中央空調(diào)管理程序（流程）

　　一、中央空調(diào)操作規(guī)程

　　(一) 中央空調(diào)機(jī)房是重要設(shè)備機(jī)房，為保證中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行，必須嚴(yán)格遵照操作規(guī)程進(jìn)行操作。

　　(二) 嚴(yán)格遵守《中央空調(diào)機(jī)組操作手冊(cè)》要求，保證安全運(yùn)行。

　　(三) 掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備及管路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造和實(shí)際運(yùn)行狀況，在規(guī)定時(shí)期內(nèi)巡視檢查各運(yùn)行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi)，作好運(yùn)行記錄，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。

　　(四) 發(fā)現(xiàn)異常情況以及設(shè)備故障應(yīng)迅速查明原因，正確處理，及時(shí)報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門，認(rèn)真作好記錄（內(nèi)容應(yīng)包括異常情況或故障的現(xiàn)象、過(guò)程、原由及處理方法、結(jié)果）。嚴(yán)格遵守設(shè)備檢修記錄歸案制度。

　　(五) 及時(shí)掌握外界環(huán)境溫度和內(nèi)部各部分空調(diào)負(fù)荷需求，合理調(diào)整機(jī)組、水泵等投入的數(shù)量及有關(guān)參數(shù)，在保證安全生產(chǎn)和用戶需求前提下，做到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

　　(六) 空調(diào)機(jī)組開(kāi)啟前的操作

　　1. 首先檢查所有電源（泵、風(fēng)機(jī)、主機(jī)）處于正常狀態(tài)，開(kāi)關(guān)使用靈活、電壓、電流恒定。

　　2． 開(kāi)啟欲啟動(dòng)之機(jī)組冷卻水進(jìn)出閥門,開(kāi)啟欲啟動(dòng)之機(jī)組冷卻塔閥門，手動(dòng)或自動(dòng)啟動(dòng)冷卻塔風(fēng)扇，手動(dòng)或自動(dòng)啟動(dòng)冷卻泵。

　　3． 開(kāi)啟欲啟動(dòng)之機(jī)組冷凍水進(jìn)出水閥門，手動(dòng)或自動(dòng)啟動(dòng)冷凍泵。

　　4． 在上述步驟完成后，檢查機(jī)組狀態(tài)是否滿足開(kāi)機(jī)條件，確認(rèn)無(wú)誤后按照《中央空調(diào)機(jī)組操作手冊(cè)》啟動(dòng)機(jī)組。

　　（七） 停機(jī)操作在空調(diào)機(jī)組停機(jī)5-15分鐘后，按上述步驟反向操作。

　　二、空調(diào)運(yùn)行日常巡視工作規(guī)定

　　系統(tǒng)項(xiàng)目檢查內(nèi)容時(shí)間

　　空調(diào)機(jī)房1、空調(diào)機(jī)組

　　2、水泵、電機(jī)

　　3、閥門及管路

　　4、壓力表、溫度計(jì)

　　5、控制柜電氣裝置1、檢查并記錄有關(guān)運(yùn)行參數(shù)（溫度、壓力、電流等）

　　2、有無(wú)不正常之聲響、振動(dòng)及溫升。

　　3、有無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象。

　　4、指示是否正確。

　　控制系統(tǒng)信號(hào)指示是否正確，開(kāi)關(guān)狀態(tài)是否正確。每2小時(shí)一次

　　空調(diào)末端裝置1、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)器

　　2、電磁閥、溫控器

　　3、閥門

　　4、管路保溫

　　5、自動(dòng)排氣閥

　　6、冷凝水系統(tǒng)

　　7、控制柜電氣裝置1、檢查有無(wú)異響，有無(wú)不正常振動(dòng)，過(guò)濾網(wǎng)是否臟堵

　　2、開(kāi)啟是否靈活，溫度控制是否準(zhǔn)確

　　3、開(kāi)啟是否靈活，有無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象

　　4、保溫材料是否損壞

　　5、排氣是否正常，有無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象

　　6、有無(wú)堵塞，滴漏

　　7、控制系統(tǒng)信號(hào)指示是否正確，開(kāi)關(guān)狀態(tài)是否正確。每天一次

　　冷卻塔1、電機(jī)、風(fēng)扇、皮帶

　　2、布水器

　　3、填料

　　4、浮球閥

　　5、集水盤，濾網(wǎng)

　　6、控制柜電氣裝置

　　7、冷卻塔主體1、有無(wú)不正常聲響、振蕩；皮帶是否過(guò)松打滑

　　2、有無(wú)損壞、掉落

　　3、有無(wú)損壞、有無(wú)堵塞

　　4、位置是否正確、有無(wú)損壞

　　5、是否臟壞

　　6、控制系統(tǒng)信號(hào)指示是否正確，開(kāi)關(guān)狀態(tài)是否正確。

　　7、有無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象每天二次

　　三、電動(dòng)離心泵的運(yùn)行操作

　　（一）啟動(dòng)前的檢查與準(zhǔn)備

　　1. 檢查水泵進(jìn)水閥門應(yīng)打開(kāi)，水泵出水閥門應(yīng)全關(guān)。

　　2. 水泵出口壓力表應(yīng)完好，指針指示"0"位，開(kāi)啟（旋塞）。

　　3. 檢查電動(dòng)機(jī)及水泵軸承，應(yīng)有足夠潤(rùn)滑油。

　　4. 檢查電動(dòng)機(jī)接地線是否完好，如該泵停用已超過(guò)半年，則在啟動(dòng)前應(yīng)通知電工做絕緣檢查。

　　5. 用手搬動(dòng)靠背輪（聯(lián)軸器），應(yīng)能輕快轉(zhuǎn)動(dòng)，無(wú)摩擦及異聲。

　　6. 啟動(dòng)前應(yīng)開(kāi)啟冷卻水閥門，檢查冷卻水是否暢通。

　　7. 檢查填料箱壓蓋，應(yīng)松緊適度，不偏不斜，不與軸接觸。

　　8. 檢查地腳螺絲是否牢固無(wú)松動(dòng)。

　　(二) 起動(dòng)

　　1. 合上開(kāi)關(guān)，起動(dòng)水泵，注意電流表，當(dāng)空載電流正常，無(wú)異聲、振動(dòng)，而且水泵出水口壓力正常后，開(kāi)啟出口閥門。

　　2. 注意補(bǔ)水泵出口壓力應(yīng)穩(wěn)定。

　　3. 注意熱水系統(tǒng)的循環(huán)水泵工作參數(shù)是否正常，如果壓力低，可用補(bǔ)水泵向系統(tǒng)內(nèi)補(bǔ)水。

　　(三) 正常運(yùn)行的維護(hù)工作

　　1. 按巡回檢查制的內(nèi)容檢查水泵及電動(dòng)機(jī)，應(yīng)無(wú)異聲和振動(dòng)，軸承潤(rùn)滑良好，軸承處溫度不應(yīng)超過(guò)70℃。

　　2. 注意各表指示穩(wěn)定在正常工作范圍內(nèi)。

　　3. 水泵進(jìn)、出口壓力正常穩(wěn)定。

　　4. 備用泵應(yīng)處于隨時(shí)可以投入使用的狀態(tài)，每班應(yīng)檢查一次。

　　(四) 正常停用

　　1. 關(guān)閉水泵出口閥門。

　　2. 按停泵按扭停止電動(dòng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　3. 關(guān)閉冷卻水閥門。

　　四、空調(diào)運(yùn)行操作程序

　　(一) 起動(dòng)前的檢查

　　1. 各軸承的潤(rùn)滑油應(yīng)充足，加油設(shè)備應(yīng)齊全，冷卻水管應(yīng)暢通，軸承箱不漏油，防護(hù)設(shè)備齊全良好。

　　2. 電動(dòng)機(jī)地腳螺絲無(wú)松動(dòng)，接地線可靠。

　　3. 風(fēng)量調(diào)節(jié)器開(kāi)關(guān)靈活好用，遠(yuǎn)距離操作機(jī)構(gòu)齊全，動(dòng)作靈活。

　　(二) 起動(dòng)與運(yùn)行

　　1. 風(fēng)機(jī)啟動(dòng)前，一般將調(diào)節(jié)閥調(diào)到閉合的位置。

　　2． 按啟動(dòng)按鈕，啟動(dòng)后達(dá)到正常轉(zhuǎn)數(shù)時(shí)，再逐漸開(kāi)大調(diào)節(jié)閥，直至規(guī)定負(fù)荷為止。

　　3． 運(yùn)行過(guò)程中，軸承溫升不高于40℃，表面溫度不高于80℃。

　　4． 運(yùn)行過(guò)程中，注意檢查有無(wú)異聲和振動(dòng)。

　　（三） 風(fēng)機(jī)的緊急停機(jī)

　　1. 運(yùn)行中，風(fēng)機(jī)有劇烈的噪聲，必須緊急停機(jī)。

　　2. 運(yùn)行中，軸承溫度劇烈上升，必須緊急停機(jī)。

　　3. 運(yùn)行中，風(fēng)機(jī)發(fā)生劇烈的振動(dòng)和有撞擊的現(xiàn)象時(shí)，必須緊急停機(jī)。

　　五、壓力表的維護(hù)與沖洗

　　(一) 壓力表的使用維護(hù)：運(yùn)行中，壓力表的表管和旋塞均不應(yīng)泄漏，壓力表每周要沖洗一次，要保持壓力表表面清潔，（在校表時(shí)應(yīng)把工作壓力用紅線標(biāo)在刻度盤上）使表針指示清晰可見(jiàn)。發(fā)現(xiàn)壓力表有異常變化，應(yīng)及時(shí)查明原因。在更換壓力表時(shí)，必須使用經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)，并有鉛封的壓力表，使用壓力表每半年必須校驗(yàn)一次。

　　(二) 沖洗壓力表步驟：

　　1. 關(guān)閉壓力表的三通旋塞。

　　2. 開(kāi)啟壓力表放水閥門沖洗兩分鐘。

　　3. 關(guān)閉放水閥門。

　　4. 停留三分鐘后開(kāi)啟壓力表三通旋塞，壓力表投入運(yùn)行。

　　六、安全閥的使用與維護(hù)

　　(一) 熱水機(jī)組正式運(yùn)行之前，要先校對(duì)安全閥。

　　(二) 安全閥的裝置，零件必須齊全良好。

　　1. 彈簧式安全閥要有提升手把和防止隨意擰動(dòng)調(diào)整螺絲的裝置。

　　2. 杠桿式安全閥要有防止重錘自行移動(dòng)的裝置和限制杠桿越出的導(dǎo)架。

　　3. 運(yùn)行中，未經(jīng)主管人員的批準(zhǔn)，嚴(yán)禁調(diào)整安全閥。

　　4. 安全閥的維護(hù)

　　（1）須定期做手動(dòng)或自動(dòng)排氣試驗(yàn)，操作時(shí)防止?fàn)C傷，應(yīng)輕拉、輕放；

　　（2）如果發(fā)現(xiàn)安全閥嚴(yán)重泄漏，應(yīng)停機(jī)檢修；

　　（3）嚴(yán)禁將彈簧擰死或在杠桿上加壓重物。

　　七、運(yùn)行中臨時(shí)停機(jī)

　　因工程維修等原因臨時(shí)停機(jī)，經(jīng)工程主管、管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后，由管理處提前24小時(shí)通知用戶。因突發(fā)事件停機(jī)，應(yīng)立即聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門經(jīng)理，并向用戶作出解釋。

　　八、維護(hù)保養(yǎng)

　　（一） 新風(fēng)柜

　　1． 月保養(yǎng)

　　（1）清洗空氣過(guò)濾器1-2次；

　　（2）更換破損過(guò)濾網(wǎng)；

　　（3）檢查出風(fēng)口避震喉，如有破損則更換。

　　2． 季保養(yǎng)

　　（1）給風(fēng)機(jī)軸承加黃油。加油時(shí)，用手動(dòng)油槍加油，直到密封圈四周有小油珠出現(xiàn)；

　　（2）檢查皮帶松緊情況，若皮帶緊但仍出現(xiàn)打滑現(xiàn)象，可將皮帶擦凈。

　　3． 年度保養(yǎng)

　　（1）檢查軸承是否良好，若磨損嚴(yán)重，則進(jìn)行更換；

　　（2）檢查機(jī)殼及附屬設(shè)備的油漆是否剝落或腐蝕，若出現(xiàn)損壞，則應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆；

　　（3）清洗風(fēng)機(jī)葉輪和軸，若軸上有銹斑，則可用砂皮將其磨光；

　　（4）檢查接水盤中有無(wú)淤泥或其他外來(lái)物，若有應(yīng)清除，以保證排水暢通；

　　（5）檢查附屬閥門（包括風(fēng)閥）是否正常工作，如有損壞，則更換；

　　（6）檢查管系是否漏氣、漏水；

　　（7）清洗翅片，折卸外殼后，用水槍將清洗藥水噴入翅片間，浸潤(rùn)數(shù)分鐘，再用清水沖洗干凈；

　　（8）.檢查電機(jī)絕緣電阻、相間及相地間都應(yīng)不大于0.5歐姆。

　　（二） 冷卻水泵

　　1． 月保養(yǎng)

　　（1）清洗擾流板，散熱膠片上的外來(lái)雜物；

　　（2）清理灑水轉(zhuǎn)頭，灑水喉管處的污垢及藻類，以保證出水流暢；

　　（3）開(kāi)啟水盆之排水閥門，清理水盆，隔入網(wǎng)及入風(fēng)網(wǎng)外的污垢、泥塵；

　　（4）檢查皮帶運(yùn)行狀況，若出現(xiàn)松動(dòng)打滑，則應(yīng)折下皮帶，清潔皮帶與皮帶輪之間接觸面；若皮帶變形、磨損嚴(yán)重或斷裂，則應(yīng)更換新皮帶。

　　2． 半年保養(yǎng)

　　（1）檢查電機(jī)、減速器及分扇聯(lián)接器上的螺絲及銷子是否堅(jiān)固；

　　（2）更換齒輪箱減速器內(nèi)的潤(rùn)滑油；

　　（3）更換電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接器內(nèi)的潤(rùn)滑油；

　　（4）檢查水盆、灑水系統(tǒng)是否漏水；

　　（5）檢查浮球閥及其他閥門的工作是否正常。

　　3． 全年保養(yǎng)

　　（1）清洗玻璃纖維外殼；

　　（2）折卸并全面清洗，檢查齒輪箱減速器及聯(lián)接器，更換磨損嚴(yán)重的軸承；

　　（三） 風(fēng)冷冷水機(jī)組

　　1． 月保養(yǎng)

　　（1）清潔機(jī)器外殼，清除進(jìn)風(fēng)口附近的雜物；

　　（2）打掃儀表盤，避免塵土雜物影響控制電路；

　　（3）檢查溫度計(jì)、壓力表工作是否正常。

　　2． 年度保養(yǎng)

　　（1）檢查機(jī)組外殼，對(duì)油漆剝落或腐蝕處，應(yīng)重新刷防銹漆；

　　（2）應(yīng)加以更換清洗翅片，保證翅片間通道通暢，無(wú)障礙物；

　　（3）.清洗風(fēng)扇葉片，確保處出風(fēng)效率；

　　（4）檢查風(fēng)扇電機(jī)軸承，若磨損嚴(yán)重，應(yīng)加以更換；

　　（5）更換風(fēng)扇電機(jī)潤(rùn)滑油；

　　（6）檢查壓縮機(jī)油位，對(duì)于缺油者補(bǔ)充潤(rùn)滑油；

　　（7）檢查機(jī)組內(nèi)的制冷劑充灌量，視需要給予補(bǔ)充；

　　（8）檢查控制機(jī)構(gòu)的各設(shè)定值，對(duì)不合適者，加以重新設(shè)定；

　　（9）檢查系統(tǒng)保溫，對(duì)破損處應(yīng)重新處理；

　　（10）檢查各閥門工作情況（包括水流開(kāi)關(guān)），確保處于良好狀態(tài)。

　　（四） 水冷冷水機(jī)組

　　1． 月保養(yǎng)

　　（1）擦拭機(jī)身外殼，保持機(jī)身干凈整潔；

　　（2）檢查各儀表工作狀況是否正常，停機(jī)時(shí)對(duì)控制板及控制箱進(jìn)行除塵；

　　（3）檢查溫度計(jì)、壓力表工作是否正常。

　　2． 年度保養(yǎng)

　　（1）更換潤(rùn)滑油及油過(guò)濾器；

　　（2）檢查所有控制及安全裝置的設(shè)置及運(yùn)行是否正常；

　　（3）檢查是否出現(xiàn)制冷劑泄漏；

　　（4）.檢查啟動(dòng)接觸器的磨損情況，需要時(shí)更換新的；

　　（5）檢查電機(jī)繞阻的絕緣；

　　（6）清洗冷凝器銅管內(nèi)壁；

　　（7）清洗蒸發(fā)器銅管內(nèi)壁；

　　（8）檢查管系是否漏水，各閥門運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，水流開(kāi)關(guān)工作是否正常；

（9）檢查保溫層完好度。

　　（五） 離心式清水泵

　　1． 月保養(yǎng)

　　（1）檢查盤根是否漏水，若磨損嚴(yán)重，應(yīng)更換；

　　（2）給軸承加油；

　　（3）給聯(lián)軸器加油；

　　（4）檢查地腳螺栓及主要連接螺栓是否有松動(dòng)現(xiàn)象；

　　（5）清潔電機(jī)、水泵外殼；

　　（6）檢查壓力表工作是否正常。

　　2． 年度保養(yǎng)

　　（1）檢查水泵、電機(jī)軸承、軸套等運(yùn)動(dòng)部件磨損情況，若磨損嚴(yán)重，則應(yīng)更換；

　　（2）檢查密封件的密封情況，更換密封效果差的部件；

　　（3）檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的內(nèi)外表面；

　　（4）校對(duì)軸線，檢查鍵磨損情況，若磨損嚴(yán)重，應(yīng)于以更換；

　　（5）檢查電機(jī)繞阻的絕緣；

　　（6）檢查管系是否漏水，各閥門是否工作正常；

　　（7）給控制系統(tǒng)除塵，檢查電路動(dòng)作的可靠性。

篇2：物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：中央空調(diào)管理知識(shí)

　　物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：中央空調(diào)管理知識(shí)

　　001制冷（暖）系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護(hù)管理的基礎(chǔ)是：熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的潤(rùn)滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。

　　002制冷（暖）系統(tǒng)機(jī)組運(yùn)行時(shí)，應(yīng)注意：應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，如果不正常，應(yīng)及時(shí)調(diào)整．必要時(shí)可關(guān)機(jī)，以防止事故發(fā)生。

　　003檢查各風(fēng)機(jī)、水泵應(yīng)注意：定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，有無(wú)雜音、振動(dòng)、滲水情況．并定時(shí)加潤(rùn)滑油及檢修。

　　004檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶應(yīng)注意：定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況．磨損太大時(shí)應(yīng)及時(shí)更換。

　　005巡查各管間應(yīng)注意：定期巡查各管間有無(wú)裂縫或漏水以及堵塞，有問(wèn)題及時(shí)排除保證水管暢通。

　　006檢查清理過(guò)濾器應(yīng)注意：定期檢查清理過(guò)濾器中積存的塵埃和雜物，對(duì)風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。

　　007當(dāng)班空調(diào)工對(duì)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行負(fù)有：全部責(zé)任。

　　008空調(diào)工按照巡回檢查制度，應(yīng)監(jiān)視：定時(shí)對(duì)外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度符合要求的數(shù)值范圍。

　　009空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修由：空調(diào)值班人員。

　　010空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中準(zhǔn)備工作包括：檢查冷水機(jī)組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開(kāi)啟；檢查冷水泵、冷卻泵進(jìn)出水閥是否全部開(kāi)啟；檢查分水管上的閥．根據(jù)樓層的空調(diào)需要，決定是否開(kāi)啟或關(guān)閉；檢查回水總管兩端的閥是否開(kāi)啟；檢查系統(tǒng)里的水壓、以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn)；檢查加熱器，油溫必須大于50℃．并檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；啟動(dòng)手動(dòng)油泵，運(yùn)行時(shí)間不得少于一分鐘．并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。

　　011空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中機(jī)組啟動(dòng)包括：觀看控制屏，要顯示：機(jī)組準(zhǔn)備啟動(dòng)；啟用冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差，進(jìn)出冷凍機(jī)的冷凍壓差；若沒(méi)有問(wèn)題，按鍵啟動(dòng)機(jī)組（注意電流變化狀態(tài)），此時(shí)控制中心即置機(jī)組于運(yùn)行狀態(tài)，注意顯示器上顯示信息，觀看機(jī)組是否有故障顯示。

　　012空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中機(jī)組運(yùn)行包括：機(jī)組運(yùn)行時(shí)．應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著；檢查油泵顯示情況；注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常風(fēng)葉是否打開(kāi)，把風(fēng)葉開(kāi)到自動(dòng)控制檔；做好機(jī)組運(yùn)行記錄（每小時(shí)將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來(lái)）。

　　013空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中關(guān)機(jī)程序包括：先停冷凍機(jī)組；再停冷凍水泵、冷卻水泵；切斷總電源。

　　014空調(diào)的定義是：空調(diào)是空氣調(diào)節(jié)的簡(jiǎn)稱，指的是使室內(nèi)空氣溫度、相對(duì)濕度、空氣流動(dòng)速度、壓力、潔凈度等參數(shù)保持在一定范圍內(nèi)的技術(shù)。

　　015空氣調(diào)節(jié)的“四度”是溫度、相對(duì)濕度、空氣流動(dòng)速度、清潔度。

　　016舒適性空調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)是答：夏季：溫度在24-28℃，相對(duì)濕度40-65％，風(fēng)速不大于0.3m／s；冬季：溫度在18-22℃，相對(duì)濕度40-60％，風(fēng)速不大于0.2m／s。

　　017空調(diào)系統(tǒng)可以分為集中式空調(diào)系統(tǒng)、半集中式空調(diào)系統(tǒng)和分散式空調(diào)系統(tǒng)幾種形式。

　　018影響空調(diào)效果的主要因素有：室外氣溫、濕度的變化，太陽(yáng)照射強(qiáng)度的變化，室內(nèi)使用散熱設(shè)備的負(fù)荷，室內(nèi)人員密度的影響等。

　　019空調(diào)的對(duì)象是室內(nèi)的空氣。

　　020空調(diào)是如何實(shí)現(xiàn)對(duì)空氣的調(diào)節(jié)的：主要是通過(guò)冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度，并通過(guò)過(guò)濾控制空氣的含塵量，通過(guò)加新風(fēng)控制空氣的清新度。

　　021空調(diào)的過(guò)程是：空調(diào)是通過(guò)向空間輸送并合理分配一定質(zhì)量（按需要處理）的空氣，與內(nèi)部環(huán)境的空氣之間進(jìn)行熱質(zhì)交換。然后排出等量的已經(jīng)完成調(diào)節(jié)作用的空氣來(lái)實(shí)現(xiàn)。這實(shí)質(zhì)上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過(guò)程。

　　022從制冷的角度來(lái)看，空氣的組成是：由于空氣中含有一定水分，并對(duì)人體舒適感有較大影響，故一般指的空氣都是濕空氣，包括于空氣和水蒸汽。

　　023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對(duì)濕度、絕對(duì)濕度來(lái)表示（一般采用相對(duì)濕度）。

　　024空調(diào)中出現(xiàn)冷凝水是因?yàn)椋寒?dāng)空氣受到冷處理或碰到冷的表面時(shí)，隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和，從而把多余的水蒸汽凝結(jié)成水析出來(lái)。

　　025實(shí)現(xiàn)制冷的兩種途徑一是利用天然冷源，二是利用人造冷源。空調(diào)用制冷一般采用人造冷源。

　　026制冷的辦法有多種，空調(diào)用制冷主要采用：液體氣化制冷法。

　　027空調(diào)用制冷要求達(dá)到的溫度一般為0℃以上。

　　028液體氣化制冷法的基本原理是：由于液體氣化過(guò)程要吸收熱量，而且液體壓力不同，其飽和溫度（沸點(diǎn)）也不同，壓力越低，飽和溫度越低。因此，只要?jiǎng)?chuàng)造一定的低壓力條件，就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。

　　029我們通常所說(shuō)的“雪種”指的是：“雪種”就是制冷劑，指的就是利用其在不同壓力下氣化來(lái)制冷的液體。

　　030制冷主要包括壓縮、放熱、節(jié)流和吸熱四個(gè)主要熱力過(guò)程。

　　031制冷設(shè)備的“四大件”是壓縮機(jī)、冷凝器、膨脹閥和蒸發(fā)器。

　　032冷凝器對(duì)應(yīng)著的過(guò)程是放熱，蒸發(fā)器對(duì)應(yīng)著的過(guò)程是吸熱。

　　033冷凝器的冷卻方式有風(fēng)冷和水冷兩種。工作過(guò)程：風(fēng)冷是空氣直接吹過(guò)冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來(lái)的熱量。水冷是由水流過(guò)冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來(lái)的熱量，而水的熱量可以通過(guò)冷卻塔散發(fā)到空氣中去，這種水稱為冷卻水。

　　034蒸發(fā)器的冷卻方式有風(fēng)冷和水冷兩種。工作過(guò)程：風(fēng)冷是空氣直接吹過(guò)蒸發(fā)器表面，蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量，從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過(guò)蒸發(fā)器表面，蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了水的熱量，從而使到水溫降低，水再流到末端空氣處理設(shè)備吸收空氣的熱量，降低空氣的溫度，這種水稱為冷凍水。

　　035載冷劑是指一種中間物質(zhì)，它在蒸發(fā)器內(nèi)被冷卻降溫，然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。

　　036壓縮機(jī)按工作原理的不同，可分為兩類，即容積式制冷壓縮機(jī)和離心式制冷壓縮機(jī)。

　　037中央空調(diào)系統(tǒng)中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風(fēng)管、空調(diào)主機(jī)低溫部分設(shè)備設(shè)施是需要保溫的。

　　038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設(shè)備輸送冷凍水的管道。

　　039冷凍水管保溫的主要原因是：冷凍水管因?yàn)榱鲃?dòng)的水溫度低于周圍空氣溫度，如果管道表面直接接觸空氣，會(huì)在表面產(chǎn)生大量冷凝水，從而造成滴水等不良現(xiàn)象。

　　040冷凍水是由空調(diào)主機(jī)蒸發(fā)器出來(lái)之后經(jīng)管道流向末端空氣處理設(shè)備，吸收熱量之后經(jīng)管道流回空調(diào)主機(jī)蒸發(fā)器，在蒸發(fā)器里被冷卻溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動(dòng)。

　　041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。

　　042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。

　　043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調(diào)主機(jī)輸送冷卻水的管道。

　　044冷卻水從冷卻塔出來(lái)經(jīng)管道流向空調(diào)主機(jī)冷凝器，在冷凝器中吸收熱量之后經(jīng)管道流回冷卻塔，在冷卻塔中散發(fā)熱量，溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動(dòng)。

　　045冷卻水進(jìn)水管的水流溫度是32℃。

　　046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。

　　047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設(shè)備冷卻空氣過(guò)程中所產(chǎn)生的冷凝水收集起來(lái)排至泄漏或污水溝處。

　　048因?yàn)槔淠臏囟鹊陀谥車諝鉁囟龋绻淠鼙砻嬷苯咏佑|空氣會(huì)產(chǎn)生冷凝水，造成滴水等不良現(xiàn)象。所以冷凝水管需要保溫。

　　049冷凝水的流動(dòng)：冷凝水從末端空氣處理設(shè)備產(chǎn)生后，由集水盤經(jīng)冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。

　　050膨脹水箱的作用：一是給冷凍水系統(tǒng)補(bǔ)水：一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時(shí)能夠留有空間。

　　051膨脹水管的布置：膨脹水管從膨脹水箱引下來(lái)，直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。

　　052冷卻塔工作原理：冷卻水從主機(jī)回來(lái)后，由冷卻塔上部的布水器分散流進(jìn)冷卻塔的填料中，在冷卻塔上方有一個(gè)風(fēng)扇往上抽風(fēng)，這樣空氣從冷卻塔的百葉流進(jìn)，經(jīng)過(guò)填料，吸收冷卻水的熱量后散發(fā)到空氣中去。

　　053冷卻塔接有：冷卻水進(jìn)水管、出水管、溢流管、補(bǔ)水管、排污管、泄水管。

　　054在冬天或室外溫度較低的情況下，如果空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)啟，因?yàn)槭彝饪諝鉁囟鹊陀诶鋮s水溫度，冷卻水散發(fā)出來(lái)的水蒸氣接觸到室外空氣時(shí)凝縮成小水滴，從而出現(xiàn)白霧。

　　055末端空氣處理設(shè)備接有：有冷凍水進(jìn)水管、冷凍水回水管和冷凝水管。

　　056空調(diào)主機(jī)接有：有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進(jìn)水管、冷卻水回水管。

　　057空調(diào)機(jī)工作原理：由于風(fēng)機(jī)的作用，室內(nèi)空氣從回風(fēng)口流進(jìn)設(shè)備，經(jīng)過(guò)濾器過(guò)濾之后，流過(guò)表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過(guò)風(fēng)管經(jīng)各個(gè)送風(fēng)口分配入室內(nèi)。

　　058新風(fēng)機(jī)工作原理：由于風(fēng)機(jī)的作用，室外空氣流進(jìn)設(shè)備，經(jīng)過(guò)濾器過(guò)濾之后，流過(guò)表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過(guò)新風(fēng)管分配至各個(gè)地方，可以是直接送入室內(nèi)，也可以接在空調(diào)機(jī)送風(fēng)管上與送風(fēng)混合后進(jìn)入室內(nèi)。

　　059冷凍水是個(gè)密閉系統(tǒng)，在充水時(shí)會(huì)在管道中積存空氣，只有通過(guò)排氣閥才能排除。所以冷凍水系統(tǒng)要裝排氣閥。

　　060空調(diào)主機(jī)的保護(hù)措施有：高壓保護(hù)、低壓保護(hù)、冷凍水?dāng)嗨Ｗo(hù)、冷卻水?dāng)嗨Ｗo(hù)、過(guò)電流保護(hù)、過(guò)電壓保護(hù)、缺相保護(hù)、油壓保護(hù)。

　　061空調(diào)主機(jī)開(kāi)機(jī)注意事項(xiàng)有：檢查電壓是否正常、水泵啟動(dòng)后是否正常、水泵啟動(dòng)后進(jìn)出水端兩側(cè)壓力是否正常、空調(diào)主機(jī)高低壓壓力表是否正常、空調(diào)主機(jī)油溫是否正常。

　　062空調(diào)系統(tǒng)的開(kāi)機(jī)順序是：末端空氣處理設(shè)備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調(diào)主機(jī)。

　　063空調(diào)系統(tǒng)的關(guān)機(jī)順序是：空調(diào)主機(jī)→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設(shè)備。

　　064空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的控制方式是：空調(diào)系統(tǒng)的控制應(yīng)納入大廈的摟宇自控系統(tǒng)，由控制中心對(duì)設(shè)備進(jìn)行自動(dòng)控制，按照預(yù)定的時(shí)間表，系統(tǒng)會(huì)定時(shí)按程序開(kāi)啟主機(jī)、水泵、冷卻塔和末端設(shè)備。能夠根據(jù)負(fù)荷訣定開(kāi)啟設(shè)備的數(shù)量和開(kāi)度。

　　065空調(diào)機(jī)的自動(dòng)控制：自控系統(tǒng)按預(yù)定時(shí)間表啟動(dòng)空調(diào)機(jī)，并根據(jù)溫度探頭所測(cè)的室內(nèi)室外溫度，并與設(shè)定值進(jìn)行比較，決定水閥的開(kāi)度以及新回風(fēng)的比例，在達(dá)到舒適要求同時(shí)盡量節(jié)能。

　　066新風(fēng)機(jī)的自動(dòng)控制：自控系統(tǒng)按預(yù)定時(shí)間表啟動(dòng)新風(fēng)機(jī)，并根據(jù)溫度探頭所測(cè)的送風(fēng)溫度，并與設(shè)定值進(jìn)行比較，決定水閥的開(kāi)度。

　　067風(fēng)機(jī)盤管的控制方式是：自控系統(tǒng)對(duì)風(fēng)機(jī)盤管的控制采取電源控制，對(duì)于從同一個(gè)電井取電的風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行集體控制，按時(shí)間表送停電，同時(shí)風(fēng)機(jī)盤管帶有當(dāng)?shù)厝倏刂崎_(kāi)關(guān)，用戶可以按需要自行調(diào)節(jié)送風(fēng)速度和送風(fēng)溫度，本身的控制系統(tǒng)會(huì)根據(jù)測(cè)出的溫度調(diào)節(jié)水閥開(kāi)度。

　　068在空調(diào)的冷凍水系統(tǒng)中，在集水器和分水器或是冷凍水進(jìn)出水總管之間要設(shè)有旁通管：因?yàn)樵谀┒嗽O(shè)備由于溫度調(diào)節(jié)而關(guān)閉部分水閥時(shí)，會(huì)造成冷凍水出水管的壓力升高，這時(shí)可以通過(guò)旁通管達(dá)到進(jìn)出水管壓力平衡。

　　069旁通管是如何作用：在旁通管上裝有壓差控制水流開(kāi)關(guān)，當(dāng)進(jìn)出水管的壓差超過(guò)設(shè)定值時(shí)，水閥就會(huì)打開(kāi)，部分出水管的水就會(huì)不經(jīng)過(guò)末端設(shè)備而直接流向回水管。直到壓力平衡，閥門關(guān)閉。

　　070出風(fēng)口為什么會(huì)滴水：這是因?yàn)槟┒丝諝馓幚碓O(shè)備的出風(fēng)溫度較低，使得出風(fēng)口溫度低于室內(nèi)空氣的露點(diǎn)溫度，因而在風(fēng)口會(huì)結(jié)露，產(chǎn)生凝結(jié)水往下滴。

　　071空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)滴水或漏水的原因是：原來(lái)運(yùn)行正常的設(shè)備出現(xiàn)滴水，可能是因?yàn)樵O(shè)備的冷凝水管出現(xiàn)堵塞，冷凝水排不出，當(dāng)設(shè)備的冷凝水盤滿了之后，水就會(huì)往外流，往下滴。這種情況出現(xiàn)時(shí)必須對(duì)冷凝水管進(jìn)行疏通，使之恢復(fù)正常。

　　072水管出現(xiàn)滴水的原因是：水管出現(xiàn)滴水，如果不是接頭松動(dòng)密封不好導(dǎo)致管中的水流出，就是因?yàn)樗艿谋夭缓没蛘邲](méi)有保溫，導(dǎo)致水管表面產(chǎn)生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。

　　073冷凍水從空調(diào)主機(jī)到末端設(shè)備要經(jīng)過(guò)三層閥門，第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門，第二是水平于管與豎向于管之間的閥門，第三是末端設(shè)備與水平平管之間的閥門。

　　074當(dāng)空調(diào)冷凍水系統(tǒng)出現(xiàn)漏水時(shí)應(yīng)采取的措施：首先應(yīng)確認(rèn)是在什么位置漏水，關(guān)閉漏水位置之前的閥門，并對(duì)漏水處進(jìn)行修補(bǔ)，如果是必須進(jìn)行焊接或更換閥門，這時(shí)要把管道的水放干，為了節(jié)省水量，在操作之前應(yīng)做仔細(xì)全面的實(shí)施方案，爭(zhēng)取不影響其它管系的水量。

　　075當(dāng)末端設(shè)備由于冷凝水管堵塞滴水時(shí)應(yīng)采取的措施：應(yīng)先把滴水的末端設(shè)備的進(jìn)出水閥門關(guān)閉，從而阻止冷凝水的產(chǎn)生，然后對(duì)管道進(jìn)行疏通。

　　076冷凍及冷卻水泵在啟動(dòng)后電流過(guò)低的原因是：因?yàn)槔鋬鏊芑蚶鋮s水管的閥門沒(méi)開(kāi)或開(kāi)度不足，或是系統(tǒng)中水量不夠。如果是閥門沒(méi)開(kāi)或開(kāi)度不足，應(yīng)馬上打開(kāi)，防止水壓過(guò)高造成閥門接口漏水甚至破裂，如果是水量不足則影響不大。

　　077冷凍及冷卻水泵在啟動(dòng)后電流過(guò)高的原因是：因?yàn)槔鋬龌蚶鋮s水管的閥門開(kāi)度超過(guò)要求，導(dǎo)致水流量過(guò)大，這種情況會(huì)導(dǎo)致水泵過(guò)熱，應(yīng)采取措施加減閥門開(kāi)度來(lái)降低電流到正常范圍。

　　078出風(fēng)口沒(méi)有出風(fēng)或是風(fēng)量減少的原因是：因?yàn)槟┒嗽O(shè)備的風(fēng)機(jī)馬達(dá)出現(xiàn)故障或是皮帶松動(dòng)甚至斷了，或是因?yàn)槲炊嗽O(shè)備的回風(fēng)不好，如回風(fēng)閥關(guān)閉或是回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)臟堵，必須打開(kāi)風(fēng)閥或清洗過(guò)濾網(wǎng)。

　　079原來(lái)正常的房間或區(qū)域出現(xiàn)不冷的原因是：1）可能是室外溫度或室內(nèi)負(fù)荷較大地偏離了設(shè)計(jì)值，從而出現(xiàn)冷量不夠；2）可能是因?yàn)殡妱?dòng)比例調(diào)節(jié)閥由于執(zhí)行器出現(xiàn)故障打不開(kāi)或是由于自控系統(tǒng)設(shè)置溫度過(guò)高導(dǎo)致執(zhí)行器沒(méi)有打開(kāi)；3）如果是在系統(tǒng)維修放過(guò)水之后出現(xiàn)這種情況，則應(yīng)該是管道中由于有了空氣，導(dǎo)致水量不足或水流不通，也可能是維修時(shí)關(guān)閉的閥門沒(méi)有打開(kāi)：4）如果是設(shè)備在運(yùn)行了較長(zhǎng)時(shí)間后逐漸顯得不如原來(lái)冷，則是因?yàn)楸砝淦鞅砻娣e垢過(guò)多導(dǎo)致?lián)Q熱效率大幅下降。

　　080空調(diào)水系統(tǒng)必須進(jìn)行水處理：這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性，以及硬度和污濁度，保證不對(duì)水管造成過(guò)大腐蝕或出現(xiàn)結(jié)垢。

　　081空調(diào)主機(jī)要保持連續(xù)通電，停電不能超過(guò)3小時(shí)。保持連續(xù)通電是為了給主機(jī)油箱持續(xù)加熱，如果停電超過(guò)3小時(shí)會(huì)導(dǎo)致潤(rùn)滑油凝結(jié)，堵塞油管，油質(zhì)變差。

　　082空調(diào)主機(jī)運(yùn)行中突然停電了，工作人員應(yīng)馬上到現(xiàn)場(chǎng)等候電力恢復(fù)。在恢復(fù)供電后應(yīng)采取的措施：主機(jī)會(huì)自動(dòng)重新進(jìn)行檢測(cè)啟動(dòng)，這時(shí)應(yīng)先停機(jī)，確認(rèn)電力供應(yīng)正常后，開(kāi)啟電動(dòng)閥門，啟動(dòng)水泵及冷卻塔，然后再開(kāi)機(jī)。

　　083末端空氣處理設(shè)備必須定期清洗回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)：因?yàn)樵诮?jīng)過(guò)一段時(shí)間運(yùn)行之后，過(guò)濾網(wǎng)會(huì)積滿灰塵，導(dǎo)致回風(fēng)口不能回風(fēng)，空調(diào)區(qū)域風(fēng)壓過(guò)高，出風(fēng)出不了，因此必須定期進(jìn)行清洗。

　　084空調(diào)主機(jī)運(yùn)行大約是五年至八年需進(jìn)行一次大修。

　　085空調(diào)主機(jī)在室外氣溫較低情況下不能開(kāi)啟：這是因?yàn)槔鋮s水溫度過(guò)低，導(dǎo)致蒸發(fā)溫度過(guò)低保護(hù)起作用，主機(jī)會(huì)自動(dòng)停機(jī)。

　　086防排煙系統(tǒng)包括防煙和排煙兩大系統(tǒng)。

　　087高層建筑的排煙方式有：機(jī)械排煙和可開(kāi)啟外窗的自然排煙。

　　088高層建筑的防煙方式有：正壓送風(fēng)和可開(kāi)啟外窗的自然防煙。

　　089排煙風(fēng)機(jī)在溫度280℃時(shí)最少應(yīng)保證連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)30分鐘。

　　090排煙口的風(fēng)速規(guī)定：不宜大于10m/s。

　　091正壓送風(fēng)口的風(fēng)速規(guī)定：不宜大于7m/s。

　　092通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)管道等應(yīng)采用不燃材料制作.

　　093防煙分區(qū)內(nèi)的排煙口距最遠(yuǎn)點(diǎn)的水平距離規(guī)定不超過(guò)30米。

篇3：談商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作經(jīng)驗(yàn)

　　談商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作經(jīng)驗(yàn)

　　商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣告及SHOPPING MALL等，由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全，每年公共設(shè)施能源費(fèi)的消耗大都在數(shù)百萬(wàn)元乃至數(shù)千萬(wàn)元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個(gè)重要組成部分，運(yùn)行期間水電費(fèi)的消耗頗巨，控制其運(yùn)行成本，并有效地處理實(shí)際管理中遇到的各類問(wèn)題，是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)不可或缺的重要環(huán)節(jié)，特別是對(duì)多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，尤為突出。

　　筆者根據(jù)對(duì)江蘇省首家SHOPPING MALL--揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)四年多的管理實(shí)踐，對(duì)中央空調(diào)運(yùn)行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用

　　中央空調(diào)系統(tǒng)，由于管道多，覆蓋面積大，運(yùn)行成本亦較高。在對(duì)商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)主要考慮以上因素:

　　1、用電成本(P1、K1、P2)

　　主機(jī)(P1、K1)

　　根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機(jī)數(shù)量、用電功率、營(yíng)運(yùn)時(shí)間、使用周期、用電價(jià)格等，對(duì)一年中夏冬二季的運(yùn)行成本進(jìn)行計(jì)算，然后按一年12個(gè)月進(jìn)行平均，得出每個(gè)月的平均電費(fèi)P1。

　　在實(shí)際操作過(guò)程中，由于主機(jī)并非滿負(fù)荷運(yùn)行，故根據(jù)具體情況，在計(jì)算中要考慮其負(fù)荷系數(shù)K1，K1≈0.6~0.9。

　　輔機(jī)(P2)

　　此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機(jī)組、各類風(fēng)機(jī)盤管等。可根據(jù)實(shí)際不同的類型、數(shù)量和功率，進(jìn)行估算。需注意的是因季節(jié)的不同，在制冷和供暖時(shí)，輔機(jī)的數(shù)量和類型亦有所不同。

　　2、用水成本(P3)

　　中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水，開(kāi)放式冷卻塔的日常消耗用水，應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實(shí)際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。

　　3、用汽成本(P4)

　　對(duì)于以蒸汽為能源的溴化鋰機(jī)組，除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外，還要考慮用汽費(fèi)用。根據(jù)每臺(tái)主機(jī)每小時(shí)耗汽量、每天運(yùn)行時(shí)間、蒸汽單價(jià)、每年空調(diào)運(yùn)行的天數(shù)等，計(jì)算出每月的平均蒸汽費(fèi)用。

　　4、管道損耗(K2)

　　冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過(guò)程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗，以管道損耗系數(shù)K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、預(yù)溫?fù)p耗(K3)

　　因管道內(nèi)外溫度差異，冷暖氣在輸送過(guò)程中，在管道內(nèi)要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的預(yù)熱或預(yù)冷后，才能達(dá)到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過(guò)程中的能量損失，可用預(yù)溫?fù)p耗系數(shù)K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季預(yù)溫時(shí)間隨管道長(zhǎng)短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預(yù)溫時(shí)間較夏季短。

　　6、變損線損(K4)

　　廣場(chǎng)內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔(dān)，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調(diào)系統(tǒng)，該項(xiàng)損耗可在其用電成本中，取變損系數(shù)K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價(jià)差異(K5、K6)

　　在估算上述用電成本中，注意各地動(dòng)力用電和照明用電的電價(jià)差異，動(dòng)力用電比照明用電通常約低15%左右，故應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際電價(jià)對(duì)之進(jìn)行計(jì)算。

　　另外，白天用電高峰時(shí)期與夜間低谷時(shí)期電價(jià)也不同，在計(jì)算中，應(yīng)根據(jù)用電的不同時(shí)間段加以區(qū)分，在此白天和夜間的電價(jià)分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季，同時(shí)冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時(shí)間和耗能量亦有區(qū)別。長(zhǎng)江中下游地區(qū)，通常一年中除三、四月份和十一月份不開(kāi)空調(diào)外，其他月份每月耗能量均不同，因此計(jì)算中央空調(diào)運(yùn)行成本時(shí)，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價(jià)格向業(yè)主收取費(fèi)用較為合適。

　　9、成本匯總(P)

　　以P表示空調(diào)運(yùn)行總成本，則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本可表示如下:

　　P=K2K3K4(K5+K6)•；(K1P1+K1P2+P3+P4)(1)

　　二、季節(jié)和溫度變化的影響

　　在長(zhǎng)江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行修正)，夏季空調(diào)供應(yīng)時(shí)間平均為五個(gè)多月，冬季約四個(gè)多月，根據(jù)總建筑面積達(dá)7萬(wàn)m2的揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)四年來(lái)的實(shí)際統(tǒng)計(jì)資料，如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價(jià)格定為單位1，則全年不同月份，不同季節(jié)空調(diào)所耗費(fèi)用的不同比例詳見(jiàn)圖1。

　　由圖1可見(jiàn)，中央空調(diào)的能源耗費(fèi)高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調(diào)費(fèi)

　　對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)，無(wú)須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費(fèi)用，但對(duì)于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場(chǎng)而言，計(jì)算公攤空調(diào)費(fèi)用則是一項(xiàng)不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開(kāi)的公共部分設(shè)有隔墻，但由于冷暖氣的流動(dòng)和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會(huì)達(dá)到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比，故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計(jì)算其容積，由此確定公共部位的容積(含室內(nèi)中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例，并由此初步確定公攤空調(diào)費(fèi)的大小。此處系用容積比例法，對(duì)公攤空調(diào)費(fèi)用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質(zhì)的差異，存有暖升冷降的情況，同時(shí)由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計(jì)算公共部位冷暖氣容積時(shí)，應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數(shù)K表示:K≈0.75~0.95。

　　2、計(jì)算步驟

　　①首先依據(jù)施工竣工圖，并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，對(duì)存有變化之處，做好記錄，對(duì)實(shí)際容積進(jìn)行修正，作為數(shù)字統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)。

　　②把修正過(guò)的實(shí)際數(shù)據(jù)填入表1中。

　　③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費(fèi)估算

　　a、業(yè)主自用空調(diào)費(fèi)用成本A(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/(∑V+K•；∑G)〕 (2)

　　b、物業(yè)公攤空調(diào)費(fèi)用成本B(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕-A(3)

　　④使用實(shí)例

　　時(shí)代廣場(chǎng)五樓由某娛樂(lè)公司經(jīng)營(yíng)，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施，故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝，室內(nèi)空調(diào)費(fèi)用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對(duì)于公攤空調(diào)費(fèi)用問(wèn)題，業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該交，但要求管理公司作出合理的收費(fèi)依據(jù)，在我們將上述計(jì)算過(guò)程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后，業(yè)主愉快接受了該項(xiàng)費(fèi)用。

　　四、延時(shí)空調(diào)費(fèi)

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)指在正常的營(yíng)業(yè)時(shí)間之外，按部分業(yè)主或使用人的要求，另外開(kāi)啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi)，使用較為頻繁，如揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)因業(yè)態(tài)多，經(jīng)營(yíng)主題不同，在商場(chǎng)打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)的計(jì)算，除根據(jù)實(shí)際開(kāi)機(jī)時(shí)間的長(zhǎng)短，按第一部分所述內(nèi)容逐一計(jì)算空調(diào)成本外，還需考慮加班人員的加班費(fèi)用，即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請(qǐng)使用延時(shí)空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實(shí)際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和，計(jì)算延時(shí)空調(diào)費(fèi)成本，由申請(qǐng)供應(yīng)延時(shí)空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔(dān)。由于單獨(dú)開(kāi)機(jī)成本較高，如果業(yè)主較少或使用面積不大，則費(fèi)用相對(duì)較高。

　　五、小結(jié)

　　根據(jù)四年多的工作實(shí)踐，對(duì)商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個(gè)問(wèn)題，小結(jié)如下:

　　1、對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言，計(jì)算中央空調(diào)的運(yùn)行成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作，由于商業(yè)物業(yè)面積大，能源費(fèi)用運(yùn)行成本高，如對(duì)成本估算不足或?qū)κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有誤，則對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)收支平衡會(huì)帶來(lái)顛覆性的嚴(yán)重后果，故應(yīng)引起各級(jí)管理人員高度重視。

　　2、對(duì)于多產(chǎn)權(quán)，多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，由于業(yè)主眾多，各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間差異較大，且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同，故計(jì)算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費(fèi)用，是理順收費(fèi)工作的一個(gè)不可或缺的重要工作。

　　3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中，延時(shí)空調(diào)費(fèi)的出現(xiàn)是一種常見(jiàn)的情況，由于前期建設(shè)和后期招商的變化，以及不同業(yè)態(tài)對(duì)中央空調(diào)的需求不同，導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行成本增加，也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計(jì)并定位引進(jìn)商家，或是在商家入駐后，根據(jù)具體情況對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行局部改造。從節(jié)省能源的角度計(jì)，應(yīng)盡量避免長(zhǎng)期延時(shí)使用空調(diào)。

　　4、中央空調(diào)費(fèi)的支出，在一年中起伏較大，夏季達(dá)到高峰，下半年的該項(xiàng)支出比上半年約增加30%~50%，為便于搞好成本控制和收費(fèi)工作，在全年應(yīng)按月均價(jià)收費(fèi)，年終決算。

　　顧客是業(yè)主的上帝，公共部位的空調(diào)是供顧客享用，其成本則由業(yè)主共攤，此點(diǎn)業(yè)主已達(dá)成共識(shí)。公攤空調(diào)的近似計(jì)算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調(diào)費(fèi)的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)和不同商家的實(shí)際情況和具體問(wèn)題，分別進(jìn)行核算。

　　同時(shí)，在商業(yè)物業(yè)內(nèi)，由于中央空調(diào)在使用過(guò)程中，存有多種損耗，因此個(gè)別商家如在室內(nèi)安裝空調(diào)計(jì)量?jī)x，并根據(jù)表計(jì)數(shù)量單獨(dú)繳納空調(diào)使用費(fèi)是不合適的，整個(gè)廣場(chǎng)應(yīng)統(tǒng)一計(jì)算，按比例共攤，否則加大了其他業(yè)主的公攤成本。