土地價(jià)格是指在正常市場條件下,一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益(地租)的多少,而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的共同影響。但在實(shí)際土地價(jià)格評估中,就某一具體宗地而言,上述因素都已經(jīng)不會(huì)改變,唯一決定土地價(jià)格的是用途。
由于土地用途具有多樣性,不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量,且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益,并在規(guī)劃許可的情況下,以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此,在現(xiàn)代城市中,建筑物不僅多層、高層化,而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化:地下一至二層為停車場、設(shè)備用房,地面一至二層為商店,往上是寫字樓,再往上是居民住宅。
用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用,然而卻給國土部門出讓土地使用權(quán)帶來了一些問題。
一方面,根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前,我國出讓土地使用權(quán)一般都為最高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說,如果整宗地按綜合用地對待,居住用地也只能使用50年,開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費(fèi),銷售價(jià)格卻必然要比70年使用期的住宅低;對于購房者來說,無論是否以較低的價(jià)格購得房產(chǎn),都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地,將使許多人難以接受。
另一方面,全國各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候,由于綜合用地的地價(jià)內(nèi)涵難以界定,除北京等個(gè)別城市外,絕大多數(shù)地方都回避了這個(gè)問題,基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且,北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會(huì)展中心、文體衛(wèi)生等用地,并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣,國土資源部門在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí),沒有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。筆者認(rèn)為,綜合用地土地價(jià)格的評估,根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。
分算法
分算法適用于宗地地塊面積較大,用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是:按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價(jià)格,并在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時(shí),注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
例1:政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán),有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業(yè)用地),容積率≤1.5,建筑層數(shù)≤12,建筑高度≤36,綠地率≥35%。其中,商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元/平方米,居住用地基準(zhǔn)地價(jià)600元/平方米。計(jì)算過程如下:
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e
根據(jù)最有效使用原則,估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5。
總建筑面積=20000×1.5=30000(平方米)
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1,商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年,—年期修正系數(shù)也為1。當(dāng)容積率為1.5時(shí),商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3,居住用地容積率修正系數(shù)為1.1。
商業(yè)用地總價(jià)=900×1.3×3000=351(萬元)
居住用地總價(jià)=600×1.1×17000=1122(萬元)
估價(jià)結(jié)果
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e:3000平方米;土地單價(jià):900元/平方米;土地總價(jià):351萬元,大寫:人民幣叁佰伍拾壹萬元整
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e:17000平方米;土地單價(jià):600元/平方米;土地總價(jià):1122萬元,大寫:人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(注:商業(yè)用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一種表示方法:先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價(jià)格,再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時(shí),同樣要注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
同上例,先計(jì)算出商業(yè)用地總價(jià)351萬元、居住用地總價(jià)1122萬元之后,可得該宗土地總地價(jià)為1473萬元,總用地面積20000平方米,然后計(jì)算出綜合地價(jià)為14730000/2
0000=736.5(元/平方米),估價(jià)結(jié)果為:土地有效面積:20000平方米;土地單價(jià):736.5元/平方米;土地總價(jià):1473萬元,大寫:人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整(注:商業(yè)用地使用年限40年,分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米;居住用地使用年限70年,分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米)
合算法
合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓,由于所占土地面積小,各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下,土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割,可以把整宗土地視為一宗綜合用地,出讓年限統(tǒng)一定為50年。
例2:政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán),有效面積2000平方米,規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟,地下一層為倉庫,建筑面積1000平方米;地上三層為商場,建筑面積3000平方米;四至十層為住宅,建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元平方米,居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為600元/平方米,倉儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)參照工業(yè)用地,為400元/平方米。計(jì)算過程如下:
計(jì)算倉儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例
總建筑面積=1000+3000+7000=11000(平方米);容積率=11000/2000=5.5;
R倉儲(chǔ)=1000/11000=0.091;R商業(yè)=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
計(jì)算倉儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)
假設(shè)倉儲(chǔ)、居住用地的土地還原利率為8%,商業(yè)用地土地還原利率為10%。
K倉儲(chǔ)=1
K商業(yè)={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
計(jì)算綜合用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1,當(dāng)容積率大于3時(shí),倉儲(chǔ)用地不考慮容積率修正;商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6。
綜合地價(jià)=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)
估價(jià)結(jié)果
土地有效面積:2000平方米;土地單價(jià):1134.91元/平方米;土地總價(jià):226.98萬元,大寫:人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注:綜合用地使用年限50年)
綜上所述,分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國土部門出讓底價(jià)的評估,也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價(jià)格評估。與出讓底價(jià)相比,只是剩余使用年限有所不同。
需要說明的是,由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密,當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后,其效用大大增加,有可能超過各單獨(dú)用途的土地價(jià)值之和。因此,在使用分算法與合算法評估綜合用地價(jià)格時(shí),一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實(shí)際價(jià)值,參考市場上其他類似宗地的客觀價(jià)格,在評估時(shí)加以科學(xué)修正,得出真實(shí)的地價(jià)。
篇2：綜合用地價(jià)格評估實(shí)例
土地價(jià)格是指在正常市場條件下,一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益(地租)的多少,而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的共同影響。但在實(shí)際土地價(jià)格評估中,就某一具體宗地而言,上述因素都已經(jīng)不會(huì)改變,唯一決定土地價(jià)格的是用途。
由于土地用途具有多樣性,不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量,且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益,并在規(guī)劃許可的情況下,以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此,在現(xiàn)代城市中,建筑物不僅多層、高層化,而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化:地下一至二層為停車場、設(shè)備用房,地面一至二層為商店,往上是寫字樓,再往上是居民住宅。
用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用,然而卻給國土部門出讓土地使用權(quán)帶來了一些問題。
一方面,根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前,我國出讓土地使用權(quán)一般都為最高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說,如果整宗地按綜合用地對待,居住用地也只能使用50年,開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費(fèi),銷售價(jià)格卻必然要比70年使用期的住宅低;對于購房者來說,無論是否以較低的價(jià)格購得房產(chǎn),都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地,將使許多人難以接受。
另一方面,全國各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候,由于綜合用地的地價(jià)內(nèi)涵難以界定,除北京等個(gè)別城市外,絕大多數(shù)地方都回避了這個(gè)問題,基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且,北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會(huì)展中心、文體衛(wèi)生等用地,并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣,國土資源部門在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí),沒有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。筆者認(rèn)為,綜合用地土地價(jià)格的評估,根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。
分算法
分算法適用于宗地地塊面積較大,用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是:按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價(jià)格,并在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時(shí),注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
例1:政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán),有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業(yè)用地),容積率≤1.5,建筑層數(shù)≤12,建筑高度≤36,綠地率≥35%。其中,商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元/平方米,居住用地基準(zhǔn)地價(jià)600元/平方米。計(jì)算過程如下:
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e
根據(jù)最有效使用原則,估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5。
總建筑面積=20000×1.5=30000(平方米)
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1,商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年,—年期修正系數(shù)也為1。當(dāng)容積率為1.5時(shí),商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3,居住用地容積率修正系數(shù)為1.1。
商業(yè)用地總價(jià)=900×1.3×3000=351(萬元)
居住用地總價(jià)=600×1.1×17000=1122(萬元)
估價(jià)結(jié)果
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e:3000平方米;土地單價(jià):900元/平方米;土地總價(jià):351萬元,大寫:人民幣叁佰伍拾壹萬元整
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e:17000平方米;土地單價(jià):600元/平方米;土地總價(jià):1122萬元,大寫:人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(注:商業(yè)用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一種表示方法:先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價(jià)格,再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時(shí),同樣要注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
同上例,先計(jì)算出商業(yè)用地總價(jià)351萬元、居住用地總價(jià)1122萬元之后,可得該宗土地總地價(jià)為1473萬元,總用地面積20000平方米,然后計(jì)算出綜合地價(jià)為14730000/2
0000=736.5(元/平方米),估價(jià)結(jié)果為:土地有效面積:20000平方米;土地單價(jià):736.5元/平方米;土地總價(jià):1473萬元,大寫:人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整(注:商業(yè)用地使用年限40年,分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米;居住用地使用年限70年,分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米)
合算法
合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓,由于所占土地面積小,各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下,土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割,可以把整宗土地視為一宗綜合用地,出讓年限統(tǒng)一定為50年。
例2:政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán),有效面積2000平方米,規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟,地下一層為倉庫,建筑面積1000平方米;地上三層為商場,建筑面積3000平方米;四至十層為住宅,建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元平方米,居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為600元/平方米,倉儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)參照工業(yè)用地,為400元/平方米。計(jì)算過程如下:
計(jì)算倉儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例
總建筑面積=1000+3000+7000=11000(平方米);容積率=11000/2000=5.5;
R倉儲(chǔ)=1000/11000=0.091;R商業(yè)=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
計(jì)算倉儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)
假設(shè)倉儲(chǔ)、居住用地的土地還原利率為8%,商業(yè)用地土地還原利率為10%。
K倉儲(chǔ)=1
K商業(yè)={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
計(jì)算綜合用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1,當(dāng)容積率大于3時(shí),倉儲(chǔ)用地不考慮容積率修正;商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6。
綜合地價(jià)=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)
估價(jià)結(jié)果
土地有效面積:2000平方米;土地單價(jià):1134.91元/平方米;土地總價(jià):226.98萬元,大寫:人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注:綜合用地使用年限50年)
綜上所述,分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國土部門出讓底價(jià)的評估,也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價(jià)格評估。與出讓底價(jià)相比,只是剩余使用年限有所不同。
需要說明的是,由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密,當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后,其效用大大增加,有可能超過各單獨(dú)用途的土地價(jià)值之和。因此,在使用分算法與合算法評估綜合用地價(jià)格時(shí),一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實(shí)際價(jià)值,參考市場上其他類似宗地的客觀價(jià)格,在評估時(shí)加以科學(xué)修正,得出真實(shí)的地價(jià)。
篇3：物業(yè)公司經(jīng)營管理績效評估辦法
物業(yè)公司績效考核指標(biāo)大全
一、目的
建立XX物業(yè)統(tǒng)一、規(guī)范的經(jīng)營管理績效評估辦法，以公正、系統(tǒng)、全面的衡量物業(yè)公司經(jīng)營、管理的績效。
二、職責(zé)
1.集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本評估辦法的編制、修改及發(fā)布。
2.地部總部由人力資源部牽頭、人力資源部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、辦公室等相關(guān)部門共同配合，對物業(yè)公司經(jīng)營管理績效進(jìn)行綜合評估。
3.地產(chǎn)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)配合總部完成各項(xiàng)目物業(yè)管理中心品質(zhì)管理的現(xiàn)場檢查與考核。
三、評估指標(biāo)與權(quán)重
1.本評估辦法系統(tǒng)性地概括了物業(yè)公司經(jīng)營管理的活動(dòng)范圍，從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、客戶滿意、品質(zhì)管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)五個(gè)方面進(jìn)行評估。
2.根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合物業(yè)公司管理現(xiàn)狀.依據(jù)中建物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定評估量化指標(biāo)，由專業(yè)評估部門按評估辦法進(jìn)行系統(tǒng)評估。
3.評估內(nèi)容、評估指標(biāo)及權(quán)重見下表
序 號評估內(nèi)容 (一級指標(biāo))評估內(nèi)容 概括性描述評估指標(biāo)( 二、三級指標(biāo))所占權(quán)重評估部門
1經(jīng)濟(jì)效益考核物業(yè)公司獲利能力、經(jīng)營能力 管理能力 (由5個(gè)二級指標(biāo)組成)包括全年?duì)I業(yè)收入、營業(yè)利潤、管理費(fèi)收繳率 管理費(fèi)清欠率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)12%財(cái)務(wù)部
2社會(huì)效益考核物業(yè)公司在品牌建設(shè)中取得社會(huì)效益(由3個(gè)二層指標(biāo)組成)主要指政府、行業(yè)、媒體評價(jià)，包括管理項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)率、媒體正面報(bào)道數(shù)兩項(xiàng)指標(biāo)。8%辦公室
3客戶滿意考核物業(yè)服務(wù)的業(yè)主滿意度、投訴處理、小區(qū)業(yè)戶文明程度和社區(qū)文化建設(shè)。 (由5個(gè)二級指標(biāo)組成)包括業(yè)戶滿意率(外部) 開發(fā)商滿意率(內(nèi)部) 有效投訴處理率、違章建筑、建章行為五個(gè)專項(xiàng)指標(biāo)30%物管部
4品質(zhì)管理考核物業(yè)管理標(biāo)化體系推進(jìn)及基礎(chǔ)服務(wù)的執(zhí)行情況和現(xiàn)場管理效果。(由5個(gè)二級指標(biāo)組成) 包括標(biāo)化體系與綜合管理 、客戶服務(wù)、工程管理、環(huán)境管理、安全管理五個(gè)專項(xiàng)共82個(gè)分項(xiàng)指標(biāo)，45%物管部牽頭、地產(chǎn)項(xiàng)目公司配合完成現(xiàn)場考核。
5團(tuán)隊(duì)建設(shè)考核物業(yè)公司在員工管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面工作績效等。 (由個(gè)5個(gè)二級指標(biāo)組成)包括員工滿意度、用工風(fēng)險(xiǎn)管控、溝通渠道和團(tuán)隊(duì)活力、工資及福利 員工福利、個(gè)人職業(yè)發(fā)展5%人力資源部
4.本評估辦法從五個(gè)方面設(shè)定評估指標(biāo)，再根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)層層細(xì)分，分解成三級評估指標(biāo)，第三級指標(biāo)為具體要求達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。各指標(biāo)數(shù)量為：
指標(biāo)等級一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)
數(shù)量5個(gè)20個(gè)82個(gè)
這些指標(biāo)是由量化指標(biāo)和定性指標(biāo)組成，定性指標(biāo)是指對物業(yè)公司管理和服務(wù)按照過程屬性分類的評估性指標(biāo)，指標(biāo)的衡量需要有經(jīng)驗(yàn)的人員現(xiàn)場評估;定量指標(biāo)是明確可以量化的評估指標(biāo)。
四.評估辦法
1.總部人力資源每年組織一次專業(yè)小組對物業(yè)公司進(jìn)行綜合評估。考核分現(xiàn)場考核和年度考核。對定性指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)良中差劣的評價(jià)，并予以記分;對不能在現(xiàn)場評定的量化指標(biāo)，將在年終根據(jù)各公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核實(shí)，再進(jìn)行評價(jià)。兩者之和為該公司的總得分，即總分=現(xiàn)場評分+年終評分。
2.指標(biāo)設(shè)定時(shí)基本考慮各公司共性業(yè)務(wù)部分，若仍有異同部分，多項(xiàng)不計(jì)分，少項(xiàng)計(jì)平均分。
3.本評估辦法總權(quán)重設(shè)定為100分，根據(jù)各指標(biāo)權(quán)重不同層層加權(quán)，以此設(shè)定各項(xiàng)指標(biāo)的加權(quán)滿分值，詳見指標(biāo)權(quán)重部分。(權(quán)重可根據(jù)當(dāng)年的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，年初時(shí)予以通知)
4.評估采用五級平均法，對每項(xiàng)內(nèi)容的評估結(jié)果作判斷，即根據(jù)評估所獲證據(jù)對實(shí)際水平作從“完全滿足要求”到“沒做到”之間五個(gè)程度等級的判斷，計(jì)算分值時(shí)將所選等級數(shù)所對應(yīng)的計(jì)算系數(shù)與各項(xiàng)加權(quán)滿分值之間進(jìn)行乘積換算。
(級別系數(shù)換算表)
程 度完全滿足要求 (優(yōu)) 滿足要求(良)基本滿足要求 (中)未滿足要求 (差)沒有做(劣)
級 別54321
系 數(shù)10.80.60.40
換算公式: 該項(xiàng)換算得分=所選級別數(shù)對應(yīng)的系數(shù)×該項(xiàng)加權(quán)滿分值
總分 = ∑每項(xiàng)換算得分
5.現(xiàn)場評估分項(xiàng)目進(jìn)行，由地產(chǎn)總部，地產(chǎn)項(xiàng)目公司、物業(yè)公司總部共同參與，各項(xiàng)目評估得分情況的平均分值為該項(xiàng)評估的最終得分。在執(zhí)行現(xiàn)場評估時(shí)，各評估小組成員將與受檢項(xiàng)目充分交流，現(xiàn)場點(diǎn)評管理現(xiàn)狀，并共同探討面臨的問題。
6.年終評估時(shí)，由總部物業(yè)部和財(cái)務(wù)部共同對物業(yè)公司上報(bào)的各類數(shù)據(jù)信息進(jìn)行核實(shí)，并評價(jià)量化指標(biāo)。
7.評估最終得分由人力資源部負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)，各考核部門依據(jù)本辦法對分管部分進(jìn)行考核與評價(jià)。
8為保證考核結(jié)果的公正、公開、公平，有關(guān)結(jié)果將在公司協(xié)同上予以公布一周，并接受考核單位的質(zhì)詢和核查。
五.指標(biāo)定義
主營業(yè)務(wù)利潤率=報(bào)告期主營業(yè)務(wù)利潤/報(bào)告期主營業(yè)務(wù)收入*100%
管理費(fèi)收繳率=報(bào)告期實(shí)收款-往年拖欠款-預(yù)收款/報(bào)告期應(yīng)收金額*100%
管理費(fèi)清欠率=報(bào)告期收繳期初數(shù)/期初欠交數(shù)*100%或(期初欠交數(shù)-期末欠交數(shù))/期初欠交數(shù)*100%
管理項(xiàng)目盈利面=報(bào)告期盈利的項(xiàng)目個(gè)數(shù)/報(bào)告期管理的項(xiàng)目總個(gè)數(shù)*100%
六、評估指標(biāo)及評估標(biāo)準(zhǔn)
一級 指標(biāo)二、三級指標(biāo)及評估標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重
經(jīng)濟(jì) 社會(huì)會(huì)效益 12分獲利能力全年?duì)I銷收入指標(biāo)完成率。 (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)2
主營業(yè)務(wù)利潤率達(dá)到5%。(每降低1%降一級2
經(jīng)營能力管理項(xiàng)目盈利面(≥80%滿分，每降低20%降一級)2
管理能力管理費(fèi)收繳率(≥90%滿分，每降低20%降一級)(依據(jù)交房面和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算)3
管理費(fèi)清欠率(≥80%滿分，每降低20%降一級)3
2.社會(huì)效益8分管理項(xiàng)目國優(yōu)、省優(yōu)達(dá)標(biāo)率符合參評條件或者須參加復(fù)檢的管理項(xiàng)目必須在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)標(biāo) (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)1
媒體正面報(bào)道數(shù) 市級及以上媒體(電視、報(bào)紙、雜志)正面報(bào)道每年不少于4次 (≥4次滿分，3次，2次，2次以此降級)1
重大安全事故重大傷亡事故、重大設(shè)施設(shè)備機(jī)損事故、火災(zāi)責(zé)任事故為零(因管理原因而發(fā)生，每發(fā)生一起扣2分。)6
3.客戶 滿意率 20分業(yè)戶滿意率(外部)由地產(chǎn)項(xiàng)目客戶部組織業(yè)主滿意度調(diào)查，達(dá)到或超過85%評定為五級，每降低1%，評估等級降一級。10
開發(fā)商滿意度(內(nèi)部)同地產(chǎn)總部分管部門組織調(diào)查，達(dá)到或超過85%評定為五級，每降低1%，評估等級降一級。5
有效投訴處理率(明源運(yùn)用)100% (明源系統(tǒng)投訴關(guān)閉率100%，地產(chǎn)總部進(jìn)行客戶隨機(jī)回訪調(diào)查，每個(gè)項(xiàng)目抽查3-5戶，根據(jù)調(diào)查結(jié)果系統(tǒng)反映情況的吻合情況進(jìn)行評級。(吻合率100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)3
小區(qū)形象及文明程度隨機(jī)抽查管轄小區(qū)。社區(qū)內(nèi)業(yè)戶無違章建筑。現(xiàn)場查看，有一例降一級1
隨機(jī)抽查管轄小區(qū)。社區(qū)內(nèi)無隨地吐痰、亂扔煙頭、垃圾、踐踏草地、車輛亂停放等行為。現(xiàn)場查看，有兩例降一級1
4、品質(zhì)管理45分) 綜合管理 (由11個(gè)三級指標(biāo)組成) 依據(jù)管理內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行對標(biāo)評估。每項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容發(fā)現(xiàn)兩個(gè)以上的不符合點(diǎn)即評定為不合格項(xiàng)。每出現(xiàn)兩個(gè)不合格項(xiàng)，評估等級降一級。依次類推。評估內(nèi)容共11項(xiàng)。分別為合同簽訂、管理人員巡查、服務(wù)受理.報(bào)修處理、投訴處理、業(yè)主意見征詢、空置房管理、文化宣傳、業(yè)主信息、增值服務(wù)、活動(dòng)、氣氛布置5
環(huán)境管理(由27個(gè)三級指標(biāo)組成)依據(jù)管理內(nèi)容，分室內(nèi)公共部分、室外公共部分、地下車庫三個(gè)區(qū)域共27個(gè)檢查項(xiàng)，分別為地面、墻面、天花板、樓梯欄桿扶手、窗臺(tái)、消防栓(箱)、公共燈具、門、窗鏡面，天臺(tái)、屋頂、露臺(tái)、電梯轎廂、層門、呼叫面板、道路路面、綠地、明溝、路燈燈具、宣傳欄、小品雕塑、康樂設(shè)施、水景、果皮垃圾桶、車輛道路標(biāo)識(shí)指示牌、車位牌、垃圾收集與處理、消毒滅害。依據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行檢查評估。每一個(gè)檢查項(xiàng)發(fā)現(xiàn)4個(gè)以上的不符合點(diǎn)，即為不合格項(xiàng)。每出現(xiàn)5個(gè)不合格項(xiàng)，評估等級降一級，依次類推。5
設(shè)備管理 (由30個(gè)三級指標(biāo)組成) 依據(jù)管理內(nèi)容，分為11系統(tǒng)，共計(jì)30個(gè)檢查項(xiàng)。11個(gè)系統(tǒng)分別為公共部位、配電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、公共照明、游池水景、管理裝修管理、維修服務(wù)管理。(具體分項(xiàng)略，參見物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn))每一個(gè)檢查項(xiàng)發(fā)現(xiàn)4個(gè)以上的不符合點(diǎn)即評定為不合格項(xiàng)。每出現(xiàn)5個(gè)不合格項(xiàng)，評估等級降一級。依次類推。5
安全管理(由5個(gè)三級指標(biāo)組成)依據(jù)管理內(nèi)容和管理標(biāo)準(zhǔn)，評估考核項(xiàng)共5項(xiàng) ，分別為人員素質(zhì)與崗位技能、門崗管理 、車輛管理、安全巡查(含消防安全)、監(jiān)控管理。每一個(gè)檢查項(xiàng)發(fā)現(xiàn)2個(gè)以上的不符合點(diǎn)，即評定為不合格項(xiàng)。每出現(xiàn)一個(gè)不合格項(xiàng)，評估等級降一級。依次類推。5
綠化管理 (由9個(gè)三級指標(biāo)組成)依據(jù)管理內(nèi)容，評估考核項(xiàng)共9項(xiàng)，分別為室內(nèi)綠植管理(含營銷中心、樣板間、客戶服務(wù)中心等)、草坪、花壇花境、樹木修剪、澆灌、病蟲害防治、松土施肥、扶正加固。每一個(gè)檢查項(xiàng)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)以上的不符合點(diǎn)即評定為不合格項(xiàng)。每出現(xiàn)兩個(gè)不合格項(xiàng)，評估等級降一級。依次類推。5
5. 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 15分員工滿意度每年至少進(jìn)行一次員工滿意度調(diào)查，滿工滿意率在85%以上，每一位員工都有參加公司組織的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。班組長以上的人員感覺在公司有繼續(xù)發(fā)展的渠道和機(jī)會(huì) 3
用工風(fēng)險(xiǎn)管控員工在日常工作中都能得到相關(guān)技術(shù)要求的勞動(dòng)保護(hù)。 操作崗位員工購買各種類型的保險(xiǎn)，進(jìn)行用工風(fēng)險(xiǎn)管控3
員工培訓(xùn)與技能員工技能培訓(xùn)體系健全，管理級與操作層培訓(xùn)計(jì)劃落實(shí)到位。管理人員和專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)證上崗率100%，3
員工工資績效建立完善的員工工資及績效考核體系，工資及福利能與員工績效掛鉤。考核公開公平，沒有因工資及福利政策執(zhí)行不到位或工資及福利政策不合理引發(fā)的申訴或潛在申訴問題。3
員工隊(duì)伍穩(wěn)定管理人員和基層操作員工隊(duì)伍穩(wěn)定，管理人員流失率控制在5%之內(nèi)，基層操作人員流失率小于30%。