物業(yè)管理策劃、準備工作程序

　　1目的

　　通過接管物業(yè)前的策劃工作，為公司順利接管物業(yè)及接管后為業(yè)主提供優(yōu)質服務創(chuàng)造條件。

　　2范圍

　　適用于公司待接管的各類物業(yè)。

　　3職責

　　3.1總經理指定專人具體負責物業(yè)管理策劃階段的組織工作，確保物業(yè)管理策劃階段各項資源的及時提供。

　　3.2品質管理組負責在前期介入階段從物業(yè)管理運作的角度，對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面向發(fā)展商提供有益的建設性意見，并做好記錄。

　　3.3品質管理組負責針對待接管物業(yè)特點制訂物業(yè)管理方案。

　　3.4總經理辦公室負責協調前期介入人員的配備和新組建管理處人員編制的確定與配置工作。

　　4方法和過程控制

　　4.1物業(yè)管理策劃/準備工作包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。

　　4.2前期介入

　　4.2.1前期介入的作用

　　A.完善物業(yè)的使用功能--向地產公司在新開發(fā)項目的規(guī)劃設計階段就戶型設計、供電供水、污水處理、通訊網絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等方面提出建設性意見?！　.改進、完善物業(yè)的具體設計--公司根據收集的工程案例和工作經驗,從日后管理的角度及時向設計單位提出意見,避免出現設計缺陷。

　　C.便于日后對物業(yè)的管理--由于早期介入物業(yè)的規(guī)劃、設計、管線敷設和設備安裝，熟悉現場情況，為日后物業(yè)的管理、維修保養(yǎng)帶來便利。

　　4.2.2前期介入的方式--按照項目開發(fā)周期分為早期介入、中期介入、后期介入三個階段。

　　A.早期介入：從進駐項目現場到主體動工之間的介入活動。工作內容包括：

　　a.拆遷、搬遷現場臨時建筑物。

　　b.現場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、辦公及生活設備的維護、飲食等管理工作。

　　c.提供項目營銷活動的后勤保障。

　　d.項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發(fā)放、調撥、跟蹤等管理工作。

　　e.審閱設計圖紙，提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議。

　　B.中期介入：主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。工作內容包括：

　　a.專業(yè)技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，指出設計中缺陷、遺漏的工程項目。

　　b.加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控，發(fā)現問題及時解決。

　　c.從業(yè)主使用功能角度,向發(fā)展商建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

　　d.根據《物業(yè)移交驗收標準和要求》，從物業(yè)管理功能出發(fā)，對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題，及時向發(fā)展商建議完善、修正。

　　C.后期介入：入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。工作內容包括：

　　a.各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標準。

　　b.完善閉路監(jiān)控系統、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施。

　　c.分批分期收集工程、配套設施設備資料，如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等。

　　d.充分了解掌握房屋及配套設施狀況，做好物業(yè)接管驗收的各項準備工作。

　　e.了解地產銷售承諾，如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況，核實兌現狀況，發(fā)現問題及時設計替代方案。

　　4.2.3專業(yè)技術人員將前期介入工作情況記錄在《 前期介入情況周記表》(1-8)上，作為重要資料保存。

　　4.3物業(yè)管理方案的制訂

　　4.3.1品質管理部負責根據物業(yè)規(guī)模大小成立調查小組，制定調查方案，對物業(yè)進行調查。調查內容包括：

　　A.物業(yè)當地人文環(huán)境、周邊治安狀況、周邊供方環(huán)境、周邊物業(yè)管理水平及收費標準、當地政策環(huán)境等。

　　B.物業(yè)設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等。

　　C.在地產銷售前期實施顧客需求調查如服務項目需求、服務水平及消費水平等。

　　4.3.2品質管理部負責在入伙前六個月，完成物業(yè)管理方案的編制，內容包括：

　　A.分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境，從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務的切入點。

　　B.新建項目的整體情況介紹，包括：位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交房時間、戶型、總戶數、車位數量、公用設施配套、機電設施設備等。　　C.分析業(yè)主需求，針對業(yè)主群體特征、個性特征等，提供創(chuàng)新服務。

　　D.詳細介紹新小區(qū)管理的整體構思和管理策劃思路，包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。

　　E.待接管項目的管理架構圖、各管理部門職能、各崗位人員配置及其崗位職責。

　　F.確定、提供服務所需的基礎設施，包括：

　　a.清潔及綠化設備和工具，如洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。

　　b.安全設備，如對講機、手電筒、電警棍等。

　　c.設備維護所必要的檢驗、維護設備和工具，如萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。

　　d.會所服務需要設備，如飲水機、制冰機、空調、電視機、音響等。

　　e.配套辦公場地及辦公設施設備，如電腦、打印機、傳真機、復印機等。

　　f.員工后勤設施設備及服務配置，如員工宿舍、食堂、熱水器、消毒柜等。

　　4.3.3品質管理部負責形成《物業(yè)管理方案報告書》。

　　4.4組建物業(yè)管理處

　　4.4.1辦公室負責根據物業(yè)管理方案，確定新建管理處人員編制。

　　4.4.2辦公室負責編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃。

　　4.4.3入伙前三個月經總經理辦公會確定新建管理處經理人選，并由人事行政管理部下發(fā)管理處成立的任命。

　　5支持性文件

　　**WY7.5.4-S01 《物業(yè)移交驗收標準和要求》

　　6質量記錄和表格

　　**WY7.1-G01-F1 《 前期介入情況周記表N01》　　**WY7.1-G01-F2 《 前期介入情況周記表N02》　　**WY7.1-G01-F3 《 前期介入情況周記表N03》　　**WY7.1-G01-F4 《 前期介入情況周記表N04》　　**WY7.1-G01-F5 《 前期介入情況周記表N05》　　**WY7.1-G01-F6 《 前期介入情況周記表N06》　　**WY7.1-G01-F7 《 前期介入情況周記表N07》　　**WY7.1-G01-F8 《 前期介入情況周記表N08》

篇2：全程物業(yè)管理服務策劃

　　全程物業(yè)管理服務策劃

　　問起物業(yè)管理，99%的人會說，那不就是房地產業(yè)開發(fā)鏈條上的售后服務嗎?

　　事實上，也有許多開發(fā)商，在物業(yè)管理企業(yè)聲嘶力竭的“前期介入”的呼吁聲中，在開發(fā)前期階段，就開始注意傾聽物業(yè)管理企業(yè)關于建設階段完善物業(yè)的各類建議。盡管如此，物業(yè)管理服務產品被定位于整個地產開發(fā)產業(yè)鏈的末端，定位于售后服務的角色認知，并沒有太大改變。造成這種狀況，不僅僅是由于物業(yè)管理服務產品主要是滿足業(yè)主入伙后日常物業(yè)管理需要的自然屬性，也是由于物業(yè)管理自身的創(chuàng)新能力不足與執(zhí)行力受到行業(yè)素質限制。對于中國物業(yè)管理行業(yè)來說，思想力與行動力是需要著重解決的兩大問題，是同等重要的。思想力代表的是行業(yè)的創(chuàng)新能力，行動力代表的是行業(yè)的服務管理技術水平。

　　全程物業(yè)管理服務，作為一種全新的服務理念、方法與模式，是從全新的角度設計規(guī)劃的物業(yè)管理服務新產品。該產品的產出，是物業(yè)管理服務的理念創(chuàng)新，是對傳統物業(yè)管理功能定位認知的顛覆，是物業(yè)管理對于房地產業(yè)的價值貢獻的提升。

　　全程物業(yè)管理服務策劃是怎樣產生的?是不是對物業(yè)管理前期介入概念的翻版?

　　答案是NO，全程物業(yè)管理服務是中國物業(yè)管理市場發(fā)展的必然需求。

　　隨著中國地產的發(fā)展，買方市場的形成，物業(yè)的人性化細節(jié)完善以及物業(yè)軟質量--物業(yè)管理服務越來越受到客戶的重視。畢竟，買房置業(yè)是一時，住房生活是一世。物業(yè)管理已經成為大多數置業(yè)者考慮的重要因素。但是，由于部分發(fā)展商開發(fā)理念落后，以為物業(yè)管理只是售后服務，因而只在物業(yè)即將發(fā)售時才匆匆拉郎配式地選擇物業(yè)管理企業(yè)，從事入伙管理服務與日常物業(yè)管理服務。其結果往往在諸多方面造成很多問題無法解決，如社區(qū)出入口過多、安全智能化設施不敷使用、園林水景配置貴族化或無法適應地理氣候環(huán)境、物業(yè)外立面統一與業(yè)主對安全空調位排風設施具體需求的矛盾、物業(yè)設施設備質材選型配置不合理、物業(yè)標識系統環(huán)衛(wèi)系統布局與配置不完善、公共照明背景音樂等系統的能控設計缺陷、配套車場學校會所的方位與出入不便管理等等。這些都是在地產開發(fā)前期缺乏對物業(yè)管理的統一規(guī)劃所致，這些現象與問題所造成的開發(fā)資源浪費與各類矛盾積累，對房地產企業(yè)以及物業(yè)管理企業(yè)的管理運營造成極大的負面影響。

　　其實，在中國房地產界，越來越多的開發(fā)商重視物業(yè)管理的前期介入。早在規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理專家會就物業(yè)規(guī)劃的合理性(更多是人性化常理，是對業(yè)主消費心理與規(guī)律的把握，不只是規(guī)劃設計規(guī)范的合法性)提出專業(yè)建議;在物業(yè)建設階段，對于物業(yè)建設質量、設備選型、物業(yè)構件選用，安全設施設置等方面加以控制;在物業(yè)營銷階段，就物業(yè)服務定位、服務配置、服務品質、費用測算、現場服務等方面給銷售以促進;在入伙及日常管理期間，物業(yè)服務的規(guī)劃與執(zhí)行則直接影響業(yè)主的日常生活品質。

　　然而，由于限于物業(yè)管理服務理念高度不夠，物業(yè)管理前期介入只是強調了物業(yè)管理介入地產開發(fā)的階段必須提前，但是沒有明確前后物業(yè)服務的連貫性，似乎各個階段的物業(yè)服務只是零碎地點子式的支著，而并非一個完整的系統，缺乏一致的目標與運作控制。這種零散的、非系統化的前期物業(yè)介入服務，一定程度上淡化了前期介入的價值，其重要性也很難得到認識，甚至很容易被抹殺。

　　全程物業(yè)管理服務決不僅僅是強調物業(yè)前期介入，而是明確物業(yè)管理服務應該介入地產規(guī)劃、設計、施工、營銷策劃、銷售及售后服務的全過程，而且，介入的行為不是相互割離，而是相互關聯，是以一個明確的目標所導向出的完整的系統，是物業(yè)服務的系統化、體系化。全程物業(yè)管理服務是物業(yè)管理服務新產品，是地產市場發(fā)展對物業(yè)管理提出的更高的要求，是對系統化物業(yè)服務強烈需求的滿足。

　　物業(yè)管理的前期介入，可以說也是從香港的舶來品。香港物業(yè)管理企業(yè)，如戴德梁行等企業(yè)，比較早地引進香港比較成熟的物業(yè)管理早期介入技術，使大陸的物業(yè)管理服務由售后服務型產品衍生出前期服務型產品。但是，沒有物業(yè)管理企業(yè)明確地按照系統化、體系化原則規(guī)劃配置物業(yè)管理的前期服務與后期服務。全程物業(yè)管理服務只是近來逐漸實質化的、亟待理念整合提升的新服務產品，是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場營銷過程中，敏銳覺察地產市場發(fā)展需求，根據市場需要而創(chuàng)制的服務新產品。

　　我們廣州廣電物業(yè)管理有限公司市場部，作為物業(yè)管理企業(yè)的服務營銷部門，較早地意識到并開發(fā)出該產品，在形成該產品的生產力、執(zhí)行力方面做了大量工作。我們在物業(yè)管理前期服務中加強了對物業(yè)規(guī)劃設計、物業(yè)設施設備選型、物業(yè)施工質量與安全管理、物業(yè)服務模式設計、物業(yè)服務有形展示系統、物業(yè)服務營銷策劃、物業(yè)管理運作規(guī)劃設計等環(huán)節(jié)強化技術積累與研究，已經初步形成比較完善的全程服務策劃技術結構。我司為廣州及外地一些地產項目所做的全程物業(yè)管理服務策劃，得到了發(fā)展商的高度肯定，這些服務策劃及服務實施，為這些項目的成功運作奠定了良好的基礎。

　　全程物業(yè)管理服務是一個新概念，當然有借鑒全程地產策劃的成分，是與全程地產策劃相輔相成的一個服務產品。全程物業(yè)管理服務策劃是以滿足客戶需求為導向，把握從地產投資論證、規(guī)劃設計、工程施工到營銷銷售、物業(yè)入伙管理、日常管理的地產開發(fā)全過程各個環(huán)節(jié)的客戶需求，根據對項目環(huán)境與客戶需求的調查分析，通過對物業(yè)服務目標、策略、技術、運作的規(guī)劃設計，實現物業(yè)管理服務的目標。

　　盡管都是策劃，也都強調全程性，但是，地產策劃圍繞的目標是地產營銷，關注的物業(yè)的定位、結構戶型、包裝推廣、銷售策略等環(huán)節(jié)，偏重于對房屋使用功能、形象以及文化內涵的界定;而物業(yè)服務策劃則是關注客戶對物業(yè)管理服務需求的滿足，關注的是物業(yè)細節(jié)完善、物業(yè)管理便利與成本降低、物業(yè)服務營銷促進、服務定位、個性化服務設計、服務品質執(zhí)行，偏重于服務內涵、品質、價值、文化、品位的界定。在地產開發(fā)的前期階段，全程物業(yè)管理服務策劃與全程地產策劃相輔相成，共同保障地產開發(fā)的成功率。全程地產策劃優(yōu)劣，直接影響物業(yè)的營銷;全程物業(yè)管理服務策劃的優(yōu)劣，則不僅影響物業(yè)的營銷，還將對后期業(yè)主生活服務、地產開發(fā)商品牌信譽產生深遠影響。

　　全程物業(yè)管理服務作為一種全新的服務產品，作為一種新的服務組織管理模式，擁有獨特的構成要素與技術流程架構，其本質是針對物業(yè)管理的兩大類客戶--房地產開發(fā)商與置業(yè)業(yè)主，將兩大客戶需求，實行交集式需求整合，并充分考慮到兩類客戶的需求個性，以地產項目發(fā)展為線索，以客戶需求價值分析為手段，構筑前后連貫一致的服務價值鏈。就具體的地產項目而言，沒有可以照搬照抄的方案。任何一個成功的全程物業(yè)管理服務產品，都需要在具體細致的市場調查基礎上，予以精心定位、設計與規(guī)劃。

　　好的全程物業(yè)管理服務策劃，應該突出物業(yè)管理服務的全程性、主題性、系統性，應該以細致的項目背景調查為基礎，以準確的市場定位為龍頭，以形成系統化、完整性物業(yè)管理服務方案為目標，以人性化、個性化服務模式設計與實施為主線，以滿足地產開發(fā)各階段物業(yè)管理服務需求為準則，以服務的創(chuàng)新性、可行性、周密性為基石，以方案執(zhí)行力建設為保障。

　　在實際的物業(yè)管理市場運行中，很多開發(fā)商以為地產的投資論證、規(guī)劃設計、施工建設與物業(yè)管理服務無關，結果物業(yè)建成后給業(yè)主造成很多不便因素甚至損失，尤其是不利于后期的物業(yè)管理服務，造成管理服務成本居高不下，也造成很多無法協調的矛盾，遏止物業(yè)整體的投資價值。也有很多開發(fā)商比較重視物業(yè)管理的前期介入，但是由于物業(yè)管理企業(yè)缺乏全程物業(yè)管理服務策劃的服務理念與服務能力，致使物業(yè)管理服務定位不清，服務運作缺乏系統性、連續(xù)性與整體性。

　　很多公司在物業(yè)管理服務設計中，根本把握不住項目的核心服務需求，也把握不住物業(yè)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的服務控制要點與服務規(guī)劃的系統性，服務概念內涵模糊不清或缺乏針對性，現場服務控制嚴重依賴資金與硬件投入，服務設計的可行性差，最終造成物業(yè)管理服務不成體系，缺乏文化內涵的延續(xù)性，服務質量差距五個缺口過大，服務承諾無法兌現，嚴重影響開發(fā)商的品牌信譽。因此，全程物業(yè)管理服務策劃對于地產開發(fā)具有十分重要的意義。

　　全程物業(yè)管理服務策劃需要把握好基本的流程與關鍵環(huán)節(jié)。

　　第一，要重視對地產項目的周詳細密的調查，了解城市規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境狀況、項目規(guī)劃定位、目標客戶消費行為、物業(yè)營銷策略、競爭項目服務配置等具體情況。

　　第二，要根據項目SWOT分析，分析項目的優(yōu)劣，分析各個階段目標客戶的服務需求，匹配針對性的服務競爭策略與服務管理模式。

　　第三，要發(fā)揮業(yè)管理服務營銷在整體物業(yè)營銷中的重要作用，以服務營銷促進物業(yè)營銷。

　　第四，要設計科學實用的組織運作管理方式，規(guī)劃服務執(zhí)行質量目標與執(zhí)行運作體系，確保服務運作目標的實現。

　　做好全程物業(yè)管理服務策劃很不容易。策劃人不僅需要具備豐富的物業(yè)管理專業(yè)知識與豐富的實際管理經驗，還需要掌握服務營銷管理、服務運作管理、服務作業(yè)設計、組織設計與人力資源管理、房地產全程策劃、消費者心理學等專業(yè)有關知識，還需要了解建筑規(guī)劃設計、物業(yè)設施設備選型與安裝、工程施工管理、物業(yè)銷售策劃、物業(yè)三級市場運營等方面的技術。全程物業(yè)管理服務是一種高智力含量的尖端服務產品，該服務模式的策劃與運營需要物業(yè)管理企業(yè)團隊式、程式化、規(guī)范性管理。全程物業(yè)管理服務模式對物業(yè)管理企業(yè)有著更高的要求，需要物業(yè)管理企業(yè)對傳統的服務理念、技術要素、人力資源、組織架構等方面進行全方位的革命。

　　目前，除了廣州廣電物業(yè)管理有限公司市場部，還沒有發(fā)現有哪家公司已經形成相關的服務組織模式并公開宣傳推廣這種服務新理念與新模式?；蛘邥袆e的物業(yè)公司也意識到這種服務產品的市場價值，只是沒有將這種產品視為專門開發(fā)的新產品吧，或者更多公司只是將各個環(huán)節(jié)的服務分割成單項服務，而沒有將之作為一個系統化的產品加以開發(fā)。這也反映出很多物業(yè)管理企業(yè)市場敏感度不夠，創(chuàng)新能力不足，執(zhí)行體系不完善的現實。

　　全程物業(yè)管理服務具有極高的市場價值與社會價值。

　　就市場價值而言，隨著中國房地產行業(yè)的發(fā)展，中國地產市場向二線、三線城市的推進，越來越多的地產企業(yè)需要物業(yè)管理企業(yè)提供全程物業(yè)管理服務。全程物業(yè)管理服務產品的開發(fā)與推廣，也有利于對物業(yè)管理行業(yè)的前期性的重新認知，有利于物業(yè)管理產品的新的定位。就社會價值而言，全程物業(yè)管理服務模式的推進實施，可以最大限度地節(jié)約房地產開發(fā)成本、避免房地產開發(fā)與后期服務的矛盾，促進和諧社區(qū)文化與文明建設。

　　可以樂觀地說，隨著中國物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，隨著國外服務業(yè)涌入中國市場所造成的服務競爭的加劇，隨著越來越多的高素質人力介入物業(yè)管理服務行業(yè)的發(fā)展，中國物業(yè)管理行業(yè)必然創(chuàng)造出更多新的服務理念、新的服務管理模式和新的服務產品，進一步煥發(fā)中國物業(yè)管理行業(yè)的生機。

篇3：在地產營銷策劃中物業(yè)管理品牌的應用

　　在地產營銷策劃中物業(yè)管理品牌的應用

　　物業(yè)管理品牌，通俗地說，就是物業(yè)管理這種商品的牌子。構成物業(yè)管理品牌的要素主要有：物業(yè)公司的聲譽、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業(yè)公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會評價、業(yè)主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業(yè)技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業(yè)管理服務的項目、收費標準、服務態(tài)度、服務深度等方面。

　　良好的物業(yè)管理品牌不僅有益于彌補和完善開發(fā)商的信譽和形象，而且使物業(yè)本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優(yōu)良的管理而傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業(yè)管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因：

　　一、物業(yè)管理品牌是物業(yè)項目品牌的重要構成部分。

　　開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，能不能很快為投資者、購房者所了解、所認同、所接受（購買），跟物業(yè)項目的品牌有非常密切的關系。物業(yè)項目的品牌是一個非常復雜的綜合體，但它卻有較為固定的組成部分。具體來講，構成物業(yè)項目品牌的要素主要有：

　?、傥飿I(yè)的自然地理情況。包括物業(yè)的地理位置、周圍環(huán)境與發(fā)展情況、本物業(yè)在城市相同或相似物業(yè)中的地位等方面。

　　②物業(yè)的四商（即開發(fā)商、設計商、施工商、監(jiān)理商）情況。包括它們的資質、業(yè)績、社會評價、信譽、企業(yè)形象等方面。

　　③物業(yè)的工程質量與設計水平，包括建筑質量情況與建筑設計的先進性等。④物業(yè)的管理情況，也即物業(yè)管理的品牌如何。

　　物業(yè)項目品牌的上述四個組成部分中，第一個部分，即物業(yè)的自然地理情況，是物業(yè)項目品牌的基礎和前提，同時，它基本上也是不可改變的。第二個部分，物業(yè)的“四商”情況，它是決定物業(yè)工程質量情況、價位情況、業(yè)主構成情況等方面的重要影響因素。第三個部分，物業(yè)的工程質量與設計水平，該部分基本可由第二部分的情況決定。第四個部分，物業(yè)管理的品牌，也是影響或決定物業(yè)價位情況、業(yè)主構成情況的重要因素。目前，在人們的眼中，第一、第四部分是最為重要的部分，因為它們是最為表面化、能為人們日常感受得到的東西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改變的硬件，是沒有感情的，人們對它的注視已逐步弱化，而第四個部分卻是可以改變的，富有感情的、具有實用價值的管理服務，因此，它更為人們所看重。特別在當前，物業(yè)的管理品牌如何，對物業(yè)的品位與品牌具有越來越重要的意義。

　　隨著房地產市場的發(fā)展，物業(yè)管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業(yè)項目品牌形象體現最充分、最長久的一個環(huán)節(jié)。因此，要樹立物業(yè)品牌效應，就應從抓好物業(yè)管理品牌入手。

　　二、物業(yè)管理品牌與物業(yè)項目成功與否關系重大。

　　一項物業(yè)如果具有良好的物業(yè)管理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業(yè)增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業(yè)公司才是和他們同呼吸，共命運，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體爆光的房子出了問題，業(yè)主找不到開發(fā)商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業(yè)的管理品位如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個重要影響因素。

　　目前，開發(fā)項目的物業(yè)管理情況已成為購房者越來越關心的問題，也是客戶是否選擇該物業(yè)的重要影響因素。一個很明顯的例子是，位置上相臨的兩項物業(yè)，價格高但物業(yè)管理品牌好的物業(yè)比另一個價格低但物業(yè)管理品牌差的銷售情況更為火爆。以前人們買房，考慮管理情況的基本上沒有?，F在人們買房，大多數都要問問物業(yè)管理公司是誰，管理情況如何，收費多少，服務項目有哪些？等等。可以想見，一個沒有良好物業(yè)管理品牌的物業(yè)，它的形象會是怎樣？

　　三、物業(yè)管理品牌策略是戰(zhàn)勝競爭對手的新穎而有效的策略。

　　現代市場營銷理論認為，我國社會已經進入服務經濟時代，競爭的焦點已由質量、品種向服務轉移，誰注重服務，誰就能贏得市場。而且，現在來看，物業(yè)營銷中可以采取的策略基本上都已用上，而因為物業(yè)管理在我國產生和發(fā)展的時間不長，還沒有得到多數開發(fā)商及營銷商的注意和重視，所以，營銷中如果充分利用物業(yè)管理品牌進行宣傳和促進營銷，將是一個非常新穎、出其不意因而有效地戰(zhàn)勝競爭對手的策略。目前，物業(yè)管理品牌策略已經初現端倪，相信不久將會大放異彩。

　　那么，物業(yè)營銷中如何利用物業(yè)管理品牌策略呢？一般說來，可以在項目策劃時，刻意地把物業(yè)管理品牌作為一個賣點，通過售樓書及各種廣告媒體把項目物業(yè)管理品牌的概念突出出來。

　　物業(yè)管理品牌在項目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內容：

　?。?）突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價值。

　　目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質量感興趣，也對未來自己的居住質量，即物業(yè)管理服務的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講面子。社區(qū)的品牌，物業(yè)管理的品牌都是他們樂于談出的話題。事實上，他們也真能從品牌物業(yè)管理中獲得生活上、工作上、學習上、自尊上、發(fā)展上、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實能夠構成為一個極大的吸引力。

　?。?）突出品牌物業(yè)公司的雄厚管理實力。

　　物業(yè)公司的雄厚管理實力主要體現在物業(yè)公司的技術力量、專業(yè)裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業(yè)年數與專業(yè)管理水平等等。品牌物業(yè)公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業(yè)項目、接受品牌物業(yè)公司打下堅實的基礎，提供了現實的可能性。

　　（3）突出品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績。

　　品牌物業(yè)公司的管理業(yè)績主要體現在管理項目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級、市級、地區(qū)級先進稱號的情況等等）、社會反映（業(yè)主、住戶及業(yè)主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等）。品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績能夠給人一種感性上的認可與憧憬，讓購房者感受到實實在在的物業(yè)管理服務，并對自己的未來產生聯想和希望。

　?。?）突出品牌物業(yè)公司的人情味與人本管理理念。

　　一般來說，購房者不希望未來的物業(yè)公司是高高在上的主人，也不希望未來的物業(yè)公司是亦步亦趨、唯命是從的仆人。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結自己的朋友式的物業(yè)公司。品牌物業(yè)公司的人情味與人本管理理念讓人覺得親切、自然，縮短了客戶與物業(yè)公司的距離，讓客戶更容易接受物業(yè)管理，從而接受和購買物業(yè)。

　　利用好物業(yè)管理品牌，物業(yè)營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業(yè)管理品牌時措施失當，就可能會出現相反的效果。所以，在利用物業(yè)管理品牌進行物業(yè)項目營銷時，還要注意以下問題：第一，要把物業(yè)管理的高品位與較低收費聯系起來宣傳。目前人們收入不是很高的情況下，高標準的物業(yè)管理，讓人在聯想高收費的同時，容易對物業(yè)產生一種畏懼感。第二，要把物業(yè)管理服務的大眾性與特殊性突出出來，讓購房者對物業(yè)管理產生一種親近感的同時，對物業(yè)管理有一種向往與憧憬的空間。第三，物業(yè)管理品牌宣傳中，要突出物業(yè)公司的形象和企業(yè)信譽，確實給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從化身中感受真實，樹立信心。

　　總之，項目營銷中既要重視物業(yè)管理品牌的利用，也要確實利用好物業(yè)管理的品牌。只有這樣，物業(yè)項目才可能更為順利的銷售出去，也才能為開發(fā)商或營銷商帶來更多的商機。