搶購是房地產(chǎn)營銷中的至高境界;搶購,是項目人員精心策劃的結(jié)果。只有讓市場處于饑餓狀態(tài),供不應(yīng)求的產(chǎn)品才會被搶購,只有物超所值才會被追求。讓你的項目供不應(yīng)求,物超所值,這就是營銷人員的策劃目標。

搶購營銷的定位秘訣:規(guī)模至大,惟一,超前,領(lǐng)先市場;通過定位讓你的產(chǎn)品在市場競爭中脫穎而出;通過定位讓項目擁有更多的附加值,從而使項目物超所值,供不應(yīng)求的產(chǎn)品在市場上才會被搶購。

搶購營銷的環(huán)境秘訣:政府支持,政策配合,整合、規(guī)范市場,項目開發(fā)符合政府規(guī)劃,符合市場需求,以產(chǎn)品引導(dǎo)市場。

搶購營銷的整合推廣秘訣:現(xiàn)在是注意力經(jīng)濟時代,如何整合推廣,吸引市場眼球,迅速打響品牌,已成為項目推盤關(guān)鍵。市場上同類產(chǎn)品比比皆是,你是“重點”,他是“標志性建筑”,她又是什么“示范性工程”,口號一個比一個大,一個比一個響,你的項目如何快速形成品牌效應(yīng),如何通過鋪天蓋地的大型活動整合營銷推廣,通過轟動全城的公關(guān)策劃聚攏人氣、引爆市場是關(guān)鍵。

搶購營銷的廣告秘訣:做有記憶點、有附著力的廣告,強調(diào)個性化、差異化,根據(jù)目標客戶的深層心理需求,用廣告引爆搶購風(fēng)潮。

搶購營銷的價格秘訣:用價格引爆是關(guān)鍵,而只有物超所值才會被追求,如何讓你的項目物超所值?動用價格勢能,讓你的項目在消費者腦海中的價格與項目實際的推盤價格形成一個大幅度的剪刀差,讓買家覺得物超所值;其次,通過定位讓項目擁有更多的附加值,也是形成價格勢能的關(guān)鍵所在。只有物超所值,供不應(yīng)求的產(chǎn)品在市場上才會被搶購。

搶購營銷的銷售秘訣:掌握好銷售時機,閃亮登場。在正式銷售前,先聲奪人,制造輿論,限時搶購,用提前預(yù)訂、發(fā)放認購證、購房號等手法收集客源,讓一個月甚至幾個月積累的客戶集中在開盤那幾天來現(xiàn)場,場面自然十分熱鬧,造成哄搶態(tài)勢。

打時間差,在目標客戶層中形成耳語,利用小道消息,加上開盤購房打折,或者采取送空調(diào)、送裝修等手段吸引購房者。至于商業(yè)地產(chǎn),則不能單純考慮一賣了之,必須統(tǒng)籌兼顧租售策略、租售比例、租售時機,盡量優(yōu)先保證經(jīng)營大戶、經(jīng)營戶,其次才是投資者,以免為以后的招商經(jīng)營帶來隱患。

搶購營銷的銷控秘訣:全面掌握,吊起來賣,一切盡在掌握之中,合理地通過調(diào)升價向市場廣而告之,來引導(dǎo)銷售。

有節(jié)奏有計劃地推出認購單位,將好單位、差單位統(tǒng)盤考慮,避免一窩峰似的搶走好單位,留下相對差的單位。有銷售旺場時掌握好調(diào)、升價的幅度和時機,并向市場廣而告之,形成項目熱銷不愁賣的感覺,促進銷售。同時避免因低價開盤造成搶購而使利潤減少,還要避免因旺鋪盲目升價調(diào)價過快、過高,而使銷售明顯放慢。同時在形成搶購時要掌握好封盤的時機,并適當(dāng)考慮保留單位的數(shù)量,為項目的利潤最大化及后期開發(fā)埋下?lián)屬彽姆P。

搶購營銷的賣場秘訣:排隊造勢法,形成人氣效應(yīng),大戶效應(yīng),大戶優(yōu)先認購;再運用鯰魚效應(yīng)去激活,放大羊群效應(yīng)。所謂鯰魚效應(yīng),是指商業(yè)地產(chǎn)銷控中的散戶,由于銷控中策劃人員規(guī)定大戶可優(yōu)先認購,那么未組織起來的散戶如熱鍋中的螞蟻,也像魚群中的鯰魚,會積極主動地組織眾多散戶在一瞬間集結(jié)成20戶、50戶,甚至100戶為一個大戶單位加入搶購的行列。

商業(yè)地產(chǎn)搶購營銷的操盤秘訣:帕累托——80/20法則,針對關(guān)鍵的少數(shù),目標瞄準大戶。通過大戶聚集、吸引眾多散戶,形成羊群效應(yīng)、跟風(fēng)效應(yīng)。這里的大戶不是指投資大戶,而是真正意義上的實力派行業(yè)大戶、經(jīng)營大戶和主力商家。

能夠?qū)嵤皳屬彔I銷”的條件是符合社會良知規(guī)范。筆者也認同把“搶購營銷”作為一個營銷效果檢驗標準的心態(tài),而不是規(guī)定招式,更不能是最終定要追求并達到的目標。這樣“搶購營銷”是策劃人員項目操作后順其自然產(chǎn)生的現(xiàn)象,帶一點天意的成分。如果發(fā)展商和項目策劃人員有足夠的策劃力和執(zhí)行力來實施“搶購營銷”策略,我們相信其必然有足夠的執(zhí)行力和策劃力來做好產(chǎn)品。產(chǎn)品好,是營銷成功的前提,搶購營銷所起到的作用可以加快消費者的選擇過程,實現(xiàn)整體快速出貨,從而為項目的后期開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。

篇2：在地產(chǎn)營銷策劃中物業(yè)管理品牌的應(yīng)用

　　在地產(chǎn)營銷策劃中物業(yè)管理品牌的應(yīng)用

　　物業(yè)管理品牌，通俗地說，就是物業(yè)管理這種商品的牌子。構(gòu)成物業(yè)管理品牌的要素主要有：物業(yè)公司的聲譽、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業(yè)公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會評價、業(yè)主管理委員會的反映、政府意見等；負責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會地位與影響力；管理層的素質(zhì)；專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級等等；此外，還包括公司物業(yè)管理服務(wù)的項目、收費標準、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。

　　良好的物業(yè)管理品牌不僅有益于彌補和完善開發(fā)商的信譽和形象，而且使物業(yè)本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統(tǒng)周到的服務(wù)和優(yōu)良的管理而傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業(yè)管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因：

　　一、物業(yè)管理品牌是物業(yè)項目品牌的重要構(gòu)成部分。

　　開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，能不能很快為投資者、購房者所了解、所認同、所接受（購買），跟物業(yè)項目的品牌有非常密切的關(guān)系。物業(yè)項目的品牌是一個非常復(fù)雜的綜合體，但它卻有較為固定的組成部分。具體來講，構(gòu)成物業(yè)項目品牌的要素主要有：

　?、傥飿I(yè)的自然地理情況。包括物業(yè)的地理位置、周圍環(huán)境與發(fā)展情況、本物業(yè)在城市相同或相似物業(yè)中的地位等方面。

　　②物業(yè)的四商（即開發(fā)商、設(shè)計商、施工商、監(jiān)理商）情況。包括它們的資質(zhì)、業(yè)績、社會評價、信譽、企業(yè)形象等方面。

　?、畚飿I(yè)的工程質(zhì)量與設(shè)計水平，包括建筑質(zhì)量情況與建筑設(shè)計的先進性等。④物業(yè)的管理情況，也即物業(yè)管理的品牌如何。

　　物業(yè)項目品牌的上述四個組成部分中，第一個部分，即物業(yè)的自然地理情況，是物業(yè)項目品牌的基礎(chǔ)和前提，同時，它基本上也是不可改變的。第二個部分，物業(yè)的“四商”情況，它是決定物業(yè)工程質(zhì)量情況、價位情況、業(yè)主構(gòu)成情況等方面的重要影響因素。第三個部分，物業(yè)的工程質(zhì)量與設(shè)計水平，該部分基本可由第二部分的情況決定。第四個部分，物業(yè)管理的品牌，也是影響或決定物業(yè)價位情況、業(yè)主構(gòu)成情況的重要因素。目前，在人們的眼中，第一、第四部分是最為重要的部分，因為它們是最為表面化、能為人們?nèi)粘８惺艿玫降臇|西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改變的硬件，是沒有感情的，人們對它的注視已逐步弱化，而第四個部分卻是可以改變的，富有感情的、具有實用價值的管理服務(wù)，因此，它更為人們所看重。特別在當(dāng)前，物業(yè)的管理品牌如何，對物業(yè)的品位與品牌具有越來越重要的意義。

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業(yè)項目品牌形象體現(xiàn)最充分、最長久的一個環(huán)節(jié)。因此，要樹立物業(yè)品牌效應(yīng)，就應(yīng)從抓好物業(yè)管理品牌入手。

　　二、物業(yè)管理品牌與物業(yè)項目成功與否關(guān)系重大。

　　一項物業(yè)如果具有良好的物業(yè)管理品牌，則可以讓現(xiàn)實的與潛在的購房者對物業(yè)增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業(yè)公司才是和他們同呼吸，共命運，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體爆光的房子出了問題，業(yè)主找不到開發(fā)商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業(yè)的管理品位如何，既是與他們?nèi)粘W(xué)習(xí)生活密切關(guān)聯(lián)的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個重要影響因素。

　　目前，開發(fā)項目的物業(yè)管理情況已成為購房者越來越關(guān)心的問題，也是客戶是否選擇該物業(yè)的重要影響因素。一個很明顯的例子是，位置上相臨的兩項物業(yè)，價格高但物業(yè)管理品牌好的物業(yè)比另一個價格低但物業(yè)管理品牌差的銷售情況更為火爆。以前人們買房，考慮管理情況的基本上沒有?，F(xiàn)在人們買房，大多數(shù)都要問問物業(yè)管理公司是誰，管理情況如何，收費多少，服務(wù)項目有哪些？等等?？梢韵胍姡粋€沒有良好物業(yè)管理品牌的物業(yè)，它的形象會是怎樣？

　　三、物業(yè)管理品牌策略是戰(zhàn)勝競爭對手的新穎而有效的策略。

　　現(xiàn)代市場營銷理論認為，我國社會已經(jīng)進入服務(wù)經(jīng)濟時代，競爭的焦點已由質(zhì)量、品種向服務(wù)轉(zhuǎn)移，誰注重服務(wù)，誰就能贏得市場。而且，現(xiàn)在來看，物業(yè)營銷中可以采取的策略基本上都已用上，而因為物業(yè)管理在我國產(chǎn)生和發(fā)展的時間不長，還沒有得到多數(shù)開發(fā)商及營銷商的注意和重視，所以，營銷中如果充分利用物業(yè)管理品牌進行宣傳和促進營銷，將是一個非常新穎、出其不意因而有效地戰(zhàn)勝競爭對手的策略。目前，物業(yè)管理品牌策略已經(jīng)初現(xiàn)端倪，相信不久將會大放異彩。

　　那么，物業(yè)營銷中如何利用物業(yè)管理品牌策略呢？一般說來，可以在項目策劃時，刻意地把物業(yè)管理品牌作為一個賣點，通過售樓書及各種廣告媒體把項目物業(yè)管理品牌的概念突出出來。

　　物業(yè)管理品牌在項目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內(nèi)容：

　?。?）突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價值。

　　目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質(zhì)量感興趣，也對未來自己的居住質(zhì)量，即物業(yè)管理服務(wù)的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講面子。社區(qū)的品牌，物業(yè)管理的品牌都是他們樂于談出的話題。事實上，他們也真能從品牌物業(yè)管理中獲得生活上、工作上、學(xué)習(xí)上、自尊上、發(fā)展上、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實能夠構(gòu)成為一個極大的吸引力。

　　（2）突出品牌物業(yè)公司的雄厚管理實力。

　　物業(yè)公司的雄厚管理實力主要體現(xiàn)在物業(yè)公司的技術(shù)力量、專業(yè)裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業(yè)年數(shù)與專業(yè)管理水平等等。品牌物業(yè)公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業(yè)項目、接受品牌物業(yè)公司打下堅實的基礎(chǔ)，提供了現(xiàn)實的可能性。

　?。?）突出品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績。

　　品牌物業(yè)公司的管理業(yè)績主要體現(xiàn)在管理項目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級、市級、地區(qū)級先進稱號的情況等等）、社會反映（業(yè)主、住戶及業(yè)主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等）。品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績能夠給人一種感性上的認可與憧憬，讓購房者感受到實實在在的物業(yè)管理服務(wù)，并對自己的未來產(chǎn)生聯(lián)想和希望。

　　（4）突出品牌物業(yè)公司的人情味與人本管理理念。

　　一般來說，購房者不希望未來的物業(yè)公司是高高在上的主人，也不希望未來的物業(yè)公司是亦步亦趨、唯命是從的仆人。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結(jié)自己的朋友式的物業(yè)公司。品牌物業(yè)公司的人情味與人本管理理念讓人覺得親切、自然，縮短了客戶與物業(yè)公司的距離，讓客戶更容易接受物業(yè)管理，從而接受和購買物業(yè)。

　　利用好物業(yè)管理品牌，物業(yè)營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業(yè)管理品牌時措施失當(dāng)，就可能會出現(xiàn)相反的效果。所以，在利用物業(yè)管理品牌進行物業(yè)項目營銷時，還要注意以下問題：第一，要把物業(yè)管理的高品位與較低收費聯(lián)系起來宣傳。目前人們收入不是很高的情況下，高標準的物業(yè)管理，讓人在聯(lián)想高收費的同時，容易對物業(yè)產(chǎn)生一種畏懼感。第二，要把物業(yè)管理服務(wù)的大眾性與特殊性突出出來，讓購房者對物業(yè)管理產(chǎn)生一種親近感的同時，對物業(yè)管理有一種向往與憧憬的空間。第三，物業(yè)管理品牌宣傳中，要突出物業(yè)公司的形象和企業(yè)信譽，確實給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從化身中感受真實，樹立信心。

　　總之，項目營銷中既要重視物業(yè)管理品牌的利用，也要確實利用好物業(yè)管理的品牌。只有這樣，物業(yè)項目才可能更為順利的銷售出去，也才能為開發(fā)商或營銷商帶來更多的商機。

篇3：地產(chǎn)營銷部廣告策劃管理辦法

　　一、從**以前的樓盤廣告可以看出：

　　1、我公司的形象營銷策劃與樓盤新建議項目營銷策劃是營銷部中策劃小組的策劃主管負責(zé)策劃，由總經(jīng)理負責(zé)實施。公司形象策劃屬于“年度策劃方案”;新建議項目屬于“新建議項目營銷策劃方案”。

　　2、做廣告的時間，一般分為三個階段：樓盤開盤、樓盤封頂、樓盤交樓。

　　3、媒介方式一般為：廣告牌、戶外燈旗、營銷部形象裝飾、標志制定、宣傳單張、宣傳樓書、媒體廣告(電視、報紙等)。

　　二、按公司要求定期制作廣告策劃，并明確制作的周期頻率、根據(jù)買點、工程進度訂立宣傳廣告計劃活動的安排等。

　　三、根據(jù)營銷戰(zhàn)略，應(yīng)遵循廣告策劃的原則：時代、創(chuàng)新、實用、階段、全局。

　　四、根據(jù)所宣傳樓盤的特點、內(nèi)容，聯(lián)系廣告公司討論方案并要求其出具體的方案，選擇至少三家廣告公司所做的方案并上報經(jīng)理以及公司策劃小組定案。

　　五、根據(jù)樓盤的客觀內(nèi)容以及上級指導(dǎo)，通過定價、審核等客觀地選擇一家廣告公司。

　　六、要求所其選擇的廣告公司按要求出方案。

　　七、根據(jù)最后確定的方案，簽訂合同，跟蹤工程進度，確定付款細則，驗收工程質(zhì)量。