隨著我國(guó)住宅現(xiàn)代化步伐的加快和房地產(chǎn)市場(chǎng)的方興未艾,人們對(duì)住宅的需求從量和質(zhì)的層面上雙向提高,從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐中不斷涌現(xiàn)出各種名目繁多的住宅類(lèi)型,與住宅相關(guān)的概念和名詞層出不窮。與此同時(shí),不但普通消費(fèi)者搞不懂這些名詞的內(nèi)涵,即便是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也時(shí)常就這些概念的確切涵義發(fā)生混淆.因此,從不同角度和層面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要住宅類(lèi)型進(jìn)行一些分類(lèi),對(duì)住宅相關(guān)的概念進(jìn)行辨析與探討是十分必要和完全有益的。
一、從住宅的性質(zhì)分類(lèi),可分為住宅樓、商住樓
商住樓是SOH0(居家辦公房)理念在住宅樓型上的一種拓展、延伸和新的演繹。筆者以為,商住樓從本質(zhì)上看,屬于住宅大類(lèi)。但是,商住樓這種具有住宅功能的樓宇同時(shí)又融入了寫(xiě)字樓、商業(yè)服務(wù)樓宇的諸多硬件設(shè)施和非住宅功能。尤其值得強(qiáng)調(diào)的是,商住樓以網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議、辦公等功能的發(fā)達(dá)為前提,從而使居住者在滿(mǎn)足其居住的同時(shí)又能從事商務(wù)及相應(yīng)的辦公活動(dòng),同時(shí)有的商住樓還附設(shè)有商場(chǎng)等。商住樓比較適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體、www.dewk.cn白領(lǐng)管理人士以及依賴(lài)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。商住兩用樓由于既可居住,又可商用、辦公,特別是底層的商用部分作為便利居民的重要配套設(shè)施,給樓上及附近居民在生活上帶來(lái)諸多的方便,其商業(yè)或商務(wù)用房所孕育的商機(jī),吸引了不少投資者,也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了較高的回報(bào)。但是,商住樓也有其明顯的缺陷,特別是在居住的外環(huán)境上比較嘈雜,居住的私密性比較差。
住宅樓是相對(duì)商住樓而言的,是指純粹用于人們生活居家的住宅樓,不帶任何與商業(yè)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)施,底部也沒(méi)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和其他的商務(wù)用房。
二、從商品房的價(jià)格分類(lèi),可分為一般商品房、微利商品房
進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的住宅,從嚴(yán)格的意義上講,可以分為商品房和非商品房。
商品房從開(kāi)發(fā)商獲得利潤(rùn)的多少來(lái)劃分,可以界定為一般商品房和微利商品房?jī)纱箢?lèi)。
“一般商品房”
一般是指具有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以贏(yíng)利為目的所開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。在一般商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把開(kāi)發(fā)的房屋出售或出租給消費(fèi)者,依價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)規(guī)則取得價(jià)金,政府有關(guān)部門(mén)也不給買(mǎi)方、租方以任何特殊的政策優(yōu)惠。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住宅體制上實(shí)行的是福利形式的實(shí)物供給制,所以真正意義上的商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。
一般說(shuō)來(lái),商品房的價(jià)格由土地和建安成本、稅金、開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)、各種規(guī)費(fèi)和代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。其土地和建安成本又包含六個(gè)方面:
(1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);
(2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi):
(3)住宅建筑、安裝工程費(fèi);
(4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小怯敵耘涮墜步ㄖ慕ㄉ璺眩?p>
(5)管理費(fèi):
(6)貸款利息。一般商品房的利潤(rùn)率是參照房地產(chǎn)市場(chǎng)上通行的社會(huì)平均利潤(rùn)率,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商結(jié)合本身的營(yíng)銷(xiāo)策略制定的。
“微利商品房”
主要是指由各級(jí)政府給予了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以一定的政策優(yōu)惠,主要是開(kāi)發(fā)商品房過(guò)程中的一些稅費(fèi)減免,并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)運(yùn)作并以低于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高于福利房?jī)r(jià)格和租金的形式出售和出租,用于解決部分企事業(yè)單位職工住宅需求的住宅類(lèi)型。微利商品房既可以入市直接賣(mài)給個(gè)人;也可以賣(mài)給企業(yè)或事業(yè)與機(jī)關(guān)法人,再由買(mǎi)方租售給職工個(gè)人;還可以由法人及其職工按一定比例共同出資購(gòu)買(mǎi),按份共有或一方所有。
一般說(shuō)來(lái),微利商品房在用地、配套設(shè)施和稅費(fèi)等方面有一定的補(bǔ)貼或優(yōu)惠,相對(duì)于一般商品房而言仍具有一定的政策性住宅的性質(zhì),只不過(guò)這種政策性住宅具有公共性質(zhì)。在微利商品房運(yùn)作之初,有的地方政府還規(guī)定,鑒于某些房地產(chǎn)公司享受了政府在供地、稅費(fèi)減免、建房貸款等方面的政策優(yōu)惠,該房地產(chǎn)公司必須從開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)中提取較小但固定的比例用作微利商品房,交由政府房管部門(mén)(有的叫住宅解困辦公室)出售,所收回價(jià)款作為住宅解困基金由政府統(tǒng)一周轉(zhuǎn)使用。
三、從房改的角度分類(lèi),可分為經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、解困房、房改房、廉租房
從房改的角度看,我國(guó)的城鎮(zhèn)住宅制度經(jīng)歷了從福利化的實(shí)物分房制度向市場(chǎng)化的貨幣分房制度轉(zhuǎn)變的過(guò)程。由此各個(gè)階段出現(xiàn)了相應(yīng)的住宅形式。這些住宅從總體上講屬于非商品性住宅。概括起來(lái),非商品性住宅或政策性住宅主要有以下幾種:
“經(jīng)濟(jì)適用房”
主要是指既具有一定社會(huì)保障性質(zhì)的、又具有一定商品性質(zhì)的住宅。經(jīng)濟(jì)適用房是為解決中低收入家庭的住宅消費(fèi)需求,在國(guó)家有關(guān)政策的扶持下,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種微利保本性質(zhì)的住宅。經(jīng)濟(jì)適用房具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格相對(duì)于商品房?jī)r(jià)格而言,是適中的,住宅面積也是適中的,從而能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住宅設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住宅的使用效果,而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房因在建設(shè)過(guò)程中減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用,其建設(shè)用地可以采用劃撥形式,所以其建房用地的成本比較低;同時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)削減了大市政配套等費(fèi)用,加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率比較低,所以其售房?jī)r(jià)格不僅低于普通商品房,而且低于微利商品房。
“集資房”
是改變住宅建設(shè)由國(guó)家和單位包的傳統(tǒng)制度,實(shí)行政府、單位、職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)建房成本,通過(guò)多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)而直接分配的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資,政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住宅的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬,按出資比例確定。也就是說(shuō),個(gè)人按政府優(yōu)惠后的房屋建設(shè)成本全額出資的,擁有全部產(chǎn)權(quán);個(gè)人部分出資的,擁有部分產(chǎn)權(quán)。集資房與一般商品房相比較,存在著比較明顯的區(qū)別。
首先,一般商品房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獨(dú)特開(kāi)發(fā)的一種產(chǎn)品,再通過(guò)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和
“解困房”
特指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住宅困難,扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)門(mén)修建用于解決住房的特別困難戶(hù)、拆遷困難產(chǎn)和擁擠戶(hù)住宅問(wèn)題的住宅,也稱(chēng)解危解困房。
全國(guó)總工會(huì)印發(fā)的《解決城鎮(zhèn)特別困難戶(hù)住宅問(wèn)題的若干意見(jiàn)》(1990年9月11日)對(duì)人均居住面積2平方米以下即國(guó)際規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)以下的城鎮(zhèn)居民戶(hù),要求納入“解困”方案,實(shí)行下列“解困”政策:
l、優(yōu)先售給商品房或優(yōu)先租房,優(yōu)先審批其建房,優(yōu)先提供宅基地;
2、優(yōu)先安排所需建筑材料供應(yīng);
3、先賣(mài)后租,對(duì)中低收入者給予售價(jià)優(yōu)惠;
4、對(duì)地方政府統(tǒng)籌建設(shè)的解困專(zhuān)用房和開(kāi)發(fā)公司提供的解困房和特困戶(hù)個(gè)人或合作社形式建設(shè)的住宅,各地可按政策減免有關(guān)稅費(fèi);
5、對(duì)低收入者(標(biāo)準(zhǔn)由各地確定)的居住特困戶(hù)購(gòu)、建、租住宅時(shí),可給以下優(yōu)惠:不超過(guò)住宅造價(jià)20%的補(bǔ)貼;給予分期付款或低息貸款、減免小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)的照顧;對(duì)按提高后的新租金標(biāo)準(zhǔn)租用住宅,沒(méi)有享受住宅補(bǔ)貼、交租金有困難的,可按住宅制度改革有關(guān)政策處理;
6、優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的解困住宅不能轉(zhuǎn)手倒賣(mài),但可賣(mài)給原供房單位或房地產(chǎn)管理部門(mén),用于另行安排解決居住特困戶(hù)。有的城市根據(jù)本地居民住房解困情況,提高了居住困難戶(hù)的面積標(biāo)準(zhǔn),把人均居住面積低于人均標(biāo)準(zhǔn)居住面積的居民房,列為下一階段要提供解困房的范圍。
“房改房”
是房屋產(chǎn)權(quán)單位根據(jù)當(dāng)?shù)卣≌贫雀母锓桨负陀嘘P(guān)政策,以最優(yōu)惠價(jià)格出售給職工居住或出租給住戶(hù)的住宅。
“房改房”最明顯的特征是單位所有的存量住宅在性質(zhì)上的變更,即把過(guò)去已經(jīng)建好和消費(fèi)的公有性福利住宅變更為私有性福利住宅。
“房改房”的房?jī)r(jià)、租金均低于成本,具有福利補(bǔ)貼性質(zhì)。
其補(bǔ)貼包含三個(gè)方面:
一是“房改房”的價(jià)格構(gòu)成主要考慮房屋本體建造成本、工程管理費(fèi)和建設(shè)期利息;
二是“房改房”雖然考慮了征地拆遷費(fèi)或土地使用權(quán)劃撥或轉(zhuǎn)讓取得費(fèi)用、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi),但政府給予了一定比例的優(yōu)惠;
三是購(gòu)買(mǎi)“房改房”必須具備當(dāng)?shù)卣褪鄯繂挝灰?guī)定的資格,事實(shí)上是單位職工對(duì)自己社會(huì)積累的依法再分配,所以各地政府均規(guī)定職、工家庭每戶(hù)只能買(mǎi)一套“房改房”,而且優(yōu)惠面積不得超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),款付清后可以取得房屋產(chǎn)權(quán)證。目前,國(guó)家放寬了“房改房”的入市限制,“房改房”除了產(chǎn)權(quán)人自己居住以外,可以出售或出租。
但是,“房改房”出售或出租時(shí),必須按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金;原售房單位在同等價(jià)格條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
“廉租房”
是指只租不售、專(zhuān)門(mén)出租給城鎮(zhèn)居民中的最低收入者的房屋。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房和政府房地產(chǎn)管理部門(mén)專(zhuān)門(mén)管理的小套型住宅。
必須指出的是,經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、解困房、房改房、廉租房概念在實(shí)踐上有所交*。例如,單位職工以集資的方式建的住宅,既可以稱(chēng)為集資房,又屬于經(jīng)濟(jì)適用房的范疇。
四、從住宅的結(jié)構(gòu)分類(lèi),可分為平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式住宅
目前,住宅的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了多元化格局。躍層、錯(cuò)層和復(fù)式住宅都打破了傳統(tǒng)的二維平面戶(hù)型,空間分隔靈活多變,但其共有的特點(diǎn)又易于被人們混淆。
“平層住宅”:戶(hù)內(nèi)樓面高度一致,臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房都布置在同一平面的樓層上,動(dòng)靜分區(qū)不明顯,層次感不強(qiáng),平層住宅是最普遍的住宅戶(hù)型。
“錯(cuò)層住宅”:戶(hù)內(nèi)樓面高度不一致,錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū),但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層,所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。住戶(hù)可以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高,區(qū)分不同功能的使用空間,比如起居室比較高,臥室比較低等。為此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅,以減少挖土的土方量。錯(cuò)層住宅帶來(lái)了空間豐富的感受,所以對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯(cuò)層住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震,而且顯得空間零散,容易使小戶(hù)型顯得局促。因此,錯(cuò)層住宅更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。
“躍層住宅”:躍層住宅是同樓層的一套住宅單位在內(nèi)部的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上表現(xiàn)為相對(duì)獨(dú)立的兩層居住空間,也有人稱(chēng)為“樓中樓”。躍層住宅的特點(diǎn)是,內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法,住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)上有上下兩層樓面,臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置,上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是動(dòng)靜分區(qū)明確,互不干擾;每戶(hù)都有二層或二層合一的采光面,即使朝向不好,也可通過(guò)增大采光面積來(lái)彌補(bǔ):通風(fēng)較好,戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大;布局緊湊,功能明確,相互干擾較小。根據(jù)其躍層的空間設(shè)計(jì),躍層住宅還分為“上躍型住宅”和“下躍型住宅”兩種類(lèi)型。
“復(fù)式住宅”:復(fù)式住宅在概念上是一層住宅,但復(fù)式住宅的層高較普
五、從別墅的種類(lèi)分類(lèi),可分為獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,對(duì)別墅的稱(chēng)謂比較亂。標(biāo)準(zhǔn)意義上的別墅不能缺少以下特征:
(1)別墅永遠(yuǎn)是為少數(shù)人建造,只有少數(shù)人才有條件享用;(2)別墅意味著占用著大量稀缺資源,除奢侈占用土地之外,別墅大都依風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源而建造;(3)別墅必須體現(xiàn)個(gè)性化,不能大批量生產(chǎn)。
“獨(dú)棟別墅”:獨(dú)棟別墅是最吻合別墅的幾個(gè)特征的,大多建在離城較遠(yuǎn)、依山傍水的地方,一家一戶(hù)獨(dú)立建造,每棟別墅之間相隔甚遠(yuǎn),容積率最低。
“聯(lián)排別墅”即歐美國(guó)家的TOWNHOUSE,這種聯(lián)排別墅是相對(duì)于鄉(xiāng)村的獨(dú)立住宅而出現(xiàn)在城里的。TOWNHOUSE到中國(guó)后,一般被譯為排屋、聯(lián)排別墅或者經(jīng)濟(jì)性別墅。聯(lián)排別墅一般由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成,每幢面積約在150~200平方米左右,有自己的院落—“有天有地”,院子一般不超過(guò)50平方米。另外,還要有專(zhuān)用車(chē)位或車(chē)庫(kù)。
聯(lián)排別墅在形式上比較接近3—4層的低層住宅與別墅。聯(lián)排別墅與低層住宅的區(qū)別是:一般說(shuō)來(lái),聯(lián)排別墅在一個(gè)垂直層面只有一戶(hù),而低層住宅在一個(gè)垂直層面有多戶(hù),且在同一單元的同一層有2—3戶(hù)不等;另外,聯(lián)排別墅每戶(hù)都有私家花園,而低層住宅只有首層住戶(hù)才可能有私家花園。聯(lián)排別墅與別墅的區(qū)別是:聯(lián)排別墅不是獨(dú)立成棟,而是由多套住宅并聯(lián)在一起。因此,聯(lián)排別墅在形式上應(yīng)該基本滿(mǎn)足以下幾個(gè)特點(diǎn)。
(1)各戶(hù)之間交通無(wú)交*;
(2)保證各戶(hù)“有天有地”;
(3)在一個(gè)垂直層面只有一套戶(hù)型;
(4)由多棟并聯(lián)在一起;
(5)每戶(hù)有私家花園和至少一個(gè)車(chē)位。
聯(lián)排別墅是介于公寓和別墅之間的一種新型住宅,這種產(chǎn)品最明顯的特點(diǎn)是適中性、均好性,具有個(gè)性和設(shè)計(jì)新意。
首先,聯(lián)排別墅離城區(qū)距離適中。聯(lián)排別墅對(duì)周?chē)h(huán)境、交通和基礎(chǔ)設(shè)施的依賴(lài)程度較高,所以離城區(qū)不能像郊區(qū)別墅那么遠(yuǎn)。
另外,聯(lián)排別墅對(duì)綠化、景觀(guān)也有相當(dāng)?shù)男枨?所以聯(lián)排別墅一般選擇在離城區(qū)適中的位置。其次,聯(lián)排別墅的價(jià)格適中。聯(lián)排別墅的地價(jià)較低,從而其價(jià)格也比較適中。
再次,聯(lián)排別墅可以兼顧別墅的舒適和公寓的鄰里親情。聯(lián)排別墅一般選擇在環(huán)境好的近郊區(qū),這種得天獨(dú)厚的綠化環(huán)境凈化了空氣,提高了生活質(zhì)量:更有些聯(lián)排別墅依山傍水,環(huán)境怡人,私密性好;另外,聯(lián)排別墅也避免了獨(dú)棟別墅區(qū)的常住居民比較少、整個(gè)小區(qū)比較空曠和缺乏生活氣息的弊端,住戶(hù)可以享受到住在公寓里的鄰里親情,孩子可以找到同齡玩伴。最后,聯(lián)排別墅的設(shè)計(jì)出新。聯(lián)排別墅的樓型在平面和立面上富有變化,不同于普通低層住宅方正呆板的設(shè)計(jì),也有別于獨(dú)棟別墅縱橫成排的設(shè)計(jì);聯(lián)排別墅在戶(hù)型設(shè)計(jì)上充分考慮了實(shí)用性和舒適性,可以采用錯(cuò)層、共享大廳、落地窗、外飄窗、退臺(tái)等設(shè)計(jì)手法,強(qiáng)調(diào)采光、景觀(guān)、通風(fēng)和私密性等優(yōu)點(diǎn);其庭院的設(shè)計(jì)可以更豐富多彩。
篇2：生態(tài)住宅概念培育
培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀(guān)念的影響下,在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問(wèn)題為中心21世紀(jì)是注重人與環(huán)境和諧發(fā)展的生態(tài)時(shí)代,選擇注重生態(tài)概念的住宅,應(yīng)稱(chēng)為廣大居民的共識(shí)。
一、住宅良好的生態(tài)環(huán)境有五個(gè)要素
(1)舒適日本人曾總結(jié)出舒適環(huán)境的八要素:①空氣清新,沒(méi)有污染和臭味;②寧?kù)o,沒(méi)有噪聲;③豐富多彩的綠化;④與水景親近;⑤街道美麗而整潔;⑥具有歷史文化古跡;⑦有適于人們散步的場(chǎng)所和空間;⑧有游樂(lè)設(shè)施。其中,人們對(duì)安靜、空氣、綠化這三要素最為關(guān)心,并列為舒適性的基礎(chǔ)要素。
目前,我國(guó)主要用5個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量舒適度:①居住密度;②綠地面積;③室外活動(dòng)場(chǎng)所與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn);④室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn);⑤日照;
(2)方便居住環(huán)境的方便主要依據(jù)下列因素:居住區(qū)內(nèi)外交通的方便程度;公共服務(wù)設(shè)施的配套程度;服務(wù)方式、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間的方便程度。
(3)安全居住區(qū)環(huán)境不僅要保證居民的日常安全,還要考慮在發(fā)生特殊情況時(shí)的安全,如火災(zāi),地震等。
(4)衛(wèi)生居住環(huán)境保持空氣清新,對(duì)有害氣體和有害物質(zhì)的濃度要規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。居住區(qū)的飲用水也應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn),尤其是水池二次供水的情況下,室外公共環(huán)境要清潔衛(wèi)生。
(5)美觀(guān)居住小區(qū)的室外環(huán)境主要取決于建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與色彩的選配等。居住小區(qū)環(huán)境還應(yīng)與其周?chē)沫h(huán)境有機(jī)地結(jié)合,給人以明快、淡雅、親切之感,富于人情味、生活氣息和地方風(fēng)格。
二、實(shí)現(xiàn)良好生態(tài)環(huán)境的小區(qū)應(yīng)有以下4項(xiàng)指標(biāo)
(1)營(yíng)造生態(tài)園林,提高樓盤(pán)素質(zhì)小區(qū)應(yīng)注重園林的綠化氛圍,創(chuàng)造出綠地、風(fēng)雨長(zhǎng)廊、漫步小徑、假山流水、瀑布等相互搭配而協(xié)調(diào)的新型園林景觀(guān)。www.dewk.cn在總體布局上,要求與自然地勢(shì)自然協(xié)調(diào),避免雷同現(xiàn)象,既要考慮滿(mǎn)足日照要求和綠地空間,又考慮相互間適當(dāng)?shù)母卟?形成特色。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上,充分利用環(huán)境特點(diǎn),使主要空間享有最佳景觀(guān)。
(2)提高住宅區(qū)的綠化程度住宅區(qū)綠化程度高,不僅有利于降低空氣污染,改善住宅小氣候,而且有利于住宅區(qū)的美感。環(huán)保專(zhuān)家測(cè)定:一個(gè)人所需氧要12平方米的森林綠地釋放的氧才能平衡,而且綠化好的街道與綠化差的街道相比,中午氣溫要低1.3攝氏度,每立方米空氣中的含菌量要少44.43%。可見(jiàn),綠化程度是良好的小區(qū)自然環(huán)境的保障。
(3)使用環(huán)保建筑材料在住宅建設(shè)中要注重推廣新型墻體材料,節(jié)能材料和節(jié)能采暖、空調(diào)制冷等系統(tǒng)的應(yīng)用,改變以往秦磚漢瓦的建材結(jié)構(gòu),提高綠色建材綠色飾材的應(yīng)用量,推進(jìn)資源回收與開(kāi)發(fā)的應(yīng)用力度。
(4)重視住宅樓宇外觀(guān)設(shè)計(jì)住宅樓宇外觀(guān)設(shè)計(jì)一定要協(xié)調(diào)周邊環(huán)境,近馬路的住宅不宜設(shè)置面向路面的外飄陽(yáng)臺(tái),控制各家各戶(hù)自建飄出式的各類(lèi)防盜網(wǎng),小區(qū)與小區(qū)間的樓房景觀(guān)要盡量協(xié)調(diào)。
三、何謂生態(tài)住宅
生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則,即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則,設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素,使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換,獲得一種高效、低耗、無(wú)廢無(wú)污染,生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境,如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源等,也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀(guān)念的影響下,在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問(wèn)題為中心,在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理,使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。
四、走進(jìn)生態(tài)住宅在熱熱鬧鬧的京城房地產(chǎn)市場(chǎng)中,"生態(tài)住宅"、"綠色住宅"、"可持續(xù)發(fā)展的住宅"如同一個(gè)個(gè)令人欣喜的跳動(dòng)音符,給普通百姓帶來(lái)對(duì)美好生活的憧憬和遐想。也成為發(fā)展商推廣項(xiàng)目的最新賣(mài)點(diǎn)。其實(shí)生態(tài)住宅早已不是什么新鮮玩意兒。從70年代初的全球性能源危機(jī)以來(lái),可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)理念和生態(tài)住宅已經(jīng)歷了近30年的不斷發(fā)展。專(zhuān)家認(rèn)為,生態(tài)住宅以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo),意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一,即在"以人為本"的基礎(chǔ)上,利用自然條件和人工手段來(lái)創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境,同時(shí)又要控制對(duì)于自然資源的使用,實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。生態(tài)住宅的特征概括起來(lái)有四點(diǎn),即舒適、健康、高效和美觀(guān)。追求舒適和健康是生態(tài)住宅的基礎(chǔ);追求高效是生態(tài)住宅的核心內(nèi)容;追求美觀(guān)是生態(tài)住宅與大自然相和諧的完美境界。據(jù)介紹,我國(guó)在生態(tài)住宅方面起步較晚,但近來(lái)卻很受重視。
有幾個(gè)主要原因,一是國(guó)家將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為和科教興國(guó)戰(zhàn)略并列的二十一世紀(jì)社會(huì)發(fā)展的兩大基本戰(zhàn)略,因此各級(jí)政府對(duì)此都非常重視;二是住宅產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展迅速,而其對(duì)能源供應(yīng)和環(huán)境保護(hù)也造成巨大壓力,需要解決的問(wèn)題多,并且迫在眉睫;第三,住房分配制度改革使得住宅最終走入市場(chǎng),而新的市場(chǎng)機(jī)制使得生態(tài)住宅可以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而不斷擴(kuò)大影響,從而促進(jìn)和引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)向著可持續(xù)發(fā)展的方向前進(jìn);最后,隨著人們節(jié)能意識(shí)、環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng),供暖系統(tǒng)計(jì)量收費(fèi)制度改革使得住戶(hù)經(jīng)濟(jì)利益與能耗直接掛鉤等,人們更加全面地關(guān)注居住環(huán)境,消費(fèi)者對(duì)更高層次健康舒適住宅的要求與日俱增,這也促進(jìn)了生態(tài)住宅與住宅可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題的研究與探索。正是基于以上幾點(diǎn)原因,住宅的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題得到了政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、住宅消費(fèi)者和科研機(jī)構(gòu)的重視。
篇3：住宅產(chǎn)品概念新詮釋
住宅產(chǎn)品作為特殊的大宗耐用消費(fèi)品,有其獨(dú)特的價(jià)值和涵義。在不同的時(shí)代其意義是不一樣的,譬如上個(gè)世紀(jì)80年代強(qiáng)調(diào)的是數(shù)量;90年代強(qiáng)調(diào)的是品種、設(shè)計(jì)和質(zhì)量;而進(jìn)入到21世紀(jì),在新經(jīng)濟(jì)及全球經(jīng)濟(jì)一體化浪潮的沖擊下,我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展也進(jìn)入了一個(gè)前所未有、充滿(mǎn)巨變的時(shí)代,它追求的是差異化、個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化和速度化。在這個(gè)時(shí)代。強(qiáng)調(diào)的是住宅產(chǎn)品的快速更新?lián)Q代,這就迫使我們必須對(duì)住宅產(chǎn)品作一個(gè)重新的、更加深入的認(rèn)識(shí),否則你建造產(chǎn)品時(shí)就不會(huì)有所創(chuàng)新,你的產(chǎn)品就會(huì)滯銷(xiāo),就會(huì)成為貽害未來(lái)城市的建筑垃圾。
產(chǎn)品是企業(yè)生產(chǎn)的東西,對(duì)企業(yè)而言目的是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),而對(duì)顧客來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)的是產(chǎn)品的使用價(jià)值。隨著時(shí)代的發(fā)展,住宅的功能品質(zhì)和內(nèi)涵在不斷地豐富,其自身的價(jià)值也在發(fā)生著相應(yīng)的變化。
如何理解住宅產(chǎn)品的內(nèi)涵和意義,不僅是一個(gè)開(kāi)發(fā)理念問(wèn)題,同時(shí)也是一個(gè)戰(zhàn)略決策問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題不解決,談創(chuàng)新、談速度、談品質(zhì)就是一句空話(huà)。在新經(jīng)濟(jì)下,住宅就其產(chǎn)品形態(tài)來(lái)講,本質(zhì)上是為人們提供了一個(gè)空間,這種空間既是有形的,也是無(wú)形的;既有私有的,也有公共的;既包括物質(zhì)生活的,也包括精神生活的。由于消費(fèi)者需求的復(fù)雜性和多樣性,以及產(chǎn)品的難以更改性和差異性,這就要求在設(shè)計(jì)時(shí)必須超越的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)模式,不僅僅是有形產(chǎn)品的設(shè)計(jì),同時(shí)要把產(chǎn)品擴(kuò)大到更為廣闊的空間,實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品有形設(shè)計(jì)和無(wú)限空間交融。
單從有形空間來(lái)看,住宅包括五個(gè)層次的概念:一是地域性的概念,是在北方,還是在南方;二是區(qū)域性概念,是在鬧市區(qū),還是在城郊,是在商業(yè)區(qū),還是在文化區(qū);三是社區(qū)概念,如目前經(jīng)常講到的某某住宅小區(qū),某某住宅花園等;第四個(gè)就是小區(qū)內(nèi)細(xì)分的概念,某某住宅組團(tuán),某某苑;最后才是房產(chǎn)自身的概念,包括面積、戶(hù)型、樓層、朝向及價(jià)格等。弄清這些概念,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講有利于結(jié)合地區(qū)特色來(lái)建造產(chǎn)品,同時(shí)也有利于產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),通過(guò)對(duì)上述概念的了解,可以根據(jù)自己的愛(ài)好、需求和承受能力來(lái)確定購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)。
在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代,對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),從市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)來(lái)把握住宅產(chǎn)品概念也是非常有必要的。
首先要從消費(fèi)者的需求偏好來(lái)把握它。因?yàn)椴煌陌l(fā)展階段,有不同的消費(fèi)階層,人們對(duì)住宅內(nèi)涵的要求有相當(dāng)大的差異。在居住生存時(shí)代,人們看重的是位置、戶(hù)型、交通等;在居住健康時(shí)代,人們更看重的是生態(tài)環(huán)境、物業(yè)管理、配套設(shè)施等;而在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代,人們更看重的是文化、智能、服務(wù)等因素。對(duì)一般收入階層來(lái)說(shuō),他們關(guān)注的是住宅產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、方便;而對(duì)中高收入階層來(lái)說(shuō),更關(guān)注舒適、地位、休閑。住宅產(chǎn)品的分層消費(fèi)和分身識(shí)別可以說(shuō)已經(jīng)成為一個(gè)不可阻擋的趨勢(shì),這一點(diǎn)既是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該關(guān)注的,也已成為消費(fèi)者所關(guān)心的問(wèn)題。
其次要從競(jìng)爭(zhēng)的格局來(lái)把握住宅產(chǎn)品概念。有句廣告語(yǔ)“沒(méi)有最好,只有更好”,但從目前大量成功的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐表明,“第一”的東西勝過(guò)“更好”的東西,北京的“現(xiàn)代城”就是一個(gè)很好的例證。因此,面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要善于不斷地創(chuàng)造“第一”,把自己獨(dú)特的價(jià)值和核心利益展示給消費(fèi)者,讓消費(fèi)者去比較,去體會(huì)。如果總是跟著別人跑或者抄襲陳舊的東西,肯定會(huì)失敗。但是產(chǎn)品的概念必須是真實(shí)的、有意義的,如果只是玩所謂的“概念游戲”,那同樣會(huì)失敗。因?yàn)闊o(wú)論多么高明的概念,它都要附著于一定的實(shí)物載體才能夠使本體得以實(shí)現(xiàn)。
真正以消費(fèi)者為主導(dǎo)地位的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨,讓產(chǎn)品自身的品質(zhì)去告知消費(fèi)者,就會(huì)贏(yíng)得消費(fèi)者,贏(yíng)得市場(chǎng)。