從物業(yè)服務(wù)到物業(yè)經(jīng)營(yíng)

　　著社會(huì)分工的精細(xì)化，物業(yè)服務(wù)已成為一個(gè)專門的行業(yè)，而物業(yè)服務(wù)公司已成為一個(gè)獨(dú)特的企業(yè)。既然是企業(yè)，就應(yīng)該有企業(yè)的投入，產(chǎn)出和利潤(rùn)，否則企業(yè)就不能生存發(fā)展。

　　一、 管理物業(yè)的定位需要經(jīng)營(yíng)物業(yè)的介入

　　物業(yè)服務(wù)這一行業(yè)在北京已存在，發(fā)展好幾年了。但由于不少企業(yè)受國(guó)營(yíng)舊有體制影響，只認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是原有企業(yè)的附屬后勤部分，因而是花錢賠錢部門，這就導(dǎo)致了相當(dāng)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)或艱難經(jīng)營(yíng)，或伸手向母公司要補(bǔ)貼。更多的物業(yè)服務(wù)公司把自己的職責(zé)局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費(fèi)等一些花花草草的事物中。這些都僅是物業(yè)服務(wù)的外在形式。而不是它的真正內(nèi)涵。物業(yè)服務(wù)工作，不僅僅是通過(guò)衛(wèi)生、安保和維修等達(dá)到令居住者或使用者感覺安全舒適的目標(biāo)，其僅是管理的一部分內(nèi)容，或者說(shuō)是一小部分工作，它的更大的目標(biāo)，是要給你所服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目一個(gè)市場(chǎng)定位，并使它成為產(chǎn)生價(jià)值的一種存在，即可以用經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)衡量的升值產(chǎn)品。如果該物業(yè)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確的話，所有的物業(yè)服務(wù)工作都將事倍功半，不能充分提升該物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的升值又不能簡(jiǎn)單地依*房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等建筑因素，更需要后期物業(yè)項(xiàng)目的功能充分開發(fā)利用和服務(wù)的到位，從而吸引更多的需求居住和使用者。而物業(yè)項(xiàng)目的后期工作恰恰是物業(yè)服務(wù)公司大有可為的施展天地。

　　二、 物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)需求物業(yè)經(jīng)營(yíng)的開展

　　物業(yè)服務(wù)公司和房地產(chǎn)開發(fā)商屬兩種不同的業(yè)態(tài)：一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高投入高回報(bào)；另一個(gè)正好相反。有的開發(fā)商蓋樓僅僅是為賣掉，屬項(xiàng)目型；另一種是置業(yè)型，建樓不完全為賣，而主要為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。目前大多數(shù)開發(fā)商屬前者，快速進(jìn)入，輕松撤退，只要賣掉，萬(wàn)事大吉。既使是置業(yè)型的開發(fā)商，在前期籌備和初期經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)人員隊(duì)伍的準(zhǔn)備，也是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、小心害怕，擔(dān)心經(jīng)營(yíng)摸不清市場(chǎng)行情而賠損。從目前我們正在洽談的幾個(gè)項(xiàng)目上看，各個(gè)開發(fā)商都從不同側(cè)面向我們提出了希望我們進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，也要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，這樣就給物業(yè)服務(wù)公司提供了這樣一個(gè)可充分操作的天地。因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司的各項(xiàng)管理服務(wù)舉措一定是要為服務(wù)對(duì)象而進(jìn)行的。因?yàn)槲飿I(yè)項(xiàng)目不同，樓宇內(nèi)涵不同，客戶群也會(huì)不同，需求也不一樣，當(dāng)我們?cè)诓粩酀M足客戶需求時(shí)，管理、服務(wù)就會(huì)出新、并結(jié)果，相應(yīng)物業(yè)服務(wù)公司亦可在服務(wù)中獲得收益。

　　當(dāng)然，如何從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)，是需要認(rèn)真加以研究的。既不能因運(yùn)轉(zhuǎn)困難，全力搞其他經(jīng)營(yíng)，因而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項(xiàng)目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)項(xiàng)目中的大好資源白白浪費(fèi)。正確的做法是在一方面不斷提高物業(yè)服務(wù)服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利活動(dòng)。

　　三、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品

　　談到經(jīng)營(yíng)，讓人們必然聯(lián)系到商品，那么什么是物業(yè)商品呢?首先需要認(rèn)識(shí)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)提供給客戶的商品與其他的商品有很大的區(qū)別。主要有以下幾點(diǎn)：

　　(一)、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品是不能貯存起來(lái)等市場(chǎng)有了好價(jià)格才去銷售，而是必須抓緊時(shí)機(jī)當(dāng)即銷售。

　　(二)、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品是不能運(yùn)送的，它不可能從其他物業(yè)項(xiàng)目搬到本物業(yè)項(xiàng)目中，必須就地出售，顧客只能在本物業(yè)項(xiàng)目中享用。

　　(三)、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品受有限制，它是定量、定時(shí)的。

　　(四)、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品恰恰相同于管理物業(yè)的基本任務(wù)，那就是提供給客戶的是服務(wù)，其需要通過(guò)項(xiàng)目部各部門、各個(gè)員工來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

　　商品對(duì)消費(fèi)者具有吸引力，就有市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品實(shí)際上是一種款待，款待客人的成功之道是滿足客人的需要，只有做到能滿足客人的需要，客戶才愿意花錢來(lái)購(gòu)買。物業(yè)經(jīng)營(yíng)者必須根據(jù)客人的各種需求來(lái)制定自己的服務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，才能占有市場(chǎng)獲得收益。

　　四、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的資源分析及管理運(yùn)作

　　所謂經(jīng)營(yíng)管理，即策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制一個(gè)單位的資源，以求實(shí)現(xiàn)該單位的管理服務(wù)及經(jīng)營(yíng)的總目標(biāo)。所謂資源，在我們所操作的物業(yè)項(xiàng)目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；一是人力資源。物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。因?yàn)楦鱾€(gè)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面之廣、范圍之大，要求之高與其他行業(yè)有所不同。它生產(chǎn)的商品最終是人對(duì)人的工作，也就是服務(wù)，一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目一經(jīng)入駐，每天二十四小時(shí)，一年三百門十五天，時(shí)時(shí)刻刻都處在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，活動(dòng)中的人因性別、年齡、興趣、文化水準(zhǔn)、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，表現(xiàn)在對(duì)待客戶的態(tài)度，文化能力，工作效率等方面有所不同。要求他們每天、每時(shí)、每刻都一樣是困難的。因此，各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。

　　至于物業(yè)資源又可分為兩個(gè)部分，即固定資產(chǎn)資源與資金資源。 固定資產(chǎn)資源多指樓宇單位，機(jī)器設(shè)備、設(shè)施、家具、器具、布草、存貨以及周邊土地空?qǐng)黾爸翗琼斂罩形恢?廣告位置)等一切有形的物資。資金資源多指利潤(rùn)、流動(dòng)資金、折舊費(fèi)或開辦費(fèi)、預(yù)收款、應(yīng)付款等資金。這些資源一般來(lái)說(shuō)是相對(duì)穩(wěn)定的、固定的。但在不同的經(jīng)營(yíng)管理者的眼中，它又是不同的和較為活躍的東西。保守者視其為死水，無(wú)可施為，進(jìn)取者則視物業(yè)項(xiàng)目本身的三維空間甚至四維空間無(wú)所不可成為參與經(jīng)營(yíng)的資源，就在于怎么去認(rèn)識(shí)和理解它。

　　除了上述兩種資源外，物業(yè)公司的品牌，良好的信譽(yù)及形象，物業(yè)項(xiàng)目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營(yíng)客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時(shí)間等，也可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。

　　物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理者的目標(biāo)就是要通過(guò)利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù)，同時(shí)獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

　　物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理是一門科學(xué)，它是一個(gè)完整的、獨(dú)立管理體系，它既有別于傳統(tǒng)的飯店經(jīng)營(yíng)又有別于單純物業(yè)服務(wù)服務(wù)掙小錢。各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都有它自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，同時(shí)也有一定的規(guī)律性，只要經(jīng)營(yíng)管理者用心地研究它的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，掌握它的規(guī)律性，運(yùn)用有效的方法，實(shí)行科學(xué)的、有效的管理和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，是可以取得成功的。

　　管理經(jīng)營(yíng)物業(yè)大致有以下四個(gè)方面的基本管理運(yùn)作：

　　(1)、策劃。

　　策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實(shí)施方案來(lái)達(dá)到目標(biāo)。策劃的目的是要確定一個(gè)明確的行動(dòng)方向，避免盲目性，避免出差錯(cuò)，同時(shí)它又是檢查和衡量成績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　當(dāng)我們接手入駐一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，首先就要確定該物業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目，甲方的情況如何，項(xiàng)目?jī)?nèi)的客戶群體如何，整體的消費(fèi)、服務(wù)需求如何，并不是所有的物業(yè)項(xiàng)目都是千篇一律的，每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目都有自己特有的情況，特有的風(fēng)格、性格和專門氣氛。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容，就是要給所服務(wù)的對(duì)象一個(gè)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，并恰如其分的提供相應(yīng)服務(wù)，取得經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理策劃是指如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，就必須根據(jù)每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資源的優(yōu)缺點(diǎn)，甲方及業(yè)主的心態(tài)，將來(lái)的市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，制定可行性方案。制定的目標(biāo)不是輕易能實(shí)現(xiàn)的，但經(jīng)過(guò)努力是可以實(shí)現(xiàn)的。與之相伴隨的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制及相關(guān)費(fèi)用亦要一并考慮到總目標(biāo)的終結(jié)凈利潤(rùn)因素中，物業(yè)項(xiàng)目中的操盤手在制定目標(biāo)時(shí)可以做長(zhǎng)計(jì)劃，短安排，具體落實(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)。

　　(2)、組織

　　組織是指充分利用物業(yè)項(xiàng)目中一切可利用之資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)，每一個(gè)單獨(dú)的物業(yè)項(xiàng)目又是一個(gè)綜合性企業(yè)，它有一套完整的系統(tǒng)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)項(xiàng)目中各個(gè)職能單位，每項(xiàng)設(shè)備，每個(gè)員工在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。有一個(gè)嚴(yán)密的整體感，就象一部完整的機(jī)車，有節(jié)奏地、正常地、快速地向著目標(biāo)運(yùn)動(dòng)。

　　(3)、領(lǐng)導(dǎo)

　　領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對(duì)員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。在經(jīng)營(yíng)物業(yè)的項(xiàng)目中的領(lǐng)導(dǎo)的最有效的方法是實(shí)行逐級(jí)管理逐級(jí)負(fù)責(zé)制，一級(jí)管理一級(jí)，每級(jí)都有職有權(quán)，領(lǐng)導(dǎo)最好不要越級(jí)處理問(wèn)題，這樣做會(huì)帶來(lái)不少的弊病，既會(huì)影響下級(jí)的權(quán)威，容易造成領(lǐng)導(dǎo)上犯主觀主義和官僚主義的錯(cuò)誤，同時(shí)也會(huì)影響到下級(jí)的積極性，形成下級(jí)的依賴心理， 不敢大膽工作和處理問(wèn)題，造成管理上的許多弊端，不利于將工作管深、管細(xì)，也不利于培養(yǎng)人才和發(fā)現(xiàn)人才。

　　尤其在帶有經(jīng)營(yíng)物業(yè)的指標(biāo)任務(wù)時(shí)，更應(yīng)該根據(jù)任務(wù)指標(biāo)的可操系數(shù)，工作流向、投入與產(chǎn)出之比率各因素，層層分解任務(wù)指標(biāo)，進(jìn)一步承包落實(shí)到下屬部門，同時(shí)將相應(yīng)的費(fèi)用指標(biāo)、獎(jiǎng)勵(lì)政策一并確定、承包。在經(jīng)營(yíng)上注重的是效益，注重的是結(jié)果，故在每一期結(jié)算中，獎(jiǎng)勵(lì)均不能搞橫向平衡，不能害紅眼病，亦不能心軟，更不能變來(lái)變?nèi)ィf(shuō)了不算，這樣各個(gè)部門才能信服，才能真正落實(shí)。

　　當(dāng)然，一個(gè)好的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)懂得使下級(jí)明白自己的意圖，把他們的積極性、創(chuàng)造性調(diào)動(dòng)和發(fā)揮出來(lái)，更好地實(shí)現(xiàn)理想目標(biāo)。

　　(4)、控制

　　控制即監(jiān)督和檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。一個(gè)計(jì)劃的制訂、傳達(dá)、貫徹和執(zhí)行必須進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核，看是否按計(jì)劃執(zhí)行，執(zhí)行過(guò)程中有沒有發(fā)生偏差或不妥。如有就必須及時(shí)給予指正或作適當(dāng)?shù)男拚褂?jì)劃逐步完善，并能達(dá)到理想的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，這些活動(dòng)即稱為控制。控制在管理學(xué)上包括多方面的內(nèi)容，如成本控制、財(cái)務(wù)控制、質(zhì)量控制、時(shí)間控制、服務(wù)水準(zhǔn)控制等等，而在經(jīng)營(yíng)物業(yè)的操作中，往往控制需要從一開始的策劃中就開始了，而不僅是總在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的后期去不斷的糾偏。

　　五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一般經(jīng)濟(jì)狀況需求經(jīng)營(yíng)物業(yè)

　　眾所周知，專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)在用于項(xiàng)目的物業(yè)支出后所剩無(wú)幾，如果遇上特殊的群體，物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)較為困難時(shí)，立刻面臨運(yùn)轉(zhuǎn)也就十分困難，因而導(dǎo)致不少物業(yè)公司或伸手向母公司要補(bǔ)貼，或降低服務(wù)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。在我們進(jìn)行多次物業(yè)服務(wù)行業(yè)研討時(shí)，多數(shù)或大多數(shù)企業(yè)都在抱怨物業(yè)收費(fèi)難，同時(shí)也不斷訴苦物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)難。

　　從我公司所管的所有項(xiàng)目來(lái)看，除少數(shù)甲類項(xiàng)目獲利較好以外，多數(shù)項(xiàng)目微利、無(wú)利、甚至個(gè)別項(xiàng)目面臨虧損投入局面。然而既使是獲利較好的少數(shù)項(xiàng)目中，我們的投入也是高成本的，特別是人力資源成本投入過(guò)高。按平均勞產(chǎn)率計(jì)算，人均創(chuàng)利也就1-2萬(wàn)元之間，這還是由于一些特定因素所產(chǎn)生的。這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于社會(huì)平均行業(yè)人均勞產(chǎn)率水平，這對(duì)于我們投入到各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目中的專業(yè)人才和各專業(yè)力量來(lái)說(shuō)，也多少是一種浪費(fèi)。

　　按照有關(guān)管理規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所獲酬金僅占所收物業(yè)費(fèi)的8-12%，而且必須要確保收得上來(lái)，還要保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)，才能獲得微利。

　　所以，我們不能再象過(guò)去一樣將著眼點(diǎn)僅限于收取有限的物業(yè)費(fèi)中，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場(chǎng)的需要，適應(yīng)目前許多開發(fā)商的需求，由管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行。

　　筆者經(jīng)過(guò)觀察分析，就是均豪公司本部目前也具有良好的網(wǎng)絡(luò)資源和相應(yīng)項(xiàng)目管理資源，由于各種原因，缺乏管理與經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合，白白浪費(fèi)了資源效用，至今還有值得一做的事情，還有我們唾手可得的錢財(cái)而不得，豈不可惜?

　　當(dāng)然，從單純管理物業(yè)過(guò)渡到經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)，往往被人們所擔(dān)心其經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)大可不必。其風(fēng)險(xiǎn)完全可以避免，在我們不投資，不追求暴利其何風(fēng)險(xiǎn)之有?至于經(jīng)營(yíng)虧損，業(yè)內(nèi)人士都十分明白，恰恰是有些前期投資不到位和后期管理不到位所造成的，而且其虧損是完全可控的。

　　也有人認(rèn)為我們強(qiáng)調(diào)了經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)、而會(huì)導(dǎo)致放松了管理服務(wù)，其實(shí)恰恰相反，因?yàn)槲覀兘?jīng)營(yíng)物業(yè)的商品就是服務(wù)，沒有商品提供市場(chǎng)也就無(wú)從談起經(jīng)營(yíng)，而服務(wù)對(duì)于經(jīng)營(yíng)物業(yè)來(lái)說(shuō)，是“根”也是“花”。一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目沒有了服務(wù)，也就等于沒有了“根”，沒有了根，這個(gè)物業(yè)項(xiàng)目也就等于沒有了生命。所以均豪公司就強(qiáng)調(diào)了“專業(yè)管理、至誠(chéng)服務(wù)”這一企業(yè)宗旨，而物業(yè)經(jīng)營(yíng)開展的越好也恰恰就增加了更多的服務(wù)項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)與服務(wù)在物業(yè)服務(wù)中不是矛盾的而是相輔相成的，就在于經(jīng)營(yíng)管理者如何去認(rèn)識(shí)、去操作了。

　　總之，從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)是目前物業(yè)市場(chǎng)所急需研討的課題和各房地產(chǎn)開發(fā)商的急需，具有極大的市場(chǎng)需求和發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，作為一個(gè)專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司企業(yè)的發(fā)展也需要逐漸向此過(guò)渡，因此，今后的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該是管理物業(yè)與經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行的操作模式。

　　搞企業(yè)就要賺錢、盈利是企業(yè)的最終目的，這是誰(shuí)都十分清楚的真理。

篇2：物業(yè)會(huì)所游泳池經(jīng)營(yíng)管理辦法

　　物業(yè)會(huì)所游泳池經(jīng)營(yíng)管理辦法

　　一、目的：

　　活躍社區(qū)文化活動(dòng)，加強(qiáng)游泳池的管理，確保游泳者人身安全，特制定本管理辦法

　　二、開放日期：

　　1、20**年_5_月___日--20**年_____月_____日，

　　2、開放時(shí)間：周一至周五 17:00-21:00 ；周六、周日：___15:00-21:00__

　　三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理制度：

　　對(duì)周邊游泳池的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，露天經(jīng)營(yíng)的游泳池行情價(jià)在10-28元之間，現(xiàn)為便于游泳池月票與業(yè)主單次門票分開，建議費(fèi)用按以下方式收取。

　　游泳池月票：月票（小孩：__180_元/月/20次、大人：__280_元/月/20次）；

　　業(yè)主單次門票：小孩__12_元/次，大人__20_元/次；

　　售票服務(wù)人員嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)收費(fèi)管理制度與要求。

　　售票服務(wù)人員每天要與財(cái)務(wù)做好泳池收入款清點(diǎn)工作。如有發(fā)現(xiàn)貪污或挪用公款 將按照規(guī)定嚴(yán)肅進(jìn)行處理。

　　四、人員配備和管理

　　1、小區(qū)游泳池項(xiàng)目分管負(fù)責(zé)人：_____ (1人)

　　2、救生員：2-3人（持救生員資格證）

　　3、泳池衛(wèi)生管理員：2人

　　4、負(fù)責(zé)售票、驗(yàn)票的服務(wù)人員：1人

　　五、泳池設(shè)備管理要求

　　1、泳池救生設(shè)備：救生圈4個(gè)；救生桿2根；了望塔2個(gè)；應(yīng)急礦燈手電3個(gè)；廣播喇叭2個(gè)。急用藥箱1個(gè)并配備足常用常規(guī)用藥。

　　2、循環(huán)凈化機(jī)器有4臺(tái)，水循環(huán)凈化機(jī)并配備相應(yīng)的除污配套設(shè)施，如進(jìn)口伸縮桿1套，水中吸水排污器一個(gè)，排水管一套，過(guò)濾袋等以上配備的設(shè)備。

　　六、游泳池衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)

　　1、游泳池、更衣室的通道及衛(wèi)生設(shè)施應(yīng)保持清潔無(wú)異味并應(yīng)定期消毒。

　　2、游泳池在開放時(shí)間內(nèi)應(yīng)每日定時(shí)補(bǔ)充新水5%~10%，保證池水水質(zhì)有良好的衛(wèi)生狀況。

　　3、游泳池水質(zhì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)值應(yīng)控制如下：

　　（1）池水溫度22攝氏～26攝氏度；

　　（2）ＰＨ值⒍８～⒏５；

　　（3）渾濁度≤5度；尿素≤3.5mg∕L；

　　（4）游離性余氯0.3～0.5mg/L；

　　（5）細(xì)菌總數(shù)≤1000個(gè)／L；大腸菌數(shù)≤18個(gè)／L。

　　4、游泳池工作人員須持《健康證》上崗。

　　七、游泳池管理規(guī)定

　　1、游泳者應(yīng)自覺購(gòu)票（實(shí)行一人一票），保管好自己的衣物和私人物品，服從泳池管理人員的管理。

　　2、凡12歲以上的參泳人員須出示健康證(待確定)。

　　3、嚴(yán)禁患有肝炎、心臟病、皮膚癬疹（腳癬）、重癥沙眼、急性內(nèi)膜炎、中耳炎、腸道傳染病、精神病等患者和酗酒者進(jìn)入游泳池游泳。

　　4、嚴(yán)禁在游泳池場(chǎng)所內(nèi)吸煙、吐痰、大小便，嚴(yán)禁在泳池內(nèi)洗滌物品或亂丟其他物品，嚴(yán)禁將寵物帶入池內(nèi)或泳池周邊衛(wèi)生場(chǎng)所，不得有污染游泳池水質(zhì)的行為。

　　5、所有游泳者要注意安全，不得將玻璃器皿帶入池內(nèi)，嚴(yán)禁在池內(nèi)或泳池周邊打鬧嬉戲、大聲喧嘩，嚴(yán)禁跳水，潛水，攀爬，不會(huì)游泳者或兒童嚴(yán)禁進(jìn)入深水區(qū)游泳。

　　6、身高1.2米以下的兒童，每名兒童游泳須有能力的監(jiān)護(hù)人陪護(hù)，否則不得進(jìn)入游泳池游泳。

　　7、所有參泳者，必須著干凈、深色 和不退色的泳衣、泳褲，不得裸泳。

　　8、入池前必須做好準(zhǔn)備活動(dòng)，下水前用水撩腳、胸、背部，以免抽筋，下水前自覺進(jìn)行全身沐浴，自覺脫鞋將腳經(jīng)過(guò)消毒池后方可下池游泳。

　　9、愛護(hù)游泳池的設(shè)備設(shè)施及公物，如有損壞須照價(jià)賠償，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁動(dòng)用救生器材。

　　10、禁止攜帶沐浴露、洗發(fā)水、香皂、食品、飲料進(jìn)入游泳池，非游泳者禁止進(jìn)入游泳池內(nèi)。

　　11、嚴(yán)禁在非開放游泳池時(shí)間及非正常渠道進(jìn)入游泳池，否則發(fā)生事故，責(zé)任自負(fù)。

　　12、如果游泳者違反泳池管理規(guī)定，或其他違規(guī)行為發(fā)生溺水等傷害事故，由游泳者負(fù)全責(zé)。

篇3：物業(yè)會(huì)所游泳池聘用管理經(jīng)營(yíng)協(xié)議書

　　物業(yè)會(huì)所游泳池聘用管理經(jīng)營(yíng)協(xié)議書

　　甲方: zz物業(yè)服務(wù)有限公司

　　乙方: z市z體育有限公司

　　z市z小區(qū)內(nèi)的泳池（包括附設(shè)施:水循環(huán)設(shè)施，男女更衣室及工作間）所有權(quán)屬于甲方。現(xiàn)甲方聘用乙方負(fù)責(zé)泳池的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。為了明確雙方的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任，雙方本著平等、互利、公平、合理的原則，經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成一致意見，現(xiàn)簽訂本協(xié)議，以供雙方共同遵守執(zhí)行。

　　第一條 管理內(nèi)容

　　z市z小區(qū)內(nèi)的游泳池(包括附設(shè)施:水循環(huán)設(shè)施,男女更衣室及工作間)交由乙方負(fù)責(zé)管理，乙方必須保證向小區(qū)內(nèi)業(yè)主(住戶)以及外來(lái)客戶提供優(yōu)質(zhì)水質(zhì)服務(wù)(負(fù)責(zé)水質(zhì)處理、消毒加藥)。

　　第二條 合同期限

　　管理期限為兩年，聘用管理時(shí)間是20**-20**年每年的5、6、7、8、9月；泳池對(duì)外開放營(yíng)業(yè)時(shí)間：星期一至星期五：18-21:00；星期六、日以及暑假期間：16:00-21:00。

　　第三條 管理費(fèi)用

　　每月的5日前甲方向乙方支付管理人工費(fèi)壹萬(wàn)陸仟元（￥16000元）。

　　第四條 雙方權(quán)利與義務(wù)

　　(一)甲方權(quán)利義務(wù)

　　1、甲方繼續(xù)完善小區(qū)康體活動(dòng)設(shè)施和泳池的配套設(shè)施，以滿足小區(qū)業(yè)主健身、運(yùn)動(dòng)的需要。

　　2、負(fù)責(zé)完善泳池合格、常規(guī)的配套設(shè)備，設(shè)施，保證泳池正常用水、供電。

　　3、負(fù)責(zé)泳池及設(shè)備的維護(hù)維修費(fèi)用。負(fù)責(zé)辦理泳池衛(wèi)生許可證、高危產(chǎn)業(yè)證并支付辦證所需的相關(guān)費(fèi)用。

　　4、負(fù)責(zé)制定泳池管理有關(guān)規(guī)章制度，監(jiān)督乙方執(zhí)行泳池規(guī)章制度情況和管理服務(wù)情況。

　　5、如發(fā)現(xiàn)泳池水質(zhì)存在問(wèn)題或業(yè)主、游客的合理投訴，并經(jīng)衛(wèi)生防疫部門檢驗(yàn)確認(rèn)水質(zhì)不合格，甲方有權(quán)要求乙方或泳池管理人員進(jìn)行整改。

　　6、泳池在開放期間，如屬泳池、設(shè)施安全問(wèn)題造成他人傷害或經(jīng)濟(jì)損失，由甲方承擔(dān)全部法律責(zé)任。

　　7、泳池的水電費(fèi)全部由甲方承擔(dān)。

　　8、泳池的開放時(shí)間為每年5月1日---9月30 日。原則上必須每天開放，開放營(yíng)業(yè)時(shí)間:周一至周五每天開放時(shí)間：18點(diǎn)---21 點(diǎn)，周六、周日與暑假每天開放時(shí)間： 16點(diǎn)---21點(diǎn)，如遇特殊惡劣天氣可以適當(dāng)調(diào)整。

　　(二) 乙方權(quán)利義務(wù)

　　1、在泳池開放期間，乙方須按照z市泳池管理的有關(guān)規(guī)定和z管理處有關(guān)管理制度實(shí)施泳池管理。確保泳池水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、乙方須選聘身體素質(zhì)良好、具有泳池看管經(jīng)驗(yàn)、救生經(jīng)驗(yàn)、水性熟練的合格人員擔(dān)任救生員，及時(shí)、有效地處理各種突發(fā)性事件，避免事故發(fā)生。

　　3、發(fā)現(xiàn)水質(zhì)出現(xiàn)問(wèn)題和業(yè)主合理投訴，乙方須認(rèn)真、及時(shí)予以整改。

　　4、泳池開放期間的日常經(jīng)營(yíng)收入歸甲方分配：

　　1）培訓(xùn)教學(xué)學(xué)費(fèi)收入甲方與乙方分配是4：6；

　　2）門票以及小賣部收入15%分配給乙方作為獎(jiǎng)金。

　　5、泳池開放期間，乙方須按甲方的管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)泳池及設(shè)備進(jìn)行日常使用和管理，并按規(guī)定做好各種記錄。

　　6、在泳池開放期間，泳池所發(fā)生的一切安全事故概與乙方無(wú)關(guān)。

　　第五條 其他事項(xiàng)

　　1、合同履行過(guò)程中，如存有未盡事宜，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致后，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議解決。

　　2、因履行本協(xié)議雙方發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商予以解決。

　　3、如甲方退出z小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，本合同則自行終止，雙方互不承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　4、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效,。本協(xié)議書一式叁份，甲方執(zhí)兩份，乙方執(zhí)一份。

　　甲方：乙方：

　　代 表：

　　簽訂日期： 簽訂日期：