房地產項目策劃思路

市場調查——誰說了算？
在房地產買方市場前提下，發展商對消費者的重視首先體現在項目開發前對周邊同類物業及熱銷、滯銷物業的調查上。此類調查通常由公司內部的有關部門組織進行。當對收集到的市場信息進行簡單的分析、整理后，報告擺在決策者的面前——重點闡述了對當前產品形態和消費者消費行為的描述，分析市場上熱銷與滯銷物業的原因，得出自己的結論并建議決策者考慮開發哪種產品。

細致的可行性研究
——項目開發先決條件

決策層根據一份報告決定開發某種產品，并認為這個產品一定符合消費者欲望存在太多的主觀因素。一份可靠的、信息量大、準確反映市場特點及消費者需求的調查報告的產生絕不會如此簡單。客觀公正的調查者來自于公司外部，而決不是在決策層授意下按照個別人的喜好進行工作的公司職工。

一般的經濟活動都要求出具可行性報告，房地產開發也不能例外。可行性研究主要完成兩個方面的任務：經濟可行性與技術可行性。為滿足數千萬乃至數億資金的項目運作，可行性研究至少應該包括以下內容：宏觀政治經濟環境分析、本地經濟發展與政治環境分析、本地房地產市場供需分析及發展預測、項目所在區域市場環境分析、目標消費市場研究、項目評價與總體開發策略、項目品牌塑造及形象樹立方案、項目投資分析報告（經濟效益與風險分析）。最終為發展商解決以下問題：在這個地段開發哪類住宅、該類住宅應該在市場上處于哪個位置、誰會來購買、經濟效益如何、為什么？盡管數年來成功與失敗的個案使發展商的決策層相對謹慎了一些，但由于不自覺的自信，更可能產生“就這樣做”、“這樣做沒錯”的固執，其結果往往十分可怕。

深圳某著名銷售代理公司老總，作為深圳最早的地產經紀，對本市地產及消費者的了解可說少有匹敵。１９９７年開發一個高層住宅前，為慎重起見，特意找三家其他代理商交流對產品定位、市場形勢的看法。結果大家認為，按照他的做法存在一定風險。當時市場環境是大戶型住宅比較緊俏，他堅持認為這個即將開發的高層住宅可以全部做成復式結構，其他配套設施也按照豪宅的套路走。這個項目如今仍然處于停工狀態，銷售率不足１０％。

項目失敗原因是市場定位偏了：此類消費者不喜歡高層住宅中的復式；周邊環境制約了住宅的檔次；同時上市的競爭產品在某些方面要好一些；資金準備不足；市場環境在１９９７年底發生了巨大的變化——亞洲金融風暴；同類產品供應量超過消費需求……

事實上，大量的房屋供應市場，消費者的可選擇余地越來越大，他們的購買行為已經從沖動型向理性、貨比三家的模式轉化，此時競爭出現在開發的全過程，而不僅僅是營銷階段。或許發展商對市場環境及消費者的消費行為有較深了解，但市場風云變幻，細微的差別就可能造成無可挽回的失敗。

在房地產項目開發的全過程中，應始終牢記一條：開發商只是產品制造者，產品不屬于開發者，而屬于消費者，屬于在市場上反復比較后拿錢購買的那些人。因此，開發哪類產品、具有何種功能、應該安排哪些配套設施、采用什么樣的環境景觀、戶型面積及其使用功能、交樓標準等還是要讓消費者說了算。發展商的作用是組織實施，按要求交樓，賺取應得利潤與知名度。

要了解消費者、把握市場脈搏，應該委托專業市場調查公司進行，這里不存在成本控制問題，即便最后得出的結論與發展商的初衷不謀而合，只能說發展商有先見之明。對產品最有發言權的是消費者而不是發展商。

全程策劃
——越早介入越好

一般發展商聘請專業公司往往在項目已經進入實質階段，即規劃設計要點已經審批，設計單位已經委托，甚至部分項目形象進度已做好地下室（基礎），此時專業公司接受業務，能夠做的工作是對項目進行診斷并提出新的包裝、推廣計劃，這對項目內在素質的提升極其有限。

事實上，前期策劃花多少工夫都是值得的，這是項目的綱領性文件，是開發原則。全程策劃是把前期策劃的內容予以實施并在實際操作過程中加以完善。前期策劃更重視對市場、產品、功能、環境、配套、開發策略等的研究，全程策劃則在包容前期策劃的基礎上，注重對市場變化、環境變化及營銷過程的把握。任何所謂的全程策劃，如果沒能很好地實施前期策劃，都具有致命的欠缺，這樣的全程策劃事實上只是營銷、推廣策劃。

因此，我們強調的全程服務，是從取得土地（甚至包括取得土地）開始的。傳統服務模式中，銷售代理機構或廣告公司往往也提出全程策劃或整合營銷的概念，甚至在其所提供的策劃報告中也包括了一些前期策劃的內容，但因為其不具有前期策劃的能力，因此所謂的全程策劃實際上只停留在營銷策劃、品牌包裝及推廣這樣的層面。在前期策劃過程中，建立在消費者滿意基礎上的核心是產品及其形態，全程策劃則以營銷為主軸。

篇2：EE工商局職工住宅小區物業管理整體方案策劃思路

　　EE工商局職工住宅小區物業管理整體方案策劃思路

　　針對本物業小區的自然條件和業主構成特點，按照相關物業管理規定和物業管理行業服務標準，本公司準備對EE工商局職工住宅小區采取的總體管理思路為：

　　（一）、安全管理

　　安全管理是物業管理中最敏感、最重要、最為業主所關注的工作，必須做到萬無一失。針對本小區的特點。本公司采取全封閉式管理，即在人員管理上將進出小區的人嗩嚴格實施"來訪登記"的方式進行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨有的"記憶＋規范"法，對小區業主的車輛粘帖有本小區標志的準停卡，標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的"安全預案制"、"巡樓制""不均衡管理法"也將全面應用于阿城市　工商局職工住宅小區，以確保本小區在安全管理上的萬無一失。

　　保安人員素質要求：采用復員軍人，采取每周六天制準軍事化管理、培訓；所有服務于本小區的保安人員年齡均在22-28歲，身高173以上。門崗人員必須跨立服務，每天見業主的第一面均要敬禮；統一著裝，配飾"人性化"服飾。

　　（二）、公共事務管理與人性化服務

　　針對本小區的實際情況，本公司準備在公共事務管理中全面推行標準化管理和人性化服務的管理模式，特別措施有：

　　1、設定小區服務中心。采取酒店式一站式服務的方法，只需業主打一個熱線服務電話　，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。

　　2、"時效制"所有管理處的對外服務工作均采用限時工作制，在對業主公開承諾的時間內完成。

　　3、承諾制、這是本公司最新引進的全國行業享有盛譽的人性化服務制度，通過承諾制的全面推行必將大大提高物業管理的服務水平。

　　4、不均衡管理、所有員工的工作均是按照業主的生活節奏設計的，均以滿足業主的生理需要和心理需要為主要目標。

　　（三）、消防管理

　　對做好本物業小區的消防工作我們將采取以下措施：

　　⑴、嚴格按照　有關消防法規的要求，協助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。

　　⑵、建立防火規章制度，由管理處與大廈業主簽定《消防責任書》，關實施必要的獎懲措施。

　　⑶、建立一支由管理處全體員工及部分業主共同參加的義務消防隊，定期組織消防演習，完善自救體系。

　　⑷、經常進行防火檢查，及時清除消防通道違夫擺放的物品，消除業主辦公區域內的火險隱患。

　　⑸、定期檢測消防設施，器材的安全系數，做好檢查記錄，實行責任人制度，確保消防設施時刻處于很好狀態。

　　（四）環境服務管理

　　環境服務是形象工程。針對環境管理這類工作的特點，本公司準備采用如下管理方式：

　　1、定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標準。然后論據本公司長年積累下來的（勞動定額）標準通過投票來競爭上崗配置清潔工，花木工，從而確保環境服務質量。

　　2、按照國際環境質量體系的要求全面管理小區的生活環境，將環境服務控制擴大至小區噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面，必然帶給本小的業主一個寧靜、優雅、滯凈、安詳的生活環境。

　　3、所有服務于本小區的保潔人員年齡均在40歲以下，形象好，服務意識強，無不良習慣。

　　（五）社區文化

　　為了營造健康活潑、個性鮮明、美好、和諧的社區文化扭扭氛圍，寓教育于社區文化活動之中，創建高品位的人文環境，活躍轄區氣氛，增強業主/住戶參與意識，使管理處工作的得到業主及住房及社會各屆的支持和理解，建立良好的社會公共關系，我公司將在本小區開展豐富多彩的社區文化活動。

　　首先，在物業入住時，開展一次主題為"愛我家園"的喜慶活動。其次，在日常管理服務期，每季度開展諸如象棋比賽，書法比賽等益智活動；每到節日還將舉行小型慶祝活動；在小區顯眼處設置主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及小區業主共同參加學習交流，每月更換社區宣傳欄，讓業主了解管理處，信任管理處，支持管理處的工作；最后，我們還將興行小區植物認養的長期活動，即業主可以認養一種植物或一棵樹，提高小區愛護環境，關注生態的優良習慣。

　　（六）內部運行機制

　　本公司的內部管理機制全方位地推行了標準化管理。如接管本小區，我們公司將全面推行一套成熟的標準作業規程，規范化管理，規范化服務。

篇3：中天花園物業管理整體方案策劃思路

　　中天花園物業管理整體方案及策劃思路

　　中天花園位于淮安清河區西安路東側、北京北路和健康西路交匯處西北側。項目東距淮安市政府不600M、西北面緊鄰桃花塢、柳樹灣、古黃河公園三大生態園，該區域內周邊學校、醫療、休閑等配套成熟。周邊又鏈接4、22、28、36路公交車等交通路網及設施,出行快捷而方便。因此，中天集團在規劃設計中的核心是將中天花園打造成淮安“政務核心、文教圣地、生態之源、便捷之地”。

　　1物業管理理念定位

　　中天（房產）集團為中天花園設計理念、建筑風格，經典戶型，配套設施等都充分體現了業主的身份和地段優勢。為業主提供了優越的人居和創業環境。本項目物業管理的客戶群以中高檔消費人群為主體，由業主結構層次可以看出，其對物業管理，無論是服務水平、服務質量以及服務理念等各方面均要求較高，故此本項目物業管理要有一定的獨特性，以適合都市人群主體為核心的先進的酒店式物業服務理念、優質的標準來服務廣大業主的需求。

　　2整體方案策劃思路

　　根據項目物業檔次對物業管理的要求，本項目物業管理的主要形式是全封閉式高尚管理服務，以理念帶動服務、以服務創造品牌，締造一個“和諧生態的陽光社區”。提出“新社區生活”的物業服務模式，該模式是一種高效創新的物業管理模式，是一種讓生活更有風格的物業服務方式，讓業主足不出戶就能享受到星級尊貴服務，社區醫療專人服務，建立個人健康檔案，成立豐富多彩的活動俱樂部等，我公司作為一家通過ISO9001質量體系認證的物業服務企業，將從人員素質、服務流程、服務標準、服務質量、客戶滿意度等多方面詮釋中天花園的物業管理服務新標準。

　　3物業管理具體措施

　　結合小區物業管理的難點、重點，我們擬采取以下管理服務措施，以保證管理模式的實現及服務產品的供給：

　　3.1導入ISO9001質量管理體系

　　質量管理體系是物業管理企業為業主提供規劃化、標準化物管服務的基石，是物業管理質量的保障。我公司通過多年的實際運作和持續改進，質量保證體系已日趨完善和穩定，并具有很強的可操作性。公司自20**年始獲得了質量體系認證。在小區的物業管理工作中，我們將嚴格按照ISO質量管理體系，堅持以高標準、高要求進行科學管理與規范服務，為業主提供始終如一的優質服務。

　　3.2實施“質量、成本雙否決”運作機制

　　全面推行“質量、成本雙否決”機制。公司把服務質量和成本控制作為考核管理處工作業績的兩項重要指標，結合小區的管理特點和難點，把這一套運行機制用于小區的管理實踐中，力求在“服務質量”和“成本控制”之間找到更準確的結合點，以提供“質優價廉”的服務產品。

　　3.3建立“加油站式”的員工培訓機制

　　在這個持續快速發展的時代，人們的需求層次也在不斷的提升，如何以先進的管理理念服務業主是不可忽視的主題。因此在實踐中，我們推出了“加油站式”的培訓體系，做到崗前培訓、在崗培訓和調崗培訓，各層級員工均有明確的培訓達標標準，使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態平衡。

　　3.4倡導開放式的服務

　　我們倡導和強調“封閉式的管理，開放式的服務”。明確物業管理服務公司與開發單位在前期物業管理的分工及合作。管理中心通過定期提交“管理報告”、組織“管理中心開放日”活動、公布管理中心主管人員的聯系電話等措施，自覺接受開發商的指導和監督；我們深信：只要從服務中天花園的根本目標出發，雙方的合作一定能成為推動中天花園知名度提高的助力。