美國房地產投資基金的發展歷程

投資基金是一種間接金融工具和中介金融機構，以金融資產為專門經營對象，以投資即以資產的保值和增值為根本目的，通過專門的投資管理機構集合具有相同投資目標的眾多投資者的資金，根據證券組合投資原理將基金分散投資于各種有價證券和其他金融工具，如股票、債券及貨幣市場上的短期有價證券、期貨、期權、權證、房地產、貴金屬等，并通過獨立的托管機構對信托財產進行保管，投資者按比例分享其收益并承擔風險。

房地產投資基金是一種主要投資于房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。按照是否直接投資于房地產可以將其劃分為兩類：一類是直接投資房地產公司發行的股票上；另一類是間接投資房地產業的基金，即房地產抵押基金，該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產。

美國是世界上最早成立房地產投資基金的國家之一，也是金融制度、法律法規相對健全的國家，20世紀60年代，為解決房地產投資專業性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素，美國出現了由房地產專業機構管理的房地產投資信托基金，其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產投資。隨著房地產基金運作模式的不斷成熟和運作規模的不斷擴大，當前房地產基金幾乎已經滲入美國每一個大中城市的房產經營活動中。房地產投資基金的發展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具，也為房地產業的發展提供了高效的融資渠道，成為連接金融和房地產兩大行業的紐帶。

美國房地產投資基金有開放式基金和封閉式基金的區分，采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產投資基金基本屬于開放式基金，而采用有限合伙制度組織形式的房地產投資基金多為封閉式基金。其中，以有限合伙制房地產投資基金最為普遍，而采用開放式基金模式的相對較少，約占30％。

開放式房地產投資基金具有流動性強的特點，便于投資者控制風險，而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優點。但是美國對開放式房地產投資基金的投資方向有所限制，該類基金一般不能直接投資于房地產資產，而是要通過投資于房地產投資信托股票、房地產相關債券等房地產相關金融產品來參與房地產產業的投資，而且要求其在房地產方面的投資比例達到基金規模的90％以上。

有限合伙制房地產投資基金一般由一個負無限責任的普通合伙人(基金管理公司)和一個或多個負有責任的合伙人(基金投資者)組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產投資。在這種基金組織形式中，普通合伙人負責基金經營管理，并對基金債務承擔無限責任；而有限合伙人擁有所有權而無經營權，也不承擔無限責任。有限合伙制房地產投資基金投資方向嚴格限定于房地產有關的證券(包括房地產上市公司的股票、房地產依托債券、住房抵押貸款債券等)和房地產資產等方面。房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是能產生較穩定現金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業。有限合伙制基金的普通合伙人承擔的是無限償付責任，所以一般在其發起基金時會規定基金不會通過負債的方式購進物業，除非基金所投資的物業需要裝修、維修以及其他改進物業狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時，可以進行適當融資，但融資的比例一般也不超過投資物業價值的25％。

篇2：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決

篇3：美國房地產投資基金發展歷程

投資基金是一種間接金融工具和中介金融機構,以金融資產為專門經營對象,以投資即以資產的保值和增值為根本目的,通過專門的投資管理機構集合具有相同投資目標的眾多投資者的資金,根據證券組合投資原理將基金分散投資于各種有價證券和其他金融工具,如股票、債券及貨幣市場上的短期有價證券、期貨、期權、權證、房地產、貴金屬等,并通過獨立的托管機構對信托財產進行保管,投資者按比例分享其收益并承擔風險。

房地產投資基金是一種主要投資于房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。按照是否直接投資于房地產可以將其劃分為兩類:一類是直接投資房地產公司發行的股票上;另一類是間接投資房地產業的基金,即房地產抵押基金,該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產。

美國是世界上最早成立房地產投資基金的國家之一,也是金融制度、法律法規相對健全的國家,20世紀60年代,為解決房地產投資專業性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素,美國出現了由房地產專業機構管理的房地產投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產投資。隨著房地產基金運作模式的不斷成熟和運作規模的不斷擴大,當前房地產基金幾乎已經滲入美國每一個大中城市的房產經營活動中。房地產投資基金的發展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產業的發展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產兩大行業的紐帶。

美國房地產投資基金有開放式基金和封閉式基金的區分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對較少,約占30%。

開放式房地產投資基金具有流動性強的特點,便于投資者控制風險,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優點。但是美國對開放式房地產投資基金的投資方向有所限制,該類基金一般不能直接投資于房地產資產,而是要通過投資于房地產投資信托股票、房地產相關債券等房地產相關金融產品來參與房地產產業的投資,而且要求其在房地產方面的投資比例達到基金規模的90%以上。

有限合伙制房地產投資基金一般由一個負無限責任的普通合伙人(基金管理公司)和一個或多個負有責任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將所募集的資金用于房地產投資。在這種基金組織形式中,普通合伙人負責基金經營管理,并對基金債務承擔無限責任;而有限合伙人擁有所有權而無經營權,也不承擔無限責任。有限合伙制房地產投資基金投資方向嚴格限定于房地產有關的證券(包括房地產上市公司的股票、房地產依托債券、住房抵押貸款債券等)和房地產資產等方面。房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是能產生較穩定現金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業。有限合伙制基金的普通合伙人承擔的是無限償付責任,所以一般在其發起基金時會規定基金不會通過負債的方式購進物業,除非基金所投資的物業需要裝修、維修以及其他改進物業狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時,可以進行適當融資,但融資的比例一般也不超過投資物業價值的25%。