房地產項目的開發程序（三）

　　一、立項審批

　　1、項目立項申請報告書（原件一份）

　　2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

　　3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

　　4、項目建設投資概算（一份）

　　5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

　　6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

　　7、項目地形圖（一份）

　　8、有關職能部門的意見。

　　二、規劃設計

　　1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

　　2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

　　3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

　　三、建設工程報建

　　（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

　　1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

　　2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

　　3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

　　4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

　　5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

　　6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

　　7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

　　8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

　　9、建設資金證明；

　　10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

　　11、法律、法規規定的其他資料。

　　（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

　　1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

　　2、建設工程施工公開招標申請表；

　　3、建設工程監理公開招標申請表。

　　（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

　　1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

　　2、建設工程施工邀請招標審批表；

　　3、建設工程監理邀請招標審批表；

　　4、工商部門簽發的私營企業證明；

　　5、法人營業執照；

　　6、其他申請邀請招標理由證明。

　　（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

　　1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

　　2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

　　3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

　　4、工商部門簽發的私營企業證明；

　　5、法人營業執照；

　　6、建設工程直接發包審批表。

　　（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

　　1、《規劃許可證》；

　　2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

　　3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

　　4、施工合同及其單位資質證書復印件；

　　5、監理合同及其單位資質證書復印件；

　　6、施工圖設計文件審查批準書；

　　7、建設工程質量監督申請表；

　　8、法律、法規規定的其他資料。

　　（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

　　1、建設單位提供的資料：

　　（１）工程施工安全監督報告；

　　（２）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

　　（３）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

　　（４）工程項目地質勘察報告（結論部分）；

　　（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

　　（６）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

　　2、施工單位提供的資料：

　　（１）安全生產、文明施工責任制；

　　（２）安全生產、文明施工管理目標；

　　（３）施工組織設計方案和專項技術方案；

　　（４）安全生產、文明施工檢查制度；

　　（５）安全生產、文明施工教育制度；

　　（６）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；

　　（７）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

　　（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；

　　（９）建設工程施工安全生產責任書；

　　（10）建設工程施工安全受監申請表；

　　（11）法律、法規規定的其他資料。

　　（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

　　1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

　　2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

　　3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

　　4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

　　5、質量監督申請安排表；

　　6、安全監督申請安排表；

　　7、建設工程質量監督書；

　　8、建設工程施工安全受監證；

　　9、施工許可申請表；

　　四、建設工程竣工驗收

　　（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

　　1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

　　2、工程竣工驗收申請表；

　　3、工程質量評估報告；

　　4、勘察、設計文件質量檢查報告；

　　5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

　　6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

　　7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

　　8、建設單位已按合同約定支付工程款；

　　9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

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　　10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

　　11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

　　12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

　　13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

　　14、造價站出具的工程竣工結算書。

　　（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

　　（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

　　1、工程竣工驗收報告；

　　2、《施工許可證》；

　　3、竣工驗收備案表；

　　4、工程質量監督報告；

　　5、工程竣工驗收申請表；

　　6、工程質量評估報告；

　　7、工程施工安全評價書；

　　8、工程質量保修書；

　　9、工程竣工結算書；

　　10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

　　11、法律、法規規定的其他資料。

　　（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

　　1、工程按實際結算的，要提供如下資料：

　　（1）建設單位和施工單位的委托書；

　　（2）工程類別核定書；

　　（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

　　（4）工程施工承發包合同；

　　（5）施工組織設計方案；

　　（6）圖紙會審記錄；

　　（7）工程施工開工報告；

　　（8）隱蔽工程驗收記錄；

　　（9）工程施工進度表；

　　（10）工程子目換算和抽料（筋）表；

　　（11）工程設計變更資料；

　　（12）施工現場簽證資料；

　　（13）竣工圖。

　　2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：

　　（1）建設單位和施工單位的委托書；

　　（2）工程承包合同原件；

　　（3）竣工圖。

　　五、辦理預售許可證

　　l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

　　2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

　　3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

　　4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

　　5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

　　6、已簽房屋施工合同。

　　7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

　　8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

　　9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

　　10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

　　11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

　　12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

　　13、物業管理方案已經落實。

篇2：北京商品房開發項目房屋登記面積測量有關問題的通知(2008年)

　　(京建權[20**]545號)

　　各區縣建委(房管局)、經濟技術開發區國土房管局、市房屋權屬登記事務中心、市房地產勘察測繪所、各房產測繪單位:

　　為保障購房人的合法權益,規范房屋面積測量和房屋登記行為,妥善解決商品房開發項目分期建設產生的遺留問題,現將已竣工驗收商品房樓棟房屋面積測量、房屋登記的有關事項通知如下:

　　一、申請初始登記的樓棟已竣工驗收,其樓外分攤部位(獨幢或在其他樓棟中)已建成并符合建設工程規劃許可、參與分攤的樓棟未竣工,在計算分攤系數、測算成套商品房面積時,可以使用未竣工房屋的預測面積數據。

　　二、房地產開發企業使用未竣工的預測面積數據計算分攤系數、測算成套商品房面積的,應將有關情況如實書面告知每個購房人并自房屋面積實測工作開始至初始登記前在售樓處和已竣工樓棟內予以公示。

　　公示內容包括:未竣工的分攤部位、使用未竣工分攤部位或樓棟的預測面積數據、全部房屋實測后面積差異的房價款結算辦法、實測面積與登記面積有差異的應申請面積變更登記(來自:www.dewk.cn)、公示起始日期等內容。房地產開發企業應將公示內容及張貼公示的現場照片分別交房屋測繪成果備案部門辦理房屋面積測繪技術成果報告備案、房屋登記部門進行初始登記。

　　三、辦理轉移登記時,申請人應提供房地產開發企業與購房人簽訂確認公示內容的補充協議或購房人出具認可公示內容的書面文件。登記部門應在房屋登記簿記載或檔案中注明登記面積為暫測面積,最終面積以實測面積為準;房屋所有權證附記中應注記登記面積與實測面積不符的www.dewk.cn,以實測面積為準并應申請變更登記。

　　四、房屋全部竣工后,房地產開發企業應及時委托測繪單位進行面積實測,并將經備案的房屋面積測繪技術成果報告提交房屋登記部門。實測面積與購房人登記面積的誤差在0.01平方米內的,可不再進行面積變更登記;誤差超過0.01平方米的,登記部門應在登記簿或檔案中記載實測面積,房地產開發企業應及時通知購房人申請面積變更登記。

　　五、購房人申請變更登記前轉讓房屋的,買賣雙方應書面確認轉讓面積以實測面積為準,也可由買房人出具認可實測面積的書面文件,登記部門以登記簿中記載的實測面積為申請人核發房屋所有權證。

　　六、自本通知下發之日起,新申請預售許可的開發項目,原則上不得再分攤建筑樓棟(相互連通的為一個建筑樓棟)外的公用部位。

　　使用同一個分攤方案、分期辦理預售許可的開發項目,本通知下發之前已取得預售許可證的,再申請預售許可時,可繼續延用原分攤方案。

　　七、此前市建委發布的《關于房屋權屬登記面積有關規定的通知》(京建權[20**]373號)、《關于商品房初始登記涉及樓外分攤部位有關問題的補充通知》(京建權[20**]1192號)中有關內容與本通知不一致的,以本通知為準。

　　二ΟΟ八年六月十二日

　　主題詞:房屋 面積測量 通知

　　北京市建設委員會辦公室

　　20**年7月31日印發

篇3：房地產項目前期開發手續流程監督制度

　　房地產項目前期開發手續流程監督制度

　　目的：

　　為保證集團公司發展戰略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系、審計指標體系和規范項目開發的作業流程，特制定本辦法。

　　適用范圍：

　　**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　發布范圍：**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　名詞解釋：

　　[前期開發手續流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理流程。

　　[流程的標準時間]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理，按政策法規規定或行業慣例，正常的辦理時間。

　　職責：

　　總部發展中心風險控制部人員：負責編制項目前期開發手續流程;負責制定項目前期開發手續流程的標準時間指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發手續各個環節時間指標;

　　項目運行期間負責跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;

　　總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員：配合發展中心制訂項目前期開發手續流程的標準時間;配合發展中心下達項目前期開發手續流程的標準時間指標;

　　項目運行期間配合發展中心跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;

　　各項目公司相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報發展中心或總部其他相關中心部門;

　　各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報項目公司領導或發展中心及總部其他相關中心部門;

　　作業內容：

　　一級開發前期手續流程(祥見附件-一一級開發前期手續流程圖)一級開發授權

　　5.1.1.1簽訂意向書

　　a)土地現狀調研、釘樁、測繪、評估;

　　b)初步征地補償方案;

　　c)與鄉鎮政府簽訂意向書;

　　5.1.1.2規劃可研編制

　　a)向規委申領規劃要點，編制控制性詳細規劃;

　　b)編制項目可行性研究報告;

　　5.1.1.3一級開發授權

　　提交一級開發申請和實施方案市國土局、發改委、規委、建委等舉行聯席會議，預審項目可研、規劃和征地補償方案等;

　　5.1.2預審通過后獲得一級開發授權，并簽訂一級開發合同;立項批復5.1.2.1到計委提交立項報告;計委函之規劃局審核;

　　5.1.2.2規劃局會簽返計委;計委統一立項，下發立項批復;

　　5.1.3規劃意見書做好整體詳細規劃，向市規委申請規劃意見書;

　　5.1.4征地批復

　　5.1.4.1編制一級開發的一書四方案，報國土局審議;

　　a)建設項目承包說明書

　　b)農用地轉用方案

　　c)補充耕地方案

　　d)征地方案

　　e)供地方案

　　5.1.4.2向國土局、規劃局、建委、鄉政府、村公所等部門征求意見，結果報市政府;

　　5.1.5是政府下文批地拆遷許可證

　　5.1.5.1凍結戶口、入戶調查、拆遷協議談判等工作;

　　5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報地方政府相關部門審查;

　　5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證;

　　5.1.6土地上市

　　5.1.6.1核算一級開發成本;

　　5.1.6.2驗收土地;

　　5.1.6.3在土地中心入市交易;

　　5.25.2.1二級開發前期開發手續流程(祥見附件--二級開發前期開發手續流程圖)立項手續--立項批復

　　5.2.1.1首先要選定項目，洽談合同或協議;也可以是考察準備掛牌或已掛牌的項目;

　　5.2.1.2申請規劃要點的規劃意見書，(已掛牌項目不需要)向計委申報立項報告;

　　5.2.1.3計委函至規劃局，規劃局會簽反計委;

　　5.2.1.4計委下立項批復，要求進行可行性研究;

　　5.2.1.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉立項;

　　5.2.2規

　　劃手續主要包括用地規劃許可證和工程規劃許可證;

　　5.2.2.1用地規劃許可證

　　a)項目立項后應及時申報項目可行性研究報告，經建委和規委審核會簽;

　　b)進行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》;

　　c)進行整體的規劃設計，主要是總平面設計，層面、立面設計和重要剖面設計;

　　d)準備環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案;

　　e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準備《土地出讓轉讓合同》;

　　f)手續準備齊全向市規委申請用地規劃許可證;

　　5.2.2.1工程規劃許可證

　　a)準備人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等;

　　b)向市發改委和市建委申報年度開工計劃;此時要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價款;

　　c)進行全套建設施工圖設計，包括總平面設計，各層平面、各向立面設計、各層剖面設計和基礎平面、基礎剖面圖;

　　d)上報市規劃局進行施工圖審查。以上手續及其它手續(如立項、用地規劃等手續)準備齊全后，獲取工程規劃許可證;

　　5.2.3土地手續--國有土地使用證a)繳納土地出讓金，支付土地補償費;b)準備好公司執照、立項批復、建設用地規劃許可證、征地批復、出讓合同和出讓金、補償費繳款發票等手續，辦理國有土地使用證;

　　5.2.4工程手續--工程施工許可證a)準備建設用地規劃許可證、土地征(或相關證明)和施工圖審查通知書;標底制作;與中標的工程公司和監理公司簽訂合同;b)進行招投標工作，c)交納四源費、準備建設資金落實證明和人防施工圖備案回執等手續;d)到市建委辦理工程施工許可證;

　　5.2.5其他手續主要是在辦理以上主要證件需要準備和辦理的其他手續，如注冊公司手續、資質級別證明、審定方案通知單、環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案、人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等手續;

　　5.3項目開發手續流程標準時間指標(針對二級開發)

　　5.3.1立項手續標準時間指標

　　5.3.1.1如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉立項只需要1-2個工作日;

　　5.3.1.2非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續，獲取立項批復標準時間為45個工作日;

　　5.3.2規劃手續標準時間指標

　　5.3.2.1項目辦理用地規劃許可證所需標準時間為45個工作日，但是不包含辦理手續所需的總體設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.2.2項目辦理工程規劃許可證所需標準時間為30個工作日，但是不包含辦理手續所需的施工圖設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.3土地手續標準時間指標

　　5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規劃許可證后標準時間為20個工作日;

　　5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據項目資金安排和運營需要進行調整;

　　5.3.4工程手續標準時間指標

　　5.3.4.1項目施工圖審查標準時間為35個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行;

　　5.3.4.2項目招投標工作標準時間為30個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行

　　5.3.4.2辦理工程施工許可證標準時間為10個工作日;

　　5.3.5項目前期開發手續流程整體辦理標準時間應為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間;

　　5.4.項目前期開發手續流程監督部門

　　5.4.1項目的立項手續和土地手續的辦理主要由發展中心針對項目情況進行監督控制;

　　5.4.2項目的規劃手續和工程手續的辦理主要由發展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監督控制;

　　5.5項目開發手續流程監督方法

　　5.5.1項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發手續流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責任部門及責任人，上報發展中心審批;

　　5.5.2經發展中心審核通過的項目開發手續流程的辦理計劃，總部發展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監督小組;

　　5.5.3監督小組至少3人構成，其組員至少1個發展中心風險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設計人員;

　　5.5.4監督小組根據項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監督辦法，并進行監督控制;

　　6.6.1獎懲條例:

　　6.1.1超額完成指標獎勵辦法獎勵標準：能夠保證前期開發手續流程的各項質量下，以最短的時間獲取了各項開發手續，為項目操作節約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現金流和收益;

　　6.1.2獎勵金額：根據項目手續超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3獎勵申請和審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，工作達到獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書;

　　6.1.3.2獎勵申請書經項目公司部門經理和項目總經理簽字確認后，上報總部發展中心或總工辦，經審核合格，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.46.1.4.1獎勵的兌現獎勵采取資金方式兌現的，由集團財務部門向獎勵主體發放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

　　6.1.4.2團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心;

　　6.26.1.1未完成指標懲罰辦法懲罰標準：未能按時按質完成項目前期開發各項手續，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失;

　　6.1.2懲罰金額：根據項目手續未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3懲罰審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，為完成工作達到懲罰標準，總部發展中心或總工辦組成的監督小組下達懲罰通知單，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.4懲罰的兌現

　　6.1.4.1懲罰通知單經總經理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發展中心風險控制部和總工辦組成的監督小組下達相關部門執行;

　　7.注意事項:

　　7.

　　1此制度各項指標為標準開發流程和時間指標，各開發項目要根據項目實際情況隨時調整監督審核的指標。

　　8.本制度自發布之日起生效，由發展中心負責解釋。

　　附件:一級開發前期手續流程圖

　　附件:二級開發前期手續流程圖