物業(yè)服務(wù)中存在的主要問題

近年來，隨著國家經(jīng)濟的不斷發(fā)展，社會的不斷進步，人民群眾生活水平的不斷提高，城市化建設(shè)的不斷擴大，各種住宅小區(qū)像雨后春筍一般不斷增加，各方在權(quán)力和利益的驅(qū)使下，物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛也大量產(chǎn)生，就筆者所在庭20**年至今年8月份受理的該類案件達到74件（注：該庭收案只占全院四分之一不到），大部份案件（68%）在審判人員的主持調(diào)解下雙方達成了諒解后原告撤回起訴。歸納他們引起糾紛的原因和存在的問題主要有以下幾種：

1.開發(fā)商只注重建設(shè)，忽視房屋質(zhì)量和后續(xù)物業(yè)管理。

開發(fā)商在銷售商品房時大多對小區(qū)的各種優(yōu)勢如環(huán)境、小孩上學(xué)、離城市中心距離、就醫(yī)方便、公共綠地、公共設(shè)施等等通過廣告形式大肆宣傳，促使主業(yè)購買。一旦商品房銷售完后，將小區(qū)通過前期物業(yè)管理合同甩給物業(yè)服務(wù)企業(yè)（該物業(yè)服務(wù)企業(yè)有些是開發(fā)商聘請、委托來的，有些則是開發(fā)商下屬企業(yè)），對房屋質(zhì)量、公共設(shè)施未完工、配套設(shè)施的完善再也不管了，而引起糾紛后開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)又互相扯皮、推諉，給業(yè)主帶來不便和損失。

2.政府管理滯后，未成立業(yè)主委員會。

每個小區(qū)根據(jù)屬地管理原則，歸屬某某街道、某某社區(qū)管理，在未形成小區(qū)前，均由居委會負責(zé)管理，成立小區(qū)后就變成都不管了。開發(fā)商房屋賣完交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，走人不管，居委會因小區(qū)業(yè)主來自五湖四海，人雖居住在小區(qū)，但戶籍和工作單位均不在轄區(qū)，無法管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖與業(yè)主有前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，但僅僅對物業(yè)進行管理、服務(wù)。由此可見，開發(fā)商、社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此期間，誰都無法對小區(qū)進行有效管理，這時就需要相關(guān)政府部門，如房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處出面指導(dǎo)成立業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使權(quán)利，這也是我國物業(yè)管理條例的規(guī)定。

3.主管部門不作為，只收費不辦事、不監(jiān)督。

小區(qū)形成之前，在開發(fā)商建設(shè)、銷售過程中，有許多相關(guān)職能部門在收費、監(jiān)督，如質(zhì)監(jiān)部門負責(zé)房屋質(zhì)量監(jiān)督，房地產(chǎn)主管部門收取質(zhì)量保證金，房屋維修基金，環(huán)保部門監(jiān)督小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)并收取相關(guān)費用。但小區(qū)一旦形成，開發(fā)商一撤走，上述等等相關(guān)部門也就萬事大吉，出現(xiàn)問題都推倒開發(fā)商身上，去找開發(fā)商處理，好象他們不是職能部門，他們變成了收費公司，至使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛，物業(yè)要收費，業(yè)主則認為問題不解決只能拖欠物業(yè)費引起相關(guān)部門重視。

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)不到位，工作不規(guī)范。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當具有獨立的法人資格。目前有些物業(yè)公司雖有獨立的法人資格，但其開展服務(wù)的區(qū)域太大，跨市、縣服務(wù)，有的甚至跨省，導(dǎo)致某一具體小區(qū)工作中存在的問題得不到具體、及時的解決。其分支機構(gòu)工作人員責(zé)任不強，培訓(xùn)不到位，素質(zhì)不到位，溝通能力不強，將物業(yè)管理服務(wù)理解為只收費、管理，缺乏服務(wù)意識，特別是有的需要與相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)解決的，起不到協(xié)調(diào)作用，如與業(yè)主委員會溝通，加強監(jiān)控、公共設(shè)施的保護，與房屋維修基金管理部門協(xié)調(diào)，爭取維修基金對已過質(zhì)保期及公共設(shè)施的維修。

5.業(yè)主事不關(guān)己，高高掛起，缺乏大局意識。

俗話說院榮我榮，院恥我恥，作為小區(qū)的業(yè)主，對整個小區(qū)的環(huán)境、安全、幸福指數(shù)都涉及到每個業(yè)主的切身利益。在所有引起物業(yè)管理服務(wù)合同的糾紛中，有的是因為房屋質(zhì)量問題引起，有的是因為公共設(shè)施安全問題引起，有的是因小區(qū)整個的安全問題引起的，而有的卻是因個人私利未達到而引起的，如裝防盜網(wǎng)不符合規(guī)范被物業(yè)公司制止的、有改變房屋用途影響公眾被物業(yè)公司制止的，有因小孩損壞公共設(shè)施被物業(yè)公司制止的、由此產(chǎn)生對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿，故意拖欠物管費。

以上是引起物業(yè)服務(wù)合同糾紛的主要原因和存在的問題，也不排除其他特殊原因。

篇2：工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費減免申請

　　工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費減免申請

　　致:zz實業(yè)發(fā)展有限公司

　　本人是z小區(qū)6號樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續(xù)，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續(xù)，上述問題除廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導(dǎo)致本人無法收樓，現(xiàn)問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業(yè)服務(wù)費自20**年9月1日起計收，同時享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個月裝修期物業(yè)費減免優(yōu)惠。

　　特此申請

　　業(yè)主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業(yè)主申請減免物業(yè)服務(wù)費的請示

　　因工程遺留問題業(yè)主申請減免物業(yè)服務(wù)費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業(yè)

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數(shù)：1頁

　　主題：關(guān)于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業(yè)服務(wù)費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復(fù)□請傳閱

　　尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：

　　z6號樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續(xù)，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續(xù)，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業(yè)主提出申請“其單元的物業(yè)服務(wù)費自20**年9月1日起計收，同時享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個月裝修期物業(yè)服務(wù)費減免優(yōu)惠，物業(yè)服務(wù)費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓?！?/p>

　　業(yè)主收樓過程中提出的工程遺留問題經(jīng)整改后業(yè)主現(xiàn)已同意收樓，為更好處理客戶關(guān)系，積極維護公司形象，建議該單元的物業(yè)服務(wù)費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業(yè)服務(wù)費減免優(yōu)惠。

　　妥否，敬請公司領(lǐng)導(dǎo)批示。

　　zz物業(yè)服務(wù)有限公司

　　年 月 日