1 信托的一般含義
所謂信托（英文是“ Trust”），“信”即信任、忠實可靠,“托”即委托和囑托。“信”、“托”兩字合起來就有“相信而托付”和“信任而委托”之義。“信”是“托”的前提。只有在了解對方的情況，認為其誠實可靠，又有條件可以托付，才有信托行為產生的可能，這是信托的—般含義。
2 信托的法律含義
按照《中華人民共和國信托法》，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。簡言之，信托是一種為了他人利益或特定目的管理財產的一項制度安排，也即“受人之托，代人理財”。
利用信托原理，一個人（委托人）在沒有能力或者不愿意親自管理財產的情況下，可將財產權轉移給自己信任并有能力管理財產的人（即受托人），并指示受托人將信托財產及其收益用于自己或者第三人（受益人）的利益。
3 信托與委托、代理的區別
信托作為一項關于財產轉移和財產管理的獨特的法律設計，它與委托、代理存在巨大差異。簡言之，這種差異表現為以下幾個方面：
第一，成立條件不同。設立信托，必須要有確定的信托財產，如果沒有可用于設立信托的合法所有的財產，信托關系便無從確立。而委托、代理關系則不一定要以財產的存在為前提。
第二，名義不同。信托關系中，受托人以自己的名義行事，而一般委托和代理關系中，受托人（或代理人）以委托人（或被代理人）的名義行事。
第三，財產性質不同。信托關系中，信托財產獨立于受托人的自有財產和委托人的其他財產，委托人、受托人或者受益人的債權人一般不得對信托財產主張權利。但委托、代理關系中，委托人（或被代理人）的債權人可以對委托財產主張權利。
4 信托的制度優勢
與類似的法律制度相比較，信托是一項更為有效的進行財產轉移與管理的制度設計，它的優勢主要表現在以下三個方面：
第一，信托制度有利于長期規劃。 信托存續具有連貫性。 信托不因受托人的死亡、解散、破產、辭任、被解任或者其他情形終止而終止，具有一定的穩定性和長期性， 因而更適合于長期規劃的財產轉移與財產管理。
第二，信托制度運用較為靈活。這表現在以下方面：
（1）信托設立方式多樣化，可以采取信托合同、其他書面形式和遺囑等方式。
（2）信托財產多元化，凡具有金錢價值的東西，不論是動產還是不動產，是物權還是債權，是有形的還是無形的，都可以作為信托財產設立信托。
（3）信托目的自由化，只要不違背法律強制性規定和公共秩序，委托人可以為各種目的而創設信托。
（4）信托應用領域非常寬泛，信托品種繁多。
第三，受益人的利益能夠得到有效的保障。
一方面，信托財產的所有權與受益權分離。在法律上，信托財產不屬于委托人所有，也不屬于受益人所有，而是被置于受托人名下。受托人根據法律和信托文件，享有信托財產上的財產權，有權以自己的名義管理、運用和處分信托財產。委托人和受益人無權管理和處分信托財產，但是，信托所產生的利益歸受益人享有。
另一方面，信托財產具有獨立性，這使信托財產免于委托人或受托人的債權人的追索，從而賦予受益人對信托財產享有優先于委托人或受托人的債權人的權利。
5 信托財產的獨立性
《信托法》規定，受托人因承諾信托而取得的財產是信托財產。另外，受托人因信托財產的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產，也歸入信托財產。但是法律、行政法規禁止流通的財產，不得作為信托財產。法律、行政法規限制流通的財產，只有依法經有關主管部門批準后，才可以作為信托財產。
信托財產的獨立性包括以下 4 點內容：
第一， 信托財產與委托人未設立信托的其他財產相區別。設立信托后，委托人死亡或者依法解散、被依法撤銷、被宣告破產時，委托人是唯一受益人的，信托終止，信托財產作為其遺產或者清算財產；委托人不是唯一受益人的，委托人死亡或者依法解散、被依法撤銷、被宣告破產時，其他受益人仍然存在，信托財產從整體上不能作為委托人的遺產或清算財產，只有委托人享有的信托受益權才作為其遺產或者清算財產。
第二，信托財產與屬于受托人所有的財產相區別。信托財產與屬于受托人的固有財產相區別，不得歸入受托人的固有財產或者成為固有財產的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤銷、被宣告破產而終止，信托財產不屬于其遺產或者清算財產。換言之，信托財產對受托人來說具有非繼承性，在其死亡時不列為其遺產；在受托人破產時不得列為其清算財產。
第三，信托財產強制執行的限制。《信托法》規定，除因下列情形之一外，對信托財產不得強制執行：
（1）設立信托前債權人已對該信托財產享有優先受償的權利，并依法行使該權利的；
（2）受托人處理信托事務所產生債務，債權人要求清償該債務的；
（3）信托財產本身應擔負的稅款；
（4）法律規定的其他情形。
也就是說，一般情況下，因信托財產與受托人固有財產相分離，所以某一信托一經產生，該信托所設定的財產即“自我封閉”，不論是受托人固有財產的債權人，還是受托人所管理的其他信托財產的債權人，均不能對該信托財產申請強制執行。
第四， 信托財產抵銷的限制。受托人管理運用、處分信托財產所產生的債權 ,不得與其固有財產產生的債務相抵銷。受托人管理運用、處分不同委托人的信托財產所產生的債權債務,不
得相互抵銷。這一法律規定旨在保護信托財產免受受托人的侵害。6 信托財產獨立性的運用
信托財產的獨立性是信托制度最大的特色，也是信托制度得以廣泛應用的關鍵所在。 信托可以利用信托財產的獨立性這一制度優勢，為企業提供非常有效的服務。信托制度在資產證券化過程中的運用就是典型例子。
資產證券化是將金融機構或其他企業持有的缺乏流動性但能產生可預見的、穩定的現金流的資產，通過一定的結構安排，對其風險和受益進行重組，以原始資產為擔保，創設可以在金融市場上銷售和流通證券。
在資產證券化過程中，必須有一個實行資產證券化這一特殊目的載體（ SPV ）。采用信托形式設立 SPV ，可以充分利用信托財產的獨立性特點，保護證券化的資產。證券化資產的原始權益人可將作為證券化標的物的資產轉移給作為 SPV 的信托公司，設立信托，然后通過信托發行證券。
這種信托安排在證券化資產的原始權益人與 SPV 和投資者之間筑起一道防火墻。原始權益人轉移給 SPV 的證券化資產成為獨立的信托財產，名義上歸 SPV 所有，原始權益人的經營風險不會殃及信托財產。原始權益人破產時，其債權人也沒有對信托財產的追索權。證券化資產原始權益人的破產風險與證券化交易被有效隔離開來。 在資產證券化過程中，信托財產也不同于 SPV 的固有財產。 SPV 依法解散、被依法撤銷，或被宣告破產而終止時，信托財產不屬于其清算財產之列。一旦 SPV 倒閉，其債權人對信托財產也無追索權。
隨著我國市場經濟體制和金融市場的不斷發展和完善，資產證券化所需要的法律、稅收、會計和外匯管理等方面的相關制度會逐漸建立起來。可以預見，信托投資公司將在我國的資產證券化市場上發揮越來越重要的作用。
7 信托的起源與發展
現代信托起源于 13 世紀英國的尤斯制，已有 800 多年的歷史。在中世紀的英國，財產轉移受到法律限制，人 們就采用信托方式規避這種法律限制，因此，信托一開始并不具備財產管理的功能。隨著社會和經濟的發展，有關財產轉移的限制逐漸被取消，信托的主要功能由最早的轉移財富轉變為現代的專業化財產管理。
19 世紀末以來，信托機構作為一種盈利性組織在美國蓬勃發展起來。 20 世紀初日本引入歐美的信托制度后積極創新，由信托銀行主導的信托業發展迅猛，目前也已躋身于信托業發達的國家行列。
隨著信托制度發展，信托工具商業化傾向日益明顯。主導現代信托活動的是各種以盈利為目標的信托機構。在美國，主要有專業的信托公司以及商業銀行里的信托部；日本的信托機構是主營信托業務兼營銀行業務的信托銀行；其他國家都有這樣的一些信托機構主導著現代信托活動。
現代信托呈現金融化的趨勢。信托活動越來越成為一種金融活動，信托業務金融業務性質日益明顯，這可歸結為以下兩個原因。一是財富的日益金融化。在信托發展的早期，用來信托的財產主要是土地，后來出現了一些動產。隨著經濟的不斷貨幣化，財富也開始金融化。由于用于受托的財產越來越金融化，整個信托活動也越來越金融化。第二個原因是財產管理方式的金融化。早期的財產管理方式更多的是帶有保管、處分的性質。現代理財主要通過金融工具來實現。現在的信托機構一般是金融機構，并與銀行、證券和保險構成現代金融業的四大支柱之一。
發達國家的信托業務按委托對象劃分，可分為個人信托、法人信托以及個人和法人兼有的信托。個人信托包括為個人管理、監護財產，執行遺囑，管理遺產，財務咨詢及代理財務等信托業務。法人信托主要包括發行公司債券的受托業務，商務管理信托的受托業務，代理股票過戶登記和支付股息業務，以及提供企業合并、改組和清算服務等業務。個人和法人兼有的信托主要包括公益信托、年金信托及職工持股信托等業務。
8 中國信托業的歷史與現狀
中國信托業的發展可以追溯到 20 世紀初。 1918 年浙江興業銀行開辦具有信托性質的出租保管箱業務； 1919 年聚興城銀行上海分行成立的信托部； 1922 年上海商業儲蓄銀行將保管部改為信托部并開辦個人信托存款業務。這是我國最早經營信托業務的三家金融機構，標志著中國現代信托業的開始。新中國成立后，由于在計劃經濟體制下，信托存在的客觀條件消失，到 50 年代中期信托業務全部停辦。 1979 年以中國國際信托投資公司的成立為標志，中國的信托業得到恢復。從 1979 年中國國際信托投資公司成立至今，信托業在 20 多年的發展過程中，為中國的經濟建設做出了非常大的貢獻，但也由于種種原因，中國信托業的發展歷經曲折、幾經調整。
中國信托業的第一次整頓發生在 1982 年。當時的基建投入規模過大，其中尤以信托貸款方式的進入為甚。為了加強對信托投資業務的管理和改良基建投資行為，中華人民銀行決定對信托行業進行整頓。
第二次整頓是在 1985 年，起因是 1984 年以前大量使用信托方式進行信貸活動，而信托資金來源卻不明朗，容易造成金融信貸過快增長而造成失控。因此，中華人民銀行發布《金融信托投資機構管理暫行規定》，明確框定信托資金來源。
第三次整頓發生在 1988 年，此前信托投資公司數量飛速膨脹，“三亂”（亂集資、亂拆借、亂貸款）現象嚴重，國務院決定整肅金融環境。
第四次整頓是在 19
最后一次整頓發生在 1999 年。 1999 年 3 月，國務院下宣布中國信托業第五次清理整頓開始，原則為“信托為本、分業經營、規模經營、分類處置”。
始于 1998 年廣東國投破產案的第五次整頓被認為是信托業的一次根本性變革。在這次清理整頓中，《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》相繼頒布和實施，監管層本著 “ 堅決把信托辦成真正的信托，不讓有問題的公司留下來 ” 的態度，將眾多規模小、資不抵債的公司撤消，現有的 239 家信托公司最終被批準重新登記的將只有 60 家左右。
伴隨著第五次信托投資公司的清理整頓和“一法兩則”的出臺，大多數信托機構在股本結構、企業模式、內控機制、管理體制等方面按照現代企業管理要求和市場化標準進行了重大調整，一些觀念超前、機制靈活的信托投資公司已開始統籌安排其發展戰略。
根據《信托投資公司管理辦法》的規定，信托公司是惟一可同時涉及資本市場、貨幣市場和產業市場的金融機構。 20** 年 7 月 18 日，《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》頒布當日，上海愛建信托投資公司就推出了國內第一個標準的信托產品 —— 上海外環遂道項目資金信托計劃。 9 月，北京國際信托投資有限公司推出的北京第一個信托品種——ＣＢＤ中央商務區信托成功發售。此后，各種信托產品如雨后春筍般地涌現，從基礎設施建設到管理層收購，從隧道工程到房地產開發，從住房按揭到汽車按揭，從外匯信托到融資租賃，信托產品正在各個領域發揮著積極的作用。
9 信托投資公司的業務定位
1998 年以前，我國的信托投資公司實際上是一種以銀行業務為核心，兼營證券業務和實業投資業務的混業經營型金融機構。 1998 年以來，國家對信托業進行了大調整和重新定位。“一法兩則”出臺后，信托業的定位得到明確，資產管理業務、部分投資銀行業務和自營業務成為重新登記后的信托投資公司的三大核心業務。
第一大核心業務是資產管理業務。根據規定，信托投資公司可以采用委托和信托兩種方式經營資產管理業務。
（1）采取信托方式管理資產。信托投資公司可以 受托經營資金、動產、不動產及其他財產的信托業務，即委托人將其合法擁有的資金、動產、不動產以及知識產權等財產、財產權，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分。此外公益信托也是信托投資公司可以開展的資產管理業務之一。
（2） 采取委托代理方式管理資產。按照規定，信托投資公司可以代理財產的管理、運用和處分；也可以經營代保管業務。
第二大核心業務是部分投資銀行業務。廣義的投資銀行業務包括證券承銷和自營、公司理財、企業并購、投資咨詢、基金管理和風險資本管理等。根據規定，信托投資公司除了可以承銷國債、政策性銀行債券和企業債券外，不能從事其他傳統券商業務。信托公司也不能直接介入公募基金，只能通過發起設立基金或基金管理公司間接介入公募基金業務，但可以直接經營私募基金業務。另外，信托投資公司可以經營企業資產的重組、購并及項目融資、公司理財、財務顧問等智力密集性投行業務。
第三大核心業務是自營業務。 信托投資公司所有者權益項下依照規定可以運用的資金，可以存放于銀行或者用于同業拆放、貸款、融資租賃和投資等業務。信托投資公司可以以固有財產為他人提供擔保；經過中華人民銀行批準，可以辦理同業拆借。
除了上面的三大核心業務之外，信托投資公司還可以經營包括信用見證、資信調查及經濟咨詢業務在內的中間業務。
10 集合資金信托計劃
“集合資金信托計劃”是由多個投資人（委托人）基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司集合管理、運用于某一信托計劃項目，為投資人獲取投資收益的一種信托投資工具。簡言之，集合資金信托計劃就是一種非公募的投資基金。募集資金的投資方向可以是貸款、證券投資、實業投資、股權投資和租賃等多種運用手段。
集合資金信托計劃與證券投資基金不同，目前尚不能采取公開募集方式。按現行規定，一個信托計劃的委托合同不能超過 200 份，每份合同的金額不能低于 5 萬元。信托投資公司不能通過廣告等公共媒體對集合資金信托計劃進行營銷宣傳，因此投資者只能通過信托投資公司的客戶服務人員、網站、咨詢電話、代理銀行等渠道了解集合資金信托產品信息。
篇2：房地產信托的多元化與國際化路線
房地產業作為一個資金密集型行業,對金融有很強的依賴性。由于中國金融體制的不健全,銀行業長期處于高度壟斷地位,這一方面使金融行業面臨較大的系統性風險,另一方面也給房地產業的發展帶來了影響。隨著20**年中國金融市場在加入WTO體系后的全面開放,地產金融市場也必將隨之發生深刻的變化。必須樹立中國地產金融的***,加大金融體制改革的力度,建立多元化的金融體系,積極推進國際化進程。而信托作為一種極具優勢的制度,將會成為未來地產金融進化的邏輯主線。
一、調控的目的是要減少或化解金融風險資金和土地是與房地產業的發展關系最密切的兩個重要因素。近年來,隨著中國房地產業的迅速發展,我們往往會看到一種現象,每當房地產業發展到一個高峰的時候,國家就會出臺政策加強管理,其中一個很重要的措施就是緊縮銀根。金融是現代經濟的核心,而資金是房地產中不可缺少的因素,所以金融與房地產必然會產生緊密的聯系。
實際上,房產開發商在開發時用到的自有資金平均不到30%,他要大量借助銀行的、信托的資金,其中銀行資金起到支撐作用。房地產業的風險,說到底是金融的風險。所以當房地產市場出現問題的時候,國家就必須加強監管,進行調控。從20**年開始,國家就開始對鋼鐵、水泥、電解鋁等一些與房地產業發展關系密切的行業進行調控,20**年又專門針對房地產市場出臺"國八條"和"七部委意見",這是因為在中國房地產的區域市場出現了很大的泡沫,特別是在上海、溫州、杭州等一些地區,如果不及時化解這些泡沫,后果不堪設想。最近許多部門也在一直推出各種政策調控房地產市場,以利于房地產的健康、持續發展。
二、兩大經濟學理論支持調控房地產業作為國民經濟的一個支柱性產業,加強宏觀調控和促進房地產業的發展兩者之間并不矛盾。房地產業作為國民經濟的支柱產業,在目前來說還有很多不規范的地方。國家出臺宏觀調控政策,提高信貸條件,就是要使房地產市場更加規范化。如果一任某些地方的泡沫繼續下去,房地產市場的泡沫就有可能崩盤,將會導致國民經濟顛覆性的衰退,人們購買的樓房就有可能成為一種負資產。
國家為什么要調控?我認為有兩大經濟學理論支持它
第一,住宅不但是商品,而且也具有公共產品的屬性。
因為住宅是人們生活的必需品,它雖然是商品,但是對于其公共產品的屬性來講,政府是有權力進行調控的。
第二,市場失靈理論。
無論是市場經濟國家,還是計劃經濟色彩比較濃厚的國家(中國目前還帶有一定的計劃經濟色彩,但正在向市場經濟轉軌),從純市場經濟理論的角度來講,市場是可能失靈的。在市場失靈的情況下,為了扭轉不良的局面,政府必須進行調控。當年的香港,索羅斯要襲擊港元、襲擊聯席匯率制度的時候,香港特區政府就動用資金成功狙擊了索羅斯。在特別法制化、市場化的香港,都會動用行政力量來干預金融市場。所以,在房地產市場發展不健康的時候,調控就成為必然。
三、未來地產融資必須實現多元化、國際化房地產和金融市場的發展應該是健康有序的,"市場要細分化"。
目前中國的房地產市場結構不合理,房地產價格扭曲,因此就要進行結構性的優化調整。在這種情況下,應該加大中低檔住宅的供應量,適當控制高檔住宅,因為高檔住宅以中國目前的購買力來說是不足的,即有效需求不足。因此,把虛高的中高檔住宅的房價降下來,這是很迫切的。
對于目前的房地產金融問題,未來的解決之道就是要設法減少銀行的系統性風險,把主要靠銀行融資轉向尋求多渠道進行融資,這也是未來的一個發展趨勢。
地產的融資不能被銀行壟斷,應該有更多的融資渠道。例如,雖然現在信托已經進入了房地產市場,但規模還比較小,今后在房地產投資信托方面必須要加大力度。另外,境外的投資銀行、基金、境外地產基金、境外直接投資機構等都可以成為房地產融資的渠道,特別是在20**年中國金融業全面開放后,應該會有更多的金融工具、金融產品、金融機構來為我們服務。目前,新加坡、香港政府紛紛爭取內地的物業到其所轄的金融市場去發行房地產信托投資基金(REITs),美國、新加坡、加拿大的地產基金及投資銀行也紛紛進入中國投資地產,這就充分說明了地產金融市場的多元化、國際化是大趨勢。單一化的系統性風險很大,所以必須改變這種局面,形成比較合理的地產金融體系。
四、信托是地產金融進化的邏輯主線信托是地產金融及其創新的邏輯主線,要以信托為主線,實現地產融資的多元化。
隨著20**年7月18日,信托業的"一法兩規"(《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的完全出臺,它在中國的發展可謂是方興未艾。但信托業還有很多瓶頸,比如說信托規模受200份的限制,這樣它的資金募集金額就不會很大。另外,信托工商登記制度、外匯信托管理辦法還沒出臺。
地產金融的創新,信托是個生力軍。中國目前的現狀就是金融體系不健全,銀行處于高度壟斷的地位,加大金融體制改革的力度、建立多元化的金融體系就顯得非常重要。目前中國金融業的資產總共是30萬億,其中商業銀行資產就占了28萬億,信托、保險、證券所有的非銀行金融機構(包括租賃公司、財務公司),它們的金融資產的總和才2萬多億,不到商業銀行的1/10,這樣就凸現了中國銀行業的系統性風險。國外的信托投資公司管理的信托資產跟商業銀行是并駕齊驅的,兩者平分秋色,而中國與之的差距卻非常大。在未來十到二十年內,中國的信托機構有可能會管理成千上萬億的資產,中國的信托時代必將來臨。
信托是一種極具優勢的制度。英國的法學家梅特蘭說過"如果有人要問英國人在法學領域取得的最偉大、最獨特的成就是什么,那就是歷經數百年發展起來的信托理念......這不是因為信托體現了基本的道德原則,而是因為它的靈活性,它是一種具有極大彈性和普遍性的制度"。作為信托公司,可以做貨幣市場業務,進行金融同業拆借、金融同業往來;在資本市場,它可以發起成立基金公司、證券公司,承銷債券,還可以做各種投資銀行業務。特別重要的是,它也可以直接投資產業市場,直接投資房地產,或者用信托基金來投資房地產,這就是它的優勢,其它的金融機構都不能直接投資房地產,不能投資實業。
例如,委托人把1億的資金委托信托公司來投資地產,這1億的資金就獨立于信托公司的帳戶,既不是信托公司的負債,也不是信托公司的資產,它受《信托法》的保護。如果說這1億資金投資房地產失敗,原因是信托投資公司違法亂紀,那《信托法》就要求恢復原狀,要求信托公司賠償委托人1億。但是一般來講,信托投資公司是做信用增級的,它必須要設立很多"防火墻"來規避投資風險。如信托投資公司會要開發商的雙倍資產做抵押,還需要擔保方。一旦失敗的話,抵押品就可以拍賣,或者由擔保方償還資金。
在宏觀調控下,一些資質好、實力強的地產商憑借他們的良好信譽及雄厚資金會實現良性發展,而一些中小地產企業就有可能面臨倒閉或者轉業的局面。信托進入地產后,由于它的準入門檻相對比較低,可以給很多中小企業提供更多的融資機會,這有利于房地產結構的優化調整。對于中小企業的融資,目前確實缺少中小企業融資的信用體系和保證體系以及金融體系。而多元化就可以很好地解決中小企業的融資問題,屆時我們將建立專門的房地產產業基金為中小房地產企業服務。
五、地產金融及其四個邏輯層次
第一個邏輯層次,商業銀行目前仍然是中國地產金融的主流載體。因為它的金融市場很大,同時它的開發貸款、流動資金貸款、按揭貸款占據了99%的份額,其它所有的金融類融資(不算股權直接投資)包括信托僅僅占1%,商業銀行仍然是一個主流的平臺。
第二個邏輯層次,信托是中國地產金融創新的主流范式,這是由于信托的特殊優勢造就的。因為信托有財產隔離功能、政策規避功能、避稅功能等,核心是財產隔離功能,也就是風險隔離、破產隔離、權益重構,這是信托創新的制度優勢。信托在地產金融創新方面是一個主導力量,它可以設置成股權投資信托、財產信托或者優先購買權信托,甚至還可以做表決權信托,受益權轉讓信托等。
第三個邏輯層次,"信托+銀行+REITs"是中國房地產金融的主流模式。銀行的資產量很大,但是不靈活;而信托很靈活,但是資產規模很小,因此可以把兩者結合起來。例如,某個項目按照"121文件"的要求,開發商必須有30%的自有資金,但是開發商自己只有20%,那么,這時就可以通過信托做前期融資,補足另外10%的資金,然后再有其它的有效擔保條件即可,這樣,"銀行+信托"的模式就把兩者的優點有力的結合了。
此外,REITs作為國際主流的地產金融模式已開始進入大陸,REITS是一個標準化的金融信托產品,它可以上市流通。REITS應該是中國房地產信 托發展的一個方向,中國的房地產信托概念是比較寬泛的,它包括REITS,REITS主要可以投資商業地產、工業地產、寫字樓等具有穩的租金收益的物業。據悉臺灣已經出現了投資開發性物業的REITS,筆者認為未來中國的REITS也會投資開發性物業,而更具有中國特色。
未來信托公司的信托業務模式要實現提升和轉變
第一,信托公司要從融資型向理財型轉變。信托法頒布以后,房地產信托已經為中國的房地產事業作出了巨大的貢獻,去年公開的北京房地產信托融資達到20多個億。由于信托制度的優勢,未來信托投資公司將優先建立起一個有效的資金平臺與資金池,受人之托,代人理財,可以優先選擇地產項目,從被動轉為主動。
第二,信托公司要從傭金收入型向投資收益型提升。未來的信托不是簡單地給房地產項目提供資金,然后收取一定的信托管理費,而是信托投資公司看中某個房地產項目后,會一起與房地產開發商合作,以股權的方式進行投資,風險共擔、收益共享。這就是未來的房地產信托投資基金,或者叫房地產產業信托資金。目前由于法制的障礙,還沒有房地產產業基金的說法。但房地產信托投資基金將來一定會出現,它將比銀行更靈活有效且直接的深入房地產市場。
第四個邏輯層次,外資金融機構以及境外基金是中國地產金融的新生力量。20**年底,北京的外資銀行已經可以開始做人民幣業務了。境外地產基金也紛紛進入中國,目前是從股權投資入手,還不能直接進行金融運作。在20**年中國金融全面開放后應該是勢不可擋,外資銀行、外資金融機構、境外產業基金等新生力量都會大顯身手。
信托是靈活的,它的資金成本可高可低,主要看資金來源。目前信托的資金成本比較高,委托人要收取較高的回報。相對來說,銀行的資金成本就很低,儲戶把錢存到銀行一年才2%的利息。未來,當房地產信托基金建立起來以后,有很多低成本的資金被信托公司所掌握的時候,房地產信托的成本就降下來了。
可以說在諸多金融手段之中,信托具備多種平臺優化組合優勢,以信托高級形態為核心,通過信托的串接,將多種金融工具進行優化整合,實現一攬子組合融資解決方案,將成為地產融資的主流模式。
篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙
國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。
戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。
其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。
同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。
在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。
另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。
這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決