在建工程有多種情況,但是不少評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)往往以帳面值作為評(píng)估值,致使在建工程未被公正客觀地反映出來。本文提出為正確評(píng)估在建工程應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的準(zhǔn)備工作。

一、在建工程的分類

1、停工項(xiàng)目。對(duì)于停工項(xiàng)目,首先要調(diào)查清楚停工的原因:是主動(dòng)還是被停工;是資金問題、技術(shù)問題還是供應(yīng)問題;是暫時(shí)停工還是長期停工。然后在此基礎(chǔ)上,對(duì)在建工程的實(shí)體性貶值,功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值進(jìn)行確定。

2、竣工項(xiàng)目。這類項(xiàng)目與固定資產(chǎn)十分相似。

3、施工項(xiàng)目。大多數(shù)在建工程與正在施工的項(xiàng)目,區(qū)別在于進(jìn)度不同。

二、在建工程的帳面值分析

在建工程的帳面值內(nèi)涵較為復(fù)雜,它既包括預(yù)付材料款和應(yīng)付設(shè)備款,同時(shí)也記錄在建工程中的應(yīng)付材料款和應(yīng)付設(shè)備款,它既包括直接費(fèi)用又包括間接費(fèi)用,前期費(fèi)用和資金成本等?？梢?在建工程帳面值與在建工程的實(shí)際價(jià)值(或重置價(jià)值)是有差異的。因此以帳面值為評(píng)估值與實(shí)際價(jià)值是不相符的。就帳面值而言,由于在建工程會(huì)計(jì)核算的是應(yīng)收應(yīng)付制,而在建工程實(shí)際價(jià)值是按實(shí)際投資值來計(jì)算的,兩種不同的核算方式,必然使得在建工程的帳面值與實(shí)際價(jià)值之間存在差異。這種差異是一種權(quán)利或義務(wù),可能是正值,也可能是負(fù)值(正值是建設(shè)單位的債權(quán),負(fù)的是建設(shè)單位的債務(wù))。如:一個(gè)在建工程剛打好一根樁(假定價(jià)值1萬元),建設(shè)單位已預(yù)付給施工單位100萬,其在建工程帳面值為100萬。這個(gè)在建工程如果以帳面價(jià)值為評(píng)估值則為100萬,如果以形象進(jìn)度來評(píng)估則為1萬,差額99萬即為建設(shè)單位對(duì)施工單位的債權(quán)。當(dāng)然這是一個(gè)比較極端的例子。但是如果建設(shè)單位在建工程科目核算規(guī)范,以帳面評(píng)估值或?qū)⒃诮üこ處っ娌鸱譃樵诮üこ虒?shí)際價(jià)值和相應(yīng)的債權(quán)(債務(wù))來評(píng)估得出的結(jié)果是一致的。在這種情況下,可以考慮將帳面價(jià)值作為評(píng)估值。但是對(duì)于較大的在建工程還是不以帳面值為評(píng)估值為妥。

三、已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)的差異。

從成本的角度來看,兩者僅相差驗(yàn)收、權(quán)證取得等。也就是說,已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)在評(píng)估價(jià)值上不會(huì)有很大差別,為什么將兩者區(qū)別開來,理由如下:

1、竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益現(xiàn)值法,而固定資產(chǎn)可以采用市場比較法,重置法和收益現(xiàn)值法。

2、在運(yùn)用收益法評(píng)估在建工程的收益要低于已投入使用的固定資產(chǎn),即不僅要從完成程度上打折,還要從預(yù)測收益上打折。由于不確定因素太復(fù)雜,所以宜采用收益法。

篇2：剩余法評(píng)估在建工程抵押價(jià)格概論

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定,在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行。從上述定義可看出,在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造。因此,對(duì)已完工甚至已竣工驗(yàn)收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記,而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押登記。

資料搜集

以在建工程抵押的,委托估價(jià)方應(yīng)當(dāng)提供《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等材料。也就是說,在建工程必須取得合法建造手續(xù)方能抵押,上述三證缺一不可。另外,可根據(jù)具體情況要求其提供下列材料:《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《施工執(zhí)照》、有關(guān)圖紙等。

作為評(píng)估人員,首先應(yīng)仔細(xì)審查上述資料的合法性,并認(rèn)真進(jìn)行實(shí)地踏勘,否則可能給評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果在評(píng)估中發(fā)現(xiàn)實(shí)際建筑面積大于規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積的情況,就應(yīng)按照本地抵押管理部門的要求,確定有效的評(píng)估范圍及合理的評(píng)估價(jià)格。

土地面積的分?jǐn)?/STRONG>

在評(píng)估在建工程項(xiàng)目時(shí)常常遇到如下情況:某工程設(shè)計(jì)為一棟地上10層的綜合大樓,估價(jià)時(shí)主體工程已建至第三層。若對(duì)標(biāo)的物第一至第三層主體工程進(jìn)行抵押,隨之抵押的只能是其應(yīng)攤土地面積,而不能將整塊土地一起抵押。這時(shí)就要對(duì)土地面積進(jìn)行分?jǐn)?常用的分?jǐn)偡椒ㄖ饕袃煞N,即按建筑面積均攤或按房地產(chǎn)價(jià)格大小來分?jǐn)偂?

剩余法的使用

剩余法是評(píng)估在建工程的一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法,又稱假設(shè)開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法、余值法等。其基本理論依據(jù)與收益法相同,是預(yù)期原理。計(jì)算公式為:

V=A-(B+C+D+E+F)

V——在建工程價(jià)值;A——續(xù)建完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值(指該工程按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)完工后的市場可以接受的銷售價(jià)格,常用市場比較法求得,不能按委托方制定的預(yù)售價(jià)格);B——續(xù)建成本(土建工程費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備及安裝費(fèi)用、內(nèi)外裝修工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi));C——投資利息;D——稅金;E——續(xù)建投資利潤;F——租售費(fèi)用

采用剩余法計(jì)算在建工程的步驟為:

調(diào)查在建工程的基本情況

掌握該工程所在城市的性質(zhì)、該工程在城市中的具體坐落位置及其周圍的土地條件和利用狀況;查清該工程占地面積大小、形狀、地質(zhì)和基礎(chǔ)設(shè)施狀況,為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù);根據(jù)規(guī)劃掌握該工程用途、容積率、覆蓋率、建筑高度限制等;調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況,包括權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期等。

確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

根據(jù)所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的類型,開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)(總開發(fā)價(jià)值)可通過以下兩個(gè)途徑確定:對(duì)于習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn),如居住用商品房、工業(yè)廠房等,應(yīng)按當(dāng)時(shí)的市場交易價(jià)格,采用市場比較法確定;對(duì)于習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn),如寫字樓和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等,可根據(jù)當(dāng)時(shí)的租金水平,采用市場比較法確定所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租的純收益,再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。

估算續(xù)建成本

后續(xù)開發(fā)建筑成本費(fèi)用是指后期按設(shè)計(jì)要求的直接和間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等,一般采用比較法來推算,也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。

估算專業(yè)費(fèi)用

專業(yè)費(fèi)用包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)用等。對(duì)于在建工程來說,專業(yè)費(fèi)用可能已在前期工程中投入。

估算不可預(yù)見費(fèi)

剩余法中為保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性,往往預(yù)備有不可預(yù)見費(fèi),一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。

確定后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期,估算預(yù)付資本利息

后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期指自估價(jià)基準(zhǔn)日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時(shí)間。利息即后期開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。

估算稅金

稅金主要指工程建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等,應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的政府稅收政策估算,一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。

估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用

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