怎樣面對物業(yè)糾紛

　　物業(yè)管理糾紛是困擾著許多小區(qū)居民和物業(yè)管理公司的大難題。目前，國家法律中還沒有關于物業(yè)管理糾紛的明確規(guī)定，只是在1994年3月30日建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，以及1996年3月1日國家計委頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》等法律法規(guī)中，對城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理事項做了一些原則性的規(guī)定。以下是一些共識和建議：

　　一、物業(yè)公司與業(yè)主是服務與被服務關系

　　實施物業(yè)管理的實體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)即物業(yè)公司。由于房屋產權屬業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約，接受業(yè)主委托，代表業(yè)主并運用經濟手段經營管理物業(yè)。業(yè)主處于主導地位，而物業(yè)公司則扮演了"大管家"的角色，物業(yè)管理與業(yè)主之間是服務與被服務的關系，其管理行為是企業(yè)行為。在管理內容上，物業(yè)管理企業(yè)除對物業(yè)進行養(yǎng)護外，還提供專項服務和特約服務，即多功能全方位統(tǒng)一管理。

　　物業(yè)管理提供的服務是有償?shù)模瑘?zhí)行的是"以區(qū)養(yǎng)區(qū)"、"以業(yè)養(yǎng)房"的方針，其管理經費除自籌以外，還包括收取的管理費、服務費。物業(yè)管理與住戶是服務與被服務的關系，產權人和使用人有權通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權利義務。因而物業(yè)公司與房屋產權人和用人的關系是合同法律關系的一種。

　　二、物業(yè)管理中，業(yè)主處于主導地位

　　住宅小區(qū)的物業(yè)所有權應當歸屬于業(yè)主。這是因為房地產開發(fā)商用于開發(fā)公共物業(yè)的投資已全部進入了開發(fā)成本，攤入了商品房價格。商品房一旦出售，就意味著公共物業(yè)的財產權隨同商品房產權的出讓同時轉給了業(yè)主。業(yè)主在支付商品房價格的同時也按一定比例承擔了物業(yè)的價格，也就獲得了物業(yè)的產權。業(yè)主也就是物業(yè)管理權的權力主體。業(yè)主有參加物業(yè)管理的權利，并有合理使用房屋和公用設施、維護物業(yè)的效用和價值的義務。根據(jù)一般慣例，住宅區(qū)交付使用且入住率達到50%以上，房地產地方行政部門應會同開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商及時召開第一次業(yè)主大會，制定并通過業(yè)主管理委員會章程，選舉產生業(yè)主管理委員會。業(yè)主管理委員會一經成立，就應是所轄物業(yè)的權力機構，是業(yè)主表達愿望和意志的代表，負有組織和聯(lián)系業(yè)主的義務，并代表業(yè)主處理和執(zhí)行有關物業(yè)管理的事宜。包括有權選聘或解聘物業(yè)管理公司，有權決定房屋維修基金的使用，有權對物業(yè)公司的服務水準、委托服務合同執(zhí)行情況和收費及使用情況進行監(jiān)督，從而真正掌握物業(yè)管理的權益，維護個體業(yè)主的合法權益。

　　在物業(yè)管理過程中，業(yè)主始終處于主導地位，以業(yè)主委員會為權力核心，由業(yè)主委員會聘請專業(yè)物業(yè)管理委員會，并代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同。在明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權利、責任和義務的同時，由物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照業(yè)主的愿望與要求對物業(yè)實施管理。業(yè)主是"主人"，物業(yè)管理者是"管家"。從經濟合同法律關系上來看，業(yè)主屬于買方即需方，物業(yè)公司則應為賣方即供方。由于雙方的法律關系建立在合同基礎上，所以各自的權利義務均應依照合同有效約定。

　　三、物業(yè)管理糾紛多種多樣

　　如今，小區(qū)的土地使用費是由業(yè)主支付的，公共物業(yè)的投資主體不再是國家而是業(yè)主。但業(yè)主對自己是物業(yè)產權主體的意識依然相當?shù)　Ｓ行┮呀浻X醒的業(yè)主，開始用法律來維護自己的權益，并因此引發(fā)物業(yè)管理糾紛。如業(yè)主停放在外的自行車丟失或家庭財產被盜，而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司在對住宅區(qū)的安全責任程度上的糾紛;物業(yè)公司擅自巧立名目，要求業(yè)主額外交納費用而引發(fā)的糾紛;業(yè)主拖欠水、電費，物業(yè)公司拉閘停電、停水而引發(fā)的糾紛等等，不一而足。

　　四、認真簽訂合同，避免糾紛產生

　　物業(yè)管理糾紛是發(fā)生于業(yè)主與物業(yè)公司之間的。由于業(yè)主與物業(yè)公司的關系產生于雙方訂立的合同，因此，物業(yè)公司在提供物業(yè)管理過程中與業(yè)主之間所產生的糾紛，應當屬于合同糾紛的一種。根據(jù)有關的法律法規(guī)，業(yè)主管理委員會應當代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。合同中應當對委托管理的事項、管理的標準、管理權限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責任等加以明確規(guī)定。該合同是一個建立在平等互利、自愿有償、協(xié)商一致原則基礎上的實踐合同。只要合同規(guī)定的內容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，就應以合同為依據(jù)來確認雙方的合同義務。雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛，應當根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實，承擔違約責任。只要有一方沒有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務，另一方就有權以違約為由起訴，要求雙方承擔違約責任。　　綜上所述，物業(yè)管理糾紛應當納入到合同糾紛中，依照合同糾紛的處理原則、處理辦法和處理程序加以解決。

　　企業(yè)的一系列業(yè)務活動必須圍繞企業(yè)的期望形象展開。樹立良好的形象，提高知名度與美譽度是任何一個企業(yè)追求的目標。因此，企業(yè)需要對目前的情況進行調查分析，以便為后期工作提供依據(jù)，明確發(fā)展目標。

　　物業(yè)管理公司可對物業(yè)轄區(qū)內的業(yè)主進行物業(yè)管理價格、業(yè)務范圍、服務內容、態(tài)度等方面的調查及接受業(yè)主們對服務管理優(yōu)缺點的評價和如何改進方面的信息反饋。

　　企業(yè)形象企業(yè)形象的好壞直接影響未來的發(fā)展，若企業(yè)不聽取公眾對企業(yè)形象的評價，并及時改進企業(yè)形象，提高人員素質，企業(yè)的發(fā)展就會受到阻礙。企業(yè)形象的調查包括對企業(yè)機構的評價，如企業(yè)機構是否健全，人員是否精簡，辦事效率高低等;對企業(yè)管理水平的評價，如經營決策是否正確，有無創(chuàng)意，用人是否恰當?shù)?對企業(yè)人員素質的評價，如業(yè)務水平、職業(yè)道德、決策綜合能力、協(xié)調能力等;對企業(yè)服務質量的評價，如服務態(tài)度、辦事效率等

　　3、對企業(yè)所處社會環(huán)境的調查

　　社會環(huán)境在很大程度上決定著企業(yè)的興衰存亡，物業(yè)管理公司對社會環(huán)境的調查大致包括：

　　(1)政策環(huán)境調查，了解國家近期的方針政策，物業(yè)方面的法規(guī)條例。

　　(2)同行業(yè)調查，了解該區(qū)域內同行業(yè)的發(fā)展狀況，優(yōu)秀的管理經驗及在公眾中的形象地位。

　　(3)社會問題調查，了解經濟變動情況、人均收入情況、社會分配等一些會影響公眾需求變化的問題。

　　(二)調查結果的分析歸納

　　物業(yè)管理公司收集調查結果后，還要分析篩選，得出結論性意見，使未來的發(fā)展道路清晰明了。首先，必須確定企業(yè)的形象地位，企業(yè)的形象由知名度與美譽度構成。知名度是企業(yè)的名稱、標記、產品被公眾知道的程度、社會影響廣度和深度。美譽度是企業(yè)獲得公眾信任、贊美的程度。

　　物業(yè)管理公司對企業(yè)形象地位調查時應排除業(yè)主參與，以免知名度預測不準。其次，將綜合調查中關系到公司形象的重要因素列表計分，以便清楚各項調查項目的程度。

篇2：物業(yè)采暖費糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費？

　　物業(yè)采暖糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費？

　　近幾年，隨著供暖社會化的轉變和供暖費用的上升，業(yè)主和供暖部門的矛盾越來越多，由于沒有相應的法規(guī)細節(jié)，供暖部門和業(yè)主各持己見，各說各的理由，產生的糾紛越來越多，成為棘手的社會問題。“木橋花園”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個縮影，案件中被告拒交取暖費的理由，也僅是各種拒交取暖費理由中的一個。

　　理由之一：供熱不合格 拒交取暖費

　　“木橋花園”案中被告拒交取暖費的理由即源于此。西寧市城北區(qū)某小區(qū)一樓的馬老太太在接受記者采訪時敘說自己幾年來的經歷：頭一年搬進來，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說是放放氣就好了，放了3個月的氣，暖氣還是不熱，后來連人都不來了；兩個冬天暖氣都不熱，向物業(yè)公司反映了，還是沒有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門的供暖溫度達不到標準是業(yè)主拒交取暖費最主要的理由，幾乎占到了拒交人數(shù)的50％以上。很多人持有這樣的觀點，供暖也是商品，既然花錢來買，就要買得物有所值，供暖溫度達不到標準也屬“劣質產品”，作為消費者當然有權拒買。

　　理由之二：收費不合理 當然不交費

　　收費不合理，是業(yè)主拒交取暖費的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對取暖收費方式有了界定，但許多西寧人對目前的收費方式還是產生了質疑。家住西寧市朝陽某小區(qū)的王先生告訴記者：“按套內面積計算也不科學，我家的過廳、廚房、廁所都沒有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費時卻把廁所的面積計算進去，這樣的收費合理嗎？”住在同一小區(qū)的李先生對記者說，買房的時候家里敞開式的陰臺、陽臺都是按對折面積進行計算的，收取暖費卻按全額收，為什么？收費合理的當然要交，收費不合理的為什么還要交？

　　理由之三：遺留問題不解決 取暖費不交

　　購房時的遺留問題是業(yè)主不交取暖費用的另一大理由。西寧地區(qū)很多小區(qū)的供暖部門都是房地產開發(fā)公司派生出來的，物業(yè)費和取暖費捆綁在一起收，業(yè)主們自然也就將房地產開發(fā)商、物業(yè)公司在管理方面的問題牽扯進來，購房時的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)公共衛(wèi)生、公共安全方面反映出的問題、擅自將業(yè)主公用設施挪作他用侵害業(yè)主利益的，都嚴重影響了業(yè)主的合法權益，業(yè)主雖然向物業(yè)管理部門屢次反映，要求解決，卻不予理會。諸如此類的問題長期得不到解決，導致業(yè)主拒交物業(yè)費、取暖費。于是 ，遺留問題解決不了，拒交取暖費也就成了一個普遍現(xiàn)象

篇3：預防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認為，物業(yè)管理糾紛產生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應通過業(yè)主大會。在協(xié)商互利的基礎上，完善《物業(yè)管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國關于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理各方的關系及權利義務等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個物業(yè)管理活動處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機構在處理物業(yè)管理糾紛時缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識經濟實力、實踐經驗等方面有較大差異，現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產權人或使用人未意識到業(yè)主大會的重要性，從不參加業(yè)主大會的活動，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費或不收費；有的產權人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會不維權或維權不利；有的產權人或使用人沒有科學消費意識，不理解物業(yè)管理的職責范圍、物業(yè)管理對物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請物業(yè)冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場競爭的意識，在物業(yè)管理活動中只講權利、不講義務；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長遠發(fā)展，在物業(yè)管理活動中投機取巧，收費高、服務差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用。《物業(yè)管理公約》是房屋產權人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產權人權利及義務、產權人大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商權利及義務、物業(yè)管理公司權利及義務、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費、違約責任、爭議解決方式等條款。《物業(yè)管理公約》是整個小區(qū)治理結構、管理規(guī)則的綱領性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結構、物業(yè)管理各方權利義務及行為規(guī)范等核心性問題，關系到開發(fā)商、單個產權人或使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實及長遠切身利益。是物業(yè)管理法律關系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對物業(yè)管理各方意義深遠。物業(yè)管理各方應在平等協(xié)商的基礎上，根據(jù)互利原則確定各方的權利義務，明確小區(qū)管理機構、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機構等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產權人在簽訂購房合同時，應當書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經過政府有關主管部門審核，單個產權人即便對《物業(yè)管理公約》的某些條款及內容不滿，也無法或無力對《物業(yè)管理公約》進行修改，只能違心或被迫承認《物業(yè)管理公約》的內容與條款。雖然單個產權人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內容，沒有機會在關系到切實利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區(qū)產權人入住率達到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會的條件時，單個產權人或使用人便有機會參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權提出自己的合理化建議，與其他產權人一起與開發(fā)商討價還價。那么，在討價還價時，產權人或使用人應當注意哪些問題呢？

　　首先，產權人或使用人應當理順物業(yè)管理關系。物業(yè)管理通常有五方參與：開發(fā)商，產權人或使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產權人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會由開發(fā)商、產權人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會由產權人或使用人組成。業(yè)主大會的常設機構是業(yè)主委員會，由住宅小區(qū)內產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內產權人和使用人的合法權益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會委托對小區(qū)進行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產權人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會具有共同利益，對物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應當采取一致立場。這是相對合理的物業(yè)管理關系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關系產生原因，維護自身合法權益。維護自身權益在物業(yè)管理關系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在物業(yè)管理關系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產權人一樣。應當繳納物業(yè)管理費，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權，與受托物業(yè)管理企業(yè)達成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費。在這種物業(yè)管理關系下，產權人或使用人維護自身權益便相對艱難，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應合理的物業(yè)管理關系。在這種情形下，產權人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關系產生原因的基礎上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內容呢？筆者認為，以下幾個問題應引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題

　　根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會的常設機構，具有組織召開產權人大會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執(zhí)行產權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上，業(yè)主委員會對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會應對業(yè)主大會負責，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應當怎樣對業(yè)主大會負責，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會如何行使權力，業(yè)主委員會選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標準等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權力，但對業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標準及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度。《物業(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權力，但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標準缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監(jiān)督，這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時，物業(yè)管理各方就應詳細約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標準、工作準則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機構組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權益。

　　二、物業(yè)客理經營與收費問題

　　物業(yè)管理的經營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關系到物業(yè)管理各方的經濟利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠的"痛"。一方面，產權人希望繳費能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應當就物業(yè)管理經營與收費等問題進行協(xié)商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經營與收費條款時，以下幾個問題應當加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內是否具有排他經營權，經營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補充物業(yè)管理費的條件、標準及議事程序；

　　3、調整物業(yè)管理費的依據(jù)、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務未達標的違約賠償責任，標準。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風險

　　維修基金是專項用于住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關系到產權人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時，應重點關注維修基金的使用、續(xù)繳問題。《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計劃，經當?shù)胤康禺a行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經業(yè)主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經當?shù)胤康禺a行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護自己的權益，在制定《物業(yè)管理公約》時。產權人應當建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產權人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險。《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權屬證時，由房地產行政主管部門代管，業(yè)主委員會成立后，經業(yè)主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導致維修基金減少，這些不可預測的風險只能由全體業(yè)主來承擔。簽訂《物業(yè)管理公約》時應注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務標準條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產權人或使用人對物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實質性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實現(xiàn)。這主要是因為，這些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍、服務標準，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據(jù)，達不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時應盡量詳細地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍、服務標準、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務未達標等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標準，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時也有了實質性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。