房屋本體及公用設(shè)施維護(hù)管理程序

　　1.目的

　　對房屋本體及公用設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及修繕，滿足使用功能，延長使用年限保證其使用安全及完好狀態(tài)。

　　2.適用范圍

　　2.1適用于**物業(yè)公司各管理處對房屋本體及公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和修繕。

　　2.2本規(guī)程中的房屋本體：指房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、公用排煙道、電梯、共用機(jī)電設(shè)備、防盜監(jiān)控設(shè)施、本體消防設(shè)施及本體上下水主管道等。

　　2.3本規(guī)程中的公用(共)設(shè)施:指區(qū)內(nèi)道路、公用部位照明、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所及設(shè)施、停車場、連廊、自行車房(棚)、地下排水管等。

　　3.職責(zé)

　　3.1值班管理員負(fù)責(zé)公用設(shè)施的日常巡視檢查，客服中心負(fù)責(zé)接受住戶投訴及根據(jù)管理員巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的問題填發(fā)《派工單》。

　　3.2工程主管或領(lǐng)班負(fù)責(zé)每月對房屋本體的巡視檢查，負(fù)責(zé)按照《房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表》上的要求組織對房屋本體設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)。并負(fù)責(zé)所有中修以上房屋本體及公用(共)設(shè)施維修項(xiàng)目的申報(bào)和施工的現(xiàn)場監(jiān)督工作。

　　3.3管理處負(fù)責(zé)房屋及公共設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)及零星小修。負(fù)責(zé)大、中修或改造、翻新項(xiàng)目的申報(bào)(包括報(bào)請業(yè)主審批)及配合實(shí)施、驗(yàn)收。

　　3.4物業(yè)總部負(fù)責(zé)房屋本體及公共設(shè)施大、中修及改造、翻新項(xiàng)目的審批，并組織實(shí)施。

　　3.5公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織對房屋本體及公用(共)設(shè)施的接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)的審批。

　　4.工作程序

　　4.1房屋本體及公用(共)設(shè)施的接管驗(yàn)收：按照《接管驗(yàn)收工作手冊》執(zhí)行;屬房屋本體類的電梯及公用機(jī)電設(shè)備的管理，按照《公用設(shè)備(設(shè)施)管理規(guī)程》執(zhí)行。

　　4.2房屋本體及公用(共)設(shè)施的標(biāo)識：

　　4.2.1所有房屋須標(biāo)識其棟號、單元號、樓層號、戶號等名稱。

　　4.2.2大型公用設(shè)施應(yīng)標(biāo)明具體的場所或名稱，如有必要還需說明其使用方法。

　　4.3房屋本體及公用設(shè)施的檔案管理

　　4.3.1管理處負(fù)責(zé)建立房屋本體及公用設(shè)施的圖紙檔案及住戶檔案資料。

　　4.3.2總部工程部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各管理處做好房屋本體及公用設(shè)施檔案的管理工作。

　　4.4房屋本體及公用設(shè)施的使用、監(jiān)控

　　4.4.1管理處值班經(jīng)理每日對公用(共)設(shè)施的巡視檢查，并將檢查情況填寫在《公共設(shè)施日巡視檢查記錄》上后交客服主管，客服主管根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及住戶投訴情況，填發(fā)《派工單》，通知機(jī)電人員進(jìn)行處理。

　　4.4.2工程主管或領(lǐng)班每月對房屋本體進(jìn)行檢查，并將檢查的情況填寫在《房屋本體月巡視檢查記錄表》上，在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題由機(jī)電主管或領(lǐng)班填發(fā)《派工單》，安排機(jī)電人員進(jìn)行維修。

　　4.4.3管理處根據(jù)《房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評周期》，組織對房屋本體及公用設(shè)施的狀態(tài)進(jìn)行檢查，填寫《房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評情況記錄表》，對發(fā)現(xiàn)的問題填發(fā)整改通知單，督促整改并復(fù)查。

　　4.4.4對房屋及公用設(shè)施的維護(hù)、修繕,屬保修范圍內(nèi)的，聯(lián)系相應(yīng)的保修單位按照相關(guān)的協(xié)議、條款及政府規(guī)定處理;對不屬于保修范圍且自身沒有力量維護(hù)修繕的，可對外委托維修，填報(bào)OA流程，報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。如需簽訂委托合同，則按照公司相關(guān)要求執(zhí)行。

　　4.5房屋本體的維護(hù)、修繕原則

　　4.5.1小修工程由管理處組織完成，中修以上工程應(yīng)委托有專業(yè)資質(zhì)的單位完成，一般采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取。

　　4.5.2住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修前，須按相關(guān)程序提前報(bào)批。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變房屋主體結(jié)構(gòu)、外貌和用途;不得對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、屋面(包括裙樓)及通道進(jìn)行鑿、拆、搭、占。在裝修過程中，管理處應(yīng)派專人進(jìn)行裝修巡查，作好記錄，發(fā)現(xiàn)有損傷大廈承重結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象，要堅(jiān)決制止。

　　4.5.3人為造成損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

　　4.5.4屋架、柱、梁、剪力墻等修繕時應(yīng)查清隱患，損壞變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換。不合理的結(jié)構(gòu)，若影響安全的，大修時應(yīng)整修改做。損壞嚴(yán)重的木構(gòu)件，盡量用磚石砌體或鋼筋混凝土代替。對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的，應(yīng)及時修補(bǔ)，混凝土碳化、產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測計(jì)算，采取加固或替代措施。

　　4.5.5基礎(chǔ)不均勻沉降，引起上部結(jié)構(gòu)砌體弓凸、傾斜、開裂、變形等，應(yīng)立即聯(lián)系開發(fā)商、設(shè)計(jì)院查清原因，拿出方案，有針對性地加固或拆砌。

　　4.5.6玻璃幕墻安裝牢固，接縫嚴(yán)密，氣窗鉸鏈剛度好，開關(guān)靈活且密封好，不滲雨水。發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，應(yīng)立即更換鉸鏈或密封圈或作防水處理。玻璃幕墻發(fā)生爆裂，應(yīng)及時清除碎片，并盡快聯(lián)系專業(yè)廠家修復(fù)。在未修復(fù)前，應(yīng)以木板遮擋牢固，以防風(fēng)雨及發(fā)生意外。

　　4.5.7裝修工程，室內(nèi)部分由住戶負(fù)責(zé)維修，公共和室外部分，墻面，吊頂和地面，發(fā)生損壞應(yīng)按原狀修復(fù)。對墻面，應(yīng)定期刷新。問題嚴(yán)重的應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪。

　　4.5.8主樓和裙樓屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換，不牢固的應(yīng)加固。

　　4.5.9屋面原結(jié)構(gòu)過于簡陋，或流水過長、坡度小，造成滲水漏雨時，應(yīng)找出原因，針對損壞情況，用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層，若按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應(yīng)翻修改建。

　　4.5.10屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù)。

　　4.5.11室內(nèi)公用部分墻面如有大理石破損，或內(nèi)墻灰粉起殼，剝落的，應(yīng)修復(fù)，每面墻若損壞超過一半以上，可鏟除重抹。

　　4.5.12室外墻面，若有大理石或瓷片破損，應(yīng)加以修復(fù)，如墻面滲漏雨水，應(yīng)做防水處理。

　　4.5.13木門、木欄桿等油漆起殼、剝落，失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)造整件或零件拆換應(yīng)油漆。

　　4.5.14對房屋本體的維修均需填寫《房屋本體維修登記表》。

　　4.5.15房屋本體保養(yǎng)/維護(hù)周期見附件一《房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表》。

　　4.5.16房屋完損等級一律以建筑面積為計(jì)量單位，房屋完好等級的評定按照國家相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。房屋完好率計(jì)算公式為：完好房屋建筑面積加上基本完好房屋建筑面積/房屋建筑總面積。

　　4.6公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕原則

　　4.6.1小修工程由管理處組織完成，中修以上工程應(yīng)委托有專業(yè)資質(zhì)的單位完成，一般采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取。

　　4.6.2公共設(shè)施維修均須填寫《公共設(shè)施維修登記表》。

　　4.6.3管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對日常養(yǎng)護(hù)、修繕工作進(jìn)行監(jiān)督，并負(fù)責(zé)檢查公共設(shè)施的維修質(zhì)量及工作完成情況。

　　4.6.4公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作按附件二《公用(共)設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表》中的要求進(jìn)行。

　　4.7對房屋本體及公用設(shè)施進(jìn)行維修的費(fèi)用支出，按照政府頒布的法規(guī)、條例、規(guī)定及物業(yè)管理合同的相關(guān)條款執(zhí)行。

　　4.8辦公場所及辦公設(shè)施、設(shè)備的管理

　　4.8.1總經(jīng)辦負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)施設(shè)備的使用和管理。

　　5.記錄表格

　　5.1《房屋本體月巡視檢查記錄表》

　　5.2《公共設(shè)施日巡視檢查記錄表》

　　5.3《房屋本體維修登記表》

　　5.4《公共設(shè)施維修登記表》

　　5.5《派工單》

篇2：長青灣小區(qū)房屋使用維護(hù)管理規(guī)定

　　長青灣小區(qū)房屋使用、維護(hù)與管理規(guī)定

　　★業(yè)主/用戶須按所購房屋規(guī)定的用途使用，不得私自改變房屋用途。

　　★敬請各位業(yè)主/用戶應(yīng)按【KD·長青灣】《業(yè)主臨時管理規(guī)約》的規(guī)定使用房屋，請勿私拆私改房屋結(jié)構(gòu)。

　　★您所購置物業(yè)的自用部位在保修期內(nèi)，如因物業(yè)質(zhì)量問題，由開發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)。超過保修期限后，應(yīng)自行承擔(dān)維修責(zé)任。

　　★如自行維修，應(yīng)委托具有專業(yè)資質(zhì)的公司或人員進(jìn)行施工，或委托【KD·長青灣】客戶服務(wù)中心幫您聯(lián)系專業(yè)人員進(jìn)行維修。

　　★如果需要委托【KD·長青灣】客戶服務(wù)中心維修，請與【KD·長青灣】客戶服務(wù)中心聯(lián)系。

　　★房屋在使用過程中存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時采取措施消除隱患。責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù)的，【KD·長青灣】客戶服務(wù)中心可在社區(qū)工作站（社區(qū)居民委員會）、業(yè)主委員會有關(guān)人員到場見證下進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修；維修所需的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　★因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或【KD·長青灣】客戶服務(wù)中心應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　★發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無法通知相關(guān)業(yè)主的，【KD·長青灣】客戶服務(wù)中心可向相鄰業(yè)主說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所）的監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，事后應(yīng)及時通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。

　　★當(dāng)您出租房屋時，除應(yīng)到政府相關(guān)部門辦理有關(guān)手續(xù)外，業(yè)主應(yīng)與租戶一同到【KD·長青灣】客戶服務(wù)中心辦理備案登記手續(xù)。

　　★當(dāng)出租房屋租戶搬出時，應(yīng)至少提前1日到【KD·長青灣】客戶服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù)，并須提交業(yè)主簽名認(rèn)可的《物品放行條》。

　　★當(dāng)轉(zhuǎn)讓房屋后，望務(wù)必通知新業(yè)主及時前往【KD·長青灣】客戶服務(wù)中心辦理入住手續(xù)。

篇3：房屋本體維護(hù)管理程序

1.0 目的

　　對物業(yè)區(qū)域內(nèi)房屋本體進(jìn)行維護(hù),以延長樓宇的安全使用壽命,維護(hù)業(yè)戶的利益。

2.0 范圍

　　適用于物業(yè)集團(tuán)所轄物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有房屋本體的維護(hù)和管理。

3.0 職責(zé)

　　3.1 工程維護(hù)部負(fù)責(zé)編制房屋本體維修保養(yǎng)和大修改造項(xiàng)目計(jì)劃書并組織實(shí)施。

　　3.2 物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)審批房屋本體維修保養(yǎng)、大修改造計(jì)劃。

　　3.3 業(yè)務(wù)總部參與外委單位的審定,對房屋本體維修、改造進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　3.4 全面質(zhì)量管理辦公室負(fù)責(zé)對房屋本體維修保養(yǎng)、大修改造計(jì)劃的實(shí)施情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督。

4.0 工作內(nèi)容

　　4.1 日常維護(hù)檢查

　　各單位對管轄區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施和房屋本體進(jìn)行日常檢查,業(yè)戶反映或在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時通知工程維護(hù)部,由其安排維修。

　　4.2 定期維修養(yǎng)護(hù)

　　4.2.1工程維護(hù)部每年11月份對建筑物本體完好狀況進(jìn)行一次全面檢查,并將檢查情況記錄在《房屋本體年度檢查記錄》中。

　　4.2.2工程維護(hù)部根據(jù)審批的房屋修繕工程計(jì)劃,組織實(shí)施,結(jié)果記錄在《房屋維修保養(yǎng)記錄》內(nèi)。

　　4.2.3房屋本體維修、大修改造的資金根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定落實(shí)。

　　4.2.4房屋本體維修保養(yǎng)工作由工程維護(hù)部根據(jù)《采購程序》評估、挑選合格的分包商,起草《維修保養(yǎng)合同》,::上報(bào)審批后,由分包商組織實(shí)施;

　　4.2.5在房屋本體維修施工過程中,工程維護(hù)部對施工情況進(jìn)行現(xiàn)場跟蹤,并填寫《施工過程檢查表》,施工完畢由業(yè)務(wù)總部、各單位組織聯(lián)合驗(yàn)收。

　　4.2.6建筑物本體的防避雷與接地設(shè)施需由工程維護(hù)部定期進(jìn)行保養(yǎng),保養(yǎng)工作按《防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》執(zhí)行。

　　4.2.7防避雷系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)行年檢,由工程維護(hù)部向檢測機(jī)構(gòu)申請檢測。防雷檢測合格證明存檔并報(bào)備業(yè)務(wù)總部。

5.0 相關(guān)文件

　　5.1《防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 (WI-7.5.1-17-01)

　　5.2《采購程序》 (QP-7.4-01)

　　5.3《維修保養(yǎng)合同》 (無固定格式)

　　6.0 記錄表格

　　6.1《房屋維修保養(yǎng)計(jì)劃》 (QR-7.5.1-17-01)

　　6.2《房屋本體年度檢查記錄》 (QR-7.5.1-17-02)

　　6.3《施工過程檢查記錄》 (QR-7.5.1-17-03)

　　6.4《房屋維修保養(yǎng)記錄》 (QR-7.5.1-17-05)