美華地產(chǎn)07年重慶別墅市場分析
一、別墅市場發(fā)展概況
20**年，以龍湖香樟林別墅為代表，重慶別墅走進品牌時代，品牌最好的注腳是文化傳承。這階段，我們在重慶別墅市場聽到的最多的詞匯之一是北美風(fēng)格或者美式別墅。即使是別墅進入今天的“戰(zhàn)國時代”，北美風(fēng)格依然占據(jù)著重慶別墅市場的主導(dǎo)地位。
其實，重慶別墅對北美風(fēng)格的追捧是有一定文化根源的，因為重慶跟北美有著類似的源流———移民文化。
美國是一個移民國家，幾乎世界各主要民族的后裔都有，帶來了各樣建筑風(fēng)格，其中尤其受英國、法國、德國、西班牙以及美國各地區(qū)原來傳統(tǒng)文化的影響較大?；ハ嘤绊懞腿诤?，并隨著經(jīng)濟發(fā)展，適應(yīng)各種新功能的住宅形式紛紛出現(xiàn)，多彩多姿的住宅建筑風(fēng)格應(yīng)運而生。因此美國的建筑風(fēng)格呈現(xiàn)出多元的豐富多彩的國際化傾向。
北美風(fēng)格實際上是一種混合風(fēng)格，體現(xiàn)在別墅建筑風(fēng)格上，便是歐式建筑風(fēng)格的融合，其中我們能發(fā)現(xiàn)歐洲文藝復(fù)興建筑的影子。到了近代，北美別墅發(fā)展成為既簡約大氣，又集各種建筑精華于一身的獨特風(fēng)格。
所以，重慶別墅的文化流派，更多可在“北美風(fēng)格”的引領(lǐng)下細分。
純北美派：集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素，體現(xiàn)一種個性化的、自由奔放的、時尚的城市新貴豪宅。
代表項目：比華利豪園、棕櫚泉國際花園別墅、龍湖·香樟林、龍湖·藍湖郡、南嶺雅舍、高山流水、大川水岸·加勒比聯(lián)排別墅、天景伴山雅筑等。
學(xué)院派：追求的是細節(jié)上的精雕細琢和形式上的工整嚴(yán)謹，但同時又不循規(guī)守舊，它是在尊重人性的前提下，不斷地追求理論和實踐上的創(chuàng)新。
代表項目：天江·常青藤人文別墅，以美國最著名的大學(xué)聯(lián)盟———“常青藤聯(lián)盟”里的百年學(xué)府中一些經(jīng)典意象為原型，完整呈現(xiàn)一個人文意味濃郁的別墅園區(qū)。
頂級派：富豪的標(biāo)簽不少，高爾夫是富且貴的象征之一。這類別墅將號稱貴族運動的高爾夫作為“頂級”的重要砝碼，以歐洲高爾夫文化的享樂、社交為主題，展現(xiàn)豪貴們夢想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。
代表項目：佰富江高爾夫別墅、保利別墅。
現(xiàn)代派：建筑形體充滿了強烈的藝術(shù)色彩和極簡的幾何形體，巨大的視覺沖擊力和震撼力猛烈襲來，這時，你會聽到固化在我們腦海中傳統(tǒng)意義的古典別墅的符號被徹底打碎的聲音。
代表項目：中安·翡翠湖
不過，就像有人喜歡穿西服，也有人喜歡穿唐裝一樣，重慶別墅市場雖以北美風(fēng)格為主，但仍有一些中式風(fēng)格別墅在市場上獨領(lǐng)風(fēng)騷。中式風(fēng)格的別墅主要有兩大類，一類是庭院派，如金科中華坊；一類是園林派，盡可能利用了重慶山水坡地的原生地貌，以小橋流水，多重私家庭院等營造尊貴府邸———嚴(yán)格說來，這類別墅也不是“純中國”風(fēng)格，涵蓋了東西方的美學(xué)，此風(fēng)格的包容度很高，傳承而創(chuàng)新，其中仍然能看到或多或少的歐美風(fēng)情，代表項目有天龍長青湖、山語間等。
二、別墅市場分析
1、重慶市場別墅供應(yīng)量較大，從宏觀市場分析看，未來別墅市場競爭激烈。 據(jù)我們不完全統(tǒng)計，當(dāng)前亮相和潛在別墅項目占地已達16000畝，其中亮相項目約占地6700畝，已明確表示作別墅的潛在項目占地約9300畝。從市場統(tǒng)計情況分析，目前已亮相的別墅項目約14個，已推出別墅約1500套；預(yù)計下半年亮相并在未來5年內(nèi)完成開發(fā)的別墅項目約8個，加上已亮相的，預(yù)計22個項目將一共推出17500套。從別墅供應(yīng)分析，下半年新推出別墅項目不多，而在售別墅項目的新推產(chǎn)品仍將是市場供應(yīng)的主力。17500套（還不包括新開別墅盤）5年要消化掉，這意味著每年要消化3000多套。同時，按照以往的銷售情況看，一個銷售情況特好的中高檔別墅樓盤，其一年的銷售量頂多在150套，即使重慶市場每年出現(xiàn)10個這樣的樓盤，消化1500套，那么每年也還有1500多套空置。事實上，個別別墅盤，一年僅售10余套。未來別墅競爭有多激烈由此可見一斑。
2、 投放地段北部新區(qū)漸成熱土 目前從區(qū)域的角度而言，主要分布在以下幾大板塊：一是北部新區(qū)板塊，目前的主要項目有大川水岸、藍湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等。二是北碚板塊，主要項目有中安翡翠湖、水天花園鷺島和沙坪壩的美茵河谷等。 三是南岸板塊，主要項目有天池林海、高山流水、長青湖別墅等。從在售項目分布區(qū)域看，渝北、北碚、南山、含谷都有別墅項目在售，還沒有形成一個明顯的別墅集中供應(yīng)區(qū)。相比之下，北部新區(qū)逐漸成為重慶別墅市場的熱土。 受地勢較為平坦的優(yōu)勢和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持，北部新區(qū)成為重慶市別墅市場的重要熱土。金開大道沿線，一個總占地超過1萬畝，匯集頂尖開發(fā)商，匯集眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發(fā)商將共舞北部新區(qū)，總體量超過600萬方（含大量別墅），估計在5年內(nèi)全部推出。
3、 產(chǎn)品細分中高檔別墅為主流從在售項目檔次分析，高、中、低檔別墅數(shù)均有銷售。供應(yīng)量中高檔別墅為最，經(jīng)濟型別墅供應(yīng)量相對有限。市調(diào)發(fā)現(xiàn)，目前重慶市別墅項目主要分為以下幾類：頂級別墅總價在260萬以上，單價在7000元/平方米以上的獨立別墅：如：香樟林別墅、龍湖藍湖郡獨立別墅、比華利豪園、中安翡翠湖、佰富高爾夫等部分別墅。這類別墅市場有效需求有限，但銷售情況不錯。中高檔別墅總價在120-260萬，單價在于4500--7000元/平方米的獨立別墅或連排別墅。此類項目有獨特、稀有的景觀資源做支撐，項目自身環(huán)境配置好、戶型合理，走勢看好。如龍湖?藍湖郡的連
排別墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分別墅等。經(jīng)濟型別墅單價在3800至4500元/平方米，總房款在80萬至120萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。4、如果按別墅對外部景觀資源的稀缺性作為劃分的依據(jù)，重慶市目前的別墅又可分為以下類：湖景別墅 依湖而建，以中大型天然湖泊作為項目自然資源。如龍湖藍湖郡、天湖美鎮(zhèn)、中安翡翠湖、海蘭云天純水岸等。江景別墅 主要以長江、嘉陵江為主要資源，如大川水岸。山地別墅 主要以山景為項目的外部資源，如天池林海等。高爾夫別墅 依靠與高爾夫球場的聯(lián)合開發(fā)，享受高爾夫球場的資源。目前有佰富高爾夫別墅、保利高爾夫別墅。無外景別墅 依靠產(chǎn)品自身的規(guī)劃、品質(zhì)、設(shè)計差異化優(yōu)勢取勝。主要有比華利豪園、金科中華坊。
5、別墅市場呈現(xiàn)新趨勢
趨勢（1）：產(chǎn)品從早期的單一的外部借景開始向規(guī)模、產(chǎn)品綜合質(zhì)數(shù)取勝。重慶早期的別墅，規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境與配套較差，主要以外部自然資源（如江景、湖景）為主要支撐，產(chǎn)品自身的規(guī)劃與功能定位缺乏品質(zhì)。進入20**年以來，以龍湖香樟林別墅為代表，重慶別墅產(chǎn)品開始依靠規(guī)模與綜合質(zhì)數(shù)取勝。目前龍湖?藍湖郡、棕櫚泉、天池林海為代表的千畝大盤將相繼推出，整體規(guī)模的優(yōu)勢毫無疑問將促進項目配套、環(huán)境和產(chǎn)品規(guī)劃方面的優(yōu)化。比如藍湖郡規(guī)劃200畝的體育中心，棕櫚泉聯(lián)姻知名學(xué)校，比華利以豪宅形象為訴求，充分表明了市場的逐步成熟和產(chǎn)品依賴規(guī)模、綜合質(zhì)數(shù)取勝的趨向。
趨勢2：經(jīng)濟型別墅將大行其道。從別墅市場的發(fā)展情況看，經(jīng)濟型-中高級別墅放量將大幅增加，代表性的項目有青河灣、大川水岸、天龍別墅等，這類別墅主要以連排形式出現(xiàn)，其建筑面積集中在200至300平米之間，總價以80至120萬為主，介于獨立別墅與花園洋房之間，經(jīng)濟型別墅將是未來幾年重慶別墅市場供應(yīng)的重角。
趨勢3：高爾夫球場開始成為頂級別墅的砝碼。目前，重慶市別墅產(chǎn)品聯(lián)合高爾夫球場開發(fā)的項目有佰富高爾夫別墅。號稱貴族運動的高爾夫，將是目前至下一階段重慶市頂級別墅的標(biāo)志。重慶金字塔尖的貴族們，在習(xí)慣了山水熏陶以后，將追求更為高尚和更能體現(xiàn)身份的高爾夫運動。[6]別墅消費主力- 私營業(yè)主不論別墅檔次高低，其主力目標(biāo)客戶多為私營企業(yè)主。特別是高檔別墅和中檔別墅私營企業(yè)主是最主要的消費群體。此外一些雙知階層，如大學(xué)教授、高級專業(yè)技術(shù)人員、金融界人士也成為中高檔別墅的重要消費群，這部分消費者更重視環(huán)境與品質(zhì)，自然條件較好的別墅項目是他們置業(yè)首選。在別墅消費人群中還出現(xiàn)一種低齡化的趨向，二十來歲就成為別墅業(yè)主的也不在少數(shù)。
三、別墅市場客源分析
1、目標(biāo)客戶群界定：
第一：主體目標(biāo)客戶階層中的個體物業(yè)消費承受能力強，發(fā)展?jié)摿薮螅?/p>
第二：主體目標(biāo)客戶應(yīng)具備充分的地域?qū)挾龋?/p>
第三：主體目標(biāo)客戶階段層具備符合未來生活潮流的共同價值取向，必須作為本項目定位的重要依據(jù)。
2、目標(biāo)客戶群特征：
職業(yè)特征——
（1）、各類和營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主
（2）、經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員
（3）、專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員
（4）、社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授
（5）、有隱性收入的政界人員
地域特征——
本地客源：本地購房客/來渝工作的外地精英
外地客源：國內(nèi)各地來滬購房客/香港、臺灣來滬購房客/外籍客戶
年齡特征——
主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。
其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。
從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到的實際消費能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士。
消費特征——
不講究性價比，講究性能比。購買高級或頂級別墅的消費者一般不很關(guān)心價格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能。
需要絕對私密性。這部分消費者非常獨立，所以對產(chǎn)品的的私密性要求很高
需要絕對的安全性。由于這部分人身價較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一
非常注重產(chǎn)品的個性。喜歡獨一無二、惟我獨尊的感覺
附庸風(fēng)雅。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時
尚；不一定都有品位，但一定都追求品位崇尚自然，追求靜雅。篇2：重慶別墅市場分析報告(合富輝煌)
第一部分 重慶別墅市場發(fā)展概述
一、重慶別墅市場發(fā)展沿革
重慶的房地產(chǎn)市場起步較晚，遠遠落后于北京、上海等房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的城市。在重慶住宅市場的開發(fā)過程中，別墅產(chǎn)品也算是開發(fā)較早的產(chǎn)品，回顧重慶別墅產(chǎn)品的開發(fā)歷程，我們大致可以分為三個階段：
第一階段：盲目開發(fā)期
八十年代末到九十年代初，受到沿海房地產(chǎn)開發(fā)熱的影響，以及住房制度改革的實施，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)也開始起步并逐漸升溫，并且一開始就選擇了住宅市場中的高端產(chǎn)品——別墅，這和九十年代初全國的第一次別墅開發(fā)熱潮不無關(guān)系。但盲目的跟隨沿海城市的腳步和對自身市場沒有正確的判斷以及對當(dāng)?shù)刭徺I能力不實際的估計，注定了當(dāng)時開發(fā)的別墅產(chǎn)品最終都會以失敗而告終。
目前，在市場上我們?nèi)耘f能看到這些產(chǎn)品的影子，如位于南岸區(qū)的加拿大國際花園、五公里商學(xué)院后面的翠湖山莊、以及長江大橋南橋頭的玫瑰山莊等。總體而言，這段時期的產(chǎn)品在設(shè)計理念、營銷手段上都比較落后，缺乏經(jīng)驗，同時對市場的了解不充分，留下的大多都是教訓(xùn)。
第二階段：市場調(diào)整期
伴隨著第一階段別墅開發(fā)的失敗，在九十年代中期到2000年前，這段時期中重慶的別墅市場的開發(fā)相對處于一個十分淡靜的時期，開發(fā)企業(yè)受到前期開發(fā)失敗的影響，對別墅市場都變的十分謹慎，同時這一時期中，市場上大量花園小區(qū)的出現(xiàn)，使人們的目光漸漸轉(zhuǎn)移向了普通商品住宅，而別墅產(chǎn)品也漸漸淡出人們的記憶。
然而，這一時期的別墅市場只能說是一個市場在進行調(diào)整的時期，開發(fā)企業(yè)在吸取了第一次失敗的教訓(xùn)之后，在進行總結(jié)分析的同時準(zhǔn)備著第二次的別墅開發(fā)。就在這一時期，出現(xiàn)了現(xiàn)在看來在重慶別墅市場發(fā)展具有里程碑意義的項目——錦繡山莊，這一項目在當(dāng)時看來其地理位置、交通、周邊配套都比較難以讓人接受，但正式由于其先進的開發(fā)理念和物業(yè)管理水平，吸引了重慶第一批注重生活質(zhì)量、擁有相當(dāng)經(jīng)濟實力的精英。
第三階段：重新啟動期
這一時期從2000年持續(xù)到20**年左右，經(jīng)過了近十年的開發(fā)，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是住宅市場的開發(fā)已經(jīng)初具一定規(guī)模。這一時期不光開發(fā)水平有較大的提高，消費者的消費心理也日趨成熟，且隨著重慶經(jīng)濟水平的迅速發(fā)展和居民收入水平的提高，市民對住宅的要求以及對價格承受能力的不斷提高，高端產(chǎn)品的需求群體也在不斷的擴大，這些都為重慶別墅的重新啟動打下了基礎(chǔ)。
同時這一時期也是全國第三次別墅開發(fā)熱潮來臨的時期，北京、上海、深圳等地大批別墅項目紛紛出臺，據(jù)市場調(diào)查統(tǒng)計，到20**年上半年，北京別墅項目已達122個，3萬余套，總建筑面積超過900萬平方米。而上海同期將有近百個別墅樓盤投向市場。
這一時期重慶市場上出現(xiàn)的別墅產(chǎn)品不僅供應(yīng)量較大，產(chǎn)品類型上也趨向豐富，同期在市場上出現(xiàn)的有華立·天地豪園、龍湖·香樟林、帝景名苑等知名項目。
第四階段：市場放量期
這一時期從20**年左右至今，此時重慶的開發(fā)企業(yè)對別墅產(chǎn)品可以說是情有獨衷，不少開發(fā)企業(yè)紛紛開始進軍重慶別墅市場，據(jù)不完全統(tǒng)計，這段期間重慶市場上推出的別墅大概為3700多套，即將推出的別墅大概為3500多套，其中還不包括一些潛在的別墅項目，比較知名的項目有中安·翡翠湖、佰富·高爾夫別墅、比華利豪園、龍湖·藍湖郡、保利國際高爾夫花園、保利小泉別墅。
同時別墅的類型及風(fēng)格也更加豐富，從以前單一的獨立、聯(lián)排到現(xiàn)在的獨立、雙拼、聯(lián)排、疊加、宅院式等多種形態(tài)。在風(fēng)格上也更加的多樣化，從早先照抄照搬國外別墅，什么風(fēng)格都沒有，不倫不類，而現(xiàn)在，開發(fā)企業(yè)在注重吸收國外產(chǎn)品精髓的同時，融入進了本地文化的內(nèi)涵，賣點也越來越豐富，北美風(fēng)格、歐洲風(fēng)情、中式別墅、人文別墅、藝術(shù)別墅、田園別墅，產(chǎn)品多元化趨勢足以令人眼花繚亂。
二、宏觀開發(fā)情況
由于重慶早期開發(fā)的別墅產(chǎn)品大多已經(jīng)銷聲匿跡，宏觀開發(fā)情況比較難以掌握，在此，我們僅以20**年至20**年重慶市場上推出的別墅產(chǎn)品為依據(jù)，來說明重慶別墅市場的開發(fā)情況。
在現(xiàn)有開發(fā)規(guī)模上，僅當(dāng)前重慶別墅市場上的別墅項目（包括在售的和亮相未售的）占地已達（略）。
我們可以從別墅產(chǎn)品的不同類型來說明目前重慶別墅市場上的別墅供應(yīng)量：
獨立別墅：
重慶獨立別墅商品化的起步是源于1993年華新國際進入重慶市而開發(fā)的錦繡山莊。而93——97年，在重慶市面上除了錦繡山莊（123套獨立別墅）在持續(xù)開發(fā)之外基本沒有商品化獨立別墅群，這一階段是重慶獨立別墅的起步階段。在98年以后，重慶市獨立別墅進入了緩慢的初步發(fā)展階段。
從1998年——20**年，金果園、黃金堡城市花園、坡月山莊、新東?；▓@、玫瑰山莊、加拿大國際花園進入了獨立別墅小放量階段，總計
放量不足150套。因為產(chǎn)品設(shè)計和當(dāng)時的消費需求量較少，這種現(xiàn)象拉長了很多樓盤的銷售周期。20**年開始進入重慶獨立別墅快書放量的階段。20**年至今，龍湖·香樟林別墅（231套）、比華利豪園（217套）、佰富高爾夫別墅（138套）、中安·翡翠湖、龍湖·藍湖郡、奧林匹克花園別墅、南嶺雅舍、美茵·天鵝湖、長青湖等樓盤獨立別墅放量約800套左右。同時近期投入市場的還有保利國際高爾夫花園、龍湖·藍湖郡（二期）的別墅放量約430套左右。
聯(lián)排別墅：
重慶早期的聯(lián)排別墅主要分布在市區(qū)近郊范圍。1999年的重慶龍湖南苑聯(lián)排別墅、2000年重慶新東福花園開始了聯(lián)排別墅的打造。因為早期聯(lián)排別墅的放量較低，客戶需求量較高，聯(lián)排別墅產(chǎn)品很快就在市場上被搶購一空。
2000年下半年開始，聯(lián)排別墅產(chǎn)品在重慶市場進入了初級成長階段，華立地產(chǎn)、帝景集團瞄準(zhǔn)開發(fā)聯(lián)排別墅，重慶聯(lián)排別墅市場進入了“審美提高過程”。但由于當(dāng)時市場需求量較小，聯(lián)排別墅在銷售時遇到了較大的市場阻力。1998年至20**年底聯(lián)排別墅總計放量不足550套。
20**年上半年開始，龍湖·香樟林（80套）、匯景臺（48套）等聯(lián)排別墅產(chǎn)品型相繼推出，都在交房前后實現(xiàn)100%的銷售。20**年，聯(lián)排別墅產(chǎn)品進入了快速發(fā)展階段。龍湖·藍湖郡、高山流水、海蘭云天、楓林秀水、重慶奧林匹克花園等樓盤相繼地進行了聯(lián)排別墅集中放量，預(yù)計在明年放量約1100套左右。保利集團、藍湖郡原有樓盤的后期推出帶來了聯(lián)排別墅未來四年的集中大放量，預(yù)計未來四年放量總計會達到6000套以上。
三、與外地別墅發(fā)展比較
成都和重慶是同處于中國西南板塊的兩個內(nèi)陸城市，擁有著相似的文化底蘊。目前重慶的房地產(chǎn)市場較落后于成都的房地產(chǎn)市場發(fā)展，特別是別墅市場的發(fā)展。通過對比我們可以更好的借鑒成都別墅市場的發(fā)展，來分析重慶別墅市場的現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向。
下面我們通過對兩地別墅市場格局，消費群體、別墅產(chǎn)品形式、區(qū)域發(fā)展趨勢來進行比較分析。
1、 市場格局比較
目前成都市區(qū)別墅市場基本已經(jīng)步入開發(fā)終結(jié)階段，由于土地的趨緊，市區(qū)別墅的開發(fā)量更加稀少，別墅逐漸向近郊和遠郊方向發(fā)展。近郊發(fā)展了三大別墅帶：牧馬山別墅帶、龍泉別墅帶、華陽別墅帶；遠郊主要是青城山-都江堰別墅帶。這幾個別墅帶將是成都的主要別墅供應(yīng)地帶，未來幾年的別墅供應(yīng)量將十分巨大。
重慶目前的市區(qū)別墅還存在著發(fā)展空間，南岸區(qū)銅元局板塊、江北石馬河板塊還極具開發(fā)潛力，近郊別墅由于受到重慶特有地理條件的限制比較分散，周邊近郊都分布有別墅項目，但主要的供應(yīng)地帶主要集中北部新區(qū)、兩路別墅帶和南岸區(qū)南山-茶園新區(qū)別墅帶。遠郊別墅由于受到目前重慶交通配套的限制發(fā)展緩慢。
第二部分 重慶別墅市場供應(yīng)分析
一、重慶別墅市場現(xiàn)有供應(yīng)
重慶別墅市場經(jīng)過近幾年的發(fā)展，尤其是近兩年的發(fā)展，已經(jīng)具有一定的規(guī)模，形成了集中部分區(qū)域發(fā)展的態(tài)勢。通過市場調(diào)查，我們初步把重慶市場上的別墅項目按照供應(yīng)區(qū)域分為兩種類型，即市郊型和都市型。下面，我們將分別就這兩種類型的別墅項目做分析說明。
1、市郊型別墅主要供應(yīng)區(qū)域分析
通過近幾年的發(fā)展，由于城市版塊的不斷擴大，重慶別墅的主要供應(yīng)大多數(shù)屬于市郊型，同時形成了集中部分區(qū)域發(fā)展的態(tài)勢，我們將根據(jù)其集中的區(qū)域來說明市郊型別墅的供應(yīng)。
（1）、含谷別墅區(qū)
含谷別墅區(qū)是重慶最早浮出水面的市郊型別墅集中供應(yīng)區(qū)，提起含谷別墅區(qū)，人們印象最深的應(yīng)該算是最早進入該區(qū)域的別墅項目——全興別墅，其1680元/平方米的超低起價成為1999年重慶地產(chǎn)的重要新聞。隨后開發(fā)的香格里拉別墅和北歐別墅使含谷的開發(fā)熱度迅速升溫。目前這些項目已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)有的市場供應(yīng)為距高速路含谷出口九公里外龍?zhí)逗叺暮Ｌm云天別墅。
（2）、渝北兩路別墅區(qū)
作為重慶較早的開發(fā)熱土，渝北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)在重慶地產(chǎn)市場中已經(jīng)擁有相當(dāng)?shù)姆萘?，而渝北兩路片區(qū)由于擁有臨近機場的便利，且周邊大部分地塊風(fēng)景優(yōu)美，擁有別墅產(chǎn)品開發(fā)的先天優(yōu)越條件，引來不少實力開發(fā)商紛紛在此跑馬圈地。目前在此區(qū)域的別墅項目有恒運·清河灣、山語間、伽藍藝墅、長青藤等別墅項目。
在一些房地產(chǎn)開發(fā)成熟的國家和地區(qū)，機場周邊的地塊往往是別墅開發(fā)的熱點區(qū)域，隨著重慶北部新區(qū)的規(guī)劃和主城區(qū)路橋收費的實施，渝北兩路別墅區(qū)在未來三、五年內(nèi)將發(fā)展成為重慶別墅項目最為集中的區(qū)域之一。
（3）、北部新區(qū)別墅區(qū)
北部新區(qū)自20**年成立以來，充分利用直轄市和西部大開發(fā)的優(yōu)惠政策，在開發(fā)建設(shè)上取得了巨大的發(fā)展。同時，區(qū)域的房地產(chǎn)也在經(jīng)濟發(fā)展的帶動下發(fā)展迅速，已成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域之一。和記黃埔、保利、龍湖等品牌地產(chǎn)的進入奠定了北部新區(qū)高檔生活社區(qū)的崛起，目前的北部別墅已經(jīng)占據(jù)了重慶別墅市場的半壁江山。
（4）、南山別墅區(qū)
南山作為重慶市的天然綠色屏障和城市“肺葉”，相比含谷和北部新區(qū)等別墅區(qū)，其在自然條件上更具備別墅開發(fā)的潛質(zhì)。早期的南山別墅多為一些老板級別的富人自行買地進行修建，而成規(guī)模的開發(fā)還沒有形成氣候。近年來，南岸區(qū)政府打出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的旗號，并積極為營造南岸區(qū)良好的居住、旅游環(huán)境創(chuàng)造條件，隨著政府規(guī)劃的引導(dǎo)以及一系列利好因素的出臺，南山別墅區(qū)目前已經(jīng)初具規(guī)模，成為重慶別墅市場上的一個亮點。
（5）、北碚別墅區(qū)
北碚區(qū)作為重慶市北面的一座衛(wèi)星城，擁有濃厚的文化氛圍和優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，同樣具有別墅開發(fā)的潛質(zhì)。雖然由于交通的限制使現(xiàn)在的北碚別墅項目不是很多，但其在重慶別墅市場上的地位還是不容忽視的。位于北碚三溪口的中安·翡翠湖項目憑借其優(yōu)越的自然環(huán)境，產(chǎn)品中生態(tài)、湖景、江景、溫泉四大優(yōu)勢的結(jié)合，以及號稱西部地區(qū)第一豪宅的翡翠島大別墅，使其在重慶別墅市場上具有舉足輕重的地位。同時，隨著北碚市政建設(shè)的開展，交通狀況的改善，北碚別墅區(qū)將會成為重慶別墅市場上重要的版塊之一。
（6）、巴南別墅區(qū)
巴南區(qū)地處重慶都市圈的南部，由于其與南岸區(qū)在城市發(fā)展上尚未連成一體，極大的影響了南部主城區(qū)的形象。隨著巴南區(qū)政府加快實施城市化建設(shè)，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，巴南區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也初具規(guī)模。在充分利用巴南優(yōu)越自然條件的情況下相距開發(fā)了一品住宅、日月山莊、威尼斯印象別墅項目。不過目前由于交通等方面因素使巴南的區(qū)域認知度還較低，但隨著重慶主城半小時交通的完善，巴南的別墅市場也會取得較大的發(fā)展。
2、都市型別墅主要供應(yīng)區(qū)域分析
這里所指的都市型別墅，是指根據(jù)目前的城市規(guī)劃，別墅所在區(qū)域范圍屬于市區(qū)范圍以內(nèi)的別墅項目，目前屬于這類的別墅項目主要集中在南岸、江北和高新區(qū)這三大區(qū)域。下面，我們將根據(jù)這三大區(qū)域分別進行分析：
（1）、南岸銅元局片區(qū)
銅元局片區(qū)擁有得天獨厚的自然資源，并且距離重慶的商業(yè)中心——解放碑距離較近，使之成為別墅開發(fā)的良好地帶。銅元局片區(qū)在幾年前就已經(jīng)初具規(guī)模，當(dāng)時開發(fā)的玫瑰山莊、加拿大國際花園以及近兩年開發(fā)的帝景名苑使銅元局片區(qū)成為了高檔住宅區(qū)域。而此區(qū)域最大的社區(qū)融僑半島在后期的產(chǎn)品規(guī)劃中也將會有別墅產(chǎn)品的推出，加之菜園壩長江大橋的修建以及石板坡長江大橋的拓寬，銅元局片區(qū)在擁有良好的自然資源和便利交通的情況下必然會成為都市型別墅的主要區(qū)域之一。
（2）、江北石馬河片區(qū)
江北石馬河片區(qū)因其擁有重慶最早的高爾夫球場——佰富高爾夫球場，以及4200畝生態(tài)公園，使該地塊的別墅開發(fā)熱逐漸升溫。另外由于松石大道的修建，規(guī)劃擬建的雙碑大橋，使此版塊的交通情況大大改善，會進一步促進此版塊的開發(fā)，特別是高檔住宅的開發(fā)。目前此版塊的別墅項目有佰富高爾夫別墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及20**年開發(fā)的名門山莊。
說明：
在都市別墅的項目中，除了以上提到的兩個集中分布的區(qū)域之外，還有一些零星分布的項目，如位于高新區(qū)的美茵天鵝湖和歸谷·城市美墅，這兩個項目主要有花園洋房、疊拼和水岸別墅構(gòu)成。
二、重慶別墅市場潛在供應(yīng)
重慶別墅市場的潛在供應(yīng)我們同樣通過別墅類型來進行說明
獨立別墅：
未來四年，獨立別墅放量將逐步擴大。藍湖郡二期（1200畝）、海藍云天B組團二期、高山流水后期（800畝）、中安·翡翠湖后期、長青湖別墅二期（1600畝）、山語間、天池林海二期等預(yù)備或籌劃開發(fā)項目放量總計套以上。
聯(lián)排別墅：
保利集團、藍湖郡原有樓盤的后期推出，以及建工未來城等帶來了聯(lián)排別墅未來四年的集中大放量，預(yù)計未來四年放量總計會達到5000套以上。
這些僅僅是目前在開發(fā)的別墅盤，據(jù)了解即將推出的別墅供應(yīng)量也不小。位于三溪口、總投資20億元的“紅鼎國際高爾夫”，位于西部大學(xué)城、占地8000畝的“騰祥別墅項目”，位于渝北回興的南方·碧水康橋，位于茶園新區(qū)、有慶隆屋業(yè)開發(fā)的慶隆.南山高爾夫別墅已在開發(fā)之中……
三、影響別墅供應(yīng)因素的分析
1、市政規(guī)劃
（1）交通規(guī)劃
別墅產(chǎn)品由于對環(huán)境，私密性等方面要求的嚴(yán)格性，且面對的目標(biāo)客戶群比較特殊。雖然他們對公交系統(tǒng)要求不高，但對道路交通便捷的滿足仍很重視，注定了對交通有十分特別的要求，而長期以來，交通也是制約重慶別墅市場開發(fā)的一個相當(dāng)重要的因素。
重慶直轄后，政府為改善交通條件所投入的精力有目共睹，而對別墅市場最為有利的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：即“半小時主城區(qū)”工程的通過實施和路橋收費改革的實施，“半小主城區(qū)”工程目前已經(jīng)取得階段性進展，重慶外環(huán)高速路也已經(jīng)實現(xiàn)初通，而主城區(qū)“七橋一隧”實行年票制的改革，則成為“半小時主城區(qū)”工程的催化劑。
這兩項交通方面
的改革對重慶別墅市場的影響在未來一、兩年內(nèi)效果將會比較明顯，這對市郊別墅項目無疑是一大利好消息。（2）城市規(guī)劃
城市規(guī)劃及政策導(dǎo)向?qū)e墅市場的影響也是比較明顯的，如北部新城的規(guī)劃在一定程度上造就了渝北兩路別墅片區(qū)北部新區(qū)別墅區(qū)的成形，而九龍坡區(qū)政府“都市后花園”的規(guī)劃為含谷別墅區(qū)的逐漸形成已起到了推波助瀾的作用。
在南岸區(qū)政府的規(guī)劃中，南山片區(qū)一直被作為旅游開發(fā)的一枚重要棋子，而正是南岸區(qū)政府的這些規(guī)劃，讓南山別墅區(qū)的形成具備了一定的基礎(chǔ)。同時由于南岸區(qū)政府對茶園新區(qū)的重視，也使茶園新區(qū)的住宅，特別是高檔住宅的發(fā)展?jié)摿哟蟆?/p>
第三部分 重慶別墅市場需求分析
由于別墅產(chǎn)品目標(biāo)客戶群的特殊性，用普遍的調(diào)查方式已經(jīng)比較難以調(diào)查到目標(biāo)客戶群的真實需求，在下面的分析中，我們主要是依據(jù)目前重慶市場上已入住別墅項目的客源構(gòu)成來分析別墅市場的需求。
由于別墅產(chǎn)品目標(biāo)客戶群的特殊性，用普遍的調(diào)查方式已經(jīng)比較難以調(diào)查到目標(biāo)客戶群的真實需求，在下面的分析中，我們主要是依據(jù)目前重慶市場上已入住別墅項目的客源構(gòu)成來分析別墅市場的需求。
主要需求群體分析
在重慶早期的別墅產(chǎn)品中，外企駐渝人員，外國留學(xué)人員等外藉人士和本地各行業(yè)老板級人士是別墅產(chǎn)品的主要需求群體，如早期的加拿大國際花園、錦繡山莊等。近兩年，別墅產(chǎn)品（尤其Townhouse類產(chǎn)品）的需求群體有所改變，一些外企高級白領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人、IT精英、金融業(yè)成功人士等金領(lǐng)階層逐漸成為別墅市場需求的主力，且這一群體有逐年擴大的趨勢。同時在購買別墅時出現(xiàn)了“人以群分”的現(xiàn)象，比如藍湖郡和長青湖，多為私營企業(yè)老板、白領(lǐng)階層所購買；比華利豪園更多的為商人所購買；中華坊備受具有傳統(tǒng)文化情結(jié)的“儒商”青睞；中安翡翠湖的業(yè)主多為大學(xué)教授；而高山流水別墅區(qū)，因其依山傍水，隱逸在森林中，成為向往清悠生活的成功人士的首選。
已成交的別墅業(yè)主，年齡層次集中在30-45歲之間，多為中年成熟型的買家，職業(yè)以銀行界、私企業(yè)主、企業(yè)高級管理人員居多，這部分客戶多具有穩(wěn)定的事業(yè)和豐厚的收入，家庭結(jié)構(gòu)多處于滿巢期。而潛在買家年齡層次則明顯偏年輕，私營業(yè)主的比例也明顯增多，這部分客戶能夠較快地完成原始積累，但對產(chǎn)品的個性及其他方面的要求也更加挑剔。
第四部分 競爭分析
一、競爭環(huán)境方面
1、供應(yīng)量上升
重慶別墅市場自90年代中期錦繡山莊成功開發(fā)后，一度處于低迷狀態(tài)，市場的開發(fā)量體相對較小，甚至于出現(xiàn)開發(fā)商將建好的別墅再炸掉的情形，重慶別墅市場的風(fēng)險讓許多開發(fā)商望而卻步。
但經(jīng)過一段時間的沉寂之后，近一兩年來，重慶別墅市場又再度升溫，陸續(xù)涌現(xiàn)出了幾大別墅開發(fā)的熱點區(qū)域，市場上也出現(xiàn)較多的別墅項目，市場供應(yīng)放量較大，競爭開始激烈起來。
除了在建的若干項目之外，一些規(guī)劃中的新項目也正在醞釀之中，準(zhǔn)備近期推出市場。市場供應(yīng)量在持續(xù)上升，市場競爭的激烈程度將更加明顯。
據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶樓市今年的別墅放量約在2500套左右，總建筑面積484萬平方米，在此之前，官方公布的重慶20**年總施工量為6000萬平方米左右，也就是說，從重慶樓市的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，別墅占了7.8%。
截止到20**年4月，重慶別墅市場上在售的別墅項目有十六、七個之多，南岸和北部新區(qū)成了別墅供應(yīng)的主要集中地。在南岸區(qū)，南山周圍星羅棋布排列著高山流水、天池林海、南嶺雅舍等別墅項目，以及位于茶園新區(qū)的天龍·長青湖。北部新區(qū)更是別墅云集。藍湖郡、棕櫚泉、佰富高爾夫、保利高爾夫、大川水岸·加勒比、建工·未來城、伽藍藝墅、山語間、南方·碧水康橋、天江·長青藤等10余個別墅都將向市場發(fā)力。
2、可替代產(chǎn)品增多
別墅產(chǎn)品是一種特殊的住宅產(chǎn)品，不但要滿足基本的居住功能，同時還要求有非常良好的居住環(huán)境、氛圍，是一種享受型的住宅產(chǎn)品。隨著市場的發(fā)展，目前市場上出現(xiàn)了眾多形式上區(qū)別于普通別墅，居住條件則接近、類似或達到普通別墅產(chǎn)品的要求的不同產(chǎn)品，如空中別墅（高層復(fù)式單位）、疊加等，從市場來看，這些產(chǎn)品都對別墅產(chǎn)品有不同程度的分流能力，反映出目前市場上別墅產(chǎn)品擁有較多的替代品。
另一種能夠稱的上別墅替代產(chǎn)品的就算是花園洋房了?；▓@洋房一般具有較高品質(zhì)、環(huán)境良好、設(shè)計優(yōu)秀，但價格（尤其總價）相對別墅產(chǎn)品低，多為3+1、4+1層的低密度建筑。其密度小，樓層低，具備別墅產(chǎn)品某些潛質(zhì)，也比較符合人性化居家的理念，能夠廣泛吸引新興中產(chǎn)階層。
目前重慶市場上的推出的別墅可替代產(chǎn)品供應(yīng)量不斷上升，新近開盤的項目絕大多數(shù)都包含別墅可替代產(chǎn)品，如建工未來城、中央美地、天江鼎城、融科·蔚城等項目都推出了大量的花園洋房。
3、市場需求量相對有限
別墅產(chǎn)品的價位一般都在60萬元以上，目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)的是處于金字塔尖的人士。而重慶作為一個老工業(yè)城市，在經(jīng)濟、商業(yè)方面并不發(fā)達，因此有高收入的客戶在保有量上是有限的，在生成速度、再生能力上也是比較緩慢的，故而消費別墅產(chǎn)品的客戶的量體在一定階段上是相對非常有限的，在市場供應(yīng)量急劇增加而需求未見明顯增長的情況下，別墅市場的競爭環(huán)境的確不容樂觀。二、區(qū)域競爭分析
通過對各別墅板塊開發(fā)情況的了解，北部新城的開發(fā)體量位居全市之首，南岸區(qū)板塊位居第二。目前北部新城和南岸區(qū)已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場最為活躍的兩大片區(qū)，集中了目前重慶別墅市場的知名項目。由于這兩大區(qū)域擁有良好的自然生態(tài)環(huán)境景觀資源，政府對區(qū)域的戰(zhàn)略規(guī)劃以及日趨完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如高標(biāo)準(zhǔn)的道路交通系統(tǒng)等良好環(huán)境的原因，在未來的別墅市場開發(fā)中，北部城區(qū)和南岸區(qū)仍將作為開發(fā)的熱點，尤其是北部城區(qū)的北部新區(qū)板塊、石馬河板塊和南岸區(qū)的南山板塊，并有向南岸區(qū)茶園新區(qū)發(fā)展的趨勢。而其它區(qū)域的別墅板塊的供應(yīng)量相對較小，并受到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和自然生態(tài)環(huán)境的影響很難與上述幾個板塊競爭，如北碚別墅區(qū)由于其距離主城區(qū)較遠，受到交通的限制很難成為別墅開發(fā)的重點區(qū)域之一。
第五部分 重慶別墅的發(fā)展前景
一、重慶別墅的總體發(fā)展方向
重慶整體經(jīng)濟發(fā)展水平和國際化程度與沿海發(fā)達城市相比，尚存在著巨大的差距，這也決定了重慶高端物業(yè)的消費能力遠遠不如北京、上海等城市，同時由于重慶地處內(nèi)陸，樓盤多以內(nèi)銷為主，作為住宅終極產(chǎn)品的別墅，在重慶的消化途徑和消費能力還非常有限，別墅開發(fā)受到的制約因素可謂是方方面面。
通過對近期重慶別墅物業(yè)銷售周期的分析，重慶市場上多數(shù)的別墅項目其銷售速度都比較緩慢，一般的銷售周期多在20個月左右。在市場需求相對有限的情況下，近一兩年的別墅供應(yīng)量不斷上升，
從目前陸續(xù)亮相的各類別墅項目來看，擁有較強實力及品牌且環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)品營造過硬且和目標(biāo)客戶需要、具備創(chuàng)新意識的別墅產(chǎn)品，成功的機率相對較大。而一些僅僅擁有某些方面優(yōu)勢就匆匆上馬的別墅項目則舉步為艱。
二、重慶別墅的區(qū)位發(fā)展方向
未來重慶別墅的主要供應(yīng)仍將集中在北部和南岸兩大區(qū)域，同時，隨著主城西進，重慶西區(qū)的別墅市場發(fā)展也將會具有舉足輕重的地位。
在目前別墅放量的幾大區(qū)域中，北部新區(qū)“四高”尤其惹人注目：一、高品質(zhì)；二、高價位；三、高開發(fā)量；四、高端客戶群?，F(xiàn)如今的北部別墅占據(jù)了重慶別墅市場的半壁江山，從最早的錦繡山莊、龍湖香樟林，到現(xiàn)在的保利國際高爾夫花園、佰富高爾夫別墅、龍湖·藍湖香頌，北部的別墅項目一直都是重慶別墅市場上的亮點，北部新區(qū)打造高檔住宅的路線也不會發(fā)生太大的變化。
南岸區(qū)的南山板塊由于其地處有重慶“綠肺”之稱的南山，其良好的自然生態(tài)環(huán)境，以及便利的交通使其仍然成為未來重慶別墅的主要開發(fā)熱點之一，同時南岸的別墅開發(fā)有向南岸茶園新區(qū)發(fā)展的趨勢。
西區(qū)的含谷別墅區(qū)在重慶別墅開發(fā)初期曾經(jīng)是重慶別墅的主要供應(yīng)區(qū)，但由于其位置較偏遠，交通不便，并沒有成為別墅的集中供應(yīng)區(qū)。但隨著主城區(qū)西進擴大，必然能帶動含谷片區(qū)的高端住宅市場。
三、重慶別墅的產(chǎn)品發(fā)展方向
綜觀重慶別墅的發(fā)展歷程，當(dāng)今市場上的別墅項目差異化明顯，市場進一步細分，各個項目之間力求以差異化和產(chǎn)品品質(zhì)來參與競爭。豐富的產(chǎn)品市場、多元化的類型、產(chǎn)品的高品質(zhì)成為目前別墅的三大特色。而隨著重慶經(jīng)濟的不斷發(fā)展，大量城市中產(chǎn)階級應(yīng)運而生，使目前消費群體主要為金字塔尖人士的格局發(fā)生改變，重慶別墅產(chǎn)品的未來發(fā)展方向。
純別墅項目
這里所指的純別墅項目為純獨立別墅項目。優(yōu)美的自然環(huán)境，高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性，是頂級別墅產(chǎn)品所獨有，也是其倍受金字塔尖人士追捧的重要原因。純獨立別墅項目的最大特點就是稀缺性和尊崇感，能充分體現(xiàn)業(yè)主的身份及個性。這些都是經(jīng)濟型別墅所無法比擬的?？臻g獨立性高、生態(tài)環(huán)境好、智能化、個性化、社區(qū)化的純獨立別墅項目將是未來別墅的發(fā)展方向之一。