項目管理的工作程序及流程

　　項目的建設管理過程分為項目前期階段、項目中期階段和項目后期階段三個主要階段，各階段的項目管理的工作程序和流程如下表：

　　項目建設管理工作程序及流程表

　　管理階段建設管理工作程序和流程

　　前期階段接收階段

　　1、與招標人簽訂項目建設管理合同

　　2、接收招標人移交的項目建設有關前期資料

　　3、收集整理項目有關工程地質地貌資料

　　前期辦理手續階段

　　4、辦理規劃和項目建設的相關報批手續(包括消防、文物、人防、衛生防疫、環保、園林綠化及水、電、氣、通訊、網絡申請等)

　　5、協助業主編制項目環境影響評估報告并報環保部門審批，委托進行項目的可研報告編制，組織初步設計，并報計劃部門審批。

　　6、委托地質勘察，組織施工圖設計并報建設部門進行審查。

　　7、按項目法人要求開設銀行專戶帳號

　　8、在施工招投標工作完后辦理開工許可、安全備案、質監備案、合同備案等。

　　管理階段建設管理工作程序和流程

　　前期階段招投標階段

　　9、委托或自行組織設計、施工、監理和材料采購的招標工作，辦理招標核準和招標有關前期備案

　　10、編制招標文件、發布招標公告、投標報名、資格預審、發資審通知、發售標書、組織現場勘察、投標答疑、組織開標、評標和決標工作、發布中標公示、發中標通知書、辦理中標備案

　　11、簽訂施工監理合同和材料、設備采購合同，安全文明施工協議等

　　中期階段施工準備階段

　　1、落實和督促檢查場地范圍內零星拆遷和管線、桿遷改

　　2、落實現場三通一平，現場圍墻，施工臨設和現場管理用房

　　3、組織設計技術交底和施工圖會審

　　4、審批施工組織設計、材料設備供應計劃、監理規劃

　　施工階段

　　5、做好質量、進度、投資控制，合同、信息管理和組織協調，檢查施工的安全文明措施和施工方法的科學可靠性

　　6、編制工程用款計劃，做好資金管理

　　7、組織現場協調會，審核承包商進度，按時撥付工程款

　　8、按規定要求按月或周向項目法人提交有關的項目管理情況報告

　　竣工驗收階段

　　9、組織竣工驗收，辦理工程竣工結算，組織工程決算

　　10、審核施工及監理資料，辦理資料歸檔及工程備案

　　11、工程移交業主

　　后期階段缺陷責任期1、督促施工、監理及設備供應商履行合同規定責任和義務

　　2、在缺陷責任期滿后頒發缺陷責任終止證書并結清相關費用

　　3、總結項目建設管理工作，建立本項目的信息反饋系統

篇2：物業項目管理服務質量管理操作程序

　　述職報告——13

　　附件7

　　物業項目管理服務質量管理的操作程序

　　一、質量管理的程序

　　1.物業管理服務工作的質量管理由公司質量檢查部全權負責。

　　2.質量管理的主要依據為5個部門的工作質量標準。

　　3.5個部門的工作質量標準下發各項目部，給予各項目管理處三個月的學習時間，由各項目管理處組織項目全體人員進行學習，要求每個員工都應該對工作質量標準心中有數，并在學習過程中，廣泛征求員工意見，任何人均可以對工作質量標準提出修改和補充的意見，由各項目管理處將員工意見匯總后上報公司質檢部，由質檢部組織全公司主管級以上人員討論修改后形成最終的質量管理標準。

　　4.修改后的質量管理標準下放各項目部后，各項目部必須嚴格遵照執行，由公司質檢部負責對各項目管理處的質量工作進行考評，考評原則一個月一次專評，三個月一次全評。專評有兩種含義一是指由項目自己申報各部門質量標準中的某一專項工作保證在一個月內確保完善（每個部門至少要上報一項工作）質檢部按照項目自己上報的專項工作對項目進行專項的考評，二是在上一次全評時對不合格項給予項目一個月的整改時間，質檢部在每月的專評中對上次考評的不合格項要進行重點的專項考評。全評是指每三個月一次的全面考評，考評結果將進行公布，對得分最低的項目將處罰項目經理和部門負責人。

　　二、質量考評的評分依據：

　　考評指標是對各個部門的日常工作，依據質量標準進行定期的評定，以百分比來衡量部門工作的管理質量，得分90%以上為合格，95%為目標值，100%為理想值。各部門質量考評依據如下：

　　1．客服部質量考評評分標準

　　1)客戶接待分值16分共8條每條2分。

　　2）業主檔案管理分值23分，第1條、第6條、第7條為重要事項每條5分，其它條每條2分。

　　3）客戶回訪工作分值25分，共5條全部為重要事項，每條5分。

　　4）管理制度分值15分，共3條全部為重要事項，每條5分，上墻制度每欠缺一項的至少扣3分。

　　5）培訓分值8分，共4條每條2分。

　　6）日常巡檢與工作記錄分值17分，共7條第5條為重要事項5分，其它條每條2分。工作記錄缺項的每缺一項至少扣3分。

　　7）物業費催繳由經濟指標考核不在管理指標中考核。

　　8）其它分值4分，共2條每條2分。

　　客服部管理指標考核總分值108分。

　　2．工程部質量考評評分標準

　　1）設備設施維護保養分值40分,共6條第6條為重要事項30分(共30小條每條1分),其它條每條2分。

　　2）必須上墻的管理制度分值12分，共2條，第1條2分，第2條為重要事項10分，缺一項制度至少扣3分。

　　3）工程維修質量分值25分，共5條全部為重要事項每條5分，任一項工作不合格（包括各分項小條）至少扣3分。

　　4）相關工作記錄分值26分，共2條第1條又分8小條每條2分（16分），第2條為重要事項10分，缺一項工作記錄至少扣3分。

　　5）工作環境要求分值8分，共4條每條2分。

　　6）能源控制分值28分共5條第5條為重要事項20分一項不合格至少扣3分,其它條每條2分。

　　7）工程資料管理分值22分，共7條第一條為重要事項10分，缺一項至少扣3分，其它條每條2分。

　　8）培訓工作分值11分，共4條第3條為重要事項5分，其它條每條2分。培訓資料不齊全的至少扣3分。

　　9）其它分值6分，共3條每條2分。

　　工程部管理指標考核總分值178分。

　　3．秩序維護部質量考評評分標準

　　1）門崗值守分值24分，共12條每條2分。

　　2）園區巡邏分值14分，共7條每條2分。

　　3）中控值守分值14分，共7條每條2分。

　　4）消防安全分值20分，共4條全部為重要事項每條5分。

　　5）突發事件處置20分，共2條全部為重要事項每條10分，預案缺一項至少扣3分。

　　6）管理制度分值10分，共2條全部為重要事項每條5分，管理制度缺一項至少扣3分。

　　7）工作記錄分值26分，第9條為重要事項10分，缺一項記錄至少扣3分，其它條每條2分。

　　8）培訓工作分值9分，共3條第2條為重要事項5分，其它條每條2分。培訓資料不齊全的至少扣3分。

　　秩序維護部管理指標考核總分值137分。

　　4．環境保潔部質量考評評分標準

　　1）日常工作分值20分，共10條每條2分。

　　2)定期保潔工作分值18分，共9條每條2分。

　　3）應急性清潔衛生公分值14分，共7條每條2分。

　　4）管理制度分值20分，共2條全部為重要事項每條10分。缺一項管理制度至少扣3分。

　　5）工作記錄分值26分，共9條

第9條為重要事項10分，缺一項工作記錄至少扣3分，其它條每條2分。

　　6）培訓工作分值9分，共3條第3條為重要事項5分，其它條每條2分。培訓資料不齊全的至少扣3分。

　　環境保潔部管理指標考核總分值107分。

　　5．行政管理部質量考評評分標準

　　1）檔案管理分值39分，共3條，第1、第2條合并考核分值5分，第3條又分17小條每條2分。

　　2）其它工作分值24分，共12條每條2分。

　　3）管理制度分值10分，缺一項管理制度至少扣3分。

　　行政管理部管理指標考核總分值73分。

篇3：項目管理處分供方選擇和評審程序

　　項目管理處分供方的選擇和評審程序

　　1.0目的

　　確保所選定的分供方能提供滿足合同要求物物資和服務。

　　2.0適用范圍

　　適用于管理處物資供應商（即分供方）和物業管理服務項目分承包方的選擇。

　　3.0職責

　　3.1各部門組織對分供方進行資格審查、質量審查和檔案的建立及管理。

　　3.2管理者代表組織對物業管理服務項目分承包方進行質量評審。

　　3.3總經理負責確定合格分供方名單，并與物業管理服務項目分承包方簽署分包合同。

　　4.0工作程序

　　4.1物資供應商的選擇和評審

　　4.1.1供應商的資格要求

　　A必須有合格的營業執照

　　B供應的物資必須能保證符合所需物資的型號、規格、質量要求等；

　　C本公司與其在以往的采購活動中未發現過質量問題糾紛。

　　4.1.2各部門或管理處擬出能符合上述要求的若干家供應高，對其評審等從以下幾方面進行：

　　A供應商的資質，以往與其交往的信譽情況；

　　B供應高的質量保證能力或質量體系的現場評價；

　　C供應商的品牌；

　　D產品樣品的評價；

　　E對比類似產品使用的歷史情況；

　　F對比類似產品的試驗結果；

　　G供應商售后服務狀況等。

　　各部門或管理處對評審結果進行記錄，并將兩家以上人選的供應商評審記錄報管理代表審核和部經理確認批準。

　　4.2物業管理服務項目分承包方的選擇和評審

　　4.2.1分承包方的資格要求

　　A有合格的營業執照、行為資格證書及相當的工作經驗；

　　B提供的服務能滿足本公司管理和質量的要求；

　　C在在到質量要求的情況下，價格適宜。

　　4.2.2各部門或管理處擬出符合上述要求的若干家分承包方，由管理者代表組織相關部門或人員對其進行初審，內容包括：

　　A分承包方的資質，以往與其業務往來的信譽情況；

　　B分承包方的質量保證體系資料；

　　C分承包方的技術力量、人員素質；

　　D服務價格；

　　E有無服務質量方面的承諾等。

　　各部門或管理處對評審結果進行記錄，入選的分承包方評審記錄由管理者代表確認后，報總經理批準。

　　4.3合格分供方的年度復審

　　4.3.1管理者代表每年12月組織對合格供應商和合同期在1年以上的合格分承包方進行一次年度復審，審核內容包括：

　　A過去一年分供方的業績；

　　B過去一年供應的物資質量狀況/分承包服務的質量管理狀況；

　　C各部門對相關分供方工作的檢查和評定記錄；

　　（注：提供一次性服務的分供方無需進行該項復審。）

　　4.3.2凡在評審中確定沒有達到合同要求的分承包方，經總經理批準，以下列方式處理：

　　A取消其合格分供方資格；

　　B要求其限期作出整改，對未能在限期內改進的，終止承包合同，取消其合格分承包方資格。

　　4.3.3各部門或管理處建立合格分供檔案，并將《合格分供方一覽表》按受控文件的方式發放到管理者代表和相關部門。合格分供方檔案主要包括以下內容：

　　A分供方提供初審時的資料；

　　B供應商的產品介紹或說明/分承包方年度復審記錄；

　　C分供方提供的其他資料。

　　5.0相關文件和資料

　　5.1《質量手冊》

　　5.2《分供方評審表》

　　5.3《合格分供方一覽表》