房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)
在信息技術(shù)時代，信息已與資金、材料、設(shè)備、人力并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格競爭向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)研是企來營銷活動中的重要組成部分。
一.房地產(chǎn)市場調(diào)研概述
市場調(diào)研是運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。
市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設(shè)計搜集信息的方法，監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶。
市場調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
市場調(diào)研的內(nèi)容涉及消費者的意見、觀念、習(xí)慣、行為和態(tài)度等方面。既可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價值觀和人生觀等。也可以是具體的習(xí)題或行為，如人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜好、購物習(xí)慣與行為等。
市場調(diào)研的原則是遵循客性與科學(xué)性。客觀性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實狀態(tài)的準(zhǔn)確切信息，正視事實，接受調(diào)研的結(jié)果。從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應(yīng)愛任何個人或管理部門的影響或“壓力”。科學(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信息資料。
市場調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過科學(xué)方法處理分析后的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料，可以用各種形式的調(diào)研報告向社會或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應(yīng)根據(jù)協(xié)議或合同的要求執(zhí)行。）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題、受到的啟示以及有關(guān)的建議都應(yīng)在調(diào)研報告中提示，以幫助管理決策部門利用這些信息并作出相應(yīng)的反應(yīng)或行為。但必須強調(diào)指出：市場調(diào)研的結(jié)果只是用于幫助管理部門作出正確的決策，其結(jié)果本身不是目的。
二.房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的運營環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來了發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個方面：
首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。因此，通過市場調(diào)研，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險。
其次，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調(diào)研可以掌握消費者的意向和動態(tài)。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對住房的要求剛開始是保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的提高，經(jīng)濟條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、家庭結(jié)構(gòu)和人們活動范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過市場調(diào)研，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以尋找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高市場占有率。
三.房地產(chǎn)與一般耐用消費品市場調(diào)研的區(qū)別
房地產(chǎn)市場調(diào)研不同于一般耐用消費品的調(diào)研，它是以房地產(chǎn)為對象，對相關(guān)市場信息進行系統(tǒng)的搜集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研與一般耐用消費品市場調(diào)研的不同之處主要表現(xiàn)在下列方面：
市場調(diào)研的內(nèi)容不同
房地產(chǎn)市場調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性，貫穿整個房地產(chǎn)市場營銷過程，每個階段具有限性，以訪問者需要甄別的難度高，如收入水平的甄別、計劃置業(yè)年限的甄別、計劃置業(yè)面積的甄別、購買決策人甄別等。還有訪問者的配合等問題。經(jīng)常的情況是找到滿足條件的被訪問者，可能需要訪問的家庭是一般耐用消費品調(diào)研的數(shù)倍，準(zhǔn)確性仍難以保證。房地產(chǎn)市場調(diào)研和處理都有較高的難度。房地產(chǎn)市場調(diào)研主體側(cè)重對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的調(diào)研，如項目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費品的市場調(diào)研主體側(cè)重于消費者。
四.房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點
房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點：
1、 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的
房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復(fù)雜問題。有些問題被調(diào)研者可能不會回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場調(diào)
2、 房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性
房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分析。一個調(diào)研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬。可以在一天之內(nèi)完成，也可長達(dá)數(shù)月。可以只提供小范圍的一點點數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)研對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
3、 房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的
調(diào)研研究的方案設(shè)計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪、電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜集數(shù)據(jù)的多少和復(fù)雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)費。簡單的調(diào)研可以設(shè)計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結(jié)果也就是幾頁報告。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。
4、 房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性
房地產(chǎn)市場調(diào)研的結(jié)論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場調(diào)研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的縝密設(shè)計和細(xì)心實施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴(yán)重?fù)p害，細(xì)小的錯誤應(yīng)當(dāng)容忍。如果在調(diào)研或結(jié)束之后發(fā)現(xiàn)了細(xì)小的錯誤，就應(yīng)當(dāng)考察它們對調(diào)研信息有什么影響。僅僅因為一些細(xì)小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結(jié)果是不合適的。應(yīng)當(dāng)按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結(jié)果時作些修改，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動。房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果不能直接指示決定。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調(diào)研完全按所設(shè)計的方案進行，結(jié)果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案。調(diào)研結(jié)果只應(yīng)被當(dāng)成是另外一種證據(jù)。必須參考一般經(jīng)驗、普通的道理和其他信息來對它進行評價。人類的感性和判斷總是必要的。對調(diào)研的結(jié)果要認(rèn)真思考、理解，看與我們對問題的感性認(rèn)識是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調(diào)研和分析。調(diào)研結(jié)果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準(zhǔn)確地給出了決策答案。
五.房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序
為了使市場調(diào)研工作順利進行，保證質(zhì)量，在進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，應(yīng)按一定程序進行。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制定調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計、資料分析、做出結(jié)論和提出建議。
1.確定調(diào)研目的
這是進行市場調(diào)研時應(yīng)首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)研就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進行市場調(diào)研？通過調(diào)研要解決哪些問題？有關(guān)調(diào)研結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用？如果開始做的問題就不夠準(zhǔn)，將使以后一系列市場調(diào)研工作成為浪費，造成損失。一般來說確定調(diào)研目的要有一個過程，一時是確定不下來的可以采用探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來確定。
1)探測性調(diào)研
當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確、無法確定應(yīng)當(dāng)調(diào)研哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)研來找出癥結(jié)所在，然后再作進一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售量不好，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好、廣告支出減少、銷售代理效率低、還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，采用探測性調(diào)研，從中間商或者消費者那里搜集資料，以便找出最有可能的原因。從此例可以看出：探測性調(diào)研只是搜集一些有關(guān)資料，以確定問題所在。至于問題應(yīng)如何解決，則有待于進一步調(diào)查研究。
2)描述性調(diào)研
描述性調(diào)研只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。例如在銷售這程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調(diào)研旨在說明“是什么”、“何時”、“如何”等問題，并且解釋“為何”的問題。
與探測性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要有一事先擬定的計劃需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對某專門問題提出答案。
3)因果性調(diào)研
這種調(diào)研是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量，自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況：一類是企業(yè)自已本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。
4)預(yù)測性調(diào)研
預(yù)測性調(diào)研是通過搜集、分析研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運用科學(xué)方法，估計未來一定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。由于市場情況復(fù)雜多變，不易準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問題和提出問題。因此，在確定研究目的的階段，可進行一些情況分析。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近幾個月來售房量不斷下降，經(jīng)初步分析，認(rèn)為是由于市場競爭下的廣告沒有做好，造成消費者視線轉(zhuǎn)移，為此便可做若干假設(shè)。
擬定假設(shè)的主要原因是限制研究或調(diào)研的范圍，以便使用今后搜集到的資料來檢驗所作的假設(shè)是否成立。
2.搜售信息資料
3.初步調(diào)研
初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有如下3個過程：
（1） 研究搜集的信息材料
1)研究企業(yè)外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，從中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷？其價格如何？當(dāng)?shù)叵M者對房產(chǎn)有什么偏好？
2)分析企業(yè)內(nèi)部資料。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部資料進行分析，從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索。
（2） 與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行正式談話
從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話中，尋找市場占不率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價格定得太高，工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計不十分合理、材料供應(yīng)質(zhì)量不高，材料部經(jīng)理可能認(rèn)為物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費不能全部采用進口或國內(nèi)各種名牌材料等等。
（3） 了解市場情況
市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標(biāo)志，也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費者不購買本公司商品房，就需要對用戶進行調(diào)研研究。
4.調(diào)研設(shè)計
根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結(jié)果，可以提出調(diào)研的命題，及實施的計劃。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點：一是國家宏觀控制，銀行收緊，消費者收入沒有好轉(zhuǎn)：另一是廣告效果不大，沒有引起消費者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采用：計劃抽樣發(fā)，重點調(diào)研法，并配合個人訪問法的調(diào)研和電話調(diào)研法來進行調(diào)查研究。
在搜集原始資料時，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。調(diào)研表及問卷是整個調(diào)研工作的核心，其設(shè)計的好壞將直接影響調(diào)研結(jié)果。調(diào)研表和問卷的設(shè)計既要具有科學(xué)性又要有藝術(shù)性，以利市場調(diào)研工作的條理化、規(guī)范化。
一項房地產(chǎn)市場調(diào)研工作至少應(yīng)設(shè)計以下4種調(diào)研表格：
1)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)研日期等項目。
2)房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)狻㈦娫挕⒓矣秒娖鳌N衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項目。
3)房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。
4)房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。
房地產(chǎn)市場調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進行調(diào)研，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調(diào)研前，調(diào)研人員應(yīng)該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，調(diào)研人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計的要求進行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。
5.現(xiàn)場調(diào)研
市場調(diào)研即按調(diào)研計劃通過各種方式到調(diào)研現(xiàn)場獲取原始資料和搜集由他人整理過的次及資料。現(xiàn)場調(diào)研工作的好壞，直接影響到調(diào)研結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)研人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。
這一步驟是將調(diào)研搜集到的資料進行整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料的真實與準(zhǔn)確。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)研資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，一便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。
6.撰寫和提交調(diào)研報告
撰寫和提交調(diào)研報告是房地產(chǎn)市場調(diào)研工作的最后一環(huán)。調(diào)研報告反映勒令調(diào)研工作的最終結(jié)果。要十分重視調(diào)研報告的撰寫，并按時提交調(diào)研報告。撰寫調(diào)研報告應(yīng)做到：
(1)客觀、真實、準(zhǔn)確地反映調(diào)研結(jié)果。
(2)報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出；
(3)文字精煉，用語中肯；
(4)結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，咳歸納為要點；
(5)報告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；
(6)報告完整，印刷清楚美觀。
以上房地產(chǎn)市場程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)研工作只具有一般的指導(dǎo)意義。在實際工作中可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)研工作的內(nèi)容。
在作出結(jié)論以后，市場營銷
調(diào)研部門必須提出若干建議方案寫出書面報告，提供給決策者。在編寫調(diào)研報告時，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)研對象，處理資料手段，通過調(diào)研提出結(jié)論，并以此提出一些合理建議。六.房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容
房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛，涉及到房地產(chǎn)市場需求和供給的各個方面。但由于調(diào)研目的不同．調(diào)研時間限制，房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容也并非完全相同。通常，房地產(chǎn)市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研．房地產(chǎn)市場需求調(diào)研．房地產(chǎn)市場供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容。
1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研
房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為產(chǎn)提的，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營銷活動必須與之相協(xié)調(diào)和適應(yīng)。盡管企業(yè)在市場活動中擁有充分的自主權(quán)，但它的經(jīng)營活動受到社會法律環(huán)境的約束，受到行業(yè)慣例和準(zhǔn)則的規(guī)定與制約，而社會經(jīng)濟、文化的發(fā)展等都對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有制約和影響作用。
(1) 政治法律環(huán)境調(diào)研
政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)，包括：1、各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級及地價政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。2、各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。3、政府有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競爭法等。4、政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等。5、政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動等。
(2) 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研
經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研主要是了解財政、金融、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、物價水平、物價指數(shù)高低，對房地產(chǎn)市場需求也會產(chǎn)生根本性的影響。經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研應(yīng)把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟發(fā)展前景。一般來說，對于經(jīng)濟發(fā)展快的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前影也將十分廣闊，市場機會相對多。具體包括：1、國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模，趨勢、速度和效益。2、項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。3、一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貸膨脹率。4、 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。5、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。6、物價水平及通貸膨脹率。7、項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。8、與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)研。
(3) 社會文化環(huán)境調(diào)研
社會文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費觀念、消費心理及對生活的態(tài)度、對人生的價值取向等。社會文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此它景響著房地產(chǎn)消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動機、種類、方式。某一地區(qū)人們所持有的核心文化價值觀念具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須了解當(dāng)?shù)叵M者的文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，才能為當(dāng)?shù)叵M者所接受。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的產(chǎn)品引進新的經(jīng)營思路創(chuàng)造了條件。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：1、居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等。2、家庭人口規(guī)模及構(gòu)成。3、居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向等。4、消費者民族與宗教信仰、社會風(fēng)俗等。
(4) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研
社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化分圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。
2.房地產(chǎn)市場需求調(diào)研
房地產(chǎn)市場需求既可以是特定房地產(chǎn)市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉；購買能力是需求的實現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。三者共同構(gòu)成了需求的實體。房地產(chǎn)企業(yè)為了使其產(chǎn)品適銷對路，必須事先了解消費者的構(gòu)成、購買動力和購買行為特征，真正做到按照消費者的實際需求來進行企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。對此，房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括如下方面：
(1) 房地產(chǎn)消費者調(diào)研
房地產(chǎn)消費市場容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構(gòu)成。主要包括：1)消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢；2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等；3)消費者的經(jīng)濟來源和經(jīng)濟收入水平；4)消費者的實際支付能力；5)消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價格、服務(wù)等方面的要求和意見等。
(2) 房地產(chǎn)消費動機調(diào)研
房地產(chǎn)消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。房地產(chǎn)消費動機是激勵房地產(chǎn)消費者產(chǎn)生消費行為的內(nèi)在原因。主要包括消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。
(3) 房地產(chǎn)消
費行為調(diào)研房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費者在實際房地產(chǎn)消費者購買模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研：1)消費者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類；2)消費者對房屋設(shè)計、價格、質(zhì)量及位置的要求；3)消費者對本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象；4)房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。
3、 房地產(chǎn)市場供給調(diào)研
房地產(chǎn)市場的供給是指在某一時期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。它主要調(diào)研以下幾個方面：
1)行情調(diào)研。即整個地區(qū)市場，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給變化趨勢、市場占有率；房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場空隙；有關(guān)同類產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略；新產(chǎn)品定價及價格變動幅度等。
2)現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
3)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。
4)建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。
4.房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研
房地產(chǎn)市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價格、促銷、廣告等活動。因此房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研應(yīng)圍繞這些營銷組合要素展開。
(1) 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研
市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。
對競爭企業(yè)的調(diào)研主要包括1)競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況；2)競爭企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會信譽；3)競爭企業(yè)所采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況；4)對房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭情況的分析、預(yù)測等。
對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：1)競爭產(chǎn)品的設(shè)計、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況；2)競爭產(chǎn)品的市場定價及反應(yīng)狀況；3)競爭產(chǎn)品的市場占有率；4)消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。
(2) 房地產(chǎn)價格調(diào)研
房地產(chǎn)價格的大小對房地產(chǎn)價格的調(diào)研的內(nèi)容包括：1)影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是國家價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響； 2)房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢；3)房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小；4)開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響；5)國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格；6)開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。
(3) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研
廣告促進房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個問題。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括：1)房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇；2)房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；3)房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研；4)房地產(chǎn)商品廣告計劃和預(yù)算的擬定；5)房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；6)人員促銷的配備狀況；7)各種營業(yè)推廣活動的租售績效。
(4) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研
主要包括：1)房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；2)房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；4)房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。
房地產(chǎn)市場預(yù)測
一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念和作用
（一）房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念
房地產(chǎn)市場預(yù)測是在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運用已有的知識、經(jīng)驗和科學(xué)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供依據(jù)。實際上，房地產(chǎn)市場預(yù)測是一種信息變換系統(tǒng)，這一市場預(yù)測系統(tǒng)中，輸入的是市場調(diào)查取得的歷史和現(xiàn)時資料，輸出的則是預(yù)測信息。其中，預(yù)測者的經(jīng)驗、知識、技巧以及采用的預(yù)測方法對信息的轉(zhuǎn)換起著重要的作用。
（二）房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用
1、房地產(chǎn)市場預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營計劃和進行營銷決策的基礎(chǔ)。通過房地產(chǎn)市場預(yù)測，可以了解房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，以及對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所帶來的影響，從而避免企業(yè)盲目開發(fā)經(jīng)營，為制定科學(xué)的計劃和開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù)。
2、房地產(chǎn)市場預(yù)測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益的重要手段。在市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，而房地產(chǎn)市場又是瞬息萬變的，只有通過房地產(chǎn)市場預(yù)測，了解房地產(chǎn)市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，根據(jù)市場需求來制定正確策略，才能提高企業(yè)的投資決策水平，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，避免盲目投資帶來的損失。科學(xué)地市場預(yù)測分析是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟效益的途徑之一，可以提高整個企業(yè)的經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)經(jīng)營管理的科學(xué)化。
3、房地產(chǎn)市場預(yù)測可以降低市場不確定性給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的市場風(fēng)險。房地產(chǎn)市場受到許多因素的影響，有些因素是可以控制的，有些因素是可以為企業(yè)所預(yù)知的，而有些因素是企業(yè)既無法控制又無法預(yù)知的，所以房地產(chǎn)市場在蘊含著巨大機會的同時具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過市場預(yù)測借助過去的市場信息資料對未來市場的發(fā)展趨勢進行預(yù)測，從而降低市場不確定性所帶來的風(fēng)險。
實踐證明，有市場預(yù)測和無市場預(yù)測，預(yù)測是準(zhǔn)確與否，
對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的影響極大。哪個企業(yè)注意利用了房地產(chǎn)市場預(yù)測，而且預(yù)測得比較準(zhǔn)確，那個企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營就好。二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類
房地產(chǎn)市場預(yù)測，按預(yù)測的時間長短，可分為短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測；按預(yù)測對象的范圍，可分為宏觀市場預(yù)測和微觀市場預(yù)測；按預(yù)測方法的性質(zhì)，可分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。
（一） 短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測
短期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷計劃的預(yù)測，由于房地產(chǎn)具有開發(fā)周期長的特點，因此這種短時期的預(yù)測主要用于制定月計劃、季度計劃、年度計劃，為日常的市場營銷工作服務(wù)。
中期預(yù)測是反映企業(yè)對1-5年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及期限發(fā)展趨勢的預(yù)測，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。例如，對二三年內(nèi)的房地產(chǎn)市場各類物業(yè)的需求量進行預(yù)測，從而為房地產(chǎn)企業(yè)投資何種類物業(yè)提供決策依據(jù)。
長期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)對五年以上的房地產(chǎn)市場變化及其趨勢的預(yù)測。這種預(yù)測是企業(yè)制定長期戰(zhàn)略目標(biāo)的科學(xué)依據(jù)，長期預(yù)測的精確度很難把握，難度也較大。
（二） 宏觀市場和微觀市場預(yù)測
宏觀市場預(yù)測是對整個市場的預(yù)測分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。例如，房地產(chǎn)市場的供求變化及與之相聯(lián)系的各種因素，如人口結(jié)構(gòu)變化，經(jīng)濟發(fā)展速度，以及對影響房地產(chǎn)市場的其他政治法律因素的預(yù)測。宏觀市場預(yù)測對企業(yè)確定發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃有指導(dǎo)作用。微觀市場預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動范圍內(nèi)進行的市場預(yù)測，如房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的市場份額、價格變化等預(yù)測。微觀市場預(yù)測是企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營決策，編制計劃的依據(jù)。
（三） 定性預(yù)測和定量預(yù)測
定性預(yù)測又稱判斷預(yù)測，是預(yù)測者根據(jù)自己掌握的實際情況、實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做出的推測和判斷。例如，今后幾年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系是供大于求還是供不應(yīng)求等。定性預(yù)測需要的數(shù)據(jù)少，比較簡單易行。在應(yīng)用定性預(yù)測方法進行房地產(chǎn)市場預(yù)測時，注要是憑借個人特別是專家的知識、經(jīng)驗和分析能力。這種方法主要適用于缺乏信息資料、或影響因素復(fù)雜又難以分清主次、或?qū)χ饕绊懸蛩仉y以進行定量分析的情況。定性預(yù)測方法常用的有特爾斐法、意見集中法、類推法等。
定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用統(tǒng)計方法和數(shù)學(xué)模型，對市場發(fā)展趨勢進行數(shù)量分析的預(yù)測方法。定量預(yù)測與統(tǒng)計資料、統(tǒng)計方法密切相關(guān)，也稱統(tǒng)計預(yù)測，主要包括時間序列預(yù)測和因果關(guān)系預(yù)測。時間序列預(yù)測是依據(jù)預(yù)測對象隨時間的變化規(guī)律建立模型，主要包括移動平均法，指數(shù)平滑法，季節(jié)變動預(yù)測法等。因果關(guān)系預(yù)測是依據(jù)預(yù)測對象及其影響因素間的因果關(guān)系建立模型，主要包括因歸分析，經(jīng)濟計量模型、投入產(chǎn)出模型等。
三、 地產(chǎn)市場預(yù)測對象的步驟
房地產(chǎn)預(yù)測的一般步驟如下（框圖見圖2-2）：
1．確定預(yù)測對象和預(yù)測的目的。要說明預(yù)測的對象，要達(dá)到的目的，預(yù)測的范圍，預(yù)測時間等。如某企業(yè)預(yù)測商品房市場銷售量，應(yīng)明確是哪類商品房，短期預(yù)測還是中、長期預(yù)測，是全國還是某地區(qū)預(yù)測等。
2．制定的預(yù)測方案。應(yīng)包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點、時間安排等。
3．搜集和分析有關(guān)資料。在搜集資料時一要注意信息資料的廣泛性，除了與房地產(chǎn)直接有關(guān)方面的因素外，還要注意對房地產(chǎn)市場具有較大影響的間接因素；二要注意信息來源的多渠道性，使得信息具有代表性、準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性、完整性和可比性，在搜集資料的過程中還要分析篩選，整理出對預(yù)測有實用價值的資料和信息。
4．選定預(yù)測方法和預(yù)測模型。即根據(jù)預(yù)測目標(biāo)、資料、資料占有情況、準(zhǔn)確度要求及預(yù)測費用多少來選定。房地產(chǎn)市場預(yù)測的定量方法有回歸分析法、時間序列預(yù)測法等。
5．進行實際預(yù)測。即根據(jù)選定的預(yù)測方法和模型，進行預(yù)測計算。
6．評價修正預(yù)測結(jié)果。預(yù)測不可能做到百分之百的精確，但若預(yù)測誤差很大，就失去了預(yù)測的意義。所以，對預(yù)測誤差進行具體分析，看預(yù)測結(jié)果是否達(dá)到預(yù)測目標(biāo)的要求。如果滿足要求，則進入撰寫報告的階段；如不能達(dá)到要求，則回到前面步驟，或重新確定目標(biāo)、搜集資料，或重新選擇方法，再進行預(yù)測，直到誤差符合預(yù)測要求。
7．撰寫預(yù)測報告。房地產(chǎn)市場預(yù)測報告既要有定性分析，也要有定量分析，盡量做到數(shù)據(jù)真實準(zhǔn)確、論據(jù)充分可靠、建議切實可行。然后，還要對預(yù)測的結(jié)果進行判斷、評價，重點是預(yù)測誤差的分析。一份預(yù)測報告中，除預(yù)測結(jié)果之外，一般還應(yīng)包括資料搜集整理過程、選用的預(yù)測技術(shù)、建立的預(yù)測模型及對模型 的評價與檢驗、對未來條件的分析、對預(yù)測結(jié)果的分析與評價以及其他需要說明的問題等。發(fā)現(xiàn)預(yù)測與現(xiàn)實不符，立即進行修改。
房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法
一、 市場調(diào)研方法分類
市場調(diào)研方法可分為兩大類，一類是按選擇調(diào)研對象來劃分，有普查、重點調(diào)研、抽樣調(diào)研等，另一類是按調(diào)研對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。市場調(diào)研人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。
（一） 按調(diào)研對象劃分
1、普查
普查是對調(diào)研對象總體所包含的全部單位進行調(diào)研。如果把一個城市人口的年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、收入分布等情況系統(tǒng)調(diào)研了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。由于普查工作量很大，要耗費大量人力、物力、財力，調(diào)研周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然，有些資料可以借用國家權(quán)威部門的普查
2、重點調(diào)研
重點調(diào)研是以有代表性的單位或消費者作為調(diào)研對象，進而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)研方式，由于重點被調(diào)研的對象數(shù)目不多、企業(yè)可以用較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。如調(diào)研高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)研對象，往往這些大戶對住宅需求量、對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)研結(jié)果難免有一定誤差，市場調(diào)研人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。例如，1993年國家加強了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款受到限制，資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇減少，在這種情況下，公司應(yīng)及時調(diào)整，重新選取調(diào)研對象，并對調(diào)研結(jié)果認(rèn)真分析，只有這樣的市場調(diào)研結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。
3．抽樣調(diào)研
抽樣調(diào)研就是從調(diào)查對象全體（總體）中選擇若干個具有代表性特征的方法。從調(diào)查對象總體中抽取樣本的技術(shù)革新，就是抽樣技術(shù)。抽樣技術(shù)的優(yōu)劣將直接影響樣本的代表性，影響調(diào)研結(jié)果的可靠性。抽樣調(diào)研大體上可以分在兩大類：一是隨機抽樣，二是非隨機抽樣。
隨機抽樣最主要的是特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，這們的事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)研的樣本的結(jié)果來推斷母體的情況。它可以分為3種：
（1）隨機抽樣，即整體中所有個體都具有同等的機會被選作樣本；
（2）分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本；
（3）分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽取其中一部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的，分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同的群體，這些群體間的性質(zhì)相同，后再將每個群體進行隨機抽樣，這樣每個群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本。而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類的間是有差別的，而每一類則是由性質(zhì)相同的樣本所構(gòu)成。
非隨機抽樣是指市場調(diào)研人員在選取樣本是并不是隨機選取而是先確定某個標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣也分為3種具體方法：
（1）就便抽樣。也稱為隨意選擇樣本，如在街頭上任意找一些行人詢問其對某新產(chǎn)品的看法和印象。這在商圈調(diào)研中是常用的方法。
（2）判斷抽樣。即通過市場調(diào)研人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗來判斷由哪能些個體來作為樣本的一種方法；當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本的間的差異又較為明顯時，采用此法能起到一定效果。
（3）配額抽樣。即市場調(diào)研人員通過確定一些控制特征，將樣本空間進行分類，然后由調(diào)研人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。
（二） 按調(diào)研方法劃分
1．訪問法
這是最常用的市場調(diào)研方法。科學(xué)設(shè)計調(diào)研表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。
（1） 設(shè)計調(diào)研表。調(diào)研表是反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心 、最理想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)研，就必須設(shè)計好調(diào)研表。
設(shè)計調(diào)研表的步驟：一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調(diào)研表所需搜集的信息是什么。例如對房地產(chǎn)公司來說，需要得到在所投資的地方下列信息：消費者對購方的興趣，消費者的收入以及購買方所能承愛的能力，還有消費者對住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等等。二是按照所需搜集的信息，寫出一連串的問題，并確定每個問題的類型。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費者擁有房子情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需用品和一些耐用消費品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費者目前是否有存款，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設(shè)計方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬Ψ慨a(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對消費者購房的有關(guān)政策等。三是按照問題的類型、難易程度，選擇題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。四是選擇一些調(diào)研者作調(diào)研表的初步測試，請他們先做題，然后召開座談會或個別談話，征求意見。五是按照測試結(jié)果，再對調(diào)研表作必要修改，最后得出正式調(diào)研表。
設(shè)計調(diào)研表應(yīng)注意下列事項：一是問題要短，因為較長的問題容易被調(diào)研者混淆。二是調(diào)研表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。三是問題中不要使用太專門的術(shù)語，因為一般的消費者不理解這些專門術(shù)語。四是問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可。一個問題只代表一件事，只有一種答案。五是要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，有時采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)研員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)研者的想法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。
（2）訪問法的形式。調(diào)研表設(shè)計好之后，按照調(diào)研人員與被調(diào)研人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為3種形式：一是答卷法。調(diào)研人員將被調(diào)研人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)研人員不能彼此交換意見，而使個人意見充分表達(dá)出來。二是談話法。市場調(diào)研人員與被調(diào)研人員進行面對面談話，如召開座會，大家暢所欲言。然后還可針對某種重點調(diào)研對象進行個別談話，深入調(diào)研。這種方法最大特點是十分靈活，可以調(diào)研許多問題，包括一些看上去與事先準(zhǔn)備好的問題不太相關(guān)的問題，可以彌補調(diào)研表所漏掉的一些
重要問題，談話氣氛好，不受約束。三是電話調(diào)研。這種方法是市場調(diào)研人員借助電話來了解消費者意見的一種方法。如定期詢問重點住戶對房產(chǎn)的設(shè)計、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何。有什么想并請他們提出一些改進措施等。2、觀察法
觀察法是指調(diào)研人員不與被調(diào)研者正面接觸，而是在旁邊觀察的調(diào)研方法。這樣被調(diào)研者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)研效果也較理想。觀察法有下列3種形式：
（1）直接觀察法。派人到現(xiàn)場對調(diào)研對象進行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求。調(diào)研消費者對本公司的信賴程度。
（2）實際痕跡測量法。調(diào)研人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果，可在廣下面附一個條子，請客戶剪下來回寄，根據(jù)這些回條，便可以知道在哪一家報刊雜志上刊登廣告的效果較好。
（3）行為記錄法。在取得被調(diào)研者同意之后，用一定裝置記錄調(diào)研對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關(guān)，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。
調(diào)研人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察法只能觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機等等，因此調(diào)研人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。
3、實驗法
實驗法是指將調(diào)研范圍縮小到一上比較小的規(guī)模上，進行試驗后得出一定結(jié)果，然后再推斷出樣本總體可能的結(jié)果的調(diào)研方法。例如調(diào)研廣告效果時，可選定一些消費者作為調(diào)研對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲調(diào)等。實驗法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不變情況下，銷售量增加就可以看成完全是廣告的影響造成的。當(dāng)然市場情況受多種因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭對手的策略，都可能有所改變，從而影響實驗的結(jié)果。雖然如此，實驗法對于研究因果關(guān)系，能提供訪問法、觀察法所不能供給的材料，運用范圍較為廣泛。
二、 調(diào)研規(guī)模與技術(shù)條件
作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)研，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力物力的限制，還有調(diào)研技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)研的規(guī)模：
1、樣本數(shù)的份量。一般面言，一個調(diào)研樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的“大數(shù)定理”，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)研成本，而且在調(diào)研實物中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調(diào)研員的疲乏，統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。
2、樣本涵蓋面的廣度。樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣方式，可能不具有代表性。如果采用分區(qū)域內(nèi)隨機抽樣法，雖然在整體上抽樣本數(shù)具有代表性，但對于各抽樣本階層，能仍然不具有代表性。
3、問題涵蓋面的廣度。如果調(diào)研內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)研的本意。反之，如果盡量增加調(diào)研的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)研者失去耐心，降低整個調(diào)研的可信度。此外，極可能由于一部份調(diào)研者拒絕合作到底，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。這二個方面都使得調(diào)研內(nèi)量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)研失去了意義。
4、調(diào)研的深度。一般而言，深與廣二者就猶如“魚與熊掌”，二者難以兼得的。越是深層的調(diào)研，所要求調(diào)研員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。
三、 房地產(chǎn)調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容
資料是任何決策的基礎(chǔ)，如缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測，由此可見資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式或規(guī)劃設(shè)計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。資料搜集內(nèi)容包括基礎(chǔ)資料、土地使用法規(guī)資料、項目基地現(xiàn)狀資料、交通流量資料、人文社會經(jīng)濟資料、公共設(shè)施資料、商圈資料、房地產(chǎn)市場景氣資料、銷售資料、競爭項目資料、租金資料。
（一） 搜集資料的途徑
房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的途徑主要有：
1、交易雙方當(dāng)事人。訪問地方市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價格、交易當(dāng)時的狀況和其他條件等。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場交易線索。訪問者可以詢問交易當(dāng)事人，為什么會接受與其當(dāng)初的報價方案不同的成交結(jié)果，其所作決策是依據(jù)哪些理由。據(jù)此可掌握更多該地方的市場交易資料，并有助于了解交易內(nèi)容有無其他附加條件。
2、促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。因此，市場調(diào)研人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)研的深度和廣度。.
3、房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出銷售或出租個案之前都預(yù)先做好市場調(diào)研工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大的參考價值。一個成功的租售個案更能代
表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃條件如當(dāng)事人雙方的關(guān)系、付款方式、附屬設(shè)備、折扣、銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件等。4、熟悉房地產(chǎn)市場的人士，如房地產(chǎn)估價師。可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據(jù)。這種查證方式較費工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)研時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即做為依據(jù)，并須注意，地方人士提供與實際大有出入的房地產(chǎn)交易價格資料，不但不利于市場調(diào)研作業(yè)反而會造成混淆事實。
5、同業(yè)間資料的交流。房地產(chǎn)同業(yè)間如果能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的次級進行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)商接受，因為他們往往會視此種交流與自業(yè)務(wù)有利害關(guān)系。只有在相利益的情況下房地產(chǎn)同業(yè)之間的資料交流才能進行。房地產(chǎn)有關(guān)行業(yè)組織應(yīng)在促進同業(yè)間資料的義流中發(fā)揮積極作用。
6、準(zhǔn)交易資料的搜集。交易資料一般必須是買賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而準(zhǔn)交易資料是當(dāng)事人擬出售（購買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報價資料，凡處于未促成供求雙方一致意愿階段的資料都稱為（準(zhǔn)交易資料）、供赤求雙方對于價格都有一致立場的市場交易資料固然極具采證性，但這些資料往往事過境遷，而且資料經(jīng)迂回的傳遞搜集起來也較為困難（除非列在計劃性的日常工作中）。地方市場上的準(zhǔn)交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準(zhǔn)交易行為者擬定價格前必須預(yù)先到該地方市場了解交易情況，參考當(dāng)時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致譜出房地產(chǎn)市場的基本行情。如果能利用準(zhǔn)交易資料配合環(huán)境因素的比較分析，并運用房地產(chǎn)專業(yè)知識進行研斷，必能使它成為具有很好利用價值的資料。
7、向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會，換房大會、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。
8、各類次級資料。主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費者組織、咨詢機構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料，來自上級主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)，行業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)的資料，一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。
(二)基本資料的搜集
基本資料可分為初級（一手）資料及次級（二手）資料兩類。初級資料系為特定目的而直接搜集的資料，資級資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要用資源，進行初級資料搜集前，應(yīng)先評估是否有現(xiàn)成的次級資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用次級資料，因為利用次級資較有成本低廉、取得容易的特點。
1、次級資料
（1）內(nèi)部次級資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用，例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，如初期的土地購買評估報告、產(chǎn)品定位報告、銷售檢討報告、結(jié)案統(tǒng)計報告等，通常都是極有參慮價值的資料來源。由這些資料可整理出項目個案來的人、來電及購買客戶群體的狀況，對項目策劃時的目標(biāo)客戶群的研究及產(chǎn)品策劃構(gòu)想時很有幫助。
（2）外部次級資料。外部次級資料來源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。官方資料以統(tǒng)計類居多，學(xué)術(shù)單位以研究報告或論文居多，產(chǎn)業(yè)資料以房地產(chǎn)市場資料居多。
2、初級資料
初級資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵守完整的研究設(shè)計及調(diào)研設(shè)計，并通過調(diào)研執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會科學(xué)研究中常使用。房地產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場經(jīng)驗而較不注重方法，但因土地資源不限，市場競爭日益激烈，某些初級資料的使用性高、目的明確，若配合次級資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。
在各種資料搜集上，可依照各種資料的性質(zhì)整理分析，如官方資料主要有經(jīng)濟狀況統(tǒng)計、各項政策公告及政策法規(guī)執(zhí)行的狀況、建筑規(guī)劃及各項統(tǒng)計，而在學(xué)術(shù)研究類的報告中，主要有各項政府重要計劃的研究分析，及對當(dāng)前政策制度或特定主題的研究討論，例如經(jīng)濟適用住房政策的定位。產(chǎn)業(yè)資料及市場報告除供求狀況外，還有項目的規(guī)劃、價格、代款，及 市場對各種產(chǎn)品的接受程度等。因此，在進行項目策劃定位時須事先擬定資料搜集的方法，理出一條脈絡(luò)分明的定位邏輯，以達(dá)到事半功倍的效果。
（三）房地產(chǎn)法規(guī)資料的搜集
目前我國已出臺的有關(guān)房地產(chǎn)的法律主要有：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法、建筑法等。
（四）項目基地現(xiàn)狀資料的搜集
不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，都可以從下列的土地、建筑物及座落環(huán)境狀況，掌握土地的開發(fā)條件：1、地形狀況2、地上物狀況3、鄰地狀況4、基地四周道路、給排水狀況5、附近公共設(shè)施及交通狀況。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會條件及經(jīng)濟、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進而影響房地產(chǎn)的價格。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特性及基地狀況。
（五）交通流量資料的搜集
交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地點的商業(yè)坐標(biāo)提升。交通流量因道路型態(tài)不同而有很大的差異，而道路型態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。一般所指的交通流量資料包含:機車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的及其可到達(dá)的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。
常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計數(shù)器在道路旁測算，但因為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)研，調(diào)研員常常需要2~3人或以上，因此也可利用攝影機在基地兩側(cè)作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式比較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場交通狀況。
交通流量調(diào)研選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定區(qū)分，分別調(diào)研取樣，才能代表所有交通流量狀況。
交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長期看也會改變城鎮(zhèn)的發(fā)展，甚至影響到城鎮(zhèn)的興衰。例如開辟新的道路，使車流改道進而使新道路旁的商圈興起，使原有商圈或舊道路沿線的商息消沉沒落;又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無停車場或難以停車，而導(dǎo)致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。因此交通流量的多少，會影響商業(yè)的發(fā)展條件，我們在搜集交通流量資料時，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容、運用經(jīng)濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，與能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。
（六）人文社會經(jīng)濟資料的搜集
房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展效果，但是國內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開發(fā)商搶搭景氣市場列車，一窩峰地推出市場潮流的產(chǎn)品，致使國內(nèi)市場到處充符區(qū)域人文背景或經(jīng)濟發(fā)展程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品。如在市場旁建設(shè)高檔寫字樓。
1. 人口：區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)及增長，對當(dāng)?shù)胤降禺a(chǎn)的供求有重要影響，一般說來，人口增長率較市制區(qū)域，其房地產(chǎn)單價漲幅及銷售量也較高。
2. 職業(yè)或行業(yè)類別比例：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地產(chǎn)產(chǎn)品價格及特性。白領(lǐng)階層人口比例最高的區(qū)域，反應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格也是最高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價格相比而言就要低多了。
3. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域?qū)鹑凇⒎?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。如北京市金融一條街，近年來大量銀行機構(gòu)的進駐，自然造成對周邊服務(wù)業(yè)的需求，進而影響周圍房地產(chǎn)品質(zhì)及需求的結(jié)構(gòu)和性質(zhì)。
4. 流動人口：區(qū)域內(nèi)流動人口的多少及特性，對項目定位有絕對影響。一般而言，流動人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)空間。
除了以上幾項因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產(chǎn)項目定位時可供參考的資料。
人文社會經(jīng)濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異但大部份資料都 可由次級資料獲得，例如各縣市的統(tǒng)計資料、家庭收支調(diào)研報告、各縣市政府所制定的綜合發(fā)展計劃等等，對區(qū)域人文社會經(jīng)濟全面的發(fā)展有很詳細(xì)的解析。但在運用這些級資料時，最重要的是要以搜集5~10年長期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢。
“人文社會經(jīng)濟”是影響項目定位的重要參考資料，城市項人文閃焙如從人口的增長率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求善，及城市發(fā)展速度。在職業(yè)及行業(yè)類別比例閃焙可以區(qū)分生活形態(tài)及消費狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動人口對商業(yè)經(jīng)營型態(tài)有密切的關(guān)系，各級產(chǎn)業(yè)的消費水平及對房增明顯差異性，因此，產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產(chǎn)品定位規(guī)劃規(guī)劃時即可依照其商圈性質(zhì)行性，規(guī)劃出適當(dāng) 掂 面或商場空間。，因此人文社會經(jīng)濟粢交通規(guī)則地區(qū)的發(fā)展有絕對 的高中生，在各項搜集分析 上需注意其數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。
(七)公共設(shè)施搜集
公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的要根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，由政府?dāng)M定公共設(shè)施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)，因此公共設(shè)施的多少及完善與否直接影響房增的品質(zhì)及價格。
公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對房地產(chǎn)開發(fā)胡重大影響。例如公園、綠地、廣場、兒童游樂場、市場等 公共設(shè)施對房地產(chǎn)都有下面的影響價值，因此上述的公共設(shè)施若已建設(shè)，則需搜集現(xiàn)狀資料，但如果是屬于尚未進行的計劃，則應(yīng)深入調(diào)研該項公共設(shè)施的性質(zhì)，并盡可能在進行產(chǎn)品定位時，設(shè)法結(jié)合已建設(shè)及未建設(shè)的公共設(shè)施，使產(chǎn)品更具超前性。
在面對帶來負(fù)面影響的公共設(shè)施時，在規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過設(shè)計雙層窗戶或設(shè)計時讓建筑縮以干擾，對區(qū)域景觀有較大影響的，如變電所 、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細(xì)節(jié)，以事先確定各種因應(yīng)措施。
（八）商圈資料的搜集
一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區(qū)范圍，在此商圈內(nèi)所需考慮的條件包括：家庭戶數(shù)、人口特性、生活型態(tài)、消費行為等。針對商圈內(nèi)的人口密度、消費能力高低，以及人潮、交通流量等可將商圈區(qū)分為下列幾種類型：
鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱為“生活商圈”。
1、大地區(qū)中心型：通常指公交路線可能延伸到達(dá)的地區(qū)，其履蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”。
2、副城市中心型：通常指公交路線集結(jié)的地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū)。
3、城市中心型：又可以稱為中央商務(wù)區(qū)，其履蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量
篇2：房地產(chǎn)前期市場分析整體策劃大綱
一、項目前期市場分析報告
(一)市房地產(chǎn)市場概況
(二)市區(qū)住宅(商鋪或?qū)懽謽?概況
(三)本區(qū)住宅(商鋪或?qū)懽謽?概況
1.本區(qū)域整體市場概況
2.本區(qū)域競爭對手分析
3.本區(qū)域優(yōu)質(zhì)與滯銷樓盤個案分析
(四)本區(qū)域潛在房地產(chǎn)市場分析
目的:找出和發(fā)掘市場空白點及賣點。
(五)市同檔次類型物業(yè)分析
l.市同檔類型物業(yè)概況
2.市同檔次類型物業(yè)成功個案分析
(六)項目微觀調(diào)查
1.項目自身概況
2.項目優(yōu)劣勢初步分析
(七)項目目標(biāo)客戶群分析(目標(biāo)市場分析)
二、項目前期市場分析報告(二)
市場分析報告(二)是為了配合公司業(yè)務(wù)高速發(fā)展而作的前期策劃方案,針對樓盤以精簡形式進行分析。
(一)市房地產(chǎn)往年的基本概況
回顧過去房地產(chǎn)市場并作出總結(jié)性分析
(二)區(qū)域市場狀況
1.區(qū)域經(jīng)濟狀況分析
2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析
(三)房地產(chǎn)未來近期市場預(yù)測
1.整體市場概況
2.市場熱點板塊預(yù)測
3.物業(yè)特色及類型預(yù)測
4.市場競爭焦點
(四)競爭對手分析
1.競爭對手物業(yè)概況分析
2.競爭對手經(jīng)濟指標(biāo)分析
3.競爭對手廣告推廣分析
4.競爭對手營銷推廣分析
(八)項目建議(針對前期)
1.項目規(guī)劃建議
2.項目戶型及面積設(shè)計建議
3.項目價格建議
4.項目園林設(shè)計建議
三、項目全程策劃及導(dǎo)入實施工作大綱
(一)市場調(diào)查與市場機會分析
1.市場調(diào)查分析
(1)項目市場調(diào)查與分析
(2)市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與分析
(3)市內(nèi)居民居住偏好調(diào)查與分析
2.市場機會分析
(1)市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析
(2)策劃區(qū)域競爭對手設(shè)定
(3)策劃項目片區(qū)商品住宅市場機會分析
(4)策劃項目(樓盤)市場機會分析
(5)介入市場身份設(shè)定
(二)項目市場定位與建筑設(shè)計策略分析決策
1.項目市場定位分析決策
(1)項目總體定位分析決策
(2)項目目標(biāo)客源定位分析決策
(3)項目價格定位決策
(4)項目檔次定位分析決策
(5)項目檔次層次定位分析決策
(6)項目形象定位分析塊策
(7)項目主力戶型定位分析決策
>(8)項目配套設(shè)置建議
(9)項目物業(yè)管理模式分析決策
2.項目建筑設(shè)計策略分析決策
(1)項目規(guī)劃環(huán)境布局建議
(2)項目建筑風(fēng)格分析決策
(3)項目建筑功能分析決策
(4)項目總平面與單體建筑建議
(5)項目規(guī)劃組團過渡風(fēng)格建議
(6)項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)建議
(7)項目戶型層次各類分類建議
(8)項目檔次類別定位建議
(9)開發(fā)規(guī)模節(jié)奏分析建議
(10)項目開發(fā)進程時間安排建議
(三)項目工地包裝模式
1、售樓部包裝模式設(shè)定
2、售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議
3、售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定
4、工地圍墻樣式推薦
5、售樓書設(shè)計
6、海報設(shè)計
7、涉及銷售的各類表格設(shè)計
(四)公司品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計
1、公司品牌原有資源分析
2、公司品牌內(nèi)涵設(shè)定
3、公司品牌VI設(shè)計建議
4、公司品牌推廣計劃編制
(五)項目銷售策略決策
1、項目總體銷售戰(zhàn)略分析決策
(1)項目銷售目標(biāo)分析決策
(2)項目銷售模式分析決策
(3)項目品牌培育與管理分析決策
(4)項目投資收益與風(fēng)險分析
2、項目銷售戰(zhàn)術(shù)分析決策
(1)銷售賣點設(shè)計分析決策
(2)銷售進度設(shè)計分析決策
(3)廣告跟進策略分析決策
(4)媒體選擇分析建議
(5)銷售組織與管理分析決策
(六)項目銷售實施全程建議
1、銷售前期準(zhǔn)備要案
2、銷售機構(gòu)設(shè)置安排
3、銷售人員招募與培訓(xùn)安排
4、銷售成本投入及檔期安排
5、銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排
6、物業(yè)管理設(shè)置計劃