八、房地產(chǎn)開發(fā)項目運作程序（投資商）

（一）決策階段
房地產(chǎn)開發(fā)公司（或投資商）尋找開發(fā)基地選擇開發(fā)項目，進行市場調(diào)查可行性研究，直至決定實施開發(fā)建設的階段，主要工作環(huán)節(jié)有以下幾個：
1． 尋找開發(fā)用地：一般通過協(xié)議、投標等方式取得開發(fā)基地；
2． 規(guī)劃摸底：即了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求，以便研究開發(fā)建設的可能性。
規(guī)劃摸底時一般需要了解以下幾個方面的情況：
1） 用地性質(zhì)（土地的規(guī)劃用途）；
2） 規(guī)劃紅線要求；
3） 建筑密度與建筑面積（容積率）的要求及限高；
4） 道路及綠化要求；
5） 市政、公建配套及要求；
6） 其他特殊條件及要求。
3． 市場調(diào)查：對擬開發(fā)項目的市場前景進行預測，作出評估；
4． 經(jīng)濟分析
5． 投資決策

（二）項目審批階段
主要工作內(nèi)容包括以下幾項：
1．成立項目公司、申請立項
投資商與土地方簽定用地轉(zhuǎn)讓合同或合作建設協(xié)議；
持協(xié)議書、土地方上級單位的批復、投資方營業(yè)執(zhí)照等到北京市建委開發(fā)辦申請成立房地產(chǎn)項目公司。（根據(jù)北京市的規(guī)定，只有經(jīng)市建委批準，具有在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)才能在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設）
到市計委投資申請立項。
2．辦理建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證（由規(guī)劃局審批）
3．辦理建設用地批準證書（房屋土地管理局）
4．辦理房屋拆遷許可證（房屋土地管理局）
5．辦理建設工程開工證（城鄉(xiāng)建設委員會）
6．土地證書（北京市、區(qū)縣人民政府）
7．商品房銷售證書（房屋土地管理局）

（三）工程管理，即項止建設施工階段
一般包括工程設計、現(xiàn)場清理、材料準備、施工隊伍招投標、合理管理、施工管理、工程監(jiān)理竣工驗收等，市政公建配套，應按規(guī)劃要求，與房屋施工同步進行。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)項目運作的要素分析

　　近年來我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛,成為許多大地產(chǎn)商的投資重點。商業(yè)地產(chǎn)緣何會熱氣沖天呢?其原因有二:第一,近幾年城市的擴張迅速,為提升城市形象完善城市功能,政府在城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了很大空間,這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機。 第二,就全國的中等以上城市講,普通房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個成熟期,政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產(chǎn)商在尋找新的投資行業(yè)、新的投資項目時,商業(yè)地產(chǎn)高于普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。

　　大連的地產(chǎn)商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜,但在東北地區(qū)是處于領先地位的。在國家振興東北老工業(yè)基地的政策扶持下,東北各城市的發(fā)展建設已經(jīng)全面提速,大連則成為各地商業(yè)地產(chǎn)項目招商的重點。萬達集團步入商業(yè)地產(chǎn)取得的巨大成功,也對大連地產(chǎn)商走出大連,到其它城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目也起到了推波助瀾的作用。

　　商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)究竟有何不同呢?

　　其實商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式和使用功能上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。在項目開發(fā)上商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)更是有著本質(zhì)的區(qū)別。普通房地產(chǎn)用途相對簡單,面對的客戶群相對單一,而且絕大多數(shù)采用相對比較簡單的開發(fā)----銷售的模式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣,規(guī)模相對較大,小的往往也有有幾千平,規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如SHOPPING MALL項目,可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā),項目統(tǒng)一經(jīng)營管理,以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)獲取開發(fā)利潤的,這種方式所占的比例較小。

　　那么成功的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)要注意哪些要素呢?

　　第一、翔實的市場調(diào)查

　　房地產(chǎn)企業(yè)尤其是在本地搞開發(fā)的企業(yè)對市場調(diào)查通常比較輕視。也難怪,對于住宅開發(fā)只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚,基本上就可以作出決策了。至于小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是絕對不行的,幾乎沒有成功的可能。

　　開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目應該非常重視市場調(diào)查。幾年前有一家美國企業(yè)曾想與我市一家著名企業(yè)合作,在天津街開發(fā)一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目,經(jīng)過細致市場調(diào)查后他們認為條件不具備,扔下幾十萬美金撤了。他們?nèi)绻麤]有經(jīng)過調(diào)查分析盲目上馬的話,那最后的損失恐怕遠遠不止幾十萬。

　　市場調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項目的具體不盡相同,但有些基礎的市場調(diào)查是相通的,包括市場環(huán)境調(diào)查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等),經(jīng)濟狀況調(diào)查(項目所在城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、投資理財觀念以及對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況),市場現(xiàn)狀調(diào)查(現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實際運行狀況、硬件設施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等)。

　　第二、理性的效益分析

　　如果光看招商指南或當?shù)睾献鞣教峁┑目尚行詧蟾鎭碜錾虡I(yè)地產(chǎn)的投資決策,那么恐怕根本沒有不可以做的項目,當然其風險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業(yè)搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調(diào)查報告,是不是就可以馬上作出投資決策了呢?答案是否定的。這也是由商業(yè)地產(chǎn)的特性決定的。

　　以中小型專業(yè)市場項目為例,調(diào)查結(jié)果顯示某市的現(xiàn)存相關市場檔次不高、管理水平不高,而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益,資金回收周期將非常短,其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點,那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期,其“市”也相對穩(wěn)定,經(jīng)營業(yè)戶收入較為穩(wěn)定,消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設施更加先進、管理水平也更高,但要達到“場”興市 “旺”租金收入相對穩(wěn)定的程度,仍需要一定的時間,也就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短,但想跳過這一階段是不可能的。

　　效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現(xiàn)競爭對手要有充分考慮。既然商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點,其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)進入或尚未進入穩(wěn)定收益時期,周邊區(qū)域會不會有新的類似項目冒出來,應予以提請考慮,競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹,甚至兩敗俱傷。

　　第三、充足的資金準備

　　因為商業(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的獲利方式不盡相同,長線投資占據(jù)著主導地位。既使采取分割商鋪出售的方式,越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發(fā)商資金準備充足,否則出現(xiàn)后續(xù)資金斷流項目難以為繼的情況,工程不能正常進行,招商就更加困難,這當然是非常法危險的。

　　地產(chǎn)圈對普通房地產(chǎn)的運作有一種“10%資金說”,就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金,建設費用由建筑商先行墊付,然后就是開盤預售了。這種打法未必是特別普遍的現(xiàn)象,但其存在也為數(shù)不少。同樣,這個套路也絕對不適應商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　最近國家的金融政策是嚴格控制向房地產(chǎn)項目貸款,商業(yè)地產(chǎn)相對風險較大,指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產(chǎn)的火爆預售,商鋪的銷售難度更大,精明的經(jīng)營業(yè)戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的,商品房按揭貸款通常是20年七成按揭,而各類商鋪按揭貸款的額度只有50%,還款周期最高只有10年,審批手續(xù)也更為復雜嚴格。

　　沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障,想要通過商業(yè)地產(chǎn)獲利將是極為困難的。

　　第四、嚴格把握項目選址

　　談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關鍵,很多專業(yè)人士認為,第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置。可見項目選址的重要程度。位置的好壞直接關系到商鋪的保值增值潛力,對于商家而言好地腳的優(yōu)勢不言自明。

　　項目位置的確定一定要掌握市場規(guī)劃與政府發(fā)展重心。但我國目前體制下通常是城市規(guī)劃先行,在什么位置搞什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)被定位,然后才開展對外招商,開發(fā)商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規(guī)劃時考慮的更多的是商業(yè)地產(chǎn)項目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,風險自然落到了開發(fā)商頭上。另外這樣的規(guī)劃還會造成某個區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴重,加劇相互間無序競爭,使眾投資商都難以獲利。

　　我們在考察商業(yè)地產(chǎn)項目時,要對交通狀況、區(qū)域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規(guī)劃的位置不甚理想,我們又不能按照自己的意愿加以改變的話,最終只能選擇放棄。好在很多城市的領導層已經(jīng)注意到這一點,為創(chuàng)造更優(yōu)的投資環(huán)境,開始對商業(yè)地產(chǎn)項目在規(guī)劃上給與較為寬松的空間。

　　第五、縝密的規(guī)劃設計

　　對于大型商業(yè)房地產(chǎn)項目通常采用的都是先招商,然后根據(jù)入駐商家的要求規(guī)劃設計,這是萬達首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”概念。這樣一來大型商業(yè)項目的規(guī)劃看起來很簡單,只要把不同的業(yè)態(tài)相互組合即可,其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的SHOPPING MALL項目,在規(guī)劃時既要考慮整體布局的合理性,又要充分考慮內(nèi)部商家之間的競爭,創(chuàng)造適度、有序的內(nèi)部競爭環(huán)境極為重要。另外對于大型商業(yè)項目,其不同業(yè)態(tài)對車流的吸引是不同的,比如高級餐飲的規(guī)劃要靠近道路或停車場;其人流在不同時段、不同服務功能變化是非常大的。如果規(guī)劃不當,很容易造成巨大的成本增加和資源浪費,人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。

　　由于功能多業(yè)態(tài)復合度高,大型商業(yè)地產(chǎn)項目在內(nèi)部設計上要注意的細節(jié)很多很重要。比如影院對層高有要求,部分主力店對層高也有要求,餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。

　　小型商業(yè)地產(chǎn)項目大多為單體結(jié)構(gòu),其規(guī)劃的重點在于周邊的道路交通。我們經(jīng)常可以看到,一些較早間的市場多數(shù)只有一個主要出口,臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業(yè)地產(chǎn)項目寧可犧牲一部分容積率,也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環(huán)境。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目尤其是小型商業(yè)地產(chǎn)項目,在內(nèi)部設計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則,同時必須注意諸多細節(jié)。 消防噴淋頭、消火栓、燈光等設置必須能與各個商鋪裝修和經(jīng)營相協(xié)調(diào),好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風格與賣場整體的一致性。如果設計不當會無謂增加建設成本,而且不利于市場的運營。

　　第六、相關專業(yè)人才

　　商業(yè)地產(chǎn)需要的是即懂地產(chǎn)又懂商業(yè),即懂營銷又懂談判,經(jīng)驗閱歷豐富又通曉外語的復合型人才。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)速度遠遠低于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度,所以造成了人才短缺,流動性大,隊伍不穩(wěn)定這一現(xiàn)象。對于地產(chǎn)商而言,用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業(yè)地產(chǎn)項目,而對外招聘新入盟的專業(yè)人才,恐怕還不能很快讓地產(chǎn)老板們建立較高的信任度,畢竟商業(yè)地產(chǎn)涉及的商業(yè)秘密更多。

　　能夠?qū)I(yè)人才產(chǎn)生更大吸引力的,一方面是工資待遇,另一方面公司的實力、知名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應的管理制度了。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才,采用引進和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的折衷方案,倒也是地產(chǎn)老板們的較好選擇。

　　第七、卓有成效的招商

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的招商工作,是以市場為載體和平臺,將不同的業(yè)態(tài)形式和商家,加以有機整合統(tǒng)一,形成強大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規(guī)劃的承接,又是對項目后期運營管理的必要準備,能否突破招商的瓶頸是商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的關鍵。

　　對于大型的商業(yè)項目,萬達訂單地產(chǎn)的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大,是從項目確立就開始的。對于小型商業(yè)地產(chǎn)項目,也有一種普遍該共識。就是不完成30%的招商工作,該商業(yè)地產(chǎn)項目是不能開工的。如果能向萬達那樣和國內(nèi)外著名商家建立穩(wěn)定的合作關系固然好,招商工作變得更簡單,項目的風險也能降到最低。但作為我國商業(yè)地產(chǎn)先鋒的萬達,畢竟已經(jīng)進入了將SHOPPING MALL這樣超大型商業(yè)項目連鎖經(jīng)營的時期,一般的地產(chǎn)商是不能照搬萬達的成功模式的。

　　其實任何地產(chǎn)商投資商業(yè)地產(chǎn)項目,根本的目的當讓是獲利。但在招商工作中過于強調(diào)資金的回籠,而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺,將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀,同時對于先期進入的骨干商家,對提升項目形象和功能有幫助的大商家,在招商政策上要予以傾斜。

　　商業(yè)地產(chǎn)的招商和普通房地產(chǎn)的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性,招商隊伍的構(gòu)成需要掌握更多專業(yè)知識素質(zhì)更高的人才,招商工作的開展需循序漸進多次商洽,連招商廣告都比普通房地產(chǎn)廣告在法律的嚴密性上要求更高。總之,如果一定要把招商理解為推銷的話,那么其推銷的內(nèi)容也絕對不是商業(yè)物業(yè),而應該是商機。

　　第八、絕對不容忽視的運營管理

　　很多地產(chǎn)商尤其是采用分割單元銷售招商方式的,面對喜人招商業(yè)績往往會感到大功告成,以為商業(yè)地產(chǎn)項目就此完事大吉。這種從運作普通地產(chǎn)項目延承下來思維方式面對商業(yè)地產(chǎn)項目是絕對要不得的。

　　商業(yè)地產(chǎn)同樣需要物業(yè)管理,保安、保潔、設備維護等同樣一個都不能少,但商業(yè)地產(chǎn)項目更重要的是商業(yè)管理,要把多樣的業(yè)態(tài)和松散的經(jīng)營單位,統(tǒng)一以商業(yè)地產(chǎn)項目為核心的經(jīng)營主題和信息平臺上,形成自己的商業(yè)核心競爭力。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的好壞直接影響地產(chǎn)商的口碑,因為商業(yè)地產(chǎn)項目人流集中,經(jīng)營者之間信息交流密切。在強調(diào)品牌價值高度重視無形資產(chǎn)的今天,良好的公眾口碑是特別重要。

　　成功的商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理,能使商業(yè)地產(chǎn)項目的物業(yè)價值得到提升,租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預留儲備土地的地產(chǎn)商,無論繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還是普通地產(chǎn),都更容易實現(xiàn)更高的利潤目標。

　　影響商業(yè)地產(chǎn)運作的因素好有很多,諸如和當?shù)卣年P系、團隊凝聚力、信息資源、地產(chǎn)商無形資產(chǎn)等等,但上述八個方面更加重要,應在商業(yè)地產(chǎn)運作中重點把握。

篇3：物業(yè)項目入伙交接運作規(guī)范

　　物業(yè)項目入伙交接與運作規(guī)范

　　一、業(yè)主入伙前的準備工作

　　當物業(yè)管理公司的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件，物業(yè)管理公司就應按程序進入物業(yè)的業(yè)主人伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理公司應根據(jù)該物業(yè)的《物業(yè)管理方案》作如下入伙前的準備工作。

　　1、籌建管理處

　　根據(jù)《物業(yè)管理方案》籌建管理處。落實管理處辦公地點、管理用房的裝修方案，按開辦計劃擬定購置物料計劃，采購辦公設備和用品，落實入伙期間的后勤保障等。

　　2、人員準備

　　根據(jù)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況設置工作崗位，擬定崗位職責。根據(jù)崗位需要組織招聘管理處的管理人員和作業(yè)人員。

　　3、文件準備

　　根據(jù)物業(yè)的實際情況及管理要達到的標準，制定各種規(guī)范、制度，文件、表格等入伙手續(xù)文件，在入伙時及時交到業(yè)主手中，以便他們認真閱讀和消化，利于物業(yè)管理的各主體之間的相互了解、相互支持與融洽，從而為進一步管理打好基礎。

　　(1)入伙手續(xù)文件

　　①入伙通知書(附件一)；

　　②入伙通知書回執(zhí)(附件二)；

　　③入伙手續(xù)書(附件四)；

　　④房屋驗收單(附件五)；

　　⑤房屋質(zhì)量整改通知書(附件六)；

　　⑥住宅使用公約(附件八)。

　　（2）入伙發(fā)放文件

　　①業(yè)主手冊；

　　②入伙須知(附件三)；

　　③裝修管理辦法(附件十二)；

　　④委托服務項目表。

　　(3)入伙記錄

　　①業(yè)主登記表；

　　②驗房簽收記錄；

　　③入伙資料登記記錄；

　　④領取鑰匙簽收記錄；

　　⑤委托服務登記表(附件十一)；

　　⑥入伙收費記錄。

　　4、交接準備

　　(1)熟悉了解該物業(yè)的具體情況，擬定需要改進的意見和整改措施。

　　(2)加強保安與服務力量，提供足夠的服務，保安人員保證入伙時發(fā)生糾紛能及時疏導。

　　(3)具體安排業(yè)主入伙接待人員、接待位置和入伙手續(xù)導向等。

　　(4)做好與發(fā)展商、供電局、自來水公司、煤氣公司、環(huán)衛(wèi)部門等相關單位間的聯(lián)系與溝通，使業(yè)主一旦入伙后各項工作都能正常開展，避免發(fā)生矛盾。

　　二、業(yè)主入伙的工作流程

　　1、業(yè)主入伙流程

　　(1)業(yè)主向售房單位／發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　(2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

　　(3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

　　(4)業(yè)主簽收“入伙資料簽收表”(附件七)后，物業(yè)管理公司按入伙收費項目開具正規(guī)票據(jù)并收費。

　　(5)由物業(yè)管理公司業(yè)主服務人員和設備人員陪同業(yè)主驗房，抄錄水、電表底數(shù)并共同確認，交付鑰匙，辦理簽收手續(xù)。若業(yè)主委托保管鑰匙，應請業(yè)主填寫書面“保管鑰匙委托書”(附件九)，管理處作出“保管鑰匙承諾書”(附件十)。

　　(6)若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。

　　(7)如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　(8)業(yè)主入伙流程圖。

　　2、租賃住主入住流程

　　(1)簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　(2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　(3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)主到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。

　　(4)整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)主就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙。

　　(5)交付押金和首期租金。

　　(6)如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　三、入伙交接運作規(guī)范

　　1、入伙作業(yè)標準

　　(1)入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　(2)入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按主建立業(yè)主檔案。

　　(3)入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、賬表相符。

　　(4)特約服務手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。

　　(5)內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。

　　(6)入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　2、入伙作業(yè)規(guī)程

　　(1)由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。

　　(2)業(yè)主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。

　　(3)業(yè)主到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。

　　(4)由指定的業(yè)主服務人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。

　　(5)業(yè)主驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。

　　(6)如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。

　　(7)業(yè)主驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

　　3、入伙作業(yè)檢查

　　為了保證入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質(zhì)量。

　　(1)集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正／預防措施通知單加以落實完善。

　　(2)正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查人伙工作資料、收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應以不合格項發(fā)書面通知并整改。

　　四、業(yè)主續(xù)須帶以下證件：

　　a）《關于辦

理入伙手續(xù)的通知》。

　　b）《購房合同》原件和復印件各一份。

　　c）業(yè)主家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一寸彩照每人各兩張。

　　d）單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復印件各一份。

　　e）委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。

　　入住手續(xù)的辦理

　　驗證：物業(yè)管理員在業(yè)主之前未辦理入住手續(xù)時，應首先對以下證件進行檢查：

　　a）《購房合同》原件。

　　b）業(yè)主的身份證原件。

　　c）單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本。

　　d）委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書。

　　檢查無誤后，物業(yè)管理員將《購房合同》原件，業(yè)主及家庭成員的身份證原件，單位營業(yè)執(zhí)照副本返回業(yè)主，證件復印件及業(yè)主委托書存入檔案。

　　將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭情況登記表》內(nèi)，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主證》。

　　交納入住費用

　　物業(yè)客戶服務應指引業(yè)主到物業(yè)財務部交納入住費用，財務部根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)，一般情況下，入伙費用包括以下項目：

　　a）煤氣開戶費：屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費。

　　b）有線電視初裝費，屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費。

　　c）裝修垃圾清理費。

　　d）管理費：預收三個月或六個月物業(yè)費等等。

　　驗房收檔

　　a）物業(yè)客戶服務在業(yè)主交完入住費用后交于工程組，由物業(yè)工程組帶業(yè)主驗收房屋，并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入伙驗房表中》。

　　b）房屋經(jīng)驗收合格的，管理員應請業(yè)主在《業(yè)主入伙驗房表》中簽字確認。

　　c）驗收中發(fā)現(xiàn)問題，應立即協(xié)商整改。

　　d）整改完畢，再通知業(yè)主二次驗收，二次驗收不合格的，由客服中心跟蹤改進，至合格為止。

　　發(fā)放鑰匙

　　a）業(yè)主收樓無問題，根據(jù)業(yè)主要求，由物業(yè)將鑰匙全部交給業(yè)主。

　　b）業(yè)主收樓有問題，物業(yè)將鑰匙交給業(yè)主的同時，應征得

　　辦理入伙及裝修流程

　　一、入伙流程

　　（一）提交驗證資料

　　□《業(yè)主公約》回執(zhí)書一份

　　□開發(fā)商開具的《入住交接單》

　　□售樓合同復印件

　　□企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本、法人代表身份證或護照（留復印件）

　　□授權(quán)委托書（委托人并加蓋公章）

　　□委托人身份證（留存復印件）

　　（二）領取入伙手續(xù)相關資料

　　□《物業(yè)入伙手續(xù)辦理流程單》（一份）

　　□《業(yè)主登記表》（一份）

　　□《物業(yè)管理服務協(xié)議》（一式兩份）

　　□《房屋裝飾裝修申請表》（一式兩份）

　　□《大廈指南》（一份）

　　□《業(yè)主房屋驗收單》（一式三份）

　　□《交納費用清單》（一份）

　　（三）填寫并提交入伙手續(xù)相關資料

　　□《業(yè)主登記表》（一份）

　　□《物業(yè)管理服務協(xié)議》（一式兩份）

　　（四）繳納入伙相關費用

　　□物業(yè)保證金

　　（五）業(yè)主驗樓

　　□《業(yè)主房屋驗收單》（一式三份）

　　□領取相關物品

　　二、辦理裝修流程

　　（一）提交驗證資料

　　□消防局審批意見

　　□填寫并提交《二次裝修申請表》（一式兩份）

　　□裝修圖紙（一式兩份）

　　□《房屋裝修合同》（留存復印件）

　　□裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（留復印件并加蓋公章）

　　□裝修公司現(xiàn)場施工負責人身份證（留存復印件）

　　□施工人員特種施工操作證原件（留存復印件）

　　□裝修工人身份證復印件一張/人，一寸照片兩張/人

　　（二）繳納裝修相關費用

　　□裝修保證金

　　□裝修管理費

　　□裝修垃圾清運費

　　□施工人員臨時出入證押金、工本費

　　物業(yè)公司——樓宇入伙流程

　　物業(yè)管理處經(jīng)理負責組織安排入住工作。

　　物業(yè)管理處經(jīng)理負責裝修申請的審批。

　　入住的準備工作

　　入住資料的準備

　　a）根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《消防安全責任書》、《入住通知書》。

　　b）《入住通知書》的內(nèi)容要求參照管理處辦公地點、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應帶的資料、證件及交納的費用明細、并附簡明扼要的入住流程等。

　　c）印刷以下各類入住表格：

　　─《（業(yè)主）領用登記表》

　　─《裝修申請表》

　　─《住宅使用說明》

　　─《住宅質(zhì)量保證書》

　　─《鑰匙領用登記表》

　　─《入住驗房表》

　　─《入住登記表》

　　入住時的環(huán)境布置。

　　a）區(qū)內(nèi)環(huán)境

　　─入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

　　─插指路牌，由入口處到管理處，指路牌表明“××××物業(yè)管理處”字樣。

　　─入口處表明管理處的辦公地址和辦公時間。

　　b）管理處辦公環(huán)境

　　─擺放花盆、盆景給人以隆重喜慶的感受。

　　─張貼醒目的“辦理入伙手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設置要求做到“一條龍服務”。

　　辦理入伙手續(xù)流程圖

　　業(yè)主備齊入伙資料

　　物業(yè)客戶服務辦理入住登記、驗證手續(xù)

　　到物業(yè)財務部交納入住費用

　　驗房

　　發(fā)放鑰匙

　　簽署《業(yè)主公約》及《消防責任安全書》

　　發(fā)放資料

　　開通水電

　　業(yè)主收到入住通知后，應當在規(guī)定的時間內(nèi)帶齊有關證件和資料到銷售中心、物業(yè)管理處辦理入伙手續(xù)，如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，銷售中心應再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)，并做好相應記錄。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件：

　　a）《關于辦理入伙手續(xù)的通知》。

　　b）《購房合同》原件和復印件各一份。

　　c）業(yè)主家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一寸彩照每人各兩張。

　　d）單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復印件各一份。

　　e）委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。

　　入住手續(xù)的辦理

　　驗證：物業(yè)管理員在業(yè)主之前未辦理入住手續(xù)時，應首先對以下證件進行檢查：

　　a）《購房合同》原件。

　　b）業(yè)主的身份證原件。

　　c）單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本。

　　d）委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書。

　　檢查無誤后，物業(yè)管理員將《購房合同》原件，業(yè)主及家庭成員的身份證原件，單位營業(yè)執(zhí)照副本返回業(yè)主，證件復印件及業(yè)主委托書存入檔案。

　　將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭情況登記表》內(nèi)，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主證》。

　　交納入住費用

　　物業(yè)客戶服務應指引業(yè)主到物業(yè)財務部交納入住費用，財務部根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)，一般情況下，入伙費用包括以下項目：

　　a）煤氣開戶費：屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費。

　　b）有線電視初裝費，屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費。

　　c）裝修垃圾清理費。

　　d）管理費：預收三個月或六個月物業(yè)費等等。

　　驗房收檔

　　a）物業(yè)客戶服務在業(yè)主交完入住費用后交于工程組，由物業(yè)工程組帶業(yè)主驗收房屋，并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入伙驗房表中》。

　　b）房屋經(jīng)驗收合格的，管理員應請業(yè)主在《業(yè)主入伙驗房表》中簽字確認。

　　c）驗收中發(fā)現(xiàn)問題，應立即協(xié)商整改。

　　d）整改完畢，再通知業(yè)主二次驗收，二次驗收不合格的，由

客服中心跟蹤改進，至合格為止。

　　發(fā)放鑰匙

　　a）業(yè)主收樓無問題，根據(jù)業(yè)主要求，由物業(yè)將鑰匙全部交給業(yè)主。

　　b）業(yè)主收樓有問題，物業(yè)將鑰匙交給業(yè)主的同時，應征得業(yè)主同意后留一把進戶門鑰匙，以供整改時使用。

　　c）業(yè)主領取鑰匙時，應在《鑰匙領用表》中簽字。

　　簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責任書》。

　　a）管理員將《業(yè)主公約》、《消防安全責任書》（一式兩份）交給業(yè)主并請業(yè)主詳細閱讀。

　　b）請業(yè)主簽署《業(yè)主公約》、《消防安全責任書》。

　　c）管理員將簽署后的《業(yè)主公約》、《消防安全責任書》其中的一份存入業(yè)主檔案，另一份隨其他資料交業(yè)主保存。

　　資料發(fā)放

　　管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存：

　　a）《住戶手冊》。

　　b）《服務指南》。

　　c）簽署后的《業(yè)主公約》。

　　d）簽署后的《消防安全責任書》。

　　e）《住宅使用說明》。

　　f）《住宅質(zhì)量保證書》。

　　開通水電

　　物業(yè)管理處工程組應邀請業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入伙驗房表》中，開通該業(yè)主房屋的水電。。

　　記錄表格

　　《業(yè)主入伙驗房表》

　　《鑰匙領用登記表》

　　《入住登記表》

　　《業(yè)主家庭情況登記表》

　　《裝修申請表》