案例：小區(qū)業(yè)主長期受飯店油煙侵害，告物業(yè)不作為被駁回
小區(qū)業(yè)主長期受飯店油煙侵害，告物業(yè)不作為被駁回
甄某(化名)在淮安市中心某小區(qū)有兩套房子A室和B室，但長期受到樓下飯店油煙的侵害，均無法正常入住。他認(rèn)為，對此問題，物業(yè)沒有制止和及時向有關(guān)部門報告，于是一紙訴狀把物業(yè)告到了清江浦區(qū)法院，索賠近萬元，并要求免交部分物業(yè)費(fèi)。記者5月11日獲悉，法院駁回了甄某的訴訟請求。
甄某是某小區(qū)A室和B室的業(yè)主，兩套房子都是商住綜合樓，樓下商鋪開了不少飯店。由于沒有配套專用的煙道，有的飯店油煙直接排入小區(qū)，進(jìn)入樓道，散發(fā)到A室內(nèi)。甄某的家屬患有哮喘，一聞到油煙味就犯病，因此一直沒有住進(jìn)A室。
甄某居住的B室，情況也好不到哪里去。因為有飯店將油煙管道接入到小區(qū)下水道，飯店每天產(chǎn)生的大量油煙通過下水道進(jìn)入B室的廚房和衛(wèi)生間，甄某只好花費(fèi)3980元購買一臺環(huán)保儀來凈化室內(nèi)氣體。
甄某將此污染問題反映給物業(yè)，但一直沒有得到解決。他認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)沒有按照《物業(yè)管理條例》第四十六條的規(guī)定進(jìn)行制止和及時向有關(guān)行政管理部門報告，造成自己和家人長期受到油煙有毒氣體的侵害，于是向清江浦區(qū)法院提起訴訟，要求物業(yè)公司賠償自己的經(jīng)濟(jì)損失9980元，并免除B室4年的物業(yè)費(fèi)。
今年2月，清江浦區(qū)法院開庭審理了此案。小區(qū)物業(yè)稱，對甄某所反映的油煙問題，曾向環(huán)保部門匯報，并向飯店下達(dá)了告知書、違規(guī)整改通知書等，因此履行了制止和上報的職責(zé)。但甄某質(zhì)疑，這些告知書和通知書是否送達(dá)了樓下的那些飯店。庭審結(jié)束后，因物業(yè)公司不同意調(diào)解，法庭宣布將擇期宣判。
記者5月11日下午獲悉，清江浦區(qū)法院日前對此此案做出了判決。法院認(rèn)為，物業(yè)公司沒有行政處罰權(quán)，對于諸如小區(qū)開設(shè)的餐館的油煙污染等問題，進(jìn)行勸阻或向有關(guān)職能部門反映，即是正確履行了合同義務(wù)。甄某認(rèn)為油煙污染對自己的生活造成了嚴(yán)重影響及損失，其應(yīng)當(dāng)向侵權(quán)責(zé)任人提起侵權(quán)之訴。甄某以物業(yè)公司沒有解決油煙污染為由，要求賠償并免除物業(yè)服務(wù)費(fèi)，法律依據(jù)不足。因此，法院駁回了甄某的訴訟請求。
篇2：案例：小區(qū)業(yè)主長期受飯店油煙侵害，告物業(yè)不作為被駁回
案例：小區(qū)業(yè)主長期受飯店油煙侵害，告物業(yè)不作為被駁回
小區(qū)業(yè)主長期受飯店油煙侵害，告物業(yè)不作為被駁回
甄某(化名)在淮安市中心某小區(qū)有兩套房子A室和B室，但長期受到樓下飯店油煙的侵害，均無法正常入住。他認(rèn)為，對此問題，物業(yè)沒有制止和及時向有關(guān)部門報告，于是一紙訴狀把物業(yè)告到了清江浦區(qū)法院，索賠近萬元，并要求免交部分物業(yè)費(fèi)。記者5月11日獲悉，法院駁回了甄某的訴訟請求。
甄某是某小區(qū)A室和B室的業(yè)主，兩套房子都是商住綜合樓，樓下商鋪開了不少飯店。由于沒有配套專用的煙道，有的飯店油煙直接排入小區(qū)，進(jìn)入樓道，散發(fā)到A室內(nèi)。甄某的家屬患有哮喘，一聞到油煙味就犯病，因此一直沒有住進(jìn)A室。
甄某居住的B室，情況也好不到哪里去。因為有飯店將油煙管道接入到小區(qū)下水道，飯店每天產(chǎn)生的大量油煙通過下水道進(jìn)入B室的廚房和衛(wèi)生間，甄某只好花費(fèi)3980元購買一臺環(huán)保儀來凈化室內(nèi)氣體。
甄某將此污染問題反映給物業(yè)，但一直沒有得到解決。他認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)沒有按照《物業(yè)管理條例》第四十六條的規(guī)定進(jìn)行制止和及時向有關(guān)行政管理部門報告，造成自己和家人長期受到油煙有毒氣體的侵害，于是向清江浦區(qū)法院提起訴訟，要求物業(yè)公司賠償自己的經(jīng)濟(jì)損失9980元，并免除B室4年的物業(yè)費(fèi)。
今年2月，清江浦區(qū)法院開庭審理了此案。小區(qū)物業(yè)稱，對甄某所反映的油煙問題，曾向環(huán)保部門匯報，并向飯店下達(dá)了告知書、違規(guī)整改通知書等，因此履行了制止和上報的職責(zé)。但甄某質(zhì)疑，這些告知書和通知書是否送達(dá)了樓下的那些飯店。庭審結(jié)束后，因物業(yè)公司不同意調(diào)解，法庭宣布將擇期宣判。
記者5月11日下午獲悉，清江浦區(qū)法院日前對此此案做出了判決。法院認(rèn)為，物業(yè)公司沒有行政處罰權(quán)，對于諸如小區(qū)開設(shè)的餐館的油煙污染等問題，進(jìn)行勸阻或向有關(guān)職能部門反映，即是正確履行了合同義務(wù)。甄某認(rèn)為油煙污染對自己的生活造成了嚴(yán)重影響及損失，其應(yīng)當(dāng)向侵權(quán)責(zé)任人提起侵權(quán)之訴。甄某以物業(yè)公司沒有解決油煙污染為由，要求賠償并免除物業(yè)服務(wù)費(fèi)，法律依據(jù)不足。因此，法院駁回了甄某的訴訟請求。
篇3：日常物業(yè)管理相關(guān)投訴的案例分析
日常物業(yè)管理相關(guān)投訴的案例分析
一、綜合類案例
1、案例內(nèi)容：
業(yè)主致電服務(wù)中心反映：戶內(nèi)可視對講因無聲音需維修，工作人員答復(fù)其安排工程人員上門處理，但當(dāng)日無人上門，也無人電話回復(fù)。一周后雙休日，業(yè)主再次致電服務(wù)中心，客服中心回復(fù)需廠家上門維修并告知將于周日上門。但仍無任何人上門，服務(wù)中心也無解釋。
2、情況調(diào)查及處理過程：
因該戶可視對講需施工單位前來進(jìn)行維修調(diào)配，故服務(wù)中心答復(fù)業(yè)主即聯(lián)系施工單位人員前來處理。但施工單位人員當(dāng)日未能到小區(qū)處理，服務(wù)中心也未及時將該信息告知業(yè)主。
一周之后，服務(wù)中心再次接到該業(yè)主的報修，聯(lián)系施工單位后再次告知業(yè)主工程人員將于次日前來維修，但施工單位仍沒有前來，而服務(wù)中心又沒有將此信息告知業(yè)主，造成業(yè)主投訴。
投訴發(fā)生后，服務(wù)中心經(jīng)與業(yè)主的溝通，與施工單位約定在其到現(xiàn)場維修調(diào)試的前一天與業(yè)主預(yù)約，確認(rèn)維修事宜，最終完成該項維修。
3、案例發(fā)生原因及處理建議：
此類報修事件在日常管理中較為常見。該事件處理主要責(zé)任不在服務(wù)中心，服務(wù)中心通過聯(lián)系廠家進(jìn)行前來維修本無過錯。但客服工作的脫節(jié)，造成了本不該產(chǎn)生的投訴。在此類事件的處理中，服務(wù)中心注意了以下事項：
(1)在接到業(yè)主報修后，非服務(wù)中心維修責(zé)任的，服務(wù)中心應(yīng)向業(yè)主說明此事項不在服務(wù)中心維修責(zé)任范圍內(nèi)、但服務(wù)中心會代為聯(lián)系并跟進(jìn)業(yè)主與維修責(zé)任單位間的協(xié)調(diào)工作，在得到施工單位前來維修的答復(fù)后，應(yīng)該告知業(yè)主是施工單位答復(fù)何時上門維修，同時告知業(yè)主，屆時我方會提前再次與施工單位確認(rèn)。
(2)在維修進(jìn)行當(dāng)日應(yīng)再次與維修單位確認(rèn)是否前來維修，在施工單位答復(fù)不能前來或時間有所調(diào)整時，應(yīng)及時告知業(yè)主。
(3)在約定的維修時間過后，應(yīng)致電業(yè)主作回訪，詢問業(yè)主是否有施工單位前來維修，在業(yè)主答復(fù)無人前來維修時，應(yīng)及時與施工單位聯(lián)系，并做好后續(xù)與業(yè)主的跟進(jìn)協(xié)調(diào)工作。
(4)若公司對此設(shè)備有維修責(zé)任，則應(yīng)及時答復(fù)并維修，承擔(dān)起自身責(zé)任。作為物業(yè)服務(wù)來說，聯(lián)系維修則是物管自身工作方法問題，不是推托理由，最好的規(guī)避責(zé)任的方式就是正視責(zé)任義務(wù)，積極主動的承擔(dān)維修聯(lián)系服務(wù)工作，既能贏得業(yè)主的信任，也能避免類似的投訴再次發(fā)生。
二、秩序維護(hù)類案例
1、案例內(nèi)容：
小區(qū)業(yè)主楊先生反映：1、房屋中介人員經(jīng)常在小區(qū)出沒;2、塞在樓道信箱內(nèi)的廣告經(jīng)常有，感覺安保管理力度不夠。
2、情況調(diào)查及處理過程：
因水岸楓情樓盤品質(zhì)較高，且處于裝修高峰期，因此園區(qū)內(nèi)房屋中介人員、裝修人員、各廠家人員，甚至有部分商家租住在小區(qū)內(nèi)，接到楊先生投訴后，服務(wù)中心在原有管理措施的基礎(chǔ)上，增加以下處理措施：
(1)通過聯(lián)合派出所進(jìn)行夜間小區(qū)暫住人員清查，重新核實所有租住的人員，做好登記備
案，并在清查時對租住人員發(fā)放相關(guān)溫馨告知;
(2)對部分經(jīng)勸阻不得在小區(qū)內(nèi)分發(fā)小廣告無明顯效果的租用人，致電房屋所有人告知其房屋租賃后使用人的實際情況，希望在租賃到期后不要再續(xù)租;
(3)加強(qiáng)園區(qū)巡查，發(fā)現(xiàn)中介人員、商家有發(fā)廣告現(xiàn)象立即清理出小區(qū)，并致電分發(fā)人員
相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。同時，對小區(qū)外圍商鋪，小區(qū)內(nèi)發(fā)小廣告，一旦發(fā)現(xiàn)，服務(wù)中心根據(jù)廣告信息以客戶的身份及時聯(lián)系對應(yīng)的廠家或發(fā)布人，對方到小區(qū)后經(jīng)過溝通書面保證允許不再亂張貼或分發(fā)小廣告，為繼續(xù)做好廣告人員的管理工作，增加以下管理措施：
(1)門崗秩序維護(hù)員由輪崗調(diào)整為固定崗，進(jìn)一步提高對外來人員進(jìn)出的辨別能力;
(2)加強(qiáng)對外來人員的登記備案;
(3)完善崗位責(zé)任制，隊長通過日常表單的記錄和監(jiān)控錄像的抽查加強(qiáng)各門崗工作的監(jiān)督力度;
(4)加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳，在出入小區(qū)時，主動出示單元門禁卡刷卡進(jìn)入，避免閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，如果發(fā)現(xiàn)及時通知物業(yè)服務(wù)中心。
3、案例發(fā)生原因及處理建議：
在此類問題的處理過程，除服務(wù)中心已經(jīng)采取的處理措施外，建議可增加如下管理措施：
(1)與中介公司聯(lián)系，設(shè)立門店，通過對業(yè)主的宣傳，讓業(yè)主將房屋委托合作的中介公司進(jìn)行代理，減少其他中介人員的數(shù)量。
(2)通過張貼“溫馨提示”等方式向業(yè)主宣傳，告知業(yè)主出入單元門時關(guān)注單元門的關(guān)閉情況，不要給陌生人開啟單元門，降低廣告人員進(jìn)入樓道的機(jī)率。
(3)工程人員做好單元門等設(shè)備的巡檢工作，確保所有的單元門都能正常使用。
(4)統(tǒng)計問題戶的數(shù)量，并將相關(guān)情況反饋給所在地派出所，請派出所對租住在小區(qū)內(nèi)的
中介、廣告人員進(jìn)行普查，從公安部門層面施加影響，規(guī)范相關(guān)人員在小區(qū)內(nèi)的言行。
三、車輛管理類案例
1、案例內(nèi)容：
虞先生6月23日下午五點多回家，發(fā)現(xiàn)車位被其他車輛占了，讓秩序維護(hù)員處理，但到8點鐘小區(qū)秩序維護(hù)員還未找到占車位車輛的主人。虞先生認(rèn)為秩序維護(hù)員對工作不負(fù)責(zé)任，非常不滿意。
2、情況調(diào)查及處理過程：
當(dāng)時因地下停車場道閘故障，故秩序維護(hù)隊員將道閘置于開啟狀態(tài)，導(dǎo)致其他車輛進(jìn)入地下停車場，并占用了虞先生的車位，因該車牌在車輛臺賬上沒有記錄，導(dǎo)致秩序維護(hù)隊在查找該車輛時花費(fèi)了較長的時間，雖然最后找到占用車輛并讓對方讓出車位，但因處理時間過長，造成了虞先生的投訴。
3、案例發(fā)生原因及處理建議：
在地下停車場道閘(技防)出現(xiàn)故障后，服務(wù)中心應(yīng)加強(qiáng)門崗對進(jìn)出車輛的登記工作，以便在出現(xiàn)此類情況時及時找到占用車輛。秩序維護(hù)隊可在該地下停車場入口安排人員(人防)進(jìn)行值守，確保無外來(無車位)車輛進(jìn)入該停車區(qū)域。
此外，服務(wù)中心在工作中還應(yīng)注重靈活性，在條件允許的情況下，設(shè)定幾個機(jī)動的停車位，以便在出現(xiàn)此類情況時，及時引導(dǎo)業(yè)主“換”個車位停放，這樣也就有了更充足的時間尋找占用車位的車輛。最后，如果該道閘短時間不能修復(fù)，服務(wù)中心還應(yīng)該在道口張貼溫馨提示告知該停車區(qū)域業(yè)主大致的修復(fù)時間，并提醒業(yè)主不要占用他人車位。