商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該有三畏
隨著中國商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量的日益增大，市場飽和度也在提高之中。對(duì)于業(yè)界而言，商業(yè)地產(chǎn)不能單單只是開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)該有“三畏”。
一畏：資金籌備不充分。
商業(yè)地產(chǎn)是一種大型吸納資本項(xiàng)目，不單單在于投資規(guī)模上，占用資金周期也長，其資本金周轉(zhuǎn)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目。由于不少開發(fā)商以住宅項(xiàng)目的資金頻率來安排商業(yè)地產(chǎn)資金，因此在現(xiàn)實(shí)中，許多項(xiàng)目往往是“激戰(zhàn)剛剛開始，子彈已經(jīng)打完”，形成項(xiàng)目失血而無法進(jìn)行。因此，通常情況下商業(yè)地產(chǎn)的資金籌備要達(dá)到投資規(guī)模的60%至80%，且占用時(shí)間不少于兩年半，不然“捉襟見肘”的結(jié)果會(huì)使項(xiàng)目造成巨大傷害。
二畏：沒有商業(yè)資源。
從本質(zhì)上說，商業(yè)地產(chǎn)只是“商業(yè)”的殼，核心是商業(yè)經(jīng)營。如果沒有商業(yè)經(jīng)營，商業(yè)利潤便無從產(chǎn)出；沒有商業(yè)利潤就沒有租金收益；沒有租金的商業(yè)地產(chǎn)就沒有市場價(jià)值，這是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值表現(xiàn)的邏輯。然而，許多商業(yè)地產(chǎn)并不具備商業(yè)資源，其原因是多方面的。
從宏觀環(huán)境來看，有些地方政府推出的商業(yè)用地其實(shí)并不適用于商業(yè)，但是政府或供地機(jī)構(gòu)不管，導(dǎo)致“盛宴擺開，主角不到”，全國大約20%至30%的空置商業(yè)地產(chǎn)由此造成；規(guī)劃和設(shè)計(jì)也是一個(gè)影響因素，許多不成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，便是由于規(guī)劃建筑與項(xiàng)目定位不匹配，造成商業(yè)資源與項(xiàng)目無法配置。而商業(yè)是變化很快的業(yè)態(tài)，單純套用陳舊的設(shè)計(jì)理念，很容易脫離實(shí)際。此外，取地也是需要強(qiáng)調(diào)的一個(gè)影響因素，過低的建筑密度，如低于40%以下的用地，實(shí)際上很難用于商業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)需要一定的聚集度，過低的建筑密度直接影響開發(fā)效益。
三畏：房地產(chǎn)開發(fā)商的主觀臆想。
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)程度(系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性、邏輯性)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他房地產(chǎn)形式，具有商業(yè)和物業(yè)、商家和投資、物業(yè)和投資等內(nèi)在的關(guān)聯(lián)性因素。但少數(shù)開發(fā)商，僅僅憑借個(gè)人主觀進(jìn)行決策。如憑經(jīng)驗(yàn)行事，以非市場化進(jìn)行開發(fā)；或脫離商業(yè)需求前提，僅憑個(gè)人喜好和傾向進(jìn)行定位。開發(fā)商意念的過分強(qiáng)烈，會(huì)影響到項(xiàng)目實(shí)用性和最終效益。
就個(gè)人傾向來看，做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，只有心存一念，以盈利為目的，其余都是次要的。如果個(gè)人文化傾向能與項(xiàng)目相融和，這是理想狀態(tài)。兩者產(chǎn)生沖突時(shí)，應(yīng)以盈利為目的，藝術(shù)服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)。
資金、商業(yè)資源、決策是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的三要素，心中常有“三畏”，才能使我們減少風(fēng)險(xiǎn)。
篇2：商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問合同
商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問合同
委托方：________(以下簡稱甲方)
地址：________
電話：________傳真：________
受托方：________(以下簡稱乙方)
地址：________
電話：________傳真：________
甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問、招商中國項(xiàng)目(暫定名，下同，可簡稱為該項(xiàng)目)一事，達(dá)成本合同。
1、雙方共識(shí)：
(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項(xiàng)目的整體招商及該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項(xiàng)目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號(hào)為：________)。
(2)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下，竭誠為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問、招商顧問等服務(wù)。
2、合同標(biāo)的：________項(xiàng)目。該項(xiàng)目批準(zhǔn)用地規(guī)模為____平方米，折合____畝；規(guī)劃建筑面積為____平方米；土地使用權(quán)證號(hào)為____號(hào)。
3、委托事項(xiàng)：甲方茲將其投資于________項(xiàng)目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問。
4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項(xiàng)目商業(yè)用房開業(yè)并正常運(yùn)營八個(gè)月為止。
5、委托內(nèi)容：指甲方委托乙方：
(1)、對(duì)該項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場勘察和分析，并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定；
(2)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)際施工進(jìn)行顧問、監(jiān)督，使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配；
(3)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案，并具體實(shí)施；
(4)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營管理方案，并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營管理公司；
(5)、為甲方提供一份以該項(xiàng)目為藍(lán)本，適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營手冊(cè)，以支持甲方未來可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供指南。
6、工作流程：
(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項(xiàng)目的招商、商業(yè)顧問成立項(xiàng)目組展開作業(yè)。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項(xiàng)目招商和商業(yè)顧問方案，并在提交方案時(shí)對(duì)方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施，根據(jù)情況變化，甲方有權(quán)對(duì)方案提出調(diào)整要求。
(3)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下，全權(quán)開展招商及商業(yè)顧問工作。
(4)、具體工作流程：
A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工的顧問和監(jiān)督：由甲方確定設(shè)計(jì)方，并設(shè)立設(shè)計(jì)委托合同，甲方直接向設(shè)計(jì)方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，審核、優(yōu)化設(shè)計(jì)具體方案，對(duì)相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方，并設(shè)立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)建筑施工過程中，按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。
B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行：在該項(xiàng)目工程開工后，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場所，并成立該項(xiàng)目的具體營運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目作細(xì)分計(jì)劃，并設(shè)立招商，招租的具體價(jià)格策略，派駐專業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場，開展具體品牌招商工作。
C、開業(yè)準(zhǔn)備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容：
1)、運(yùn)營手冊(cè)的編制、制作；
2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營管理公司人員的招聘、培訓(xùn)；
3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立；
4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心財(cái)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問、培訓(xùn)；
至此，乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體，已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。
D、試營業(yè)、開張及開業(yè)后的日常管理：設(shè)定的正式開業(yè)日期前60天，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目購物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對(duì)上述三個(gè)階段的績效進(jìn)行總結(jié)，并向甲方提供總結(jié)報(bào)告，并協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心的日常管理，提出修正意見。
7、服務(wù)內(nèi)容：指乙方服務(wù)甲方：
(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計(jì)
A、市場調(diào)查
1)、消費(fèi)力
2)、商品結(jié)構(gòu)
3)、競爭對(duì)手
4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例
B、設(shè)計(jì)委托書
1)、設(shè)備、器材
2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整
(2)、運(yùn)營手冊(cè)及管理架構(gòu)
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同，采購條件
代銷合同
供應(yīng)商文件管理
批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同
2)、租賃、物業(yè)部分
租賃合同
委托物業(yè)服務(wù)合同
1. 餐飲類
2. 商鋪類
安全保障手冊(cè)
3)、扣率部分
合同
服務(wù)規(guī)范承諾
4)、內(nèi)部部分
人事：勞動(dòng)合同、員工手冊(cè)
跨執(zhí)照合作合同
與地主方關(guān)系合同
管理執(zhí)行委員會(huì)合同
財(cái)務(wù)體系(按執(zhí)照個(gè)體劃分)
人事結(jié)構(gòu)、招聘計(jì)劃和培訓(xùn)
臨時(shí)結(jié)構(gòu)
長期結(jié)構(gòu)
管理運(yùn)營手冊(cè)
各級(jí)管理職責(zé)
運(yùn)營總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)
采購經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理
樓層經(jīng)理、市場發(fā)展經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門經(jīng)理
主管級(jí)
高級(jí)員工
員工
作業(yè)指導(dǎo)書
庫存管理
收貨
倉儲(chǔ)
損耗
盤點(diǎn)
調(diào)整
收銀管理
應(yīng)收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓(xùn)管理
招聘
福利、工資
培訓(xùn)
員工手冊(cè)
勞動(dòng)團(tuán)體
保安管理
警報(bào)、監(jiān)控系統(tǒng)功能
應(yīng)急手冊(cè)
保險(xiǎn)手冊(cè)
工程、維修管理(不同功能區(qū)域)
市場、開發(fā)、客戶服務(wù)管理
價(jià)格體系管理
單證設(shè)計(jì)
報(bào)表體系
(3)、招商執(zhí)行
A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊(cè)
C、招商會(huì)
D、招商執(zhí)行
E、招商價(jià)格、招商周期
8、委托費(fèi)用：
(1)、商業(yè)顧問委托費(fèi)用：
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目商業(yè)顧問的費(fèi)用為人民幣_(tái)___元整(小寫：____元RMB)。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：
本合同簽訂后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣_(tái)___萬元整(小寫：____元RMB)；
該項(xiàng)目開工后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣_(tái)___萬元整(小寫：____元RMB)；
該項(xiàng)目開業(yè)后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣_(tái)___萬元整(小寫：____元RMB)；
該項(xiàng)目開業(yè)八個(gè)月后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣_(tái)___萬元整
(小寫：____元RMB)。
(2)、招商委托費(fèi)用：
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目招商的費(fèi)用按該項(xiàng)目____計(jì)提。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：
1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績考核的標(biāo)準(zhǔn)。
2)、招商的費(fèi)用按以下四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算：
該項(xiàng)目商業(yè)用房在3個(gè)月內(nèi)取得30%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
該項(xiàng)目商業(yè)用房在6個(gè)月內(nèi)取得60%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
該項(xiàng)目商業(yè)用房在9個(gè)月內(nèi)取得90%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
本合同約定的委托期限到期后五個(gè)工作日內(nèi)。
3)、雙方協(xié)商一致，該項(xiàng)目單戶成功招商的定義為：
9、雙方權(quán)利和義務(wù)：
(1)、甲方權(quán)利和義務(wù)：
1)、甲方權(quán)利：
A、審核乙方提供的各相關(guān)方案，提出修改意見和乙方進(jìn)行磋商，確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施；
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶，招商定金由甲方現(xiàn)場財(cái)務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù)；
C、享有乙方開展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利；
D、擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán)；
E、有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作，對(duì)乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果的優(yōu)劣對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰，獎(jiǎng)懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績情況決定。
2)、甲方義務(wù)：
A、向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件；
B、承擔(dān)該項(xiàng)目的廣告宣傳費(fèi)用，并提供乙方固定的辦公場所，承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用；
C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人，指定聯(lián)系人為：；
D、根據(jù)本合同約定，按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用。
(2)、乙方權(quán)利和義務(wù)：
1)、乙方權(quán)利：
A、根據(jù)本合同約定，按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用；
B、每周與甲方召開工作例會(huì)，專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。
2)、乙方義務(wù)：
A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問；
B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核，經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施；
C、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商過程中的各項(xiàng)日常管理工作；
D、承擔(dān)該項(xiàng)目乙方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用；
E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項(xiàng)目相關(guān)合同；
F、未經(jīng)甲方書面承諾，對(duì)社會(huì)和客戶承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任；
G、對(duì)所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對(duì)外公布甲方的經(jīng)營、招商策略及企業(yè)動(dòng)態(tài)；
H、未經(jīng)甲方書面承諾，不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
10、稅金：甲、乙雙方因該項(xiàng)目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。
11、違約責(zé)任：
(1)、本合同簽訂后，雙方應(yīng)認(rèn)真遵守，任何一方在未得到對(duì)方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤?duì)方不能正常履行合同的行為，并經(jīng)對(duì)方發(fā)出書面通知后仍無法糾正的，對(duì)方有權(quán)解除本合同，違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫：_____元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫：______元)。
12、爭議的解決：因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
13、本合同的法律效力：
(1)、本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份，具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中，如有未盡事宜，雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達(dá)成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同附件。
甲方：________乙方：________
代表人：________代表人：________
日期：________日期：________
簽于：________簽于：________
篇3：商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃
商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃
商業(yè)地產(chǎn)定義
商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)形式
商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。
商業(yè)地產(chǎn)分類
一、按商業(yè)形態(tài)分類
1、商業(yè)廣場
2、shoppingmall
3、商業(yè)街
4、大型商鋪
5、購物中心
6、休閑廣場
7、步行街
8、專業(yè)市場
9、社區(qū)商業(yè)中心
10、商務(wù)樓
二、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類
1、商業(yè)街商鋪
2、市場類商鋪
3、社區(qū)商鋪
4、住宅底層商鋪
5、百貨商場、購物中心商鋪
6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪
7、交通設(shè)施商鋪
三、按照投資價(jià)值分類
1、"都市型"商鋪--績優(yōu)股
2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股
3、"便利型"商鋪--冷門小盤股
4、專業(yè)街市商鋪--高科技股
5、其他商鋪-"一般股票"
商業(yè)地產(chǎn)策劃流程
前期：項(xiàng)目顧問
一. 市場調(diào)研：
1.區(qū)域狀況調(diào)研：
1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研
1.2競爭者狀況調(diào)研
1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）
1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估
1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研
2.目標(biāo)購買者調(diào)研
2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)
2.2項(xiàng)目問題及機(jī)會(huì)調(diào)研
2.3購買能力調(diào)研
3.品牌供應(yīng)商調(diào)研
3.1品牌類別細(xì)分
3.2品牌資料庫建立
3.3項(xiàng)目問題及機(jī)會(huì)調(diào)研
3.4租金承受能力調(diào)研
二.項(xiàng)目定位
1.項(xiàng)目分析
1.1項(xiàng)目核心競爭力（賣點(diǎn)）分析
1.2競爭者比較分析（問題及機(jī)會(huì)）
2.項(xiàng)目定位
2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能定位
2.2品牌形象定位
3.目標(biāo)客戶（購買者及承租者）
4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議
5.賣場區(qū)域分割
三.基本VI（品牌視覺形象設(shè)計(jì)）
包括基本元素：名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等
應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè)/招商廣告/銷售手冊(cè)/形象手冊(cè)/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等
四.招商策略
1.價(jià)格體系建立
2.公開活動(dòng)及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會(huì)
五.銷售策略
1.價(jià)格體系建立
2.公開活動(dòng)及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會(huì)
費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）
中期：招商及銷售代理
一般代理
A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。
B.傭金預(yù)算及支付
B1 鋪位純出租形式：
1至5年（含5年）的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。
B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：
中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B2 以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。
B2.1 如客戶以純營業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開張營業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。
B2.2 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。
B3 鋪位銷售形式：
所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。
B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：
項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。
B4 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式：
項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個(gè)月"計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。
B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：
項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
銷售形式：客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
其他合作經(jīng)營方式：客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。
非常代理
根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。
全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。
按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。
傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。
后期：項(xiàng)目營銷推廣顧問
◆服務(wù)內(nèi)容包括
一.品牌形象完善
二.促銷策略
以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。
三.開業(yè)策略
開業(yè)活動(dòng)、開幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。
四.公開策略
借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。
五.氣氛策略
店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷等活動(dòng)氣氛。
六.服務(wù)策略
服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。
七.管理策略
導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。
◆費(fèi)用預(yù)算及支付
顧問服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算，按月支付，完成營業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。
銷售、租賃、經(jīng)營管理培訓(xùn)
一、商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn)
二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)
三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)
費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）