房企的融資渠道及如何防范資金鏈斷裂

近些日子，房地產(chǎn)商們可能有些寢食難安了。首付提高、利率再漲、銀行信貸緊縮、外限令實(shí)施、清查囤地囤房、限期開發(fā)、加大土地供應(yīng)、征收房屋稅收……眾多的調(diào)控組合拳如此密集地針對一個行業(yè)推出，不僅是在中國，哪怕是在全世界也是史無前例的。拐點(diǎn)、降價、打折、促銷、觀望……一些對房地產(chǎn)極為不利的術(shù)語開始全國彌漫。從20**年順馳神話的終結(jié)，到去年美國地產(chǎn)龍頭PHM凈虧損23億美元，股價腰斬42%，我們隱約感覺到，“山雨欲來風(fēng)滿樓”了。究竟是哪個環(huán)節(jié)出了紕漏，以致曾經(jīng)風(fēng)光無限的房地產(chǎn)業(yè)變得有些岌岌可危了？

厄運(yùn)的導(dǎo)火線源于資金鏈出現(xiàn)了裂痕，甚或是斷裂。

我們知道，資金鏈?zhǔn)且粋€企業(yè)生存的根本，若是這個鏈條斷了，就仿若人的血液停止了循環(huán)，勢必是要危及生命的。若資金鏈僅是出現(xiàn)了裂痕，我們尚有補(bǔ)救的措施。所謂對癥下藥，要醫(yī)治或根治房地產(chǎn)業(yè)的病瘤，我們首先要通透房地產(chǎn)業(yè)資金鏈的結(jié)構(gòu)。中國指數(shù)研究院分析師為此歸納了房地產(chǎn)資金鏈的一個運(yùn)作結(jié)構(gòu)，如圖1所示。

圖1房地產(chǎn)資金鏈運(yùn)作結(jié)構(gòu)圖

從圖1我們可以看到，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈分三個階段：前期置地階段、開發(fā)樓盤階段、樓盤形成銷售階段。而在前期置地階段和開發(fā)樓盤階段，是需要大量資金投入的，這些資金主要來源有：房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、銀行貸款、股票、基金、信托、債券、海外資金、民間資本等。在這三個階段，所消耗的開支主要有以下幾個方面：土地費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、宣傳費(fèi)用和經(jīng)營費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)的收入利潤來源于房屋的銷售收入和出租租金。只有當(dāng)一個企業(yè)的開支平衡了，它才會生存下去，而企業(yè)的壯大，則是需要收入大于支出才行。若是前期的開發(fā)沒有充足的資金支援，那么后面的進(jìn)程勢必?zé)o法展開，這也會導(dǎo)致一個企業(yè)的倒塌。

首先，我們來看看資金來源。

自有資金：過去許多房地產(chǎn)業(yè)只需付15%的土地款，再加上50%甚至全額的墊資和預(yù)售，可能只需30%左右的銀行資金就可以完成一個項(xiàng)目的操作，可謂是“空手套白狼”。但是在當(dāng)前的新政下，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)必須有35%的自有資金做保障才允許啟動，否則，銀行是不會貸款給他們的。這就使得房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻大大提高，不是隨便哪個皮包公司就可以介入的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金必須充足才行，必須給自己留有充裕的后備資金（起碼要達(dá)35%以上），否則后續(xù)項(xiàng)目無法開展。

銀行貸款：這種資金來源需要支付一定的資金使用成本，即貸款利息，而國家的貸款利息是芝麻開花節(jié)節(jié)高，僅20**年，就一共加息了8次。而且，即使在越來越高的貸款利息下，銀行也不是任何開發(fā)商都要借貸的。隨著存款準(zhǔn)備金額的再次提高，銀行可以拿出來放貸的資金也越來越少，因此，銀行在審核貸款時要求也日益嚴(yán)格。

股票：也就是股權(quán)融資，主要適用于打算上市或已經(jīng)上市的企業(yè)，可以通過發(fā)售股票或股票增發(fā)的方式，為新投資項(xiàng)目籌集資金。但對于剛開始房地產(chǎn)投資或操作經(jīng)歷很短的開發(fā)商，股票融資的難度比較大。此方法只適合口碑好的大企業(yè)，不宜普及推廣。重慶的龍頭地產(chǎn)龍湖最近正在為上市作積極準(zhǔn)備，比如引進(jìn)戰(zhàn)略投資者、人事儲備等一直都在有條不紊地進(jìn)行，而多方面的報道顯示，龍湖地產(chǎn)有望今年登陸香港。無獨(dú)有偶，重慶另一知名地產(chǎn)企業(yè)金科也預(yù)計今年年底或明年年初登陸中國A股。

基金：主要是通過私募基金獲得。現(xiàn)在不少地產(chǎn)公司都通過私募基金融資，特別是一些規(guī)模小、實(shí)力弱的地產(chǎn)公司，想從銀行那里貸到錢比登喜瑪拉雅山還要難。不過此方法付出的借款利息比銀行又高了些許。

信托：房地產(chǎn)信托投資是一種較新的金融工具，已經(jīng)在我國一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了嘗試，譬如“新上海國際大廈資金信托項(xiàng)目”、“哈爾濱愛建新城投資信托項(xiàng)目”等。通過房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)可以從信托投資公司獲得信托貸款。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本，節(jié)約財務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。20**年12月28日，龍湖地產(chǎn)掌門人吳亞軍女士宣布，“龍湖·西城天街資金信托計劃”共成功募得為期3年的信托資金3.0576億元，這是國家“212”號文件后重慶第一個通過銀監(jiān)局備案審批的房地產(chǎn)信托。

債券：與

發(fā)行公司股票不同，發(fā)行公司債券屬于企業(yè)外來資金。公司債券又稱企業(yè)債券，是指股份公司為籌集資金而發(fā)行的債務(wù)憑證。由于企業(yè)債券風(fēng)險較政府債券風(fēng)險大，因此其利率一般要高于政府債券利率，資金成本較銀行貸款高。如北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司于1992年9月發(fā)行了2900萬元、利率為10.1%、期限為3.5年的債券。

海外資金：受到利益的驅(qū)使，眾多海外資金都紛紛將目光轉(zhuǎn)向了中國，如雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、美國凱雷、荷蘭Rodamco、華平基金、新加坡騰飛集團(tuán)、嘉德集團(tuán)、CBL（美國房地產(chǎn)投資信托零售商）、南豐集團(tuán)等。摩根士丹利房地產(chǎn)基金曾先后參與投資了上海復(fù)地、順馳中國以及金地集團(tuán)等一系列知名地產(chǎn)公司。但是，在“限外令”推出后，海外資金的道路已經(jīng)不再那么順暢，不過，這些政策根本不能阻止外資進(jìn)入中國的步伐，尤其是在人民幣升值的情況下，他們當(dāng)然想借助房地產(chǎn)的高額回報，撈一筆就走。不過，他們走后可能留給我們的是一筆爛攤子。

民間資本：據(jù)悉，許多中小房地產(chǎn)商都找過山西的煤炭老板和溫州的老總們借貸。但是這種操作模式不是很正規(guī)，容易引起法律糾紛，此方法不宜提倡。

另外，融資渠道還有地下錢莊、與國有大企業(yè)合作等。地下錢莊的利息特別高，有的甚至達(dá)30%以上。這種方法非常危險，因?yàn)榈叵洛X莊的人通常都是不好惹的，一旦欠款不能及時還上，就容易出事。盡管此方式很不安全，但是一些中小企業(yè)為了不讓自己的資金鏈斷裂，有時候也會鋌而走險。

幾種主要資金融資方式的具體內(nèi)容對比如表1所示。

了解了資金鏈的結(jié)構(gòu)，就等于找到了問題的癥結(jié)。只要房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上多開門路，未雨綢繆，那么，就很難出現(xiàn)斷炊的情況。以下是中國指數(shù)研究院分析師建議地產(chǎn)商及時防范資金鏈斷裂而應(yīng)采取的措施。

一、擴(kuò)大融資渠道

以前，地產(chǎn)商的主要融資渠道是銀行貸款，其中銀行貸款占到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資資金的70%以上，更有一些實(shí)力弱小的企業(yè)，通過各種變通的辦法，使得實(shí)際銀行貸款占總投資額的90%以上。這種單一的融資渠道非常危險，一旦銀行的路子被堵死，他們就只好坐以待斃了。重慶渝能產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在著力打造系統(tǒng)資金鏈方面就有多種融資渠道。一是加強(qiáng)資本運(yùn)作，積極研究上市的運(yùn)作方式，實(shí)現(xiàn)直接融資。二是引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，促進(jìn)資本多元化。三是加強(qiáng)資金、資產(chǎn)監(jiān)管，提高現(xiàn)金流量;加強(qiáng)帳款回收，縮短現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期;認(rèn)真研究存貨合理量，加快產(chǎn)品銷售速度。

二、提高現(xiàn)金流

萬通地產(chǎn)20**年業(yè)績不錯，目前公司賬面上有8個多億的現(xiàn)金，公司預(yù)收款達(dá)到了32億左右。20**年3月10日，萬通地產(chǎn)董事長馮侖表示，萬通地產(chǎn)對近20年的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告都進(jìn)行過研究，發(fā)現(xiàn)土地儲備量從來都不是公司發(fā)展的最大保障，很多公司在行業(yè)繁榮的時候擁有大量土地儲備，等經(jīng)過一個周期之后，公司就扛不下去了。只有把握好節(jié)奏的公司才能長存。萬通在前幾年日子紅火的時候，就居安思危，已經(jīng)考慮到了以后的困難并作好了準(zhǔn)備。潘石屹也稱，他們公司的自有資金占到30%，其他70%基本上都是預(yù)售收入，他們公司目前持有150億人民幣的現(xiàn)金。

三、打造品牌，保持良好的信譽(yù)

重慶長安地產(chǎn)的高層表示，長安在各家銀行的信用是非常好的，供給額度充足，銀行就算調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款，也主要是針對一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，長安是不會感覺到錢緊的。可見，品牌和信譽(yù)也是金錢啊。

四、減少負(fù)債，量體裁衣，不要盲目擴(kuò)張

目前很多開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率都在100%以上，一旦市場出現(xiàn)大規(guī)模的動蕩，一些開發(fā)商將“一夜回到解放前”。相比之下，香港實(shí)力最強(qiáng)、最悠久，經(jīng)歷過多次金融風(fēng)暴依然存在的房地產(chǎn)公司如和記黃埔、新鴻基等其資產(chǎn)負(fù)債率基本維持在30%～50%之間，抗風(fēng)險能力極強(qiáng)。地產(chǎn)商要有多大能力

做多大事，不要急于擴(kuò)張而讓自己陷于資金周轉(zhuǎn)不過來的窘境。

五、縮短周期，降價打折，推進(jìn)促銷，加速資金回籠

有的開發(fā)商，為了追求高額的利潤，把房價抬得過高，致使銷售周期延長。若資金不能迅速回籠，你的企業(yè)下一步是否還能支撐都是個問題，更別奢望什么高額利潤了。只有活著，才能戰(zhàn)斗，不要讓自己看著明明面包已經(jīng)來了而自己已無力去接。重慶奧林匹克花園紅城在今年3月8日宣布，每套房優(yōu)惠達(dá)38000元，這恐怕是迄今為止重慶最大手筆的優(yōu)惠活動了。另外，重慶華宇地產(chǎn)日前宣布購買華宇的房子若是不滿意可以無條件退房，這就給了消費(fèi)者足夠信心，相信華宇的樓盤質(zhì)量好、性價比高，不怕你退，就怕你退了后悔。

六、控制成本，節(jié)約開支

有的開發(fā)商，只管項(xiàng)目拿到手，也不管這個項(xiàng)目做下來是否有利潤。如一些幾十億的地皮，開發(fā)商競價時眼睛都不眨一下就一舉拿下。而另外一些不必要的費(fèi)用，如為了拿地而給一些政府官員行賄的錢，該省則省。所謂開源節(jié)流，無論是開發(fā)成本，還是經(jīng)營管理費(fèi)用，都要精打細(xì)算。中國有句話說得好，“吃不窮，穿不窮，不會算計就會窮”。

七、減少房屋和土地的空置，不要捂盤

其實(shí)，閑置的土地和空置的房屋本身就是很大的一筆資金，若不讓這些資金流動起來，就等于把錢埋在地下。錢埋在地下能開花結(jié)果嗎？況且，國家政策也規(guī)定，土地閑置兩年就會被政府收回。本來打著“奇貨可居”的如意算盤，到時候可能變?yōu)橹窕@打水。

八、忍痛割愛，顧全大局

如果一些項(xiàng)目實(shí)在不好，或者利潤不大，該割的割，該舍的舍，不要因小失大，或者為顧及顏面而勉強(qiáng)支撐。有時候，坦承自己在某方面的戰(zhàn)略失誤也是一種成功。

九、合作開發(fā)，雙贏互利

如果開發(fā)商單獨(dú)開發(fā)一個項(xiàng)目缺乏所需的自有資金，可以尋找合資伙伴。當(dāng)然，有些開發(fā)商即使有充足的自有資金，也不想全部投入，合作開發(fā)可以相應(yīng)地減少風(fēng)險，而且還可以將其有限的自有資金投入到多個項(xiàng)目的開發(fā)中。比如有土地?zé)o資金的企業(yè)可以找一些自有資金比較充裕的企業(yè)合作開發(fā)，將土地使用權(quán)作為權(quán)益投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方形成合作關(guān)系，以各自投入的比例分享利潤。在金融緊縮時期，這將是一種比較常見的融資方式。

十、商業(yè)模式、競爭策略創(chuàng)新

不要“人云亦云”，你開發(fā)商業(yè)住宅，我也開發(fā)商業(yè)住宅，其實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、寫字樓等的開發(fā)利潤也很高，為什么一定要跟風(fēng)呢？即使開發(fā)同一品種，模式和銷售方式上也要推陳出新，別具特色，否則也會降低競爭力。比如南方東銀置地專為都市一族量身訂做的“一米陽光”在20**年11月推出的時候就極受歡迎，目前已成為重慶的青年小戶標(biāo)竿。“一米陽光”是重慶首個懸空建筑，首創(chuàng)炫彩立面設(shè)計，樓盤外立面采用了彩鋁板結(jié)構(gòu)設(shè)計，樓盤時尚、炫酷又極富個性，還具有隔熱、降噪的功能，在彰顯年輕人個性和時尚的同時也為城市景觀作出了貢獻(xiàn)。“一米陽光”還擁有攀巖墻、 特色的立體景觀、瀑布等，讓業(yè)主可享受生活的快樂。此外，“一米陽光”還花巨資邀請了象征時尚與健康的明星孫儷作為其形象代言人。

總的來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)之所以會步入今天的困境，主要還是因?yàn)樗麄儧]有意識到模式標(biāo)準(zhǔn)化對企業(yè)未來發(fā)展的重要性，以致于在開發(fā)流程和資金使用過程中沒有采取事前控制、預(yù)測風(fēng)險和控制風(fēng)險的措施。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積建立一套適合自己的標(biāo)準(zhǔn)化道路，盡量讓自己的開發(fā)流程和資金管理模式化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，提高效率、降低成本、增強(qiáng)企業(yè)競爭力，這才是長遠(yuǎn)之計。

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篇2：我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

　　我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀的分析

　　我國房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。近些年，國家金融宏觀調(diào)控，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下，我國房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題。

　　近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少GDP。過去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。

　　一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

　　1．銀行貸款

　　目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進(jìn)而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自20**年的“121號文”開始，20**年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、20**年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是20**年國家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

　　2．房地產(chǎn)信托

　　房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。

　　緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等。現(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達(dá)到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。

　　20**年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財產(chǎn))信托投資計劃(以下簡稱房地產(chǎn)信托)，實(shí)際募集資金總計115.866億兀，平均每個房地產(chǎn)信托募集1.18億兀，與20**年相比總額增長93. 4%。

　　不過，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠(yuǎn)來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道，是對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補(bǔ)充，這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。

　　3．上市融資

　　上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

　　更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。20**年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0. 5% 。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬余家，而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)20**年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

　　4．海外房產(chǎn)基金

　　據(jù)初步統(tǒng)計目前進(jìn)入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開發(fā)。截至20**年1-11月份累計統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。

　　但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙。

　　另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，20**年和20**年間國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運(yùn)作困難重重。

　　5．債券融資

　　房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準(zhǔn)確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動，發(fā)行條件較原來寬松很多。《試點(diǎn)辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。

　　二、發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議

　　1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系

　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。

　　2．加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

　　房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。20**年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必

然會成長起來。

　　3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

　　國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

　　總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難，房地產(chǎn)金融市場中融資中介機(jī)構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國家在加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理的同時，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，采用多種融資途徑方法。

　　參考文獻(xiàn)

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