P酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)算書面解析實(shí)例
一、市場(chǎng)分析
1.20**年**市旅游市場(chǎng)情況及統(tǒng)計(jì)
**市集歷史文化與現(xiàn)代工程、自然風(fēng)光與人文景觀為一體，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。城區(qū)人口約140萬，20**年全市共接待海內(nèi)外游客1034.1萬人次，07年旅游總收入72.33億元。同比分別增長(zhǎng)11.1%、12.1%，旅游業(yè)總收入相當(dāng)于全市GDP的8.8%。
20**年，全市入境旅游繼續(xù)快速增長(zhǎng)，全年接待入境游客340521人次，同比增長(zhǎng)17.5%，其中外國(guó)人292736人次，同比增長(zhǎng)20.4%；臺(tái)灣同胞12803人次，同比下降24.2%；澳門同胞3398人次, 同比增長(zhǎng)24.7%；香港同胞31584人次，同比增長(zhǎng)17.1%；接待入境游客390002人/天，同比增長(zhǎng)20.9%。
20**年全國(guó)入境游客花費(fèi)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，入境游客在*人均天花費(fèi)為157.52美元，同比下降8.7%。其中外國(guó)人為167.82美元，香港同胞為129.15美元，澳門同胞為135.12美元，臺(tái)灣同胞為114.25美元。入境游客在宜平均停留1.15天，同比增加0.04天。按照入境游客在宜人均天花費(fèi)測(cè)算,全年旅游創(chuàng)匯6315.4萬美元，同比增長(zhǎng)18.7%。
20**年春節(jié)、“五一”、“十一”三個(gè)黃金周，全市共接待中外游客173.78萬人次，旅游總收入5.74億元，同比分別增長(zhǎng)12.2%、16.2%，其中春節(jié)黃金周接待海內(nèi)外游客22.84萬人次，旅游收入7810萬元；同比分別增長(zhǎng)13.7%、14.5%；“五一”黃金周接待游客79.78萬人次，旅游收入2.57億元；同比分別增長(zhǎng)12.5%、10.1%。 “十一”黃金周接待海內(nèi)外游客71.16萬人次,旅游總收入2.39億元，同比增長(zhǎng)9.2%、14.8%。
20**年**市星級(jí)飯店呈現(xiàn)出租率下降、平均房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)。全市63家星級(jí)飯店平均客房出租率為59.2%，同比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中四星級(jí)飯店為55%，同比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)；三星級(jí)飯店為62.9%，同比同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；星級(jí)飯店平均房?jī)r(jià)為166.92元/間天，同比增長(zhǎng)了9.22元，其中四星級(jí)飯店為246.67元/間天，同比增長(zhǎng)了5.37元；三星級(jí)飯店為140.81元/間天，同比增加了5.71元 。
**市現(xiàn)有星級(jí)飯店63家，其中四星級(jí)：***酒店、***酒店、**國(guó)際大酒店、**酒店、***酒店、***酒店；在建設(shè)中的五星級(jí)：***大酒店、***大酒店、***大酒店；四星級(jí)平均房?jī)r(jià)為246.67元,平均出租率為55% 。
2.目前競(jìng)爭(zhēng)酒店經(jīng)營(yíng)情況如下：
客房房?jī)r(jià)對(duì)比表：(千元)
酒店名稱 房間數(shù) 可供出租房金 出租率 平均房?jī)r(jià) 房數(shù) 房數(shù) 收入 %
****大酒店
******飯店
****大酒店
******酒店
******酒店
******酒店
餐飲經(jīng)營(yíng)情況對(duì)比表
酒店名稱 餐位數(shù) 人均消費(fèi) 餐廳數(shù)量 綜合毛利率%
****大酒店 550 75元 3 64%
*****飯店 1200 60元 4 45%
****大酒店 1000 48元 8 48%
*****酒店 200 60元 4 50%
*****酒店 900 58元 5 43%
綜合以上分析****國(guó)際大酒店20**年客房平均房?jī)r(jià)定為***元，出租率為55%，客房收入****萬元，餐飲收入****萬元；第二年平均房?jī)r(jià)定為***元，出租率為60%,客房收入****萬元，餐飲收入****萬元；第三年平均房?jī)r(jià)定位***元，出租率為65%,客房收入****萬元，餐飲收入****萬元。
二、09年酒店損益情況預(yù)測(cè)
1、20**年損益情況
綜合以上市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，酒店計(jì)劃財(cái)務(wù)部按收入與費(fèi)用配比的原則，推測(cè)20**年****國(guó)際大酒店的經(jīng)營(yíng)預(yù)算目標(biāo)：
營(yíng)業(yè)收入預(yù)算匯總表
項(xiàng)目 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計(jì)
客房
餐飲
小計(jì)
商場(chǎng)
商務(wù)中心
健身中心
美容中心
停車費(fèi)
客房酒吧
其他
小計(jì)
市內(nèi)電話
寬帶
洗衣
商務(wù)用車
小計(jì)
*****
小計(jì)
租賃收入
其他
小計(jì)
收入合計(jì)
長(zhǎng)途電話
代墊
其他
客房總數(shù)
修理房
可供房
出租房
可供房出租率
平均房?jī)r(jià)
REVPAR
免費(fèi)/內(nèi)部用房
凈出租房
住店客人數(shù)
就餐人數(shù)
人均消費(fèi)
招待消費(fèi)
全年預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入 *千元
其中客房收入*千元占全年收入的 66.48%
餐飲收入*千元占全年收入的 30.47%
其他收入*千元占全年收入的3.05%
全年預(yù)測(cè)成本*千元占全年收入的 10.47%
其中食品成本*千元食品成本率40%
酒水成本*千元酒水成本率20%
全年預(yù)測(cè)費(fèi)用*千元占全年收入的 87.31%
其中全年能源消耗*千元占全年收入的 30.90%
全年宣傳廣告費(fèi) *千元占全年收入的1.62%
人工成本*千元占全年收入的 32.87%
裝飾維修*千元占全年收入的0.30%
物料低值*千元占全年收入的5.26%
財(cái)務(wù)管理費(fèi)用*千元占全年收入的3.35%
交際應(yīng)酬費(fèi)*千元占全年收入的0.74%
營(yíng)業(yè)稅金*千元占全年收入的5.50%
其他費(fèi)用*千元占全年收入的4.98/%
基本管理費(fèi)*千元占全年收入的1.80%
全年預(yù)測(cè)GOP*千元占全年收入的2.22%
篇2：某物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)合同管理辦法
某物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)合同管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范廣州市**物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）經(jīng)營(yíng)合同管理，維護(hù)公司利益，特制定本辦法。
第二條 經(jīng)營(yíng)合同是指由物業(yè)公司與其它單位或個(gè)人簽訂，并收取租金、合作酬金的各類經(jīng)營(yíng)性合同（包括《房屋租賃合同》、《商鋪?zhàn)赓U合同》、《車位租賃合同》、《千卉街市租賃協(xié)議》、《××合作協(xié)議》、《××承包合同》、《××施工合同》等）。
第三條 本辦法適用于物業(yè)公司簽訂的所有經(jīng)營(yíng)合同。
第二章 合同的分類
第四條 第一類：標(biāo)的物所有權(quán)屬為廣州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，委托物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的產(chǎn)業(yè)，并由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)外出租，收取租金而簽訂的合同。如《房屋租賃合同》、《商鋪?zhàn)赓U合同》、《車位租賃合同》、《千卉街市租賃協(xié)議》等。
第五條 第二類：由物業(yè)公司利用公共場(chǎng)地出租，并收取一定租金，而簽訂的合同。如《租場(chǎng)協(xié)議》。
第六條 第三類：物業(yè)公司與其它單位或個(gè)人簽訂的合作經(jīng)營(yíng)性合同。如《××合作協(xié)議》、《××承包合同》、《××施工合同》。
第七條 第四類：標(biāo)的物所有權(quán)屬為**花園業(yè)主，委托**地產(chǎn)出租、出售，由**地產(chǎn)收取中介費(fèi)，協(xié)助簽訂的合同。如《房屋買賣協(xié)議》、《房屋租賃合同》、《商鋪?zhàn)赓U合同》、《車位租賃合同》等。
第三章 考核辦法
第八條 公司所有經(jīng)營(yíng)合同均由立項(xiàng)部門經(jīng)理按照公司制定下發(fā)的《合同管理辦法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定負(fù)責(zé)起草，辦公室主任負(fù)責(zé)核稿，報(bào)公司總經(jīng)理審批后方可簽訂。否則，扣罰立項(xiàng)部門經(jīng)理、辦公室主任各100元。
第九條 在洽談、簽訂合同過程中，侵占公司利益，假公濟(jì)私，收取回扣、提成等好處費(fèi)；未進(jìn)行公開招投標(biāo)或招投標(biāo)過程中弄虛作假，造成標(biāo)的物招標(biāo)價(jià)格明顯不實(shí)，給予直接責(zé)任人除名或移送司法機(jī)關(guān)處理。
第十條 在洽談、簽訂合同時(shí)，因把關(guān)不嚴(yán)，造成合同內(nèi)容不全，條款不清、責(zé)任不明的，每處扣罰責(zé)任人200元，部門經(jīng)理100元，主管領(lǐng)導(dǎo)50元。
第十一條 在洽談、簽訂合同時(shí)，書寫錯(cuò)誤、字跡不清的，每處扣罰責(zé)任人10元；公司領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn)的，每處扣罰部門經(jīng)理30元。
第十二條 房屋與商鋪的出租價(jià)格一般以面積的大小、租金的高低，并參照周邊相鄰單位的平均價(jià)格，結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況評(píng)定后，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。未對(duì)房屋與商鋪的出租價(jià)格嚴(yán)格把關(guān)而造成損失的，扣罰合同洽談、簽訂責(zé)任人500元，部門經(jīng)理500元，主管領(lǐng)導(dǎo)300元。
第十三條 在簽訂《千卉街市租賃協(xié)議》時(shí)，須統(tǒng)一將千卉街市所有檔口公開招投標(biāo)，按最高投標(biāo)價(jià)格簽訂協(xié)議，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。否則，扣罰合同洽談、簽訂責(zé)任人100-300元，部門經(jīng)理100-300元，主管領(lǐng)導(dǎo)100元。
第十四條 公共場(chǎng)地的出租價(jià)格為50-60元/ m2/天，否則，扣罰合同洽談、簽訂責(zé)任人50元，部門經(jīng)理30元。
第十五條 各類租售業(yè)務(wù)的中介服務(wù)費(fèi)用須按《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收取。否則，扣罰當(dāng)值中介人員100元，部門主管50元，部門經(jīng)理30元。或個(gè)人相關(guān)證件等資料的真實(shí)合法有效性。否則，扣罰合同洽談、簽訂責(zé)任人30元，部門經(jīng)理20元。
第十六條 在簽訂合同時(shí)，洽談、簽訂責(zé)任人須核實(shí)對(duì)方單位《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》或個(gè)人相關(guān)證件等資料的真實(shí)合法有效性。否則，扣罰合同洽談、簽訂責(zé)任人30元，部門經(jīng)理20元。
第十七條 在洽談裝修、經(jīng)營(yíng)免租期限條款時(shí)，須按照**花園住戶手冊(cè)中《裝修管理規(guī)定》規(guī)定的裝修期限給予場(chǎng)地裝修施工或進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)免租期限。否則，在公司領(lǐng)導(dǎo)未批準(zhǔn)的情況下超期給予施工裝修或經(jīng)營(yíng)免租期限10天以內(nèi)（含第10天）的，扣罰合同洽談、簽訂責(zé)任人100元，10天以上30天以內(nèi)的，給予降工資一級(jí)，超期30天以上的給予開除處分。
第十八條 **地產(chǎn)當(dāng)值中介人員未明確知會(huì)交易雙方責(zé)任與義務(wù)，造成投訴或直接損失的，除賠償損失外，扣罰直接責(zé)任人50-300元；降工資一級(jí)至開除的處分，扣罰部門主管100-300元，部門經(jīng)理100-300元。
第十九條 各類合同簽訂蓋章生效后1個(gè)工作日內(nèi)由部門經(jīng)理送交集團(tuán)財(cái)務(wù)一分部備查。否則，扣罰部門經(jīng)理30元。
第二十條 合同洽談、簽訂責(zé)任人在合同簽約生效后1個(gè)工作日內(nèi)，報(bào)部門經(jīng)理簽發(fā)《內(nèi)部通啟》，送達(dá)保安部、工程部、服務(wù)中心，否則，扣罰責(zé)任人50元，部門經(jīng)理30元。
第二十一條 各類合同在履行過程中，保安部、工程部、服務(wù)中心等相關(guān)部門負(fù)協(xié)助、配合、監(jiān)督責(zé)任。否則，每項(xiàng)扣罰工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理、服務(wù)中心主任各100元。
第二十二條 各類合同在到期或履行過程中，出現(xiàn)的任何一方有違約或變更條款，由部門經(jīng)理負(fù)責(zé)續(xù)租、合同終止及解除、變更部分條款等事宜的洽談處理并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。否則，扣罰部門經(jīng)理100-300元，后果嚴(yán)重的，給予降職降級(jí)。
第二十三條 各類合同在履行過程中，由公司職能部門督導(dǎo)室、集團(tuán)財(cái)務(wù)一分部負(fù)責(zé)監(jiān)督與審查。因督導(dǎo)室督導(dǎo)不嚴(yán)，公司領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn)的，每次扣罰督導(dǎo)室相關(guān)督導(dǎo)員200元，督導(dǎo)室主任100元，主管領(lǐng)導(dǎo)50元。
第二十四條 各類合同簽訂部門經(jīng)理每月25日將各類合同簽訂考核情況報(bào)督導(dǎo)室復(fù)查。督導(dǎo)室每月不定期兩次對(duì)各類合同進(jìn)行抽查，將抽查考核結(jié)果與各類合同簽訂部門考核結(jié)果匯總后于當(dāng)月26日?qǐng)?bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)一分部實(shí)施。各類合同簽訂部門經(jīng)理不報(bào)或晚報(bào)的，每次扣罰50元，錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)的，每次扣罰100元，督導(dǎo)室主任不報(bào)或晚報(bào)的，每次扣罰50元，錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)的，每次扣罰100元。
第二十五條 以上的違規(guī)行為，連續(xù)發(fā)生兩次，當(dāng)事人加倍處罰；連續(xù)發(fā)生三次，作勸其離職處理。
第四章 附則
第二十六條 以上所扣款項(xiàng)均從當(dāng)月獎(jiǎng)勵(lì)工資中扣除，直至當(dāng)月獎(jiǎng)勵(lì)工資扣完為止。
第二十七條 本辦法自下發(fā)之日起執(zhí)行。
篇3：物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)方式另一種思考
物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)方式另一種思考
----別讓大象在茶杯里洗澡
“上古穴居而野處，后世圣人易之以宮室，上棟下宇，以待風(fēng)雨。”--《易傳》。從遠(yuǎn)古時(shí)代人們樸素的房屋居住條件發(fā)展到今天的各種智能化建筑。人類對(duì)于提高居住環(huán)境質(zhì)量和提升居住品質(zhì)，從未停止過探索、前進(jìn)的腳步。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步與發(fā)展，以及對(duì)居住生活質(zhì)量的需求，物業(yè)服務(wù)從無到有且持續(xù)成長(zhǎng)著，在而今，人們從未像現(xiàn)在這樣關(guān)注并重視著身邊物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，然而，現(xiàn)實(shí)中身邊物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀卻與人們的期望值有著很大的差距。例如：
1、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不健全，建設(shè)單位在設(shè)計(jì)、建設(shè)階段較少考慮建成后使用的節(jié)約、便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自身時(shí)間。或者搞些流行的智能化設(shè)備吸引買方。物業(yè)服務(wù)也很難進(jìn)行工程前期介入，各方并非完全處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中進(jìn)行交易；
2、服務(wù)觀念滯后，服務(wù)對(duì)象不明。只要設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常就是物業(yè)服務(wù)的全部?jī)?nèi)容，并沒有保護(hù)物業(yè)用戶的健康、舒適、效率；
3、技術(shù)含量不高，把維修看成是主要內(nèi)容，很少在設(shè)備運(yùn)行上效果、效率上下功夫。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特殊性（無技術(shù)性壟斷資源），導(dǎo)致行業(yè)門檻準(zhǔn)入太低，造成各地物業(yè)公司良莠不齊、魚龍混雜的充滿著市場(chǎng)。似非洲草原上豺狗群從獅子嘴邊掠走殘骨剩肉一樣爭(zhēng)食著房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)下游環(huán)節(jié)的利潤(rùn)，談起物業(yè)服務(wù)幾乎都是安保、保潔、維修“老三樣”。然而，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使所有的產(chǎn)品和服務(wù)隨著時(shí)間而逐漸淪為普通商品。當(dāng)某個(gè)產(chǎn)業(yè)的數(shù)量與產(chǎn)量快速翻了一番時(shí)，它對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)和服務(wù)的方式就有可能不再適合了，如果一個(gè)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方式正在發(fā)生迅速的變化，那么，這個(gè)產(chǎn)業(yè)在基本機(jī)構(gòu)上的變化實(shí)際就已經(jīng)降臨了。設(shè)想業(yè)主與實(shí)際業(yè)主的期望值不協(xié)調(diào)就是最突出的矛盾。然而，不協(xié)調(diào)是創(chuàng)新機(jī)遇的一個(gè)征兆。
物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)是服務(wù)。服務(wù)是一種商品，而商品價(jià)值包括三個(gè)方面：
1、已消耗的生產(chǎn)資料的價(jià)值（原材料、動(dòng)力、生產(chǎn)工具、運(yùn)輸工具）；
2、勞動(dòng)者為自己創(chuàng)造的價(jià)值；
3、勞動(dòng)者為社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值。
從馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)中“勞動(dòng)是價(jià)值的唯一源泉”的理論看，服務(wù)具有以下特點(diǎn)：
1、無形性；
2、服務(wù)的不可儲(chǔ)存性；
3、服務(wù)和消費(fèi)具有同時(shí)性；
4、差異性。
那么，由此可以看出要想提高獲利率就必須在商品價(jià)值上下功夫，即較低的生產(chǎn)成本，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和顧客價(jià)值最大化。現(xiàn)實(shí)中對(duì)于物業(yè)公司而言，人員的薪酬和福利占成本支出的很大一部分。隨著商品單位價(jià)值的提高和經(jīng)濟(jì)要素的增長(zhǎng)，人員的薪酬和福利只會(huì)持續(xù)提高。那么，得出的結(jié)論是，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格與成本沒有關(guān)系，價(jià)格來自于市場(chǎng)的承受能力。而目前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的價(jià)格一般都是政府定價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合。在這種情況下影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的因素包括供求狀況、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入等。收費(fèi)方式中酬金制相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，管理過程中服務(wù)成本損失發(fā)生的不確定性較低，而包干制則易受到服務(wù)成本、稅費(fèi)等的制約，以及服務(wù)費(fèi)用收繳率低的風(fēng)險(xiǎn)損失。
業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是業(yè)主行使自治權(quán)自我管理、自我服務(wù)的組織，業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益。并協(xié)調(diào)好相互之間的關(guān)系，那么，在這種情況下，我們可不可以采取另一種大膽的方式呢？園林綠化、保潔、家政服務(wù)、設(shè)備維修、房屋修繕、安保分別依法通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉決定選聘或解聘專業(yè)公司。業(yè)主自治機(jī)構(gòu)代表全體業(yè)主分別與他們簽訂
合同，明確雙方享有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)，通過合同來保證各項(xiàng)專業(yè)活動(dòng)的質(zhì)量。每位單個(gè)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)有交納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，費(fèi)用有業(yè)主自治機(jī)構(gòu)成員或執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)收取。并支付給另一方專業(yè)的服務(wù)公司。
然而，業(yè)主自治組織可能無力做好具體的物業(yè)服務(wù)工作，在現(xiàn)在社區(qū)發(fā)展中，物業(yè)服務(wù)的深度和廣度都已大大拓展，各種服務(wù)日趨復(fù)雜，其已形成一門專業(yè)、一門學(xué)科，對(duì)此專業(yè)性強(qiáng)，任務(wù)重的工作，業(yè)主自治組織不僅靠業(yè)余時(shí)間無法完成，而且不熟悉業(yè)務(wù)也往往會(huì)不盡人意。
業(yè)主自治管理是業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中占主導(dǎo)地位，但并不意味著業(yè)主應(yīng)該直接實(shí)施物業(yè)服務(wù)，具體的物業(yè)服務(wù)服務(wù)仍應(yīng)通過契約形式交由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實(shí)施。即在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)使所有權(quán)和管理權(quán)相分離，業(yè)主的管理應(yīng)是間接管理和監(jiān)督，直接的具體事務(wù)由物業(yè)企業(yè)進(jìn)行，具體有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)物業(yè)服務(wù)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)來負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理業(yè)主自治機(jī)構(gòu)聘用的各專業(yè)公司。可以制定幾套不同的管理模式和方案，交由業(yè)主大會(huì)討論，選擇其一，再有物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。而物業(yè)企業(yè)的管理人員工資則有業(yè)主自治機(jī)構(gòu)直接支付（按一定達(dá)標(biāo)考核辦法）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)起一個(gè)總調(diào)度和總負(fù)責(zé)的作用，一個(gè)或幾個(gè)人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以管理幾棟、幾百棟物業(yè)，專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)等于把管理服務(wù)搬上了流水線。形成零管理層局面，形成了最短的指揮鏈，減少戰(zhàn)略和計(jì)劃進(jìn)行溝通和執(zhí)行中的錯(cuò)誤。遇到問題就直接解決而不是推給直接負(fù)責(zé)人。這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會(huì)將精力集中在關(guān)注外部競(jìng)爭(zhēng)者、消費(fèi)者和社會(huì)變遷，而不是內(nèi)部行政事務(wù)，否則就容易陷入?yún)f(xié)議、表格和程序之中。用特別小組處理特別問題，解決后立即解散。主要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會(huì)形成群策群力局面，更好的投身到管理服務(wù)的進(jìn)步上去。更好的為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值。
物業(yè)服務(wù)具體工作的開展需要支付各種管理費(fèi)用，而管理費(fèi)用的來源是向全體業(yè)主征收，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的成員均來自于業(yè)主。如果他們來掌握資金運(yùn)作就存在一個(gè)權(quán)利的監(jiān)管和制約問題。僅靠業(yè)主的自律而沒有第三者監(jiān)督機(jī)制是無法真正保證全體業(yè)主的權(quán)利，必然導(dǎo)致業(yè)主之間的猜疑，權(quán)利糾紛和權(quán)責(zé)不明的問題，那么，可以在業(yè)主委員會(huì)外成立一個(gè)監(jiān)委會(huì)，專門負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行審查、監(jiān)督業(yè)委會(huì)和監(jiān)委會(huì)分別對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。各項(xiàng)費(fèi)用的支出還應(yīng)價(jià)目齊全、內(nèi)容真實(shí)、標(biāo)示醒目、字跡清晰在小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督，讓各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到共享性和普惠性，從而，真正提高業(yè)主的居住品質(zhì)。
現(xiàn)在，我們正處在向全面小康社會(huì)邁進(jìn)的較高水平的升級(jí)階段。城市居民生活開始步入小康，居民家庭消費(fèi)支出中，衣食等生存性消費(fèi)的比重已下降很大，恩格爾系數(shù)逐漸降至40%左右。在消費(fèi)升級(jí)的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也在加劇，選擇的增多使產(chǎn)品供應(yīng)不可能再是“雪中送炭”而需要“錦上添花”，對(duì)于物業(yè)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容中，“雪中送炭”需求很清楚--取暖御寒（安保、保潔、綠化、維修），滿足需求的方式也很清楚--提供取暖的材料（設(shè)立各部門，配備相關(guān)人員）。但是，如果要“錦上添花”，需求及滿足方式就比較復(fù)雜了，到底需要什么樣的“花”才能和“錦”搭配（提供洗衣熨衣、看護(hù)兒童、護(hù)理病人、通報(bào)天氣、金鑰匙管理等），這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要了解消費(fèi)者的確切需求很困難。
總的來說，在消費(fèi)升級(jí)時(shí)代，業(yè)主變得越來越“難以對(duì)付”了。只有以國(guó)際化的眼光看待產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以國(guó)際化的產(chǎn)品滿足國(guó)際化的業(yè)主，將優(yōu)化資源的配置于全球效益最大的地方，才能更好的洞察、預(yù)測(cè)設(shè)置創(chuàng)造需求的企業(yè)才能夠生存。對(duì)于物業(yè)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式而言，如果拘于一格，墨守成規(guī)，不以需求為前提，把大象放在茶杯里洗澡，結(jié)果，只會(huì)是悲劇性的后果。
或許是有待提升的服務(wù)意識(shí)；
或許是不太嫻熟的服務(wù)技巧；
或許是稍欠完善的專業(yè)知識(shí)；
或許是略有怠慢的消極態(tài)度；
或許是拘于一格的經(jīng)營(yíng)方式。
在未來的發(fā)展中，領(lǐng)跑與追隨、突破與淘汰、對(duì)決與妥協(xié)，在各物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間將會(huì)出現(xiàn)更明顯的角色分工和角色轉(zhuǎn)換。