房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地至發(fā)售全套流程
辦理五證先后順序：
1.建設(shè)用地規(guī)劃 用地規(guī)劃許可證
2.國(guó)有土地使用權(quán)證
3.建設(shè)工程規(guī)劃 工程規(guī)劃許可證
4. 用地規(guī)劃 工程規(guī)劃 建筑工程施工許可證（又稱(chēng)建筑工程開(kāi)工證）
5.商品房預(yù)售許可證
詳細(xì)步驟介紹：
一 、建設(shè)用地規(guī)劃 用地規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用證 用地規(guī)劃
1．選址意見(jiàn)書(shū)（審查用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃）
程序：
（1）企業(yè)提供申請(qǐng)報(bào)告、規(guī)劃申請(qǐng)表、總平面圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或國(guó)有土地使 用證、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，報(bào)規(guī)劃局用地處
（2）用地處轉(zhuǎn)總工室審查
（3）報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)
（4）領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)
2．規(guī)劃院實(shí)地測(cè)量，并處定位圖，收取測(cè)量費(fèi)
3．建設(shè)用地規(guī)劃 用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局審批下發(fā)） 用地規(guī)劃
（1）企業(yè)持定位圖、選址意見(jiàn)書(shū)、用地申請(qǐng)到用地處審查
（2）主管局長(zhǎng)、主管局市長(zhǎng)批準(zhǔn)
（3）打交費(fèi)單，領(lǐng)取用地規(guī)劃 用地規(guī)劃許可證 用地規(guī)劃
4．國(guó)有土地使用證（由土地局審批下發(fā)）
（1）建設(shè)單位持用地申請(qǐng)、航測(cè)圖、平面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、建設(shè)用地規(guī) 用地規(guī)劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)證件、委托書(shū)到土地局土地利用處
（2）土地評(píng)估
（3）土地局測(cè)量對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，出定界圖
（4）繳納土地出讓金和契稅，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證
二、建設(shè)工程規(guī)劃 工程規(guī)劃許可證 工程規(guī)劃
1． 市消防支隊(duì)蓋章
（1） 持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊(duì)建審科進(jìn)行審批
（2） 核發(fā)消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃 工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表蓋章 工程規(guī)劃
2．人防證明市人防辦六十個(gè)工作日辦理自建手續(xù)
3．房地產(chǎn)開(kāi)www.dewk.cn發(fā)建設(shè)規(guī)模 建設(shè)單位持單位申請(qǐng)、總平面圖、資金證明到市房管局規(guī)劃發(fā)展處辦理
4．建設(shè)工程規(guī)劃 工程規(guī)劃許可證（由房管局規(guī)劃處下發(fā)） 工程規(guī)劃
（1）建設(shè)單位持申請(qǐng)報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃 工程規(guī)劃申請(qǐng)表（消防蓋章） 、土地征、用地 工程規(guī)劃 用地規(guī)劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測(cè)圖到市規(guī)劃局建管處 規(guī)劃
（2）以上資料由總工室、局業(yè)務(wù)會(huì)審定后報(bào)處長(zhǎng)、局長(zhǎng)簽字
（3）打交費(fèi)單交費(fèi)，領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證、放驗(yàn)線(xiàn)通知單
5．放線(xiàn)報(bào)告 持放線(xiàn)通知和施工圖、紅線(xiàn)圖到規(guī)劃院測(cè)量隊(duì)放線(xiàn)。
三、建設(shè)工程施工許可證（由建委審批下發(fā)）
1． 報(bào)建 提供資料：建設(shè)工程規(guī)劃 工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃 用地規(guī)劃許可證、土地證、報(bào)建申請(qǐng)表 4 份、 工程規(guī)劃 用地規(guī)劃紅線(xiàn)圖、施工圖、規(guī)劃總平面圖
2． 現(xiàn)場(chǎng)勘察（3 個(gè)工作日）
3． 組織招標(biāo)
4． 抗震審查
5． 施工合同審查
6． 交費(fèi)，辦理建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)施工合同、勘察合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān) 理合同、報(bào)建申請(qǐng)表、工程預(yù)算書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、交費(fèi)*** 四、商品房預(yù)售許可證（由市房管局預(yù)售科下發(fā)） 申請(qǐng)單位持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地征、年度開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)工程規(guī)劃 工程規(guī)劃許工程規(guī)劃 可證、 紅線(xiàn)圖、 施工合同、 施工許可證、 銷(xiāo)控表、 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、 物業(yè)管理內(nèi)容、 到市房管局預(yù)售科，十五日內(nèi)核發(fā)。
篇2：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度
目的：
為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系、審計(jì)指標(biāo)體系和規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。
適用范圍：
**房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司
發(fā)布范圍：**房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司
名詞解釋?zhuān)?/p>
[前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程]：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程。
[流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間]：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理，按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時(shí)間。
職責(zé)：
總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員：負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程;負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心溝通項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間指標(biāo);
項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和辦理情況;
總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心人員：配合發(fā)展中心制訂項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間;配合發(fā)展中心下達(dá)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo);
項(xiàng)目運(yùn)行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和辦理情況;
各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)和人員：負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理;按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃;及時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門(mén);
各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)和人員：負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理;按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃;及時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門(mén);
作業(yè)內(nèi)容：
一級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程(祥見(jiàn)附件-一一級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程圖)一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)
5.1.1.1簽訂意向書(shū)
a)土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測(cè)繪、評(píng)估;
b)初步征地補(bǔ)償方案;
c)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書(shū);
5.1.1.2規(guī)劃可研編制
a)向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃;
b)編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;
5.1.1.3一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)
提交一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)和實(shí)施方案市國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會(huì)議，預(yù)審項(xiàng)目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等;
5.1.2預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)，并簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)合同;立項(xiàng)批復(fù)5.1.2.1到計(jì)委提交立項(xiàng)報(bào)告;計(jì)委函之規(guī)劃局審核;
5.1.2.2規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委;計(jì)委統(tǒng)一立項(xiàng)，下發(fā)立項(xiàng)批復(fù);
5.1.3規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請(qǐng)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū);
5.1.4征地批復(fù)
5.1.4.1編制一級(jí)開(kāi)發(fā)的一書(shū)四方案，報(bào)國(guó)土局審議;
a)建設(shè)項(xiàng)目承包說(shuō)明書(shū)
b)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案
c)補(bǔ)充耕地方案
d)征地方案
e)供地方案
5.1.4.2向國(guó)土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門(mén)征求意見(jiàn)，結(jié)果報(bào)市政府;
5.1.5是政府下文批地拆遷許可證
5.1.5.1凍結(jié)戶(hù)口、入戶(hù)調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作;
5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報(bào)地方政府相關(guān)部門(mén)審查;
5.1.5.3審查通過(guò)，獲取拆遷許可證;
5.1.6土地上市
5.1.6.1核算一級(jí)開(kāi)發(fā)成本;
5.1.6.2驗(yàn)收土地;
5.1.6.3在土地中心入市交易;
5.25.2.1二級(jí)開(kāi)發(fā)前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程(祥見(jiàn)附件--二級(jí)開(kāi)發(fā)前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程圖)立項(xiàng)手續(xù)--立項(xiàng)批復(fù)
5.2.1.1首先要選定項(xiàng)目，洽談合同或協(xié)議;也可以是考察準(zhǔn)備掛牌或已掛牌的項(xiàng)目;
5.2.1.2申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，(已掛牌項(xiàng)目不需要)向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告;
5.2.1.3計(jì)委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會(huì)簽反計(jì)委;
5.2.1.4計(jì)委下立項(xiàng)批復(fù)，要求進(jìn)行可行性研究;
5.2.1.4如果是公開(kāi)市場(chǎng)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng);
5.2.2規(guī)
劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證;
5.2.2.1用地規(guī)劃許可證
a)項(xiàng)目立項(xiàng)后應(yīng)及時(shí)申報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會(huì)簽;
b)進(jìn)行畫(huà)樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》;
c)進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要是總平面設(shè)計(jì)，層面、立面設(shè)計(jì)和重要剖面設(shè)計(jì);
d)準(zhǔn)備環(huán)境影響評(píng)估、交通影響評(píng)估、地震安全性評(píng)估報(bào)告、勘測(cè)設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案;
e)如果是公開(kāi)市場(chǎng)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，需要準(zhǔn)備《土地出讓轉(zhuǎn)讓合同》;
f)手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請(qǐng)用地規(guī)劃許可證;
5.2.2.1工程規(guī)劃許可證
a)準(zhǔn)備人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車(chē)場(chǎng)、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等;
b)向市發(fā)改委和市建委申報(bào)年度開(kāi)工計(jì)劃;此時(shí)要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價(jià)款;
c)進(jìn)行全套建設(shè)施工圖設(shè)計(jì)，包括總平面設(shè)計(jì)，各層平面、各向立面設(shè)計(jì)、各層剖面設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖;
d)上報(bào)市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。以上手續(xù)及其它手續(xù)(如立項(xiàng)、用地規(guī)劃等手續(xù))準(zhǔn)備齊全后，獲取工程規(guī)劃許可證;
5.2.3土地手續(xù)--國(guó)有土地使用證a)繳納土地出讓金，支付土地補(bǔ)償費(fèi);b)準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國(guó)有土地使用證;
5.2.4工程手續(xù)--工程施工許可證a)準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征(或相關(guān)證明)和施工圖審查通知書(shū);標(biāo)底制作;與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同;b)進(jìn)行招投標(biāo)工作，c)交納四源費(fèi)、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實(shí)證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù);d)到市建委辦理工程施工許可證;
5.2.5其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊(cè)公司手續(xù)、資質(zhì)級(jí)別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評(píng)估、交通影響評(píng)估、地震安全性評(píng)估報(bào)告、勘測(cè)設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案、人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車(chē)場(chǎng)、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù);
5.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)(針對(duì)二級(jí)開(kāi)發(fā))
5.3.1立項(xiàng)手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)
5.3.1.1如果是公開(kāi)市場(chǎng)通過(guò)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)只需要1-2個(gè)工作日;
5.3.1.2非公開(kāi)市場(chǎng)獲取的項(xiàng)目辦理各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，獲取立項(xiàng)批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為45個(gè)工作日;
5.3.2規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)
5.3.2.1項(xiàng)目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為45個(gè)工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計(jì)圖紙的出圖時(shí)間，這需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求情況而定;
5.3.2.2項(xiàng)目辦理工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為30個(gè)工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計(jì)圖紙的出圖時(shí)間，這需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求情況而定;
5.3.3土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)
5.3.3.1國(guó)有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為20個(gè)工作日;
5.3.3.2辦理國(guó)有土地使用需要交納土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi)，故具體辦理時(shí)間也要根據(jù)項(xiàng)目資金安排和運(yùn)營(yíng)需要進(jìn)行調(diào)整;
5.3.4工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)
5.3.4.1項(xiàng)目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為35個(gè)工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時(shí)進(jìn)行;
5.3.4.2項(xiàng)目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為30個(gè)工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時(shí)進(jìn)行
5.3.4.2辦理工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為10個(gè)工作日;
5.3.5項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間應(yīng)為180個(gè)工作日，折合240個(gè)自然日，大約8個(gè)月的時(shí)間;
5.4.項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門(mén)
5.4.1項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制;
5.4.2項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制;
5.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法
5.5.1項(xiàng)目公司針對(duì)項(xiàng)目具體情況，制定項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，包括辦理流程、時(shí)間、責(zé)任部門(mén)及責(zé)任人，上報(bào)發(fā)展中心審批;
5.5.2經(jīng)發(fā)展中心審核通過(guò)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部和總工辦安排專(zhuān)門(mén)人員組成項(xiàng)目監(jiān)督小組;
5.5.3監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其組員至少1個(gè)發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員，1個(gè)總工辦工程人員，1個(gè)總工辦設(shè)計(jì)人員;
5.5.4監(jiān)督小組根據(jù)項(xiàng)目具體情況和運(yùn)營(yíng)要求，制定針對(duì)性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進(jìn)行監(jiān)督控制;
6.6.1獎(jiǎng)懲條例:
6.1.1超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的各項(xiàng)質(zhì)量下，以最短的時(shí)間獲取了各項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)，為項(xiàng)目操作節(jié)約大量時(shí)間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)獲得更好的現(xiàn)金流和收益;
6.1.2獎(jiǎng)勵(lì)金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)超額完成情況和給項(xiàng)目帶來(lái)的間接收益情況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報(bào);
6.1.3獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)和審核：
6.1.3.1項(xiàng)目公司辦理前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門(mén)和責(zé)任人，工作達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，可以提交書(shū)面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū);
6.1.3.2獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū)經(jīng)項(xiàng)目公司部門(mén)經(jīng)理和項(xiàng)目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報(bào)總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;
6.1.46.1.4.1獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門(mén)向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金，接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào);
6.1.4.2團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng)，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心;
6.26.1.1未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按時(shí)按質(zhì)完成項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，加大了項(xiàng)目操作周期時(shí)間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)遭受損失;
6.1.2懲罰金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)未完成情況和給項(xiàng)目帶來(lái)的間接損失情況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報(bào);
6.1.3懲罰審核：
6.1.3.1項(xiàng)目公司辦理前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門(mén)和責(zé)任人，為完成工作達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)懲罰通知單，上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;
6.1.4懲罰的兌現(xiàn)
6.1.4.1懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān)部門(mén)執(zhí)行;
7.注意事項(xiàng):
7.
1此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)流程和時(shí)間指標(biāo)，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整監(jiān)督審核的指標(biāo)。
8.本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。
附件:一級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程圖
附件:二級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程圖
篇3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（詳細(xì)版）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（詳細(xì)）
第一步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序
一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立
1、公司設(shè)立準(zhǔn)備
2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批
3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)
4、辦理工商注冊(cè)登記
5、辦理稅務(wù)登記
二、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立
6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)
7、辦理企業(yè)名稱(chēng)登記
8、送審合資或合作合同、章程
9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)
10、辦理企業(yè)登記
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)
2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)
3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)
4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)
第二步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序
1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū)
2、初步確定開(kāi)發(fā)方案
3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)
4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)
5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、可行性研究費(fèi)
2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)
第三步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、申報(bào)選址定點(diǎn)
2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
4、辦理人防審核
5、辦理消防審核
6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
7、住宅設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)家組審查
8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案
9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批
10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)
11、委托地質(zhì)勘探
12、委托初步設(shè)計(jì)
13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套
14、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)
15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案
16、報(bào)審市政配套方案
17、市政各管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn)
18、市政管線(xiàn)綜合
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)
2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)
4、竣工檔案保證金
5、臨時(shí)用地費(fèi)
6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)
7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)
8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)
9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)
第四步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得
取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序
一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓
1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證
2、辦理建設(shè)用地委托釘樁
3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)
4、主管部門(mén)實(shí)地勘察
5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審
6、委托地價(jià)評(píng)估
7、辦理核定地價(jià)手續(xù)
8、辦理土地出讓審批
9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同
10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證
11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證
12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還
二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥
13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)
14、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察
15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批
16、取得劃撥用地批準(zhǔn)
三、集體土地的征用
17、征用集體土地用地申請(qǐng)
18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案
19、簽訂征地協(xié)議
20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議
21、確定勞動(dòng)力安置方案
22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議
23、市政府下文征地
24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)
25、辦理批地文件、批地圖
26、辦理凍結(jié)戶(hù)口
27、調(diào)查戶(hù)口核實(shí)勞動(dòng)力
28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作
29、辦
30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作
31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作
32、征地結(jié)案
取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)
1、地價(jià)款（土地出讓金）
2、資金占用費(fèi)
3、滯納金
4、土地使用費(fèi)
5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)
6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)
7、土地閑置費(fèi)
8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)
9、城鎮(zhèn)土地使用稅
10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)
11、出讓土地預(yù)訂金
12、征地管理費(fèi)
13、土地補(bǔ)償費(fèi)
14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)
15、地上物補(bǔ)償費(fèi)
16、勞動(dòng)力安置費(fèi)
17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)
18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金
19、耕地占用稅
第五步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序
1、委托進(jìn)行拆遷工作
2、辦理拆遷申請(qǐng)
3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證
4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)
5、辦理拆遷公告與通知
6、辦理戶(hù)口凍結(jié)
7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)
8、確定拆遷安置方案
9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議
10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置
11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款
12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理
13、移交拆遷檔案資料
14、房屋拆遷糾紛的裁決
15、強(qiáng)制拆遷
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2、搬家補(bǔ)助費(fèi)
3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)
4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）
5、清理費(fèi)
6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)
7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)
8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)
9、房屋拆遷管理費(fèi)
10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)
第六步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作
1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)
2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃
3、交納煤氣（天然氣）廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)
4、交納自來(lái)水廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)
5、交納污水處理廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)
6、交納供熱廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)
7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)
8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)
9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖
10、出施工圖
11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見(jiàn)表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證
15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)
16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)
17、招標(biāo)準(zhǔn)備
18、招標(biāo)通告
19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)
20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底
21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)
22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)
23、投標(biāo)單位資格審批
24、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)
25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)
26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)
27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)
28、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)
29、簽訂工程承包合同
30、工程承包合同的審查
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理
31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)
32、建設(shè)工程監(jiān)理
33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記
34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)
35、辦理開(kāi)工前審計(jì)
36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅
37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證
38、報(bào)裝施工用水、電、路
39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)
40、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)
41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議
42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工
43、施工場(chǎng)地的“三通一平”
44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)
45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝
46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督
五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)
48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》
49、商品住宅性能認(rèn)定
50、竣工統(tǒng)計(jì)登記
51、辦理竣工房屋測(cè)繪
52、辦理產(chǎn)權(quán)登記
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、三通一平費(fèi)
2、自來(lái)水廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)
3、污水處理廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)
4、供熱廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)
5、煤氣廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)
6、地下水資源養(yǎng)蓄基金
7、地下熱水資源費(fèi)
8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）
9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)
10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)
11、建筑行業(yè)管理費(fèi)
12、綠化建設(shè)費(fèi)
13、公園建設(shè)費(fèi)
14、綠化補(bǔ)償費(fèi)
15、路燈維護(hù)費(fèi)
16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)
17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）
18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）
19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）
20、建安工程費(fèi)
21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)
22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)
23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)
24、竣工圖費(fèi)
25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金
26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)
27、工程監(jiān)理費(fèi)
28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)
29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)
30、超計(jì)劃用水加價(jià)
31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)
32、占道費(fèi)
33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅
第七步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序
一、北京市外銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售
1、辦理《外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》
2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所
3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)
4、簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約
5、辦理簽約公證
6、辦理外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約公證
7、辦理外銷(xiāo)商品房的預(yù)售登記
8、外銷(xiāo)商品房轉(zhuǎn)讓登記
9、外銷(xiāo)商品房抵押登記
10、樓宇交付入住手續(xù)
11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)
二、北京市內(nèi)銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售
12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明
13、簽署預(yù)售內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議
14、辦理《內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》
15、銷(xiāo)售項(xiàng)目備案
16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售
17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)
18、與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約
19、辦理預(yù)售登記
20、辦理轉(zhuǎn)讓登記
21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)
22、樓宇交付入住
23、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)
24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶(hù)手續(xù)
三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理
25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)
26、申請(qǐng)房屋租賃許可證
27、出租人與承租人簽訂書(shū)面承租協(xié)議
28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)
29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租
30、房屋租賃關(guān)系的終止
四、北京市房地產(chǎn)出租的專(zhuān)項(xiàng)（外地來(lái)京人員）管理
31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)
32、出租人辦理房屋租賃許可證
33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
34、簽訂書(shū)面租賃協(xié)議
35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)
五、北京市房地產(chǎn)的抵押
36、抵押權(quán)的設(shè)定
37、簽訂抵押合同
38、辦理房地產(chǎn)抵押登記
39、抵押房地產(chǎn)的占管
40、抵押房地產(chǎn)的處分
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、營(yíng)業(yè)稅
2、城市維護(hù)建設(shè)稅
3、教育費(fèi)附加
4、印花稅
5、契稅
6、土地增值稅
7、企業(yè)所得稅
8、個(gè)人所得稅
9、房產(chǎn)稅
10、城市房地產(chǎn)稅
11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)
12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)
13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)
14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)
15、房屋買(mǎi)賣(mài)登記費(fèi)
16、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)
17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)
18、向來(lái)京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)
19、來(lái)京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)
20、房屋租賃登記費(fèi)
21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)
22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)
23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)
24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)
第八步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序
1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批
2、簽署物業(yè)管理委托合同
3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收
4、物業(yè)使用、管理、
5、安排簽訂管理公約
6、制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)
7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)
2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金
3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)
4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)
5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)
6、供暖費(fèi)