物業(yè)管理維修工作，分常規(guī)性維修和隨機(jī)性維修兩種。其中常規(guī)性維修是指對(duì)物管區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的定期性維修養(yǎng)護(hù)，如電梯年檢、水箱清洗等。常規(guī)性維修屬計(jì)劃內(nèi)維修，通常是可以控制的;隨機(jī)性維修是指對(duì)物管區(qū)域內(nèi)設(shè)施配件偶然發(fā)生的故障或損壞進(jìn)行維修，如更換損壞的樓道燈、更換破損的井蓋等。隨機(jī)性維修屬計(jì)劃外維修，通常是難以控制的。
物業(yè)管理維修工作的這種可控性和不可控性并存的特點(diǎn)，正是影響維修人員配置及維修工作安排的主要原因。為尋找合理的物管維修人員定員定編方法，筆者從以上影響維修人員配置的主要原因著手，通過剖析維修工作的特點(diǎn)，總結(jié)形成以下物管維修工的配置技巧。
1.1常規(guī)性維修人員配置
1.1.1收集常規(guī)性維修工作內(nèi)容
物業(yè)管理常規(guī)性維修工作內(nèi)容，是指物管項(xiàng)目中有多大面積的室外道路，有多少個(gè)污雨水井，有多少部電梯等。
以筆者服務(wù)的武漢中央花園小區(qū)為例。常規(guī)性維修服務(wù)內(nèi)容包括45棟住宅、9,600㎡的公共道路、1,119個(gè)污雨水井、13部電梯等。
1.1.2設(shè)置常規(guī)性維修工作頻率
物業(yè)管理常規(guī)性維修工作主要有室外場(chǎng)地設(shè)施檢修、房屋本體檢修、機(jī)電設(shè)備檢修、空置房屋檢查、水電表抄錄等五大類，根據(jù)各項(xiàng)目的實(shí)際情況，每一類型工作又分為若干小類，以住宅小區(qū)的維修工作為例，室外場(chǎng)地設(shè)施的檢修包括路面路基檢查、路燈及線路檢查、車場(chǎng)車庫設(shè)施檢修、污雨水井疏撈、井蓋及雨水篦刷漆養(yǎng)護(hù)、公共標(biāo)示檢修等6小類。
相同項(xiàng)目的維修工作，其每一小類的服務(wù)，如路面路基檢查頻率及工作標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是基本一致的。同時(shí)，各類型服務(wù)的頻率和所需的時(shí)間與各項(xiàng)目的服務(wù)要求同樣存在著關(guān)聯(lián)性，即服務(wù)要求高，則服務(wù)的頻率和所需的工時(shí)越多，反之所需工時(shí)就少。
1.1.3常規(guī)性維修人員配置計(jì)算
物業(yè)管理常規(guī)性維修工作，其工作頻率有的是每周一次，如專用變壓器的巡檢;有的是每月一次，如路面路基檢查;有的是每季度一次，如消防栓的檢修等，詳見表(1-2)。但就整體情況而言，按月為周期的服務(wù)內(nèi)容最多。
筆者在計(jì)算物管常規(guī)性維修人員的配置時(shí)，正是采取以月為周期，采取綜合調(diào)配的方式進(jìn)行的。
具體計(jì)算方式如下：
A)單項(xiàng)工作所需要工時(shí)=數(shù)量×(月)頻率×工作標(biāo)準(zhǔn)
B)相同類型工作所需工時(shí)=∑單項(xiàng)工作所需工時(shí)
C)每月總工時(shí)=類型Ⅰ工作所需工時(shí)+類型Ⅱ工作所需工時(shí)+...+類型Ⅴ工作所需工時(shí)
D)每月所需人工=每月總工時(shí)÷(26×8小時(shí))
(根據(jù)公司規(guī)定，維修工每月工作時(shí)間為26天，每天工作時(shí)間為8小時(shí))
以物管常規(guī)性維修工作中的室外場(chǎng)地檢修為例，武漢中央花園物管常規(guī)性維修工作主要有：路面路基檢查每月1次、路燈線路檢查每月1次、停車場(chǎng)設(shè)施檢修每月1次、污雨水井疏撈每年1次、井蓋等刷漆維修每?jī)赡?次、公共標(biāo)示檢修每半年1次，見表(1-2)。
其中：
(1)路面路基檢查所需工時(shí)
=9,600㎡×1次/月×0.10小時(shí)/人·100㎡=9.6小時(shí)
(2)路燈線路檢查所需工時(shí)
=303個(gè)×1次/月×0.10小時(shí)/人·個(gè)=30.3小時(shí)
(3)停車場(chǎng)檢修所需工時(shí)
=2,140㎡×1次/月×0.15小時(shí)/人· 100㎡=3.21小時(shí)
(4)污雨水井疏撈所需工時(shí)
=1,119個(gè)×1/12次/月×0.5小時(shí)/人·個(gè)=46.62小時(shí)
(5)井蓋維修所需工時(shí)
=(1,119個(gè)+303個(gè))×1/24次/月×0.5小時(shí)/人·個(gè)=32.58小時(shí)
(6)公共標(biāo)示檢修所需工時(shí)
=130個(gè)×1/6次/月×0.3小時(shí)/人·個(gè)=6.47小時(shí)
即類型Ⅰ：中央花園常規(guī)性室外場(chǎng)地維修所需工時(shí)
=9.6小時(shí)+30.3小時(shí)+3.21小時(shí)+46.62小時(shí)+32.58小時(shí)+6.47小時(shí)
=128.78小時(shí)
中央花園物管常規(guī)性維修工作每月總工時(shí)=Ⅰ室外場(chǎng)地+Ⅱ房屋本體+Ⅲ機(jī)電設(shè)備+Ⅳ空置房檢查+Ⅴ水電表抄錄
即：128.78 +53.74+231.32+12+171.45=597.29小時(shí)
中央花園物管常規(guī)性維修工作每月所需人工
= 597.29÷(26×8)
=2.87(人)
1.2隨機(jī)性維修人員配置
在物管隨機(jī)性維修人員配置上，筆者采取的是經(jīng)驗(yàn)判斷法，即在一般情況下按每700戶(左右)配置一名維修人員。為使經(jīng)驗(yàn)判斷更為合理，筆者通常采取如下方式驗(yàn)證隨機(jī)性維修人員配置的合理性。
以武漢南湖中央花園小區(qū)(2,136戶)為例，筆者配置的隨機(jī)性維修人員為3人。
1.2.1統(tǒng)計(jì)隨機(jī)性維修工作量
為達(dá)到驗(yàn)證配置隨機(jī)性維修人員合理性的目的，筆者采取工作日志的辦法，將正常情況下，項(xiàng)目物管隨機(jī)性維修工作量進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。
以下是筆者統(tǒng)計(jì)的武漢中央花園小區(qū)20**年7月至12月，隨機(jī)性維修的工作量。
A)工作日志實(shí)例
B)月消耗時(shí)間統(tǒng)計(jì)實(shí)例
C)半年消耗時(shí)間統(tǒng)計(jì)實(shí)例
1.2.2隨機(jī)性維修人員配置計(jì)算
隨機(jī)性維修人員的配置計(jì)算，也稱隨機(jī)性維修人員配置的驗(yàn)證，即通過對(duì)實(shí)踐進(jìn)行總結(jié)，盡量準(zhǔn)備的統(tǒng)計(jì)隨機(jī)性維修工作量，從而準(zhǔn)確地核實(shí)經(jīng)驗(yàn)判斷法中確定的維修人員的工作飽和狀況。
計(jì)算式：月消耗時(shí)間(小時(shí))÷(26天×8小時(shí))
武漢中央花園小區(qū)
20**年7月份隨機(jī)性維修工作所需維修工為：
(27,950分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時(shí))=2.24(人)
20**年8月份隨機(jī)性維修工作所需維修工為：
(33,520分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時(shí))=2.69(人)
20**年9月份隨機(jī)性維修工作所需維修工為：
(29,390分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時(shí))=2.35(人)
20**年10月份隨機(jī)性維修工作所需維修工為：
(26,540分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時(shí))=2.13(人)
20**年11月份隨機(jī)性維修工作所需維修工為：
(31,770分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時(shí))=2.55(人)
20**年12月份隨機(jī)性維修工作所需維修工為：
(37,510分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時(shí))=3.01(人)
綜合以上計(jì)算結(jié)果，筆者在確定武漢中央花園小區(qū)隨機(jī)性維修人員配置時(shí)，采取統(tǒng)計(jì)的方式并取其平均值作為隨機(jī)性維修人員定員定編的依據(jù)。
即(2.24+2.69+2.35+2.13+2.55+3.01)÷6=2.5(人)
以上計(jì)算結(jié)果，與此前筆者對(duì)中央花園實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，憑經(jīng)驗(yàn)配置的3名隨機(jī)性維修人員的標(biāo)準(zhǔn)，是基本一致的，充分驗(yàn)證了筆者在武漢中央花園小區(qū)經(jīng)驗(yàn)判斷法的準(zhǔn)確性。
歸納以上常規(guī)性維修人員配置結(jié)果(2.87人)和隨機(jī)性維修人員配置結(jié)果(2.5人)，武漢中央花園小區(qū)理論上應(yīng)配置物管維修人員為5.37人。
考慮到維修班長除做好本職工作外，還需做好維修工作的協(xié)調(diào)和檢查，因此，在給維修班長安排實(shí)際維修工作任務(wù)時(shí)要適當(dāng)比其他維修人員要少。即維修班長按0.5人的標(biāo)準(zhǔn)安排其工作任務(wù)。
根據(jù)以上計(jì)算，并結(jié)合實(shí)際考慮，武漢中央花園小區(qū)物管維修工作需配置維修人員6名。
篇2：物管案例：物業(yè)管理應(yīng)如何進(jìn)行人員配置
物管案例：物業(yè)管理應(yīng)如何進(jìn)行人員配置
華聯(lián)集團(tuán)大廈是上海華聯(lián)物業(yè)有限公司所管理的一幢集賓館、餐飲、銀行、涉外辦公樓為一體的綜合大廈。由于建造初期物業(yè)管理沒有前期介入，大樓部分設(shè)計(jì)布局不合理，大樓總機(jī)房設(shè)在B樓3樓，消防監(jiān)控中心設(shè)在A樓1樓，衛(wèi)星監(jiān)控中心設(shè)在A樓19樓，此三處崗位均必須保證24小時(shí)有人上崗，最精簡(jiǎn)配備要12人，但三處崗位工作量都很小，都只是起一種防范性監(jiān)控作用。對(duì)此，物業(yè)管理公司因該怎么辦。
[案例提示]
人員開支是企業(yè)運(yùn)作中最大、最重要的成本，已成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的共識(shí)。對(duì)物業(yè)公司這類保本微利型企業(yè)來說，更要注重對(duì)人員成本的控制，機(jī)構(gòu)設(shè)置要精簡(jiǎn)、高效。
[案例分析]
為此，物業(yè)管理處經(jīng)理經(jīng)過測(cè)算，決定將三處的機(jī)房進(jìn)行適當(dāng)?shù)母脑欤瑢⒉糠衷O(shè)備移位，集中到消防監(jiān)控中心。這一舉動(dòng)需改造費(fèi)用10萬元，但人員由12人減少到5人，按每人每年企業(yè)支付3萬元/人計(jì)，每年可節(jié)省人員開支21萬元，且一勞永逸。
人力控制一般應(yīng)注意以下原則：
1．以崗定員、按崗配人
2．職責(zé)明確、充分授權(quán)
3．注意工資差別，調(diào)動(dòng)積極性
4．精簡(jiǎn)高效、一崗多能
5．考慮區(qū)分不同階段，人力要求的差異性（前期介入階段、前期管理全面接管階段、后期管理、管理成熟階段的人力需求各有側(cè)重點(diǎn)）
6．注意市場(chǎng)人員的情況（勞動(dòng)力市場(chǎng)及有關(guān)使用勞力規(guī)定）
7．加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)，培養(yǎng)復(fù)合型人才
篇3：制造工程部安全管理組織機(jī)構(gòu)人員配置安全要責(zé)
制造工程部安全管理組織機(jī)構(gòu)人員配置及安全要責(zé)
1、部長為部門安全工作第一責(zé)任人，主管工程師為設(shè)備安全第一責(zé)任人，運(yùn)行科長為生產(chǎn)安全第一責(zé)任人。
2、確立安全工作第一性的原則，任何人不得阻撓、拖延安全工作的實(shí)施。
3、部門設(shè)專職安全員一名，在部長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)日常安全管理、檢查等工作。
4、各運(yùn)行崗位的主操作手及全體機(jī)電維修人員為兼職安全員，負(fù)責(zé)協(xié)助專職安全員工作。兼職安全員對(duì)其職責(zé)范圍內(nèi)的安全負(fù)責(zé)，其中楊樹俠負(fù)責(zé)部門所有消防栓每月的定期檢查工作，王秀玲、佟樂負(fù)責(zé)部門所有滅火器具每月的定期檢查工作。
5、直接從事具體安全及消防工作人員（包括特殊工種）的崗位要保持相對(duì)穩(wěn)定，需要持證上崗的必須經(jīng)專門培訓(xùn)持證上崗。特殊情況下因工作發(fā)生變動(dòng)時(shí)，必須培養(yǎng)有同樣資質(zhì)人員方可進(jìn)行。
6、專職安全員在部長領(lǐng)導(dǎo)下每月組織一次全面的部門安全工作檢察，作好記錄，對(duì)于安全隱患，報(bào)部長安排具體整改，專職安全員負(fù)責(zé)督促落實(shí)整改情況，并及時(shí)向部長匯報(bào)。
7、對(duì)于與安全工作直接相關(guān)的設(shè)備，存在隱患的，要盡快安排維修，專職安全員填寫安全維修工作單，并經(jīng)部長批準(zhǔn)，執(zhí)行人員必須在指定的時(shí)間內(nèi)優(yōu)先完成。
8、制造工程部所有員工有義務(wù)及時(shí)反映發(fā)現(xiàn)的安全問題或安全隱患，生產(chǎn)班組直接向運(yùn)行科長反映，當(dāng)班能解決的，由運(yùn)行科長直接安排，當(dāng)班不能解決的由運(yùn)行科長作好記錄，并及時(shí)向?qū)Ｂ毎踩珕T及主管部長反映。