物業(yè)管理前期介入對房地產項目的影響

《中國房地產》20**年第4期　

一、物業(yè)管理前期介入的內容及其運作過程

物業(yè)管理的前期介入是一個長效服務的概念，是指物業(yè)服務公司在接管物業(yè)以前的各個階段就參與決策，制定物業(yè)管理方案，并從管理和運作的角度為開發(fā)商提供樓宇設計、施工監(jiān)管、設備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設性的意見。具體內容及其運作過程如下：

1．項目可行性研究階段

向建設單位提供意見，對未來的物業(yè)管理進行總體策劃。主要內容包括：根據物業(yè)建設成本及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；根據規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內容；根據目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質量標準；根據物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費的收費標準；從物業(yè)建設單位的角度出發(fā)，設計出與客戶目標相一致的建立在合理性價比之上的物業(yè)管理框架性方案。

2．規(guī)劃設計階段

參與建設項目的優(yōu)化設計，并從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和保值增值等角度，對設計方案提出意見或建議，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后在使用階段出現(xiàn)問題。主要內容包括：就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議；就物業(yè)環(huán)境設計，配套設施的合理性、適應性及細節(jié)提出意見或建議；提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見；就物業(yè)管理用房等公共配套建筑提出意見。

3．施工建設階段

派出工程技術人員進駐現(xiàn)場，對建設中的物業(yè)進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。主要內容：就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設單位和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，現(xiàn)場進行監(jiān)督，確保安全和質量；對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設走向，特別是設計中及今后竣工資料里沒有反映的內容，從而為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎。

4．銷售階段

此階段的介入貫穿整個銷售過程，主要內容包括：明確詳細的物業(yè)管理方案及實施進度表；明確各種收費標準及收費辦法；對銷售中的活動進行計劃與安排；采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況；在銷售現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務；將早期介入的資料、記錄、方案等，連同在銷售中收集的情況和分析結論，整理后移交給前期物業(yè)服務企業(yè)。

二、物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀與存在問題

由于對物業(yè)管理服務理念認識不夠，目前很多企業(yè)在物業(yè)管理前期介入上只是強調了物業(yè)管理介入房地產開發(fā)的階段必須提前，但是沒有明確前后物業(yè)服務的連貫性，缺乏一致的目標與運作控制。這種零散的、非系統(tǒng)化的前期物業(yè)介入服務，一定程度上淡化了前期介入的價值，其重要性也很難得到認識。具體問題有以下幾點：

1．物業(yè)管理招標不

篇2：人民醫(yī)院介入(導管)室工作制度

　　人民醫(yī)院介入（導管）室工作制度

　　一、保持機房、機器清潔。

　　二、進行手術時，進入機房必須穿拖鞋或鞋套。

　　三、保持機房溫度10-30度，濕度30-70％。

　　四、嚴格按操作常規(guī)使用和維護機器，做好運行記錄。

　　五、外來人員不得隨意使用機器，無關人員不得進入機房。

　　六、發(fā)現(xiàn)機器故障及時向維修人員或上級匯報，并做詳細記錄。

　　七、保管好機器文件資料及相關資料。

　　八、配備必須的急救藥品及器械，有急救措施。

　　九、做好機器使用效率登記。

篇3：前期物業(yè)管理前期介入協(xié)議

　　前期物業(yè)管理前期介入協(xié)議

甲方：樂山市z房地產開發(fā)有限責任公司

乙方：

　　為了優(yōu)化設計、提高工程質量以及開發(fā)效益，同時為做好前期物業(yè)管理準備工作，提高物業(yè)管理水平，根據《合同法》及有關物業(yè)管理法法規(guī)，本著“平等、自愿”的原則，經甲乙雙方協(xié)商，甲方特委托乙方為“z花苑一期”提供前期介入物業(yè)服務。特簽訂以下協(xié)議：

　　一、物業(yè)基本情況如下

　　名稱:“z花苑”小區(qū)一期

　　類型:商業(yè)、住宅小區(qū)

　　位置:z縣建設路新興街66號

　　建筑面積:（預測面積）

　　二、甲方的權利與義務

　　1、協(xié)議期內甲方有權對本協(xié)議所服務的項目以“物管服務：樂山市宏利物業(yè)管理有限公司”的標準署名方式進行廣告宣傳，未經乙方書面許可，甲方不得以任何其他署名方式進行宣傳。

　　2、甲方對乙方的服務管理實施監(jiān)督檢查，根據乙方提交的前期介入工作內容，按項目進展分階段確定前期介入工作量，并有權進行全面考核評定。

　　3、甲方須尊重乙方前期介入服務人員，積極配合乙方的服務工作。

　　4、甲方免費提供乙方在本項目現(xiàn)場辦公場所，并負責報銷所產生的合理的辦公管理費用及派駐服務人員的工資。

　　5、簽收乙方提供的報告等書面材料。

　　三、乙方的權利與義務

　　1、乙方根據在物業(yè)管理專業(yè)領域多年積累的人才、經驗、管理模式、管理制度、品牌等優(yōu)勢為甲方提供前期介入物業(yè)服務。

　　2、前期介入人員有權要求甲方工作人員對乙方提出的意見或建議給予書面反饋，對于甲方因未及時采納或拒絕乙方建議而產生的不良后果乙方不承擔責任。同時，對甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監(jiān)督。

　　3、乙方應遵守協(xié)議約定，自覺履行協(xié)議條款，提供優(yōu)質的前期介入物業(yè)服務。

　　4、當甲方需要更換乙方派駐的服務人員（須提出正當合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現(xiàn)人事變動時，乙方須至少提前一周派出新任服務人員跟隨原人員熟悉本項目情況及辦理工作交接，保證本項目的服務正常運作不受影響。

　　5、在服務期內對甲方的合理服務需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯(lián)系。

　　四、協(xié)議期限

　　自本協(xié)議簽訂之日起至本項目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派駐人員

　　前期物業(yè)介入服務期間，乙方根據甲方要求和物業(yè)服務工作內容及范圍派駐相應服務人員。

　　六、費用支付及方式

　　前期物業(yè)介入服務期間，乙方所產生的辦公管理費用實行乙方申請，甲方審批，給予報銷支付；乙方派駐的服務人員工資由乙方提工工資標準，甲方核實，由甲方按月支付發(fā)放。

　　七、違約責任與賠償

　　甲乙雙方任何一方若有違反本協(xié)議內任何條款的行為，守約方有權依照本合同條款終止本協(xié)議，并具有通過法律程序追償違約方責任之權利。如屬雙方的過失，則視具體情況由雙方分別承擔違約責任。

　　八、終止合同

　　在下列情況下，甲方可提前壹個月書面通知乙方無條件終止本協(xié)議：

　　1、在履行本協(xié)議時，因乙方或乙方駐場人員管理不善、嚴重疏忽造成重大事故、投訴并導致經濟損失的，或不能夠及時配合甲方工作要www.dewk.cn求以及在本協(xié)議項下有意或蓄意之過失等行為的情況。

　　2、若乙方或乙方駐場人員發(fā)生嚴重違約時，乙方在收到甲方說明過錯的書面通知后5個工作日內未予糾正的情況。

　　3、因乙方或乙方駐場人員的原因，造成甲方形象或聲譽嚴重損害的，或造成本物業(yè)商業(yè)機密泄露的情況。

　　九、糾紛解決

　　因在履行本協(xié)議所發(fā)生的或與本協(xié)議有關的一切爭議，應通過友好協(xié)商加以解決。通過協(xié)商不能解決時，則任何一方可向本物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭議正在進行訴訟的部分外，本協(xié)議應繼續(xù)履行。

　　十、經雙方協(xié)商一致，雙方可對本協(xié)議的條款進行修改并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

　　十一、本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使一方無法履行時，雙方均不承擔違約責任。

　　十二、本協(xié)議及其附件中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　十三、本協(xié)議甲乙雙方簽字生效，一式肆份，甲、乙方各執(zhí)兩份。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日