房地產(chǎn)成本預算和控制流程淺析

　　我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了狂熱、低迷、大起大落，目前正處于理性發(fā)展階段。經(jīng)過這些年的整頓，有關法規(guī)制度已比較完善，房地產(chǎn)開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運作，房產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。筆者根據(jù)幾年來的工作經(jīng)歷，對房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容以及在核算中遇到的一些問題談些粗淺的看法。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：

　　1、土地、土建、設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。

　　2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10－15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。

　　3、管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業(yè)進行開發(fā)成本核算，除了必須嚴格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和財務制度外，根據(jù)筆者的經(jīng)驗，還應該注意解決以下幾個問題。

　　1、成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，象其他行業(yè)一樣．首先應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認為：應該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應該適當分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，這樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。

　　2、成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。如何確定成本項目？筆者認為成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如系分合同發(fā)包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

　　3、間接費用的核算。企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。筆者認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設明細專戶進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉入“銷售費用”科目。

　　4、項目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結出經(jīng)營利潤。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，筆者認為，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

篇2：CCA2102:《成本管理體系要求》標準官方解釋:資源預算控制

　　CCA2102：20**《成本管理體系要求》標準官方解釋：資源預算控制

　　7.3資源預算控制

　　標準條文

　　組織應依據(jù)成本動量標準編制、實施和保持文件化的資源預算，以規(guī)定資源配置的數(shù)量，并按資源預算配置資源，確保資源的合理使用、利用和消耗。

　　組織應編制、實施和保持文件化的程序，以規(guī)定和實施資源預算的范圍、時間、頻次、依據(jù)、內(nèi)容、方法、職責和權限以及編制、評審、修訂、批準、發(fā)布、實施、檢查、報告和評價所需的控制。

　　作為資源配置和消耗準則的資源預算的內(nèi)容至少應包括：

　　a）規(guī)定的計劃期內(nèi)的產(chǎn)品產(chǎn)量和業(yè)務量；

　　b）計劃期內(nèi)每種產(chǎn)品、每個項目或某種業(yè)務應消耗的每種資源的數(shù)量；

　　c）計劃期內(nèi)配置資源的方式、時機和頻次；

　　d）與成本放行過程的接口關系（見7.4）。

　　目的和意圖

　　資源預算是控制成本量（資源量）發(fā)生的依據(jù)，是實現(xiàn)預期成本水平的必要條件和手段。對資源預算進行控制的目的就是為了更好www.dewk.cn地依據(jù)成本動量標準控制成本量，以保持成本量發(fā)生的合理性和穩(wěn)定性。

　　本要素條款給出了資源預算的控制要求。

　　理解要點

　　●資源預算是產(chǎn)量（業(yè)務量）與成本動量標準數(shù)量的乘積，是各種資源預期消耗量形成成本量的必要依據(jù)，是實現(xiàn)預期成本水平的重要控制環(huán)節(jié)。

　　●組織應依據(jù)成本動量標準編制、實施和保持文件化的資源預算，以規(guī)定資源配置的數(shù)量，并按資源預算配置資源，確保資源的合理使用、利用和消耗。

　　組織應編制、實施和保持資源預算控制程序，并在程序文件中規(guī)定資源預算的范圍、時間、頻次、依據(jù)、內(nèi)容、方法、職責和權限以及編制、評審、修訂、批準、發(fā)布、實施、檢查、報告和評價所需的控制。

　　●作為資源配置和消耗準則的資源預算的內(nèi)容至少應包括：

　　a）規(guī)定的計劃期內(nèi)的產(chǎn)品產(chǎn)量和業(yè)務量（包括服務提供）；

　　b）計劃期內(nèi)每種產(chǎn)品、每個項目或某種業(yè)務應消耗的每種資源的數(shù)量；

　　c）計劃期內(nèi)配置資源的方式、時機和頻次；

　　d）如何與成本放行過程進行接口。成本放行控制（見7.4）。

　　●資源預算的范圍不一定是所有資源，但必須是所有產(chǎn)品。

　　●資源預算的預算期可以是年度、半年度、季度和月份。

　　●資源預算的依據(jù)主要是生產(chǎn)計劃、服務提供計劃、成本動量標準、流程和作業(yè)標準。

　　●資源預算的職責和權限（見4.4）。

　　●資源預算的編制、評審、修訂、批準、發(fā)布（見4.3.3）。

　　與其他要素條款間的相互關系

　　本條款是7.4成本放行控制條款的依據(jù)。同時也支持6.3.2成本目標和6.3.3成本計劃條款的實現(xiàn)。

篇3：成本管理體系預算控制工作程序

　　成本管理體系預算控制程序

　　1、目的

　　預算是應該發(fā)生成本和費用的預計，是制定成本計劃的依據(jù)，是控制成本的重要手段。編制包括業(yè)務預算和財務預算在內(nèi)的全面預算，其目的就是使成本得到預先控制，平衡資金運作，實現(xiàn)成本目標。

　　2、范圍

　　本程序適用于本公司對全面預算的管理與控制。

　　3、職責

　　3.1總經(jīng)理負責成立預算委員會，進行預算決策，批準和發(fā)布預算。有權就預算的執(zhí)行情況對公司其他高層領導進行考核。

　　3.2體系負責人負責主持預算委員會的日常工作。

　　3.3首席財務官負責本公司全面預算的管理與控制。主要負責組織編制和審查預算，監(jiān)督和檢查預算的執(zhí)行情況，并對預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題進行協(xié)調和處理。有權就預算的執(zhí)行情況對財務部和各部門/單位進行考核。

　　3.4成本部是本公司全面預算的歸口管理部門，負責本公司全面預算的管理與控制，并具體組織編制、平衡、審查和實施預算，監(jiān)督和檢查預算的執(zhí)行情況，并對預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題進行協(xié)調和處理。有權對的預算執(zhí)行情況進行考核。

　　3.5財務部負責編制財務預算，并組織實施、監(jiān)督和檢查財務預算的執(zhí)行情況，并對預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題進行協(xié)調和處理。有權對的財務預算執(zhí)行情況進行考核。

　　3.6各部門和單位負責組織編制本部門和單位的預算，執(zhí)行公司下達的各項預算，并對預算指標實施控制和完成情況負責。

　　3.7預算委員會各成員負責參與編制和審查預算，有權對預算提出意見或建議。

　　4、工作程序

　　4.1成立預算委員會

　　4.1.1為加強成本管理，使本公司全面預算工作得到組織保證，有效控制成本水平，實現(xiàn)目標成本，徹底解決全面預算跨職能的問題，更好地協(xié)調預算過程，總經(jīng)理應組織成立預算委員會（預算委員會機構圖見《成本管理手冊》0.8）。

　　4.1.2預算委員會是本公司領導預算工作的最高權利機構。其成員應有公司總經(jīng)理任命，他們通常是總經(jīng)理、體系負責人和首席財務官等，也可吸收各職能部門的人員參加。

　　4.1.3預算委員會設主任委員、副主任委員和委員；預算委員會可下設辦公室，辦公室設主任、副主任和成員。預算委員會辦公室設在財務部。

　　4.1.4預算委員會應履行以下職責：

　　a）編制預算草案；

　　b）審查預算草案；

　　c）批準和發(fā)布預算；

　　d）檢查和分析預算執(zhí)行報告；

　　e）提出避免或減少浪費和改進效率的建議和措施。

　　4.2確定預算的方法、范圍和預算期

　　4.2.1本公司已確定的預算方法為職能基礎（傳統(tǒng)）預算，其預算方法應與核算的方法相一致。

　　4.2.2本公司已確定的預算范圍是全面預算（見《成本管理手冊》3.6.5）。

　　4.2.3本公司已確定的預算計劃期通常為一年。預算年度應與會計年度相一致。

　　4.3收集和確定預算依據(jù)

　　4.3.1成本部在組織做好以下預算基礎工作的基礎上負責組織收集預算信息和確定預算依據(jù)，識別編制預算所需的數(shù)據(jù)來源和渠道：

　　a）崗位責任制；

　　b）規(guī)章制度；

　　c）定額；

　　d）原始記錄；

　　e）標準化；

　　f）計量；

　　g）基礎培訓；

　　h）運算工具；

　　i）信息管理。

　　4.3.2編制預算的主要依據(jù)可包括以下方面的信息：

　　a）預測方面的信息；

　　b）組織的實際情況；

　　c）計劃的要求；

　　d）定額（包括：材料消耗定額、勞動定額、費用定額、儲備定額、設備定額等）；

　　e）原始記錄；

　　f）歷史數(shù)據(jù)和資料；

　　g）現(xiàn)行會計制度；

　　h）以往業(yè)務核算、統(tǒng)計核算和會計核算的結果；

　　i）領導特批；

　　j）政府和上級有關政策的變化；

　　k）不可預見費用的估算。

　　（不限于此）

　　4.3.3成本部應組織各有關部門和單位在編制預算前做好以下預測工作，為編制預算提供依據(jù)：

　　a）銷售預測（包括：市場預測、目標顧客分析、銷售量預測、銷售價格預測等）；

　　b）產(chǎn)量預測（包括：××系列產(chǎn)品產(chǎn)量預測和其他產(chǎn)品的產(chǎn)量預測）；

　　c）成本預測（包括：材料預測、人工預測和制造費用預測等）；

　　d）期間費用預測（包括：管理費用、銷售費用、財務費用和研發(fā)費用等）；

　　f）應收帳款的回收預測。

　　（不限于此）

　　4.4預算的編制和審查

　　4.4.1成本部根據(jù)公司預算年度的經(jīng)營目標，于每年11月初制定印發(fā)公司預算編制綱要，確定公司下一年度預算編制的原則和要求，并對下一年度全面預算的編制工作作出安排、部署和組織各部門和單位編制預算。

　　4.4.2成本部在組織編制預算時應遵循以下基本原則：

　　a）符合適用的法律法規(guī)要求；

　　b）符合企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的要求；

　　c）符合企業(yè)的成本方針和目標；

　　d）按自下而上的順序進行編制；

　　e）應結合企業(yè)的實際情況；

　　f）為制訂成本計劃和成本目標提供依據(jù)；

　　g）與業(yè)務和作業(yè)相結合。

　　4.4.3各部門和單位應于每年11月底前按成本部的安排和統(tǒng)一格式組織編制本部門和單位的下一年度預算建議。

　　4.4.4由于本公司的產(chǎn)品產(chǎn)量是變化的，所以，成本部在組織編制成本預算時應采用彈性預算的編制方法，并確保該彈性預算的范圍能覆蓋××系列產(chǎn)品產(chǎn)量和其他產(chǎn)品產(chǎn)量的任何變化情況。

　　4.4.5各部門和單位的預算的編制完成后，應自行組織評審，以確保預算的充分性、適宜性和準確性。評審通過后，經(jīng)主管領導簽字批準，并于11月底前報成本部進行匯總。

　　4.4.6預算編制的依據(jù)和評審記錄，各部門和單位應歸檔保存。

　　4.4.7成本部收到各部門和單位的預算后應立即組織匯總、分析、平衡，并對平衡過程中發(fā)現(xiàn)的問題進行充分協(xié)調，編制形成全公司的預算草案，于11月15日前報預算委員會進行審查。

　　4.4.8預算委員會收到預算草案后應做好審查的準備工作，包括：擬訂參加評審的人員、需要檢查的問題清單、審查記錄用表、計算工具等。

　　4.4.9預算的審查應由預算委員會主任主持，審查可采用會議形式進行，預算委員會辦公室應做好記錄。

　　4.4.10預算審查活動主要應包括：

　　a）評審預算編制依據(jù)是否充分；

　　b）判斷預算是否合理并對預算的合理性進行評價；

　　c）提出預算存在的問題或不足；

　　d）提出修改預算的具體要求和建議。

　　4.4.11對公司預算草案的審查結果，預算委員會應形成《預算審查報告》，明確審查結論，并對預算草案的修改提出具體要求和建議。

　　4.5預算的修改和調整

　　4.5.1成本部應組織各有關部門和單位結合審查提出的問題認真修改預算草案。

　　4.5.2在修改預算草案的過程中若遇有可串項費用，成本部和財務部在不影響總體預算水平的前提下有權進行適當?shù)恼{整。

　　4.5.3成本部將修改和調整后預算草案，于11月底前報預算委員會進行批準。

　　4.6預算的批準和發(fā)布

　　4.6.1本公司正式預算應由預算委員會主任批準，于當年1月1日起正式發(fā)布實施，同時上報董事會。正式預算由成本部下達各部門和單位執(zhí)行。

　　4.6.2本公司的技術開發(fā)費預算、安全費用預算、專用基金預算及財政專項預算報國家有關部門批準后執(zhí)行。

　　4.6.3預算的發(fā)放應按《文件控制程序》執(zhí)行，并確定預算的發(fā)放范圍，確保所有接收預算的人員簽字確認和所有執(zhí)行預算的所有場合都能得到有效版本的預算。

　　4.7預算的實施

　　4.7.1公司正式預算一經(jīng)批準下達，即具有指令性，各預算責任單位和部門必須認真組織實施，嚴格按預算控制成本費用支出和資金的使用。

　　4.7.2當預算在實施過程中遇有問題或矛盾時，成本部應負責協(xié)調、解決，必要時應由首席財務官或體系負責人協(xié)調、解決。

　　4.7.3在預算的執(zhí)行過程中若遇有市場環(huán)境、政策因素、生產(chǎn)經(jīng)營條件、原材料條件等客觀因素發(fā)生變化和預算不符合實際情況而導致預算執(zhí)行結果產(chǎn)生重大偏差時，可以追加或調整預算，但有關單位應提出書面申請，報主管領導批準后，成本部方可追加或調整預算，并做好記錄。

　　4.7.4由于預算www.dewk.cn的追加或調整可能引起相關計劃指標的修改或調整，有關部門應確保其計劃指標也能得到修改或調整。

　　4.7.5由追加或調整預算所引起的任何記錄，成本部應歸檔保存。

　　4.8預算的檢查和評價

　　4.8.1預算在實施過程中，成本部可通過月份或季度財務、成本報表和統(tǒng)計報表所反映的實際數(shù)據(jù)對預算的執(zhí)行情況進行檢查；對預算實施的結果，成本部可通過財務、成本決算進行檢查。

　　4.8.2成本部對檢查的結果應按《成本否決和激勵方案》對責任部門和單位進行考核，并保持考核記錄。

　　4.8.3成本部應將預算的檢查和考核的結果，及時向總經(jīng)理報告，作為管理評審輸入的一部分。總經(jīng)理在管理評審時應依據(jù)《管理評審的規(guī)定》對預算執(zhí)行的情況和效果進行評價。

　　5、相關/支持性文件

　　5.1《文件控制程序》

　　5.2《成本和財務預算》

　　5.3《成本否決和激勵方案》

　　5.4《管理評審的規(guī)定》

　　5.5《記錄控制程序》

　　6、記錄

　　6.1《預算考核記錄》

　　6.2《預算審查報告》

　　6.3《預算評審記錄》