優(yōu)秀售樓人員必備：商品房面積測(cè)算知識(shí)

　　商品房面積測(cè)算

　　知識(shí)點(diǎn)一：銷售面積的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)

　　所謂建筑面積。是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。商品房按“套”或“單元”出售的。

　　套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。即：

　　商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

　　知識(shí)點(diǎn)二：建筑面積的測(cè)算原則

　　一般規(guī)定

　　（1）房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。

　　（2）房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（住）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)，挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。

　　（3）房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。

　　（4）房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。

　　（5）房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0米以上計(jì)算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

　　（6）房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。

　　計(jì)算全部建筑面積的范圍

　　（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　　（2）多層和高層房屋按各層建筑面積的總合計(jì)算。

　　（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等），層高在2.20米以上的按其墻外圍水平?jīng)]面積計(jì)算。

　　（4）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

　　（5）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。

　　（6） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室內(nèi)外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算。

　　（7）房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。

　　（8）原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　（9）挑樓、全封閉的陽臺(tái)，按外圍水平投影面積計(jì)算。

　　（10）與房屋相連的有柱走廊、兩房間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計(jì)算。

　　（11） 房屋間永久性的，封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　（12）層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場(chǎng)等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）

　　（13）有柱或圍柱結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。

　　（14）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。

　　（15）屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。

　　（16）與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。

　　（17）室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)）。

　　（18）機(jī)械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。

　　（19）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　（20）房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑沒面積。

　　計(jì)算一半建筑面積的范圍

　　（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。

　　（2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

　　（3）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾或外凸時(shí)，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。

　　（4）無頂蓋的室內(nèi)外樓梯按各層外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　（5）有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　不計(jì)算建筑面積的范圍

　　（1）層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。

　　（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。

　　（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。

　　（4） 房屋的天面、挑臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池。

　　（5）頂層挑臺(tái)的底版局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。

　　（6）房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)及室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊等。

　　（7）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

　　（8） 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。

　　（9）屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。

　　（10）利用引橋、高架路、高架橋面作為頂蓋的建筑。

　　（11）廣場(chǎng)式室外樓梯。

　　（12）獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

　　（13）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

　　辨別原則

　　在計(jì)算房屋建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。辨別房屋計(jì)算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計(jì)算建筑面積。

　　（1）計(jì)算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護(hù)的部位。

　　（2）計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。

　　（3） 不計(jì)算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會(huì)公用的建筑及無上蓋或上上蓋為社會(huì)公用的建筑（

除挑陽臺(tái)、非廣場(chǎng)式室外樓梯算一半的面積外）。

　　特殊墻體及部位處理原則

　　（1） 非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)，按底版（地坪）外沿測(cè)算房屋建筑面積。

　　（2）不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20米時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高 度低于2.20米時(shí)，按最小部分的外墻水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時(shí)，按底板（地坪）外沿測(cè)算房屋的建筑面積。

　　知識(shí)點(diǎn)三：套內(nèi)建筑面積的測(cè)算

　　套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。即：

　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積

　　套內(nèi)使用面積

　　套內(nèi)使用面積，系指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁 柜等分戶門內(nèi)面積的總和。計(jì)算住宅使用面積。可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。

　　計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都按使用面積計(jì)算。

　　套內(nèi)墻體面積

　　套內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種。

　　（1）共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與共用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻面積。

　　（2）給共用墻，是指本套獨(dú)用墻體，其墻體水平投影面積計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　陽臺(tái)建筑面積

　　套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積，系指陽臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有多個(gè)陽臺(tái)的，全部計(jì)算。

　　一般來說，陽臺(tái)可以分為開放式陽臺(tái)和封閉式陽臺(tái)、外挑式陽臺(tái)和內(nèi)含式陽臺(tái)。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽臺(tái)的，計(jì)算一半。

　　知識(shí)點(diǎn)四：公攤面積的測(cè)算

　　共有建筑面積的構(gòu)成

　　商品房分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e主要包括以下兩部分：

　　（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如 車庫、自行車庫、會(huì)所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。

　　（2）套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。

　　也就是說，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。

　　共有建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等

　　共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)

　　整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷各套套內(nèi)建筑面積之和

　　共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

　　分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　知識(shí)點(diǎn)五：其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù)

　　實(shí)用面積

　　是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

　　面積誤差比

　　面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）÷合同約定面積×100%

　　產(chǎn)權(quán)面積

　　房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積有直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

　　預(yù)測(cè)面積

　　預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。

　　實(shí)測(cè)面積

　　實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國家測(cè)繪規(guī)范之規(guī) 定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。實(shí)測(cè)面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。

　　居住面積

　　建筑面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和

　　使用率

　　使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。即：

　　使用率=套內(nèi)使用面積（地毯面積）÷商品房銷售面積（建筑面積）×100%

　　一般來說，高層住宅的使用率為72%~75%，小高層住宅的使用率是78%~80%，多層住宅的使用率是85%左右。

　　房屋使用率是衡量物業(yè)使用率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來說最具有實(shí)際意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大， 使用率就越低。但是，使用率并不高越高越好。國家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于 75%。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，購房者不應(yīng)盲目追求使用率。

　　房屋的價(jià)值除了套內(nèi)使用面積外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會(huì)所，即使是走廊也必須設(shè)計(jì)得寬 一點(diǎn)次才夠檔次。公共空間品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價(jià)。因此，當(dāng)使用率超過合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居 住品質(zhì)為代價(jià)換來的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。

　　實(shí)用率

　　實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積（也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率。即：

　　實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×100%

　　實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和銷售面積之比，因?yàn)榉肿佣嗵變?nèi)墻體面積與陽臺(tái)面積，所以其值要比使用率大。數(shù)字上的好看對(duì)與銷售是有很大幫助的。

　　其實(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)的所有法規(guī)文件中均對(duì)商品房實(shí)用率的明確定義，不屬于行業(yè)內(nèi)必須精確計(jì)算

、上報(bào)審核備案的剛性指標(biāo)系數(shù)，實(shí)用率是開發(fā)商在銷售競(jìng)爭中創(chuàng)造出來的，并逐漸成為行規(guī)。

篇2：酒店廚房面點(diǎn)師職責(zé)

　　崗位職稱：面點(diǎn)師

　　報(bào)告上級(jí)：主管

　　督導(dǎo)下級(jí)：打荷

　　同相關(guān)部門聯(lián)系：餐廳部、采購部、工程部

　　素質(zhì)要求：

　　(1)文化程度：具有中專以上學(xué)歷。

　　(2)專業(yè)知識(shí)：要有烹飪白案的專業(yè)知識(shí)，熟練掌握各式主食、面點(diǎn)(如：糕、餅、面、餃、包)等的制作工藝，有創(chuàng)新能力。

　　(3)任職經(jīng)驗(yàn)：懂得管理和存放各種原材料，能充分合理利用原料，有控制成本的能力。

　　(4)其它要求：熟知餐飲衛(wèi)生法規(guī)，通曉面點(diǎn)制作工藝;能接受本部各項(xiàng)規(guī)章制度，按時(shí)完成工作任務(wù);能與同事和睦相處，聽從上級(jí)安排，有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。

　　主要職責(zé)：

　　(1)負(fù)責(zé)蒸、煮、加工各種面食、面點(diǎn)及各種未制成品。

　　(2)負(fù)責(zé)餐廳日常客人所需所有面食的加工制作。

　　(3)保管好各種備用原料，保證原料質(zhì)量，按要求存放指定地點(diǎn)。

　　(4)嚴(yán)格執(zhí)行食品衛(wèi)生法，把好食品衛(wèi)生關(guān)，確保出品的質(zhì)量衛(wèi)生。

　　(5)餐前準(zhǔn)備工作按時(shí)完成，本區(qū)域衛(wèi)生要處理到位，嚴(yán)格控制成品。

　　注意事項(xiàng)(補(bǔ)充說明履行本崗位職責(zé)需注意的問題)：

　　(1)嚴(yán)把原料驗(yàn)收與成品質(zhì)量關(guān)。

　　(2)正確熟練操作面點(diǎn)間設(shè)備設(shè)施，維護(hù)一般機(jī)械設(shè)施。

　　評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：

　　(1)個(gè)人及崗位區(qū)域衛(wèi)生狀況和出品質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　(2)原料利用充分，成本控制合理。

　　(3)原料管理完好，在指定地點(diǎn)存放。

　　(4)餐前準(zhǔn)備充分，保證出品速度。

篇3：商品房購銷合同糾紛案上訴狀范文(商品房面積)

　　商品房購銷合同糾紛案上訴狀范文（商品房面積）

　　上訴人（一審原告）：

　　住址：

　　被上訴人（一審被告）：**建設(shè)發(fā)展有限公司

　　法定代表人：

　　住所：**市**路號(hào)**大廈層

　　上訴人因與被上訴人商品房購銷合同糾紛一案，不服**市**區(qū)人民法院 20年月日（20） *民初字第號(hào)民事判決書，現(xiàn)提出上訴。

　　上訴請(qǐng)求

　　1、改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。

　　2、判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

　　事實(shí)與理由

　　一、一審判決未予認(rèn)定被上訴人的違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。

　　依據(jù)雙方簽署的商品房購銷合同，被上訴人負(fù)有辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)。但是，被上訴人委托不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，并將成果提交不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)構(gòu)，此后因相關(guān)爭議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權(quán)行政機(jī)關(guān)審核并通過20年月日的測(cè)繪成果。最終測(cè)繪成果表明，被上訴人原委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪所取得的成果有誤，訴爭房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原登記建筑面積。

　　被上訴人未能審慎審查受托測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，無視委托不具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪可能導(dǎo)致測(cè)繪成果有誤的后果，其錯(cuò)誤行為有悖于誠實(shí)信用原則，已經(jīng)違反了商品房購銷合同中所規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)。一審判決未予認(rèn)定該違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。

　　二、一審判決未判令自上訴人支付購房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯(cuò)誤。

　　首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪的違約行為。依據(jù)商品房購銷合同所確定的辦證期限，被上訴人本應(yīng)至遲在此期限之前提交合法有效測(cè)繪資料以充分履行辦證義務(wù)。

　　其次，已如一審判決所認(rèn)定，據(jù)合法有效測(cè)繪成果，上訴人所購訴爭房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原購房面積，并多支付了購房款。相應(yīng)地，自支付購房款之日起，上訴人便因多支付的購房款而遭受利息損失。

　　上訴人認(rèn)為：正是被上訴人的違約行為，才最終導(dǎo)致了上訴人遭受利息損失，因此，依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定，被上訴人應(yīng)賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯(cuò)誤。至少，一審法院應(yīng)當(dāng)判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的上訴人利息損失。

　　三、一審判決認(rèn)為被上訴人承擔(dān)上訴人契稅損失依據(jù)不足，系屬適用法律錯(cuò)誤。

　　契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應(yīng)負(fù)相應(yīng)之法律責(zé)任。上訴人維權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)有多種，有權(quán)選擇行使其中之一，向稅務(wù)部門主張退賠的可能性的存在不導(dǎo)致被上訴人違約責(zé)任的豁免，上訴人主張權(quán)利也不以稅務(wù)部門不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任后，也可基于有關(guān)判決及賠償?shù)氖聦?shí)向稅務(wù)部門辦理退稅。上訴人依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定主張契稅損失及相應(yīng)利息損失的法律依據(jù)充分。

　　一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認(rèn)定上訴人之訴訟請(qǐng)求沒有依據(jù)，顯然混淆了上訴人與稅務(wù)部門的稅收征管法律關(guān)系與訴爭雙方之間的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系這兩個(gè)不同的法律關(guān)系。上訴人依據(jù)合同關(guān)系主張損害賠償并無不妥。

　　總之，一審判決未能認(rèn)定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購房款利息損失、契稅損失及相應(yīng)的利息損失，認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請(qǐng)應(yīng)予改判支持上訴人的一審全部訴訟請(qǐng)求。

　　此致

　　**市中級(jí)人民法院

　　上訴人：

　　20年月日