物業(yè)設施設備管理與綠色運營的重要性

　　物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括服務與管理兩方面。其中管理工作主要指的就是對物的管理，例如對建筑物和設備的管理工作就是物業(yè)管理重要工作之一。具體說就是對設備設施的承接查驗、運行管理、保養(yǎng)和維修，這個工作貫穿建筑物整個生命周期。科學合理的設備管理工作可以有效延長設備使用年限，提高設備運行效率，保障樓宇、設備的安全運行。由于現(xiàn)代建筑設施設備的先進性和復雜性，要求設備管理人員要有必要的專業(yè)知識、規(guī)范的流程和嚴格的執(zhí)行，否則樓宇設備就不能發(fā)揮正常的使用功能，造成人力物力浪費，更談不上保值增值，所以設備管理工作是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一。在2000年建設部關于《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》中，房屋及設施設備管理的分值在100分中占48分，可見國家對物業(yè)管理中設施設備管理工作的重視程度。

　　房屋設備在長期使用過程中由于自然原因或操作不當會發(fā)生磨損、毀壞。如果重視設備的日常管理、及時排除安全隱患、減少設備不合理的損耗，就會在事故發(fā)生前發(fā)現(xiàn)并解決問題，從而延長設備的使用壽命，提高設備的使用效益，減少不必要的重復投入。舉個例子，1924年安裝在天津利順德飯店的奧的斯電梯至今仍在使用，已經(jīng)正常運行了將近百年，產(chǎn)品品牌固然重要，而后期幾代工程技術人員的不懈努力和一絲不茍的敬業(yè)精神更值得人們尊重和敬佩。國家提出中國制造2025，我們需要的就是這種工匠精神。

　　在具體工作中，設備管理工作同樣面臨挑戰(zhàn)，比如：設備的更新改造要受專項維修資金的掣肘;樓宇設計施工時各專業(yè)協(xié)同配合的工程師們留下的大量設施設備交由物業(yè)公司管理處幾位甚至一位工程主管獨立應對;物業(yè)公司的設備工程師在面對新技術、新工藝突飛猛進、新管理手段日新月異時而顯現(xiàn)的專業(yè)知識老化，繼續(xù)教育不足的情況，這就需要企業(yè)要重視專業(yè)技術人員的錄用、培訓及儲備。與此同時專業(yè)技術人員要加強自身的學習，才能跟上科學技術的發(fā)展，不能讓摩爾定律淘汰。

　　同時，現(xiàn)代化的城市對建筑的實用、經(jīng)濟、環(huán)境也提出新的要求，這些建筑與生態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展均離不開設施設備管理，這不僅需要全生命周期管理，也需要企業(yè)的全員參與;不僅需要需求側提高節(jié)能意識，也需要供給側提供科學完善的服務。目前物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)營效益出發(fā)，也在主動加強節(jié)能減排和綠色建筑運營工作，眾多企業(yè)開始對大廈進行碳排放、水消耗，標準煤使用量的統(tǒng)計，并研究引進各種節(jié)能技術的設備，如中央空調(diào)系統(tǒng)變水溫供冷、結合電力峰谷價格差異運行方案，生活、綠化、清潔用水的回收和再利用，電梯能量回饋改造，LED照明系統(tǒng)改造，無負壓供水等等，同時物業(yè)企業(yè)也在摒棄一刀切的節(jié)能投入模式，合理地解決節(jié)能資金投入與節(jié)能產(chǎn)出的關系。

　　近年來隨著物價上漲、人口紅利消失，物業(yè)企業(yè)管理成本上升壓力明顯;而同時品質(zhì)消費時代來臨，業(yè)主維權意識和消費意識日益成熟，期望值不斷提高。在物業(yè)管理漲費難的情況下，這種剪刀差效應造成物業(yè)企業(yè)盈利能力越來越弱，物業(yè)企業(yè)的合理利潤收到嚴重的擠壓，而預防性維護保養(yǎng)制度就可以有效減少設備不必要的磨損和腐蝕，延長設備修理間隔期，降低設備運行風險及一次性大修的投入。結合設備經(jīng)濟運行制度，重視綠色建筑工作，就可以進一步挖掘潛力，降低企業(yè)成本，同時也利于樹立物業(yè)企業(yè)良好的社會形象。

篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。

　　6.特種設備按照有關規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統(tǒng)應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調(diào)系統(tǒng)

　　1.運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統(tǒng)性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關規(guī)定。

　　3.制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。

　　5)排水系統(tǒng)

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時內(nèi)修復；復雜故障1日內(nèi)修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復；復雜故障3日內(nèi)修復；每2周調(diào)整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養(yǎng)護2次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節(jié)能裝置。

　　7.發(fā)電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統(tǒng)

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　3.網(wǎng)絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

篇3：建筑共用部位、共用設施設備標準化管理

　　建筑共用部位、共用設施設備標準化管理

　　一般包括：基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊通道等；房屋的共用設施設備主要指所有權人共同擁有，并由其共用的房屋設施設備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營性車場或公益性文體設施等。

　　一、制定分類標準指導管理

　　要實現(xiàn)房屋共用部位和共用設施設備的規(guī)范化管理，就應當制定《房屋共用部位和共用設施設備維修項目分類》的維修管理標準，用標準著力規(guī)范房屋共用部位和共用設施設備的維修管理，是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態(tài)的有效管理手段。

　　首先應制定分類管理標準。配置在建筑區(qū)域內(nèi)各共用部位和共用設施設備是支撐物業(yè)使用功能正常運行的保障，由于覆蓋面廣，保障對象各異，因而保養(yǎng)、維修、更新的條件不同，為充分發(fā)揮各共用部位、共用設施設備的使用效能，就必須組織專業(yè)管理人員和專家深入調(diào)研現(xiàn)行各類房屋共用部位和設施設備的維修管理經(jīng)驗，在此基礎上根據(jù)建筑設計使用規(guī)范和設施設備使用型材的構成，進行科學的維修管理分類，在分類標準中依據(jù)設施設備的材料科學界定其使用時限、保養(yǎng)和維護升級的管理辦法，分別明確維修、更新、改造的技術標準，指導物業(yè)管理單位對房屋共用部位和共用設施設備實施正確的維修管理，提醒業(yè)主在關注物業(yè)服務企業(yè)實施標準化管理的同時更好的監(jiān)督其做好經(jīng)常性的維修管理。

　　其次應當明確項目分類標準的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設施設備的類別不同決定其管理和維護的方式各異，因此房屋共用部位和共用設施設備的維修管理程序和方法應當各異，不宜采取特定或泛泛的維修模式，而是應當將相同或相近的共用部位和設施設備并行納入管理，如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養(yǎng)維修納入一個標準，將屋面滲透和屋面開裂等相似的共用部位納入同類維修標準，從而增強維修管理的針對性；對電梯、供配電和安全消防等系統(tǒng)應明確維修、更新、改造的技術要求，提高維修保障的及時性。其三應明確分類標準的技術保障要求。分類標準應當確定維修、更新的基本條件和技術要求，同時明確只要符合條件都應采取相應的措施，措施應具有可操作性。因此，將技術標準轉化為管理制度是全面推進房屋共用部位、共用設施設備規(guī)范化管理的重要保證。

　　二、根據(jù)分類標準規(guī)范管理

　　采用標準化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設施設備可持續(xù)運行的有效途徑，所謂《標準》就是充分運用科學技術和實踐經(jīng)驗的總結，有的放矢的解決房屋共用部位和設施設備使用過程中維修管理不到位等問題，即通過科學而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先管理行為應當標準化。房屋共用部位和共用設施設備的管理不能簡單的理解為維修或更換，其管理涉及的對象具有專業(yè)化程度高、技術含量重的特點，如物業(yè)區(qū)域的安全防范系統(tǒng)、樓宇智能系統(tǒng)等，需要專業(yè)化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此，標準化管理就是根據(jù)技術標準要求全面推行專業(yè)化的維修管理，即將標準和專業(yè)化有機的結合進來，科學的實施維護和修繕。其次管理過程應當標準化。房屋共用部位、共用設施設備的標準化管理，應充分體現(xiàn)逢壞即修的原則。

　　一）相關部門要強力推行維修管理的標準化。

　　應當向業(yè)主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設施設備標準化管理的重要性，讓業(yè)主深切領會房屋共用部位、共用設施設備使用功能的正常保障攸關自己的實際需要，進而充分調(diào)動業(yè)主參與標準化維修管理的熱情。同時組織物業(yè)服務企業(yè)的負責人和管理人員系統(tǒng)的學習標準，領會標準化維修管理的基本要求，把握實際操作要領。相關部門要加強對各物業(yè)服務企業(yè)落實標準化維修的管理指導，將物業(yè)服務企業(yè)貫徹標準化維修管理作為年度企業(yè)資質(zhì)評級晉級的重要參考和依據(jù)，要求物業(yè)服務企業(yè)組織員工進行標準化管理的崗前學習和培訓，對落實標準化維修管理不到位的物業(yè)服務企業(yè)要嚴肅查處，限期整改，可選用新舊不同的物業(yè)區(qū)域先行試點，及時總結和推廣經(jīng)驗。

　　二）物業(yè)服務企業(yè)要加強領導，用標準踐行房屋共用部位、共用設施設備的維修管理。

　　物業(yè)服務企業(yè)要組織員工或設專人負責房屋共用部位、共用設施設備的使用監(jiān)管，做到勤檢查、勤保養(yǎng)，根據(jù)分類標準管理要求提前擬定維修方案交業(yè)主討論，按標準使用要求提醒業(yè)主及時采取標準化的維修管理措施。建議物業(yè)服務企業(yè)逐步將標準納入合同服務管理，通過合同約定的方式，采用標準化維修管理的措施來即時解決房屋共用部位、共用設施設備的維修管理問題。三是業(yè)主應當自覺遵守和執(zhí)行房屋共用部位、共用設施設備標準化的維修管理。業(yè)主或業(yè)主委員會要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行標準化的維修管理義務，配合其做好設施設備的經(jīng)常性的維修管理，自覺建立和繳存房屋專項維修資金，為保障房屋共用部位、共用設施設備的即時維護和修繕奠定堅實的經(jīng)濟基礎。

　　三）管理結果應符合標準要求。

　　標準化管理最終目的，就是確保房屋共用部位和共用設施設備的使用完好率符合標準化運行的技術要求，符合現(xiàn)代城市整潔、文明、和諧的管理形態(tài)，物業(yè)服務企業(yè)和維修單位應當以確保房屋共用部位和共用設施設備正常運行為管理核心，確保整潔的內(nèi)外物業(yè)環(huán)境秩序延續(xù)物業(yè)區(qū)域的風貌品質(zhì)，同時幫助業(yè)主，充分了解房屋共用部位和共用設施設備的主要構成以及使用保障的時限和技術規(guī)范，從而增強業(yè)主參與房屋共用部位和共用設施設備的管理意識，最終實現(xiàn)齊抓共管的和諧局面。

　　二、創(chuàng)新標準內(nèi)容強化管理

　　創(chuàng)新管理就是要不斷研究新情況，擯棄落后的管理理念，創(chuàng)新管理內(nèi)容。

　　一）要總結項目分類標準的維修管理經(jīng)驗。

　　維修項目分類標準不是房屋共用部位和共用設施設備科學管理的唯一法寶，更不是解決所有規(guī)范性維修管理的靈丹妙藥，而是規(guī)范維修管理的重要依據(jù)，所以要不斷研究實施房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理過程中發(fā)現(xiàn)的新情況，適應房屋共用設施設備快速更新的實際需要，用標準化的管理思路解決實際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問題。

　　二）要不斷拓寬維修項目分類標準的內(nèi)容。

　　房屋共用部位和共用設施設備的配置不是絕對永恒的，在保障使用功能的同時需要不斷的優(yōu)化和更新，因而房屋共用部位和共用設施設備項目分類的標準在實際工作中應當不斷的添加和完善，需要廣泛吸收和借鑒先進技術和管理經(jīng)驗，從而夯實標準的管理內(nèi)容，增強標準化管理的權威性。

　　三）要增強管理的主動性。

　　結合物業(yè)區(qū)域實際要推行房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理的分片包干的責任制，責任管理要具體落實到班組或個人。老舊物業(yè)區(qū)域的標準化維修管理應當實行承包管理責任制，將房屋共用部位和共用設施設備的標準化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時以物業(yè)區(qū)域為管理單位設立監(jiān)督管理責任人，專項監(jiān)督房屋共用部位和共用設施設備的使用運行情況，發(fā)現(xiàn)問題即時通報業(yè)主和維修單位，增強主動維護和管理的能力。

　　隨著房屋使用時限的不斷延續(xù)，確保房屋使用功能正常的管理任務更加緊迫，遵照房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類標準加強其維修管理，不僅是物業(yè)管理內(nèi)容的創(chuàng)新，而且是破解房屋共用部位、共用設施設備維修管理不規(guī)范的重要舉措，是保障房屋使用功能正常且始終處于常態(tài)化管理的重要內(nèi)容。用標準促規(guī)范、用標準促保障，需要物業(yè)服務企業(yè)認真落實，需要業(yè)主的積極配合與支持，需要社會各方形成有效的管理合力，才能實現(xiàn)房屋功能的可持續(xù)保障。