大型商業(yè)建筑設(shè)計原則之選址原則

　　"天時"、"地利"、"人和"都會直接影響企業(yè)的經(jīng)營。"天時"是指商家對投資時機的把握以及在經(jīng)營過程中的時令性的把握；"人和"是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而"地利"也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng)，占有"地利"之勢，廣泛吸收消費者促進(jìn)銷售，實現(xiàn)更好的經(jīng)濟效益。

　　城市商業(yè)活動是以追求最高利潤為目的的，這是商業(yè)設(shè)計選址與布局的經(jīng)濟原則。同時，顧客是商業(yè)活動過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。

　　城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經(jīng)濟和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會經(jīng)濟影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。

　　商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費者為中心觀點的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個決定性因素，同時也是制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。

　　商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點；（5）符合城市規(guī)劃要求。

　　1、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素

　　商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。

　　（1）相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的、速度、時間不同，對選址條件有不同差別。在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購買作準(zhǔn)備，這類地區(qū)的客流特點一般是速度緩慢，停留時間較長，流動時間相對分散。有些時候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。

　　（2）選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側(cè)。

　　（3）選擇店址要分析街道特點與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。

　　（4）對于大型的購物中心和商業(yè)街，除了被動適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。

　　2、交通狀況

　　城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個重要因素。商業(yè)活動的經(jīng)濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實質(zhì)是：所有購物出行者到達(dá)中心的出行時間總和最小。

　　3、商業(yè)環(huán)境

　　選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。

　　一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類商品為目的，對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價格等因素。

　　另外一此顧客，購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當(dāng)然不會去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。一般大商場就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。

　　還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢。或開辦大商場不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營連帶消費商品的商店相互鄰攔，互為補充，便利顧客。

　　4、地形特點

　　選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。有的地點如位于街道的凹進(jìn)部位能見度就差。

　　5、城市規(guī)劃的要求

　　城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。

　　在選擇店址過程中要對以上因素進(jìn)行實際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項目的規(guī)劃，有的地點從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會出現(xiàn)新的變化，而不適合設(shè)店。反之，從當(dāng)前分析不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)前期策劃建筑設(shè)計建議

　　商業(yè)地產(chǎn)前期策劃關(guān)于建筑設(shè)計的建議

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟和理性，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)從當(dāng)初以住宅開發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的套路中轉(zhuǎn)變過來，甚至對后期經(jīng)營管理的重視程度已經(jīng)超過銷售。而在前期策劃工作中相當(dāng)重要的一個環(huán)節(jié)就是對建筑方案設(shè)計的支持，包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動線等。

　　本文從后期經(jīng)營、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營模式對前期商業(yè)建筑設(shè)計、配套設(shè)施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO(shè)計和布局規(guī)劃提出建設(shè)性的意見，減少后期的改動與損失。

　　一、規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間

　　1、商業(yè)項目設(shè)計總體原則

　　商業(yè)物業(yè)較為常見的有以下四種空間形式：

　　（1）室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕；（如百貨、大賣場）

　　（2）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步行街等）

　　（3）回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯(lián)購物中心）

　　（4）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。（如港匯廣場、正大廣場）

　　由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。

　　商業(yè)項目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率K（實際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街的得房率K能達(dá)到80——90%，而室內(nèi)購物中心的得房率要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。

　　內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對的死角死鋪。在規(guī)劃設(shè)計上常用手法有：

　　（1）以主力店引導(dǎo)人流。

　　一般大型購物中心都會引進(jìn)主力店來吸引人流，并對人流起到引導(dǎo)作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線；例如很多大賣場會設(shè)置在相對比較靠里的位置，人流進(jìn)入大賣場必須要經(jīng)過較長的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店。或者將大賣場設(shè)置在二樓，讓消費者必須要從二樓經(jīng)過。

　　（2）以局部的造景、中庭聚集人流；

　　景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購物環(huán)境、消費檔次的符號。

　　景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導(dǎo)人流。

　　（3）以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流；

　　餐飲業(yè)態(tài)已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應(yīng)該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當(dāng)大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區(qū)，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。

　　餐飲業(yè)態(tài)有帶動人氣的作用

　　（4）出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；

　　出入口是吸引人流的關(guān)鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會導(dǎo)致人流的流失以及商業(yè)動線的混亂。通常商業(yè)項目的出入口會有主入口和次入口之分，主入口1~2個，次入口2~3個，視項目的具體面積而定。

　　出入口的位置通常是設(shè)置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。

　　商業(yè)街、商場的出入口設(shè)置比較

　　購物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個性風(fēng)格，同時要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。

　　（1）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

　　（2）建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。

　　5、商業(yè)項目的無障礙設(shè)計

　　商場應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境，在建筑設(shè)計體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動步道的運用、平進(jìn)平出出入口、自動門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

　　6、商業(yè)項目的景觀設(shè)計

　　豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他設(shè)計一樣，景觀綠化設(shè)計在項目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計、避免強光光源的影響等等因素。

　　7、公共部位的燈光照明設(shè)計

　　商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。

　　二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)。

　　在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已經(jīng)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

　　在商業(yè)運營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實現(xiàn)的可能性。

　　三、人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計

　　人流系統(tǒng)是一個商業(yè)項目能否經(jīng)營成功的基礎(chǔ)條件，失敗的人流規(guī)劃就會造成動線混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營業(yè)績。

　　商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　商業(yè)建筑的外部環(huán)境雖然不參與直接經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但其對吸引人流及聚集人流具

有重要的意義。

　　1）人流規(guī)劃符合易達(dá)性

　　暢旺的人流、車流是商業(yè)經(jīng)營之根本。外部交通的易達(dá)性和人流組織的結(jié)合是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵。因此，商業(yè)項目必須具有非常好的易達(dá)性。

　　位于公交換乘站點、地鐵出入口附近的商業(yè)項目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；過寬的主干道或者有護(hù)欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導(dǎo)。

　　通常可以根據(jù)不同情況進(jìn)行如下設(shè)計：

　　*將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置

　　*在商場地下一層設(shè)置通道與地鐵車站相通

　　*設(shè)置過街人行天橋

　　*設(shè)置規(guī)范、準(zhǔn)確的引導(dǎo)標(biāo)識系統(tǒng)

　　2）停車體系

　　現(xiàn)代商業(yè)對停車要求越來越高，除要確保停車位數(shù)量的基本條件外，車流的組織以及停車后的人流動線也越來越受到重視。人車分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計中最基本的一個滿足條件，越來越多的新建商業(yè)都會考慮專門的出租車上下客區(qū)。

　　對于大型商場而言，停車場地的設(shè)計及合理安排關(guān)系到消費者的便捷性，并很大程度上影響到消費者的購物決定。從方便大多數(shù)消費者的角度出發(fā)，宜在商場外部周圍布置大量的地面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代，這就需要從地下停車庫到商場內(nèi)部的動線必須便捷、直達(dá)；另外，還需協(xié)調(diào)好商場的貨物運輸、卸貨區(qū)及出租車停靠點的停車用地，并進(jìn)行有效的人車分流體系，以免對消費者產(chǎn)生相互干擾的影響。

　　大型商業(yè)設(shè)施通常較為多見的是將車庫設(shè)置在地下一層或二層。以家樂福（碧云）為例，其車庫設(shè)置在地下一層，與家樂福賣場同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內(nèi)部。方便了消費者購物，也增加了商家的商業(yè)機會。

　　3）廣場

　　許多大型的商業(yè)項目都有設(shè)置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。

　　大型商業(yè)的廣場，分為室內(nèi)和室外兩種情況：

　　室內(nèi)廣場中庭；是大型商場購物中心必不可少的建筑元素。

　　室外廣場的大小則視地塊規(guī)劃要求而定，通常會設(shè)置在主入口或項目紅線。以溧陽項目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設(shè)市民廣場。

　　一般廣場的用途主要有：

　　*設(shè)置地面停車場

　　*設(shè)置綠化、道路景觀

　　*設(shè)置消費者休憩空間

　　4）外立面設(shè)計

　　形象鮮明、設(shè)計突出的商業(yè)項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區(qū)別于其它項目的顯著標(biāo)致之一。

　　從外立面設(shè)計的角度來看，符合產(chǎn)品、目標(biāo)客戶定位是關(guān)鍵。通常一般的社區(qū)型大型購物中心的外立面不應(yīng)設(shè)計的太過高檔或另類，而是以暖色調(diào)、簡約風(fēng)格等較有親和力的設(shè)計更為貼切普通大眾的審美觀點和消費心理。

　　四、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。

　　（一）物理因素

　　即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計。此類要求最好能夠在前期設(shè)計階段就明確下來，特別是大型商業(yè)項目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過程中造成不必要的浪費。

　　（二）建筑設(shè)計因素

　　1、人流動線設(shè)計以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價值。但在直線的人流動線中，可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。

　　小中庭通常設(shè)置在較為靠里的位置，用于對人流的疏散引導(dǎo)。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開間和可視性，增加內(nèi)部商鋪的價值。

　　2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。

　　3、如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率。

　　為了最大限度的保證人流暢通，有時會將兩條通道之間的商鋪設(shè)計為前后通鋪，消費者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設(shè)計也會存在一些問題，例如：

　　商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）

　　4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率。

　　適當(dāng)?shù)倪B廊設(shè)計會起到很好的人流引導(dǎo)作用，連廊可以比作為室內(nèi)的天橋，在不同的區(qū)域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個商場格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。

　　5、在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。

　　此種電梯和樓梯的設(shè)置在百貨商場里較為常見，這樣可以讓消費者多繞半圈中庭，起到延長行走路線的作用。

　　五、業(yè)態(tài)

　　1、合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設(shè)在高層。

　　2、按照消費者的購物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達(dá)到吸引消費者購買的目的，而對于經(jīng)營目的性較強的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上

　　3、按照商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品、家用電器、大型書店等就是典型。

　　4、進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達(dá)到“1+1>2”的效果。

　　六、顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感）

　　1、每層樓的人流過道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費者更加輕松的行進(jìn)，而不會產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺，

從而喪失了再次光顧的情緒。

　　2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。

　　3、在中庭小廣場設(shè)立休息區(qū)域，對不同的顧客進(jìn)行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。

　　4、應(yīng)該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標(biāo)識，方便顧客辨認(rèn)，避免了消費者認(rèn)為商場像迷宮難逛，而產(chǎn)生下次不會再來的想法。

　　總之，通過對商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價值達(dá)到最大化。

　　總結(jié)

　　以上從后期招商、經(jīng)營的角度考慮了規(guī)劃設(shè)計對商業(yè)地產(chǎn)的成功有哪些關(guān)鍵因素、商業(yè)建筑的人流系統(tǒng)規(guī)劃、時至今日最好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)生了哪些變化。主要對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計關(guān)鍵點；人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行了著重的研究分析，注重在細(xì)節(jié)方面的要求，經(jīng)營中問題的改進(jìn)，招商實踐中難點的建議。

篇3：大型商業(yè)建筑設(shè)計原則之調(diào)查

　　大型商業(yè)建筑設(shè)計原則之調(diào)查

　　經(jīng)營計劃與競爭環(huán)境調(diào)查

　　謀定而后動為投資任何事業(yè)成功的要件。謀者于事前計劃，并運用投資估價技術(shù)作為投資可行性評估。購物中心投資計劃的前階段，必需在購物中心開發(fā)地點所設(shè)定的商圈內(nèi)鎖定服務(wù)客層，擬訂各種服務(wù)項目的組合，對這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查需求面，再設(shè)定供給的配置。在擬訂的狀況下，設(shè)定對商圈內(nèi)面對競爭或排除競爭作互補的服務(wù)項目的配置，通過計劃可行評估作投資效益的評析，產(chǎn)生最初步的經(jīng)營計劃。在這個階段，投資者已有完整的計劃輪廓，其后雖可能受外界環(huán)境或內(nèi)部自我條件變更而有所調(diào)整，但不容忽視先前計劃的重要性，事實上當(dāng)購物中心開始經(jīng)營時亦不能免除經(jīng)營計劃的調(diào)整。

　　投資估價之前必需先行擬訂購物中心的整體經(jīng)營計劃，例如主題商店、娛樂、精品店、飲食街、觀光飯店、文藝活動等，其后把類似具有競爭性的業(yè)態(tài)匯總，以經(jīng)營面積、營業(yè)額來計算其坪效及依商圈內(nèi)客層的所得核算需求量。在此過程中決定特定商圈客層的有效需求，并取得競爭者的競爭形勢，再按消費潛力計算后求得供給不足量，據(jù)以與擬開發(fā)的購物中心相比較，從經(jīng)營者能力、才力、財力及經(jīng)營特色、立地條件等方面決定承受風(fēng)險度，作為擬制購物中心經(jīng)營計劃的初步基礎(chǔ)。具有擬訂的購物中心預(yù)期經(jīng)營績效，即可順利進(jìn)行投資估價。

　　1．競爭形勢

　　兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購物中心在先前階段了解競爭形勢即是知彼的要件。競爭者在同一商圈內(nèi)所居的競爭地位，在商圈內(nèi)供給量所估的比例，需求者有無欲望的特性，但亦有其他限制條件，即使購物狂亦將遭受破產(chǎn)的命運。當(dāng)購物中心進(jìn)入市場爭取了需求者的認(rèn)同，在現(xiàn)有競爭者的供給壓力下，可采取市場需求的補足，從競爭者手中攻克市場，或采用創(chuàng)新的手法創(chuàng)造吸引力，攻占市場。

　　競爭是進(jìn)步的源泉，沒有競爭的狀態(tài)即屬壟斷的市場，并非消費者之福。

　　（1）大規(guī)模經(jīng)營：

　　由于大規(guī)模經(jīng)營，有能力聘請專家作各種專案的規(guī)劃，尤其購物中心組織專案的開發(fā)團(tuán)隊，完全擺脫一般傳統(tǒng)的經(jīng)營模式。任何為達(dá)到經(jīng)營目的的不利因素，應(yīng)由專家立即作出有效的計劃預(yù)以克服，快速地達(dá)成經(jīng)營商圈的特性。

　　（2）整合需求：

　　購物中心多功能的經(jīng)營計劃，試圖給予消費者全方位需求的滿足。購物中心充分掌握消費者多樣化的需求，利用此一特性，并結(jié)合大規(guī)模經(jīng)營的多變可塑的特性，于規(guī)劃階段實現(xiàn)消費者導(dǎo)向，以整合商圈內(nèi)的消費者需求。這項整合性需求將使一般商店經(jīng)營者束手無策。

　　（3）消費資訊提供者：

　　消費市場的成熟度即為消費水準(zhǔn)，消費水準(zhǔn)的提升又必需依賴供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費者的積極效果。購物中心采取精耕商圈的經(jīng)營模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營的策略。

　　（4）扮演社區(qū)必要設(shè)施的角色：

　　近年來國際間購物中心的角色功能逐漸步入社區(qū)機能化，成為必要的公共服務(wù)設(shè)施。購物中心以其大規(guī)模的經(jīng)營形勢，改變營利的單一目標(biāo)，為滿足社區(qū)居民生活提供其必須的服務(wù)功能。這一種革命性的變化，使購物中心經(jīng)營成功的機會大幅提升，政府開始重視購物中心的發(fā)展，并列入政策，促進(jìn)其發(fā)展及給予實質(zhì)的獎勵措施。

　　（5）行銷策略的配合

　　購物中心運用團(tuán)隊、專業(yè)化的計劃性行銷，年度內(nèi)采用全面性熱場（EVENT），使購物中心的營業(yè)狀況一波波地計劃性提升，并通過"時間區(qū)分使用"有效地規(guī)劃，降低坪效。時間區(qū)分使用的定義，指行銷計劃階段，掌握各個時間區(qū)段，消費者進(jìn)入賣場的變化，通過業(yè)種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達(dá)到高坪效的經(jīng)營目標(biāo)。由于購物中心的開發(fā)者經(jīng)營購物中心，賣場的經(jīng)營績效與業(yè)者的收益息息相關(guān)。開發(fā)者脫離房東的心態(tài)，利用每個商店的經(jīng)營者聯(lián)合成立的組織及累積的基金，適時有效地用于行銷策略的推動，形成良性循環(huán)，以更佳的業(yè)績、更雄厚的資金，衍生更積極有效的行銷策略。

　　2．經(jīng)營業(yè)績

　　購物中心采取計劃性經(jīng)營的模式，因此在初期即設(shè)定預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)規(guī)定商圈鎖定客層，依消費者需求條件，預(yù)估可能的消費額，設(shè)定預(yù)期的營業(yè)額。營業(yè)額為決定投資者是否投入如此巨大資金的指標(biāo)，為使一個購物中心增加經(jīng)營業(yè)績，購物中心的開發(fā)經(jīng)營者可采用下列的手段加以提升：

　　（1）賣場滿載：

　　賣場面積的設(shè)計是依據(jù)設(shè)計規(guī)劃初期，預(yù)定集客力所創(chuàng)造的賣場人潮，產(chǎn)生賣場集客效果，只要有客人進(jìn)門就有商機。購物中心計劃性經(jīng)營是以顧客導(dǎo)向、長期經(jīng)營為目標(biāo)，故不應(yīng)認(rèn)為顧客進(jìn)門一定有購買行為的發(fā)生，否則顧客會產(chǎn)生不受歡迎的心態(tài)；而采取希望顧客進(jìn)門總會有商機的經(jīng)營心態(tài)。為使賣場滿載應(yīng)采取經(jīng)營客層策略的步驟為：

　　A、創(chuàng)造集客效果，提高集客力。

　　B、對進(jìn)入賣場的顧客群加以明確的分類，再與設(shè)定的客層比較。

　　C、由以上步驟比較的結(jié)果，評估原始客層經(jīng)營的比例，掌握客源。

　　D、促進(jìn)與再次、多次進(jìn)入賣場的顧客建立客層關(guān)系。

　　E、主動提供資訊，把顧客關(guān)系CustomerRelation的建立，改變?yōu)檠由斓念櫩完P(guān)系CustomerRetention，如基于顧客的家庭及其親子關(guān)系，逐漸引導(dǎo)主力客層，由顧客關(guān)系的建立逐漸滿足其生活必需。

　　F、利用服務(wù)的熱忱、專業(yè)的產(chǎn)品推介，使顧客產(chǎn)生消費行為。

　　G、提升顧客對購物中心的認(rèn)同感。

　　H、讓購物中心走入消費者的心，形成市場心理占有的根深狀態(tài)，爭取市場占有率。

　　以下說明前面所敘述的經(jīng)營手段：

　　（2）集客力：

　　賣場吸引顧客能力必需努力營造形象，使顧客成為永久的顧客并成為義務(wù)的宣傳者。其積極的做法例如促銷活動、結(jié)合電子化的資料歸集運用與快速服務(wù)、商業(yè)與社會責(zé)任結(jié)合以達(dá)到經(jīng)營業(yè)績的目標(biāo)。

　　（3）需求整合：

　　運用整合性需求最有利于經(jīng)營業(yè)績目標(biāo)的達(dá)成。由于購物中心具有全方位服務(wù)、多功能的特性，使進(jìn)場的顧客能享受美倫美奐的硬件設(shè)計與親切的服務(wù)，他們停留的時間較長，創(chuàng)造許多商機，整合顧客需求一次滿足，賣場產(chǎn)生了滿足消費者需求的整合效果。購物中心亦可采取區(qū)隔市場的設(shè)計配合行銷計劃，展現(xiàn)強而有力的競爭優(yōu)勢，呈現(xiàn)較佳的經(jīng)營業(yè)績。

　　3．創(chuàng)造附加的營業(yè)面積

　　從坪效的指標(biāo)觀察，坪效仍表現(xiàn)每坪的平均收益，其主要手段在于創(chuàng)造賣場經(jīng)營效益，從開發(fā)經(jīng)營者分析，亦可采取創(chuàng)造附加的經(jīng)營面積著手。其主要項目如下：

　　（1）中庭新產(chǎn)品發(fā)表會，不但可以創(chuàng)造更高集客效果，亦可創(chuàng)造附加的營業(yè)面積。

　　（2）活動造型銷售點，并可配合作節(jié)度商品銷售。

　　（3）不占面積賣場。指部分墻面廣告，這些廣告效果隨著賣場集客量創(chuàng)造效果。

　　（4）避免賣場面積空置，降低坪效。亦

可采用自營的控制方式，防止空置賣場。

　　（5）坪效提升形同營業(yè)面積的擴大效果，垂直效果與平面效果平等。購物中心不但創(chuàng)造高集客力，且整合性需求更創(chuàng)造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相當(dāng)于經(jīng)營面積的擴大。其中包含時間區(qū)隔規(guī)劃的應(yīng)用。

　　4．讓具有較高經(jīng)營能力、創(chuàng)造經(jīng)營效益者進(jìn)入賣場

　　無論采用單一租金或租金與營收抽成配合的租金給付方式，具有經(jīng)營能力的店即具有集客力，在各商店具有相當(dāng)集客力所產(chǎn)生的對賣場的貢獻(xiàn)，不但使各商店經(jīng)營業(yè)績好，回歸于賣場開發(fā)經(jīng)營者效果更是可觀。

　　購物中心的開發(fā)經(jīng)營者掠取高知名度品牌商品的商店參與購物中心的經(jīng)營，一旦經(jīng)營業(yè)績效果開始發(fā)揮作用，成群的知名廠商必定想辦法爭取成為該購物中心的一員。因此一個經(jīng)營良好的購物中心，不但沒有空置的賣場，而且排隊等待爭取參與經(jīng)營的廠商形成一股熱流。對購物中心的商譽評估及其效益評估，大多要求該購物中心的經(jīng)營者提供等待廠商的名冊，以呈現(xiàn)商譽價值程度及經(jīng)營效益的持續(xù)性。

　　購物中心的開發(fā)經(jīng)營者于初期招商階段，常對具知名度的廠商賦予較優(yōu)惠條件，以便吸引參與經(jīng)營。依筆者規(guī)劃賣場的經(jīng)驗，開發(fā)經(jīng)營者不但不收分文，尚給予相當(dāng)?shù)难a貼額度，希望某個知名廠商參加經(jīng)營。在投資效益評估作業(yè)時，也接受一宗低于市場租金50%的租賃契約，評估該案的整體經(jīng)營效益及該契約的適宜性。由于該租賃契約的訂定，雖損失部分租金收益，但整體效果卻大于前述損失。目前國有土地上設(shè)定回歸金額的招標(biāo)模式，既是投標(biāo)人或是擬開發(fā)經(jīng)營者，自從投標(biāo)取得投入資金開始逐漸累積成本，投資者必須依賴未來經(jīng)營績效來回收成本，創(chuàng)造效益。而政府同樣讓具有較高經(jīng)營能力者及能創(chuàng)造經(jīng)營效益者開發(fā)經(jīng)營，當(dāng)然開發(fā)經(jīng)營者同時采用此一思考模式去執(zhí)行該項投資計劃案。

　　5．經(jīng)營者的能力與財力

　　基于人與地的計劃可行性評估理念，通常在立地條件之外，必須結(jié)合良好的經(jīng)營者能力與財力，才能邁向成功之路。當(dāng)經(jīng)營計劃之初，在商圈內(nèi)調(diào)查估計供給與需求之始，若采取守勢，降低競爭可能采取供給不足量為業(yè)種安排，但為求經(jīng)營計劃的全方位服務(wù)功能，必需整合其他需求，于是面對競爭在所難免。競爭相對產(chǎn)生風(fēng)險，需要經(jīng)營者充分呈現(xiàn)個人經(jīng)營能力及適應(yīng)各種狀況的財力，否則，在競爭的狀態(tài)下可能會減弱環(huán)境應(yīng)變能力，形成風(fēng)險提升，因此可藉商圈調(diào)查取得的資料預(yù)先進(jìn)行比較，作為決策的依據(jù)。

　　購物中心具有多功能的服務(wù)特性，必然加深管理的困難度。為達(dá)到經(jīng)濟規(guī)模，購物中心必需投入大量資金，尤其于開發(fā)期間，大量成本的投入并無任何收益，且開始營運之初又必需攤銷大量的開辦費用，于是還本期又向后拉，形成開發(fā)者資金需求的壓力。又因處于開發(fā)階段，金融單位很難建立放款信心，因此尚有相當(dāng)程度的融資困難。

　　購物中心商圈在遭受外來許多競爭壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，從現(xiàn)有的市場中吸引大量的消費者？雖然購物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟利益及專業(yè)人才，但作為一個龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營管理，前述優(yōu)點將立即轉(zhuǎn)為缺點，在短小精悍的眾多小商店的競爭狀態(tài)下，可能要承受更多的壓力。因此，如何建立一個開發(fā)團(tuán)隊是為今后培育競爭實力的必要條件。

　　6．經(jīng)營特色

　　經(jīng)營中最基本的特色通過主題商店表現(xiàn)出來，購物中心當(dāng)然需要體現(xiàn)特色以吸引顧客的注意力。成功的購物中心卻更重視市場組合，利用事先詳細(xì)規(guī)劃，通過各個商店以及建立營運后的完整合作關(guān)系及其他開發(fā)經(jīng)營者、廣告代理商的努力和參與。市場組合的特色并非由市場專家設(shè)計出來，加上計劃并不是完整而無缺點，對這一點，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營者同意才能執(zhí)行；反對者也必須全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生產(chǎn)力才能夠發(fā)揮出來，在經(jīng)營展開后還要追蹤調(diào)查，如果效果不好，各種配合性的促銷計劃及全盤的營運計劃，必須重新調(diào)整并立刻改正。

　　購物中心的特色在于定位過程中，掌握主要、次要市場，并維持市場計劃與改變互動，這就是一項最重要的特色："融合于角色功能并隱藏于日常的營運之中"。購物中心的定位并不止于樹立形象并植入消費者心中。經(jīng)營者必需有效掌握任何變化，諸如購物中心的參與經(jīng)營模式、交通、各商店店東對于中心事物的參與程度、購物中心參與社會性及其他足以影響購物中心的任何因素。因此購物中心的定位，應(yīng)為發(fā)展服務(wù)客層、注意社區(qū)的貢獻(xiàn)，以產(chǎn)生經(jīng)營效益的特色。

　　7．立地條件

　　（1）立地條件分析

　　購物中心之所以講究顧客導(dǎo)向，是因為顧客是購物中心所賴以生存的元素，因此人口量、集居、遷移等均足以影響購物中心的成敗，故必須分析購物中心的立地條件。因此下列重點必須探討：

　　A、商圈內(nèi)究竟有多少可掌握的客層人數(shù)。

　　B、有多少人可能成為購物中心的顧客。

　　C、經(jīng)過購物中心的營運，實際的來客數(shù)如何。

　　影響上述三個課題的因素尚有人口成長率，包含自然成長與社會成長、人口的都市化與流動人口。除購物中心有效的經(jīng)營計劃促使消費者惠顧，并確定能成為購物中心的業(yè)績外，亦應(yīng)考慮一些非有效因素，諸如：掌握消費者消費項目的轉(zhuǎn)變，如飲食、衣物、鞋類、電器用品等。

　　（2）商圈客層分析

　　在經(jīng)營計劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經(jīng)營計劃的貫徹，使實際來客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價多少這些量化的指標(biāo)與經(jīng)營績效間產(chǎn)生指標(biāo)性的關(guān)聯(lián)。因此，商圈客層分析已直接切入消費對象、經(jīng)營績效與投資可行性指標(biāo)。由于本項分析聚焦于集客力，購物中心不但要自我評估、了解競爭環(huán)境，并且要為直接有效客層提供適當(dāng)?shù)姆?wù)。雖然購物中心走向社區(qū)化，但其績效仍足以反映社區(qū)化服務(wù)成就，終究購物中心仍屬于營利事業(yè)，一切服務(wù)必須依賴財務(wù)的命脈，否則理想亦無從實現(xiàn)。

　　通過商圈內(nèi)客層分析及投資估價，可以作出兩個以上具體經(jīng)營方向的比較，篩選出最適當(dāng)?shù)慕?jīng)營計劃，而這些事實均非理論分析可以成就，必須通過購物中心的經(jīng)營計劃，及投資估價的實際評估結(jié)果歸納出來具體的結(jié)論。