1 信托的一般含義
所謂信托（英文是“ Trust”），“信”即信任、忠實(shí)可靠,“托”即委托和囑托。“信”、“托”兩字合起來就有“相信而托付”和“信任而委托”之義。“信”是“托”的前提。只有在了解對方的情況，認(rèn)為其誠實(shí)可靠，又有條件可以托付，才有信托行為產(chǎn)生的可能，這是信托的—般含義。
2 信托的法律含義
按照《中華人民共和國信托法》，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。簡言之，信托是一種為了他人利益或特定目的管理財(cái)產(chǎn)的一項(xiàng)制度安排，也即“受人之托，代人理財(cái)”。
利用信托原理，一個人（委托人）在沒有能力或者不愿意親自管理財(cái)產(chǎn)的情況下，可將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給自己信任并有能力管理財(cái)產(chǎn)的人（即受托人），并指示受托人將信托財(cái)產(chǎn)及其收益用于自己或者第三人（受益人）的利益。
3 信托與委托、代理的區(qū)別
信托作為一項(xiàng)關(guān)于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和財(cái)產(chǎn)管理的獨(dú)特的法律設(shè)計(jì)，它與委托、代理存在巨大差異。簡言之，這種差異表現(xiàn)為以下幾個方面：
第一，成立條件不同。設(shè)立信托，必須要有確定的信托財(cái)產(chǎn)，如果沒有可用于設(shè)立信托的合法所有的財(cái)產(chǎn)，信托關(guān)系便無從確立。而委托、代理關(guān)系則不一定要以財(cái)產(chǎn)的存在為前提。
第二，名義不同。信托關(guān)系中，受托人以自己的名義行事，而一般委托和代理關(guān)系中，受托人（或代理人）以委托人（或被代理人）的名義行事。
第三，財(cái)產(chǎn)性質(zhì)不同。信托關(guān)系中，信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于受托人的自有財(cái)產(chǎn)和委托人的其他財(cái)產(chǎn)，委托人、受托人或者受益人的債權(quán)人一般不得對信托財(cái)產(chǎn)主張權(quán)利。但委托、代理關(guān)系中，委托人（或被代理人）的債權(quán)人可以對委托財(cái)產(chǎn)主張權(quán)利。
4 信托的制度優(yōu)勢
與類似的法律制度相比較，信托是一項(xiàng)更為有效的進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理的制度設(shè)計(jì)，它的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下三個方面：
第一，信托制度有利于長期規(guī)劃。 信托存續(xù)具有連貫性。 信托不因受托人的死亡、解散、破產(chǎn)、辭任、被解任或者其他情形終止而終止，具有一定的穩(wěn)定性和長期性， 因而更適合于長期規(guī)劃的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與財(cái)產(chǎn)管理。
第二，信托制度運(yùn)用較為靈活。這表現(xiàn)在以下方面：
（1）信托設(shè)立方式多樣化，可以采取信托合同、其他書面形式和遺囑等方式。
（2）信托財(cái)產(chǎn)多元化，凡具有金錢價值的東西，不論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，是物權(quán)還是債權(quán)，是有形的還是無形的，都可以作為信托財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托。
（3）信托目的自由化，只要不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公共秩序，委托人可以為各種目的而創(chuàng)設(shè)信托。
（4）信托應(yīng)用領(lǐng)域非常寬泛，信托品種繁多。
第三，受益人的利益能夠得到有效的保障。
一方面，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)與受益權(quán)分離。在法律上，信托財(cái)產(chǎn)不屬于委托人所有，也不屬于受益人所有，而是被置于受托人名下。受托人根據(jù)法律和信托文件，享有信托財(cái)產(chǎn)上的財(cái)產(chǎn)權(quán)，有權(quán)以自己的名義管理、運(yùn)用和處分信托財(cái)產(chǎn)。委托人和受益人無權(quán)管理和處分信托財(cái)產(chǎn)，但是，信托所產(chǎn)生的利益歸受益人享有。
另一方面，信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，這使信托財(cái)產(chǎn)免于委托人或受托人的債權(quán)人的追索，從而賦予受益人對信托財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先于委托人或受托人的債權(quán)人的權(quán)利。
5 信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性
《信托法》規(guī)定，受托人因承諾信托而取得的財(cái)產(chǎn)是信托財(cái)產(chǎn)。另外，受托人因信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用、處分或者其他情形而取得的財(cái)產(chǎn)，也歸入信托財(cái)產(chǎn)。但是法律、行政法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)，不得作為信托財(cái)產(chǎn)。法律、行政法規(guī)限制流通的財(cái)產(chǎn)，只有依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后，才可以作為信托財(cái)產(chǎn)。
信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性包括以下 4 點(diǎn)內(nèi)容：
第一， 信托財(cái)產(chǎn)與委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)相區(qū)別。設(shè)立信托后，委托人死亡或者依法解散、被依法撤銷、被宣告破產(chǎn)時，委托人是唯一受益人的，信托終止，信托財(cái)產(chǎn)作為其遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)；委托人不是唯一受益人的，委托人死亡或者依法解散、被依法撤銷、被宣告破產(chǎn)時，其他受益人仍然存在，信托財(cái)產(chǎn)從整體上不能作為委托人的遺產(chǎn)或清算財(cái)產(chǎn)，只有委托人享有的信托受益權(quán)才作為其遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)。
第二，信托財(cái)產(chǎn)與屬于受托人所有的財(cái)產(chǎn)相區(qū)別。信托財(cái)產(chǎn)與屬于受托人的固有財(cái)產(chǎn)相區(qū)別，不得歸入受托人的固有財(cái)產(chǎn)或者成為固有財(cái)產(chǎn)的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤銷、被宣告破產(chǎn)而終止，信托財(cái)產(chǎn)不屬于其遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)。換言之，信托財(cái)產(chǎn)對受托人來說具有非繼承性，在其死亡時不列為其遺產(chǎn)；在受托人破產(chǎn)時不得列為其清算財(cái)產(chǎn)。
第三，信托財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的限制。《信托法》規(guī)定，除因下列情形之一外，對信托財(cái)產(chǎn)不得強(qiáng)制執(zhí)行：
（1）設(shè)立信托前債權(quán)人已對該信托財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，并依法行使該權(quán)利的；
（2）受托人處理信托事務(wù)所產(chǎn)生債務(wù)，債權(quán)人要求清償該債務(wù)的；
（3）信托財(cái)產(chǎn)本身應(yīng)擔(dān)負(fù)的稅款；
（4）法律規(guī)定的其他情形。
也就是說，一般情況下，因信托財(cái)產(chǎn)與受托人固有財(cái)產(chǎn)相分離，所以某一信托一經(jīng)產(chǎn)生，該信托所設(shè)定的財(cái)產(chǎn)即“自我封閉”，不論是受托人固有財(cái)產(chǎn)的債權(quán)人，還是受托人所管理的其他信托財(cái)產(chǎn)的債權(quán)人，均不能對該信托財(cái)產(chǎn)申請強(qiáng)制執(zhí)行。
第四， 信托財(cái)產(chǎn)抵銷的限制。受托人管理運(yùn)用、處分信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán) ,不得與其固有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)相抵銷。受托人管理運(yùn)用、處分不同委托人的信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù),不
得相互抵銷。這一法律規(guī)定旨在保護(hù)信托財(cái)產(chǎn)免受受托人的侵害。6 信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性的運(yùn)用
信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性是信托制度最大的特色，也是信托制度得以廣泛應(yīng)用的關(guān)鍵所在。 信托可以利用信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性這一制度優(yōu)勢，為企業(yè)提供非常有效的服務(wù)。信托制度在資產(chǎn)證券化過程中的運(yùn)用就是典型例子。
資產(chǎn)證券化是將金融機(jī)構(gòu)或其他企業(yè)持有的缺乏流動性但能產(chǎn)生可預(yù)見的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對其風(fēng)險和受益進(jìn)行重組，以原始資產(chǎn)為擔(dān)保，創(chuàng)設(shè)可以在金融市場上銷售和流通證券。
在資產(chǎn)證券化過程中，必須有一個實(shí)行資產(chǎn)證券化這一特殊目的載體（ SPV ）。采用信托形式設(shè)立 SPV ，可以充分利用信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性特點(diǎn)，保護(hù)證券化的資產(chǎn)。證券化資產(chǎn)的原始權(quán)益人可將作為證券化標(biāo)的物的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給作為 SPV 的信托公司，設(shè)立信托，然后通過信托發(fā)行證券。
這種信托安排在證券化資產(chǎn)的原始權(quán)益人與 SPV 和投資者之間筑起一道防火墻。原始權(quán)益人轉(zhuǎn)移給 SPV 的證券化資產(chǎn)成為獨(dú)立的信托財(cái)產(chǎn)，名義上歸 SPV 所有，原始權(quán)益人的經(jīng)營風(fēng)險不會殃及信托財(cái)產(chǎn)。原始權(quán)益人破產(chǎn)時，其債權(quán)人也沒有對信托財(cái)產(chǎn)的追索權(quán)。證券化資產(chǎn)原始權(quán)益人的破產(chǎn)風(fēng)險與證券化交易被有效隔離開來。 在資產(chǎn)證券化過程中，信托財(cái)產(chǎn)也不同于 SPV 的固有財(cái)產(chǎn)。 SPV 依法解散、被依法撤銷，或被宣告破產(chǎn)而終止時，信托財(cái)產(chǎn)不屬于其清算財(cái)產(chǎn)之列。一旦 SPV 倒閉，其債權(quán)人對信托財(cái)產(chǎn)也無追索權(quán)。
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制和金融市場的不斷發(fā)展和完善，資產(chǎn)證券化所需要的法律、稅收、會計(jì)和外匯管理等方面的相關(guān)制度會逐漸建立起來。可以預(yù)見，信托投資公司將在我國的資產(chǎn)證券化市場上發(fā)揮越來越重要的作用。
7 信托的起源與發(fā)展
現(xiàn)代信托起源于 13 世紀(jì)英國的尤斯制，已有 800 多年的歷史。在中世紀(jì)的英國，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移受到法律限制，人 們就采用信托方式規(guī)避這種法律限制，因此，信托一開始并不具備財(cái)產(chǎn)管理的功能。隨著社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有關(guān)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制逐漸被取消，信托的主要功能由最早的轉(zhuǎn)移財(cái)富轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的專業(yè)化財(cái)產(chǎn)管理。
19 世紀(jì)末以來，信托機(jī)構(gòu)作為一種盈利性組織在美國蓬勃發(fā)展起來。 20 世紀(jì)初日本引入歐美的信托制度后積極創(chuàng)新，由信托銀行主導(dǎo)的信托業(yè)發(fā)展迅猛，目前也已躋身于信托業(yè)發(fā)達(dá)的國家行列。
隨著信托制度發(fā)展，信托工具商業(yè)化傾向日益明顯。主導(dǎo)現(xiàn)代信托活動的是各種以盈利為目標(biāo)的信托機(jī)構(gòu)。在美國，主要有專業(yè)的信托公司以及商業(yè)銀行里的信托部；日本的信托機(jī)構(gòu)是主營信托業(yè)務(wù)兼營銀行業(yè)務(wù)的信托銀行；其他國家都有這樣的一些信托機(jī)構(gòu)主導(dǎo)著現(xiàn)代信托活動。
現(xiàn)代信托呈現(xiàn)金融化的趨勢。信托活動越來越成為一種金融活動，信托業(yè)務(wù)金融業(yè)務(wù)性質(zhì)日益明顯，這可歸結(jié)為以下兩個原因。一是財(cái)富的日益金融化。在信托發(fā)展的早期，用來信托的財(cái)產(chǎn)主要是土地，后來出現(xiàn)了一些動產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷貨幣化，財(cái)富也開始金融化。由于用于受托的財(cái)產(chǎn)越來越金融化，整個信托活動也越來越金融化。第二個原因是財(cái)產(chǎn)管理方式的金融化。早期的財(cái)產(chǎn)管理方式更多的是帶有保管、處分的性質(zhì)。現(xiàn)代理財(cái)主要通過金融工具來實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)在的信托機(jī)構(gòu)一般是金融機(jī)構(gòu)，并與銀行、證券和保險構(gòu)成現(xiàn)代金融業(yè)的四大支柱之一。
發(fā)達(dá)國家的信托業(yè)務(wù)按委托對象劃分，可分為個人信托、法人信托以及個人和法人兼有的信托。個人信托包括為個人管理、監(jiān)護(hù)財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行遺囑，管理遺產(chǎn)，財(cái)務(wù)咨詢及代理財(cái)務(wù)等信托業(yè)務(wù)。法人信托主要包括發(fā)行公司債券的受托業(yè)務(wù)，商務(wù)管理信托的受托業(yè)務(wù)，代理股票過戶登記和支付股息業(yè)務(wù)，以及提供企業(yè)合并、改組和清算服務(wù)等業(yè)務(wù)。個人和法人兼有的信托主要包括公益信托、年金信托及職工持股信托等業(yè)務(wù)。
8 中國信托業(yè)的歷史與現(xiàn)狀
中國信托業(yè)的發(fā)展可以追溯到 20 世紀(jì)初。 1918 年浙江興業(yè)銀行開辦具有信托性質(zhì)的出租保管箱業(yè)務(wù)； 1919 年聚興城銀行上海分行成立的信托部； 1922 年上海商業(yè)儲蓄銀行將保管部改為信托部并開辦個人信托存款業(yè)務(wù)。這是我國最早經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的三家金融機(jī)構(gòu)，標(biāo)志著中國現(xiàn)代信托業(yè)的開始。新中國成立后，由于在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，信托存在的客觀條件消失，到 50 年代中期信托業(yè)務(wù)全部停辦。 1979 年以中國國際信托投資公司的成立為標(biāo)志，中國的信托業(yè)得到恢復(fù)。從 1979 年中國國際信托投資公司成立至今，信托業(yè)在 20 多年的發(fā)展過程中，為中國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了非常大的貢獻(xiàn)，但也由于種種原因，中國信托業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)曲折、幾經(jīng)調(diào)整。
中國信托業(yè)的第一次整頓發(fā)生在 1982 年。當(dāng)時的基建投入規(guī)模過大，其中尤以信托貸款方式的進(jìn)入為甚。為了加強(qiáng)對信托投資業(yè)務(wù)的管理和改良基建投資行為，中華人民銀行決定對信托行業(yè)進(jìn)行整頓。
第二次整頓是在 1985 年，起因是 1984 年以前大量使用信托方式進(jìn)行信貸活動，而信托資金來源卻不明朗，容易造成金融信貸過快增長而造成失控。因此，中華人民銀行發(fā)布《金融信托投資機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定》，明確框定信托資金來源。
第三次整頓發(fā)生在 1988 年，此前信托投資公司數(shù)量飛速膨脹，“三亂”（亂集資、亂拆借、亂貸款）現(xiàn)象嚴(yán)重，國務(wù)院決定整肅金融環(huán)境。
第四次整頓是在 19
最后一次整頓發(fā)生在 1999 年。 1999 年 3 月，國務(wù)院下宣布中國信托業(yè)第五次清理整頓開始，原則為“信托為本、分業(yè)經(jīng)營、規(guī)模經(jīng)營、分類處置”。
始于 1998 年廣東國投破產(chǎn)案的第五次整頓被認(rèn)為是信托業(yè)的一次根本性變革。在這次清理整頓中，《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》相繼頒布和實(shí)施，監(jiān)管層本著 “ 堅(jiān)決把信托辦成真正的信托，不讓有問題的公司留下來 ” 的態(tài)度，將眾多規(guī)模小、資不抵債的公司撤消，現(xiàn)有的 239 家信托公司最終被批準(zhǔn)重新登記的將只有 60 家左右。
伴隨著第五次信托投資公司的清理整頓和“一法兩則”的出臺，大多數(shù)信托機(jī)構(gòu)在股本結(jié)構(gòu)、企業(yè)模式、內(nèi)控機(jī)制、管理體制等方面按照現(xiàn)代企業(yè)管理要求和市場化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重大調(diào)整，一些觀念超前、機(jī)制靈活的信托投資公司已開始統(tǒng)籌安排其發(fā)展戰(zhàn)略。
根據(jù)《信托投資公司管理辦法》的規(guī)定，信托公司是惟一可同時涉及資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)市場的金融機(jī)構(gòu)。 20** 年 7 月 18 日，《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》頒布當(dāng)日，上海愛建信托投資公司就推出了國內(nèi)第一個標(biāo)準(zhǔn)的信托產(chǎn)品 —— 上海外環(huán)遂道項(xiàng)目資金信托計(jì)劃。 9 月，北京國際信托投資有限公司推出的北京第一個信托品種——ＣＢＤ中央商務(wù)區(qū)信托成功發(fā)售。此后，各種信托產(chǎn)品如雨后春筍般地涌現(xiàn)，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到管理層收購，從隧道工程到房地產(chǎn)開發(fā)，從住房按揭到汽車按揭，從外匯信托到融資租賃，信托產(chǎn)品正在各個領(lǐng)域發(fā)揮著積極的作用。
9 信托投資公司的業(yè)務(wù)定位
1998 年以前，我國的信托投資公司實(shí)際上是一種以銀行業(yè)務(wù)為核心，兼營證券業(yè)務(wù)和實(shí)業(yè)投資業(yè)務(wù)的混業(yè)經(jīng)營型金融機(jī)構(gòu)。 1998 年以來，國家對信托業(yè)進(jìn)行了大調(diào)整和重新定位。“一法兩則”出臺后，信托業(yè)的定位得到明確，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、部分投資銀行業(yè)務(wù)和自營業(yè)務(wù)成為重新登記后的信托投資公司的三大核心業(yè)務(wù)。
第一大核心業(yè)務(wù)是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。根據(jù)規(guī)定，信托投資公司可以采用委托和信托兩種方式經(jīng)營資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。
（1）采取信托方式管理資產(chǎn)。信托投資公司可以 受托經(jīng)營資金、動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)，即委托人將其合法擁有的資金、動產(chǎn)、不動產(chǎn)以及知識產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分。此外公益信托也是信托投資公司可以開展的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)之一。
（2） 采取委托代理方式管理資產(chǎn)。按照規(guī)定，信托投資公司可以代理財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用和處分；也可以經(jīng)營代保管業(yè)務(wù)。
第二大核心業(yè)務(wù)是部分投資銀行業(yè)務(wù)。廣義的投資銀行業(yè)務(wù)包括證券承銷和自營、公司理財(cái)、企業(yè)并購、投資咨詢、基金管理和風(fēng)險資本管理等。根據(jù)規(guī)定，信托投資公司除了可以承銷國債、政策性銀行債券和企業(yè)債券外，不能從事其他傳統(tǒng)券商業(yè)務(wù)。信托公司也不能直接介入公募基金，只能通過發(fā)起設(shè)立基金或基金管理公司間接介入公募基金業(yè)務(wù)，但可以直接經(jīng)營私募基金業(yè)務(wù)。另外，信托投資公司可以經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問等智力密集性投行業(yè)務(wù)。
第三大核心業(yè)務(wù)是自營業(yè)務(wù)。 信托投資公司所有者權(quán)益項(xiàng)下依照規(guī)定可以運(yùn)用的資金，可以存放于銀行或者用于同業(yè)拆放、貸款、融資租賃和投資等業(yè)務(wù)。信托投資公司可以以固有財(cái)產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；經(jīng)過中華人民銀行批準(zhǔn)，可以辦理同業(yè)拆借。
除了上面的三大核心業(yè)務(wù)之外，信托投資公司還可以經(jīng)營包括信用見證、資信調(diào)查及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)在內(nèi)的中間業(yè)務(wù)。
10 集合資金信托計(jì)劃
“集合資金信托計(jì)劃”是由多個投資人（委托人）基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司集合管理、運(yùn)用于某一信托計(jì)劃項(xiàng)目，為投資人獲取投資收益的一種信托投資工具。簡言之，集合資金信托計(jì)劃就是一種非公募的投資基金。募集資金的投資方向可以是貸款、證券投資、實(shí)業(yè)投資、股權(quán)投資和租賃等多種運(yùn)用手段。
集合資金信托計(jì)劃與證券投資基金不同，目前尚不能采取公開募集方式。按現(xiàn)行規(guī)定，一個信托計(jì)劃的委托合同不能超過 200 份，每份合同的金額不能低于 5 萬元。信托投資公司不能通過廣告等公共媒體對集合資金信托計(jì)劃進(jìn)行營銷宣傳，因此投資者只能通過信托投資公司的客戶服務(wù)人員、網(wǎng)站、咨詢電話、代理銀行等渠道了解集合資金信托產(chǎn)品信息。
篇2：房地產(chǎn)信托的多元化與國際化路線
房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè),對金融有很強(qiáng)的依賴性。由于中國金融體制的不健全,銀行業(yè)長期處于高度壟斷地位,這一方面使金融行業(yè)面臨較大的系統(tǒng)性風(fēng)險,另一方面也給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了影響。隨著20**年中國金融市場在加入WTO體系后的全面開放,地產(chǎn)金融市場也必將隨之發(fā)生深刻的變化。必須樹立中國地產(chǎn)金融的***,加大金融體制改革的力度,建立多元化的金融體系,積極推進(jìn)國際化進(jìn)程。而信托作為一種極具優(yōu)勢的制度,將會成為未來地產(chǎn)金融進(jìn)化的邏輯主線。
一、調(diào)控的目的是要減少或化解金融風(fēng)險資金和土地是與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系最密切的兩個重要因素。近年來,隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,我們往往會看到一種現(xiàn)象,每當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個高峰的時候,國家就會出臺政策加強(qiáng)管理,其中一個很重要的措施就是緊縮銀根。金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心,而資金是房地產(chǎn)中不可缺少的因素,所以金融與房地產(chǎn)必然會產(chǎn)生緊密的聯(lián)系。
實(shí)際上,房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)時用到的自有資金平均不到30%,他要大量借助銀行的、信托的資金,其中銀行資金起到支撐作用。房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險,說到底是金融的風(fēng)險。所以當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題的時候,國家就必須加強(qiáng)監(jiān)管,進(jìn)行調(diào)控。從20**年開始,國家就開始對鋼鐵、水泥、電解鋁等一些與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系密切的行業(yè)進(jìn)行調(diào)控,20**年又專門針對房地產(chǎn)市場出臺"國八條"和"七部委意見",這是因?yàn)樵谥袊康禺a(chǎn)的區(qū)域市場出現(xiàn)了很大的泡沫,特別是在上海、溫州、杭州等一些地區(qū),如果不及時化解這些泡沫,后果不堪設(shè)想。最近許多部門也在一直推出各種政策調(diào)控房地產(chǎn)市場,以利于房地產(chǎn)的健康、持續(xù)發(fā)展。
二、兩大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論支持調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個支柱性產(chǎn)業(yè),加強(qiáng)宏觀調(diào)控和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展兩者之間并不矛盾。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在目前來說還有很多不規(guī)范的地方。國家出臺宏觀調(diào)控政策,提高信貸條件,就是要使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化。如果一任某些地方的泡沫繼續(xù)下去,房地產(chǎn)市場的泡沫就有可能崩盤,將會導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)顛覆性的衰退,人們購買的樓房就有可能成為一種負(fù)資產(chǎn)。
國家為什么要調(diào)控?我認(rèn)為有兩大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論支持它
第一,住宅不但是商品,而且也具有公共產(chǎn)品的屬性。
因?yàn)樽≌侨藗兩畹谋匦杵?它雖然是商品,但是對于其公共產(chǎn)品的屬性來講,政府是有權(quán)力進(jìn)行調(diào)控的。
第二,市場失靈理論。
無論是市場經(jīng)濟(jì)國家,還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩比較濃厚的國家(中國目前還帶有一定的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩,但正在向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌),從純市場經(jīng)濟(jì)理論的角度來講,市場是可能失靈的。在市場失靈的情況下,為了扭轉(zhuǎn)不良的局面,政府必須進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)年的香港,索羅斯要襲擊港元、襲擊聯(lián)席匯率制度的時候,香港特區(qū)政府就動用資金成功狙擊了索羅斯。在特別法制化、市場化的香港,都會動用行政力量來干預(yù)金融市場。所以,在房地產(chǎn)市場發(fā)展不健康的時候,調(diào)控就成為必然。
三、未來地產(chǎn)融資必須實(shí)現(xiàn)多元化、國際化房地產(chǎn)和金融市場的發(fā)展應(yīng)該是健康有序的,"市場要細(xì)分化"。
目前中國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理,房地產(chǎn)價格扭曲,因此就要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的優(yōu)化調(diào)整。在這種情況下,應(yīng)該加大中低檔住宅的供應(yīng)量,適當(dāng)控制高檔住宅,因?yàn)楦邫n住宅以中國目前的購買力來說是不足的,即有效需求不足。因此,把虛高的中高檔住宅的房價降下來,這是很迫切的。
對于目前的房地產(chǎn)金融問題,未來的解決之道就是要設(shè)法減少銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險,把主要靠銀行融資轉(zhuǎn)向?qū)で蠖嗲肋M(jìn)行融資,這也是未來的一個發(fā)展趨勢。
地產(chǎn)的融資不能被銀行壟斷,應(yīng)該有更多的融資渠道。例如,雖然現(xiàn)在信托已經(jīng)進(jìn)入了房地產(chǎn)市場,但規(guī)模還比較小,今后在房地產(chǎn)投資信托方面必須要加大力度。另外,境外的投資銀行、基金、境外地產(chǎn)基金、境外直接投資機(jī)構(gòu)等都可以成為房地產(chǎn)融資的渠道,特別是在20**年中國金融業(yè)全面開放后,應(yīng)該會有更多的金融工具、金融產(chǎn)品、金融機(jī)構(gòu)來為我們服務(wù)。目前,新加坡、香港政府紛紛爭取內(nèi)地的物業(yè)到其所轄的金融市場去發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金(REITs),美國、新加坡、加拿大的地產(chǎn)基金及投資銀行也紛紛進(jìn)入中國投資地產(chǎn),這就充分說明了地產(chǎn)金融市場的多元化、國際化是大趨勢。單一化的系統(tǒng)性風(fēng)險很大,所以必須改變這種局面,形成比較合理的地產(chǎn)金融體系。
四、信托是地產(chǎn)金融進(jìn)化的邏輯主線信托是地產(chǎn)金融及其創(chuàng)新的邏輯主線,要以信托為主線,實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)融資的多元化。
隨著20**年7月18日,信托業(yè)的"一法兩規(guī)"(《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的完全出臺,它在中國的發(fā)展可謂是方興未艾。但信托業(yè)還有很多瓶頸,比如說信托規(guī)模受200份的限制,這樣它的資金募集金額就不會很大。另外,信托工商登記制度、外匯信托管理辦法還沒出臺。
地產(chǎn)金融的創(chuàng)新,信托是個生力軍。中國目前的現(xiàn)狀就是金融體系不健全,銀行處于高度壟斷的地位,加大金融體制改革的力度、建立多元化的金融體系就顯得非常重要。目前中國金融業(yè)的資產(chǎn)總共是30萬億,其中商業(yè)銀行資產(chǎn)就占了28萬億,信托、保險、證券所有的非銀行金融機(jī)構(gòu)(包括租賃公司、財(cái)務(wù)公司),它們的金融資產(chǎn)的總和才2萬多億,不到商業(yè)銀行的1/10,這樣就凸現(xiàn)了中國銀行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險。國外的信托投資公司管理的信托資產(chǎn)跟商業(yè)銀行是并駕齊驅(qū)的,兩者平分秋色,而中國與之的差距卻非常大。在未來十到二十年內(nèi),中國的信托機(jī)構(gòu)有可能會管理成千上萬億的資產(chǎn),中國的信托時代必將來臨。
信托是一種極具優(yōu)勢的制度。英國的法學(xué)家梅特蘭說過"如果有人要問英國人在法學(xué)領(lǐng)域取得的最偉大、最獨(dú)特的成就是什么,那就是歷經(jīng)數(shù)百年發(fā)展起來的信托理念......這不是因?yàn)樾磐畜w現(xiàn)了基本的道德原則,而是因?yàn)樗撵`活性,它是一種具有極大彈性和普遍性的制度"。作為信托公司,可以做貨幣市場業(yè)務(wù),進(jìn)行金融同業(yè)拆借、金融同業(yè)往來;在資本市場,它可以發(fā)起成立基金公司、證券公司,承銷債券,還可以做各種投資銀行業(yè)務(wù)。特別重要的是,它也可以直接投資產(chǎn)業(yè)市場,直接投資房地產(chǎn),或者用信托基金來投資房地產(chǎn),這就是它的優(yōu)勢,其它的金融機(jī)構(gòu)都不能直接投資房地產(chǎn),不能投資實(shí)業(yè)。
例如,委托人把1億的資金委托信托公司來投資地產(chǎn),這1億的資金就獨(dú)立于信托公司的帳戶,既不是信托公司的負(fù)債,也不是信托公司的資產(chǎn),它受《信托法》的保護(hù)。如果說這1億資金投資房地產(chǎn)失敗,原因是信托投資公司違法亂紀(jì),那《信托法》就要求恢復(fù)原狀,要求信托公司賠償委托人1億。但是一般來講,信托投資公司是做信用增級的,它必須要設(shè)立很多"防火墻"來規(guī)避投資風(fēng)險。如信托投資公司會要開發(fā)商的雙倍資產(chǎn)做抵押,還需要擔(dān)保方。一旦失敗的話,抵押品就可以拍賣,或者由擔(dān)保方償還資金。
在宏觀調(diào)控下,一些資質(zhì)好、實(shí)力強(qiáng)的地產(chǎn)商憑借他們的良好信譽(yù)及雄厚資金會實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展,而一些中小地產(chǎn)企業(yè)就有可能面臨倒閉或者轉(zhuǎn)業(yè)的局面。信托進(jìn)入地產(chǎn)后,由于它的準(zhǔn)入門檻相對比較低,可以給很多中小企業(yè)提供更多的融資機(jī)會,這有利于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。對于中小企業(yè)的融資,目前確實(shí)缺少中小企業(yè)融資的信用體系和保證體系以及金融體系。而多元化就可以很好地解決中小企業(yè)的融資問題,屆時我們將建立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金為中小房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。
五、地產(chǎn)金融及其四個邏輯層次
第一個邏輯層次,商業(yè)銀行目前仍然是中國地產(chǎn)金融的主流載體。因?yàn)樗慕鹑谑袌龊艽?同時它的開發(fā)貸款、流動資金貸款、按揭貸款占據(jù)了99%的份額,其它所有的金融類融資(不算股權(quán)直接投資)包括信托僅僅占1%,商業(yè)銀行仍然是一個主流的平臺。
第二個邏輯層次,信托是中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式,這是由于信托的特殊優(yōu)勢造就的。因?yàn)樾磐杏胸?cái)產(chǎn)隔離功能、政策規(guī)避功能、避稅功能等,核心是財(cái)產(chǎn)隔離功能,也就是風(fēng)險隔離、破產(chǎn)隔離、權(quán)益重構(gòu),這是信托創(chuàng)新的制度優(yōu)勢。信托在地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面是一個主導(dǎo)力量,它可以設(shè)置成股權(quán)投資信托、財(cái)產(chǎn)信托或者優(yōu)先購買權(quán)信托,甚至還可以做表決權(quán)信托,受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等。
第三個邏輯層次,"信托+銀行+REITs"是中國房地產(chǎn)金融的主流模式。銀行的資產(chǎn)量很大,但是不靈活;而信托很靈活,但是資產(chǎn)規(guī)模很小,因此可以把兩者結(jié)合起來。例如,某個項(xiàng)目按照"121文件"的要求,開發(fā)商必須有30%的自有資金,但是開發(fā)商自己只有20%,那么,這時就可以通過信托做前期融資,補(bǔ)足另外10%的資金,然后再有其它的有效擔(dān)保條件即可,這樣,"銀行+信托"的模式就把兩者的優(yōu)點(diǎn)有力的結(jié)合了。
此外,REITs作為國際主流的地產(chǎn)金融模式已開始進(jìn)入大陸,REITS是一個標(biāo)準(zhǔn)化的金融信托產(chǎn)品,它可以上市流通。REITS應(yīng)該是中國房地產(chǎn)信 托發(fā)展的一個方向,中國的房地產(chǎn)信托概念是比較寬泛的,它包括REITS,REITS主要可以投資商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等具有穩(wěn)的租金收益的物業(yè)。據(jù)悉臺灣已經(jīng)出現(xiàn)了投資開發(fā)性物業(yè)的REITS,筆者認(rèn)為未來中國的REITS也會投資開發(fā)性物業(yè),而更具有中國特色。
未來信托公司的信托業(yè)務(wù)模式要實(shí)現(xiàn)提升和轉(zhuǎn)變
第一,信托公司要從融資型向理財(cái)型轉(zhuǎn)變。信托法頒布以后,房地產(chǎn)信托已經(jīng)為中國的房地產(chǎn)事業(yè)作出了巨大的貢獻(xiàn),去年公開的北京房地產(chǎn)信托融資達(dá)到20多個億。由于信托制度的優(yōu)勢,未來信托投資公司將優(yōu)先建立起一個有效的資金平臺與資金池,受人之托,代人理財(cái),可以優(yōu)先選擇地產(chǎn)項(xiàng)目,從被動轉(zhuǎn)為主動。
第二,信托公司要從傭金收入型向投資收益型提升。未來的信托不是簡單地給房地產(chǎn)項(xiàng)目提供資金,然后收取一定的信托管理費(fèi),而是信托投資公司看中某個房地產(chǎn)項(xiàng)目后,會一起與房地產(chǎn)開發(fā)商合作,以股權(quán)的方式進(jìn)行投資,風(fēng)險共擔(dān)、收益共享。這就是未來的房地產(chǎn)信托投資基金,或者叫房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信托資金。目前由于法制的障礙,還沒有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的說法。但房地產(chǎn)信托投資基金將來一定會出現(xiàn),它將比銀行更靈活有效且直接的深入房地產(chǎn)市場。
第四個邏輯層次,外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金是中國地產(chǎn)金融的新生力量。20**年底,北京的外資銀行已經(jīng)可以開始做人民幣業(yè)務(wù)了。境外地產(chǎn)基金也紛紛進(jìn)入中國,目前是從股權(quán)投資入手,還不能直接進(jìn)行金融運(yùn)作。在20**年中國金融全面開放后應(yīng)該是勢不可擋,外資銀行、外資金融機(jī)構(gòu)、境外產(chǎn)業(yè)基金等新生力量都會大顯身手。
信托是靈活的,它的資金成本可高可低,主要看資金來源。目前信托的資金成本比較高,委托人要收取較高的回報。相對來說,銀行的資金成本就很低,儲戶把錢存到銀行一年才2%的利息。未來,當(dāng)房地產(chǎn)信托基金建立起來以后,有很多低成本的資金被信托公司所掌握的時候,房地產(chǎn)信托的成本就降下來了。
可以說在諸多金融手段之中,信托具備多種平臺優(yōu)化組合優(yōu)勢,以信托高級形態(tài)為核心,通過信托的串接,將多種金融工具進(jìn)行優(yōu)化整合,實(shí)現(xiàn)一攬子組合融資解決方案,將成為地產(chǎn)融資的主流模式。
篇3：房地產(chǎn)投資信托基金融資面臨的五大障礙
國際物業(yè)顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利,但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運(yùn)營模式,構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行境外融資的障礙。
戴德梁行估計(jì)部高級助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權(quán)性質(zhì)和使用年限問題,也包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項(xiàng)目注入REITs時,必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。
其次是專業(yè)管理。國內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題,而且國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報率等投資運(yùn)營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少,物業(yè)業(yè)主需要聘請專業(yè)管理公司參與運(yùn)營。
同時,房地產(chǎn)項(xiàng)目要透過REITs上市融資,必須先由當(dāng)?shù)刈C監(jiān)會認(rèn)可的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定房地產(chǎn)的市場價值。由于國內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價上出現(xiàn)分歧。
在會計(jì)準(zhǔn)則方面,葉子華說,證監(jiān)會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財(cái)務(wù)及稅務(wù)方面,需要配合國際會計(jì)準(zhǔn)則,并須全面披露,而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷,有待進(jìn)一步提高企業(yè)的信息透明度。
另外,由于國內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報率一般會達(dá)到百分之七至十以上,但由于國內(nèi)稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達(dá)到境外投資者的預(yù)期收益率。
這位投資專家表示,以現(xiàn)時國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的營運(yùn)模式,要通過境外監(jiān)管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格要求,可能需要較長時間的準(zhǔn)備。但從長遠(yuǎn)看,目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決