淺析物業(yè)管理費(fèi)追繳途徑的完善

　　物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人依協(xié)議委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其公共設(shè)施、設(shè)備、綠化、通訊、交通等進(jìn)行日常維護(hù)、修繕并提供保安、衛(wèi)生等服務(wù)而支付的費(fèi)用。物業(yè)公司作為一個市場化化企業(yè)，其企業(yè)性質(zhì)決定了其在為社會提供服務(wù)的同時以獲取合理利潤為目的，而對于一個基本依賴于物業(yè)管理費(fèi)為支柱收入的物業(yè)公司來講，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率將在很大程度上決定了物業(yè)公司的生存和發(fā)展。

　　然而，從全國實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳情況來看，據(jù)有關(guān)資料顯示，我國大部分地區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收繳率只能達(dá)到70%，能達(dá)到80-90%的實屬鳳毛麟角。收費(fèi)難，是幾乎所有物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)內(nèi)人士包括有關(guān)管理部門一致的感嘆。因此，一些物業(yè)管理公司由于收不上物業(yè)管理費(fèi)正處于年年虧損的狀態(tài)。

　　物業(yè)管理費(fèi)的拒交以及物業(yè)管理費(fèi)的追繳這兩大相關(guān)問題已經(jīng)成為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間較為突出的問題。作為物業(yè)公司也許有很多時候工作不到位引起了業(yè)主對物業(yè)公司的不滿。但多數(shù)情況業(yè)主的不滿是不合理，甚至是不合法的。業(yè)主拒交管理費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，不只是欠物業(yè)公司的錢，對交費(fèi)的業(yè)主也是不公平的。長此以往，不交費(fèi)的業(yè)主可能越來越多，長此以往最終將導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)水平的提高，影響了物管行業(yè)的健康發(fā)展。在物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低的情況下，一些物業(yè)管理企業(yè)被迫減少人員、降低物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，特色服務(wù)、個性化服務(wù)的開展受到極大的限制;有的物業(yè)管理長期處于掃掃地、水電費(fèi)代收代繳等簡單的較低的管理水平。且過低的物業(yè)管理費(fèi)收繳率是制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的瓶頸，會引發(fā)諸多問題，如：從業(yè)人員收入低影響工作積極性，人才流失導(dǎo)致物業(yè)管理水平難以提升，企業(yè)生計無法維系，其結(jié)果最終利益受到損害的還是小區(qū)全體業(yè)主。

　　為從根本上改變這一頑癥應(yīng)從以下幾方面對物業(yè)管理費(fèi)追繳的途徑進(jìn)行完善：

　　第一，簽訂詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是建立在合同基礎(chǔ)上的民事法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同是解決業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)糾紛的法律依據(jù)，是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的基礎(chǔ)，也是物業(yè)管理企業(yè)保護(hù)民事權(quán)益的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要十分重視物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，要通過合同合理有效地保護(hù)自己的權(quán)益，規(guī)避不必要的風(fēng)險。也就是說，要從物業(yè)管理的源頭上規(guī)避風(fēng)險，這比在提供服務(wù)中采取一些防范措施、補(bǔ)救措施來規(guī)避風(fēng)險，應(yīng)該是更有效、更經(jīng)濟(jì)的。

　　物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的制定應(yīng)具體并盡可能做到量化，即合同中就物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)一定要具體化并盡可能做到量化，比如保安服務(wù)不能僅僅籠統(tǒng)地約定“負(fù)責(zé)轄區(qū)治安”、“協(xié)助公共秩序維護(hù)”等，而應(yīng)具體到在小區(qū)哪幾個出入口設(shè)幾個崗、負(fù)責(zé)什么、是立崗還是坐崗，設(shè)幾個巡邏保安、多長時間在轄區(qū)巡視一次，設(shè)哪幾個巡視點、職責(zé)是什么等。同時還應(yīng)在合同中明確物業(yè)服務(wù)不負(fù)責(zé)的具體內(nèi)容，也就是免除責(zé)任的內(nèi)容，如在合同中明確約定，物業(yè)服務(wù)不承擔(dān)業(yè)主人身安全、家庭財產(chǎn)的保險和財物的保管責(zé)任等。這樣，一旦將來出現(xiàn)治安案件或其他風(fēng)險問題，如能夠提供足夠的證據(jù)，證實物業(yè)管理企業(yè)履行了合同約定的相應(yīng)義務(wù)，即可以免除責(zé)任。此外，合同中不必要寫的內(nèi)容盡量不寫，因為如果這些內(nèi)容寫多了將來解釋合同時就有可能產(chǎn)生不必要的歧義，引起不必要的糾紛。

　　第二、建立具有法律震攝力的催收機(jī)制

　　對于物業(yè)管理費(fèi)的追繳如僅僅依靠物業(yè)公司自身其所起的作用往往達(dá)不到應(yīng)有的震攝力，而引入法律工作者對物業(yè)管理費(fèi)的追繳就能起到較好的作用。具體作法是物業(yè)公司可以授權(quán)給律師事務(wù)所對相關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行催收，并由物業(yè)公司將相關(guān)欠費(fèi)業(yè)主資料交給律師事務(wù)所進(jìn)行資料錄入，編輯成檔案，由此進(jìn)入正式催收系統(tǒng)。

　　首先，律師事務(wù)所的專職律師通過電話方式，了解欠費(fèi)原因。若該業(yè)主無正當(dāng)欠費(fèi)原因，則告知其欠費(fèi)的法律后果，并警告其在近期內(nèi)務(wù)必結(jié)清欠款，否則將承擔(dān)與此相關(guān)的一切法律后果。若該業(yè)主有正當(dāng)欠費(fèi)原因，則將其所述原因詳細(xì)記錄，告知待查清具體情況后與之聯(lián)系。此外，在業(yè)主承諾結(jié)清欠費(fèi)的前一天或當(dāng)天，律師事務(wù)所再次提醒，希望其遵守承諾。

　　其次，在催收中，業(yè)主拒不償還欠費(fèi)，應(yīng)再進(jìn)一步向其送達(dá)物業(yè)費(fèi)催繳律師函。所謂律師函，是指律師接受公司的委托就相關(guān)法律事實進(jìn)行法律評價和風(fēng)險估計，以律師事務(wù)所和律師名義發(fā)送的以達(dá)到一定預(yù)期法律效果的專業(yè)法律文書。律師函具有較強(qiáng)的心理強(qiáng)制功能，通過律師函能夠使對方迫于法律名義的說服而產(chǎn)生威脅的恐慌，使之成為一種強(qiáng)勢的意思表示。以此告知其嚴(yán)重的法律后果，讓業(yè)主做好將可能被訴訟至法院的心理預(yù)備，同時也是給業(yè)主時間考慮是否交納物業(yè)管理費(fèi)，如業(yè)主仍然不交費(fèi)，再依法采取進(jìn)一步的法律手段。

　　第三、物業(yè)管理費(fèi)追繳中仲裁機(jī)制的選擇

　　面對少數(shù)惡意拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司往往束手無策，缺乏有效的處理手段，惡意欠費(fèi)行為不能及時得到處理。少數(shù)法制意識較強(qiáng)的物業(yè)管理公司雖能與業(yè)主對簿公堂，但往往需要數(shù)月甚至更長的時間，法院才能宣判。且還要交上一筆不菲的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等。在欠費(fèi)業(yè)主太多的情況下，物業(yè)管理公司沒有精力和時間耗在一個個曠日持久的官司上。有的公司干脆撤訴不告了，業(yè)主欠費(fèi)不了了之，惡意欠費(fèi)現(xiàn)象不斷蔓延。

　　縱觀現(xiàn)有的物業(yè)合同絕大多數(shù)在解決物業(yè)管理費(fèi)追繳糾紛時都沒有選擇仲裁程序，這樣就只能選擇司法救濟(jì)，但是司法救濟(jì)的程序十分繁瑣，整理材料難，訴訟時效銜接難，訴訟時間長，一審6個月，二審3個月，實際都要超過一年。這給物業(yè)提起訴訟造成了很大不便。因此，物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂合同時，可選擇仲裁。所謂仲裁，是指根據(jù)當(dāng)事人之間的協(xié)議，由雙方指定的仲裁機(jī)構(gòu)以第三者的身份，對雙方發(fā)生的爭議，在事實上作出認(rèn)定，在權(quán)利義務(wù)上依法作出“裁決”的一種法律制度，這種裁決是具有法律效力。

　　以裁決方式解決物業(yè)管理費(fèi)的追繳其優(yōu)點在于：

　　第一，尊重當(dāng)事人的自由意愿。仲裁沒有級別、地域管轄，當(dāng)事人可以自主選擇信任的仲裁機(jī)構(gòu);當(dāng)事人可以決定仲裁庭的組成方式，選擇仲裁員以及仲裁事項、內(nèi)容;仲裁庭的氣氛既嚴(yán)肅又寬松，雙方當(dāng)事人可充分陳述主張，處分自己的權(quán)利。因此，仲裁裁決易于被當(dāng)事人接受和執(zhí)行。

　　第二，節(jié)省費(fèi)用。欠繳或拒交物業(yè)管理費(fèi)的糾紛往往是業(yè)主敗訴，如果通過法院訴訟，律師費(fèi)、訴訟費(fèi)一般都有物業(yè)公司自己承擔(dān)，但仲裁可由敗訴方承擔(dān)律師費(fèi)和訴訟費(fèi)，從而減低了物業(yè)公司追繳物業(yè)管理費(fèi)的司法成本，加大了業(yè)主的違法成本，對業(yè)主也形成強(qiáng)有力的約束。

　　第三，高效，仲裁實行一裁終局，仲裁庭作出調(diào)解書或裁決書后即具有法律效力，節(jié)約了時間。這就保證了高效，物業(yè)管理公司約定仲裁方式解決糾紛，就可以避免無謂的時間消耗。

　　第四、物業(yè)管理費(fèi)追繳中訴訟機(jī)制的完善

　　從全國各地物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看，絕大部分每年只有幾百元、幾千元，對于中等收入的業(yè)主來說，這筆費(fèi)用并不高。但從物業(yè)管理公司的角度來看，由于住戶人數(shù)多，那么物業(yè)管理費(fèi)的總額則非常巨大。就我國目前而言，物業(yè)管理費(fèi)的追繳在法律訴訟上存在著諸多問題：

　　首先，我國目前民事訴訟特別程序中的支付令程序不能很好地解決物業(yè)管理費(fèi)追繳的問題。按照民事訴訟法規(guī)定，如雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，可以適用支付令程序，支付令生效而經(jīng)過一定時間后，申請人可以要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。但支付令有一個致命的弱點即只要被申請人在法定時間內(nèi)提出異議，支付令就失效，而法院對被申請人的異議只是形式審查。

　　其次，民事訴訟普通程序和簡易程序所需時間太長，對于物業(yè)管理公司、業(yè)主以及整個社會來說都不利。物業(yè)管理費(fèi)對于業(yè)主來說是小額的，但普通程序和簡易程序都是二審終審，因此一旦原被告任何一方對判決結(jié)果不滿，就有可能提起上訴，這不但損害雙方的利益，而且損害社會的利益。英美法上有句法律諺語--“司法不理瑣事”。試想，為了幾百元人民幣的物業(yè)管理費(fèi)，原被告雙方要經(jīng)受二級法院的審判，而法官則要安排至少兩次審前程序及兩次庭審程序，做筆錄、寫判決，這對于社會來說太過浪費(fèi)了。

　　因此，有必要采用小額程序來解決物業(yè)管理費(fèi)糾紛。從國外小額程序的運(yùn)行來看，其對于物業(yè)管理費(fèi)糾紛的解決卓有成效。如香港，設(shè)立一個小額錢債審裁法庭，限定錢債數(shù)額，對小額錢債進(jìn)行簡易審判。香港地區(qū)的物業(yè)公司對于業(yè)主欠費(fèi)，可以采取小額上法庭追討的方式。只要事實清楚，證據(jù)確鑿，小額法庭可當(dāng)庭判決。對于拒不執(zhí)行判決的，法院還可以拍賣業(yè)主的房產(chǎn)用于還債。再如日本，小額訴訟制度針對的是60萬日元以下申請支付的訴訟請求，是一種花錢少、時間短的解決糾紛的制度。經(jīng)過一天的審理就可以進(jìn)行判決，既迅速、簡單，而且費(fèi)用也少。因此，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)也應(yīng)借鑒香港等地先進(jìn)經(jīng)驗，積極爭取法院等政法部門的支持，實行聯(lián)合辦公，組建物業(yè)管理或房地產(chǎn)專業(yè)法庭，快訴快判，督促欠費(fèi)業(yè)主及時繳清物業(yè)管理費(fèi)用。在我國建立我國小額訴訟程序的設(shè)想：

　　第一，小額程序?qū)υV訟標(biāo)的有法律關(guān)系性質(zhì)或金額的限制。就法律關(guān)系性質(zhì)來說，僅限于幾種簡單明了的關(guān)系，比如簡單欠費(fèi)、借貸關(guān)系等;就金額來說，爭議金額不能超過特定數(shù)額。物業(yè)管理費(fèi)糾紛是十分簡單的合同糾紛，且金額很小。完全可以適用小額訴訟程序。

　　第二，小額程序不允許被告提出反訴，以保障法律關(guān)系的簡單化。業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)的理由往往是多種多樣的，而實際上許多理由是由物業(yè)管理者以外的原因引起的，由于物業(yè)管理公司不僅僅是一個以營利為目的的企業(yè)，其還擔(dān)負(fù)許多社會責(zé)任和功能，保障其正常運(yùn)行也是維護(hù)社會穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)，因此在物業(yè)管理費(fèi)收取糾紛中禁止業(yè)主反訴是必要的。

　　第三，小額程序一審終審，不允許上訴，這可以減少司法資源的浪費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取糾紛以一審終審方式解決是相當(dāng)合適的。

　　隨著民事訴訟法修改進(jìn)程的推進(jìn)，小額程序在我國的確立勢在必行，因此在未來的物業(yè)管理費(fèi)收取爭議中適用小額程序是一個非常理想的選擇。

篇2：物業(yè)管理費(fèi)追繳責(zé)任書

各小區(qū)費(fèi)用追繳責(zé)任書

根據(jù)總公司財務(wù)部提供的欠費(fèi)報表，截止20**年6月30日，各小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)情況具體如下：

一、**花園
欠管理費(fèi)(49戶)+欠各種停車費(fèi)（35戶）
=6726.47+4878.74
=11605.21（元）

二、**庭
欠管理費(fèi)（146戶)+欠各種停車費(fèi)（49戶）
=27396.97+4300.00
=31696.97（元）

三、**居
欠管理費(fèi)（492戶）
=182204.02 元

以上三個小區(qū)欠費(fèi)總為：225506.2元。

為確保公司正常經(jīng)營，針對各小區(qū)20**年6月30日前的欠費(fèi)狀況，現(xiàn)對各小區(qū)的追繳目標(biāo)、期限及責(zé)任，具體要求如下：

☆**花園要求：于20**年8月31日前，追回的欠款指標(biāo)為：
11605.21×92%=10676.79（元）

☆**庭要求：于20**年9月30日前，追回的欠款指標(biāo)為：
31696.97×90%=28527.27（元）

☆**居要求：于20**年11月30日前，追回的欠款指標(biāo)為：
182204.02×80%=145763.21（元）

以上三個小區(qū)，截止20**年11月30日，對上半年前的追費(fèi)總目標(biāo)為：184967.27元。
剩余欠收的百分比，屆時各管理處另列專題分析報告，屬長期欠帳、歷史壞帳或其它客觀原因的，上交公司上級決定處理，經(jīng)分析審核后，屬常規(guī)拖欠的，各管理處須在2個月內(nèi)分別追收完成。
追繳措施：

1、在開展工作的頭三天，針對欠款的業(yè)主，實行電話催收
2、各管理處將責(zé)任指標(biāo)落實到人，并分頭上門書面動員追收。
3、對每天的追收動態(tài)實行記錄，每周進(jìn)行總匯統(tǒng)計，并將收得的數(shù)額與目標(biāo)數(shù)額進(jìn)行對比，明確任務(wù)差距。
4、想方設(shè)法，說服業(yè)主，對故意刁難的住戶，注意方式方法，減少矛盾的升級。
5、屬特殊情況個案或部分老帳、壞帳折扣減免的，須以專題報告審批后再執(zhí)行。每月根據(jù)每周收費(fèi)情況進(jìn)行匯總。
6、在執(zhí)行中遇特殊困難情況，及時向經(jīng)理匯報情況，為避免各種意外發(fā)生，上門追收時，須有兩人以上在場。
7、總之，想盡辦法，將業(yè)主的欠款追收回籠，完成公司下達(dá)的任務(wù)。

追款工作是物業(yè)公司經(jīng)營頭等大事，不按公司下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)和追繳措施開展工作，影響公司正常經(jīng)營的，視其情節(jié)輕重，給予相應(yīng)的處罰處理。對追款工作成績顯著的，給予相應(yīng)的嘉獎鼓勵。

注：截止20**年6月30日前欠費(fèi)財務(wù)報表1份附后.

目標(biāo)制定：各小區(qū)負(fù)責(zé)人簽署：

抄 報：董事辦、總經(jīng)辦各1份
抄 送：行政人事部、財務(wù)部各1份
下 發(fā)：各物業(yè)管理處各1份