提高物業(yè)項目經(jīng)理的基本素質(zhì)

　　 隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模的快速擴張，提高物業(yè)管理水平已成為業(yè)主、政府和社會各界的共同要求。物業(yè)管理水平的提高，從一定程度上講，項目經(jīng)理起著舉足輕重的作用。由于項目經(jīng)理從一定意義上代表和體現(xiàn)了企業(yè)的形象和面貌，影響著小區(qū)的管理水平，項目經(jīng)理的培養(yǎng)、儲備已成為行業(yè)關(guān)注的焦點。

由于物業(yè)項目經(jīng)理在物業(yè)管理過程中發(fā)揮著重要的作用，相應(yīng)地對于項目經(jīng)理的素質(zhì)也就有了更高的要求。提高項目經(jīng)理的整體素質(zhì)是促進物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平的一項有效手段，有利于企業(yè)自身建設(shè)和發(fā)展，有利于理順社區(qū)、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)間關(guān)系，從而促進和諧社區(qū)的建設(shè)。

　　首先，項目經(jīng)理要具備良好的職業(yè)道德。良好的職業(yè)道德包括具有良好的職業(yè)態(tài)度、敬業(yè)愛崗的精神和服務(wù)第一的理念。項目經(jīng)理要具有強烈的職業(yè)職責(zé)感，認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度， 刻苦鉆研專業(yè)知識的精神，主動為業(yè)主提供服務(wù)的意識。

　　第二，要熟悉掌握行業(yè)的法規(guī)、規(guī)章、制度等。在小區(qū)工作中，能夠依照法律、法規(guī)和相關(guān)政策，熱情、沉著、耐心、細(xì)致地做好每一項工作，解決每一個問題。

　　第三，要具備良好的人際溝通能力。對于業(yè)主的訴求，要態(tài)度誠懇、耐心傾聽、主動詢問、及時處理、有效回饋。面對日常工作中遇到的各種問題，要有良好的心理素質(zhì)和較強的承受能力、協(xié)調(diào)能力，才能解決出現(xiàn)的不同問題。

　　第四，要具備科學(xué)的管理能力。項目經(jīng)理應(yīng)具有較強的專業(yè)知識和專業(yè)技能，具備科學(xué)頭腦，創(chuàng)新思維，運用科學(xué)的手段，降低成本，提高效益。對于員工的管理，要定期培訓(xùn)、適時交流、有效激勵，倡導(dǎo)團隊精神，從而提高管理服務(wù)水平、保障服務(wù)質(zhì)量。

　　第五，要具備物業(yè)管理師資格。根據(jù)人事部、建設(shè)部20**年頒布的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，為提高物業(yè)管理專業(yè)管理人員素質(zhì)，維護房屋所有權(quán)人及使用人的利益，國家對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員實行職業(yè)準(zhǔn)入制度。《規(guī)定》要求，物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任。此舉對提升專業(yè)管理人員的素質(zhì)，促進物業(yè)管理水平的提高起著積極作用。物業(yè)管理師作為一種國家推行的執(zhí)業(yè)資格，將影響著項目經(jīng)理的職業(yè)生涯。

　　隨著物業(yè)行業(yè)對物業(yè)管理專業(yè)人員要求的不斷提高，物業(yè)管理也將不斷走向規(guī)范和健康發(fā)展，物業(yè)管理水平也將不斷提高。

篇2：軟件開發(fā)流程項目經(jīng)理所必需具備素質(zhì)

　　軟件開發(fā)流程的項目經(jīng)理所必需具備的素質(zhì)

　　許多人都以為項目經(jīng)理總是與“理想與光榮”相伴的，其實作為一個有志于改進中國軟件開發(fā)流程的項目經(jīng)理來說，他們承擔(dān)的更多的是“艱辛與痛苦”。

　　在這里，我通過我擔(dān)任項目經(jīng)理期間所遇到的種種現(xiàn)象，來總結(jié)項目經(jīng)理所必需具備的素質(zhì)，當(dāng)這些素質(zhì)您不具備的話，就需要花費多年的努力來培養(yǎng)他，如果無法培養(yǎng)成功，那么請您轉(zhuǎn)換崗位，因為項目經(jīng)理不適合您，您難以在這個方面獲的成功。

　　一、執(zhí)著

　　可以這么說，在中國如果不執(zhí)著是做不成任何事情的，因為在軟件開發(fā)流程中推行各種規(guī)范和管理制度的時候，你可能遇到各種各樣的阻力和障礙，如果沒有應(yīng)付挫折的思想和準(zhǔn)備，你是很難推行成功的。要知道這樣一個基本事實，項目管理成敗的關(guān)鍵是：如果你不堅持，誰也不會堅持下去的。指望領(lǐng)導(dǎo)的扶持和群眾的自覺是不可能的。只有堅定信念，努力打動別人，才能成功。

　　堅持到成功為止。只要決定上管理流程了，就不要后悔，唯有堅持，因為你拼命努力而實現(xiàn)了99%,你卻不知，最后當(dāng)你決定放棄的時候也許就是你要成功之時。要知道你準(zhǔn)備放棄的時候可能正是對方也準(zhǔn)備放棄之時，唯有堅持，你才能成功。

　　二、親和力

　　親和力是指你和團隊相互依賴，相互信任能力的大小。親和力是你領(lǐng)導(dǎo)團隊走向成功的基礎(chǔ)，如果一個團隊的向心力不夠，各自為政，那么失敗就會在身邊陪伴你。要團隊的每個成員都信任你，你必須要做到關(guān)心下屬，主動與下屬溝通，為下屬爭取合法權(quán)利等。關(guān)心下屬就是在日常工作中對下屬的工作狀況，發(fā)展方向進行指導(dǎo)，避免其走彎路；在生活中也對其身體狀況進行關(guān)心，促進身體和心理健康的恢復(fù)。

　　多找下屬溝通是消除誤會的潤滑劑，同時也是了解下屬內(nèi)心真實想法唯一捷徑。做項目經(jīng)理的人，在某些事情上的處理的確會與人不同，也難以令人理解。這個時候只有多與下屬溝通，逐步達(dá)成共識，爭取大家的理解和支持。記住，沒有下屬的理解和支持，你永遠(yuǎn)無法實現(xiàn)項目管理的規(guī)范化。這個環(huán)節(jié)很重要，我在這個方面曾經(jīng)用時太少，走了許多彎路。另外就是了解下屬的真實想法，經(jīng)常了解一下下屬的真實想法有利于我們不斷改進和調(diào)整流程，使生產(chǎn)流程更加符合本團隊的實際。切記一點，做領(lǐng)導(dǎo)的一定要多尊重下屬的想法，并且與之溝通，若一味等下屬找自己，那么是一般下屬與之水火不容要攤牌時，才會與你溝通，這樣悔之晚矣。

　　為下屬爭取合法權(quán)利是項目經(jīng)理的一項重要職責(zé)。敢負(fù)責(zé)任是項目經(jīng)理基本素質(zhì)，如果你不經(jīng)常研究工作數(shù)據(jù)保障下屬的合法權(quán)益時，你就很難讓你的團隊保持高效率。曾經(jīng)有一次，我們測試工程師的工作業(yè)績突然下降了一半，我與之溝通后發(fā)現(xiàn)公司不講效率只講工作時間，他有一天特殊沒上班，結(jié)果公司扣了一天的工資；但是他其實超額完成了月計劃的120％。了解情況后，我與公司協(xié)調(diào)，順利補回工資，生產(chǎn)效率就大幅上揚。

　　三、品德高尚

　　“一撇一捺是個人，世世代代學(xué)做人。”在這個世界上最難做的就是做個品德高尚的人。試想一個思想猥褻的人很難取得成功，即使靠鉆營取得也只是暫時的，他不可能取得長久的成功。只有品德高尚的人才能感染周圍的人，使團隊具有向心力，從成功走向成功。

　　人有三種，一種是仗勢欺人，一種是持才壓人，最后一種是以德服人。仗勢欺人的人自持地位高而指三道四，自然是不可能團結(jié)人，更不可能獲得成功；持才壓人的人自持學(xué)識高而盛氣凌人，或咄咄逼人。殊不知“聞到有先后，術(shù)業(yè)有專攻”，“尺有所長，寸有所短”，難以學(xué)到更高的知識，也就難以取得更大的成功。只有以德服人的人以自己的修養(yǎng)和品德感染人，勇于吃虧，樂于助人，以德報怨，只有這樣才能使你對立面德人都不忍心傷害你，團結(jié)到一切可以團結(jié)到的人，擁有這樣的環(huán)境，你怎么可能不成功。

　　勇于吃虧，首先要放下私心，如果一個人始終 圍著自己轉(zhuǎn)的人是不可能做到的。“人不為己，天誅地滅”是八十年代后出生的人心靈普遍反應(yīng)；但是要記住人首先是社會中的人，如果脫離了社會，人恐怕已不會成其為人了。因此只有當(dāng)你拋棄私心，主動為人，別人才會反過來支持你，幫助你。

　　樂于助人，是人類的一個良好品質(zhì)，就象一首歌中所唱的“人字的結(jié)構(gòu)就是相互支撐”。管理流程是不可能靠項目經(jīng)理一個人維持的，必須要大家支持你。但是這卻需要你多幫助別人，別人才會幫助你。不管團隊成員發(fā)生什么事情，你要盡你所能去幫助他，這樣團隊才可能繼續(xù)前進。

　　以德報怨，可能是人最難做到的。中國人就強調(diào)“人若犯我，我必犯人”，其實在這回中不會有真正的仇敵，大家明爭暗斗的結(jié)果如果過20年后再去看的時候，保準(zhǔn)一大半的人都會覺得不值得，許多人賭得就是一口氣，將自己成功的希望給湮滅了。當(dāng)你能用寬容喝善良對待你對立面的人的時候，還有什么東西能阻擋你成功？

　　“得道多助，失道寡助；多助之至，天下順之，失道之至，親戚叛之；以天下之所順，攻親戚之所叛；故君子有不戰(zhàn)，戰(zhàn)必勝矣。”

　　四、口才

　　良好的口才是項目經(jīng)理打動項目成員的必備武器，當(dāng)你擁有良好的口才將會使你無往不利。當(dāng)年希特勒就是用他那天才般的口才征服了德國，使他的《我的奮斗》貫徹到每一個德國人的心中，從而成立了第三帝國。

　　要使自己的項目管理思想貫徹到每一個項目成員心中，就必須要做到以下的演講原則：

　　1.根據(jù)項目成員的共同目標(biāo)象他們制定演講內(nèi)容，只有讓他們信服你才有意義；

　　2.調(diào)動聽眾的這種感官，訴之觸覺、視覺、聽覺，用黑板、姿勢來輔助你的內(nèi)容。

　　3.不斷的總結(jié)效果，改進自己演講宣傳的接受度，如果效果不理想，嘗試換一個方式來表達(dá)和描述。

　　4.讓聽眾學(xué)以至用，只有他們積極反饋，才能更深入的聽你的思想。

　　五、循序漸進

　　循序漸進，不急于求成是項目經(jīng)理

在項目管理中必需具備的品質(zhì)，在中國CMM過程改進的熱潮中，真正實現(xiàn)CMM管理的企業(yè)屈指可數(shù)，而以CMM改進過程實質(zhì)性為企業(yè)帶來質(zhì)量提升和效益改進的公司更是寥落晨星。

　　為什么會出現(xiàn)這種情況？難道CMM真的不適應(yīng)中國過情嗎？不是，絕對不是。是這些企業(yè)的項目經(jīng)理太心急，連CMM2還不知道怎么回事就直奔CMM3，他們忽視了事務(wù)發(fā)展的客觀規(guī)律，凡事必須循序漸進。如果有一個企業(yè)在2年內(nèi)通過了CMM4，我有十足的信心說，那是花錢買征；如果樂觀一點，一個中小企業(yè)從CMM1走到CMM2大約要2年時間，大型企業(yè)只會更長，不會更短，因為他們需要在培訓(xùn)和溝通上付出更大的代價。

　　就以我所在公司來說，技術(shù)部原來只有10任，后來培訓(xùn)CVS版本管理到精通花費了1年，然后才上CVSTrac變更和過程管理，花費了3個多月，然后再實施Finabuild管理花費了3個月，最后改進CVSTrac成CVSProduce管理開發(fā)過程并統(tǒng)計花費了半年，其間成立了QA管理部門，并增加了項目專職管理人員，部門人數(shù)已經(jīng)增加到16人，還在不斷擴充中。我們的感覺管理越科學(xué)化、流程化，所需的分工就越細(xì)，人員也就越多。同事培訓(xùn)和做通這些人的思想工作的成本就越大。開發(fā)管理軟件的成本也會隨之上升。當(dāng)所有人都能接受流程管理并持續(xù)改進時，大約2年光陰也就過去了。

　　“循序漸進，循序漸進，再循序漸進。”這句巴斯德德經(jīng)典名言同樣適用于我們項目管理領(lǐng)域，他將逐步把我們帶向成功。

　　六、持久求學(xué)

　　“書到用時方恨少，學(xué)至成時始知卑。”學(xué)無止境，我在生產(chǎn)實踐中發(fā)現(xiàn)，整個項目管理過程改進就是“學(xué)習(xí)－培訓(xùn)－實施－發(fā)現(xiàn)問題－再學(xué)習(xí)”的循環(huán)過程，項目經(jīng)理如果不學(xué)習(xí)將不能解決現(xiàn)實工作中出現(xiàn)的新問題，更不可能站在一個戰(zhàn)略的角度來解決問題。

　　事實上，求學(xué)也不能沒有目標(biāo)，否則學(xué)到的知識太龐雜，而不能融會貫通，這樣的知識對實際工作指導(dǎo)甚少，真正的知識是一個目標(biāo)體系，嚴(yán)格按照流程來一步步的掌握我們所需要的知識。

　　最后，我總結(jié)一下中國項目經(jīng)理所必需掌握的知識：

　　1.專業(yè)知識：數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、關(guān)系數(shù)據(jù)庫、操作系統(tǒng)、軟件工程、編譯原理。（外國的項目經(jīng)理可能不需要掌握）

　　2.管理知識：項目計劃、項目配置管理、成本核算、風(fēng)險預(yù)估、績效考核。這是項目經(jīng)理必須掌握的內(nèi)容。

　　3.網(wǎng)絡(luò)知識：服務(wù)器的架構(gòu)、各種服務(wù)的配置。因為管理的大廈是基于軟件的管理，沒有一個服務(wù)管理的網(wǎng)絡(luò)配合是不可以想象的。

　　4.“越過高峰，另一峰卻又現(xiàn)”，這是中國項目經(jīng)理在持續(xù)求學(xué)中會不停的挑戰(zhàn)自我，向更高的山峰邁進。

　　七、敢負(fù)責(zé)任

　　一個人因為有責(zé)任才有生存的意義。一個人隨著年齡的增長，責(zé)任感也會愈來愈重。成年時，法律也會賦予一些年少時沒有的責(zé)任。同時地位逐漸提高，責(zé)任也會相對加重。

　　一個人惟有負(fù)責(zé)，才能產(chǎn)生做人的價值。所負(fù)責(zé)任愈大，價值就愈高。換句話說，有責(zé)任，生命才有意義。如果沒有感受到自己該負(fù)的責(zé)任，即使年齡超過20歲，也不算是一個成年人。

　　因此，經(jīng)理就是要負(fù)責(zé)任，如果不負(fù)責(zé)任就可以不要經(jīng)理了！項目經(jīng)理關(guān)系到一個項目的成敗；對于公司他必須要承擔(dān)及時匯報項目進度、成本核算和質(zhì)量系數(shù)的責(zé)任，同時也必須保證項目組成員績效考核，政策落實，預(yù)留人才儲備等責(zé)任，是整個項目中責(zé)任最大的人，如果沒有良好的心理素質(zhì)和應(yīng)對能力是無法擔(dān)負(fù)責(zé)任的。

　　實際工作中項目經(jīng)理主要要負(fù)責(zé)項目組的人員安排調(diào)度、工作分配、工作審核、工作跟蹤、項目計劃、項目匯報總結(jié)、成本核算、利潤分配等職責(zé)。

　　八、以身作則

　　項目管理的一個重要工作就是定義各種規(guī)范和制定，但是這些規(guī)范和制度的執(zhí)行除了靠項目經(jīng)理的執(zhí)著推行，口才宣傳，力主培訓(xùn)、懲戒得當(dāng)之外，關(guān)鍵還是在于項目經(jīng)理的以身作則。如果項目經(jīng)理自己都違反自己定義的條款的話，那么就別指望團隊會自覺遵守這些規(guī)定。

　　作為一個管理者以身作則是最基本的素質(zhì)，千萬不要為自己違反規(guī)范和制度找各種借口，例如我我是公司只屬考核，我因為某某更重要的事情而不得不違反。“只許周宮放火，不許百姓點燈”的話，是無法將規(guī)范和制度推入人心的。項目經(jīng)理如果違反了規(guī)范，只有當(dāng)眾加重處罰，別無他法。

　　說個真實的事例。我從事項目經(jīng)理工作之前經(jīng)常遲到，結(jié)果不久全技術(shù)部人隔三岔五的遲到。我當(dāng)項目經(jīng)理后執(zhí)行晨會制度，早上到公司頭半個小時總結(jié)一下昨天工作，探討一下今天的工作，但是因為習(xí)慣，有人總是遲到。而我開始從不遲到，有一點為了趕時間我長跑去買早餐以在晨會規(guī)定時間之前到公司，被許多團隊成員看見。以后就再沒人遲到，直至項目結(jié)束。

　　因此，鑒于規(guī)范制度的權(quán)威性主要還是靠項目經(jīng)理自己，只有堅持以身作則，才能將自己優(yōu)秀的管理思想貫穿下去，取得開發(fā)過程改進的成功。

　　九、要有威信

　　一個項目經(jīng)理說話有沒有人聽，必須要靠威信，這種威信是靠自身的素質(zhì)，而不是狐假虎威。靠高層領(lǐng)導(dǎo)的支持來強迫團隊執(zhí)行項目制度過程的話，是注定會失敗的。因為團隊成員不信任你，表面服從，實際消極怠工，就足以讓流程實質(zhì)癱瘓。

　　做事要有信用，說一不二，不能因為朋友關(guān)心就講情面。公是公，私是私。平時可以稀稀拉拉，關(guān)鍵問題決不手軟，不因為朋友關(guān)系妥協(xié)，這樣才能樹立威信，便于工作。

　　威信除了必要的威信之外，最主要的還是信用，項目經(jīng)理在做事沒有絕對把握的時候千萬不要承諾，一旦承諾就無論如何一定要實現(xiàn)。否則，當(dāng)實現(xiàn)不成功而丟失信用之后，再想讓團隊相信你，信任你就是非常困難的事情了。

　　十、善于總結(jié)

　　項目經(jīng)理要善于總結(jié)，只有不斷的總結(jié)才能不停的完善自己，成功的事情總結(jié)經(jīng)驗，失敗的事情要總結(jié)教訓(xùn)，總結(jié)的過程就是不斷改進的過程，這也是CMM規(guī)范所必需的素質(zhì)。

　　總結(jié)的過程要多吸取別人的意見，不要武斷自己的結(jié)論。博人所長，綜合起來才算趨于完美。這個原因有二：其一，項目經(jīng)理不是孤立的一個人，而是必須融于團隊之中，一個流程合不合理，不是由項目經(jīng)理說了算，而是要由團隊的成員說了算，注意傾聽團隊成員的真實感受，不斷改進流程才能成功。中國的許多CMM改進失敗，并不是項目經(jīng)理知識能力不夠，而是他們沒有一起與團隊總結(jié)，經(jīng)多年經(jīng)驗，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)規(guī)范，必須要有一套合理的軟件支持才能成功，否則無論你的理想多先進，想靠程序員工作來提高過程質(zhì)量的改進是不現(xiàn)實的。其二，“聞道有先后，術(shù)業(yè)有專攻”，項目經(jīng)理不可能是全才，什么都懂。因此要和哪些與專攻方向不同的人一起總結(jié)。比如項目經(jīng)理可能精通軟件開發(fā)流程的改進，但是卻不知道測試流程、網(wǎng)絡(luò)管理流程、品質(zhì)保

證流程的改進，而這些流程又直接作用于軟件開發(fā)流程。這個時候必須與測試人員、網(wǎng)管人員、質(zhì)量保證人員共同探討，找出一條切實可行的改進方案。

　　項目經(jīng)理除了必須具備以上素質(zhì)外，還必須要有珍惜時間、要有勇氣、善于傾聽等基本素質(zhì)，我就不一一描述了，只有寄希望于大家在做項目經(jīng)理的時候不斷的培養(yǎng)完善自己，讓軟件開發(fā)流程不斷獲得改進。