房地產(chǎn)信托基金知識

　　我國信托業(yè)與房地產(chǎn)金融有著不解之緣。《信托法》實施以來，在信托公司發(fā)行的信托計劃中房地產(chǎn)項目始終占有較大比重。尤其是國家加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策出臺后，房地產(chǎn)信托逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道，也成為信托公司的主要信托業(yè)務之一。

　　目前，在房地產(chǎn)信托業(yè)務中，主要面臨著四類風險：
　　1、房地產(chǎn)自身項目的風險
　　2、資金被挪用的風險
　　3、信托財產(chǎn)流動性風險
　　4、信托投資單一項目所帶來的集中投資風險。

　　二、評估房地產(chǎn)投資價值的三大計算公式
　　考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價值，不妨一試。

　　一大公式：租金乘數(shù)小于12

　　租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數(shù)＝投資金額/每年潛在租金收入），小于12。
　　上述所提的西藏南路一小戶型，20**年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會帶來負現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。
　　投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。

　　二大公式：8年~10年收回投資

　　投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回　　收期的長短。它的公式是：
　　投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12。
　　一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例，假設20**年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了20**年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。

　　三大公式：15年收益是否物有所值

　　另外，也可以參考下面這個國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。
　　如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年〈房產(chǎn)購買價，該物業(yè)價值已高估。
　　仍以上文提到的小戶型為例，20**年時，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經(jīng)被過度透支了。
　　以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數(shù)。

篇2：房地產(chǎn)投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業(yè)顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利,但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運營模式,構成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質(zhì)和使用年限問題,也包含取得正式產(chǎn)權證明文件的問題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件。

　　其次是專業(yè)管理。國內(nèi)的房產(chǎn)項目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題,而且國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少,物業(yè)業(yè)主需要聘請專業(yè)管理公司參與運營。

　　同時,房地產(chǎn)項目要透過REITs上市融資,必須先由當?shù)刈C監(jiān)會認可的房地產(chǎn)評估機構評定房地產(chǎn)的市場價值。由于國內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價上出現(xiàn)分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監(jiān)會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業(yè)的信息透明度。

　　另外,由于國內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內(nèi)稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現(xiàn)時國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的營運模式,要通過境外監(jiān)管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決

篇3：房地產(chǎn)信托基金保證制度設計的探索

　　我國信托業(yè)與房地產(chǎn)金融有著不解之緣。《信托法》實施以來,在信托公司發(fā)行的信托計劃中房地產(chǎn)項目始終占有較大比重。尤其是國家加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策出臺后,房地產(chǎn)信托逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道,也成為信托公司的主要信托業(yè)務之一。但是,要看到,在房地產(chǎn)金融市場上,房地產(chǎn)信托相比之下只是剛剛起步。為有效服務于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求,房地產(chǎn)信托應當在發(fā)展之初就建立起科學、系統(tǒng)的風險控制機制,以追求長遠、穩(wěn)健的發(fā)展。

　　目前,在房地產(chǎn)信托業(yè)務中,主要面臨著四類風險,即房地產(chǎn)自身項目的風險、資金被挪用的風險、信托財產(chǎn)流動性風險以及信托投資單一項目所帶來的集中投資風險。防范房地產(chǎn)信托業(yè)務中潛在的各種風險,首先,要建立規(guī)避風險機制,在源頭上控制項目風險。根據(jù)監(jiān)管要求,信托公司辦理集合資金信托業(yè)務必須對投向項目進行盡職調(diào)查。通過盡職調(diào)查,發(fā)現(xiàn)項目中的潛在風險,對風險進行識別、評估,制訂相應的風險防范措施,確定風險與收益的平衡點,剔除掉風險過大的項目。在盡職調(diào)查和市場研究的基礎上,制訂投資策略和投資組合,進行多元化的投資組合,防范集中投資可能產(chǎn)生的風險。

　　其次,應當建立抑制風險機制,針對不同的投資方式有不同的風險防范措施。股權形式投資的,可以向項目公司派駐管理人員和財務人員,在項目公司的治理結構和內(nèi)部控制制度上保證派駐的管理人員和財務人員有能力對項目公司的運作進行監(jiān)控;以貸款方式投資的,以銀行監(jiān)管的方式監(jiān)管融資方的資金使用。同時,還可以通過聘請專業(yè)管理機構來加強房地產(chǎn)項目管理,彌補信托公司在房地產(chǎn)專業(yè)化上的不足。

　　第三,應當建立轉(zhuǎn)移風險機制。目前的房地產(chǎn)信托,受托人負責信托資金決策、運用、管理的全過程,也由其承擔全部風險。而引入其他專業(yè)機構,通過多方主體的參與,則可將某些風險轉(zhuǎn)移給其他主體共同承擔。例如,在房地產(chǎn)管理上引入專業(yè)的房地產(chǎn)管理機構提供服務,在項目建設上通過購買保險控制項目建設風險等。

　　最后,應當建立風險分散機制。“不要將雞蛋放在一個籃子里”是金融市場投資的一個基本原則。分散風險要求一個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品應當對投資于不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資,實現(xiàn)投資多元化、資產(chǎn)結構多樣化,以此達到分散投資、分散風險的目的。

　　就目前我國房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險特點而言,房地產(chǎn)信托基金是一種理想的風險防范制度設計。通過多方參與、長期投資及實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟等機制,可以做到分散化投資,避免投資過度集中。信托公司作為受托人,銀行作為托管人,專業(yè)的房地產(chǎn)管理機構作為投資管理人,中介機構提供評估、審計、法律等各方面專業(yè)服務,各機構各司其職,又相互制約,將各主體的專業(yè)能力聚集起來,更好地防范了房地產(chǎn)信托所面臨的項目風險、市場風險和信用風險。

　　必須指出,服務于房地產(chǎn)這個高風險行業(yè)的房地產(chǎn)信托,無論我們把它看成一個金融產(chǎn)品、一套金融工具還是金融法律制度體系,其本身就是一個純粹的風險管理性業(yè)務。在房地產(chǎn)信托的發(fā)展過程中應當正確認識房地產(chǎn)信托的風險問題。一方面,風險是必然存在的,不能懷有任何僥幸心理;另一方面,風險是可控的,不能因風險而怯步不前。信托公司除了應加強風險控制以外,應當做好與投資者的溝通和信息披露工作,建立完備的信息披露機制,客觀地揭示投資風險,引導投資者樹立正確的投資意識,使房地產(chǎn)信托這個重要的社會公眾金融投資工具規(guī)范、穩(wěn)健地發(fā)展。