【鐘鐵濱】大家好,很高興到呼和浩特來參加這一次商業地產與商業運營論壇。剛才幾位領導和專家就商業地產的問題做了精辟全面的論述,我只能站在一個商家的角度談一點個人對商業地產方面的個人體會的想法。我自己感覺商業和房地產業、產業是兩個鏈條,從國家來看這兩個鏈環比任何時候都更緊密,形成一個連環。商業和房地產連接點,我自己感覺到就是商業設施,說白了就是商業用房。
【鐘鐵濱】近年來我國商業地產的發展,我們也看到取得了很多的實效,對商業和房地產業的增長分別起到了推動的作用。但是同時在我們具體工作當中,實際的操作過程當中,我們也看到了一些兩環脫節的現象。比如有一些建好的商場,遲遲沒有商家進入,有一些商家在開店的區域又找不到自己需要的商業設施,形成這樣脫節的現象,我想影響因素肯定是很多了,其中一些商業設施的位置和商業建筑自身,不符合商家的需求,是非常重要的原因,要避免出現這種脫節的現象,我自己看一個是要提高商業規劃的水平,以及對規劃實施過程中的管理,再一個就是要提高商業建筑設計自身的水平,要做到這一些需要有一個提高的過程,需要一個時間。
【鐘鐵濱】當前應對的策略我想是直接地加強房地產業和商業這兩大行業的溝通。加強相互之間的了解,特別是增加商業地產開發商對現代商業新型業態的了解,從中認識到,并且緊緊抓住把商業和地產業兩個鏈環結合起來的有效手段,避免兩環脫節。
【鐘鐵濱】在商業的千絲萬縷當中,哪一條是最起作用聯系的紐帶,在諸多的商業因素當中,與商業地產開發有著最直接的關聯是什么?下面我就想就這一點跟各位探討交流,講得不對請大家指正。
【鐘鐵濱】現代零售商業生命力源于商家對消費者需求的滿足,早期消費者對零售商家的需求,就是能買到需要的商品,要滿足這個需求,主要是依賴商家,商家對商品的經營技術,這其中包括對商品的種類、商品的品質、商品價格,甚至商品的展示等等要素的管理。www.dewk.cn隨著經濟市場的發展繁榮,消費者可選擇的商家在增加,人們生活的節奏也在加快,就是消費者對零售商家的需求已經逐漸上升,上升為能夠便利地買到需要的商品。
【鐘鐵濱】這是在原來的需求上增加了對購物便利的需求,要滿足這個便利需求,除了商品經營進出口作用以外,主要就是依賴商家的選址技術。可以這樣說,商品的經營技術和商家的店鋪的選址技術,構成現代零售商業競爭力的兩個支柱。對于商品的經營秩序,由于它早已經被商家普遍重視,而得到不斷地改善和提升,時至今日,隨著各個商家的學習能力和復制能力的加強,商品的經營技術已經和商品本身已經具有了極強的流動性。
【鐘鐵濱】不同商家之間在商品和商品經營技術上的差異,已經呈現了日漸縮小的趨勢,而零售商家要滿足消費者便利需求的能力,就將會越來越成為商家在競爭中保持常勝的核心競爭力。這種競爭力集中地體現在商家運用店鋪選址技術,正確選擇出來的店址,因為店址是商業基礎的平臺,是難以改變的實體,是不可克隆的資源,連鎖商業已經逐漸成為邊緣學科,涉及到商業、法律、工程、財務、信息管理、功能關系和項目管理等多個學科的專業知識,在這其中科學的運用店鋪選址技術選擇商業的店址是店鋪發展的首要工作。
【鐘鐵濱】商業店鋪選址技術自身包括很多的內容,選址操作中也會面臨各種不同的實際情況,如何在各種因素交錯當中把握住稍縱即逝的機會,我們有一句話就是萬變不離其中,我們可以在各種商業中駕輕就熟,高效高能力選出商業地址。商業地址選擇就是為消費者選擇便利,這個就是商業店址選擇宗旨。
【鐘鐵濱】消費者購物的便利性就是零售商業的第一特性,也是衡量這個店址優劣一個首要的作用,消費者的便利需求,便利的訴求是貫穿整個消費者的過程,這個全過程并不是從顧客進入商場開始,而是從消費者出發地開始,這個出發地無外戶居住地,為了確保選出的店址能夠最大限度滿足消費者對便利的需求,通常要將購物全程變成串聯的五個階段,分別對五個階段依次進行研究,找出消費者在每一個階段相應的便利需求,并且確定為滿足這些需求所應該達到的條件和標準。這些就構成了零售商業店鋪選址的基本法則,我們稱之為便利法則或者是5A法則。
【鐘鐵濱】因為便利法則包括五個層次的便利,所以我們也稱之為5A法則,主要是針對某個城市或者是某個區域對大型商店進行選址的法則,這個法則的基本理念就是以消費者為本,為消費者購物提供全程便利。
【鐘鐵濱】以消費者為本,就要站在消費者的立場為消費者著想,這是解決的指導思想的問題,要明確為何而做。提供全程的便利,就是要為消費者的購物的全程進行分析研究,這是工作狀況,要解決是如何去做。5A法則設計的基本內容,這里面要講的交通便利就是指要以預期消費者便利從出發地到達商場所在地,對交通便利性研究是以商家與消費者的預期數量為基礎,這個預期數量又源于商家對周邊人口分布及其消費水平的調查分析,不同的商家在不同的區域,或者是同一商家在不同的地區,對消費者的預期數量都會有所差異。
【鐘鐵濱】對于大型的零售商而言,我想目前對有效商圈常住人口一般不會少于20萬人。對于交通便利性主要是對交通時耗的便利性研究,并由對交通時耗的便利性研究尤其引發不同的交通方式,不同交通道路便利性的研究,以及對于一些自然障礙的因素對便利性影響的研究。
【鐘鐵濱】區域便利,是指讓消費者能夠便利找到目標商場,即使是已被消費者熟悉的商場,都會遇到一種情況,就是隨著周邊社區、道路和其他相應建筑物的發展、變化,他也會不可避免地讓人有一時難找,甚至就找不到的一種現象,特別是對開車的人,就是自家車,自家車在行駛當中尋找就會更加困難,因此要有遠距離確認、中距離確認和近距離確認,比如說商業的建筑指路,建筑臨街的長度,要有一定的長度,通常我們希望在60米以上,在建筑的外墻還有大型的店標,甚至在路邊上要設有店標的指示牌。
【鐘鐵濱】我們說的遠距離通常是200米以外,近距離就是50米,這樣會看到商業店標有大、中、小、高、矮,有不同的層次。加強對確認性便利性的研究,還可以增加對消費者即興購物,有很多都是有目標才去購買,但是也有即興購物;
【鐘鐵濱】第三是趨近的便利,就是讓消費者對于坐出租車和騎自行車來的就要有不同的路,要允許車輛掉頭的道路;對于坐公交車來的就需要公交線路車輛站點距離商場最好是不超過200米,人手提東西心里舒服的距離是200米以內,這不是問題。而且對公交線路運行的時間也不少于商場經營的時間,比如說公交線8點半就結束了。對于步行的要跨越人行天橋;
【鐘鐵濱】進出便利就是讓消費者便利走入商場,進入商場面前怎么便利進去,這也是商家非常認真考慮的細節,比如我們的經驗來看,你就應該設多種并聯的構成商場的門口,總寬度達到12米至16米,其中有一組或者是兩組是自動門;門口外的臺階盡可能少,外面臺階要有防滑,要有手推車通道,有殘疾人的通道。
【鐘鐵濱】如果超市不設在第一層,就是首層,而又對首層沒有控制的權利,就是對首層沒有使用權的時候,這個時候商場就希望有直接同向超市的自動步道,而且自動步道入口要盡量靠近商場主入口,自動步道就是能夠推著車上下的電梯,在商場的外面,臨近正面的區域要有足夠的停車位,大型的綜合超市通常都不少于200個車位,對于倉儲商場就不少于300個車位,但是要注意設在超市同一層或者是臨層,同一層比較難實現,至少要相連的一層;并且要配備通向車位的自動步道,開車去的都是最大的買家,所以為他提供任何便利都是值得的。
【鐘鐵濱】最后就是購物的便利,購物的便利包括商家很多很多的內容在這里面,這就是無非讓消費者能夠便利在商場內辨認選擇拿取并且攜帶所需要的商品,在我們看來都是便利的管理。還有方便進行貨款結算,這些都是便利需求,為了滿足便利需求,就需要店鋪選擇技術和商品經營技術高度結合。
【鐘鐵濱】要充分了解自己家經營當中為了滿足在顧客購物便利當中都有哪些具體的要求。通過選擇相關的條件滿足商場的硬件的需求,通常根據顧客便利性的需求和商品經營技術和相關要求來選擇。比如要有適宜的商品展示和存放的要求,每一個商家都有自己計算的公式,對于大型綜合超市而言,通常籠統地講都需要1萬平方米的建筑,其中60%至65%是作為真正賣場面積,我們說的賣場面積就是收銀線以內,顧客能夠走到的區域,住房或者是辦公交叉面積不在里面。
【鐘鐵濱】建筑的層高就是綜合超市,希望是4.8米以上,要利于商場商家的平面布局,還要考慮通道,購物推車,為了通道涉及到通道的寬度、地面的裝飾材料是什么,也涉及到一些具體的因素。要有適宜的樓層,商家肯定是第一層最好,盡可能避免跨層,希望在一層就布局好,在實際當中很難做到,所以跨層超出的總層數希望不超過兩層。跨層的時候一定要設自動步道,自動步道的出入口要有一定距離,另外還有空調、照明、小推車,服務臺、存包等等這些都是顧客購物便利性需求的滿足。
【鐘鐵濱】除了上面講五個顧客便利性的滿足,在選址當中我們還需要注意就是滿足商家自身經營當中便利的需求,就包括貨物通道、專用的卸貨區、庫房等等,這就是屬于內部的一些需求。
【鐘鐵濱】綜上所述,這5A法則,也就是便利法則應該是大型零售商店選址的依據,也可以說商家選址就是在選便利,因為商家是為顧客服務,為顧客在選擇便利性,商家的競爭我想也將更多地集中在便利性的競爭中。一個商業地產的開發項目,如果能夠具備這些便利,那我想一定就是一個房地產業和零售商業的美妙結合。
【鐘鐵濱】通過剛才這些有關店鋪選址的技術介紹,我們或許可以從中得出這樣的結論,商業對商業設施選址的要求,就是對商業和房地產業有效連接起來關鍵性,商業地產發展商只要知道商業如何選址,有一些什么樣的要求,商業地產的開發建設有能夠有的放矢,你也能夠做到進退自如。目前商業地產開發商對商業地產選址普遍關注,也說明了這個問題,謝謝大家
篇2：餐飲連鎖經營選址模式分析
餐飲連鎖經營的選址模式分析
連鎖店，一般來講，是由兩個或兩個以上所有權與管理權集中的零售機構所組成的大規模的零售商。連鎖經營分成3種形式：正規連鎖、自由連鎖和特許連鎖。正規連鎖，又叫直營連鎖，是處于同一流通階段，經營同類商品，由同一總部集中管理，進行共同經營的零售企業集團，它是連鎖店的基本存在形式。自由連鎖，也叫自愿連鎖，其經營機制可概括為：分散在各地的數目眾多的零售商在維持著各自的獨立性的同時，保持著長期的連鎖關系，從而使商品的進貨及其他事業趨于共同，以實現規模利益。特許連鎖，又叫合同加盟連鎖，是指由主導企業（即特許人）把自己開發的商品、服務和營業系統，以合同的形式授予加盟店（既授許人）在規定區域內經營的權利的連鎖經營形式。加盟店一般應交納一定的費用，承擔一些規定的義務，其最大的特點是整個經營系統有一個主導企業，各個加盟店在法律上是獨立的，對店鋪的所有權也是完整的，合作雙方以特許合同作為維系連鎖關系的紐帶。
連鎖經營是社會經濟發展到一定階段的客觀趨勢，也是現代國際間一種行之有效的商業經營形式，是隨著一個國家的經濟騰飛而迅速發展起來的，大規模、國際化的連鎖集團的出現和發展在國民經濟中發揮了不可或缺的作用。在我國，連鎖經營企業正以平均每年114 %的速度發展，全國已有連鎖經營店1.5萬余家。 幾乎所有的行業都可以用連鎖店的方式來經營，特別是在餐飲行業。餐飲行業發展連鎖經營有著很好的前景，其市場潛力非常可觀。餐飲行業進行連鎖經營，其連鎖店的位置對連鎖店的經營有著決定性的影響，選址不當，將導致經營的失敗。本文就餐飲行業進行連鎖經營選址中影響選址的因素、選址的基本原則、選址的方法進行系統的討論，并建立相應的選址數學模型。
在餐廳連鎖店選址的過程中，必須對所選定的潛在地址的相關因素進行詳細的分析，影響餐廳連鎖企業營業地址選擇的因素從宏觀上講包括地理因素、社會因素、文化因素、經濟因素和市場因素等，具體來講包括以下內容：
1、地區經濟。飲食消費是在人們有足夠的資金滿足日常衣、食、住、行等基本需要之后的可自由支配資金的支付。一個地區人們的收入水平、物價水平都會影響到人們可供消費的金錢數量和他們必須支付的價格。一般地，當人們的收入增加時，人們愿意支付更高價值的產品和服務，尤其在餐飲消費的質量和檔次上會有所提高，因此，餐廳連鎖企業一般應選擇在經濟繁榮、經濟發展速度較快的地區。
2、區域規劃。在確定餐廳連鎖店之前，必須要向當地有關部門咨詢潛在地點的區域建筑規劃，了解和掌握哪些地區被分別規劃分為商業區、文化區、旅游區、交通中心、居民區、工業區等資料。因為區域規劃往往會涉及到建筑物的拆遷和重建，如果未經了解，盲目的選定連鎖企業，在成本收回之前就遇到拆遷，會使企業蒙受巨大的經濟損失，或者失去原有的地理優勢。同時，掌握區域規劃后便于我們根據不同的區域類型，確定不同的經營形式和經營規格等。
3、文化環境。文化教育、民族習慣、宗教信仰、社會風尚、社會價值觀念和文化氛圍等因素構成了一個地區的社會文化環境。這些因素影響了人們的消費行為和消費方式，決定了人們收入的分配方向。一般而言，文化素質高的人，對餐飲消費的環境、檔次的要求比文化素質低的人要高。文化環境的不同，影響連鎖經營的規格和規模。
4、消費時尚。一段時期的流行時尚，往往能在很大程度上影響消費者的消費方式和方向。隨著人們消費水平的提高、衛生觀念的增強，人們在餐飲消費上越來越注意就餐的環境衛生，這樣外表裝修美觀、舒適、潔凈的連鎖餐廳就越來越為人們所接受。
5、競爭狀況。一個地區餐飲行業的競爭狀況可以分成兩個不同的部分來考慮。一是直接競爭的評估，即提供同種經營項目，同樣規格、檔次的餐飲企業可能會導致的競爭，這對餐飲企業來說，是消極的。二是非直接競爭，包括不同的經營內容和品種，或同樣品種、不同規格或檔次的餐飲企業，這類競爭有時起互補作用，對餐飲企業是有利的。在選擇連鎖經營區域時，如果無任何一種形式的競爭，將具有壟斷地位；如果有任何一種形式的競爭，都是值得連鎖經營集團在投資前認真研究和考慮的。競爭既是一種威脅，又是一種潛在的有利條件，只要把競爭對手作為一面鏡子認真分析其優勢或劣勢，就便于我們在競爭中掌握主動。
6、地點特征。地點特征是指與餐飲經營活動相關的位置特征。如餐飲企業經營所在的區域，如政治中心、購物中心、商業中心、旅游中心以及飲食服務區的距離和方向。連鎖餐廳所處的地點直接影響餐廳經營的項目和服務內容。
7、街道形式。這個因素主要考慮到街道和交通的形式會吸引人們到這個地方來，還是他們因旅游而使人口發生移動。
8、交通狀況。關于目標地點的街道交通狀況信息可以從公路系統和當地政府機關獲得。如果交通的數據最近還沒有被統計出來。那么可以選取一天中最有意義的樣本數據作為參考。交通狀況的計算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段幾天時間內統計的數據應去除那些帶有偏見的結果。晚餐時間的統計可能會由于靠使用長期車票的人的交通產生很大的影響。交通狀況往往意味著客源，獲得本地區車輛流動的數據以及行人的分析資料，以保證餐廳建成以后，有充足的客源。
9、規模和外觀。餐廳的餐廳位置的地面形狀以長方形、方形為好，必須有足夠大的空間容納建筑物、停車場和其他必要設施。三角形或多邊形的地面除非它非常大，否則是不足取的。同時，在對地點的規模和外觀進行評估時也要考慮到未來消費的可能。
10、餐廳的可見度和形象特征。 餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，也就是說，無論顧客從哪個角度看，都可以獲得對餐廳的感知。餐廳可見度是由從各地往來的車輛和徒步旅行的人員的視角來進行評估的，這對于坐落于交通擁擠的高速公路傍的地點是重要的，餐廳的可見度往往會影響到餐廳的吸引力。同時，餐飲企業無論從經營內容、方式、菜品質量、服務、裝璜等方面，還是在所選地址上都應具有明顯的突出的形象特征。對坐落在擁擠的商業中心的連鎖餐廳尤為重要，形象特征會增加整個連鎖企業集團的吸引力。
篇3：西式餐飲加盟店選址方法
西式餐飲加盟店的選址方法
餐飲是個龐大的門類，其中的類別很是豐富，因此在選址原則與標準上也非常不相同。今天我們就為大家介紹西式餐飲加盟店的選址方法。
（一）西式餐飲
西式餐飲加盟店的選址要求與傳統的餐飲店區別不大，但也有幾個必須注意的地方，如必須地處商務氛圍非常濃厚的區域，周邊寫字樓、酒店多；面積要求大，至少在1000平方米以上等。下面，將從幾個不同類型區域的選址簡要介紹一下。
商業區選址
在城市中選擇商場或商業大廈周邊開西式餐飲應該是不錯的。因為這些地方購物人群廣泛，客源也相對豐富。雖然這些人群是以購物為主，但也有一部分人需要休閑和就餐。因為這些群體在就餐過程中不太注意菜品的價格高低，菜品基本都能接受，而最喜歡就餐環境衛生、潔凈、舒適，喜歡菜的內容新、奇、特，以及時髦的創新品種，并且有可選性。在用餐方法上要求簡單，時間上求一個“快”字。所以選擇在這樣的地區開西式餐館，應以比薩、休閑餐和商務餐經營為好。
辦公區選址
在辦公區的主要消費群體是在區域內上班的白領和來訪客戶，一般他們的經濟實力豐厚，用餐消費不太注意價格，但很關注菜品的質量。在這種地區選址開西式餐館，應著重選擇經營牛排館、咖啡店和比薩店。
社區選址
首先要選擇周邊居民消費力水平較高的社區，只有這樣才能保證經營的持續性。其次，由于社區消費的時間特性決定了只能以傳統的西式正餐為重點對象。但對于一些高檔的大型社區，也可以選擇一些休閑類的餐飲和咖啡店、酒吧。
（二）西式快餐
快餐業是一種工業化程度比較高的餐飲服務業態，其商品銷售流程與其他餐飲店有所不同，因此在選址要求上也有所差異。一般我們可以從以下幾個方面來判別商鋪是否合適。
立地選擇
西式快餐一般會選擇在客流稠密之處，如繁華的商業街、寫字樓聚集的商務區、交通樞紐以及消費水平中高檔的社區。此外，在大型醫院及大中學校等周邊也是不錯的選擇。
立店障礙
西式快餐和其他餐飲一樣，需消防、環保、食品、衛生、治安等行政管理部門會審，離污染源10米之內不得立店，相鄰居民、企業或其他單位提出立店異議而無法排除，也會形成立店障礙。20**年起我國部分省市按《大氣污染防治法》規定：禁止在居住區或居住建筑內立店，因此30米范圍內有住宅樓的店面也無法開店。
建筑要求
西式快餐一般需要店鋪是框架結構，層高不低于3。5米；同時由于設置中央廚房的需要，面積一般不能小于200平方米；相應的電力配置不少于20千瓦/100平方米；有充足的自來水供應及污水排放、生化處理裝置，有油煙氣排放通道，位置在地下室或一、二、三樓均可，但一般最好不要跨層分布。
租金及租期
西式餐飲加盟店的租金是創業都最為關注的問題，大眾化西式快餐店可承受的租金在2-4元/平方米/天，如果周邊區域消費力非常充裕的也可到8元/平方米/天；而一些檔次更高的消費型西式快餐店的租金可以達到6-20元/平方米/天。由于西式快餐店的裝修費用較高及客單價不高等因素，其租期一般來說不少于5年。