隨著我國政府對房地產業實施一系列宏觀調控“組合拳”后,金融業門檻逐步加高,再加上土地招投標政策的實施,房地產公司的核心競爭力業已不再局限于產品本身,資本實力成為企業乃至整個行業健康發展的決定性力量。房地產業是資金密集型產業,高投入、高風險、高產出,房地產公司能否盡快建立健全多策略的房地產融資體系來獲得足夠的資金支持,已成為企業發展的瓶頸。
一、目前房地產公司融資策略概述
中國證券市場研究設計中心總干事王波明在20**年“新地產國際房地產金融”論壇開幕會議上指出,現在房地產公司需要尋找新的多元化融資策略,借鑒國際經驗和成熟的體制,通過其他融資策略,如利用外資、房地產信托、基金、保險資金、房地產抵押貸款的證券化等新的策略來融資。
目前政府實行的金融緊縮政策對房地產公司實施宏觀調控,加上銀行加強審查貸款風險的配套措施,使得房地產開發商向銀行貸款的融資策略縮小了,傳統的融資策略已經不能滿足房地產開發企業的需要。房地產公司貸款渠道少、企業間接融資的比重過大是當前房地產公司融資的一個顯著特點。多策略融資成為房地產公司生存、發展的必經之路。
二、房地產公司融資策略的優劣分析
(一)、銀行貸款融資策略
房地產業近些年的發展與銀行金融資本的支持是分不開的。隨著住房產業和住房金融的發展,市場競爭日趨激烈,一些違規信貸行為屢屢發生。為了防范信貸風險,20**年6月26日中華人民銀行發布《關于規范住房金融業務的通知》,要求各商業銀行嚴格審查住房開發貸款發放條件。日漸嚴格的企業貸款和個人房貸控制,抬高了房地產行業準入門檻,對“虛火”上升的房地產市場造成不小的影響。面對銀行這種只“添花”不“送炭”的做法,很多人都說,銀行與房地產公司的“蜜月期”結束了。
筆者認為,在未來的市場環境下,各家銀行會面臨越來越激烈的市場競爭,利潤空間會越來越小,銀行也存在信貸營銷的壓力。對房地產公司本身來說,如果在資信體系的建設和企業信譽度方面多加注意的話,銀行貸款仍可成為融資的主要來源。
(二)、合作開發融資策略
發展商尋找一家或幾家有經濟實力的企業進行合作開發,是一種分散和轉移籌資負擔的較好方法。合作開發的形式是多種多樣的,可以是兩家合作,也可以多家合作;可以長期合作,也可以就項目短期合作;可以是緊密型合作,也可是松散型合作。這種方法對于緩解發展商自身資金壓力、轉嫁風險大有益處。
(三)、預售房屋融資策略
房屋預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給投資置業者,由此獲得房屋預售款。開發商可將預售款及時投入建設項目。在房地產市場前景看好的情況下,投資置業人士及機構對預售樓花都會表現出極大的熱情。這是因為他們僅需先期支付少量的資金,就可以享受未來一段時間內房地產的增值收益。而對發展商來說,預售可以籌集到必要的建設資金,又可以將部分市場風險轉移給買家,雖可能會喪失一些未來利益,但相對于總體利益終究是微不足道的。我國政府對于開發商預售前的實際投資額均有一些規定,如規定開發商已投入超過總投資25%的投資,并已確定施工進度和竣工交付日期,方可預售。在我國某些地方,如上海,對于預售有更加嚴格的條件限制。
(四)、利用外資融資策略
房地產公司利用外資的方式可分為兩種,即利用國外直接投資和國外間接投資。直接投資,一般以成立合資或合作公司的方式。外商的投資構成外商資本金,故此方式實際上為第一種籌資策略。間接投資即利用外資貸款。間接利用外資一般不涉及企業所有權與控制權的喪失問題,但需要用外匯還本付息,除了一些國際性或政府間優惠貸款外,國外商業貸款利率一般都很高,故其風險較大。一般來說,除從事大型項目的開發外,中小型企業不宜采用此種策略。
(五)、信托融資策略
房地產信托,就是房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財的優勢和運用資金的豐富經驗,通過實施信托計劃,將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來,形成具有一定投資規模和實力的資金組合,然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目,為委托人獲取安全、穩定的收益。
信托獨具制度優勢,創新空間寬廣,并具有巨大的靈活性。相對銀行貸款而言,房地產信托融資策略不但可以降低房地產業整體的運營成本,節約財務費用,還有利于房地產資金的持續運用和公司的發展;信托在供給方法上也十分靈活,可以針對房地產公司本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產品。信托已成為房地產業融資的新熱點,成為與銀行并駕齊驅的融資模式。但是,信托行業受到銀監會的監管。銀監會已經開始限制信托對房地產貸款的支持。種種跡象表明,20**年以來房地產信托的迅猛勢頭以及由此產生的風險,已受到有關部門重視
,進入房地產行業的信托資金將受到一定影響。另外,信托資金的規模--尤其是集合式信托的規模,因為受到信托法的限制,有最多200份的限額。因此,每一個信托計劃一般籌集的資金規模在1億左右,與開發企業的需求存在一定差異。三、房地產公司融資的建議性策略
(一)、加強整合的集團化策略融資
隨著經濟全球化步伐的日益加快,市場競爭日趨激烈。培育實力雄厚、競爭力強的房地產公司艦隊已迫在眉睫。就房地產市場占有率而言,在市場化程度相對較高的上海,市場前十位開發商的市場占有率也只有23%,深圳還不到20%。
資產重組才是當前擴大現有房地產公司規模的唯一出路。具體實施時,既可以借助資本市場,也可以采用兼并現有中小企業的形式,實現規模效益;還可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合,擴大企業規模。
(二)、建立在優勢互補基礎上的聯合型融資策略
中小房地產開發企業容易實現的融資方法除銀行貸款外,還有兩種方法:第一是尋求與大公司合作,第二是尋求民間資金。值得一提的是,中小房地產公司如能充分展示企業形象與信譽,爭取房屋預售款,也不失為一個融資的好辦法。
(三)、在融資方式上力求創新
銀行融資雖然是我國房地產公司的主要融資策略,但由于房地產上市公司數量有限,資本市場不會成為房地產的主要融資陣地;信托雖然已經成為房地產融資的一個補充,但在短期內不可能成為主導的融資策略。在銀行門檻提高,上市比較困難的情況下,房地產公司需要新的融資方式。
(四)、加強對房地產金融相關法律法規的學習和研究
目前,中國的金融市場機制不夠規范和成熟,體制也不夠完善。房地產金融的創新離不開法律的保障,特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下,房地產公司對法制建設的重視具有更為重要的意義。房地產公司加強金融法律研究應從兩方面入手:一是盡快了解新出臺的相關法律法規;二是加強對現有的法律、法規的理解和靈活運用,例如:房地產證券化在國際上是房地產非常重要的融資手段之一,現在中國證券法對于房地產證券化的問題又沒有明確的規定,這就要求企業提前介入法規研究,以備在法規出臺時及時運用。此外,我國的《證券法》、《擔保法》、《保險法》等都存在不適應房地產金融發展與創新的條款,企業要研究這些法規可能發生的變化。
篇2：房地產融資策略的分析
隨著我國政府對房地產業實施一系列宏觀調控“組合拳”后,金融業門檻逐步加高,再加上土地招投標政策的實施,房地產公司的核心競爭力業已不再局限于產品本身,資本實力成為企業乃至整個行業健康發展的決定性力量。房地產業是資金密集型產業,高投入、高風險、高產出,房地產公司能否盡快建立健全多策略的房地產融資體系來獲得足夠的資金支持,已成為企業發展的瓶頸。
一、目前房地產公司融資策略概述
中國證券市場研究設計中心總干事王波明在20**年“新地產國際房地產金融”論壇開幕會議上指出,現在房地產公司需要尋找新的多元化融資策略,借鑒國際經驗和成熟的體制,通過其他融資策略,如利用外資、房地產信托、基金、保險資金、房地產抵押貸款的證券化等新的策略來融資。
目前政府實行的金融緊縮政策對房地產公司實施宏觀調控,加上銀行加強審查貸款風險的配套措施,使得房地產開發商向銀行貸款的融資策略縮小了,傳統的融資策略已經不能滿足房地產開發企業的需要。房地產公司貸款渠道少、企業間接融資的比重過大是當前房地產公司融資的一個顯著特點。多策略融資成為房地產公司生存、發展的必經之路。
二、房地產公司融資策略的優劣分析
(一)、銀行貸款融資策略
房地產業近些年的發展與銀行金融資本的支持是分不開的。隨著住房產業和住房金融的發展,市場競爭日趨激烈,一些違規信貸行為屢屢發生。為了防范信貸風險,20**年6月26日中華人民銀行發布《關于規范住房金融業務的通知》,要求各商業銀行嚴格審查住房開發貸款發放條件。日漸嚴格的企業貸款和個人房貸控制,抬高了房地產行業準入門檻,對“虛火”上升的房地產市場造成不小的影響。面對銀行這種只“添花”不“送炭”的做法,很多人都說,銀行與房地產公司的“蜜月期”結束了。
筆者認為,在未來的市場環境下,各家銀行會面臨越來越激烈的市場競爭,利潤空間會越來越小,銀行也存在信貸營銷的壓力。對房地產公司本身來說,如果在資信體系的建設和企業信譽度方面多加注意的話,銀行貸款仍可成為融資的主要來源。
(二)、合作開發融資策略
發展商尋找一家或幾家有經濟實力的企業進行合作開發,是一種分散和轉移籌資負擔的較好方法。合作開發的形式是多種多樣的,可以是兩家合作,也可以多家合作;可以長期合作,也可以就項目短期合作;可以是緊密型合作,也可是松散型合作。這種方法對于緩解發展商自身資金壓力、轉嫁風險大有益處。
(三)、預售房屋融資策略
房屋預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給投資置業者,由此獲得房屋預售款。開發商可將預售款及時投入建設項目。在房地產市場前景看好的情況下,投資置業人士及機構對預售樓花都會表現出極大的熱情。這是因為他們僅需先期支付少量的資金,就可以享受未來一段時間內房地產的增值收益。而對發展商來說,預售可以籌集到必要的建設資金,又可以將部分市場風險轉移給買家,雖可能會喪失一些未來利益,但相對于總體利益終究是微不足道的。我國政府對于開發商預售前的實際投資額均有一些規定,如規定開發商已投入超過總投資25%的投資,并已確定施工進度和竣工交付日期,方可預售。在我國某些地方,如上海,對于預售有更加嚴格的條件限制。
(四)、利用外資融資策略
房地產公司利用外資的方式可分為兩種,即利用國外直接投資和國外間接投資。直接投資,一般以成立合資或合作公司的方式。外商的投資構成外商資本金,故此方式實際上為第一種籌資策略。間接投資即利用外資貸款。間接利用外資一般不涉及企業所有權與控制權的喪失問題,但需要用外匯還本付息,除了一些國際性或政府間優惠貸款外,國外商業貸款利率一般都很高,故其風險較大。一般來說,除從事大型項目的開發外,中小型企業不宜采用此種策略。(五)、信托融資策略
房地產信托,就是房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財的優勢和運用資金的豐富經驗,通過實施信托計劃,將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來,形成具有一定投資規模和實力的資金組合,然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目,為委托人獲取安全、穩定的收益。
信托獨具制度優勢,創新空間寬廣,并具有巨大的靈活性。相對銀行貸款而言,房地產信托融資策略不但可以降低房地產業整體的運營成本,節約財務費用,還有利于房地產資金的持續運用和公司的發展;信托在供給方法上也十分靈活,可以針對房地產公司本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產品。信托已成為房地產業融資的新熱點,成為與銀行并駕齊驅的融資模式。但是,信托行業受到銀監會的監管。銀監會已經開始限制信托對房地產貸款的支持。種種跡象表明,20**年以來房地產信托的迅猛勢頭以及由此產生的風險,已受到有關部門重視,進入房地產行業的信托資金將受到一定影響。另外,信托資金的規模--尤其是集合式信托的規模,因為受到信托法的限制,有最多200份的限額。因此,每一個信托計劃一般籌集的資金規模在1億左右,與開發企業的需求存在一定差異。
三、房地產公司融資的建議性策略
(一)、加強整合的集團化策略融資
隨著經濟全球化步伐的日益加快,市場競爭日趨激烈。培育實力雄厚、競爭力強的房地產公司艦隊已迫在眉睫。就房地產市場占有率而言,在市場化程度相對較高的上海,市場前十位開發商的市場占有率也只有23%,深圳還不到20%。
資產重組才是當前擴大現有房地產公司規模的唯一出路。具體實施時,既可以借助資本市場,也可以采用兼并現有中小企業的形式,實現規模效益;還可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合,擴大企業規模。
(二)、建立在優勢互補基礎上的聯合型融資策略
中小房地產開發企業容易實現的融資方法除銀行貸款外,還有兩種方法:第一是尋求與大公司合作,第二是尋求民間資金。值得一提的是,中小房地產公司如能充分展示企業形象與信譽,爭取房屋預售款,也不失為一個融資的好辦法。
(三)、在融資方式上力求創新
銀行融資雖然是我國房地產公司的主要融資策略,但由于房地產上市公司數量有限,資本市場不會成為房地產的主要融資陣地;信托雖然已經成為房地產融資的一個補充,但在短期內不可能成為主導的融資策略。在銀行門檻提高,上市比較困難的情況下,房地產公司需要新的融資方式。
(四)、加強對房地產金融相關法律法規的學習和研究
目前,中國的金融市場機制不夠規范和成熟,體制也不夠完善。房地產金融的創新離不開法律的保障,特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下,房地產公司對法制建設的重視具有更為重要的意義。房地產公司加強金融法律研究應從兩方面入手:一是盡快了解新出臺的相關法律法規;二是加強對現有的法律、法規的理解和靈活運用,例如:房地產證券化在國際上是房地產非常重要的融資手段之一,現在中國證券法對于房地產證券化的問題又沒有明確的規定,這就要求企業提前介入法規研究,以備在法規出臺時及時運用。此外,我國的《證券法》、《擔保法》、《保險法》等都存在不適應房地產金融發展與創新的條款,企業要研究這些法規可能發生的變化。