A-MCR打造地產營銷新境界
南頤花園地處云南第二大城市曲靖，具體地段位于曲靖南城門以東南的曲靖未來南城的中心地位。該項目總占地150畝，第一期開發78畝，住宅634套，可算一個中型樓盤。開發這個項目的樓盤開發商是首次進行地產開發的曲靖宏鑫地產，項目的銷售代理是昆明中廷房產經濟有限公司。
在開發商與代理商的合作期望值中，是六個月時間掃盤。但是，這個以“花園、家園、團圓”為營銷溝通主題，以“曲靖首個花園式住宅”為定位的項目，自從20**年10月12日開盤后的3個月內，卻僅買出了15%的房子。自南頤花園的廣告在20**年的12月份停止后，一個星期內已經沒有幾個人光顧南頤花園的市區售樓部和現場售樓部了，南頤花園的整個銷售態勢堪憂。
在這種情況下，對南頤花園的二次營銷推廣被提上了日程。也就是這個階段，作為中廷房產經紀公司新加盟的筆者介入了南頤花園項目。筆者提出了導入A-MCR營銷全溝通的意見。并在這個意見下，對南頤花園進行了A-MCR營銷全溝通診斷和詳實的A-MCR營銷全溝通構筑。
解析A-MCR
A-MCR即營銷全溝通（或稱之為“全營銷”）。
A-MCR營銷全溝通是適合于房地產業及其它相關產行業的一種新型的、全面的實效營銷方法論。它由物流渠道、促銷互動渠道、服務渠道和信息傳播渠道等四渠道組成，含括了市場營銷的各個主要環節。可以說，只要解決了A-MCR中的四渠道問題，就等于解決了市場營銷中的所有問題。
正因為A-MCR包括了市場營銷中的各個主要環節，所以每個環節、每個渠道的競爭力最終就會上升為一個企業、一個產品的市場主體競爭力。在A-MCR的運用中，它能調動、整合并經濟性利用所有有利于完成銷售預期目標的營銷道具，以全方位與目標客戶形成時刻溝通的不同有用形式，向目標客戶至始至終地傳達促成消費認購的同一強極信息；它能從目標客戶群的消費心理及消費習慣出發，將市場營銷中的關鍵問題條理化、清晰化，并根據問題起源找出極具針對性的實效解決方案。
A-MCR在房地產業的應用方式如下：
1、物流渠道：
1）、產品、價格等產品價值反映部分
2）、售樓人員各種形式的置業推薦
3）、售樓中心、示范單位、工地包裝等賣場包裝及導購力構建營銷
4）、各種展銷會
5）、其它產品及社區組成部分營銷，如產品區隔定位營銷
2、促銷互動渠道：
1）、促銷滯銷單位、推出典藏單位等銷控行為
2）、開盤儀式、入伙儀式等
3）、贈送、抽搖獎、降價等其它行為
3、服務渠道：
1）、接送看房、接待禮儀等
2）、代辦按揭、質量工期通報等售中服務
3）、質量工期、消費者知情權營銷等
4）、物管等其它
4、信息傳播渠道：
1）、關系營銷傳播
2）、大眾傳媒傳播
3）、其它
實際上，正因為A-MCR包含了物流渠道、服務渠道、促銷互動渠道及信息傳播渠道，所以，根據自己A-MCR四渠道在市場競爭中，在與消費者等進行營銷溝通中的實際情況，并從中找出自己的不足以提出針對性解決方案，構筑從單個渠道到市場主體的競爭力，再成就A-MCR成為了企業市場診斷的有效有力工具。
下面，就讓我們來對南頤花園進行A-MCR診斷。
A-MCR問題診斷及部分解決建議
一、物流渠道診斷
1、地處距南城門1.8公里處的南片開發區，地段認同度低。因為在曲靖購房者的心里，出了南城門就是城外就是郊區；就被大多數的購房者遺棄在了選購對象的范圍以外。這個觀念的形成，并不僅僅因為城外，當我們剖開購房者需求觀念的時候，就知道了這個造成南頤花園滯銷的主要原因還對應著：曲靖南片區的開發剛剛開始，如果目前居住本片區，交通不方便（僅有一條10路公交線，且南頤花園附近沒有公交站點），子女上學自己上下班也受到了限制；購物不方便，安有隱患，文教娛樂設施也較缺乏。這些才是造成南頤花園銷售抗性的真正因素所在。
可以看出，其中的焦點主要是集中在了交通不便和周邊的生活配套設施不完善。
2、作為“曲靖市首個花園式住宅”的定位并沒有錯，可惜的是由于曲靖當地購房者的收入不高，對高品質生活所思所想所憧憬不同，而被淹沒在了曲靖人的務實心理之下，沒能發揮出應有的效果。同時，據三個月的銷售反饋，我們發現大多數的購房者都是沖著南頤花園700元/平方米的起價而來的，可以看出本案沒有能夠抓住購房者的真實需求心理，營銷溝通中的主次順序擺錯了位置。
3、南頤花園的主力戶型主要集中在三室兩廳和四室兩廳，盡管南頤花園的單價，在曲靖的競爭樓盤中處于起價最低、均價中游的水平，但是總價卻超出了大多數購房者的接受能力。
4、據前期的銷售反饋，前期的購房者中有60%是曲靖市本地客戶，而另外的40%則是曲靖市周邊的專縣客戶。但非常可惜的是，南頤花園尚未找到接觸這部分客戶并與之形成有效溝通的實效渠道。
二、服務渠道診斷
1、在南頤花園的前期客戶中，需要選擇銀行按揭才有實際購房能力的客戶已占到了55%，但由于種種原因，南頤花園的銀行按揭卻遲遲難以辦下。置業顧問難以肯定的回答將許多購房者拒在了門外。
2、非曲靖市的周邊專縣客戶，大多數人之所以會選擇在曲靖市購房置業，其中的主要原因是為了方便子女上學、就業及其更便利的辦取曲靖市的戶口。但南頤花園
3、盡管曲靖購房者尚未對物管達到一個很重視的程度，但是本案所存在的安全隱患確是有目共睹的一大銷售抗性。因此，有必要將以前未能重視宣傳的全封閉管理、值班保安24小時保安、樓宇對講系統等提高到一個高度進行傳揚。
4、開發商宏鑫地產是首次開發房地產項目，沒有公信力的形象；南頤花園即是期房又沒有樣板房，而曲靖購房者對期房又普遍存在“虛幻與不信任”的認識。因此應該解決購房者對“不按期交房和不安承諾的品質交房”的疑慮。
三、促銷互動渠道診斷
1、南頤花園前期營銷推廣中，在促銷方面主要采取的是銷控和購房送摩托的抽獎活動，但這些并沒有取到應有的效果。因為，銷控隨著滯銷而失去了意義；絕大多數的購房者是沖著房子沖著價格而來，并不是為了來得一輛摩托車。
2、其它基于物流渠道、服務渠道實情的，能與購房者形成真正互動溝通的促銷活動缺乏。
四、信息傳播渠道診斷
1、“花園、家園、團圓”的營銷溝通主題未能表現出南頤花園的競爭力特點，未能對應購房者購房關注因素而抓住購房者的心。
2、通過對前期購房者認知南頤花園的途徑調查顯示，購房者認知南頤花園的主要途徑依次是電視（占47%）、路牌（18%）、老客戶帶新客戶的口碑（17%）、偶然路過（16%）、車身（14%）、宣傳單（4%）、報紙（2%）等。但南頤花園的宣傳推廣卻并沒有按主次途徑進行對應調整和出擊。
3、前期的宣傳推廣除了上述缺點外，還存在散與亂的缺點。
縱觀上述A-MCR診斷，確定南頤花園的A-MCR策略思路和具體構筑南頤花園A-MCR的具體戰術就容易得多了。
南頤花園A-MCR營銷全溝通策略
曲靖的購房置業者因其經濟收入能力與消費水平有限而重價格輕生活品質；不信任期房那看不見的“虛幻品質”；關注離城遠近的地段，重視交通便利與生活配套而難視地段未來的規劃與升值潛力；等等。總之，這是一群非常務實的消費者。
要打消他們的消費疑慮，親近與選購南頤花園，就必須本著為他們提供有較大保障的甚至是能看得見的“承諾”的原則，才能最終達至這一目的。
一、物流策略
1、戶型過大、總價稍高的價格應對策略
1）、調整戶型，增加80-100平方米的戶型比例。
2）、增加產品附加值、提高性價比可比性。如①在實物層面，增加衛生間三大件等初裝，以較小代價適當提高看得見的交房標準，除帶初裝修外還可提供菜單式裝修。②在精神層面，進行樓盤棟數和樓層間的區隔包裝，以提高產品附加值，并幫助購房置業者實現心底“以現實的同樣代價換取更美好生活”的夢想。
3）、對區位、朝向等質差單位適時進行低價促銷，以聚集購房人氣并模糊總價稍高的遺憾。這需要重新組價。
2、郊區綜合性抗性問題應對方案
郊區綜合性抗性問題包含：曲靖購房者對出城門就是郊區的認識，及其基于此的落后、臟亂、不熱鬧、不便等看法；交通便利性差，生活、休閑娛樂、文教配套設施不完善等等南頤花園所處區域不足之現實。
1）、使10路車在南頤花園的站點成為現實。在未有站點之前，為交房后入主南頤花園的客戶提供權益之計的交通解決方案：對購房者承諾在10公交車開通前，宏鑫地產將專門購置一輛中巴車，連同目前接待看房的兩輛微型車，一共三輛車，每天早、中、晚三次負責接送南頤花園的業主，直到南頤花園前的站點開通為止。接送起始站、終點站：南頤花園、南城門公交站點。如果，公交站點能在南頤花園一期業主入住前便開通，此權益之計便不用履行，此投入便僅是口頭上的承諾。
2）、繼續延續借用市政規劃：南市區廣場、公務員小區等“未來南市區中心”與未來居住大社區的勢，并善于利用政府的各種相關決議、政策等，使南頤花園所處區域的蔚藍前景讓購房者強烈的感受得到，甚至觸摸得到。
3）、尋找能為產品聚集人氣的“熱鬧”措施，并因此利用曲靖購房者的湊熱鬧心理及“蜂群”現象，形成南頤花園的旺銷。
3、將放量較大（634套）的現南頤花園樓盤分成兩期：花好月圓閣、花開富貴閣包裝推出，以減少因單一盤子過大、工期過長而產生的消費疑慮。因為，相對麟瑞三期、西苑等競爭樓盤，南頤花園明顯放量過大。對對手如此，對目標購房置業者而言，就會產生樓盤過大、建設工期長、交房慢等不利銷售的影響。
4、結合曲靖的人文特點，將各旺銷、滯銷樓層進行分別包裝：6-7層望福層、3-5層納福層、1-2層踏福層，以提高產品價值增加親和性與接受力。這是一個提高產品附加值，模糊總價稍高等問題，并對各棟各層樓盤形成較強銷售拉動力的一個實在方法。
5、盡快建立樣板房。在樣板房未起來之前，還有必要尋求其它能夠解決樣板房問題的營銷方略。最好，這種營銷方略還能與樣板房營銷形成營銷上的互補，并合力產生最大的營銷效果。
它就是：“實物樣板自保管、交房驗收無風險”的南頤花園實物樣板驗收計劃???將示范單位所可能用到或交房標準中所可能涉及到的一些有形的、可以進行前期實物提供的、能清晰給予客戶樣板實物形象展示的建筑材料及配件等，以切割部分材質（注明商標，無法進行實物提供或實物展示的，以文、圖等形式注明商標、羅列清單）封裝成箱的形式提供給購房者帶回家（并作為合同附件），此箱中的樣板實物便是南頤花園的新穎及另類樣板示范單位（新樣板），亦是今后入伙之時的驗收及交房標準。
“南頤花園實物樣板
二、服務渠道策略
1、盡快辦妥銀行按揭事宜。
2、鑒于南頤花園客戶中的近四成是麒麟區以外人士，因此，戶口對這部分購房者的誘惑力將是難以抵消的，有必要加快戶口辦理事宜并加大落戶可能的承諾。
3、在曲靖的地產界及其廣大置業購房者的實際舉措與要求中，對物管尚未上升到一個很重視的層面上。因此，對物管尚無很大必要做過大投入，以避免較大投入而使務實的曲靖購房者疑難。
但針對客戶對南頤花園安全不放心，及其南頤花園周邊配套欠佳、安全設施偏少的實情，進行針對性物管投入或強調卻是非常必要的。
①全封閉管理。②值班保安24小時保安。③樓宇對講系統。
4、設立南頤花園房地產消費知識義務咨詢處。不管是否南頤花園的客戶，皆為在購房消費中有所迷惑的、打來電話咨詢或者上門進行咨詢的購房者進行解答。這是帶有極強公益性質的活動，利于樹立與提升宏鑫地產及南頤花園品牌形象。這件小投入的關系營銷中的服務營銷，隱藏著較多獲取客戶的現實及潛在機會。
5、本案其它涉及服務的部分。
三、促銷互動策略
本節主要是為了解決購房者對期房、對南頤花園的疑慮問題，這主要牽涉到如下的兩大獨特銷售主張。
1、南頤花園適時動態新聞播報
以新聞的形式，在有線三臺（曲靖收視率最高的電視臺）晚上的黃金影視劇之前、中插播南頤花園最新工程進度、銷售進度、為購房者推出的主要便利賣點措施等內容，使已購房者為自己的家心歡跳，并歡蹦著開心的將南頤花園這件創地產界先河的事向自己的親朋好友傳播著；使廣大欲購房者感動這從沒被房地產商如此重視過的體現與維護消費者知情權的行為，驚嘆這從沒有過的工期公告行為，并親信南頤花園和最終發生購買行為。
為保持受眾的收視習慣和形成新聞般的可信程度，需預示時間并需如“新聞聯播”般的固定時間。
2、南頤花園：曲靖唯一一家經過公證處公證過工期的樓盤
借用政府力量（通常的政府力量是難以站出來承擔如：明確南市區規劃般的承諾的）樹立宏鑫地產與南頤花園的誠信形象，并以首家經過公證處公證工期的熱賣之點緊緊抓住購房者，促使認購南頤花園。
操作要務：申請曲靖市公證處進行公證。除交納的正常的公證費外，宏鑫地產還要向公證處交納工期承諾保證金（由公證處與宏鑫地產共同開戶存入，由公證處監管）20萬元，如果南頤花園不能如期交房，此20萬保證金就捐給希望工程做失學贊助，并按和約規定向購房者賠付違約金；如果如約交房了，宏鑫地產就收回公證保證金。
專門舉行“南頤花園工期承諾”公證儀式，并以“全世界的人都認知”的形象與影響面傳播策略，選址開闊的、大影響的場所進行，如珠江源文化廣場。
3、對已承諾出去的購房送摩托車的抽獎行動照常進行。
四、信息傳播策略
1、營銷溝通主題的重新確定：曲靖購房者的務實心態和競爭樓盤的蜂起正日益影響著南頤花園的銷售。在這種形式下，南頤花園的營銷溝通主題必須要更具備更多的務實性，必須要更具備“武裝到牙齒”的針對性與鋒利性，即必須要具備更大的銷售促進力或銷售拉動力。
結合曲靖購房者務實心理與地產現狀，將原“花園、家園、團圓”的營銷溝通總主題特調整為：“南城中心起價700元/?的花園小區”。以突出“南城中心”這蘊涵曲靖未來南片區中心的規劃及美景未來；以彰顯南頤花園“起價700元/?”的價格競爭力；以說明南頤花園“花園小區”的優異特質，并與原傳播重點“曲靖首個花園式住宅”形成延續。
“南城中心起價700元/?的花園小區”盡管理性，但卻稍顯剛性，需要輔助主題來彌補這些缺點。同時從房地產產品的人性化來講，也有必要增加感性的副主題來更大地促使南頤花園產品與購房者之間的互動。輔助主題就是：“家在伸展，城市在延伸”。以暗示和清晰點明南頤花園就處在配套、規劃、前景無限的曲靖未來南城中心；同時較明確的寓指了：生活好了，不妨追求更擴展面積更高品質的家，以弱化南頤花園戶型過大的缺陷。
支撐總主題的分支主題主要為南頤花園特殊銷售主張的再現，如：南頤花園“實物樣板驗收”-實物樣板自保管、交房驗收無風險；曲靖唯一經過公證處公證工期的樓盤-“天下人”見證新房子、好日子在此實現；南頤花園適時動態新聞播報-真切把握家的脈搏歡心同伸展。
2、賣場導購競爭力構建：對南頤花園的工地現場、圍墻、社區道路，市區和現場售樓部等賣場進行重新包裝。這不僅是對應營銷溝通主題的變化而變化，還著重增加了售樓部和周邊道路的包裝，以凸現賣場導購競爭力構建對吸引路過的潛在客戶和加快客戶成交的威力。
3、對應營銷溝通新主題，將南頤花園原來的樓書、宣傳單，車身廣告、路牌廣告進行內容更換。并根據車身廣告的效果，在原來的車輛數量上再增加了6輛公交車，同時另外增加了在曲靖阿詩瑪天橋、麒麟廣場等市區中心地段的天橋布標廣告，以將南頤花園“新形象”強勢地展示給外界，強力刺激目標客戶。
4、外地專縣客戶占據了南頤花園客戶體系中的近四成，是非常重要的客戶組成部分。為了進一步滲透這部分客戶群，除了傳統的廣告與可能的口碑外，額外增加了兩項針對性措施：①利用宣威、富源等專縣趕街的日子，定期下去派單。②在供較高社會地位、較高收入群體搭乘之往返昆明、曲靖專縣的高快車上做座位套廣告（曲靖高快公司14輛高快客車的1132個座位）。
5、進行：“看電視、猜名字、獲抽獎、得大獎”的傳媒事件營銷活動。具體內容為：在曲靖有限三臺黃
6、南頤花園適時動態新聞播報。適時動態新聞內容模擬：100名通過競猜獲得摩托抽獎機會的名單；抽獎時間告知；抽獎名單公布；南頤花園“實物樣板驗收”計劃的推出及消費反應；公證工期信息，南頤花園曲靖唯一經過公證處公證工期的信息推出及消費反應；南頤花園在質量工期等方面的努力；南頤花園踴躍搶購狀況反饋；南頤花園房地產消費義務咨詢處成立及實施。等等。
本新聞播報在執行的時候，先期以南頤花園實景動畫廣告為背景，上面重疊字幕，配以解說員解說。后面可以視信息播報情況以南頤花園的轟動搶購現場或南頤花園工程情況為背景。并在時間段上固定，以公信的主持人主持，給客戶形成公信新聞的感官。如此利于給客戶公信與養成固定收聽習慣。某些播報內容適當重復。
在媒體選擇上以曲靖有線三臺為主，曲靖唯一的電臺-曲靖人民廣播電臺相輔，以最大化的向具有較高收入的群體及目標客戶（司機及剩客）發出刺激與誘導購買的信息。
南頤花園的A-MCR營銷全溝通策略實施至今，已快一個半月時間。但就這一個半月的時間便已經超過了前三個月的銷售業績；而且更可喜的是還掌握了數百位具有強烈購房意向的客戶資源。
篇2：地產項目物業服務營銷講座
地產項目物業服務營銷講座
第一節 項目服務營銷的含義
REAL瑞爾特在倡導房地產全程營銷的同時就積極倡導和推介房地產全程物業管理，跳出以往物業管理僅為房地產開發中售后服務環節出現的框框，讓物業管理從一開始就介入，讓其與全程營銷的各個流程在沒的時段和層面上進行互動和整合，進一步深化體現和貫徹房地產全程營銷的全面性、全員性和全程性。
目前的房地產市場，特別是發達地區的房地產市場，物業管理已愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發展商提出了物業管理高起點、高標準、高水平的要求，因此發展商決不能對物業管理這一以前看似可有可無的環節掉以輕心而令項目的開發功虧一簣。萬科開發的物業多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌--萬科開發的物業管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。廣州、深圳等地已有不少發展商嘗到了物業管理從側面為房地產開發帶來巨大效益的甜頭，繼而鍥而不舍地加大力度提升物業管理的品質，使房地產項目的開發可以進入一個很好的良性循環狀態。
REAL瑞爾特深諳物業管理在房地產開發中應扮演的角色及如何才能將這一重要角色演繹得神形兼俱、入木三分。物業管理不僅是項目品質和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。
第二節 項目服務營銷的具體內容
一、項目銷售過程所需物業管理資料
1、樓宇質量保證書
2、樓宇使用說明書
3、業主公約
4、用戶手冊
5、樓宇交收流程
6、入伙通知書
7、入伙手續書
8、收樓書
9、承諾書
10、業主/用戶聯系表
11、遺漏工程使用鑰匙授權書
12、遺漏工程和水電表底數記錄表
13、裝修手冊和裝修申請表
二、物業管理內容策劃
1、工程、設計、管理的提前介入
2、保潔服務
3、綠化養護
4、安全及交通管理
5、三車及場地管理
6、設備養護
7、房屋及公用設備設施養護
8、房屋事務管理
9、檔案及數據的管理
10、智能化的服務
11、家政服務
12、多種經營和服務的開展
13、與業主的日常溝通
14、社區文化服務
三、物業管理組織及人員架構
1、物業公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環節
2、物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構、明確各部門的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道
※遵守國家的有關規定
※在經營范圍允許下
※結合不同的工作重點
※把質量責任作為各個環節的重點
※遵循職責分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則
※各崗位的人員設置應遵循精簡、高效的原則
四、物業管理培訓
1、在物業交付使用前，培訓內容包括：
※為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構、人員制度及管理行業的了解
※提供物業管理的理論基礎
※物業及物業管理的概念
※建筑物種類及管理
※物業管理在國內的發展
※業主公約、公共面積及用戶的權責
※裝修管理
※綠化管理
※管理人員的操守及工作態度
※房屋設備的構成及維護
※財務管理
※物業管理法規
※人事管理制度
※探討一些常見個案
2、在物業交付使用后，培訓內容包括：
※對前線員工及中層員工進行培訓，使其對現場實際操作有更深入的認識及了解
※對物業管理公司早期進行一次鑒定
※物業管理公司各部門的管理、工作程序及規章制度
五、物業管理規章制度
1、員工手冊
2、崗位職責及工作流程
3、財務制度
4、采購及招標程序
5、員工考核標準
6、業主委員會章程
7、各配套功能管理規定
8、文件管理制度
9、辦公設備使用制度
10、值班管理制度
11、消防責任制
12、消防管理規定
13、對外服務工作管理規定
14、裝修工程隊安全責任書
15、停車場管理規定
16、非機動車輛管理規定
17、出租屋及暫住人員管理規定
18、進住（租）協議書
19、商業網點管理規定
六、物業管理操作規程
1、樓宇本體維護保養規程
2、綠化園林養護規程
3、消防設施養護及使用規程
4、供配電設備維護保養規程
5、機電設備維護保養規程
6、動力設備維護保養規程
7、停車場、車庫操作規程
8、停車場、車庫維護保養規程
9、游泳池及其設備維護保養和操作規程
10、給排水設備維護保養規程
11、公共部位保養保潔操作規程
12、保安設備操作及維護規程
13、照明系統操作及維護規程
14、通風系統操作及維護規程
15、管理處內部運作管理規程
16、租賃管理工作規程
七、物業管理的成本費用
1、管理員工支出
※薪金及福利
※招聘和培訓
※膳食及住宿
2、維護及保養
※照明及通風系統
※機電設備
※動力設備
※保安及消防設備
※給排水設備
※公共設備設施
※園藝綠化
※工具及器材
※冷暖系統
※雜項維修
3、公共費用
※公共電費
※公共水費
※排污費
※垃圾費
※滅蟲
4、行政費用
※辦公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）
※公關支出
※電話費
※差旅費
5、保險費（包括財產及公共責任險）
6、其他
※節日燈飾
※審計費用
※雜項支出
7、管理者酬金
8、營業稅
9、預留項目維修基金
原則上物業的運營為自負盈虧，上述所有費用均由管理費支付，發展商理論上無需負責營運上的任何費用；還有其他開支如智能網絡、金融信息系統等均會影響管理費的支出。
1、質量手冊
2、程序文件
3、工作規程
4、質量記錄表格
5、行政管理制度
6、人力資源管理制度
篇3：在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用
在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用
物業管理品牌，通俗地說，就是物業管理這種商品的牌子。構成物業管理品牌的要素主要有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目、收費標準、服務態度、服務深度等方面。
良好的物業管理品牌不僅有益于彌補和完善開發商的信譽和形象，而且使物業本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優良的管理而傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因：
一、物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分。
開發商開發的物業，能不能很快為投資者、購房者所了解、所認同、所接受（購買），跟物業項目的品牌有非常密切的關系。物業項目的品牌是一個非常復雜的綜合體，但它卻有較為固定的組成部分。具體來講，構成物業項目品牌的要素主要有：
①物業的自然地理情況。包括物業的地理位置、周圍環境與發展情況、本物業在城市相同或相似物業中的地位等方面。
②物業的四商（即開發商、設計商、施工商、監理商）情況。包括它們的資質、業績、社會評價、信譽、企業形象等方面。
③物業的工程質量與設計水平，包括建筑質量情況與建筑設計的先進性等。④物業的管理情況，也即物業管理的品牌如何。
物業項目品牌的上述四個組成部分中，第一個部分，即物業的自然地理情況，是物業項目品牌的基礎和前提，同時，它基本上也是不可改變的。第二個部分，物業的“四商”情況，它是決定物業工程質量情況、價位情況、業主構成情況等方面的重要影響因素。第三個部分，物業的工程質量與設計水平，該部分基本可由第二部分的情況決定。第四個部分，物業管理的品牌，也是影響或決定物業價位情況、業主構成情況的重要因素。目前，在人們的眼中，第一、第四部分是最為重要的部分，因為它們是最為表面化、能為人們日常感受得到的東西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改變的硬件，是沒有感情的，人們對它的注視已逐步弱化，而第四個部分卻是可以改變的，富有感情的、具有實用價值的管理服務，因此，它更為人們所看重。特別在當前，物業的管理品牌如何，對物業的品位與品牌具有越來越重要的意義。
隨著房地產市場的發展，物業管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業項目品牌形象體現最充分、最長久的一個環節。因此，要樹立物業品牌效應，就應從抓好物業管理品牌入手。
二、物業管理品牌與物業項目成功與否關系重大。
一項物業如果具有良好的物業管理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業公司才是和他們同呼吸，共命運，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體爆光的房子出了問題，業主找不到開發商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業的管理品位如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個重要影響因素。
目前，開發項目的物業管理情況已成為購房者越來越關心的問題，也是客戶是否選擇該物業的重要影響因素。一個很明顯的例子是，位置上相臨的兩項物業，價格高但物業管理品牌好的物業比另一個價格低但物業管理品牌差的銷售情況更為火爆。以前人們買房，考慮管理情況的基本上沒有。現在人們買房，大多數都要問問物業管理公司是誰，管理情況如何，收費多少，服務項目有哪些？等等。可以想見，一個沒有良好物業管理品牌的物業，它的形象會是怎樣？
三、物業管理品牌策略是戰勝競爭對手的新穎而有效的策略。
現代市場營銷理論認為，我國社會已經進入服務經濟時代，競爭的焦點已由質量、品種向服務轉移，誰注重服務，誰就能贏得市場。而且，現在來看，物業營銷中可以采取的策略基本上都已用上，而因為物業管理在我國產生和發展的時間不長，還沒有得到多數開發商及營銷商的注意和重視，所以，營銷中如果充分利用物業管理品牌進行宣傳和促進營銷，將是一個非常新穎、出其不意因而有效地戰勝競爭對手的策略。目前，物業管理品牌策略已經初現端倪，相信不久將會大放異彩。
那么，物業營銷中如何利用物業管理品牌策略呢？一般說來，可以在項目策劃時，刻意地把物業管理品牌作為一個賣點，通過售樓書及各種廣告媒體把項目物業管理品牌的概念突出出來。
物業管理品牌在項目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內容：
（1）突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值。
目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質量感興趣，也對未來自己的居住質量，即物業管理服務的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講面子。社區的品牌，物業管理的品牌都是他們樂于談出的話題。事實上，他們也真能從品牌物業管理中獲得生活上、工作上、學習上、自尊上、發展上、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實能夠構成為一個極大的吸引力。
（2）突出品牌物業公司的雄厚管理實力。
物業公司的雄厚管理實力主要體現在物業公司的技術力量、專業裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業年數與專業管理水平等等。品牌物業公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業項目、接受品牌物業公司打下堅實的基礎，提供了現實的可能性。
（3）突出品牌物業公司的驕人管理業績。
品牌物業公司的管理業績主要體現在管理項目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級、市級、地區級先進稱號的情況等等）、社會反映（業主、住戶及業主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等）。品牌物業公司的驕人管理業績能夠給人一種感性上的認可與憧憬，讓購房者感受到實實在在的物業管理服務，并對自己的未來產生聯想和希望。
（4）突出品牌物業公司的人情味與人本管理理念。
一般來說，購房者不希望未來的物業公司是高高在上的主人，也不希望未來的物業公司是亦步亦趨、唯命是從的仆人。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結自己的朋友式的物業公司。品牌物業公司的人情味與人本管理理念讓人覺得親切、自然，縮短了客戶與物業公司的距離，讓客戶更容易接受物業管理，從而接受和購買物業。
利用好物業管理品牌，物業營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業管理品牌時措施失當，就可能會出現相反的效果。所以，在利用物業管理品牌進行物業項目營銷時，還要注意以下問題：第一，要把物業管理的高品位與較低收費聯系起來宣傳。目前人們收入不是很高的情況下，高標準的物業管理，讓人在聯想高收費的同時，容易對物業產生一種畏懼感。第二，要把物業管理服務的大眾性與特殊性突出出來，讓購房者對物業管理產生一種親近感的同時，對物業管理有一種向往與憧憬的空間。第三，物業管理品牌宣傳中，要突出物業公司的形象和企業信譽，確實給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從化身中感受真實，樹立信心。
總之，項目營銷中既要重視物業管理品牌的利用，也要確實利用好物業管理的品牌。只有這樣，物業項目才可能更為順利的銷售出去，也才能為開發商或營銷商帶來更多的商機。