物業案例：開發商與物業公司之間不構成代理關系

　　(陳宇/《中國樓市》/20**0328）)

　　鞏某于20**年9月18日購買北京某公司（以下簡稱開發商）開發的公寓一套，《商品房買賣合同》中規定公共配套設施未達到規定的使用條件，在未達到期間給予業主免交管理費的優惠。20**年10月28日，鞏某辦理入住手續，交納20**年10月31日至12月31日的物業管理費。后因公共設施未能投入使用，20**年1月之后再未交納管理費。為此，承擔該公寓物業管理的北京某物業公司（以下簡稱物業公司）訴至法院，要求判令鞏某支付物業費及滯納金。

　　本案中實際上涉及兩個不同性質的合同，即商品房買賣合同與物業服務合同。根據合同相對性原理，合同主要在特定的合同當事人之間發生，合同中也不能擅自為第三人設定合同上的義務。另外，因為開發商事先并未獲得物業公司的授權，事后又未取得其的追認。因此開發商與物業公司也不構成代理關系。

　　法院認為，原告物業公司受項目開發商委托對該項目進行物業管理，被告是購買該項目房屋的業主，原、被告之間形成物業管理合同關系，雙方的權利義務主要由雙方共同認可的項目《公約》調整。在物業管理事項上，原告與開發商不構成代理關系，被告負有向原告交納物業管理費的義務。要求被告鞏某支付相關物業費及滯納金。

　　點評：物業公司獨立對項目進行物業管理，獨立享有權利、承擔義務。開發商作為房屋買賣合同關系的一方在指定了專門的物業管理單位之后即與物業管理事項脫離關系，也無權將收取物業費--這一物業管理單位的主要權利擅自進行處分。因此，業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中關于免交物業費的規定，在物業公司不予追認的情形下，應認定是無效條款。

篇2：物業接管過程中開發商與物業公司的關系

　　物業接管過程中開發商與物業公司的關系

　　物業服務公司與房地產開發商是在房地產開發全過程中承擔不同管理職責的兩個主體，物業服務是房地產項目后續工作的管理，因此在項目的交接過程中，開發商應給予物業服務公司極大的支持和幫助。然而在實際工作中，兩者之間常產生很多矛盾與沖突。主要體現在以下幾個方面：

　　一、工程整體文件、資料交接中的矛盾

　　物業服務公司在接管過程中首先需要的就是相關工程資料，所需資料的范圍涵蓋工程項目的可研階段、前期規劃許可報批階段，工程施工管理和驗收階段的全部資料，這對于物業營理公司今后代表業主對外開展工作及對內進行工程的維修與管理是十分必要的。然而開發商與物業服務公司在實際工作中經常因為交接資料的具體內容與范圍發生矛盾，其原因有以下幾點：

　?。ㄒ唬╅_發商思想重視不夠，不注重前期資料的移交

　　開發商認為物業服務公司只是對工程項目進行后期的基本維修管理，因此只要有項目基本建設施工資料就可以了，索要工程的前期資料毫無意義，對物業服務公司沒有用處。

　?。ǘ╅_發商前期手續不齊全，無法移交

　　部分開發商為了搶進度，以盡快開工、銷售，因此沒有嚴格按照開發建設程序辦事，導致項目的手續不齊，無法進行正常的移交。其中經常發生的問題有以下幾種：

　　1、有些開發商為了能夠多建設住宅，增加盈利，在已經報批認定的規劃許可范圍外，擅自增加建筑面積或增加建筑控制高度，導致最終的建筑產品與建筑規劃許可證批準的規模不符，其性質屬于違章建筑，無法辦理產權證書。

　　2、有些開發商甚至利用一棟樓的規劃開工手續，建設兩棟甚至更多的住宅，然后共同進行銷售，以獲得非法利潤，其多建住宅屬于非法建筑，無法辦理產權證書。

　　3、有些開發商則是違反已經報批審定的小區整體規劃，在原規劃綠地或活動場地上建設，導致項目與審定的規劃方案不同，根據情節輕重，也屬違章或違法建筑。

　　4、某些開發商則為了增加項目的容積率，擴大銷售面積，人為地壓縮小區的綠地面積和車位數量，致使項目的綠化覆蓋率和人均停車數量不符合規劃要求，因此項目不能通過園林部門與交通部門的審批與驗收，缺少相應的文件和手續。

　　針對以上原因，一方面加強與開發商的溝通，說明工程前期資料對于物業服務的重要性，并出示國家有關文件說服開發商，順利完成工程資料的移交，另一方面對于手續、資料不完整的項目，要催促開發商盡快完善，并要根據項目的實際情況，推遲或暫停項目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列問題，保護自身利益。

　　二、工程質量標準的認定

　　工程質量也是在接管過程中容易發生矛盾的地方，作為開發商認定工程質量的標準是國家有關質檢部門的驗收評定，而物業服務公司則更多地代表業主從使用者的角度驗收工程，本質上二者并無差別。但是政府部門的驗收是依據有關國家建設工程規范及標準，對建設項目進行檢驗，是從安全和使用功能角度認定工程項目符合標準，筆者認為這只是一個最低標準，是能夠安全、正常使用的保障標準。在工程中要站在使用者的角度，檢查驗收工程，每一個細節都要盡量為住戶考慮。

　　因此開發商要重視驗收過程中物業服務人員提出的意見和建議，對工程加以整改，避免顧客的投訴。還有開發商要有前瞻意識，應在項目前期策劃過程中充分聽取物業服務公司的建議，讓物業服務公司參與工程建設的全過程，以減少、避免后期的修改工作。

　　三、在工程保修過程中的矛盾

　　在實際中由于保修合同作為建設合同的一部分，一般由開發單位與施工方訂立，但開發商在保修過程中很少承擔管理職責，由物業服務公司負責具體工程保修管理，協調住戶與保修施工單位間的關系。由于物業服務公司不作為保修合同的主體，對工程保修金不能支配，因此對施工方缺少約束能力，總感覺管理難度大。

　　為解決這一問題，建議開發商與物業服務公司在接管前應協商一致，由開發商委托物業服務公司全權進行保修營理工作，對于工程保修金的最后結算，應由物業服務公司予以確認后，施工方才能結算、領取。對于保修期間緊急發生的問題，當施工方不能積極配合時，物業服務公司有權自行修整，費用由施工方予以支付。給物業服務單位以更大的管理權，方便協調管理。

　　(北京高校房地產開發總公司 文/林鵬)

篇3：業主開發商物業公司共贏的載體：業委會

　　業主開發商物業公司共贏的載體：業委會

　　現在，越來越多的業主體會到了“團結就是力量”的價值，不少購房人士自發組織與開發商進行談判，于是就出現了“準業主委員會”。實際上，這樣的“準業主委員會”實質上就是購房人士的集合體，其最重要的意義在于將若干個購房人士的相關權利委托給幾位購房人士代表來行使。形式改變，但實質內容并不改變，一位購房人士享有什么樣的權利，則購房人士的小組織、小團體也就享有什么樣的權利，并不因為是組織或團體就有所增加。并且，組織也好，團體也好，其作用與范圍是有限的，其只能影響到該組織范圍內的購房人士，而并不是全部購房人士的民意代表，因此他們可以就本團體內業主的利益與開發商進行談判，也可以將這些業主的意愿反映給開發商，但不能確定涉及非本團體的其他業主利益的事宜。

　　但是，作為業主委員會，它所享有的權利和承擔的義務則具有更廣大的代表性以及更深刻的意義。

　　實現廣大業主權利

　　業主依據購房合同取得相應物業的所有權后，同時也就享有了與該所有權相連的下列基本權利:

　　1.核驗權，即業主在入住之后有權對居住的實際情況與購房合同及開發商的承諾進行核對，或重新檢驗，如果出現不符，可以根據合同或有關法律主張權利。

　　2.知情權，即業主對自己所擁有物業的有關資料及物業管理公司的有關情況(如資質、收費依據、服務標準、收支情況、有關基金的使用等)有權了解、掌握。

　　3.選擇權，即業主有權選擇或解聘物業管理公司，并有權簽訂或解除《物業委托管理合同》。

　　4.監督檢查權，即業主有權對物業管理公司的工作進行監督、檢查，提出批評建議。

　　5.收益權，即業主對所有的公建配套設施的經營、出租等盈利性收入有收益的權利，只不過這種收益的權利應由業主委員會代為行使。

　　6.要求組建業主委員會，指業主為維護其共同的利益而要求組建自治性的權利保護體的請求權。

　　上述權利的行使僅靠業主個人的力量是做不到的，比如:某個業主想先到有關部門了解一下本物業的相關資料，有關部門一般不接待。所以，業主只有通過業主委員會才能最大限度地實現自己的權利，而業主委員會對這些權利的實現起了保障的作用。

　　需要說明的是，業主委員會是廣大業主權利實現的載體，它不是個別人進行商業性交易的媒介，也不是業主有什么問題都要找的“出氣筒”，它是一個組織，一個沒有私心，只有公開、公正維護業主共同利益的組織，一個嚴格按照法定程序和章程運作的機構。如果有人想把它變成實現個人目的的媒介，那么就錯了，如果業主委員會中這樣的人多了，業主委員會也就沒有資格作業主的代表了。

　　協調業主與各方關系

　　業主、開發商、物業管理公司三者之間應當是一種通過尊重各自合法權益，相互配合，相互制約而共同發展的關系。

　　對于業主，從居住的角度說，希望有一個安全、衛生、舒適、文明的環境，從置業的角度說，希望物業能保值、升值;對于開發商來說，也希望所投資的項目能夠成為同業中的精品，并成為下一個項目能夠引起置業者興趣的成功先例;對于物業管理公司來說，通過提供高水準的管理服務而獲得社會的認可，進而贏得可觀的利潤是其追求的目標。

　　綜上，從根本上講，業主、開發商、物業管理公司三者的利益是共同的，因為只有三方將各自的優勢發揮出來并有機地結合在一起，共同的利益才能實現，反之，則可能是三敗俱傷。而要做到有機的結合，就必須符合下列三個條件:

　　1.尊重各自的合法權益。

　　業主、開發商與物業管理公司作為市場經濟中獨立的民事主體，各自擁有各自不同的利益，若單純只說利益，也許就會像現實生活中有人產生的錯誤認識一樣:各利益之間存在著對立。其實，我們所處的是一個有秩序的市場經濟，是法制化的市場經濟，因此，在這樣的條件下，我們所說的各方的利益應是指它們的合法權益，而那些沒有依據的甚至是靠侵占別人的合法權益得來的所謂“利益”是不被法律認可的，甚至是非法的。具體講，業主(購房者)、開發商(售房者)和物業管理公司之間的利益是通過合同的方式聯結在一起的，那么，各方利益得到體現和保障的依據就是合同的測驗與合同中所涉及內容有關的相應政策、法規。只有尊重彼此法定和合同約定的權益，履行相應的法定和約定義務，三者的利益才能得到維護，才能正常實現。因為，合法權益不存在對立。

　　2.相互配合。

　　一個物業價值要成功實現，業主、開發商與物業管理公司的互相配合是必不可少的條件，很難想象如果三方誰都跟誰過不去，結果會是什么樣子，在現實生活中已經出現了因三方對立而造成相應物業出現混亂的現象。從接觸的實例看，筆者認為形成這種局面有業主的原因，有物業管理公司的原因，也有開發商的原因。首先，有的開發商沒有嚴格兌現對業主的承諾，在交付房屋時問題很多(房屋質量、面積、產權證、配套設施等)，在業主的要求下又不積極解決，導致問題淤積，最終激化;其次，有的物業管理公司在服務過程中沒有搞清楚自己的身份，財務收支透明度不高，收費與服務的標準既不與廣大業主協商也不告知業主，從而形成糾紛;最后是有的業主在上述兩種情況下不能正確對待，或是把與開發商的合同爭議轉嫁給物業管理公司而拒付物業管理費，或是因不滿物業管理公司的種種做法而與之對簿公堂，有時干脆就是業主、開發商、物業管理公司三方各種矛盾攪在了一起(比如物業公司與開發商是一家的時候)，真所謂“剪不斷，理還亂”。

　　出現這種局面，小區會變成什么樣子是不言而喻的。那么，這種情況能不能避免呢?筆者認為是可以的，那就是需要各方的相互配合。在配合過程中又怎樣才能限制各方的無理要求呢?還必須得有一個相互制約的機制。

　　3.相互制約。

　　一個沒有制約的環境是混亂的。業主、開發商與物業管理公司三者之間如果沒有一個合理的制約機制，各自的利益就會沒有限制，沖突也就在所難免。建立一個對三方都有效的制約機制，這一點應是大家的共識。在實際操作中，這種制約體現在兩個方面，一方面是各小區簽署的《物業使用、管理、維修公約》和《業主公約》及《物業委托管理合同》。在這些公約或合同里，開發商、物業管理公司和業主的權利義務都有較為明確的約定;另一方面，就是業主委員會的組建和運作。當然，還有相應的法律、法規、政策和道德規范，所有這些，為三方相互制約提供了保障。

　　而更重要的就是業主委員會的組建和運作。由于業主委員會是個組織，它能夠以理智、專業的態度對待業主與物業管理公司及開發商之間的問題，能按照法律規定和章程約定的程序和內容處理三者之間的矛盾，能夠把三者的合法權益放在一個公平的前提下加以維護，所以，它又是一個平衡點。圍繞著這個平衡點而建立起來的機制才是趨于完善的機制。同時，筆者也注意到:現在有的小區業主委員會在開會時允許業主旁聽，會后還可以提出建議或咨詢，而且將此做法作為一重要條款寫進了業主委員會的章程。這種形式將業主委員會的活動置于廣大業主的監督之下，確保業主委員會公開、公正議事，增加了工作的透明度，也使業主委員會的公平性得到了進一步的體現。

　　促使小區物業保值升值

　　每一個業主都希望自己所在的小區物業能夠保值、升值。那么，這個目標靠什么來實現呢?筆者認為應該靠開發商的承諾完全兌現，靠三方的鼎力配合，靠業主委員會的科學運作。

　　業主委員會的成立不僅是為了解決一些具體問題(不管這些問題是過去遺留的還是眼前要處理的)，更重要的是要制定出一個長遠規劃，這個規劃的前景就是提高小區的知名度，樹立良好的公眾形象而使它成為精品;規劃的目的是使小區物業保值、升值。而要實現這一目標，可以說要有一個長遠且不凡的歷程，這就需要業主委員會不斷地努力。任何與此目標不和諧的認識和行為都將最終被摒棄。

　　隨著房地產市場的逐漸完善，業主委員會這一代表廣大業主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業主已經意識到業主委員會在自己長期居住的物業中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業主也積極地投入到了籌建業主委員會的工作之中。這是一個非?？上驳默F象=，它說明了廣大業主的權利自我保護意識在增強，說明了業主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心。

　　業主委員會的發展已是大勢所趨。因此，創造一個有利、寬松的法制環境應是當務之急，而這其中，鼓勵、支持業主自己籌建業主委員會則是重中之重。因為，業主委員會是業主主張權利和實現權利的載體，它首先維護的是業主的利益，從這個意義上講，廣大業主積極籌建業主委員會的要求和行動都是正當的，應該給予支持和保護;此外，從目前的形勢看，很多小區(花園、公寓)的業主委員會都是在業主們的督促和參與下開始籌建或成立的。既然業主們有這樣的熱情和權利自我保護意識，作為政府有關主管部門，就可以順應形勢的要求，制定出相應的政策、法規，鼓勵和支持業主的權利自治行動。那時，我們就可以說:廈門的房地產市場又向前邁了一大步!

　　相關鏈接

　　《物業管理條例》

　　(20**年9月1日起施行)

　　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十一條 業主大會履行下列職責:

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業管理企業;

　　(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

　　(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會做出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會做出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責:

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

　　(四)監督業主公約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。