◎ 策略一:北京房價不會降

由于從20**年年底到20**年2月房地產業的成交量大幅下降,之前輿論熱點"北京房價08年會不會下降""房價拐點"之說的解釋為,北京房價雖不會有大幅的增長但是也一定不會下降。因為房價的升降最根本的還是取決于市場上的供求關系,并不是取決于輿論,輿論導向的目地是要抑制房價漲幅的速度,從根本上說國家并沒有想讓房價降下來,而是要讓房價在合理范圍內緩慢平穩的增長,引導房地產行業健康發展。20**年北京房價漲的實在太快,尤其是在后半年。年后3月份的輿論已經充分的可以看到20**房地產市場的動態方向,增加供應,平抑房價,滿足更多需求。

1、目前市場的觀望情緒主要是來自于年前深圳、廣州兩個城市成交量大幅度下跌引發的全國效應,再加上春節前后每年的成交量都不會很多,因為放假期間大家都在忙著過年、度假,這樣就形成了現在房地產行業的貌似蕭條的景象。成交量短期的下降并不是市場沒有需求,而是市場正處于調整時期導致買賣需求的沉積現象放大,很多人都很迷茫的看待市場。但是我相信北京作為我們國家的首都,它的經濟走向出現問題勢必會影響整個國家的經濟,縱觀中國經濟的發展,房地產業作為支柱性產業的地位一直引領和推動著中國經濟的發展。如果房價出現大幅下降,勢必會影響中國經濟出現大幅震蕩,我們對20**年中國經濟非常有信心,相信不會出現大的問題,北京房價也是一樣。

2、北京兩限房與經濟適用房都是非常有限,而20**年央行的5次加息和稅收政策的變動讓更多的普通老百姓買不到、買不起房子,尤其是稅收政策的變動讓二手房市場變得更加艱難。一套二手房的稅收竟然占到了交易價格的10%,而近期國家出臺的"兩年不開發的土地要收回,兩年之內未開發的土地要收取20%的閑置費。"這就促使前些年土地儲備的房地產開發商會盡快把土地變成房子,無形中增加了市場上房子的供應量,有利于平抑房地產的價格,所以也可以預見20**年北京房價也不會出現20**年初的暴漲現象。

3、北京作為中國首都,本身就具有和其他大都市不一樣的民情,大批的外地學子和來北京尋找夢想的人一起涌向這里,為北京建設做貢獻,同時也為北京的消費空間擴大生產,所以首都是不能與其他城市相提并論的。

4、在中國人傳統的觀念里,衣食住行為人生四大需求,衣食問題解決了,所需要的就是住了。來京的外地人在北京辛苦幾年甚至幾十年,無非就想在北京擁有一套自己的住房,這樣的需求量也是導致北京房價上漲的一大原因。

5、在北京,買房不僅僅是需要,也有一部分投資者也要買上幾套,投資真的是本意嗎?這或許是帶動購買力的一種方法,也可以說是一種時尚.

6、就開發商而言,一手樓盤價格開的高,其實則不然,放眼全局,三環甚至四環之內還有多少土地能使用呢,而且是用于居住用地呢?其實已所剩無幾。所以很多人將目光轉向了二手房,因為二手房的價格優惠,地段優越,并且可選擇性大,這也是導致二手房價格居高不下的一大原因。

7、物價上漲、銀行加息、土地資源的減少、人口增加、資源的緊張、供需不平衡,使更多的人覺得力不從心,東西全都漲價了,當然房子也是一定要漲的,因為這樣才能控制自己收支平衡,所以更多的攀比之心就表現開來。別人買,我就要買的趨勢,也是導致房地產上幅的原因之一。

◎ 策略二:想辦法與業主議價

首先我們分析業主的心理,堅持不降價無非有幾種原因:

1、對自己的房子過度自信(基于20**年的市場的快速增長),針對這樣的業主我們可以多帶看,讓逐步理性的買方和我們一同來給業主上一堂關于房價的課。多次看房都因為價格過高不能成交,相信十有*的業主會反思自己的價格定位,經過了3個多月市場的洗禮,賣方大部分已經對價格趨于理性,議價的空間已經存在。

2、不了解市場行情盲目報價,針對這樣的業主我們要多溝通,少帶看,三天二天地做業主回訪,不用直接說太多,就是關心一下他的近況,告訴他一些關于現在市場的現狀及他的房子在這個地段的價格屬于高的還是中等的,相信大部分業主會相信你這個"熟人"說的話,價格自然會有變動。

3、不著急出售,就等著房價漲到自己的心理價位再拋售。這種情況針對這樣的業主我們首先采用上面的兩種策略,然后再以把控房源為主,盡量讓業主作我們的租售兩全業務。一方面業主可以減少房屋空置帶來的利潤損失,另一方面我們又能把控房源,在合適的時候轉為買賣。

針對議價,可采用以下策略:

1、一定要詢問業主售房原因。

2、市場由以前的賣方市場轉變為現在的買方市場,包括媒體導向等,使得客戶變得非常理性,從而打壓業主信心。

3、今年有可能出現新稅種(物業稅),使得購房成本增加,投資客戶減少,從而整體上客戶都減少。

4、兩會提出,今年嚴控房價上漲,所以房子升值空間變得較小。如一味扛價,將延長交易周期。不如趁早變

現,讓資金周轉靈活,選擇一些比較好的投資項目。

5、上門家訪,與業主建立感情。

6、利用第三方指出房子的缺陷,打擊業主。

7、加強與業主的交流,告訴業主我們的辛苦度,現在的客戶非常難約,能有客戶看房就不錯了。讓業主失去信心,從而降價。

8、逆向思維:房價不會漲,現在賣房就是好時候,畢竟07年的市場把房價快速的帶到了一個高位,已經偏高了,所以您應該適當調整房價。

9、可引導業主(賣房方)支付信息服務費和他應該承擔的相應的稅費,滿足客戶心理上的平衡。

◎ 策略三:現在是購房的最好時機

目前北京二手房價格將保持平穩,是買房的最佳時機,具體原因如下:

1、年前的輿論影響及中介*已經基本過去,客戶購房趨于理性,受年前市場波動影響,房源量增多,并且有很多優質房源,可選擇空間變大,議價空間也比較大,價位性能比高了,不再會因房源較少而出現的07年的搶房現象。

2、今年國家定的基調是穩定房價,現在的實際情況確實是房價沒有大幅增長,但是也沒有降。

3、現在各大銀行政策開始松動,比較適合貸款客戶買房(忽悠一下,實事是至今沒有確切消息)。

4、今年有可能出新的稅種(物業稅),如果出臺新的稅收,將直接導致購房成本增加,但目前還沒有出臺。

5、租金每年以15%-20%的速度增長,并且隨著奧運會的臨近,租金會越來越高。所以,如果賣不到業主心理價格,業主會考慮出租。并且現在的租金支付已經超過了月供,那這種情況當然是買房合適。

6、3月,春暖花開,現在買完房,這個季節正好適合裝修。

7、今年結婚人員較多,購房需求較大,所以在剛性需求的引導下, 房價下降可能性比較小,基本沒有可能。

8、國家的相關房產政策及經濟適用房、兩限房的增加,也是房源供應量增加,價格已經趨于平穩,房價不再會出現象去年那樣大漲的局面,但也不會跌。

◎ 策略四:新房打折,二手房絕不會降

解釋為以下幾方面:

第一、據相關報道,打折的新房基本都集中五環外,而且戶型朝向樓層都不太好,這類房子本來就處于滯銷的狀況,因此這些房子打折,無非是開發商清理手中滯銷的房源,加快回款速度。其實從總體來說,整個項目房價并未受多大影響,因此新房打折并不代表新房價格下降了,對于位置和配套明顯好于新房的二手房來說,影響就更小了,因此,新房價格下降,二手房價格就一定下降的推論肯定不成立。

第二、由于二手房先天獨厚的地理位置優勢,決定了二手房在任何時候都是供不應求的。想在城里買房,只能買二手房。現在置業的人,最看中的還是地理位置,因此買新房的客戶和買二手房的客戶群體并不重合。供求關系決定,新房打折對二手房價格影響不大。

第三、從成交量上看,在我們的大部分區域,二手房成交量比新房成交量高得多,就算新房打折,對二手房的影響也是非常小的。畢竟二手房交易量才是這個市場的主流,新房打折,對于在市場上占主導的二手房影響很小。

第四、大部分新房,在交了首付開始還月供的時候,還沒有交房。而二手房不一樣,即買即住。即使暫時不住,出租的話也可當時獲利。而且,目前的月租金基本上都會高于月供。所以,購買二手房還是很值的。

◎ 策略五:奧運會后北京房價也不會降

自北京申奧成功以來,北京房地產市場上就開始炒作"奧運概念",北京的房價也隨之不斷上漲。與此同時,坊間也不斷流傳,20**年奧運會結束之后,北京的房價就會下跌。那么,在歷屆經舉辦過奧運會的城市,房價走勢如何?北京在奧運會后,房價是否真的會下降呢?

20**年的奧運會,讓世界上更多國家的人們,認識了中國,了解了北京。中國的經濟騰飛,對世界日益重要的影響力,將吸引世界上更多的企業、個人來中國投資、發展。北京作為中國的政治、經濟、文化中心,也將成為世界各地投資者們在中國的發展中心,不容質疑的是:奧運會會極大的促進北京的經濟發展。所以,奧運后北京的房價不會降。

具體理由一:北京作為國際化大都市和中國首都,外地人士、境外人士與本地人形成了強大的購房主力軍,越來越多的人會看好北京的房地產市場,到北京進行投資和滿足自住需求。

具體理由二:土地成本與剛性住房需求同樣拉動房價上漲,北京四環內已沒有可供開發的房地產土地。

具體理由三:國家針對房地產市場出臺的一系列

宏觀調控政策,并未使北京的房價下降。北京市建委房地產交易管理網20**年全年的數據結果顯示:20**年北京共有14.8萬套房子成交,商品房銷售面積為1889萬平米,比20**年下降了12%,而商品房銷售金額達2349億元,比20**年增加了24%。

具體理由四:北京限制別墅的開發,增加經濟適用房和限價房的供量,有可能會拉低北京的平均房價,但對一般的商品房而言,價格依然會持續上漲。

具體理由五:1000萬平方米經濟適用房、1000萬平方米限價房,畢竟具有政策性,且只有極少數的北京人能夠享受到,對持續不斷的外地人或外籍人進京投資購房不會產生影響,而且他們的購買力是推動北京房價上漲的重要原因之一。

歷史顯示:歷屆奧運舉辦城市中,在奧運后只有悉尼(其場館主要設在類似于北京的郊區)的房價發生了下跌,變動比較激烈。其余各城市奧運帶來的均是房價的上漲。

【問】:你覺得現在,想買第二套的人需求大嗎?
【答】:比以前小點了啊!以前很多人有錢就投資房地產。

【問】:目前,有消息稱二套房貸政策有松動,是真的嗎?
【答】:沒接到這樣的通知,不過第一套住房貸款的政策一直都不是很嚴。

【問】:"打折的新房基本都集中五環外,而且戶型朝向樓層都不太好",能舉例說明嗎?
【答】:通州的世紀星城之前價錢之前已經到13000左右現在降到10000出頭,但好的戶型樓層還是要加錢的!

【問】:之前該樓盤不是報價9000元/平米嗎?
【答】:哪有?通州北苑的中央電視臺家屬樓要對外銷售的話也是15000元/平米!

【問】:大部分區域二手房成交量比新房成交量高得多,這個觀點是事實嗎?有數據支持嗎?
【答】:這個數據應該有!現在年輕一帶更傾向于二手房,因為交通位置周圍配套會比較好。

【問】:業主和客戶之間直接交易的情況多嗎?
【答】:不多,現在很多業主更愿意找中介賣房,這樣價錢好還省事。

【問】:為什么新入住小區的業主,會經常收到很多不同中介公司的咨詢電話?
【答】:物業把業主的電話都賣給中介了。一般有些中介公司跟物業合作的話,房賣出去物業也有錢收!所以有外快人家當然愿意做啊。

【問】:收費的標準如何?
【答】:有的大概一次性幾千元把資料賣給中介,有的是跟中介合作提供資料賣出一套分成。

【問】:你操作過這樣的事嗎?
【答】:是的。

【問】:物業公司哪類人有這樣的權限?
【答】:物業公司只要坐班的都能接觸到業主資料,這不是什么很機密的。

【問】:你們是以公司的名義合作,還是個人?
【答】:我們當然是以公司的名義!不過我們一般是找物業里的某個人私下交易。

【問】:在你們的信息上通常會標注代理或非代理,是什么意思?
【答】:代理就是只能我們一家公司賣,非代理就是其他公司也可以賣。

篇2：地產銷售培訓及考核辦法

　　1.培訓目的: 通過培訓,使銷售人員掌握項目的特點、優劣勢、競爭對手狀況、國家相關政策、專業知識及銷售技巧,以及了解不同目標客戶的心理特點、消費習慣、生活品味、投資習慣等

　　2.培訓師資:

　　1.外聘專業人員、有經驗的營銷人員 2.銀行人士、財務部經理 3.公司建筑師、規劃師、營銷總監 4.房地產專業律師 5.銷售隊伍相互交流

　　3.培訓對象:銷售業務員、物管人員(含保安)、保潔人員、工程現場人員;

　　4.培訓時間:1.年度培訓計劃 2.在每次開盤前一個月

　　5.培訓內容:

　　1).公司銷售制度;

　　2).公司背景介紹及經營理念;

　　3).房地產市場發展趨勢與競爭對手分析;

　　4).國家房產政策;

　　5).公司項目概況及優劣勢分析;

　　6).工程知識(含建筑風格、規劃、裝修知識、進度等);

　　7).計價、www.dewk.cn按揭知識及投資分析;

　　8).銷售技巧及禮儀、美學、心理學;

　　9).合同與法律問題;

　　10).簡單物業管理知識;

　　11).市場調查方法。

　　6.培訓方式

　　1.講座式 2.演講式 3.觀摩式 4.研討式 5.踩盤

　　7.考核辦法

　　1)、在培訓結束后將采用以下幾種方式進行考核:

　　①筆試 ②個人總結 ③模擬開盤

　　2)、考核分:不及格、及格和優秀

　　不及格的不允許上崗,自學直至通過上崗考核。

篇3：房產經紀銷售培訓管理制度

　　房產經紀公司銷售培訓管理制度

　　第一條 所有銷售代表必須準時參加各種內容的培訓，不得無故缺席，嚴禁遲到或早退。(1分)

　　第二條 所有銷售代表必須參加培訓后的考核，不得以任何借口躲避。(1分)

　　第三條 考試合格后方可上崗接待客戶。

　　第四條第一次考試未合格者(扣7分)，將給予一次補考機會，補考前取消該銷售代表在售樓處接電接訪的資格，直至補考合格后方可上崗。

　　第五條補考不合格者將給予辭退處理。