一、旅游房地產(chǎn)的提出:
1、 房地產(chǎn)的發(fā)展歷程:(1985—20**)16年經(jīng)歷了從市場朦朧期、市場發(fā)展期、到今天的市場成長期。
2、 主流市場的飽和,為邊緣市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件:
所謂邊緣市場是指:旅游物業(yè)開發(fā)、教育文化物業(yè)開發(fā)、特種物業(yè)開發(fā)(如:監(jiān)獄、勞教所、試驗(yàn)基地等)、科技物業(yè)開發(fā)(如:IDC、科技孵化器)等等;同時(shí)為主流市場所配套的邊緣物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長力。
3、 城市化進(jìn)程的加快,生活水平的提高,為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。
△城市人口占全國人口的40%,標(biāo)志著城市化進(jìn)入了快速成長期。
△人均GDP及消費(fèi)習(xí)慣的改變,以現(xiàn)代城市化為背景之休閑文化的形成使旅游本身的內(nèi)涵發(fā)生了變化。
△毋容忽視的汽車時(shí)代的來臨,使京、滬、深等中心城市提前進(jìn)入了舒適住宅時(shí)代(發(fā)達(dá)國家所代表的)。
4、 旅游消費(fèi)支出比例,旅游目的的變化,以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、運(yùn)動置業(yè)等為代表的舒適住宅運(yùn)動正開始主宰新一輪開發(fā)的熱點(diǎn)。
旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式。具體包括:休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式,以及時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。是指實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。
二、國際旅游物業(yè)的主要形式及發(fā)展歷程:
1、 歐洲旅游物業(yè)發(fā)源于中世紀(jì)世襲貴族的度假城堡,本世紀(jì)初真正開始形成一定的市場規(guī)模,主要集中在法國南部地中海沿岸,當(dāng)時(shí)開發(fā)了大量的海濱別墅。歐洲、北美的貴族、富商蜂擁而至,一時(shí)間成為歐洲的度假中心。60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶,標(biāo)志著旅游物業(yè)市場的開始。今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅,將旅游房地產(chǎn)市場推向了一個(gè)新的高潮。
2、 美國旅游物業(yè)主流產(chǎn)品的形成時(shí)期:70年代中期美國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓,特別是市場景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅積壓。為了處理積壓與空置,充分盤活閑置資產(chǎn)。美國從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念,取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業(yè)是由其它項(xiàng)目改造過來的。到1987年以后,大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域,使產(chǎn)品模式更加清晰,法規(guī)也相應(yīng)地健全;配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物業(yè),1999年全球銷售額達(dá)到67.2億美元,其中美國,占全球的55%,出售的房間占全球的50.4%。540萬個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。
3、 RCI及II等國際著名分時(shí)度假開發(fā)公司的形成發(fā)展使以分時(shí)度假為主的旅游房地產(chǎn)開發(fā),成為今天西方國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流。目前全球最大的分時(shí)度假公司是國際分時(shí)度假交換公司,簡稱RCI,總部設(shè)在印第安納洲。其在全世界90個(gè)國家擁有3500個(gè)分時(shí)度假村,會員家庭超過250萬。同時(shí),近幾年市場上又崛起了一批新的以開發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司,如:SUNTERRA公司,不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù),而且自己開發(fā)并銷售時(shí)權(quán)酒店,總部設(shè)在佛羅里達(dá)洲。目前已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了89個(gè)度假村,擁有5600個(gè)單位。
三、我國旅游物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀:
從90年代初海南開始,到98年隨著人民生活水平的提高,特別是社會有產(chǎn)階層的形成為旅游房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了基礎(chǔ),產(chǎn)生了第一批中國有錢階層消費(fèi)群。多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善,多重市場價(jià)值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場新寵,并與旅游消費(fèi)成功實(shí)現(xiàn)了嫁接。我國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景,比較類似發(fā)達(dá)國家70年代旅游物業(yè)飛速發(fā)展的初期,不論是供給,還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及分時(shí)度假交換系統(tǒng)的條件。其中主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1、房地產(chǎn)大量積壓(特別是東部沿海),據(jù)統(tǒng)計(jì)部門調(diào)查,目前積壓了8000多萬平方米。為改造產(chǎn)權(quán)、時(shí)權(quán)酒店提供了房源。
2、飯店高價(jià),低出租率,急需降低度假成本、吸引休閑型度假,以改變傳統(tǒng)的旅游模式。
3、度假消費(fèi)成為時(shí)尚;工作時(shí)間的縮短,每年115天的假期,對傳統(tǒng)旅游方式的不滿足,使以單純觀光旅游階段已開始向度假旅游過渡,并形成了每年24%以上的增長幅度。根據(jù)國際通行發(fā)展慣例,度假需求從產(chǎn)生發(fā)展到具備一定規(guī)模所需時(shí)間為3—5年。
4、市場日趨成熟,可利用資金相對充足:
傳統(tǒng)投資領(lǐng)域、生產(chǎn)領(lǐng)域已基本飽和,市場進(jìn)入成長發(fā)展階段,特別是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的機(jī)會越來越少,住宅市場成熟期已基本到來。京、滬、深、人均居住面積已超過20平方米。住宅消費(fèi)開始向舒適型轉(zhuǎn)移,銷售市場出現(xiàn)了萎縮的前兆,即滯漲期。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始物色新的領(lǐng)域。
&
nbsp;5、國內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過100家,包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè);也包括天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商。北京、上海、海南、福建、廣東等地已開工的分時(shí)度假項(xiàng)目超過30個(gè);以高爾夫、山地、滑雪等為主題的休閑度假別墅超過50個(gè)。6、從1999年海南“南海傳說”成功在全國營銷后,先后已有近十個(gè)項(xiàng)目在全國進(jìn)行營銷推廣,并取得了較大的市場反映。
四、旅游房地產(chǎn)的主要形式:
1、 時(shí)權(quán)酒店
時(shí)權(quán)酒店是由瑞士亞力山大.耐首次提出的“TIMESHARE HOTEL”。即將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份(如:一年51周)。出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限在該酒店每年一定時(shí)間(或一周)的居住權(quán)。
2、 產(chǎn)權(quán)酒店
產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人,同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理,獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下,投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)段的免費(fèi)居住權(quán)。
3、 養(yǎng)老休閑酒店
養(yǎng)老休閑酒店是指投資人(往往是最終消費(fèi)者),在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間,將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購,再出售,收益歸其家人所有。
4、 高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假村
高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假村,特指在高爾夫球場附近、登山、滑雪等運(yùn)動地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目的出售是與運(yùn)動項(xiàng)目使用權(quán)相匹配的。
5、 時(shí)值度假型酒店
時(shí)值度假型酒店是指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”,這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、不同地點(diǎn)、不同檔次的度假村中靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。該度假型酒店一般是指不同檔次的普通酒店,提出部分單位加入分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò),消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇。一般情況下,利用“分?jǐn)?shù)”消費(fèi)可獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。
五、旅游房地產(chǎn)的營銷模式:
投資休閑與休閑度假是兩種主要不同的營銷模式。時(shí)權(quán)與產(chǎn)權(quán)分別代表了兩種不同的營銷思想與營銷對象。在目標(biāo)客戶群的定位上:時(shí)權(quán)強(qiáng)調(diào)的是休閑便利;產(chǎn)權(quán)強(qiáng)調(diào)的是投資收益。
六、旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的十大要素:
1、具有旅游特征的自然環(huán)境
2、便利的交通與地理位置
3、符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案
4、完善的配套服務(wù)與設(shè)施
5、合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時(shí)權(quán)保證
6、專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理
7、健全的財(cái)務(wù)制度與監(jiān)督管理體系
8、專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng)
9、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)實(shí)力
10、健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò)
七、我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景:
1、 廣闊的發(fā)展空間和市場潛力,使旅游物業(yè)開發(fā)成為未來十年中國地產(chǎn)業(yè)最亮麗的風(fēng)景線。
△我國空置房面積已超過8000萬平方米,為市場初期提供了大量可改造的房源(主要集中在旅游城市和景區(qū))。
△正在形成的強(qiáng)大消費(fèi)群體為其提供了強(qiáng)有力的市場支撐。
△據(jù)測算,一個(gè)擁有100萬會員的分時(shí)度假系統(tǒng)可拉動國內(nèi)市場50—70億/年消費(fèi)額,可盤活300—500萬平方米的存量房,解決2—3萬的就業(yè)人口。
△我國的休閑制度,115天/年(占全年三分之一),為休閑度假提供了充分的時(shí)
間。
八、旅游物業(yè)發(fā)展中存在的問題:
1、 法律問題:時(shí)權(quán)與產(chǎn)權(quán),由于沒有相關(guān)的法律、法規(guī),時(shí)權(quán)的法律保障無法解決,因此產(chǎn)權(quán)模式將是市場前期的主要模式。
2、 市場信譽(yù)度問題:旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售中多采用先期發(fā)售或出售一定時(shí)間使用權(quán),以及投資回報(bào)等容易被是誤認(rèn)為非法集
資,個(gè)別開發(fā)商套錢心理。消費(fèi)形式未得到社會的認(rèn)同。3、 良莠不齊、魚龍混雜,難以形成品牌與規(guī)模。
4、 設(shè)計(jì)與規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)使項(xiàng)目素質(zhì)低劣。
△對空置房要客觀分析,分時(shí)度假旅游物業(yè)并非萬病良藥。
△個(gè)別非旅游區(qū)項(xiàng)目及旅游區(qū)中的非旅游潛力區(qū)域的建設(shè)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
△設(shè)計(jì)的不合理,配套的不齊全。
△高檔酒店化趨向。
△出境與國際交換網(wǎng)絡(luò)問題。
篇2：旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式研究
一、旅游房地產(chǎn)的提出:
1、 房地產(chǎn)的發(fā)展歷程:(1985—20**)16年經(jīng)歷了從市場朦朧期、市場發(fā)展期、到今天的市場成長期。
2、 主流市場的飽和,為邊緣市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件:
所謂邊緣市場是指:旅游物業(yè)開發(fā)、教育文化物業(yè)開發(fā)、特種物業(yè)開發(fā)(如:監(jiān)獄、勞教所、試驗(yàn)基地等)、科技物業(yè)開發(fā)(如:IDC、科技孵化器)等等;同時(shí)為主流市場所配套的邊緣物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長力。
3、 城市化進(jìn)程的加快,生活水平的提高,為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。
△城市人口占全國人口的40%,標(biāo)志著城市化進(jìn)入了快速成長期。
△人均GDP及消費(fèi)習(xí)慣的改變,以現(xiàn)代城市化為背景之休閑文化的形成使旅游本身的內(nèi)涵發(fā)生了變化。
△毋容忽視的汽車時(shí)代的來臨,使京、滬、深等中心城市提前進(jìn)入了舒適住宅時(shí)代(發(fā)達(dá)國家所代表的)。
4、 旅游消費(fèi)支出比例,旅游目的的變化,以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、運(yùn)動置業(yè)等為代表的舒適住宅運(yùn)動正開始主宰新一輪開發(fā)的熱點(diǎn)。
旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式。具體包括:休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式,以及時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。是指實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。
二、國際旅游物業(yè)的主要形式及發(fā)展歷程:
1、 歐洲旅游物業(yè)發(fā)源于中世紀(jì)世襲貴族的度假城堡,本世紀(jì)初真正開始形成一定的市場規(guī)模,主要集中在法國南部地中海沿岸,當(dāng)時(shí)開發(fā)了大量的海濱別墅。歐洲、北美的貴族、富商蜂擁而至,一時(shí)間成為歐洲的度假中心。60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶,標(biāo)志著旅游物業(yè)市場的開始。今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅,將旅游房地產(chǎn)市場推向了一個(gè)新的高潮。
2、 美國旅游物業(yè)主流產(chǎn)品的形成時(shí)期:70年代中期美國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓,特別是市場景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅積壓。為了處理積壓與空置,充分盤活閑置資產(chǎn)。美國從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念,取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業(yè)是由其它項(xiàng)目改造過來的。到1987年以后,大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域,使產(chǎn)品模式更加清晰,法規(guī)也相應(yīng)地健全;配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物業(yè),1999年全球銷售額達(dá)到67.2億美元,其中美國,占全球的55%,出售的房間占全球的50.4%。540萬個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。
3、 RCI及II等國際著名分時(shí)度假開發(fā)公司的形成發(fā)展使以分時(shí)度假為主的旅游房地產(chǎn)開發(fā),成為今天西方國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流。目前全球最大的分時(shí)度假公司是國際分時(shí)度假交換公司,簡稱RCI,總部設(shè)在印第安納洲。其在全世界90個(gè)國家擁有3500個(gè)分時(shí)度假村,會員家庭超過250萬。同時(shí),近幾年市場上又崛起了一批新的以開發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司,如:SUNTERRA公司,不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù),而且自己開發(fā)并銷售時(shí)權(quán)酒店,總部設(shè)在佛羅里達(dá)洲。目前已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了89個(gè)度假村,擁有5600個(gè)單位。
三、我國旅游物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀:
從90年代初海南開始,到98年隨著人民生活水平的提高,特別是社會有產(chǎn)階層的形成為旅游房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了基礎(chǔ),產(chǎn)生了第一批中國有錢階層消費(fèi)群。多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善,多重市場價(jià)值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場新寵,并與旅游消費(fèi)成功實(shí)現(xiàn)了嫁接。我國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景,比較類似發(fā)達(dá)國家70年代旅游物業(yè)飛速發(fā)展的初期,不論是供給,還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及分時(shí)度假交換系統(tǒng)的條件。其中主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1、房地產(chǎn)大量積壓(特別是東部沿海),據(jù)統(tǒng)計(jì)部門調(diào)查,目前積壓了8000多萬平方米。為改造產(chǎn)權(quán)、時(shí)權(quán)酒店提供了房源。
2、飯店高價(jià),低出租率,急需降低度假成本、吸引休閑型度假,以改變傳統(tǒng)的旅游模式。
3、度假消費(fèi)成為時(shí)尚;工作時(shí)間的縮短,每年115天的假期,對傳統(tǒng)旅游方式的不滿足,使以單純觀光旅游階段已開始向度假旅游過渡,并形成了每年24%以上的增長幅度。根據(jù)國際通行發(fā)展慣例,度假需求從產(chǎn)生發(fā)展到具備一定規(guī)模所需時(shí)間為3—5年。
4、市場日趨成熟,可利用資金相對充足:
傳統(tǒng)投資領(lǐng)域、生產(chǎn)領(lǐng)域已基本飽和,市場進(jìn)入成長發(fā)展階段,特別是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的機(jī)會越來越少,住宅市場成熟期已基本到來。京、滬、深、人均居住面積已超過20平方米。住宅消費(fèi)開始向舒適型轉(zhuǎn)移,銷售市場出現(xiàn)了萎縮的前兆,即滯漲期。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始物色新的領(lǐng)域。
&
nbsp;5、國內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過100家,包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè);也包括天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商。北京、上海、海南、福建、廣東等地已開工的分時(shí)度假項(xiàng)目超過30個(gè);以高爾夫、山地、滑雪等為主題的休閑度假別墅超過50個(gè)。6、從1999年海南“南海傳說”成功在全國營銷后,先后已有近十個(gè)項(xiàng)目在全國進(jìn)行營銷推廣,并取得了較大的市場反映。
四、旅游房地產(chǎn)的主要形式:
1、 時(shí)權(quán)酒店
時(shí)權(quán)酒店是由瑞士亞力山大.耐首次提出的“TIMESHARE HOTEL”。即將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份(如:一年51周)。出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限在該酒店每年一定時(shí)間(或一周)的居住權(quán)。
2、 產(chǎn)權(quán)酒店
產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人,同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理,獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下,投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)段的免費(fèi)居住權(quán)。
3、 養(yǎng)老休閑酒店
養(yǎng)老休閑酒店是指投資人(往往是最終消費(fèi)者),在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間,將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購,再出售,收益歸其家人所有。
4、 高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假村
高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假村,特指在高爾夫球場附近、登山、滑雪等運(yùn)動地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目的出售是與運(yùn)動項(xiàng)目使用權(quán)相匹配的。
5、 時(shí)值度假型酒店
時(shí)值度假型酒店是指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”,這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、不同地點(diǎn)、不同檔次的度假村中靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。該度假型酒店一般是指不同檔次的普通酒店,提出部分單位加入分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò),消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇。一般情況下,利用“分?jǐn)?shù)”消費(fèi)可獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。
五、旅游房地產(chǎn)的營銷模式:
投資休閑與休閑度假是兩種主要不同的營銷模式。時(shí)權(quán)與產(chǎn)權(quán)分別代表了兩種不同的營銷思想與營銷對象。在目標(biāo)客戶群的定位上:時(shí)權(quán)強(qiáng)調(diào)的是休閑便利;產(chǎn)權(quán)強(qiáng)調(diào)的是投資收益。
六、旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的十大要素:
1、具有旅游特征的自然環(huán)境
2、便利的交通與地理位置
3、符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案
4、完善的配套服務(wù)與設(shè)施
5、合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時(shí)權(quán)保證
6、專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理
7、健全的財(cái)務(wù)制度與監(jiān)督管理體系
8、專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng)
9、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)實(shí)力
10、健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò)
七、我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景:
1、 廣闊的發(fā)展空間和市場潛力,使旅游物業(yè)開發(fā)成為未來十年中國地產(chǎn)業(yè)最亮麗的風(fēng)景線。
△我國空置房面積已超過8000萬平方米,為市場初期提供了大量可改造的房源(主要集中在旅游城市和景區(qū))。
△正在形成的強(qiáng)大消費(fèi)群體為其提供了強(qiáng)有力的市場支撐。
△據(jù)測算,一個(gè)擁有100萬會員的分時(shí)度假系統(tǒng)可拉動國內(nèi)市場50—70億/年消費(fèi)額,可盤活300—500萬平方米的存量房,解決2—3萬的就業(yè)人口。
△我國的休閑制度,115天/年(占全年三分之一),為休閑度假提供了充分的時(shí)
間。
八、旅游物業(yè)發(fā)展中存在的問題:
1、 法律問題:時(shí)權(quán)與產(chǎn)權(quán),由于沒有相關(guān)的法律、法規(guī),時(shí)權(quán)的法律保障無法解決,因此產(chǎn)權(quán)模式將是市場前期的主要模式。
2、 市場信譽(yù)度問題:旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售中多采用先期發(fā)售或出售一定時(shí)間使用權(quán),以及投資回報(bào)等容易被是誤認(rèn)為非法集
資,個(gè)別開發(fā)商套錢心理。消費(fèi)形式未得到社會的認(rèn)同。3、 良莠不齊、魚龍混雜,難以形成品牌與規(guī)模。
4、 設(shè)計(jì)與規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)使項(xiàng)目素質(zhì)低劣。
△對空置房要客觀分析,分時(shí)度假旅游物業(yè)并非萬病良藥。
△個(gè)別非旅游區(qū)項(xiàng)目及旅游區(qū)中的非旅游潛力區(qū)域的建設(shè)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
△設(shè)計(jì)的不合理,配套的不齊全。
△高檔酒店化趨向。
△出境與國際交換網(wǎng)絡(luò)問題。
篇3：物業(yè)收費(fèi)管理模式
物業(yè)收費(fèi)管理模式
一、市場價(jià)格收費(fèi)模式
這種收費(fèi)模式表現(xiàn)為物業(yè)管理收費(fèi)隨行就市，其收費(fèi)高低主要取決于四個(gè)方面的因素：一是物業(yè)管理公司從事該類物業(yè)管理服務(wù)所要付出的社會必要?jiǎng)趧恿浚磧r(jià)值量。價(jià)值量大小是市場價(jià)格高低的決定性因素之一。二是物業(yè)管理市場的供求關(guān)系和同行的競爭。物業(yè)管理市場供過于求，同行競爭激烈，物業(yè)管理公司為了贏得物業(yè)管理權(quán)，往往采取降低物業(yè)管理收費(fèi)的策略。物業(yè)管理市場供不應(yīng)求，則物業(yè)管理收費(fèi)就有可能提高。三是物業(yè)管理公司的知名度和信譽(yù)。知名度高、信譽(yù)好的物業(yè)管理公司，其收費(fèi)一般高于其他物業(yè)管理公司。四是服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)程度。一流的服務(wù)，其收費(fèi)一般也是一流的。
市場價(jià)格收費(fèi)一般由物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶協(xié)商議定后執(zhí)行。
市場價(jià)格收費(fèi)模式適用于對外銷商品房、僑匯房、別墅、高級商住樓、寫字樓等物業(yè)的管理。
二、保本微利收費(fèi)模式
這種收費(fèi)模式是在測算物業(yè)管理的各項(xiàng)開支(成本)的基礎(chǔ)上，再加上一定的利潤，以此作為收取的總費(fèi)用，然后將總費(fèi)用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上。物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下部分：
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
3.綠化管理費(fèi)
4.清潔衛(wèi)生費(fèi)
5.保安費(fèi)
6.辦公費(fèi)
7.物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
8.法定稅費(fèi)
物業(yè)管理公司每月開支的總成本為16585元，取利潤率為15%，則總收費(fèi)為19073元。以入每戶計(jì)算，每戶每月收費(fèi)為17.03元;以房屋單位使用面積計(jì)算，每平方米使用面積每月收費(fèi)為0.285元。保本微利收費(fèi)模式適用于對內(nèi)銷市場商品房的物業(yè)管理。
三、成本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策的模式
這種收費(fèi)模式是將總成本作為收取的總費(fèi)用，然后將總費(fèi)用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上，不考慮利潤。采用此種收費(fèi)模式主要是為了適當(dāng)減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。但物業(yè)管理公司作為企業(yè)，不能僅僅維持保本經(jīng)營，總是應(yīng)有點(diǎn)收益。收益從何而來呢?要通過政府提供一些優(yōu)惠政策來幫助和解決，比如減免稅費(fèi)、配套用房劃撥給物業(yè)管理公司經(jīng)營等，這樣，物業(yè)管理公司可以從政策方面得到一些實(shí)惠和收益，以加強(qiáng)物業(yè)管理的軟件和硬件建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理素質(zhì)和水平。
成本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策的模式適用于對內(nèi)銷商品房和微利商品房的物業(yè)管理。