大廈電梯系統(tǒng)運行情況分析報告
每個季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對大廈電梯本年度的系統(tǒng)運行情況進行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容：
1. 全年電梯運行的故障率(%)
故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間×100%
2.分析該時段系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點
3.分析該時段出現(xiàn)故障的主要原因
4.對全年系統(tǒng)運行的評價
5.根據(jù)今年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預(yù)測性意見。
5.1通信系統(tǒng)
5.1.1系統(tǒng)標識：
5.1.2設(shè)備運行記錄要求
5.1.3運行情況分析
電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。
5.2樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)。
5.2.1系統(tǒng)標識
(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應(yīng)有“中央控制室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙”等白底紅字的標志牌。
(2)在控制中心室內(nèi)的進線線槽的適當位置上應(yīng)標明“CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。
(3)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個監(jiān)視器上要標明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。
(4)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。
(5)樓層的設(shè)備間及專用管井應(yīng)有明確的標示牌。
5.2.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求。
(一)運行技術(shù)參數(shù)記錄
1、自控中心電腦，每年應(yīng)對自控系統(tǒng)所監(jiān)測的供配電系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標，使用刻錄光盤進行記錄備份。
2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進行切換顯示，重要監(jiān)測部位直接使用獨立的監(jiān)視器不間斷進行監(jiān)視及錄像，一般部位通過分割器進行每隔5秒進行連續(xù)錄像。采用數(shù)字錄象的除外。
3、自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對應(yīng)系統(tǒng)部門進行歸檔。
4、CCTV系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機打印出來，交由保安部門處理。
(二)運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計
1、每月空調(diào)運行時間統(tǒng)計
2、每月每臺空調(diào)主機負載情況變化曲線表。
3、每月自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)故障率統(tǒng)計表。
(三)運行記錄與備份
1、自控系統(tǒng)
當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名 ，每天由控制中心負責(zé)人對其運行記錄各類統(tǒng)計表格進行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。
2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)
當班值班人員要認真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當發(fā)現(xiàn)某部位有設(shè)備異常情況，應(yīng)立即通知維修人員和相關(guān)人員到現(xiàn)場，并做好文字記錄(故障記錄)簽名，對當天各班的運行記錄情況進行檢查、簽名，每月集中交給系統(tǒng)工程師，對當月該系統(tǒng)的運行記錄，各類統(tǒng)計表格等進行審核，再交給部門負責(zé)人簽字，并交到資料管理人員歸檔。
3、運行故障報告
當自控系統(tǒng)或CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)在運行期間出現(xiàn)故障時，當班運行人員，應(yīng)在系統(tǒng)運行故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場處理，無法及時解決的應(yīng)及時通知系統(tǒng)工程師協(xié)助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發(fā)生后的第二天，將故障報告上交給系統(tǒng)工程師及部門負責(zé)人簽名、歸檔。
5.2.3運行情況分析
每年的1月份，由該系統(tǒng)的系統(tǒng)工程對上年度的系統(tǒng)運行情況進行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告，該報告必須包含如下內(nèi)容：
1、全年由自控系統(tǒng)控制的中央空調(diào)系統(tǒng)的運行的時間。
2、全年自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)運行的故障率。
3、分析系統(tǒng)出故障的主要原因，及解決辦法。
4、分析系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點。
5、分析存在的問題及解決辦法。
6、對全年系統(tǒng)運行進行綜合的評價。
7、根據(jù)該系統(tǒng)去年全年運行情況，提出當年運行管理的意見，針對該系統(tǒng)存在的缺陷，提出可預(yù)見性的預(yù)防措施，以及系統(tǒng)升級的建議及意見。 5.3設(shè)備檔案
物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺賬、物業(yè)設(shè)施年度綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。
5.3.1設(shè)備臺帳的概念
設(shè)備臺帳是設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料。臺帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動態(tài)變化情況，是設(shè)備運行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整記錄。
5.3.2 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項目內(nèi)容
5.3.2.1設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)。
包括設(shè)備類型、品牌、型號、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。
5.3.2.2運行、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動態(tài)記錄
包括每月、每季度、每半年、每年的運行情況(故障率、運行正常率)，為保證設(shè)備正常運行所進行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執(zhí)行系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃后，對該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。
5.3.3物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類
依據(jù)專業(yè)用途進行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)(簡稱安防系統(tǒng))、電梯系統(tǒng)、樓宇機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)(簡稱樓宇自控系統(tǒng))、通訊系統(tǒng)、計算機與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。
5.3.3.1供配電系統(tǒng)：
(1)供電子系統(tǒng)主要包括：
變壓器、發(fā)電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護(輔助)裝置及高壓送(配)線纜(槽)。
(2)配電子系統(tǒng) 主要包括：
低壓配電柜(箱)、用戶配電柜(箱)、低壓配電設(shè)備的保護(輔助)裝置、低壓送(配)線纜(槽)。
(3)照明子系統(tǒng)
戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)簟⒑綐藷舻?
(4)戶內(nèi)的燈具：
大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設(shè)備以及警示燈或臨時需求電光源等。
5.3.3.2空調(diào)系統(tǒng)：
(1)中央空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：
制冷主機、二次熱交換、及附屬水泵(冷凍泵、冷卻泵)、冷卻塔、空氣處理機(空調(diào)機)、送風(fēng)機(新風(fēng)機)、抽風(fēng)機、送(通)風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、冷媒的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。
(2)專用空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機、分體空調(diào)機、配套電氣控制設(shè)備。
(3)專用空氣處理系統(tǒng)主要包括：正負壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設(shè)備。
(4)采暖子系統(tǒng)：鍋爐、常壓熱水機組及其配套電氣控制設(shè)備。
5.3.3.3給排水系統(tǒng)：
(1)給水子系統(tǒng)
升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制;
(2)給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制;
(3)管道。
(4)排污子系統(tǒng)
抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設(shè)備
衛(wèi)生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設(shè)備
排水管網(wǎng)及附件(包括沙井蓋、排水溝蓋)
通氣系統(tǒng)(通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制)
污水池、化糞池、隔油池及隔油井
5.3.3.4消防系統(tǒng)：
(1)報警系統(tǒng)：
火災(zāi)報警控制器(主機);
火災(zāi)探測器(感煙探測器、感溫探測器、復(fù)合探測器、氣體探測器、其他探測器);
網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備模塊。
手動火災(zāi)報警按鈕 警鈴 輔助指示裝置 隔離器 消防緊急電話 電梯回降控制系統(tǒng) 停非消防電裝置 應(yīng)急廣播設(shè)備
(2)滅火系統(tǒng)
Ⅰ.自動噴淋滅火系統(tǒng) 噴淋泵 濕式報警閥 水流指示器、檢修閥 噴淋頭 監(jiān)控閥 壓力繼電器 水力警鈴 延遲器 試驗及泄漏裝置 管網(wǎng)及閥門 壓力表
Ⅱ消火栓子系統(tǒng) 消防水泵 穩(wěn)壓泵 氣壓罐 消火栓 接合器 消防水箱 管網(wǎng)及閥門 壓力表
Ⅲ氣體滅火 容器 瓶頭閥 釋放閥 噴嘴 配管 檢測控制器 失重裝置 泡沫滅火 滅火器具 粉末滅火器 其他滅火器具
Ⅳ防火分區(qū) 風(fēng)機(正壓送風(fēng)機、排煙風(fēng)機) 風(fēng)道 送、排風(fēng)閥、余壓閥 防火卷簾、防火門(含閉門器) 防煙垂壁 控制系統(tǒng) Ⅳ安全疏散系統(tǒng) 疏散指示燈 應(yīng)急照明
5.3.3.5公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)(簡稱安防系統(tǒng))：
Ⅰ傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它;
Ⅱ控制設(shè)備：電子警察、攝像機、監(jiān)視器、錄像機、云臺 、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其它;
Ⅲ對講系統(tǒng);監(jiān)聽系統(tǒng)、對講機、系統(tǒng)管理機、門鈴、可視對講、其它;
Ⅳ周邊器材;控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其它;
Ⅴ安防軟件;報警軟件、監(jiān)控軟件、其它;
Ⅵ防盜報警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統(tǒng)、感應(yīng)器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破碎探測器、其它;
Ⅶ門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它;
Ⅷ其它產(chǎn)品：安全防護產(chǎn)品、珠寶柜臺 、金庫保險、其它。 5.3.3.5電梯系統(tǒng)：
I. 乘客電梯 II. 載貨電梯 III. 客貨兩用電梯 IV. 病床電梯 V. 住宅電梯 VI. 服務(wù)電梯(雜物電梯) VII. 特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道 VIII. 其它提升設(shè)備(液壓升降平臺、高空作業(yè)車) I*. 電氣控制系統(tǒng)
5.3.3.7樓宇機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)(自控系統(tǒng))：
I. 計算機、軟件、打印機、專用電源(含UPS電源)、中央處理模塊、遠程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏(投影設(shè)備、大屏幕電視機); II. 傳感器、電動(磁)閥等執(zhí)行機構(gòu)器件、及配套專用控制柜(箱); III. 家庭電器自動化、自動抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。
5.3.3.8通訊系統(tǒng)： I. 語音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、 II. 電話信息服務(wù)系統(tǒng)、 III. 傳真信箱系統(tǒng)、 IV. 可視電話系統(tǒng) V. 無線對講機、 VI. 無線電臺、天線、 VII. 移動通訊設(shè)備、 VIII. 交換機、 I*. 電話機、 *. 通訊線纜、管井、 *I. 電源、 *II. 計費系統(tǒng)。
5.3.3.9計算機與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： I. 綜合布線; II. 計算機網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)物業(yè)管理計算機系統(tǒng); III. 交換機、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS電源; IV. 視頻系統(tǒng)，包括有線、開路、閉路電視及VOD點播系統(tǒng); V. 信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。
5.3.3.10視聽廣播會議系統(tǒng)：包括會議系統(tǒng)會議討論系統(tǒng)、會議同聲傳譯系統(tǒng)、會議表決系統(tǒng)。 I. 公共廣播(背景音樂系統(tǒng)); II. 周邊(調(diào)音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺); III. 功放(專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放); IV. 音箱(專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱); V. 視頻(液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板); VI. 音源(卡座、CD機、收音頭、MD機、DVD機、點歌機); VII. 輔助設(shè)備(機柜、話筒、耳機、線材); VIII. 同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機、接收機 、輻射機、系統(tǒng)主機(標準、加強型 、標準數(shù)字化型、加強型數(shù)字化型)、耳機、電纜、分路器);
5.3.3.11土木建筑設(shè)施系統(tǒng)： 房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護欄及圍墻等。
5.3.4.2.物業(yè)設(shè)施臺帳的格式和內(nèi)容
⑴根據(jù)不同分類，物業(yè)設(shè)施臺帳格式包括以下內(nèi)容： I. 設(shè)備的規(guī)格型號; II. 設(shè)備的名稱; III. 制造單位; IV. 出廠日期及編號; V. 設(shè)備的技術(shù)規(guī)范; VI. 安裝地點(部位); VII. 數(shù)量; VIII. 特別備注等。
(2)設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄 要求做到詳盡、準確，成為該設(shè)備最有價值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺帳具體內(nèi)容至少包括5個方面： I. 檢修記錄：包括設(shè)備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報告等; II. 系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項目等; III. 技術(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運行方式的調(diào)整; IV. 變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項目增減等; V. 運行記錄：包括調(diào)試記錄、投運日期、運行狀態(tài)、運行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。
5.3.3 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定
5.3.3.1設(shè)備正常
5.3.3.2故障
5.3.3.3大修
5.3.3.4 更新
5.3.4 故障報告
5.3.4.1故障報告的格式
故障報告表上應(yīng)有公司名稱、部門、故障報告人、故障表編號、事故(故障)發(fā)生時間(年月日并要精確到幾時幾分幾秒);表格內(nèi)有現(xiàn)場人員名單、發(fā)生何種事故(故障)、事故(故障)原因解決方法恢復(fù)正常時間、報告上級情況、系統(tǒng)工程師處理意見、領(lǐng)導(dǎo)處理意見。
5.34.1故障報告的歸檔
故障報告表是故障發(fā)生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報告表后分發(fā)給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導(dǎo)批示處理意見，批好的故障表復(fù)印件發(fā)給發(fā)生故障部門。然后檔案室資料員是根據(jù)文件夾里的部門、時間、編號進行歸檔工作。
5.0系統(tǒng)保養(yǎng)
5.1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念
按高層物業(yè)內(nèi)部不同的專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設(shè)定周期的時間內(nèi)，對系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備的基本單元進行技術(shù)保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生，確保每一個單元設(shè)備和系統(tǒng)處在良好的運行狀態(tài)。
5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項目
5.2.1月度維護保養(yǎng)項目
5.2.1.1檢查各樓層和機房應(yīng)急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。
5.2.1.2檢查地下層排風(fēng)機和送風(fēng)機運行狀況和機房照明。
5.2.1.3發(fā)電機：機身清潔除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機組運行十分鐘、停機后檢查有無漏水漏油。
5.2.2季度維護保養(yǎng)項目。
5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運行溫度。
5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮(zhèn)流器、燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。
5.2.2.3噴水池?zé)簦簷z查燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、潛水泵運行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關(guān)箱清潔除塵。
5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。
5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運行溫度。
5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。
5.2.2.6地下層送風(fēng)機：檢查電機風(fēng)機軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風(fēng)機房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。
5.2.3半年維護保養(yǎng)項目
5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關(guān)接口有無過載過熱。
5.2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關(guān)接口運行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。
5.2.4年度維護保養(yǎng)項目。
5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。
5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關(guān)觸頭、二次接線完好、試驗開關(guān)分合閘。
5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關(guān)等接口除塵緊線、試驗開關(guān)分合閘。
5.2.4.4摟層配電房電源插接開關(guān)箱：除塵緊線。
5.2.4.5各層其他功能的設(shè)備配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動力箱T接口和總電源開關(guān)接口有無過載過熱、清掃電箱內(nèi)灰塵、接口除塵緊線。
5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。
5.2.4.7發(fā)電機：控制電箱和開關(guān)電箱接口除塵緊線、機架除銹油漆、機座防震彈簧打黃油。
5.2.4.8地下層送風(fēng)機：檢查調(diào)校風(fēng)機皮帶，控制箱接口和電支機接口緊線，測量電機運行電流、設(shè)備除銹油漆。
5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。
5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。
5.2.4.11外圍噴水池?zé)簦洪_關(guān)箱緊線、消防接合器除銹油漆。
5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項目
5.3.1月度維護保養(yǎng)項目
5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。
5.3.1.2濕式報警閥：響水力警鈴、報警返回信號、記錄壓力。
5.3.1.3加壓排煙風(fēng)機：手動運行、消防中心啟動、返回信號、機前風(fēng)閥自動開啟、主備電源投入。
5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的下端壓力。
5.3.1.5各層手動報警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補齊貼封條。
5.3.1.6防火卷閘：手動運行下降上升、消防中心啟動下降、下降返回信號、運行狀況。
5.3.1.7 BTN氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運行、氣瓶壓力。
5.3.1.8消防主機、聯(lián)動柜和廣播柜：自動檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風(fēng)、備用電源測試。
5.3.1.9濾毒室人力風(fēng)機：人力和電動啟動風(fēng)機運行狀況
5.3.2季度維護保養(yǎng)項目
5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設(shè)備。主泵故障自動轉(zhuǎn)換。
5.3.2.2 加壓排煙風(fēng)機：控制電箱檢查和清潔除塵、機前風(fēng)閥加潤滑油、清潔風(fēng)機房和設(shè)備。
5.3.2.3 BTN氣體滅系統(tǒng)、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設(shè)備衛(wèi)生。
5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機清潔除塵、檢查運行有無異響、調(diào)校限位位置。
5.3.2.5濾毒室人力風(fēng)機：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機房和設(shè)備。
5.3.2.6消防中心設(shè)備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設(shè)備衛(wèi)生。
5.3.3 半年維護保養(yǎng)項目
5.3.3.1 BTN氣體滅系統(tǒng)模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區(qū)報警響警鐘、2區(qū)報警響警笛亮閃燈、延時燈亮及延時間啟動、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動作、主機模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動試驗、煙感開路故障測試。
5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。
5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風(fēng)機和濾毒室人力風(fēng)機：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運行有無異響。
5.3.3.4設(shè)備層消防閘閥螺桿打黃油。
5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。
5.3.3.6 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。
5.3.3.7 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。
5.3.3.8聯(lián)動部分功能測試：各層停非消防電、報警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。
5.3.3.9消防栓試驗、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。
5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。
5.3.3.11自動報警主機的自檢，檢測市電、備用電情況。
5.3.4年度維護保養(yǎng)項目
5.3.4.1 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。
5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內(nèi)清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。
5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。
5.3.4.4加壓排煙風(fēng)機：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻、檢查調(diào)校皮帶。
5.3.4.5 BTN氣體滅系統(tǒng)：控制箱接線口緊線。主機測試。檢查市電、備用電。
5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機接口緊線、調(diào)校鏈條加潤滑油。
5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。
5.3.4.8 消防中心設(shè)備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。
5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設(shè)備減壓閥：清洗Y隔濾網(wǎng)。
5.4中控維護BAS、CCTV、綜合布線系統(tǒng)保養(yǎng)項目
5.4.1月度維護保養(yǎng)項目
5.4.1.1自控電腦：檢查打印機、UPS電源、網(wǎng)卡接口、線路、清潔除塵。
5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩(wěn)壓電源、點陣模塊線路、風(fēng)鳴器、清潔除塵。
5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。
5.4.1.4 NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器：檢查線路接口、清潔除塵。
5.4.1.5 CCTV穩(wěn)壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。
5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。
5.4.1.7 監(jiān)視屏：檢查線路接口、清潔除塵。
5.4.1.8 錄象機：檢查線路接口、清潔除塵。
5.4.2 季度維護保養(yǎng)項目
5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調(diào)校。
5.4.3 半年維護保養(yǎng)項目
5.5.31監(jiān)控室設(shè)備：全面檢查和除塵緊線(電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、 NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器、CCTV穩(wěn)壓電源、四像分屏器、監(jiān)視屏、錄像機)。
5.5.32電梯轎箱監(jiān)控箱：檢查線路、除塵。
5.4.4年度維護保養(yǎng)
5.4.4.1電腦：備份數(shù)據(jù)。
5.4.4.2各層紅外線報警感應(yīng)器：檢查線路;檢查距離、微波和紅外感應(yīng)力;清潔除塵。
5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關(guān)、接觸器、繼電器、線路絕緣情況;緊線、清潔除塵。
5.4.4.4 各樓層新風(fēng)機和風(fēng)柜機電動閥：檢查電源線路、調(diào)校定位;檢修閥芯漏水。
5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關(guān)一次。
3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴展模塊變壓器;清潔除塵。
5.4.4.7送風(fēng)和回水探頭;主機房進水和出水探頭：檢查線路、接口。
5.4.4.8送風(fēng)、回風(fēng)和回水探頭：檢查線路、接口。
5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調(diào)整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。
5.4.4.10監(jiān)控室CCTV穩(wěn)壓電源： 檢查內(nèi)部線路接口、檢測功能運行狀況、全面清潔除塵。
5.4.4.11紅外線報警感應(yīng)器電源箱：檢查線路、電源變壓器、
5.5 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項目
5.5.1月度維護保養(yǎng)項目
5.5.1.1各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：檢查機房照明、風(fēng)機運行狀況、清洗塵網(wǎng)、清理排水溝地漏。
5.5.1.2各層排風(fēng)機：檢查風(fēng)機運行狀況。
5.5.1.3空調(diào)機房送風(fēng)和排風(fēng)機：檢查運行狀況。
5.5.1.4空調(diào)機房和電房：檢查機房電房照明、檢查電源電壓電流、打掃衛(wèi)生。
5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。
5.5.2季度維護保養(yǎng)項目。
5.5.2.1主機房和機房：電機水泵軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。
5.5.2.2空調(diào)主機機房送風(fēng)機和排風(fēng)機：檢查電機風(fēng)機軸承有無異響、軸承打黃油
5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。
5.5.2.4 各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：新風(fēng)機(風(fēng)柜)打黃油、檢查軸承運行有無異響、清潔新風(fēng)機(風(fēng)柜)房。
5.5.2.5 各層公共盤管風(fēng)機：檢查風(fēng)口、電動閥、清洗塵網(wǎng)。
5.5.2.6 租戶房間盤管風(fēng)機：清洗塵網(wǎng)。
5.5.2.7 主機房、機房：清潔管道機房、電柜電箱清潔除塵。
5.5.2.8主機房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運行溫度、檢測開關(guān)接口運行溫度。
5.5.2.9空調(diào)機房送風(fēng)機和排風(fēng)機：清潔風(fēng)機房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。
5.5.2.10冷卻塔：清潔管道、冷卻塔平臺、調(diào)校水位控制器、電柜清潔除塵。
5.5.2.11各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：控制箱清潔除塵。
5.5.3半年維護保養(yǎng)項目。
5.5.3.1 空調(diào)管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。
5.5.3.2 各層排風(fēng)機：檢查風(fēng)道、風(fēng)機軸承運行有無異響、調(diào)校風(fēng)口百 葉。
5.5.4年度維護保養(yǎng)項目
5.5.4.1空調(diào)系統(tǒng)：更換冷凍水和冷卻水。
5.5.4.2主機房和機房：閘閥螺桿打黃油。
5.5.4.3主機房和機房：修補設(shè)備保溫層。
5.5.4.4主機房、機房和冷卻塔：控制箱、水泵電機和冷卻塔電機接口緊線。
5.5.4.5主機房電房：控制箱接線口緊線。
5.5.4.6空調(diào)機房送風(fēng)機和排風(fēng)機：控制箱接線口緊線、
電機緊線檢測運行電流、檢查調(diào)校皮帶。
5.5.4.7各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：設(shè)備除銹油漆。
5.5.4.8各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：修補設(shè)備保溫層。
5.5.4.9空調(diào)分體機：壓縮機、開關(guān)箱除塵緊線、清潔翅片、打掃室外室內(nèi)機、檢測運行狀況。
5.5.4.10各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：電柜電機緊線、檢查控制線路、檢查調(diào)校皮帶。
5.5.4.11各層公共盤管風(fēng)機：清潔除塵、開關(guān)緊線、檢查電機、軸承。
5.5.4.12各層排風(fēng)機：控制箱接線口緊線、檢測運行電流。
5.5.4.13主機房：清洗Y隔濾網(wǎng)。
5.5.4.14冷卻塔：更換冷卻塔減速箱機油。
5.5.4.15機房：設(shè)備除銹油漆。
5.5.4.16膨脹水箱：設(shè)備除銹油漆。
5.5.4.17冷卻塔：設(shè)備除銹油漆。
5.5.4.18的主機房、電房、送風(fēng)機和排風(fēng)機：設(shè)備除銹和地面油漆
5.5.4.19各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：清洗翅片。
5.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項目
5.6.1月度維護保養(yǎng)項目
5.6.1.1衛(wèi)生間和茶水間的公共設(shè)施：檢修天花板、洗手盆、小便器、蹲廁、座廁、水龍頭、洗手液盒、紙卷盒、干手器、開水器。
5.6.1.2給排水泵：檢查手動/自動運行狀況、工作指示燈、水泵密封、減速箱油位、泵房照明。
5.6.1.3記錄減壓閥壓力：上端壓力、下端壓力、調(diào)校偏差的下端壓力。
5.6.1.4調(diào)整水龍頭、手動沖洗閥的出水量。
5.6.2季度維護保養(yǎng)項目
5.6.2.1給排水泵：清潔管道、泵房、控制電箱、測試水泵故障自動轉(zhuǎn)換、檢查泵房和設(shè)備是否完好。
5.6.2.2減壓閥：清潔管道、檢查泵房和設(shè)備是否完好。
5.6.3半年維護保養(yǎng)項目
5.6.3.1給排水泵：檢查水泵軸承運行有無異響、測試電源故障、水泵故障、水位溢流中控室報警顯示。
5.6.3.2設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。
5.6.3.3糞池：糞池、管道和閥門除銹油漆。
5.6.3.4設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。
5.6.3.5設(shè)備層：給排水閘閥螺桿加潤滑油。
5.6.4年度維護保養(yǎng)項目
5.6.4.1給排水泵：控制箱接線口緊線、電機緊線、檢測運行電流。
5.6.4.2減壓閥：清洗減壓閥Y隔濾網(wǎng)。
5.6.4.3給排水泵：水泵軸承打黃油。
5.6.4.4水泵、減壓閥和管道除銹油漆
5.6.4.5給排水設(shè)備：水泵、管道、閥門除銹刷油漆
5.7土、木工維護保養(yǎng)項目
5.7.1月度維護保養(yǎng)項目
5.7.1.1各層走火梯和前室防火門：閉門器、門鎖、標志牌、門把、門鉸等。
5.7.1.2各層衛(wèi)生間和廁所門：球鎖、標志牌、門磁吸、門銷、門鉸等。
5.7.2季度維護保養(yǎng)項目
5.7.2.1 各層中筒和走火梯號碼標示牌：檢查和修正。
5.7.2.2 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。
5.7.2.3 各樓層電房新風(fēng)機和風(fēng)柜門：檢查門鎖、門把、標志牌、門鉸等。
5.7.2.4 各層中筒和走火梯號碼標示牌：檢查和修正。
5.7.2.5 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。
5.7.2.6 各樓層電房新風(fēng)機和風(fēng)柜門：檢查門鎖、門把、標志牌、門鉸等。
5.7.3半年維護保養(yǎng)項目
5.7.3.1修補天面、設(shè)備層墻壁和地面。
5.7.3.2修補各層衛(wèi)生間地面和瓷片。
5.7.3.3修補各層樓梯間地面和墻壁。
5.7.3.4修補各層樓層梯墻壁、地面和步物業(yè)設(shè)備管理有哪些標準篇級。
5.7.3.5修補地下室各層墻壁和地面。
篇2：電梯運行管理規(guī)程
電梯運行管理規(guī)程
1．0目的
乘梯人員按規(guī)范乘梯，是維護自身安全的前提；
2．0適用范圍
適用于z客戶服務(wù)中心
3．0管理職責(zé)
3.1工作負責(zé)人:電梯工；
3.2中控室值班人員及相關(guān)保安員有糾正違章乘梯的義務(wù)；
4．0定義
無
5．0規(guī)程
5.1客梯以承載客戶為主，消防梯、貨梯以承載大廈進出貨物為主；
5.2嚴禁易燃、易爆等危險品和超長、超重等物品進入電梯；
5.3維修、保養(yǎng)、清潔等原因造成停梯，應(yīng)在基站設(shè)置告示牌；
5.4任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙；
5.5小孩不應(yīng)在候梯大廳附近追逐；
5.6候梯大廳附近不要放置妨礙乘客進入的貨物；
5.7雨天時，保持候梯大廳及轎箱內(nèi)無積水，以免乘客滑倒受傷；
5.8積水若流入井道時，電梯應(yīng)立即停在滲水樓層上面，并排除積水；
5.9機房內(nèi)外及其通道不能堆放雜物；
5．10機房內(nèi)必須有消防設(shè)施；
5.11機房內(nèi)有足夠照明，及應(yīng)急照明，室溫28-30ОC，濕度70%，空氣通爽；
5.12電梯鑰匙由專人保管；
5.13避免幼童單獨搭乘電梯，應(yīng)由成人陪同；
5.14乘客勿在轎內(nèi)蹦跳，以及打鬧等，否則可能會引起電梯誤動作。
5.15轎內(nèi)裝設(shè)閉路監(jiān)視器，中控室可隨時監(jiān)管電梯運行情況；
5.16除特別設(shè)計的載貨電梯，勿用機動叉車在轎內(nèi)起卸貨物；
5.17電梯故障或停電困住乘客時，監(jiān)控中心及時通過轎內(nèi)電話安慰乘客，告誡乘客切勿強行打開廳門，并馬上通知主管和維保人員，由管理人員和電梯專業(yè)人員處理；
6．0附則
按照程序定期實施保養(yǎng)檢修計劃；
7．0支持性文件
篇3：電梯設(shè)備運行巡視監(jiān)控管理
電梯設(shè)備的運行巡視監(jiān)控管理
巡視監(jiān)控管理，是由電梯機房值班人員實施的，定時對電梯設(shè)備進行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理的管理方式。電梯機房值班人員每日對電梯進行一次巡視，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》。
電梯設(shè)備巡視記錄表
巡 視 時 間 備注
電 梯 編 號
序號 運行監(jiān)控項目
1 機房溫度、濕度
2 曳引電動機溫度、潤滑油、緊固情況
3 減速箱油位油色、連軸器緊固情況
4 限速器、機械選層器運行情況
5 控制柜的繼電器工作情況
6 制動器
7 變壓器、電抗器、電阻器
8 對講機、警鈴、應(yīng)急燈
9 轎箱內(nèi)照明、風(fēng)扇
10 廳外轎內(nèi)指層燈及指令按鈕
11 廳門及轎門踏板清潔
12 開關(guān)門有無異常
13 井道底坑情況
14 各種標示物及救援工具情況
15 電梯運行舒適感
電梯值班員： 負責(zé)人：
1、建立巡視監(jiān)控管理制度
公司工程部的電梯管理員，根據(jù)電梯的性能和運行情況制定出電梯巡視管理制度。并監(jiān)督機房值班人員執(zhí)行。
2、巡視內(nèi)容
機房值班人員巡視應(yīng)注意按照上表提示內(nèi)容檢查。
3、巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況的處理
當巡視中發(fā)現(xiàn)不良狀況，機房值班人員應(yīng)及時采取措施進行調(diào)整。如果問題嚴重則及時報告公司工程部主管，協(xié)同主管進行解決。整修時應(yīng)嚴格遵守《電梯維修保養(yǎng)標準》。
異常情況處置管理
當電梯工作中出現(xiàn)異常情況時，司梯人員和乘梯人員都要冷靜，保持清醒的頭腦，以便尋求比較安全的解決方案。
1、發(fā)生火災(zāi)時的處置：
1）、當樓層發(fā)生火災(zāi)時，電梯的機房值班人員應(yīng)立即設(shè)法按動"消防開關(guān)"，使電梯進入消防運行狀態(tài)。電梯運行到基站后，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎箱。電話通知工程部并撥打119電話。
2）、井道或轎箱內(nèi)失火時，司機應(yīng)立即停梯并疏導(dǎo)乘客離開，切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火。同時，電話通知工程部。若火勢較猛就應(yīng)撥打119，以便保證人員和財產(chǎn)的安全。
2、電梯遭到水侵的處置：
電梯的坑道遭水侵，應(yīng)將電梯停在二層以上，然后斷開電源總開關(guān)并立即組織人員堵水源，水源堵住后進行除濕處理，如熱風(fēng)吹干。試梯正常后才能投入使用。