企業(yè)市場調(diào)查及預(yù)測工作管理制度文格式

　　搞好市場調(diào)查及預(yù)測工作，并據(jù)此作出正確的經(jīng)營方針，是企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益十分重要的環(huán)節(jié)。為對廣泛的市場信息進(jìn)行有效的管理，從而作出近乎實際的市場預(yù)測，特制定工作管理制度。

　　第一條 市場調(diào)查及預(yù)測工作在經(jīng)營副廠長領(lǐng)導(dǎo)下由銷售科歸口，全質(zhì)辦、研究所、計劃科、信息中心等有關(guān)科室參共同完成此項工作。

　　第二條 市調(diào)查及預(yù)測的主要內(nèi)容及分工：

　　1. 調(diào)查國內(nèi)各廠家同類產(chǎn)品在國內(nèi)外全年的銷售總量和同行業(yè)年生產(chǎn)總量，用以分析同類產(chǎn)品供需飽和程度和廠產(chǎn)品在市上的競爭能力。此項資料每年六月前由工廠信息中心提供。

　　2. 調(diào)查同行業(yè)同類產(chǎn)品在全國各地區(qū)市場占有量以及本廠產(chǎn)品所占比重。此項資料每年六月前由工廠信息中心提供。

　　3. 了解各地區(qū)用戶對產(chǎn)品質(zhì)量反映，技術(shù)要求和主機(jī)廠配套意見，借以提高產(chǎn)品質(zhì)量，開發(fā)新品種，滿足用戶要求。此項資料由全質(zhì)辦和研究所分別在每年六月前提出。

　　4. 了解同行業(yè)產(chǎn)品更新其改進(jìn)方面的進(jìn)展情況，用以分析產(chǎn)中發(fā)展新動向。此項工作由研究在每年六月前提出。

　　5. 預(yù)測主機(jī)配套，全國各地區(qū)及外貿(mào)銷售量，平衡分配關(guān)系，此項工作由銷售科在當(dāng)年六月前予以整理并作出書面匯報。

　　6. 搜集國外同行業(yè)同類產(chǎn)品更新技術(shù)發(fā)展情報，外貿(mào)對本廠產(chǎn)品銷售意向，國外用戶對本廠產(chǎn)品的反映及信賴程度，用以確定對外市場開拓方針。國外技術(shù)更新資料由研究所提供，外貿(mào)資料由銷售科提供。

　　第三條 市場調(diào)查方式：

　　1. 抽樣調(diào)查：對各類型用戶進(jìn)行抽樣書面調(diào)查，征詢對本廠產(chǎn)品質(zhì)量及銷售服務(wù)方面的意見。根據(jù)反饋資料寫出分析報告。

　　2. 組織廠領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計人員、銷售人員進(jìn)行用戶訪問，每年進(jìn)行一次，每次一個月左右，訪問結(jié)束，填好用戶訪問登高表并寫也書面調(diào)查匯報。

　　3. 銷售人員應(yīng)利用中貨會與用戶接觸的機(jī)會，征詢用戶意見，收集市場信息，寫出書面匯報。

　　4. 搜集日常用戶來函來電，進(jìn)行分類整理，需要處理的問題應(yīng)及時反饋。

　　5. 不定期召開重點用戶座談會，交流市場信息，反映質(zhì)量意見及用戶需求等情況，鞏固供需關(guān)系，發(fā)展互利協(xié)作，增加本廠產(chǎn)品競爭能力。

　　6. 建立并逐步完善重點用戶檔案，掌握重點用戶需要的重大變化及各種意見與要求。

　　第四條 市場調(diào)查及預(yù)測所提供的各方面資料，銷售科應(yīng)有專人負(fù)責(zé)管理，綜合、傳遞并與工廠信息中心密切配合，作好該項工作。

篇2：市場調(diào)查在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性

　　“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”,在當(dāng)今商品經(jīng)濟(jì)的時代,這同樣是一句至理名言。而企業(yè)知已知彼的方法就是市場調(diào)查。

　　市場調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)方法,有目的、有計劃地系統(tǒng)搜集、記錄、整理和分析有關(guān)市場活動狀況的完整資料,為企業(yè)預(yù)測提供資料數(shù)據(jù),為經(jīng)營決策、制定計劃提供依據(jù)。因此說市場調(diào)查是企業(yè)了解市場情況,進(jìn)行市場判斷、預(yù)測、制定正確經(jīng)營策略的前提,也可以說,市場調(diào)查直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長、資金占壓量大且周轉(zhuǎn)時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。

　　北京的房地產(chǎn)企業(yè)把市場調(diào)查作為一種預(yù)測市場、輔助決策的重要方法,在認(rèn)識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產(chǎn)市場,可以說不需要進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的市場調(diào)查就可以把握市場,因為那時北京的房地產(chǎn)市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當(dāng)時所謂的房地產(chǎn)市場調(diào)查,以及依據(jù)市場調(diào)查而進(jìn)行的可行性研究報告、資金測算,對房地產(chǎn)企業(yè)來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產(chǎn)開發(fā)商會浪費(fèi)時間認(rèn)真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發(fā)展趨勢,因為當(dāng)時這樣做沒有必要。

　　但是隨著房地產(chǎn)市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調(diào)查工作對房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實起來。在是否購買項目用地時,不能再象以往那樣由領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋,憑經(jīng)驗決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認(rèn)真測算分析。這是因為近幾年北京的房地產(chǎn)市場發(fā)生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉(zhuǎn)變成為買方市場,而且買方也從過去的大機(jī)關(guān)、團(tuán)體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要,對市場發(fā)展趨勢沒有明確、清醒的認(rèn)識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發(fā)生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查是十分關(guān)鍵的一步。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,市場調(diào)查的重點也不盡相同。

　　(一)購地前的宏觀調(diào)查

　　因為房地產(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地之前,要對該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場供給、需求狀況進(jìn)行宏觀的調(diào)查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究,這一區(qū)域各類房地產(chǎn)項目的開發(fā)量是多少,消化量是多少,現(xiàn)在存量是多少,空置率及租金水平如何,結(jié)合該地區(qū)近兩年各類房地產(chǎn)項目的銷售情況,對各類房地產(chǎn)項目的租售價格走勢如何進(jìn)行預(yù)測。同時進(jìn)行需求方面的調(diào)查,了解該地區(qū)對各類房地產(chǎn)項目的需求情況。根據(jù)以上供需的宏觀調(diào)查結(jié)果,確定該地塊大致的產(chǎn)品定位--是做哪一類房地產(chǎn)項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項目進(jìn)行更為細(xì)致的調(diào)查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內(nèi)銷,以及主要客戶層的范圍,再進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)測算,即:進(jìn)行征地、拆遷、設(shè)計、市政、建安、銷售、財務(wù)等費(fèi)用的估算與預(yù)計收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應(yīng)該說這一階段的市場調(diào)查結(jié)果往往是最為關(guān)鍵的,因為據(jù)此做出的決策將直接關(guān)系到項目經(jīng)營的成敗。

　　(二)購地后項目產(chǎn)品定位分析

　　在購地后,就要進(jìn)行更為詳細(xì)而有重點的市場調(diào)查分析,依據(jù)所確定的產(chǎn)品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進(jìn)行調(diào)查,以給要開發(fā)的產(chǎn)品提供更為細(xì)致的定位指導(dǎo)。以居住性項目為例,要根據(jù)主要客戶群體的消費(fèi)水平、職業(yè)特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設(shè)比例,是采用什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)等。對于主要消費(fèi)群體的調(diào)查,可以通過直接向可能的潛在客戶調(diào)查,也可以向租賃者了解客戶心態(tài),因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調(diào)查去了解客戶的心態(tài)是最巧妙的捷徑。把調(diào)查來的素材去粗取精,去偽存真,進(jìn)行綜合分析研究,最后使產(chǎn)品的定位更加清晰。

　　以下是一次對潛在購房者進(jìn)行需求調(diào)查的部分結(jié)果:

　　1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。

　　2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。

　　3、經(jīng)過對于周邊同檔次項目進(jìn)行供給調(diào)查發(fā)現(xiàn)所提供的三居以180平方米以上為供應(yīng)量最大。

　　供需兩方面綜合對比,可得出以下結(jié)論:即在該地區(qū)價位在8000-10000元/平方米的項目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點。如果我們的項目已確定在這一價位內(nèi),就可以在項目戶型比例中給予考慮。

　　(三)配合產(chǎn)品設(shè)計進(jìn)行的調(diào)查

　　進(jìn)入設(shè)計階段,市場調(diào)查工作也應(yīng)不斷地深化。應(yīng)該選擇該地區(qū)同檔次的明星樓盤進(jìn)行重點調(diào)查,分析其在設(shè)計上的優(yōu)劣勢,以便在設(shè)計時有所依據(jù),因為房地產(chǎn)建設(shè)周期長,所以在設(shè)計中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈內(nèi)閃亮登場的“鳳凰城”項目之所以在短短幾個月時間內(nèi)取得了銷售幾萬平方米的矯人業(yè)績,就是其充分利用市場調(diào)查這一有利工具輔助設(shè)計的結(jié)果。

　　該項目的發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計之前,就進(jìn)行了有重點的市場調(diào)查工作,通過對大量購房潛在客戶進(jìn)行詳細(xì)的需求調(diào)查后,發(fā)現(xiàn)對高檔公寓項目的潛在客戶而言,小區(qū)內(nèi)的環(huán)境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環(huán)境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計中充分考慮了小區(qū)內(nèi)的環(huán)境,特別聘請德國規(guī)劃師進(jìn)行園林景觀的規(guī)劃設(shè)計:精心保留了現(xiàn)狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區(qū)主入口設(shè)計了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環(huán)境自然、寧靜、優(yōu)雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環(huán)境的項目,大大提升了該項目的品質(zhì)。

　　在戶型設(shè)計時根據(jù)需求調(diào)查的結(jié)果,客戶對朝向有著非常強(qiáng)烈的偏好,而朝向是塔樓設(shè)計中一個比較難解決的問題。經(jīng)過仔細(xì)推敲,在設(shè)計中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設(shè)的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設(shè)計中充分考慮了市場調(diào)查的結(jié)果,使其設(shè)計符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。

　　(四)配合市場營銷進(jìn)行的調(diào)查

　　為配合房地產(chǎn)項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目進(jìn)行長期的跟蹤調(diào)查。因為房地產(chǎn)項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目必將是強(qiáng)有力的競爭對手,因此要對其進(jìn)行長期的跟蹤調(diào)查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關(guān)注,以便公司隨時采取相應(yīng)對策,在競爭中處于不敗之地。比如經(jīng)過跟蹤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)周邊同檔次項目采取了降價促銷的策略,在項目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項目的優(yōu)勢,讓客戶了解,我項目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機(jī)提升我項目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關(guān)的調(diào)查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應(yīng),就會十分被動,失去十分寶貴的商機(jī)。

　　(五)其它方面的調(diào)查工作

　　在項目開發(fā)過程中,還應(yīng)根據(jù)公司對某些具體方面的特殊要求,進(jìn)行一些專門性、一次性的調(diào)查,如:對新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的調(diào)查,對物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提供的服務(wù)的調(diào)查等,以為公司的一些具體決策提供依據(jù)。比如中關(guān)村地區(qū)的某個項目,經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術(shù),使該項目頗具吸引力。

　　總之,房地產(chǎn)的市場調(diào)查工作應(yīng)該是一項長期的工作。有些人認(rèn)為:只有項目開發(fā)初期才需要進(jìn)行市場調(diào)查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發(fā)生變化,這些變化無疑會對市場產(chǎn)生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實也確實如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據(jù),如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經(jīng)常性的市場調(diào)查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應(yīng)變措施。因此,具有遠(yuǎn)見卓識的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該選派專人,設(shè)立專職負(fù)責(zé)市場調(diào)查的工作部門或組織系統(tǒng),訂立合理的規(guī)章制度,讓房地產(chǎn)企業(yè)本身的市場調(diào)查工作不會時斷時續(xù),而是結(jié)合營銷業(yè)務(wù)的實際需要不斷地改變調(diào)查的重點,經(jīng)常性地發(fā)揮應(yīng)有的作用。使市場調(diào)查工作貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段,真正成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。

篇3：項目開發(fā)的市場調(diào)查內(nèi)容

　　一、城市投資環(huán)境調(diào)查

　　(一)政策法律環(huán)境調(diào)查

　　1. 城市發(fā)展戰(zhàn)略

　　2. 城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃

　　3. 土地利用總體規(guī)劃

　　4. 房改政策

　　5. 開發(fā)區(qū)政策

　　6. 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)營的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)政策

　　7. 房地產(chǎn)稅收政策:營業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)節(jié)稅等

　　8. 房地產(chǎn)金融政策:信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平

　　9. 土地制度和土地政策:土地供給政策、遞加補(bǔ)償規(guī)定、土地收費(fèi)規(guī)定、土地出讓方式

　　10. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策:建設(shè)項目控制、政策性資金控制、外資投向指引

　　11. 人口政策、戶籍制度

　　(二) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

　　1.城市總體發(fā)展規(guī)劃

　　2.地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域

　　3.國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

　　4.政府辦事效率及工作作風(fēng)

　　5.政府財政收支狀況

　　6.房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

　　8.就學(xué)條件

　　9.基礎(chǔ)設(shè)施情況

　　(三) 人口及社會環(huán)境

　　1.人口總量和密度

　　2.居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平

　　3.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)

　　4.居民就業(yè)狀況及收入水平

　　5.社會治安情況

　　6.居民需求結(jié)構(gòu)及特征

　　(四)房地產(chǎn)市場調(diào)查

　　1. 房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查

　　a)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點

　　b)市場需求發(fā)展趨勢

　　c)市場需求影響因素:如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況

　　消費(fèi)者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況;消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向,使用中建筑物的物理狀況 d)購買行為:投資、投機(jī)、自住,影響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等

　　e)住宅消費(fèi)狀況:①居民現(xiàn)有住宅人均面積;②居民住宅形態(tài)及比重;③五至十年內(nèi)規(guī)劃人均居住面積。

　　2. 房地產(chǎn)市場供給情況調(diào)查

　　a)可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求狀況

　　b)各種類型土地供應(yīng)量:①上年土地供應(yīng)量;②今年土地供應(yīng)量;③下年土地供應(yīng)量預(yù)測。

　　c)樓面地價或單位地面價

　　d)房產(chǎn)供應(yīng)量(來自:www.dewk.cn)①上年房產(chǎn)供應(yīng)量;②今年房產(chǎn)供應(yīng)量;③下年房產(chǎn)供應(yīng)量預(yù)測。

　　e)新開發(fā)房地產(chǎn)面積:計劃、新開工、在施工、竣工

　　3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

　　a) 現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期

　　b) 居民對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求:區(qū)位要求、戶型面積要求、價格要求、物業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設(shè)

　　施要求、售后服務(wù)要求等

　　c) 居民對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度

　　d) 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應(yīng)用情況

　　e) 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況

　　4. 房地產(chǎn)價格及交易情況調(diào)查

　　a) 本城市房地產(chǎn)市場的價格狀況

　　b) 房地產(chǎn)市場價格趨勢

　　c) 市場供求情況的變化趨勢

　　d) 影響房地產(chǎn)價格變化的因素:如政府價格政策

　　e) 房地產(chǎn)價格需求彈性和供給彈性的大小

　　f) 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響

　　g) 價格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)

　　h) 各類房產(chǎn)成交量:①上年成交量;②今預(yù)測量;

　　5. 房地產(chǎn)促銷調(diào)查

　　a) 廣告的時空分布及廣告效果測定

　　b) 廣告媒體使用情況的調(diào)查

　　c) 廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查

　　d) 人員促銷的配備狀況

　　e) 各種公關(guān)活動對租、售績效的影響

　　f) 各種營業(yè)推廣活動的租、售績效

　　6. 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查

　　a) 營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況

　　b) 市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因

　　c) 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況

　　d) 客戶對租售代理商的評價

　　二、意向投資項目調(diào)查 ; (一)投資項目自身情況調(diào)查

　　1. 項目土地現(xiàn)狀調(diào)查

　　a) 土地使用權(quán)獲得方式:招標(biāo)、拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓

　　b) 地理位置、土地面積、形狀及四至

　　c) 土地價格:樓面地價、單位地面價

　　d) 土地規(guī)劃使用性質(zhì)、年限

　　e) 地質(zhì)地貌狀況

　　f) 九通一平現(xiàn)狀(道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃?xì)狻龅仄秸?

　　g) 地下、地上附著物現(xiàn)狀及遷除完成情況

　　h) 周邊道路及綜合管網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)

　　i)項目用地規(guī)劃控制指標(biāo):容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風(fēng)格、高度、用途、內(nèi)外交通組織、停車位、公共配套要求等

　　2. 項目用地周邊氣候、環(huán)境調(diào)查

　　a) 項目所在地天氣狀況:日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害

　　b) 地塊周邊建筑物情況

　　c) 周邊環(huán)境污染狀況:空氣、水源、噪音

　　d) 周邊衛(wèi)生狀況

　　e) 綠化景觀

　　f) 歷史人文景觀

　　g)建筑抗震設(shè)計等級

　　3. 地塊交通條件調(diào)查

　　a) 周邊市政路網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃路

　　b) 到達(dá)、經(jīng)過地塊的交通線路

　　c) 項目所在區(qū)域水、陸、空交通狀況

　　d) 交通近期、中期規(guī)劃情況

　　4. 項目所在區(qū)域配套設(shè)施調(diào)查

　　a) 購物場所

　　b) 醫(yī)療衛(wèi)生

　　c) 文化教育

　　d) 金融服務(wù)

　　e) 郵政、通信服務(wù)

　　f) 娛樂、餐飲、運(yùn)動休閑

　　g) 垃圾收集站分布情況

　　5. 其他

　　a) 項目投資優(yōu)惠政策:如稅,費(fèi)減免、地價款的付款方式等

　　b) 各類貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式

　　c) 開發(fā)過程中的各項規(guī)費(fèi):市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、房屋交易管理費(fèi)、設(shè)計圖紙審查費(fèi)、建安工程勞保費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、

　　白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、水電增容費(fèi)、綠化代植費(fèi)、排污費(fèi)、測繪費(fèi)、當(dāng)?shù)馗鞣N規(guī)費(fèi)等

　　d) 當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀?如各種建筑結(jié)構(gòu)每平方米造價經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　e) 項目開發(fā)成本測算:土地成本、建安費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用、開發(fā)規(guī)費(fèi)、附屬配套費(fèi)用、稅金、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、不可預(yù)

　　見費(fèi)

　　f) 項目是否存在其他債權(quán)、債務(wù)問題

　　g) 政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對該項目的態(tài)度

　　h) 開發(fā)過程中可能遇到的干擾因素

　　(二) 競爭物業(yè)情況調(diào)查

　　競爭物業(yè)定義:同一區(qū)位、相同類型、售價相近的物業(yè);同一城市內(nèi)銷售價位相近的物業(yè);同一城市內(nèi)相同類型的物業(yè);

　　1. 競爭物業(yè)的區(qū)位

　　區(qū)域特征:地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、文化教育等

　　發(fā)展規(guī)劃:政府對城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整

　　周邊環(huán)境:人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套 項目狀況:地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況

　　交通條件:地塊附近的交通工具和交通方式

　　2.競爭物業(yè)的產(chǎn)品特征

　　建筑參數(shù):總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等

　　面積戶型:戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率

　　裝修標(biāo)準(zhǔn):建筑風(fēng)格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛(wèi)

　　建筑結(jié)構(gòu)形式、

　　建筑基礎(chǔ)形式:

　　3.競爭物業(yè)的配套狀況

　　周邊獨(dú)有配套設(shè)施:學(xué)校、大型購物場所、體育設(shè)施、公園等

　　小區(qū)自建配套設(shè)施:會所、學(xué)校、購物場所、運(yùn)動場所等

　　小區(qū)智能、安防狀況

　　園林景觀

　　物業(yè)管理水平及收費(fèi)水平

　　水、電、通信、燃?xì)獾攘糍M(fèi)用及辦證費(fèi)用的承擔(dān)情況

　　4. 競爭物業(yè)的工期安排

　　各期開、竣工日期

　　各期交付量、交付時間

　　推盤時間

　　5. 競爭物業(yè)的價格

　　單價:反映樓盤品質(zhì)高低,如起價、平均單價、主力單價、最高單價、層次差、朝向差

　　總價:反映目標(biāo)客戶群的選擇

　　付款方式:一次性、按揭、分期、開發(fā)商貸款

　　優(yōu)惠方式

　　6.競爭物業(yè)的廣告

　　售樓處:地點選擇、裝修設(shè)計、形象展示、三維動畫、沙盤

　　廣告媒體:報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、車體、戶外(路牌、燈箱、條幅、布幅)

　　廣告投放強(qiáng)度:廣告刊登次數(shù)和篇幅,媒體的數(shù)量和大小等

　　廣告風(fēng)格

　　推廣主題、主廣告語

　　7.競爭物業(yè)銷售情況

　　現(xiàn)場情況:人流頻率、數(shù)量、關(guān)注內(nèi)容、銷售人員狀況

　　銷售率

　　銷售順序:不同總價、戶型、面積的房屋銷售順序,分析市場暢銷戶型

　　分期推盤節(jié)奏

　　銷售形式:內(nèi)部定購、正式簽約

　　客戶群分析:客戶的職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入

　　8. 競爭物業(yè)銷售渠道使用情況

　　租售代理商

　　其他配銷渠道

　　9. 競爭者的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查

　　專業(yè)化程度

　　品牌知名度

　　商品房質(zhì)量

　　成本狀況

　　價格策略

　　合作單位(設(shè)計、施工、策劃、營銷、廣告、園林、物業(yè))

　　業(yè)務(wù)組合及財務(wù)實力

　　綜合管理能力

　　與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系

　　10. 同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量

　　11. 同一區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的月租金及入住率

　　12. 競爭性新產(chǎn)品的投入時機(jī)

　　13. 對未來競爭情況的分析與估計