商品房70年后怎么辦？
羅宇凡 華曄迪/新華網(wǎng)/20**1005
商品房７０年土地使用權(quán)到期之后，我們的房子該怎么辦？是自動續(xù)約再延長幾十年的使用權(quán)，還是根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金，或是還有其他新辦法？在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點(diǎn)時(shí)，“房子７０年后怎么辦”的問題再次變得迫切和現(xiàn)實(shí)起來。
有關(guān)７０年的擔(dān)心
剛剛在北京買下一套商品房的陳卓原本并沒有去想７０年之后的事情，直到她無意中看到《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》，在這部２００５年頒布的地方法規(guī)中明確規(guī)定，“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批準(zhǔn)的，期滿后的土地使用權(quán)由政府無償收回。”
“屆滿”“未獲批準(zhǔn)”“無償收回”這些字眼讓陳卓開始擔(dān)心自己房子未來的命運(yùn)。一想到有一天自己傾全家之財(cái)買下的房子可能會不屬于自己，陳卓心有惴惴。“７０年后，我的房子還是我的嗎？或者說，要怎樣它才能繼續(xù)屬于我呢？”
這是每一個(gè)商品房擁有者都要面對的問題。
在我國，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地７０年。７０年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。然而，“皮之不存，毛將焉附”，土地使用權(quán)的到期事實(shí)上也就意味著房屋整體所有權(quán)的到期，這也正是人們會擔(dān)心“７０年后”的根源所在。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
顯而易見，從法律層面講，購房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請并獲得延期的資格，但具體的法律條文卻并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定。這個(gè)政策真空無疑給人們留下了想象的空間，“７０年后的續(xù)期，還要付出多大的代價(jià)？”
土地使用權(quán)到期后的幾重猜想
２０１１年上海的一場土地拍賣會上，預(yù)申請須知中一條“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”的規(guī)定，曾在社會上掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。
再次申請土地使用需要補(bǔ)繳土地出讓金，不過補(bǔ)繳多少，以什么為標(biāo)準(zhǔn)，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理？這一系列的問題暫時(shí)還沒有任何政策能夠回答。
有些人悲觀地認(rèn)為，７０年土地使用權(quán)到期后可能會出現(xiàn)“房隨地走、國家補(bǔ)償”的情況。畢竟房屋的價(jià)值隨著時(shí)間的推移會減少，而土地的價(jià)值則剛好相反。不過，這種做法帶來的社會成本和經(jīng)濟(jì)成本都過于巨大，在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，這不太可能成為一種普遍的方式。
楊紅旭認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》“自動續(xù)期”的法律精神，保障房屋產(chǎn)權(quán)所有者對物業(yè)的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)是立法的基本出發(fā)點(diǎn)，直接收回土地，或是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)繳巨額土地差價(jià)的可能性微乎其微。“國家會適時(shí)地進(jìn)行政策調(diào)整，在商品住宅土地使用權(quán)集中到期前肯定會出臺相對完善和公平的法律、法規(guī)。”
一場未完成的土地制度改革
１９９０年５月１９日中華人民共和國國務(wù)院第５５號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布并施行，該條例第十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地７０年。國家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實(shí)行國有、個(gè)人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán)。
盡管現(xiàn)在“７０年土地使用權(quán)”的問題飽受爭議，但回顧我國gg開放的歷史不難發(fā)現(xiàn)，從禁止土地租賃、買賣，到允許土地使用權(quán)的出讓、買賣，這無疑是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一個(gè)里程碑式的進(jìn)步。“住宅用地７０年土地使用權(quán)”也正是土地制度改革重要的成果之一。
事實(shí)上，對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行時(shí)間限制也并非獨(dú)創(chuàng)，在其制度設(shè)計(jì)之初就受到了當(dāng)時(shí)香港土地使用和交易制度的影響。而在馬來西亞、新加坡等國家，這種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的方式也普遍存在，區(qū)別不過是具體年限的不同而已。根據(jù)這些國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在相關(guān)法規(guī)和政策健全的基礎(chǔ)上，本著對公民私有財(cái)產(chǎn)的尊重，土地使用權(quán)的續(xù)期并不會造成嚴(yán)重的社會問題、侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
不過，從我國相關(guān)法律制定之初到現(xiàn)在，二十多年過去了，由于當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)并沒有過多涉及７０年之后的問題，而隨著很多商品住宅“年齡”的增高，原本要留給未來解決的問題開始變得十分迫切，這場始于二十多年前的土地制度改革也急需新的注腳和更加完善的體系。“７０年后土地使用權(quán)怎么辦”，不僅是購房者關(guān)心的個(gè)人問題，同樣也是中國土地制度改革繼續(xù)發(fā)展完善所必須回答的問題。
篇2：山東省商品房銷售條例(2005)
山東省商品房銷售條例(20**)
（20**年3月31日山東省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議通過）
山東省商品房銷售條例
第一章 總則
第一條 為規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事商品房銷售及商品房銷售管理等活動，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。
本條例所稱商品房，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)，向社會公開銷售的房屋及其附屬設(shè)施。
第三條 商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
本條例所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。
本條例所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。
第四條 銷售商品房應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平和誠實(shí)信用的原則。
第五條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省的商品房銷售管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府商品房銷售管理部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的商品房銷售管理工作。
工商行政管理、國土資源、稅務(wù)等部門，按照各自職責(zé)分工，共同做好與商品房銷售有關(guān)的管理工作。
第二章 銷售條件
第六條 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市、縣（市）商品房銷售管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證明。 未取得商品房預(yù)售許可證明的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
第七條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上、已完成基礎(chǔ)工程，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）商品房預(yù)售許可申請表；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；
（三）符合本條例第七條規(guī)定條件的證明文件；
（四）業(yè)主臨時(shí)公約；
（五）已簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；
（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、經(jīng)營性或者非經(jīng)營性配套公共設(shè)施清單以及公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等內(nèi)容；
（七）根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件計(jì)算的商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖的面積。
土地使用權(quán)、在建工程已經(jīng)設(shè)置抵押的，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人簽署的書面意見。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其所提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照本條例第八條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全符合法定形式的，商品房銷售管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者五日內(nèi)一次書面告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。
第十條 商品房銷售管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。對符合法定條件的，商品房銷售管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起十日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予許可的書面決定，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證明；對不符合法定條件的，商品房銷售管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起十日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定，并應(yīng)當(dāng)說明理由。
第十一條 商品房銷售管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。
第十二條 商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與買受人訂立商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同訂立之日起三十日內(nèi)，依法辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)，并于十五日內(nèi)書面告知買受人；備案機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案。
第十三條 預(yù)售的商品房可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。買受人已經(jīng)支付全部購房款的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，合同另有約定的除外；買受人未支付全部購房款的，應(yīng)當(dāng)征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的，買受人和受讓人依法辦理商品房預(yù)售合同備案的變更手續(xù)。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)，必須用于與預(yù)售商品房有關(guān)的工程建設(shè)。商品房銷售管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房預(yù)售款的監(jiān)管。
第十五條 商品房現(xiàn)售，除符合本條例第七條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的條件外，還應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已通過竣工驗(yàn)收；
（二）已確定商品房銷售方案；
（三）經(jīng)有資質(zhì)的測繪單位已完成的商品房總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖的測繪；
（四）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已經(jīng)確定施工進(jìn)度和交付日期；
（五）已選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)管理合同。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房現(xiàn)售前，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第三章 銷售方式第十七條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以由商品房承銷機(jī)構(gòu)代銷或者包銷商品房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。
第十八條 采取代銷方式銷售商品房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與商品房承銷機(jī)構(gòu)訂立書面代銷合同。代銷合同應(yīng)當(dāng)載明代銷權(quán)限、代銷期限、傭金支付等內(nèi)容。
第十九條 采取包銷方式銷售商品房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與商品房承銷機(jī)構(gòu)訂立書面包銷合同，約定包銷方式、包銷范圍、包銷基價(jià)、房款支付、包銷期限等內(nèi)容。包銷期滿未銷售的商品房，由商品房承銷機(jī)構(gòu)按照合同約定的包銷價(jià)格購買，當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況，并向買受人出示有權(quán)銷售商品房的證明文件。
第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場所向買受人明示房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證明、經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃圖以及業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)服務(wù)合同和商品房買賣合同示范文本等文件和材料。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成的商品房。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售廣告和宣傳資料，內(nèi)容必須真實(shí)、合法、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)公眾。
發(fā)布商品房銷售廣告，應(yīng)當(dāng)明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房承銷機(jī)構(gòu)名稱、商品房預(yù)售許可證號、商品房現(xiàn)售備案證號。
第二十四條 商品房銷售廣告的經(jīng)營者、發(fā)布者應(yīng)當(dāng)依法查驗(yàn)有關(guān)證明文件，對不符合本條例第二十三條規(guī)定的商品房銷售廣告，不得提供服務(wù)。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第四章 買賣合同
第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機(jī)構(gòu)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)與買受人訂立書面商品房買賣合同。
第二十七條 商品房買賣合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，主要包括下列內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和房屋建筑面積；
（四）商品房的計(jì)價(jià)結(jié)算方式；
（五）商品房總價(jià)款、付款方式、付款期限；
（六）交付使用條件及日期；
（七）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；
（八）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、公共建筑的交付條件和期限及有關(guān)責(zé)任；
（九）經(jīng)營性或者非經(jīng)營性配套公共設(shè)施、公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（十）面積差異的處理方式；
（十一）前期物業(yè)服務(wù)合同的承諾及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的交納方式；
（十二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的辦理方式和期限；
（十三）爭議解決的方式；
（十四）違約責(zé)任；
（十五）雙方約定的其他事項(xiàng)。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)附具土地宗地圖、修建性詳細(xì)規(guī)劃圖和商品房分戶面積圖。
第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式，對商品房買受人作不公平、不合理的規(guī)定，或者作減輕、免除其自身民事責(zé)任的規(guī)定。
第二十九條 住宅商品房應(yīng)當(dāng)按套銷售，不得分割拆零銷售；商業(yè)用房、寫字樓等其他商品房應(yīng)當(dāng)按幢、層、套、間進(jìn)行銷售。
第三十條 銷售住宅商品房，按照套內(nèi)建筑面積或者按套計(jì)價(jià)結(jié)算，當(dāng)事人另有約定的除外。
第三十一條 經(jīng)營性配套公共建筑和公共設(shè)施，可以隨商品房銷售或者單獨(dú)銷售；非經(jīng)營性的公共建筑和公共設(shè)施，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定移交，不得對外銷售。
第三十二條 商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商確定，經(jīng)濟(jì)適用房等國家另有規(guī)定的，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十三條 已取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)，在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。當(dāng)事人雙方另有約定的，從其約定。
未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)不得以任何形式向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)與買受人未解除商品房買賣合同前，不得將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
第三十五條 按照套內(nèi)建筑面積或者按套計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中載明的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差在國家規(guī)定的施工誤差和面積測量誤差以內(nèi)的，商品房總價(jià)款不變。
第三十六條 按照建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按照國家規(guī)定處理。
第三十七條 商品房已經(jīng)預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其規(guī)劃、設(shè)計(jì)。
經(jīng)依法批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向環(huán)境等發(fā)生變化，或者出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他對商品房質(zhì)量、使用功能產(chǎn)生不良影響情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十日內(nèi)，書面通知買受人并承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)解除合同。
第三十八條 設(shè)置抵押權(quán)的商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將設(shè)置抵押權(quán)的具體情況書面告知買受人；未告知買受人的，買受人有權(quán)解除合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任。
第五章 交付使用
第三十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人提供下列材料：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收報(bào)告及備案證明；
（二）商品房質(zhì)量保證書和使用說明書；
（三）具備相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件；
（四）房地產(chǎn)開發(fā)合同約定的住宅商品房性能認(rèn)定文件；
（五）物業(yè)管理企業(yè)查驗(yàn)承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等證明材料；
（六）買受人共有的非經(jīng)營性配套公共建筑和公共設(shè)施清單；
（七）商品房買賣合同約定的應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。
買受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定對商品房進(jìn)行交付驗(yàn)收；經(jīng)驗(yàn)收符合要求的，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署房屋驗(yàn)收交付單。房屋驗(yàn)收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。當(dāng)事人雙方另有約定的，從其約定。
第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的商品房質(zhì)量有瑕疵的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以維修。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)等與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；遲延交付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)催告在三個(gè)月內(nèi)仍未交房的，買受人有權(quán)解除合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償由此給買受人造成的實(shí)際損失。買受人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。
第四十二條 買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金。
第四十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)劃建設(shè)的與商品房配套的基礎(chǔ)設(shè)施、非經(jīng)營性公共建筑和公共設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再承擔(dān)其維修、管理費(fèi)用，但屬于保修期內(nèi)的維修、管理費(fèi)用和另有約定的除外。
第四十四條 買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房銷售合同、購房發(fā)票和物業(yè)專項(xiàng)維修資金收據(jù)等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)初始登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證明等文件。
房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起三十日內(nèi)對有關(guān)材料進(jìn)行審查；材料符合要求的，予以核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房屋所有權(quán)證書應(yīng)當(dāng)載明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地證號、土地權(quán)屬取得方式。
因商品房權(quán)利受限制或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他原因，致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認(rèn)的，除合同另有約定外，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房質(zhì)量保證書的規(guī)定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。 商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任及損害賠償?shù)葍?nèi)容。
第四十六條 商品房的質(zhì)量保修期限，不得低于國家規(guī)定的建設(shè)工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起計(jì)算。當(dāng)事人雙方另有約定的，從其約定。交付使用的商品房存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕維修或者在合理的期限內(nèi)拖延維修的，買受人可以自行或者委托他人維修。維修費(fèi)用及維修期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
第四十七條 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行核驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；由此造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六章 法律責(zé)任
第四十八條 違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供虛假材料騙取商品房預(yù)售許可證明或者未取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，由商品房銷售管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。
第四十九條 違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房經(jīng)銷機(jī)構(gòu)在銷售商品房過程中，分割拆零銷售住宅商品房或者未按照規(guī)定在商品房銷售場所明示有關(guān)文件和材料的，由商品房銷售管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
第五十條 違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房經(jīng)銷機(jī)構(gòu)在銷售商品房過程中有下列行為之一的，由商品房銷售管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，并可處以三萬以上十萬元以下的罰款：
（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件銷售商品房的；
（二）采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房的；
（三）采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成商品房的。
第五十一條 違反本條例規(guī)定，發(fā)布、經(jīng)營商品房銷售廣告的，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的有關(guān)規(guī)定處罰。法律沒有具體處罰規(guī)定的，由工商行政管理部門責(zé)令停止違法行為，并可處以三萬元以下的罰款。
第五十二條 違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將需要由其提供的辦理房屋所有權(quán)初始登記的文件報(bào)房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，并可處以一萬元以下的罰款。
第五十三條 商品房銷售管理部門及其工作人員有下列行為之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）對符合商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不予頒發(fā)預(yù)售許可證明或者對不符合商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)預(yù)售許可證明的；
（二）發(fā)現(xiàn)商品房銷售違法行為不予查處的；
（三）未在規(guī)定期限內(nèi)辦理有關(guān)許可、登記手續(xù)的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。
第七章 附則
第五十四條 本條例下列用語的含義為：
（一）返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為；
（二）售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為；
（三）產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)確認(rèn)登記的房屋面積。
第五十五條 本條例自20**年10月1日起施行。
篇3：南昌市進(jìn)一步規(guī)范商品房退房再銷售有關(guān)問題的通知(2015)
南昌市進(jìn)一步規(guī)范商品房退房再銷售有關(guān)問題的通知(20**)
南房產(chǎn)〔20**〕4號
關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房退房再銷售有關(guān)問題的通知
各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):
為進(jìn)一步規(guī)范商品房退房再銷售行為，充分體現(xiàn)公平、公開、公正的原則，保障交易雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)就我縣商品房退房再銷售有關(guān)問題通知如下：
一、自20**年1月20日起，商品房購房合同經(jīng)縣房管局開發(fā)科備案后，雙方因故同意解除合同的房源，必須報(bào)縣房管局在南昌縣房產(chǎn)信息網(wǎng)上進(jìn)行公示再銷售，通過抽簽方式重新確定購房人。
二、買受人要求辦理退房的，需向開發(fā)企業(yè)提交《商品房退房申請報(bào)告》，本人及共有人持有效身份證件和結(jié)婚證原件及復(fù)印件（未婚者需開具未婚證明）同開發(fā)企業(yè)到縣房管局開發(fā)科合同備案窗口辦理退房手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)向縣房管部門提交以下材料：1、《商品房退房申請報(bào)告》；2、《商品房退房承諾書》；3、《商品房退房公示再銷售報(bào)告》。
三、開發(fā)企業(yè)對退出的房源報(bào)縣房管部門進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7日。公示內(nèi)容包括：房屋坐落、房屋使用性質(zhì)、套型、面積、現(xiàn)行市場行情重新確定的銷售價(jià)格和售房單位聯(lián)系方式等。
公示期內(nèi)，意向認(rèn)購人與開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，實(shí)地看房并了解房源相關(guān)情況。開發(fā)企業(yè)應(yīng)如實(shí)提供該房的相關(guān)信息。有意向購房并符合我縣有關(guān)政策具備購房資格的認(rèn)購人，于每月26日之前持本人有效身份證件先到縣房管局開發(fā)科合同備案窗口登記相關(guān)信息后領(lǐng)取《商品房退房認(rèn)購?fù)ㄖ獑巍罚倥c開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房退房認(rèn)購抽簽協(xié)議》，并交納認(rèn)購預(yù)訂金，預(yù)訂金為總房款的百分之十。
四、對公示退出的商品房，開發(fā)企業(yè)不得指定認(rèn)購人，不得拒收預(yù)訂金。凡出現(xiàn)上述行為，房管部門將對該房源進(jìn)行限制，并對開發(fā)企業(yè)不良信用記錄檔案。申請認(rèn)購人（包括家庭成員）不得同時(shí)認(rèn)購兩個(gè)及兩個(gè)以上的房源。
五、經(jīng)公示期滿的房源，只有一人申請認(rèn)購的，可以直接確定購房人；如有多人申請認(rèn)購的，采取公開抽簽方式確定購房人。房管部門在《商品房退房認(rèn)購?fù)ㄖ獑巍飞虾炇鹨庖姟?/p>
六、縣房管部門每月28日下午15時(shí)（遇節(jié)假日或特殊情況順延）對公示期滿的房源組織抽簽認(rèn)購活動。認(rèn)購人須持本人有效身份證件、《商品房退房認(rèn)購?fù)ㄖ獑巍贰ⅰ渡唐贩客朔空J(rèn)購抽簽協(xié)議》及交納預(yù)訂金的憑證，前往抽簽地點(diǎn)(縣房管局七樓會議室)參加抽簽。不按通知要求到場的視為自愿放棄認(rèn)購權(quán)。為了體現(xiàn)公平、公正原則，局監(jiān)督室派人參與整個(gè)抽簽過程進(jìn)行監(jiān)督，并簽署意見。
七、確定的購房人應(yīng)在抽簽認(rèn)購活動后7日內(nèi)，持《商品房退房認(rèn)購?fù)ㄖ獑巍泛捅救擞行矸葑C件與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)企業(yè)必須按網(wǎng)上公示價(jià)格簽訂合同，不得上下浮動，并由開發(fā)企業(yè)將合同報(bào)縣房管局開發(fā)科合同備案窗口進(jìn)行備案登記；對未中簽的申請認(rèn)購人，開發(fā)企業(yè)在抽簽結(jié)束后3日內(nèi)退還其認(rèn)購預(yù)訂金。
八、公示期滿未認(rèn)購銷售和中簽認(rèn)購人因故放棄購買的房源，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定重新公示再銷售。
特此通知
附件：
1、商品房退房申請報(bào)告
2、商品房退房承諾書
3、商品房退房公示再銷售報(bào)告
4、商品房退房認(rèn)購?fù)ㄖ獑?/p>
5、商品房退房認(rèn)購抽簽協(xié)議
6、商品房退房認(rèn)購抽簽流程圖
7、授權(quán)委托書
南昌縣房產(chǎn)管理局
二○一五年一月十二日
附件1：
商品房退房申請報(bào)告
公司:
買受人----于----年----月----日在你公司購買了位于(地址)----（項(xiàng)目名稱）----(樓幢號)----幢----單元----室的房屋一套,合同編號為----,現(xiàn)由于--------的原因,要求退房，由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由買受人承擔(dān)，請予以辦理為感！
申請人：電話：
二O年月 日
附件2：商品房退房承諾書
買受人----與出售人----公司經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成退房協(xié)議，該房位于（地址）----（項(xiàng)目名稱）----（樓幢號）----幢----單元----室，合同編號----。
買受人承諾：買受人經(jīng)所有共有人同意，自愿將該房屋退回給出售人，同意注銷該商品房合同備案登記，由此產(chǎn)生的一切后果，由買受人承擔(dān)。出售人承諾：該房由我公司收回后，將退出的房屋在南昌縣房產(chǎn)信息網(wǎng)上進(jìn)行公示再售，并按南昌縣房產(chǎn)管理局印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房退房再銷售有關(guān)問題的通知》規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。
買受人（簽章）：出售人（簽章）：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
二O年月 日
附件3：商品房退房公示再銷售報(bào)告
南昌縣房管局開發(fā)科：
買受人----由于----原因，向我公司申請退房，我公司同意其退房，請貴辦將該房屋在南昌縣房產(chǎn)信息網(wǎng)上公示再銷售。房屋基本信息如下：
出售人使用性質(zhì)----
房屋坐落預(yù)售許可證號----
建筑面積（㎡）----戶型
單價(jià)（元/㎡）----總價(jià)（元）
聯(lián)系人----聯(lián)系電話----
備注該房屋在網(wǎng)上公開銷售，有意向的認(rèn)購人請與出售人聯(lián)系，了解房屋情況，持本人有效身份證件、結(jié)婚證及戶口簿到縣房管局開發(fā)科合同備案窗口（電話：85711311）辦理申請認(rèn)購相關(guān)手續(xù)。
（蓋章）
二O年月日
附件4：商品房退房認(rèn)購?fù)ㄖ獑?/p>
公司：----
認(rèn)購人：----身份證號：----，聯(lián)系電話：----。現(xiàn)前往你公司簽訂《商品房退房認(rèn)購抽簽協(xié)議》，預(yù)交認(rèn)購第----幢----單元----號房屋預(yù)訂金----元。此預(yù)訂金在中簽后轉(zhuǎn)為購房款，未中簽的在認(rèn)購抽簽結(jié)束后三日內(nèi)退還認(rèn)購人。
抽簽時(shí)間定于二O年月日時(shí)，地點(diǎn)在----，逾期不候，如有變化另行通知。
南昌縣房產(chǎn)管理局開發(fā)科
二O年 月 日
附件5：商品房退房認(rèn)購抽簽協(xié)議
出售人（甲方）：
認(rèn)購人（乙方）：
身份證號：-----。
甲、乙雙方在《商品房買賣合同》正式簽訂前，經(jīng)平等、自愿協(xié)商，共同訂立本協(xié)議書。
1、乙方自愿以抽簽認(rèn)購方式，向甲方意向購買位于（地址）----（項(xiàng)目名稱）----（樓幢號）----幢----單元----室，使用性質(zhì)----，建筑面積----平方米。
2、甲方在認(rèn)購抽簽結(jié)束后七日內(nèi)與中簽的認(rèn)購人簽訂《商品房買賣合同》，并按相關(guān)規(guī)定到縣房管局開發(fā)科合同備案窗口辦理備案登記，認(rèn)購人交納的預(yù)訂金轉(zhuǎn)為購房款；認(rèn)購人未中簽的，甲方應(yīng)在抽簽結(jié)束后三日內(nèi)退還其預(yù)訂金。
3、違約責(zé)任（雙方自行約定）：----。
4、本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
出售人（簽章）：認(rèn)購人（簽章）：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
二O年月日
附件6：商品房退房認(rèn)購抽簽流程圖
認(rèn)購人持本人有效身份證件到局開發(fā)科合同備案窗口登記相關(guān)信息后領(lǐng)取《商品房退房認(rèn)購?fù)ㄖ獑巍?/p>
↓
認(rèn)購人持《商品房退房認(rèn)購?fù)ㄖ獑巍放c開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房退房認(rèn)購抽簽協(xié)議》，并交納認(rèn)購預(yù)訂金
↓
認(rèn)購人持本人有效身份證件、《商品房退房認(rèn)購?fù)ㄖ獑巍贰ⅰ渡唐贩客朔空J(rèn)購抽簽協(xié)議》及交納預(yù)訂金的憑證，前往抽簽地點(diǎn)參加抽簽
↓
現(xiàn)場抽簽
↙↘
中簽未中簽
↓↓
與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》
開發(fā)商退還認(rèn)購預(yù)訂金
附件7：授權(quán)委托書
南昌縣房管局開發(fā)科：
茲授權(quán)----同志，身份證號：----，聯(lián)系電話----，全權(quán)代表----公司辦理----商品房退房再銷售事宜，由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由我司承擔(dān)，請予以辦理為感！
授權(quán)單位（公章）
年月日