房地產融資中的六大誤區(qū)
無論是社會各界人士還是房地產商都對房地產融資產生了很多的誤區(qū)，下面討論其中的六個誤區(qū)：
誤區(qū)一：經濟增長過速，房地產企業(yè)是主要禍根
一、誤區(qū)觀點：
近年來，與宏觀經濟調整型增長走勢和多數(shù)行業(yè)增長乏力形成鮮明反差，我國房地產業(yè)強勢運行，房地
產市場持續(xù)景氣，但自20**年下半年以來，局部地區(qū)先后出現(xiàn)了不同程度的投資過量、房價上漲過快等問題
，促使社會各界對“房地產熱”的關注程度不斷提高。不少人士發(fā)表意見分析我國的房地產業(yè)已經與1993年
一樣“過熱”，持有這種觀點的還有我們的中央政府和央行，他們已經出臺了多項宏觀政策來調控房地產市
場與宏觀經濟，為整體經濟降溫。有關專家學者，對房地產拉動經濟過熱的判斷一般基于以下幾個方面：
1．房地產業(yè)增長過快，帶動GDP增長加速，出現(xiàn)過熱；
2．房地產價格上漲導致物價上漲，導致經濟擴張加速；
3．房地產的過度投資導致局部投資過熱，超過了未來的承受能力。
二、詳細討論誤區(qū)觀點：
1．房地產、GDP與經濟過熱的關系：
很多報道記述了20**年第一季度，我國GDP增長超過了11％，其中房地產業(yè)增長速度過快，經濟已經出現(xiàn)
了過熱的苗頭!那么真的是房地產業(yè)拉動經濟過熱了么?
第一，房地產業(yè)和其他產業(yè)相比并沒有表現(xiàn)出過高的投資增速，甚至低于平均水平。全社會投資總體上比較
均勻，其中制造業(yè)增加了98％而房地產業(yè)只增加了43．6％，甚至略低于平均的53％，因此根本沒有證據(jù)說明
房地產投資拉動了整個社會的非理性投資過熱。
第二，對于經濟過熱的衡量有很多種說法，如投資、資產價格和資源約束，無論如何不能簡單地用 GDP增加
值來衡量。但在我國的現(xiàn)階段確實存在著地方政府為追求政績的投資沖動。
2．房地產，價格上漲與經濟過熱的關系：
1)價格上漲房地產業(yè)是始作俑者還是受害者
新一輪的物價上漲導致了生產資料價格的全面增加，從房地產業(yè)上游的鋼鐵、水泥等上漲情況來看，房
地產價格一定程度的上漲是必然的。
2)價格上漲的原因分析
此輪價格上漲有著眾多的原因，首先是因為世界能源緊張以及原材料價格上漲導致的國際生產資料價格
全面上漲——主要是鋼鐵和原油等的上漲。其次是隨著中國加入WTO貿易量不斷擴大，以及國內需求的擴大所
導致的經濟增長所拉動的價格上漲。另一方面是美國通貨膨脹的國際傳遞，美國連續(xù)多年的低利率導致了一
定程度的通貨膨脹由于我國采取的是固定匯率制度，這種情況下必然有通貨膨脹的國際傳遞。
對于中國房價的上漲則有著其他方面的原因：從房價的構成來說，土地成本、建筑安裝成本占有較大的
比重。實行土地儲備制度，國有土地使用權出讓方式以招標拍賣為主，造成土地成本上升；開發(fā)商為提高樓
盤品質、改善小區(qū)環(huán)境等所投入的資金增加也造成成本一定程度的上漲。因此，在成本的推動下，房地產價
格必然有所上升。另一方面，房價的穩(wěn)步上升是房地產市場需求持續(xù)旺盛的重要表現(xiàn)。與此對應，居民可支
配收入的協(xié)調增長是確保房地產市場有效需求的重要條件。
此外中國的房價中有一個不為人知的秘密：也就是“目前國內所購的住宅，屬于把50年(商業(yè)用房)至 70
年(民用住宅)的財產稅(地租和規(guī)費)一次性繳齊”，而“其他國家大多采取逐年繳付的辦法”。這種物業(yè)稅
的不合理現(xiàn)象直接導致了房地產企業(yè)價格的居高不下。
誤區(qū)二：與其他行業(yè)相比，房地產融資風險特別巨大
一、誤區(qū)觀點：
目前社會上對房地產業(yè)始終存在著一種觀點認為由于房地產業(yè)運營資金的80％來自銀行貸款，單一的融
資渠道以及巨大財務杠桿，當信貸鏈條的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時必然引發(fā)巨大的金融風險，這樣就有觀點認為
與其他行業(yè)相比房地產業(yè)貸款的壞賬率會特別高，所引起的風險也就特別的大。
二、對誤區(qū)觀點的批判：
1．從國際上各個國家的貸款渠道來看，銀行貸款仍然是最主要的融資渠道：
美國的房地產金融業(yè)很發(fā)達，融資的種類多，因而實行了房地產的多渠道融資。而國際上大部分地區(qū)如東南
亞國家以及我國的香港特區(qū)，房地產企業(yè)的大部分開發(fā)資金來自銀行貸款，使得這些國家和地區(qū)的銀行資產
中，房地產信貸占了 40％-50％。
從貸款資金上看美國房地產信貸余額占全國總信貸的48％，日本占52％，歐洲國家普遍在30％以上，而我國
前些年這一比例不到10％。
2．從商業(yè)銀行自身的貸款情況來看，房地產仍為商業(yè)銀行的優(yōu)質資產：
從商業(yè)銀行的實際情況來看，房地產信貸業(yè)務目前被普遍視為銀行的優(yōu)質資產，盡管央行發(fā)出過熱信號
，但在信貸五級分類和壞賬率的壓力下，在實際利益的誘惑下，商業(yè)銀行的信貸熱情仍保持高標。據(jù)央行公
布的數(shù)據(jù)，截至20**年9月底，全國房地產開發(fā)貸款增加了 1350億元。銀行信貸仍然是房界資金主力，這一
點毋庸置疑。
3．從房地產融資的抵押貸款物來看，房地產行業(yè)貸款風險相對較小：
一般加工行業(yè)等企業(yè)的貸款大部分采用的是信用融資渠道，多年來形成了諸多問題：一是標的低，企業(yè)主
要依賴向銀行借款維持生產經營，所有者權益占總資產的比重很少；二是無標的，個別企業(yè)負債過重，所有
者權益已是負數(shù)；三是循環(huán)擔?；蚧ケ?，有的部門在貸款中采取循環(huán)擔保的做法，這實質上已喪失了擔保的
原意，起不到減少風險的作用。即便是以固定資產如機器設備做抵押也存在著設備折舊減值速度快，抵押不
足值等問題，在拍賣中有著更大的操作風險。而房地產企業(yè)抵押的如土地使用權，住房抵押等價值含量穩(wěn)定
，相對來講等夠很好的降低銀行的貸款風險。
4．房地產運作的風險是規(guī)則的風險，不能因噎廢食：
在現(xiàn)實的房地產融資過程中確實存在著用假證抵押，重復抵押，債權落空，超值抵押房地產，貸款賠付
受損等諸多房地產貸款風險，但這一方面是由于銀行自身的信用體系不健全，另一方面也是由于社會上沒有
完善的信用評級制度，但這不等于說房地產企業(yè)本身一定蘊含著風險。因此更為重要的是從規(guī)則上疏導房地
產企業(yè)的貸款如最近以行政命令的方式強行規(guī)定的對房地產企業(yè)自有資金，以及保證金的要求，而不是因為
融資風險從根本上限制房地產的貸款。
誤區(qū)三：房地產企業(yè)不違規(guī)操作就賺不到錢，大部分房地產商皆為奸商
一、誤區(qū)觀點：
內地的房地產是產生百萬富翁最多的地方，與之相伴的說法就是內地的房地產商的運作大部分存在著違
規(guī)操作，否則不可能在短時間內積聚如此巨大的財富，尤其是周正毅等人問題的曝光，更是加劇了房地產商
在世人眼中奸商的印象。
二、對誤區(qū)觀點的說明：
我國的國民經濟已多年持續(xù)地高速發(fā)展，房地產企業(yè)應該連續(xù)地出現(xiàn)行業(yè)高利潤，而事實卻與之相反。
據(jù)中國統(tǒng)計年鑒的統(tǒng)計，1996年全國房地產企業(yè)的平均利潤為盈利0．91％，1997年為虧損4．66％，1998年
為虧損3．61％，1999年為虧損1．16％，2000年為盈利1．62％， 20**年為盈利2．29％，20**年為盈利3．6
％。這些統(tǒng)計數(shù)字說明，我國的房地產企業(yè)并不是一些人所認為的暴利行業(yè)。在市場經濟的年度運行中，各
個行業(yè)都可能出現(xiàn)一些獲得高利甚至暴利的企業(yè)，房地產業(yè)也不會例外。但不能因為出現(xiàn)了一些暴利企業(yè)或
項目，就“以點代面”把整個行業(yè)說成是暴利行業(yè)。
1．房地產商的原始積累有其特殊性：
社會上普遍有種錯誤的觀點，認為一個企業(yè)的投入資本少，原始積累速度快，那么這個企業(yè)一定是靠違反
規(guī)則發(fā)家的，那么從事該行業(yè)的人也一定為不法分子，乃至奸商。實際上對房地產企業(yè)來講，它有著很強的
特殊性。
1)房地產屬于高風險高收益行業(yè)，波動幅度大于經濟周期的波動幅度
在西方發(fā)達國家，房地產業(yè)屬于風險性行業(yè)，正所謂“高風險，高收益”，當國民經濟走向繁榮發(fā)展時，
房地產業(yè)會率先發(fā)展，而且會取得高于社會平均水平的利潤。因此，在了解了房地產企業(yè)利潤這個高低更迭
的特點，就不會片面地去抨擊其繁榮時的高利潤，也不會片面地去“憐憫”其衰退時期的低利潤或全行業(yè)虧
損。
2)自有資本少導致積累速度快
原來的房地產開發(fā)大多數(shù)為合作開發(fā)，對企業(yè)的自有資本比例要求比較低，一般僅為15％(金融部門的利
潤比較高，也是因為其自有資本比例低，只有8％)，但是房地產企業(yè)的利潤空間可以很大，業(yè)內人士認為，
早期房地產的利潤普遍高于 25％，遠遠高于其他行業(yè)。因此，從資金運行的角度講，完全依照規(guī)則，由于房
地產企業(yè)有著特殊性，因此短期內獲得暴利并不為怪。
3)規(guī)則風險導致房地產企業(yè)利潤升高
房地產被認為是一個暴利行業(yè)，與早期制度不規(guī)范有很大關系。土地制度就是一個源泉，早期的土地供應
不規(guī)范和不透明，令房地產業(yè)有很大的利潤空間。但這種暴利并不能說明是房地產商的問題，他們只是在不
違反規(guī)則的情況下謀利。因此要規(guī)范的是規(guī)則，而不應該一味地指責房地產企業(yè)，更不能一概而論房地產商
皆為奸商。
2．商業(yè)銀行以及地方政府的盲目性在規(guī)則上促成了房地廠商的違規(guī)：
可以毫不客氣地說，絕大多數(shù)房地產違規(guī)都與商業(yè)銀行本身有著直接或者間接的關系，銀行為爭搶優(yōu)質
客戶的盲目擴張，潛伏了大量風險，開始放松貸款條件，有的甚至違規(guī)操作。20**年下半年，央行對部分城
市商業(yè)銀行的房地產貸款情況進行了檢查，共抽查房地產貸款20901筆，金額1468億元，發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)
金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9．8％和24．9％。關于少部分房地產商違規(guī)操作的問題，顯然不能把過錯都
推給房地產商。更多的責任應該由規(guī)則制定者和政府銀行、社會共同承擔。
3．絕大多數(shù)的房地廠商均在合法合規(guī)的范圍內，完成了原始積累，不能因少部分房地廠商的違規(guī)行為而一葉
障目，應該更好的制定規(guī)則促進房地產的發(fā)展：
一方面，由于我國的房地產業(yè)屬于“新興”產業(yè)
產業(yè)的特點，出現(xiàn)高利和暴利的“機率”，一般會大于其他非風險性行業(yè)；而另一方面，有的房地產企業(yè)，
在實行科學管理、采用先進技術和提高經營決策能力等整體水平方面，都優(yōu)于其他企業(yè)，并因而獲得了高利
。對此，應采取鼓勵政策，并通過市場經濟優(yōu)勝劣汰的法則，推動廣大房地產企業(yè)加快前進步伐。那些通過
違法活動而取得暴利的企業(yè)和個人必竟是少數(shù)，并且不局限于房地產行業(yè)，在各行業(yè)均有發(fā)生。因而我們面
對問題，必須進行全面分析，避免得出片面的不符合實際的結論。
誤區(qū)四：中小樓盤開發(fā)的時代結束了，中小房地產商不值得融資支持
一、誤區(qū)觀點：眼下，帝景、豪園，水榭樓臺逐漸占據(jù)了房地產的廣告，又傳出了36個大城市、9個中小城市
齊上CBD(中央商務區(qū))，最近，轟轟烈烈的造街運動又展開，SOHO商業(yè)街、蘋果社區(qū)“二十二院街”、后現(xiàn)代
城“美國后街”等等，諸多概念讓我們眼花繚亂。仿佛房地產市場已經進入了一個高度規(guī)?；洜I的“群雄
割據(jù)的時代”，這樣中小房地產商也就不值得融資支持了，尤其是最近政府和中央銀行規(guī)范房地產市場的各
項政策的出臺，將開發(fā)商自有資金比例從20％上升到35％。貸款比例上限不得超過60％的規(guī)定出臺以后，社
會上普遍認為中小房地產即將死去，也就難以獲得資本的同情了。
二、對誤區(qū)觀點的說明：
1．中小樓盤仍占市場需求相當大的部分，這中小房地產開發(fā)商也有了合理的生存空間：
在城市化進程日趨加速的今天，一線城市的地價仍有上升的趨勢，這樣大面積的樓盤所需要的建筑成本也就
越來越高。而中小樓盤則有著廣泛的發(fā)展空間，他們可以見縫插針，很好地布局在城市的各個角落，前不久
在深圳舉行的20**春交會上雖然大樓盤仍為展會的主體，但是中小樓盤受到了置業(yè)者的普遍青睞，主要是因
為中小樓盤可以有比較好的地理位置，更關鍵的是中小樓盤的售價普遍較低。一線城市中大量的中小樓盤需
要開發(fā)，但他們對于大的開發(fā)商來講一般沒有太大的吸引力，從城市合理規(guī)劃和長遠發(fā)展的角度看，中小開
發(fā)商本身有著很大的發(fā)展空間。而在二線及二線以下的城市，由于對資金規(guī)模的要求沒有對在一線城市的要
求高，因此中小開發(fā)商同樣有著很大的發(fā)展空間。
2．加強對中小房地產商的支持有利于分散貸款風險：
實際上，貸款中不同檔次的房地產項目結構應保持合理。各種檔次樓盤都應占有一定比例，否則過分倚
重某一檔次樓盤，不利于分散市場風險。舉個很簡單的例子，央行的121文件出臺以后，很多大的樓盤被緊急
叫停，資金鎖鏈套住了房地產開發(fā)商，更套牢了大的樓盤。SOHO和華遠走到了一起集中反映了大樓盤建設中
的資金問題。
3．要加大對中小房地產開發(fā)商的支持，才能促使房地產企業(yè)健康發(fā)展：
實施新的政策后，銀行對房地產企業(yè)的貸款受到更大的限制，如果融資不成的話，那些已經開工了的樓
房，將成為爛尾樓。而其他拖欠建筑施工企業(yè)、拖欠民工工資的現(xiàn)象，更會屢屢發(fā)生。此外，如果對所有的
房地產企業(yè)都一刀切就必然會導致中小房地產商的資金不足，他們就不得不尋找規(guī)則的漏洞，甚至違反規(guī)則
，也就構成了中小房地產開發(fā)商的“逆向選擇”。
誤區(qū)五；與開發(fā)信貸相比，個人消費信貸是銀行的搖錢樹
一、誤區(qū)觀點：銀行的個人消費信貸存在著不分信貸對象盲目發(fā)貸的現(xiàn)象，而住房信貸占到了個人信貸的絕
大部分。截至20**年底，全國個人房屋商業(yè)貸款余額高達1．2萬億元，同時國內大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都
控制在0．1％～0．2％之間，從短期來看，這幾乎可以說是當前商業(yè)銀行資產類別中質量最高的貸款種類之
一，個人住房貸款規(guī)模在銀行資產中的比重迅速上升。不少商業(yè)銀行也將個人住房信貸視為低風險的信貸品
種，并將其作為信貸業(yè)務擴張的重點。中央銀行的一系列政策如《關于進一步加強房地產信貸業(yè)信貸管理的
通知》的出臺，一方面規(guī)范了房地產業(yè)的開發(fā)信貸，但一方面也普遍加大了銀行對開發(fā)信貸的不信任。
二、對誤區(qū)觀點的說明：
1．信用風險：
目前個人的信用風險大致上來源于兩個方面：一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作
、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來
損失的違約風險；另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生
道德風險。
2．操作風險：
另一個問題就是個人住房貸款中的操作風險，這個風險來源于兩個問題：第一個是大量銀行網點所帶出
的個人住房貸款沒有統(tǒng)一的監(jiān)控體系，因此很容易形成重復借貸現(xiàn)象；另一個方面由于銀行的過度競爭，很
容易放松信貸條件，導致進一步的風險。還有一個問題就是如果貸款者無法還清貸款由于抵押物往往很難處
置，資產無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣、折價程序的順利實施從而導致更大的操作風險。
從上面的分析中我們不難看出，被商業(yè)銀行普遍看好的房地產個人信貸，實際上存在著較大的風險，如
來更大的風險。到時候恐怕不僅是銀行業(yè)，房地產業(yè)也會遭受巨大的損失。
誤區(qū)六：傳統(tǒng)融資方式已經堵死。房地產業(yè)自救只能依靠基金、信托或上市才有出路
一、誤區(qū)觀點：由于房地產資金基本來源于銀行信貸，當央行的 121文件，以及后續(xù)的一系列相關文件出臺
以后，房地產界人心惶惶，房地產商尤其是中小房地產商普遍認為傳統(tǒng)的貸款融資方式已經堵死，為了籌集
資金必須跟緊形勢，依靠基金、信托、上市等渠道。
二、對誤區(qū)觀點的說明：
1．信托計劃仍有大量的不足：
1)信托資金并不能保證房地產商運營過程的全部資金
事實上121號文件對地產信托來說也不見得一定是個好消息，中煤信托研發(fā)部副總李振蓬指出，“盡管121
號文從多個環(huán)節(jié)上限制了房地產從銀行融資，但是，即使通過信托給一個項目的前端環(huán)節(jié)貸款，如果這個項
目不能從銀行順利進行其他環(huán)節(jié)的融資，或者銀行因其資質有問題而不發(fā)放后續(xù)貸款，這個信托項目也很難
完成。而它導致爛尾樓的產生，最終影響整個房地產業(yè)和金融部門。
2)信托資金數(shù)量有限，且缺乏規(guī)范的運作模式
信托資金的規(guī)模只有3．34千億元左右。缺乏規(guī)范的主流操作模式是限制信托公司發(fā)展的主要瓶頸之一，也
給房地產商帶來了諸多的不便之處。規(guī)范信托業(yè)只有央行的一個指引性文件《信托投資公司資金信托管理暫
行辦法》，規(guī)范了信托公司監(jiān)管市場化、經營市場化、培養(yǎng)理性投資者的道路，在信息披露、內部控制、主
要管理者負責制上有了很好的約束，但對于關聯(lián)交易等方面還有很多的不足。即將出臺的，《信托業(yè)務關聯(lián)
交易指引》對信托業(yè)務關聯(lián)交易有明晰的界定。但即便如此，在重新登記的信托公司中，約 1／3存在問題。
3)房地產信托項目融資還存在著先天不足
中華人民銀行《關于信托投資公司資金信托業(yè)務有關問題的通知》規(guī)定，每個信托計劃限賣200份，而且
從目前央行的監(jiān)督管理看，“只是經濟適用房等政策性比較強的房產項目才有可能獲得信托計劃”。資金信
托不得超過200份，每份合同的金額不能低于5萬元。對于房地產大型項目、連片開發(fā)的項目如果限定在200份
，對于個人投資者來說門檻比較高，大的項目融資很難做到。面對如此高度集中且相對“封閉”的投資計劃
，中途如果不是因為項目風險爆發(fā)而選擇退出，很難找到愿意接手的下家。
2．上市對于絕大多數(shù)房地產商來講仍然是可望而不可及：
通過上市獲取資金確實是房地產企業(yè)非常理想的融資渠道，20**年，全國有20多家地產公司并購上市或者
以股權融資的方式買殼進入股票市場，在資本市場上進行直接融資。但從實際情況來看，房地產企業(yè)的上市
融資可謂步履維艱。
3．地產基金真正進入房地產市場尚需時日：
我國目前尚沒有真正意義的地產基金，精瑞基金以及國外一些基金公司的亮相確實振奮了房地產業(yè)，但
其規(guī)模實在有限，而且真正運做起來尚須時日。
私募基金對房地產業(yè)確實很有吸引力，但由于我國有關產業(yè)基金法律的缺位，這些資金只能借財務管理
公司、投資公司等形式而存在，在具體運作上更是缺乏規(guī)范。因此存在著巨大的操作風險，如果基金在項目
中退出，其后果是不堪設想的。
房地產經濟對整個宏觀經濟的運行以及每一個消費者都有著非常大的影響，而現(xiàn)階段我國在房地產經濟
尤其是房地產融資中存在著相當大的誤區(qū)。因此，我們必須深刻的理解中國房地產經濟的內在問題，消除誤
解，這樣才能更好的促進整體經濟的發(fā)展。
篇2：房地產融資國際化
業(yè)內普遍認為,20**年是宏觀調控的“政策年”,也是房地產行業(yè)實行企業(yè)重整的“企業(yè)年”,接下來的05、06年將逐漸顯示政策調控的效應--企業(yè)并購大潮的風起云涌。面對金融政策和行業(yè)環(huán)境的變化,市場將回歸理性,在眾多房地產企業(yè)中,不乏靠關系或有限資金短平快經營的企業(yè),這些企業(yè)要么發(fā)展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業(yè)面臨洗牌重整的機遇,將在整合中獲得更大的發(fā)展空間。
在房地產開發(fā)過程中,資金的重要性不言而喻。國內房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大。“121”文件出臺以來,使借貸為主的開發(fā)商資金鏈很快繃緊。在形式嚴峻的現(xiàn)狀下,很多開發(fā)商被迫開始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當。對于大型開發(fā)商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見肘,但居安思危,風險當前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時之需。融資,對強勢企業(yè)來說,成為競爭中的重頭砝碼。
先來看看萬科。20**到20**年,萬科在金融市場上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權融資、債權融資到信托產品的各種方式。20**年度,萬科獲得大額度融資總額將近28億元以及農行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉換公司債券的發(fā)行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬科17英里項目開發(fā),獲得新華信托2.6億元和深國投信托發(fā)行1.5億元用于深圳萬科東海岸項目的開發(fā);獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬科發(fā)展;獲得國際房地產投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續(xù)貸款2310萬美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬科項目發(fā)展。20**年11月8日,中國農業(yè)銀行向萬科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國農業(yè)銀行有史以來對一家房地產企業(yè)的最大規(guī)模授信。
在宏觀調控的大背景下,像萬科這樣的優(yōu)質企業(yè)同樣面臨資金壓力。以萬科的品牌優(yōu)勢、管理操作能力和強大的融資能力,融資國際化成為一個必然的選擇。
再來看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團力邀了八大國際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產發(fā)展注入4億美元現(xiàn)金,同時將原屬瑞安集團的瑞虹新城和太平橋發(fā)展項目通過換股方式投入,成立注資總額達到約10億美元的瑞安房地產發(fā)展。新成立的瑞安房地產發(fā)展公司吸引了海內外眾多投資機構加入,顯示了瑞安的國際性聲譽和融資能力。瑞安房地產發(fā)展成立之后,開始大舉向中國內地發(fā)展。繼重慶化龍橋項目之后,20**年4月,瑞安房地產發(fā)展以33.9億元高價拍得武漢漢口的永清片地塊,按計劃總投資將高達100億元。身為目前最為國際化的房地產公司,瑞安房地產發(fā)展的前景值得期待。
金地,素以低調和穩(wěn)健著稱,20**年不僅以信托、增發(fā)等形式成功實現(xiàn)融資,更與境外實力投資機構合作,大膽介入不良資產處置業(yè)務,而其與境外其他基金機構的接觸也從未停止過。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項目與平安信托投資有限責任公司發(fā)行信托產品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產。項目公司注冊資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬元,占注冊資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來兩三年內處理完畢28.5億元的不良資產包,根據(jù)大摩測算,內部收益率可以達到20%多。20**年1月,金地成功增發(fā)1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場極度低迷的情況下,金地增發(fā)新股或的投資者尤其是機構投資者熱捧,認購倍數(shù)達到33.84倍。
綜合來看諸多企業(yè)的海外融資方式,可以發(fā)現(xiàn)有以下特征:
1、 海外基金是首選,尋求長期、伙伴型合作關系
20**年7月5日,首創(chuàng)與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創(chuàng)地產投資”。該合資公司注冊資本為1.65億美元,首創(chuàng)置業(yè)與RZP分別占51%和49%的股份,經營范圍包括發(fā)展、經營及管理國內的住宅、商用及寫字樓物業(yè),并從事與房地產相關的投資、收購。在7月1日,萬科發(fā)布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元創(chuàng)立一家投資性公司,在中國境內進行房地產項目投資。國內兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見,這意味著海外地產基金的逐利方式開始改變,從單純的、單個項目的短線套利模式向長期合作轉變。同時,由于單純購買現(xiàn)房的利潤已經非常薄,一些海外基金紛紛轉向,與開發(fā)商合作開發(fā)新項目,試圖挖掘更多利潤。
2、 把房地產當金融產品
從金融的角度來看房地產的--把房地產當作一種金融產品,企業(yè)的運轉是由“投資、運營、收益、變現(xiàn)、重組、上市”這一系列環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣而成。經過多年的資本市場浸營,首創(chuàng)可謂深諳資本市場知道。在引入海外資金方面,首創(chuàng)領先一步,早在1994年,首創(chuàng)即與荷蘭國際集團(ING)合作發(fā)起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創(chuàng)集團合資在百慕大注冊成立“中國房地產開發(fā)基金”,基金規(guī)模超過2億美元,主要股東來自海外大型房地產企業(yè)和金融機構,成為首家進入北京的海外地產基金。20**年,首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府投資有限公司達成協(xié)議,合作開發(fā)兩個中高檔住宅項目,總投資額約28億元,首創(chuàng)分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創(chuàng)置業(yè),成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國房地產開發(fā)基金”宣布,該基金在北京的首個控股項目--持股比例達80%的“麗都水岸”正式進入市場。20**年,首創(chuàng)置業(yè)還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬美元的貸款。首創(chuàng)正朝著成為一個行業(yè)內舉足輕重的產業(yè)金融集團的方向前進。
3、 通過海外推介渠道拓展企業(yè)的國際品牌知名度
國外備受資本青睞的大地產商,其特點通常是“手里拿著大量的黃金土地、進行組合式開發(fā)以及手里捏著大量物業(yè)不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團。首創(chuàng)深諳此道。一方面,短期內迅速擴大土地儲備,而且不少在北京黃金地段,同時進行住宅、寫字樓、商場組合式的均衡開發(fā)。另外在產品的海外推廣中,更側重于公司品牌的宣傳,展示項目和講解公司管理形態(tài),而相對看輕主動銷售項目。比如通過哈佛中國商業(yè)評論的邀請,游走于美國的各種商業(yè)俱樂部和哈佛大學之間,到處發(fā)表演講約見歐美地產行業(yè)人士,以及相關文化交流活動。首創(chuàng)董事長劉曉光認為,前幾年還在考慮是做項目還是做公司,現(xiàn)在決定要先做好公司。進行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎工作,要讓國際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。
篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙
國際物業(yè)顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發(fā)商進行境外融資的障礙。
戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。
其次是專業(yè)管理。國內的房產項目普遍缺乏專業(yè)資產管理等問題,而且國內現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業(yè)資產管理公司較少,物業(yè)業(yè)主需要聘請專業(yè)管理公司參與運營。
同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當?shù)刈C監(jiān)會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現(xiàn)分歧。
在會計準則方面,葉子華說,證監(jiān)會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發(fā)商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業(yè)的信息透明度。
另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。
這位投資專家表示,以現(xiàn)時國內房地產開發(fā)商的營運模式,要通過境外監(jiān)管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決