房地產(chǎn)企業(yè)如何融資

莫天全:謝謝大家來光臨,剛才在底下和我們的新聞媒體,還有我們的學(xué)員一起有個(gè)簡短的交流,大家覺得孟曉蘇博士講得非常精采,現(xiàn)在在開發(fā)界或者是在我們的產(chǎn)業(yè),慢慢的從簡單的開發(fā)已經(jīng)向一個(gè)高度或者是一種深度開始來想問題,不是簡單的一個(gè)概念或者是一種做法就能夠帶來我們一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全的成功,這也是我們作房地產(chǎn)學(xué)院派的一個(gè)目的、一個(gè)原因,因?yàn)榭偢杏X到這個(gè)產(chǎn)業(yè)在進(jìn)步過程當(dāng)中,這種扎扎實(shí)實(shí)的以經(jīng)濟(jì)理論為基礎(chǔ)的一些東西還是相當(dāng)?shù)闹匾?要想求得一個(gè)長期的穩(wěn)定的高速的發(fā)展的話,還得把理論和實(shí)踐很好的結(jié)合起來,就是拋掉我們一些最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律或者是生活嘗試來做一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的話,這個(gè)時(shí)代也許就會(huì)過去了,這是房地產(chǎn)學(xué)院派的目的。剛才孟曉蘇博士講了很多新的觀點(diǎn),在兩個(gè)星期以前他就把講稿給了我,他要利用這個(gè)機(jī)會(huì)發(fā)表一些新的觀點(diǎn),和同業(yè)們探討,所以今天我在后面聽了一些,還是很受啟發(fā)。

這個(gè)東西和房地產(chǎn)開發(fā)稍微有一些距離,或者是拋開了具體的開發(fā)來談我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題,這個(gè)話題就是投資融資和企業(yè)重組。最近特別是從去年下半年開始,我們覺得這一塊已經(jīng)成為一個(gè)熱點(diǎn)或者說大家非常關(guān)注的一個(gè)話題,總而言之,實(shí)際上我們說的是這個(gè)叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù),這塊在美國,我知道的也就是美國現(xiàn)在還是相當(dāng)?shù)陌l(fā)達(dá),投資銀行對我們大家都不是很陌生了,這主要就是在幾個(gè)方面,比如說上市,還有融資,還有收購兼并等等方面,有很多的作用,包括了直接投資,包括了我們這些所謂世界富人這種個(gè)人的管理,包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行,三個(gè)最大投資銀行之一了,也是最有名的投資銀行。那么國際上知名的還有東方廣場,李嘉誠有跟大的都是量,包括華遠(yuǎn),現(xiàn)在是華潤,當(dāng)初也是高盛參與了直接投資。這個(gè)話題延伸到房地產(chǎn)業(yè)是一樣的,就是從房地產(chǎn)業(yè)來說,我們現(xiàn)在已經(jīng)從簡單的小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)上升到一個(gè)上一個(gè)層次或者上規(guī)模,從長遠(yuǎn)方面來考慮這種開發(fā),所以我也是借這個(gè)機(jī)會(huì)和大家交流。

上一次在我們?nèi)ツ昴甑椎臅r(shí)候,我們做了一次非常大的年會(huì),那時(shí)候我也是簡單的和大家交流了一下,得到了很多的反饋,所以在這個(gè)基礎(chǔ)上,我也作了一些修改,在此再和大家作一些交流。

剛才說到房地產(chǎn)投資銀行這塊就包括了很多方面。但是,今天我主要要講的就是股權(quán)投資或者是融資,這塊也可以叫做直接投資,說得簡單一點(diǎn),就是我們要把我們的企業(yè)的一部分賣給別人,讓別人我們是要找股東,股東拿什么成為股東呢?就是拿他們的資金成為我們這個(gè)公司或者是項(xiàng)目的股東。

從四個(gè)方面:一個(gè)是股權(quán)投資的來源,一個(gè)是股權(quán)投資的方式,還有相當(dāng)重要的,也就是我們能夠把握或者說在這當(dāng)中技巧性很強(qiáng)的,就是我們獲取這些股權(quán)投資的步驟和技巧,最后非常簡單的讓我們自己知道,也讓我們投資方知道的,也就是我們的回報(bào)。

第一方面就是投資的來源,這塊非常的重要,實(shí)際上大家都知道,就是找有錢的股東,開發(fā)早期的,這種空手道的做法還能做,但是好象越來越少了,所以這時(shí)候資金實(shí)力的介入,成了我們做房地產(chǎn)項(xiàng)目,特別是做大項(xiàng)目非常關(guān)鍵的一環(huán),所以這塊就是我們從股權(quán)投資方面來考慮,和銀行借款是一方面,但是直接的融資投資也是非常關(guān)鍵。那么股權(quán)投資我們開玩笑說叫不用還的錢,那么他成為你的股東,你虧了賺了都是他的,這是不用還的錢,一部分就是我們經(jīng)常做的,就是要還的錢,就是我們貸款借款要還的錢,除了還他的本金以外還有就是利息,還有一種就是可還可不還的錢,當(dāng)中還有很多的條件,借貸這塊也可以轉(zhuǎn)成股權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)以后就可以不還了。那么股權(quán)這塊也有條件,就是說希望幾年之后出去,他不想成為股東了。那么這就是中間階段可還可不還的,那么我們經(jīng)常的就是不用還的錢的資金。

來源是四個(gè)方面,一個(gè)方面就是金融結(jié)構(gòu),我們經(jīng)常所接觸的,銀行、保險(xiǎn)和證券,證券公司就是我拿高盛來舉例,投資他們投資的包括華遠(yuǎn)、包括東方廣場,銀行這塊的投資,我想在大陸、在中國這塊已經(jīng)不是一個(gè)陌生的事情,保險(xiǎn)公司也會(huì)介入這塊,特別是在國外做法,因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)資產(chǎn)管理或者資金管理這塊,為了分散風(fēng)險(xiǎn)的話,總會(huì)有一個(gè)比例,10%左右是投在房地產(chǎn)業(yè)這塊,通過不同的方式。所以這是我們一個(gè)非常大的資金來源。第二個(gè)是我們投資基金,投資基金現(xiàn)在在國內(nèi)還是在一個(gè)比較早期的階段,大家還在探索或者說要做哪些事,非常小規(guī)模的在介入,從市場的分量來說,還沒有到一個(gè)非常大的一個(gè)量。但是,這塊越來越重要,越來越明顯。我是昨天晚上從香港趕回來,也是為了今天的會(huì),非常簡單,一個(gè)感覺就是海外,包括美國、包括歐洲的資金都想介入大陸這一塊,為什么呢?中國這一塊是在整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)當(dāng)中發(fā)展最穩(wěn)定,在過去十幾年當(dāng)中保持一個(gè)高速的發(fā)展,也是非常看好的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)又是在一個(gè)好的大環(huán)境里經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個(gè)領(lǐng)頭的產(chǎn)業(yè),所以大家對這塊非常的看好。但是他們看好的是什么?比較高檔一點(diǎn)的,長期的回報(bào),對他們來說有一個(gè)10%的回報(bào)就已經(jīng)很滿足了,我接觸的在香港兩個(gè)非常簡單的五星級(jí)的飯店,一個(gè)在上海,一個(gè)在北京,上海差不多是3.5個(gè)億美元還沒有完成,但是要完成的一個(gè)項(xiàng)目,他們準(zhǔn)備全盤的收購,北京這個(gè)剛剛出了地面,也是在做這個(gè)調(diào)查階段,所以這個(gè)資金的介入,我們怎么把握它,怎么把這個(gè)來源掌握,還是非常的重要。因?yàn)樵谶@個(gè)當(dāng)中有一個(gè)距離,因?yàn)橛绣X的人,他那個(gè)錢在手上有點(diǎn)燙手,不花出去這

個(gè)錢的話,如果是幾千萬、幾百萬就報(bào)了,那么如果是幾十億、幾百億的話,真是值得我們探索和尋找的資金來言。第三塊是我們的房地產(chǎn)企業(yè),我們國內(nèi)開發(fā)商很多,幾萬家,很多開發(fā)商手上有地,但是資金不足,還有一些開發(fā)商他手上有錢,但是他沒有地,所以這是一種能夠很好的組合起來,有地的出地,有錢的出錢,通過這種股權(quán)的方式,能夠得到雙方都有一個(gè)發(fā)展,這是一種很現(xiàn)實(shí)的,實(shí)際上在我們操作過程當(dāng)中經(jīng)常發(fā)生的事情。第四個(gè)來源就是我們非房地產(chǎn)的這些大企業(yè),像我們最近上市的這些,前兩年上市的什么中華、中油有的是錢,好多錢,他們總得投,投房地產(chǎn)他們不一定現(xiàn)在就很清楚,很懂,中遠(yuǎn)是花了幾年時(shí)間來研究房地產(chǎn),來探索,那么這是非常好的資金來源或者資金擁有的這些實(shí)體。

簡單來說就是這四個(gè)方面,我們傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu),我們投資基金,包括有通用的投資基金,專用的投資基金,有的投資基金是專門投資房地產(chǎn),北京有一個(gè)比較有名的項(xiàng)目叫香江花園,這是一個(gè)別墅項(xiàng)目,但是實(shí)際上里面有公寓,歐洲的資金叫(英文),香港也有資金好幾個(gè)人,但是花了一個(gè)億美元買了一百多套房子,他就追求的長期的回報(bào),因?yàn)樯绫；鹨埠?養(yǎng)老基金也好,他需要穩(wěn)定的長期的回報(bào),這是我們說的專項(xiàng)的基金。第三就是房地產(chǎn)企業(yè),還有就是我們大型的非房地產(chǎn)的企業(yè)。股權(quán)投資這塊方式。

第二個(gè)問題就是這個(gè)我們怎么來投了,我們總結(jié)是三個(gè)方面來做,一方面是純粹的股權(quán)投資,這個(gè)和回報(bào)實(shí)際上是結(jié)合在一起的,就是我們通過做股東分紅,比如說搜房,搜房實(shí)際上就是我為什么談股權(quán)投資這塊,搜房就是有整個(gè)的過程和整個(gè)的運(yùn)作,所以我們對這塊是相當(dāng)?shù)那宄?比如說搜房的兩大股東,包括高盛投資銀行還有IDG,美國兩大一流的公司了,他們投資搜房就想是從分紅或者說以后上市這個(gè)渠道來得到他的回報(bào),這我們就叫做純粹的股權(quán)投資這塊,這塊適用于包括我們的項(xiàng)目公司,也包括我們長期發(fā)展的房地產(chǎn)公司,項(xiàng)目公司就是做一把,項(xiàng)目完了就完了,我們說的是公司型的,做了第一個(gè)項(xiàng)目之后還要做第二個(gè)項(xiàng)目,比如說華遠(yuǎn),以前的華遠(yuǎn)現(xiàn)在是北京的華潤,那么就屬于投資性公司。

第二種形式就是叫股權(quán)投資兼貸款,這種投資特殊一點(diǎn),他給你兩千萬,給你五千萬,但是他還向你要一個(gè)利息,也許這個(gè)利息會(huì)比正常的銀行利息低一點(diǎn)或者是差不多,他成了你這個(gè)股東以外,你這個(gè)公司還得每年給他5%或者百分之幾的利息,這是一種比純粹的股權(quán)投資這塊更加嚴(yán)厲的一種投資方式,但是具體每個(gè)投資到底怎么樣,還有待于具體分析。

第三種投資方式叫做股權(quán)投資加期權(quán),期權(quán)就是給他一個(gè)將來的權(quán)益,這塊就是我們經(jīng)常說管理層的期權(quán)或者是投資的期權(quán)說得很簡單,比如說一個(gè)項(xiàng)目需要一個(gè)億,如果投資方先投了兩千萬,但是這兩千萬是按照現(xiàn)在一個(gè)億的價(jià)格來投的,他就占20%,他希望給他一個(gè)期權(quán),在一年之內(nèi)或者是兩年半之內(nèi)再給他投資的權(quán)利,如果他再把這三千萬投進(jìn)來的時(shí)候,那相當(dāng)于這個(gè)故群是50%、50%了,就誰也不控股了,這當(dāng)中就股權(quán)投資加期權(quán),期權(quán)的作用相當(dāng)大,也許我們現(xiàn)在覺得反正進(jìn)來的都是錢,但是雖然都是錢,但是今年進(jìn)來和明年進(jìn)來的有很大不一樣。

那么我們分三大,一個(gè)是純粹的股權(quán)投資,很簡單,最后就是公司分紅或者是公司出售得到收益。第二部分除了分紅以外還有一部分還款,還有一部分利息;第三個(gè)模式就是這種股權(quán)加齊全。

獲取股權(quán)投資的步驟與技巧,說起來大同小異,但是這個(gè)過程當(dāng)中還是相當(dāng)?shù)挠兴淖龇?而且就是說我們?nèi)ト谫Y,我們?nèi)フ义X,我們?nèi)ジ顿Y方談,是不是成功呢?很大情況下決定于就是我們這個(gè)怎么去找這個(gè)錢,用什么方式方法,或者是怎么包裝我們這個(gè)產(chǎn)品出去,就跟一個(gè)公司上市一樣,很大一部分在包裝方面要作準(zhǔn)備。

我給它分成七個(gè)方面來作這個(gè)準(zhǔn)備,第一個(gè)方面,就是我們作這個(gè)股權(quán)投資的時(shí)候,目標(biāo)一定要明確,我們?yōu)槭裁醋鲞@個(gè),我們要比較我們這個(gè)股權(quán)投資讓人家來占股,還是我們?nèi)ソ杩?我占股有什么好處,我借款有什么好處,因?yàn)楣蓹?quán)投資進(jìn)來的話,會(huì)對我們的操作,對我們的管理會(huì)有干預(yù),會(huì)有介入,起碼從董事會(huì)的角度來介入這一塊。所以從這個(gè)角度來說,我們要進(jìn)行股權(quán)投資的時(shí)候,我們這時(shí)候一定要非常的清晰,我們要的是股東,股東就是我們的老板,所以我們要的是老板,所以這點(diǎn)要有心理準(zhǔn)備,別到時(shí)候老板進(jìn)來以后心里不舒服,而且在這個(gè)過程當(dāng)中也能體現(xiàn)出來,我們要的是老板,我們尊敬我們的老板,我們是為我們的老板服務(wù)的。這是一個(gè)。

第二個(gè)方面,股權(quán)這一塊是讓別人控股,還是不讓別人控股?這個(gè)要非常非常的清晰,比如說我們出去賣掉公司的20%、25%,還是賣掉公司的50%、75%,所以這個(gè)也是相當(dāng)關(guān)鍵,因?yàn)樵趪鴥?nèi)來說,我們很多不希望把控股權(quán)丟掉,我覺得這是對的,因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)公司,特別是不是很成熟的公司,早期的公司的話,如果聒噪的把控股權(quán)丟掉的話,是非常非常危險(xiǎn)的。所以投資方也有不同的投資方,比如說我們剛才說的四大類資金來源的投資方,對投資資金還有金融機(jī)構(gòu)的錢來說,他們一般來說并不希望控股,但是對房地產(chǎn)公司來說,很多情況下他們希望控股,這個(gè)就是看看我們?nèi)绻繕?biāo)明確的話,如果我們不希望他們控股,那就是我們找資金的方向已經(jīng)很明確,我們就找金融機(jī)構(gòu),找投資基金,找非房地產(chǎn)的大型

企業(yè),如果說我們有心理準(zhǔn)備,準(zhǔn)備把我們的股權(quán)讓出去的話,甚至把控股權(quán)讓出去的話,我們不妨找一些房地產(chǎn)公司的錢,所以目標(biāo)一定要明確。第二個(gè)準(zhǔn)備要充分,這實(shí)際上和我們文件的包裝是包括在一起,準(zhǔn)備充分當(dāng)中非常重要的一塊就是市場分析和定位,我們做什么,這個(gè)企業(yè)做什么,一定要非常非常的精細(xì),我就拿搜房做比喻,搜房從誕生一直到現(xiàn)在它的定位都非常明確,就是我們?yōu)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)提供各種各樣的服務(wù),提供各種各樣的工具,來支持這個(gè)產(chǎn)業(yè)買賣雙方能更有效的工作,這就是搜房的定位,它定位的是服務(wù)型的企業(yè),這樣他就不能去做開發(fā),寫不能去做交易,保證他的中立性,這個(gè)產(chǎn)業(yè)才可以做下去。那么從這一點(diǎn)來說,我們企業(yè)要想出去,這一塊定位要講明確,你必須說清楚,否則的話什么都想做就什么也做不稱。

具體包裝這里面有幾個(gè)步驟,第一塊是目標(biāo)和原點(diǎn),有時(shí)候我們用一句話就把我們的公司、把我們的項(xiàng)目說清楚,我們的項(xiàng)目就是要做成北京市最大的商場,我需要的是20個(gè)億人民幣,或者是80%、70%是商場,還有20%是辦公樓,所以這些東西一定要經(jīng)過調(diào)查的情況下要非常清晰,目標(biāo)和原則,所以我們通常說我們想做什么。

在定位情況的前提下我們就得從各個(gè)方面來促進(jìn)到達(dá)我們這個(gè)。市場復(fù)雜很重要,這一點(diǎn)給我們的投資方,特別是我們比較大的機(jī)構(gòu)方要有一種說法,如果市場很小的話,是誰也不敢進(jìn)去的,市場必須足夠得大,讓人家看到發(fā)展空間,如果太小的話,像大的機(jī)構(gòu),一年給他掙100萬、500萬人民幣的話,他一點(diǎn)都不感興趣,因?yàn)檫@100萬、500萬人民還不夠他大費(fèi)用,要做就是這塊市場要充分有根據(jù)的引證他是有潛力、有發(fā)展的。第三個(gè)方面是我們產(chǎn)品的描述,我們這個(gè)產(chǎn)品在房地產(chǎn)業(yè)就是我們的項(xiàng)目,我們的房子,不管是辦公樓也好、商場也好,還是我們的住宅也好,我們的產(chǎn)品到底是怎么定位,是定位在高檔的公寓還是我們普通的住宅,還是商場,還是我們的廠房倉庫,這個(gè)要很清楚,不僅僅這個(gè)定位清楚,而且和這個(gè)產(chǎn)業(yè)里邊同類的產(chǎn)品、同類的比較是怎么一個(gè)狀況,為什么我們要選這個(gè),這一點(diǎn)要非常的有理有據(jù)的用數(shù)據(jù)來支持。

我們在市場和目標(biāo)遠(yuǎn)景確定的情況下,相當(dāng)關(guān)鍵的一點(diǎn)就是我們怎么切入來運(yùn)作,這個(gè)目標(biāo)這個(gè)項(xiàng)目我們怎么里運(yùn)作,得讓潛在的投資方或者出錢的人明白我們這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作怎么樣,因?yàn)楹芏嗟耐顿Y方投了錢以后并不想介入很多的管理,像搜房最多的是從董事會(huì)來介入管理,他也不怎么管你到底怎么操作運(yùn)作,因?yàn)樗麄円膊欢?但是你得讓他們懂。那么特別是房地產(chǎn)這方面要相當(dāng)?shù)膫?cè)重,就是我們到底怎么來做這個(gè)項(xiàng)目。所以這塊我們在座的也有很多專家懂得營銷策略,然后在我們這次論壇里面也有一批專家來專門講這個(gè)營銷策略。這是前面四個(gè)方面都是就我們業(yè)務(wù)方面來說,就公司定位方面來說。從管理方面股權(quán)投資是相當(dāng)重要的環(huán)節(jié),或者有時(shí)候是他最重要的環(huán)節(jié),做什么還其次,我們說做這個(gè)對象就是人的問題,特別是早期的公司人的問題比做什么都重要,像搜房這樣的公司我們早期的時(shí)候更多的是從我們的團(tuán)隊(duì)、從我們的公司架構(gòu)各方面來考慮他的投資的可能性,做到一定程度以后,有一定的市場占有率以后,這時(shí)候業(yè)務(wù)的分量會(huì)越來越高。所以這塊要讓我們的投資方放心,我們這個(gè)公司架構(gòu)是怎么個(gè)狀況在于董事會(huì)的運(yùn)作,那么因?yàn)槿思彝读藱?quán)得給人家董事的權(quán)益,那么團(tuán)隊(duì)就是班子,那么這個(gè)一把手特別的重要,我們領(lǐng)頭的一定要是一個(gè)一把手,不能是兩個(gè)一把手,如果是兩個(gè)一把手的話就會(huì)出現(xiàn)問題。那么這個(gè)團(tuán)隊(duì)獨(dú)裁是相當(dāng)?shù)闹匾?那么所以這個(gè)管理班子要搭配的相當(dāng)?shù)暮线m,特別是對外資來說,外商來說這個(gè)管理班子是非常的重要,比如說搜房的這個(gè)管理班子,我們管理班子搭配實(shí)際上是三分之一:三分之一:三分之一的家就,三分之一的人是具有國內(nèi)國外的教育經(jīng)歷,三分之一的人是來自于我們的房地產(chǎn)業(yè),要對這個(gè)房地產(chǎn)業(yè),還有三分之一的人來自于信息技術(shù)產(chǎn)業(yè),因?yàn)樗逊慨吘褂邢喈?dāng)重的分量是在信息技術(shù)這一方面。包括現(xiàn)在我們開展的投資銀行業(yè)務(wù),這一方面有一部分人就是從投資銀行業(yè)務(wù)方面過來的。所以這個(gè)管理班子是起到?jīng)Q定性的作用就是在這兒塊,有時(shí)候?yàn)榱诵枰覀冞€得搭配管理班子,有一個(gè)很好的領(lǐng)頭的,有沒有一個(gè)操作性的人,有沒有懂過程、開發(fā)過程的人,都得有一個(gè)很好的搭配,讓我們的投資方放心,就是投給這么一個(gè)團(tuán)隊(duì)是不會(huì)有什么很大的風(fēng)險(xiǎn)。就是這些人是信得過的,如果說大的環(huán)境不好,來一個(gè)亞洲金融危機(jī)或者來一個(gè)911有一些因素控制不住的是沒有辦法的。

接下來就是我們要給我們投資方看到五年之內(nèi),如果是一個(gè)項(xiàng)目少于五年的話,一個(gè)項(xiàng)目整個(gè)做完整個(gè)過程他的投資回報(bào),我們的支出在什么地方,我們的收入在什么地方,按道理來說,每年有一個(gè)預(yù)算,當(dāng)然在我們投資融資之前,我們應(yīng)該有一個(gè)五年預(yù)算,這一塊要非常的清楚,如果作為公司來說五年的財(cái)務(wù)計(jì)劃前兩年還要相當(dāng)詳細(xì)到每個(gè)季度,每個(gè)季度你的收入是怎么樣,你的支出是怎么樣,什么時(shí)候能夠持平,從公司的角度來說,從項(xiàng)目的角度來說,那就是說你這個(gè)進(jìn)程是怎么樣,投資在哪兒個(gè)階段,收入在哪兒個(gè)階段,支出和收入大概都是多少,雖然說財(cái)務(wù)分析和預(yù)測在操作過程當(dāng)中會(huì)有很大的調(diào)整和變化。但是解決在目前,在你投資融資的時(shí)候,投錢的時(shí)候,在目前這種狀態(tài)下會(huì)是一個(gè)什么情況,一定要有充分的說明力,你算出來回報(bào)是3%誰都不會(huì)投,那么你算出來50%會(huì)打一個(gè)大大的問號(hào),50%當(dāng)然很好,但是你要有足夠的論據(jù)來支持它是50%。最后就是在這所有的文件準(zhǔn)備好以后,就是一個(gè)股權(quán)結(jié)構(gòu),這個(gè)很簡單,就是誰出多少錢,占多少股。從這幾個(gè)方面,目標(biāo)、市場、行情到營銷策略、公司結(jié)構(gòu)、管理班子,然后財(cái)務(wù)分析

,最后股權(quán)架構(gòu)這些方面,整個(gè)文件肯定全部要準(zhǔn)備好的,你就用這一兩頁紙拿幾千萬塊錢的話,大概比較難,那么這塊我們里面有相當(dāng)多的不規(guī)范的地方,因?yàn)檫@一塊我們坦率的說是比較弱的,因?yàn)檎麄€(gè)的房地產(chǎn)業(yè)也是比較弱的地方,那么很多的東西我們都是做了,為什么香港、臺(tái)灣那些做房地產(chǎn)的人經(jīng)過他們手的包裝做出來的就不一樣,經(jīng)過我們手各可能就賣不出去,所以這是非常重要的,香港、臺(tái)灣這些就成了我們和外資結(jié)合的一個(gè)橋梁,但是現(xiàn)在這個(gè)慢慢在改變。國內(nèi)這塊已經(jīng)有很大的變故,而且國外也回來了相當(dāng)大的一批有海外經(jīng)驗(yàn)的一批人。這就是文件包裝這一塊。再下來,文件包裝完了之后就是我們怎么來把它讓我們的投資方理解,讓我們的投資方接受,這一點(diǎn)很重要,就是我們這里要做演示,要做講解,大家坐下來要談,我告訴你我想做什么,我為什么要這么做,我得到的回報(bào)是什么,這一點(diǎn)非常重要,我們說這個(gè)也是和談戀愛一樣,第一次見面非常非常重要,往往很多事情都是在這15分鐘之內(nèi)基本上有個(gè)確定,而且大家有沒有感覺,我記得當(dāng)初搜房和高盛投的時(shí)候,我們就是一個(gè)早晨大家坐下來吃一個(gè)早餐,就是談一談投資的事,產(chǎn)生基本上確定,然后剩下來的事情基本上就是印證,你說的是不是那么一回事,會(huì)后我們有一個(gè)專門的我們叫做技術(shù)的隊(duì)伍來跟你了解情況,是不是那么回事,如果真是那么回事,就基本上確定了。那么演示了講解這部分要相當(dāng)?shù)淖⒁?要講清楚,而且要非常的有信心,我們坐下來和潛在的投資方談信心是非常非常的重要,說什么就是什么,哪怕你還不是很確定,你一定要有百分之百的心情來說,否則的話你自己在那兒都是打鼓的,都沒有信心的話,你讓方怎么辦,投資方怎么會(huì)給你信心。所以這方面講解有很多的技巧,信心這一塊我是覺得除了我們第一給人的印象以外,非常重要以外,第二塊就是信心一塊在談判過程中非常的重要。你坐下來就得讓投資方感到放心,他給你一個(gè)億,你能給他賺回來1.2個(gè)億,所以這一點(diǎn)非常重要。有時(shí)候保證我們?nèi)澜绲氖赘槐葼柹w茨先生當(dāng)初搞和IBM談的時(shí)候,他的軟件實(shí)際上什么都沒有,談完以后,一回頭就把人家的軟件拿回來賣給IBM,哪怕你還沒有,有些地方還沒有百分之百的把握的時(shí)候,但是你在談的時(shí)候,這個(gè)技巧還是非常的重要,這也就是我們過程當(dāng)中的一些心得體會(huì)吧。

演示與講解這一塊整個(gè)過程完了,如果大家都覺得可行的話,談下來就是一個(gè)我們說的核心條款的確定,核心條款的確定就是一兩頁紙非常簡單,我們叫它(英文),這塊會(huì)把關(guān)鍵的條款在里面羅列出來,投國家錢、占多少股,有沒有利息的說法,有沒有期權(quán),管理權(quán)是怎么回事,對總經(jīng)理有沒有否決權(quán)這些東西,一般的做法是過了我們核心條款之后,那就是律師的事情,該談判的業(yè)務(wù)的談判基本上完了,就把這兩頁紙給我們的律師,律師會(huì)按他的做法,會(huì)按照常規(guī)的做法起草出來一百頁的文本,這一百頁當(dāng)中實(shí)際上重要的就是那一兩頁紙,就是這個(gè)核心條款這塊是我們談判的最主要的內(nèi)容。

然后,律師這塊只是走程序,保證投資方、保證現(xiàn)在的股東方利益,保證他們符合各個(gè)地區(qū)的法律,香港要符合香港的,北京要符合北京的,美國要符合美國的,這是律師起到的作用,同時(shí)又有很多的保護(hù)條款。

所以核心談判條款完了以后就是協(xié)議,最后就是比較簡單,就是資金到位,一般來說我們比較大規(guī)模的或者是成型的投資商簽了協(xié)議以后問題都不大,資金都會(huì)很快,我記得我們和高盛簽協(xié)議,今天簽明天就可以一次性的到位,這些都是比較放心的。但是還是有說法,在這個(gè)過程當(dāng)中有很多人說我有錢,他有錢,但是有些甚至簽了協(xié)議,特別是在國內(nèi),簽了協(xié)議這個(gè)錢也遲遲不到,這種情況不是一個(gè)案例兩個(gè)案例,坦率的說還是挺普遍的,所以資金不到自己的帳戶上還是不算,所以說這一點(diǎn)要在過程當(dāng)中非常的強(qiáng)調(diào),因?yàn)橛袝r(shí)候大家浪費(fèi)了很多的時(shí)間來做工作,最后時(shí)間不到位大家都困難了。所以這一點(diǎn)在找投資方的時(shí)候要比較有選擇性的找,要找這些有信譽(yù),而且有歷史這樣的一些公司。簡單來說,投資方的錢是不一樣的,一個(gè)投資方的錢一塊錢和另外一個(gè)投資方的一塊錢是完全不一樣的,在我們的過程當(dāng)中我也是經(jīng)歷過這個(gè)過程,我是記得因?yàn)镮DG是我們比較早的股東,高盛是我們第二輪進(jìn)來的股東,在我們第二輪子時(shí)候就有相當(dāng)多的投資方,因?yàn)楫?dāng)時(shí)的情況非常好,有很多投資方追著我們,包括香港、包括臺(tái)灣國內(nèi)外很多的資金都想介入我們的搜房,但是作為我們的操作者也是非常的需要錢,那么這個(gè)協(xié)議書就等著董事批準(zhǔn),那么我們的董事就是IDG數(shù)據(jù)集團(tuán)卡得非常的嚴(yán),那么說我們一定要去找世界上第一流的金融機(jī)構(gòu)來投,這是我在香港、美國我們打電話吵了兩個(gè)小時(shí)吵不下來,因?yàn)榫偷戎襾砗炞诌@個(gè)事情,香港的上市公司,最后就是說我們還是放棄了這個(gè),然后就找的高盛,包括當(dāng)初的摩根士丹利,這些大的金融機(jī)構(gòu)都非常愿意介入。因?yàn)楫?dāng)初那時(shí)候很痛苦,因?yàn)橛械腻X不要,還要再去找新的投資方,那么現(xiàn)在看起來非常的好,高盛對我們整個(gè)業(yè)務(wù)的發(fā)展,還有對全球的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)這一塊關(guān)系方面起了很大的作用,所以這之間我們要誰的錢要慎重選擇,如果有選擇的話,或者說哪怕稍微再難度大一點(diǎn),下一點(diǎn)力度也要尋找好的投資方。

剛才是整個(gè)步驟跟過程了。如果錢進(jìn)來以后那就是做事情的方法,對于我們投資方來說怎么給他們回報(bào),所以這塊談到投資這一塊,我們覺得是不傾向于投資方來介入管理。具體來說,不傾向于投資方派人做這個(gè)公司的副總,或者做這個(gè)公司的財(cái)務(wù)總監(jiān),這樣的話我是覺得會(huì)帶來一系列的麻煩事情。所以從這個(gè)方面來說,我們要的這個(gè)投資方應(yīng)該從回報(bào)方面來考慮的比較多,而不是從這個(gè)過程當(dāng)中來考慮得過多。

回報(bào)方面和我們剛才談到的投資方式實(shí)際上關(guān)系很大,我們只能從三個(gè)方面來給我們的投資方來取得回報(bào):一個(gè)是分紅,我們的項(xiàng)目利潤非常好,做完一個(gè)項(xiàng)目大家來分,賺了錢來分,按照股權(quán)來分,這是最傳統(tǒng)的做法;第二塊就是出售股權(quán),這個(gè)公司我有20%的股權(quán),我發(fā)覺這公司已經(jīng)轉(zhuǎn)向了,把這20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他的投資商,自己把增值的部分和原來的部分都賺回來,那么這是給我們投資方的回報(bào)。第三種方式就是上市,上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來取得回報(bào),所以對于房地產(chǎn)來說,我想分紅也許是最大的一種方式,然后出售股權(quán)上市也是最次要的一種方式。但是對于像搜房這種增長快的公司來說,因?yàn)樗氖袌稣加惺撬钪饕哪繕?biāo),帶剛開始上市,給股東分紅是最好的一種回報(bào)的方式。剛才簡單的花了這點(diǎn)時(shí)間把我們股權(quán)投資和融資這塊的整個(gè)過程作了一個(gè)總結(jié)。在這塊我們現(xiàn)在感覺到國內(nèi)這種需求,我們開發(fā)商的需求越來越大,實(shí)際上一方面是我們需求資金越來越大,因?yàn)檫@些房地產(chǎn)的開發(fā)需要的錢資金到位這種急迫性越來越強(qiáng),這是我們的一個(gè)感覺,因?yàn)槲覀兊腻X已經(jīng)花了,必須得把樓蓋了賣掉,那么這是我們的感覺,那么我們也要尋找一些海內(nèi)外的一些投資方。那么同時(shí)不是說我們開發(fā)商著急這塊,實(shí)際上有錢的資金方也著急。剛才我說非常偶然的兩個(gè)基金,要買五星級(jí)的飯店跟公寓這一塊,他們要求得一種長期的回報(bào),他們很難找,因?yàn)閷χ袊a(chǎn)業(yè)也不熟,當(dāng)時(shí)都看好中國的發(fā)展,從這方面來說,就是說不僅僅是我們這邊著急,而且有錢的一方也著急,我們怎么把這個(gè)橋接起來,讓雙方都達(dá)到雙方的目的。那么這也是我們提出來房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個(gè)目的,一個(gè)根據(jù)。這是我今天講的主要的過程。說到這兒,我就再提一下有關(guān)企業(yè)重組的問題,企業(yè)重組我們也是從去年下半年開始就感覺到我們房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)生一些很大的變化,從兩個(gè)方面來談企業(yè)重組:一方面是我們比較好的企業(yè),已經(jīng)到了一個(gè)臺(tái)階,已經(jīng)到了一個(gè)市場占有,比如說在某個(gè)城市已經(jīng)到了前三名、前五名,或者是一些上市公司經(jīng)過了一些調(diào)整,需要明確性的發(fā)展方向,這時(shí)候這個(gè)企業(yè)總是涉及到戰(zhàn)略發(fā)展,搜房中房指數(shù)系統(tǒng)搜房研究院這一塊,已經(jīng)從三年以前開始,就是為一系列的公司,為他們的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃作了顧問,從我們?nèi)容^大規(guī)模的從中遠(yuǎn)到北辰,一直到成運(yùn)股份,這是我們的上市公司,一直到沈陽、哈爾濱的其他的城市,這是我們說下一步怎么做,是以一個(gè)產(chǎn)業(yè)為主,還是滲透到其他的產(chǎn)業(yè)。要發(fā)展是以北京為主,還是以上海和重慶,這是五到七年的發(fā)展,五年左右的發(fā)展是怎么樣。這一塊不僅僅是我們在涉足干預(yù),然后我們同時(shí)和國務(wù)院發(fā)展中心專門搞企業(yè)研究的顧問共同探討這些問題,我們是有一種感覺,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天二十年過去了,我們企業(yè)發(fā)展到今天我們需要來試探下一步的發(fā)展,早期的模式是不是還適合于我們下一步發(fā)展的模式,這是從發(fā)展方面來考慮。

第二方面就是我們企業(yè)重組方面更多的我們談的好象是這種債務(wù)重組,我們有一些開發(fā)商各個(gè)地方都有,做得還都是不錯(cuò)的,但是后面支持的資金都是要還的錢,這些要還的錢壓力很大,你今天不還多一天利息就會(huì)給你漲一天,最后我們給我們的債主、我們的銀行打工,然后還欠一屁股債,所以債務(wù)重組我們也碰到了一些案例,我們現(xiàn)在也在做一些案例,包括我們現(xiàn)在手上有的一個(gè)客戶,一個(gè)例子是一個(gè)城市的開發(fā)商他就是基本上在做這個(gè)項(xiàng)目,做房地產(chǎn)的開發(fā)做了好幾年了,資產(chǎn)也有一點(diǎn)幾個(gè)億了,就是一個(gè)中小型的公司,但是他負(fù)債到了兩個(gè)億,他說怎么辦?我說打死你在十年之內(nèi)都還不清,除非有什么絕招,所以這個(gè)企業(yè)就要重組,實(shí)際上不是我們房地產(chǎn)業(yè)要重組的問題,我們的銀行,我們的四大銀行為什么成立這么多的資產(chǎn)管理公司,如果讓這些銀行背著這些壞資產(chǎn)他就得破產(chǎn)。一樣的,我們一些房地產(chǎn)公司,資金壓力大的公司,如果讓他們還是背著這些債務(wù)一起來發(fā)展肯定還是死路一條::,所以這時(shí)候?yàn)榱吮P活這個(gè)資產(chǎn),一定要?jiǎng)冸x一些壞的資產(chǎn),那么剝離好的這塊一定要讓它有新的發(fā)展,一定要有新的資金、新的運(yùn)作,讓它好起來,最終讓我們好的補(bǔ)償壞的這一塊,所以我們資產(chǎn)重組這一塊,我們是感覺到企業(yè)的升級(jí)過程當(dāng)中已經(jīng)碰到的非常棘手的問題,這也是我們從我們做的過程當(dāng)中了解到的一些情況。這一塊實(shí)際上很多公司通過一些重組,通過一些剝離,能夠取得很好的回報(bào),實(shí)際上是非常好的公司,為什么就是最近包括高盛,包括摩根士丹利,他們都大舉進(jìn)入中國幾家資產(chǎn)管理公司的壞資產(chǎn),因?yàn)檫@些壞資產(chǎn)是可以盤活的,盤活了他們的回報(bào)是比其他的金融回報(bào)多得多,那么這就是我們房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些中型規(guī)模的企業(yè)發(fā)展到一定程度碰到的一些問題,而且是現(xiàn)在必須要解決的一些問題,我們天津的一個(gè)客戶現(xiàn)在就是在這個(gè)過程當(dāng)中,我們找到一個(gè)很好的方式,通過我們國內(nèi)國外引資的方式,就是通過資產(chǎn)收購、資產(chǎn)合并的方式,能夠讓他走上一個(gè)非常健康發(fā)展的方向。所以這是跟我們房地產(chǎn)投資融資,還有企業(yè)重組這塊相關(guān)的話題。因?yàn)槠髽I(yè)重組過程當(dāng)中肯定會(huì)涉及到投資的方面、融資的問題,也涉及到股權(quán)置換的問題。

所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過程當(dāng)中,中國的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)基本上我們還提都沒有提,或者是剛剛提這個(gè)概念,我們希望和大家一起能夠摸索出來一條路,在房地產(chǎn)業(yè)能從簡單的早期的開發(fā)能上升到一個(gè)全過程從資本資產(chǎn)到賣房子結(jié)合起來的一種做法。

篇2：房地產(chǎn)融資國際化

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,20**年是宏觀調(diào)控的“政策年”,也是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行企業(yè)重整的“企業(yè)年”,接下來的05、06年將逐漸顯示政策調(diào)控的效應(yīng)--企業(yè)并購大潮的風(fēng)起云涌。面對金融政策和行業(yè)環(huán)境的變化,市場將回歸理性,在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中,不乏靠關(guān)系或有限資金短平快經(jīng)營的企業(yè),這些企業(yè)要么發(fā)展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業(yè)面臨洗牌重整的機(jī)遇,將在整合中獲得更大的發(fā)展空間。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,資金的重要性不言而喻。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大。“121”文件出臺(tái)以來,使借貸為主的開發(fā)商資金鏈很快繃緊。在形式嚴(yán)峻的現(xiàn)狀下,很多開發(fā)商被迫開始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當(dāng)。對于大型開發(fā)商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見肘,但居安思危,風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時(shí)之需。融資,對強(qiáng)勢企業(yè)來說,成為競爭中的重頭砝碼。

　　先來看看萬科。20**到20**年,萬科在金融市場上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權(quán)融資、債權(quán)融資到信托產(chǎn)品的各種方式。20**年度,萬科獲得大額度融資總額將近28億元以及農(nóng)行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬科17英里項(xiàng)目開發(fā),獲得新華信托2.6億元和深國投信托發(fā)行1.5億元用于深圳萬科東海岸項(xiàng)目的開發(fā);獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬科發(fā)展;獲得國際房地產(chǎn)投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續(xù)貸款2310萬美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬科項(xiàng)目發(fā)展。20**年11月8日,中國農(nóng)業(yè)銀行向萬科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國農(nóng)業(yè)銀行有史以來對一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信。

　　在宏觀調(diào)控的大背景下,像萬科這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)同樣面臨資金壓力。以萬科的品牌優(yōu)勢、管理操作能力和強(qiáng)大的融資能力,融資國際化成為一個(gè)必然的選擇。

　　再來看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團(tuán)力邀了八大國際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產(chǎn)發(fā)展注入4億美元現(xiàn)金,同時(shí)將原屬瑞安集團(tuán)的瑞虹新城和太平橋發(fā)展項(xiàng)目通過換股方式投入,成立注資總額達(dá)到約10億美元的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展。新成立的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展公司吸引了海內(nèi)外眾多投資機(jī)構(gòu)加入,顯示了瑞安的國際性聲譽(yù)和融資能力。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展成立之后,開始大舉向中國內(nèi)地發(fā)展。繼重慶化龍橋項(xiàng)目之后,20**年4月,瑞安房地產(chǎn)發(fā)展以33.9億元高價(jià)拍得武漢漢口的永清片地塊,按計(jì)劃總投資將高達(dá)100億元。身為目前最為國際化的房地產(chǎn)公司,瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的前景值得期待。

　　金地,素以低調(diào)和穩(wěn)健著稱,20**年不僅以信托、增發(fā)等形式成功實(shí)現(xiàn)融資,更與境外實(shí)力投資機(jī)構(gòu)合作,大膽介入不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù),而其與境外其他基金機(jī)構(gòu)的接觸也從未停止過。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項(xiàng)目與平安信托投資有限責(zé)任公司發(fā)行信托產(chǎn)品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產(chǎn)基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產(chǎn)。項(xiàng)目公司注冊資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬元,占注冊資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來兩三年內(nèi)處理完畢28.5億元的不良資產(chǎn)包,根據(jù)大摩測算,內(nèi)部收益率可以達(dá)到20%多。20**年1月,金地成功增發(fā)1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場極度低迷的情況下,金地增發(fā)新股或的投資者尤其是機(jī)構(gòu)投資者熱捧,認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到33.84倍。

　　綜合來看諸多企業(yè)的海外融資方式,可以發(fā)現(xiàn)有以下特征:

　　1、 海外基金是首選,尋求長期、伙伴型合作關(guān)系

　　20**年7月5日,首創(chuàng)與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創(chuàng)地產(chǎn)投資”。該合資公司注冊資本為1.65億美元,首創(chuàng)置業(yè)與RZP分別占51%和49%的股份,經(jīng)營范圍包括發(fā)展、經(jīng)營及管理國內(nèi)的住宅、商用及寫字樓物業(yè),并從事與房地產(chǎn)相關(guān)的投資、收購。在7月1日,萬科發(fā)布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元?jiǎng)?chuàng)立一家投資性公司,在中國境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。國內(nèi)兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見,這意味著海外地產(chǎn)基金的逐利方式開始改變,從單純的、單個(gè)項(xiàng)目的短線套利模式向長期合作轉(zhuǎn)變。同時(shí),由于單純購買現(xiàn)房的利潤已經(jīng)非常薄,一些海外基金紛紛轉(zhuǎn)向,與開發(fā)商合作開發(fā)新項(xiàng)目,試圖挖掘更多利潤。

　　2、 把房地產(chǎn)當(dāng)金融產(chǎn)品

　　從金融的角度來看房地產(chǎn)的--把房地產(chǎn)當(dāng)作一種金融產(chǎn)品,企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)是由“投資、運(yùn)營、收益、變現(xiàn)、重組、上市”這一系列環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣而成。經(jīng)過多年的資本市場浸營,首創(chuàng)可謂深諳資本市場知道。在引入海外資金方面,首創(chuàng)領(lǐng)先一步,早在1994年,首創(chuàng)即與荷蘭國際集團(tuán)(ING)合作發(fā)起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創(chuàng)集團(tuán)合資在百慕大注冊成立“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”,基金規(guī)模超過2億美元,主要股東來自海外大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu),成為首家進(jìn)入北京的海外地產(chǎn)基金。20**年,首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府投資有限公司達(dá)成協(xié)議,合作開發(fā)兩個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目,總投資額約28億元,首創(chuàng)分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創(chuàng)置業(yè),成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”宣布,該基金在北京的首個(gè)控股項(xiàng)目--持股比例達(dá)80%的“麗都水岸”正式進(jìn)入市場。20**年,首創(chuàng)置業(yè)還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬美元的貸款。首創(chuàng)正朝著成為一個(gè)行業(yè)內(nèi)舉足輕重的產(chǎn)業(yè)金融集團(tuán)的方向前進(jìn)。

　　3、 通過海外推介渠道拓展企業(yè)的國際品牌知名度

　　國外備受資本青睞的大地產(chǎn)商,其特點(diǎn)通常是“手里拿著大量的黃金土地、進(jìn)行組合式開發(fā)以及手里捏著大量物業(yè)不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團(tuán)。首創(chuàng)深諳此道。一方面,短期內(nèi)迅速擴(kuò)大土地儲(chǔ)備,而且不少在北京黃金地段,同時(shí)進(jìn)行住宅、寫字樓、商場組合式的均衡開發(fā)。另外在產(chǎn)品的海外推廣中,更側(cè)重于公司品牌的宣傳,展示項(xiàng)目和講解公司管理形態(tài),而相對看輕主動(dòng)銷售項(xiàng)目。比如通過哈佛中國商業(yè)評論的邀請,游走于美國的各種商業(yè)俱樂部和哈佛大學(xué)之間,到處發(fā)表演講約見歐美地產(chǎn)行業(yè)人士,以及相關(guān)文化交流活動(dòng)。首創(chuàng)董事長劉曉光認(rèn)為,前幾年還在考慮是做項(xiàng)目還是做公司,現(xiàn)在決定要先做好公司。進(jìn)行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎(chǔ)工作,要讓國際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。

篇3：房地產(chǎn)投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業(yè)顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利,但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運(yùn)營模式,構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計(jì)部高級(jí)助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會(huì)上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權(quán)性質(zhì)和使用年限問題,也包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項(xiàng)目注入REITs時(shí),必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　其次是專業(yè)管理。國內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題,而且國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報(bào)率等投資運(yùn)營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少,物業(yè)業(yè)主需要聘請專業(yè)管理公司參與運(yùn)營。

　　同時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目要透過REITs上市融資,必須先由當(dāng)?shù)刈C監(jiān)會(huì)認(rèn)可的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定房地產(chǎn)的市場價(jià)值。由于國內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價(jià)上出現(xiàn)分歧。

　　在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則方面,葉子華說,證監(jiān)會(huì)對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財(cái)務(wù)及稅務(wù)方面,需要配合國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,并須全面披露,而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷,有待進(jìn)一步提高企業(yè)的信息透明度。

　　另外,由于國內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報(bào)率一般會(huì)達(dá)到百分之七至十以上,但由于國內(nèi)稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報(bào)很不一定能達(dá)到境外投資者的預(yù)期收益率。

　　這位投資專家表示,以現(xiàn)時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的營運(yùn)模式,要通過境外監(jiān)管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格要求,可能需要較長時(shí)間的準(zhǔn)備。但從長遠(yuǎn)看,目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決