住宅小區物業年度預算表
單位：元
收入支出
物管費524395.00工資316400.00
經營用房租金48500.00福利費等56952.00
地面泊位14400.00社會保險73696.00
工作餐費73500.00
辦 公 費33250.00
共用設施設備維修4800.00
綠化清潔15525.00
保安耗費28240.00
公 用 水 費25289.00
公 用 電 費98695.00
固定資產折舊費14155.00
遞延資產攤銷5329.00
社區文化活動費5000.00
不可預計費7508.00
稅金35238.00
收入合計587295.00支出合計793577.00
利潤-206282.00
(二)第二年度收支預算
年度收入：1853338元
1、物管費收入：1518121元/年
(1)第一期物管費收入：532380元/年
(4幢小高層面積15600㎡。7幢多層面積21500㎡，商場面積1200㎡，地下停車位145個。物管費按小高層和高層1.40元/㎡·月，多層按0.70元/㎡·月，商場2元/㎡·月，地下停車位35元/個·月計。)
15600㎡×1.40元/㎡·月×12月=262080元/年
21500㎡×0.70元/㎡·月×12月=180600元/年
1200㎡×2元/㎡·月×12月=28800元/年
145個×35元/個·月×12月=60900元/年
(2)第二期物管費收入529016元/年
(小高層和高層面積26000㎡，物管費按1.40元/㎡·月，商場面積4178㎡，物管費按2元/㎡·月計，入住(出售)率按95%計，空置房物管費按70%計。)
26000㎡×1.40元/㎡·月×12月×95%=414960元/年
26000㎡×1.40元/㎡·月×12月×5%×70%=15288元/年
4178㎡×2元/㎡·月×12月×95%=95258元/年
4178㎡×2元/㎡·月×12月×5%×70%=3510元/年
(3)第三期物管費收入456725元/年
(小高層和高層面積71000㎡，多層面積11000㎡，地下停車位252個，物管費按小高層和高層1.40元/㎡·月，多層0.70元/㎡·月，地下停車位35元/個·月計，入住(出售)率按95%計，空置房物管費按70%計)
71000㎡×1.40元/㎡·月×4月×95%=377720元/年
71000㎡×1.40元/㎡·月×4月×5%×70%=13916元/年
11000㎡×0.70元/㎡·月×4月×95%=29260元/年
11000㎡×0.70元/㎡·月×4月×5%×70%=1078元/年
252個×35元/個·月×4月×95%=33516元/年
252個×35元/個·月×4月×5%×70%=1235元/年
2、經營用房租金收入：227667元/年
82000㎡×4‰×500元/㎡·年+95500㎡×4‰×500元/㎡·年×1/3=227667元/年
3、地面泊位費33200元/年
(第一二期按出租率100%計，第三期出租率按50%計)
24個×100元/月·個×12月=28800元/年
22個×100元/月·個×4月×50%=4400元/年
4、有償服務收入：74350元/年
(第一二期收入按100%計,第三期收入按90%計)
(1)第一期有償服務收入265戶×100元/年=26500元/年
(2)第二期有償服務收入318戶×100元/年=31800元/年
(3)第三期有償服務收入535戶×100元/年×90%×1/3=16050元/年
年度支出：1709387元
1、工資：547000元/年(其中三期84200元/年)
主任1人20000元/年
(1)管理部： 管理員2人19200元/年
商務中心2人14400元/年
主管1人1150元/月×4月=4600元(三期)
管理員1人800元/月×4月=3200元(三期)
(2)工程部： 主管1人14400元/年
維修工9人97200元/年
維修工5人
900元/月×5人×4月=18000元(三期)
(3)保安部： 保安隊長1人12000元/年
保安員18人172800元/年
監控員6人57600元/年
保安員9人
800元/月×9人×4月=28800元(三期)
(4)清潔綠化部： 清潔主管1人
550元/月×4月=2200元(三期)
綠化主管1人
650元/月×4月=2600元(三期)
清潔工8人48000元/年
清潔工10人
500元/月×10人×4月=20000元(三期)
綠化工1人7200元/年
綠化工2人
600元/月×2人×4月=4800元(三期)2、福利費、教育、工會經費：98460元/年(其中三期15156元)
(1)福利費462800元/年×14%=64792元/年
84200元/年×14%=11788元(三期)
(2)工會經費 462800元/年×2%=9256元/年
84200元/年×2%=1684元(三期)
(3)教育經費 462800元/年×2%=9256元/年
84200元/年×2%=1684元(三期)
3、社會統籌保險費(交納基數650元/年·人)131759元/年
(其中三期：22332元)
養老金、工傷、大病、失業保險：
650元/人·月×49人×28.4%×12月=108545元/年
650元/人·月×30人×28.4%×4月=22152元(三期)
計劃生育1.5元/月·人×49人×12月=882元/年
1.5元/月·人×30人×4月=180元(三期)
4、工作餐費：110000元/年(其中三期12500元)
(管理員、維修工125元，保安、消防、監控250元/月)
125元/月·人×15人×12月=22500元/年
125元/月·人×7人×4月=3500元(三期)
250元/月·人×25人×12月=75000元/年
250元/月·人×9人×4月=9000元(三期)
5、辦公費用： 57770元/年(其中三期7580元)
(1)辦公耗費20元/人·月×49人×12月=11760元/年
20元/人·月×30人×4月=2400元(三期)
(2)交通費45元/人·月×15人×12月=8100元/年
45元/人·月×7人×4月=1260元(三期)
(3)通訊費：29600元/年(三期：3920元)
電話費：300元/臺·月×4臺×12月=14400元/年
300元/臺·月×2臺×4月=2400元(三期)
手機費：300元/月×12月=3600元/年
(主任300元/月)
100元/月×4月=400元(三期)
(主管100元/月)
傳呼機費：480元/年·人×16人=7680元/
40元/月·人×7人×4月=1120元(三期)
(4)服裝費：5300元/年
管理人員200元/人·年×6人=1200元/年
工程維修、綠化、清潔150元/年×23人=3450元/年
6、共用設施設備維護保養費：71000元/年
(1)電梯年檢費1000元/年·臺×11臺=11000元/年
(2)電梯維護費6000元/年×4臺=24000元/年
(3)共用設施設備維護費3000元/月×12月=36000元/年
7、清潔綠化費46260元/年(其中三期8025元)
(1)垃圾清運費45元/戶·年×583戶=26235元/年
45元/戶·年÷12月×535戶×4月=8025元(三期)
(2)清潔用品消耗500元/月×12月=6000元/年
(3)綠化養護費500元/月×12月=6000元/年
8、保安耗費：37360元/年(其中三期2160元/年)
(1)保安公司管理費720元/年·人×25人=18000元/年
60元/月·人×9人×4月=2160元/年(三期)
(2)保安耗材600元/月×12月=7200元/年
(3)保安服裝400元/年·人×25人=10000元/年
9、公用水費：44525元/年(其中三期11008元/年)
(1)清潔用水：
27單元×0.2噸/天×1.55元/噸×365天=3055元/年
16單元×0.2噸/天×1.55元/噸×120天=592元(三期)
(2)綠化用水：
12800㎡×2L/㎡×2次/天÷1000×1.55元/噸×365天=28966元/年
14000㎡×2L/㎡×2次/天÷1000×1.55元/噸×120天=10416元(三期)
(3)日常用水：1噸×1.55元/噸×365天=566元/年
10、公用電費：352657元/年(其中三期153841元/年)
(1)路燈：
0.53元/度×129只×0.1千瓦×10小時/天×365天=24955元/年
0.53元/度×128只×0.1千瓦×10小時/天×120天=8141元/年(三期)
(2)樓道燈：
0.53元/度×222只×0.04千瓦×4小時/天×365天=6871元/年
0.53元/度×340只×0.04千瓦×4小時/天×120天=3459元/年(三期)
(3)住宅電梯運行電費
0.53元/度×15千瓦×5小時/天×365天×4臺=58035元/年
0.53元/度×9.5千瓦×5小時/天×365天×4臺=36756元/年
0.53元/度×9.5千瓦×5小時/天×120天×39臺=117819元(三期)
(4)辦公室用電：600元/月×12月=7200元/年
(5)水泵耗電：
0.53元/度×14度/小時×24小時×365天=64999元/年
0.53元/度×16度/小時×24小時×120天=24422元(三期)
11、固定資產折舊：14155元/年
12、遞延資產攤銷： 5329元/年
13、社區文化活動費：20000元/年
14、不可預計費用(前14項之和的1%)：15363元/年
1536275×1%=15363元/年
15、酬金(前15項之和的3%)46549元/年
1551638×3%=46549元/年
16、稅收110539元/年
1853338×6%=111200元/年
年度收入預算的說明：
1、全年收入(包括第三期)1853338元，支出(包括第三期)1709387元，盈利 143951元。
2、本預算未計入游泳池收支。
3、有償服務中含會所及商務中心收入。
第二年度收支預算表
單位：元
收入支出
物管費1518121.00工資547000.00
經營用房租金227667.00福利費等98460.00
地面泊位33200.00社會保險131759.00
有償服務74350.00工作餐費110000.00
辦 公 費57770.00
共用設施設備維修71000.00
綠化清潔46260.00
保安耗費37360.00
公 用 水 費44525.00
公 用 電 費352657.00
固定資產折舊費14155
遞延資產攤銷5329.00
社區文化活動費20000.00
不可預計費15363.00
酬金46549.00
稅金111200.00
收入合計1853338.00支出合計1709387.00
利潤143951.00
(三)第三年度收支預算
年度收入：3665357元
1、物管費收入3049522元/年
(1)、1-3期物業管理費收入：2494159元/年
(小高層和高層面積114224㎡，多層面積33260㎡，商場面積5378㎡，地下停車位397個，物管費按小高層和高層1.40元/月·㎡，多層按0.70元/月·㎡，商場按2.00元/月·㎡，地下停車位35元/個·月計)
114224㎡×1.40元/月·㎡×12月=1918963元/年
33260㎡×0.70元/月·㎡×12月=279384元/年
5378㎡×2.00元/月·㎡×12月=129072元/年
397個×35元/個·月×12月=166740元/年
(2)、第4期物業管理費收入 555363元/年
(小高層和高層面積27400㎡，商場3000㎡，地下停車位75個，物管費按小高層和高層1.40元/月·㎡，商場2.00元/月·㎡，地下停車位35元/個·月計，入住(出售)率按95%計，空置房和空置車位物管費按70%計)
27400㎡×1.40元/月·㎡×12月×95%=437304元/年
27400㎡×1.40元/月·㎡×12月×5%×70%=16111元/年
3000㎡×2.00元/月·㎡×12月×95%=68400元/年
3000㎡×2.00元/月·㎡×12月×5%×70%=2520元/年
75個×35元/個·月×12月×95%=29925元/年
75個×35元/個·月×12月×5%×70%=1103元/年
2、經營用房租金收入：422898元/年
211449㎡×4‰×500元/㎡·年=422898元/年
3、地面泊位費(1-3期出租率按100%計，第4期出租率按50%計)：59400元/年
46個×100元/個·月×12月=55200元/年
7個×100元/個·月×12月×50%=4200元/年
4、有償服務收入(按每戶100元/年計)：133555元/年
(1)、1-3期有償服務收入：111800元/年
1118戶×100元/戶·年=111800元/年
(2)、第4期有償服務收入(按入住的95%計)：21755元/年
229戶×100元/戶·年×95%=21755元/年
年度支出：3470519元
1、工資：946400元/年
主任1人20000元/年
(1)辦公室：主管2人27600元/年
管理員4人38400元/年
商務中心2人14400元/年
(2)工程部：主管1人14400元/年
維修工23人248400元/年
(3)保安部：保安隊長1人12000元/年
保安員36人345600元/年
監控員6人57600元/年
(4)清潔綠化部：清潔主管1人6600元/年
清潔工22人132000元/年
綠化主管1人7800元/年
綠化工3人21600元/年
2、福利費、教育、工會經費：170352元/年
(1)、福利費946400元/年×14%=132496元/年
(2)、工會經費 946400元/年×2%=18928元/年
(3)、教育經費 946400元/年×2%=18928元/年
3、社會統籌保險費(交納基數650元/月·人)：230020元/年
養老金、工傷、大病、失業保險：
650元/月·人×103×28.4%×12月=228166元/年
計劃生育：
1.5元/月·人×103人×12月=1854元/年
4、工作餐費：178500元/年
(管理人員、維修工125元/月，保安、消、監控250元/月)
125元/月·人×33人×12月=49500元/年
250元/月·人×43人×12月=129000元/年
5、辦公費用：104310元/年
(1)辦公耗費20元/人·月×103人×12月=24720元/年
(2)交通費45元/人·月×33人×12月=17820元/年
(3)通訊費54480元/年
電話費：300元/臺·月×8臺×12月=28800元/年
手機費：300元/月×12月=3600元/年(主任300元/月)
100元/月·人×4人×12月=400元)(主管100元/月)
傳呼機費：480元/年·人×34人=16320元/
(4)服裝費94500元/年
管理人員200元/人·年×9人=2000元/年
工程維修、綠化、清潔150元/年×54人=8100元/年
6、共用設施設備維護保養費：283000元/年
(1)電梯年檢費1000元/年·臺×55臺=55000元/年
(2)電梯維護費6000元/年×11臺=66000元/年
(3)消、監控系統90000元/年
(4)其他共用設施設備維護 6000元/月×12月=72000元/年
7、清潔綠化費：96615元/年
(1)垃圾清運費45元/年·戶×1347戶=60615元/年
(2)清潔用品消耗1000元/月×12月=12000元/年
(3)綠化養護費2000元/月×12月=24000元/年
8、保安耗費：55840元/年
(1)保安公司管理費720元/年·人×37人=26640元/年
(2)保安耗材1000元/月×12月=12000元/年
(3)保安服裝400元/年·人×43人=17200元/年
9、公共水費：76433元/年
(1)清潔用水：
68單元×0.2噸/天×1.55元/噸×365天=7694元/年
(2)綠化用水：
30000㎡×2L/㎡×2次/月÷1000×1.55元/噸×365天=67890元/年
(3)日常用水：1.5噸×1.55元/噸×365天=849元/年
(4)游泳池用水： 45噸×1.55元/噸×30天×3月=6278元/年
10、公用電費：874200元/年
(1)路燈0.53元/度×0.1千瓦×300盞×10小時/天×365天=58035元/年
(2)辦公室、樓道燈：(樓道燈采用延時開關)
0.53元/度×700盞×0.04千瓦×4小時/天×365天=21666元/年
(3)水泵耗電：0.53元/度×35千瓦×24小時/天×365天=162498元/年
(4)住宅電梯運行電費：6320**元/年
0.53元/度×9.5千瓦×6小時/天×365天×51臺=562359元/年
0.53元/度×15千瓦×6小時/天×365天×4臺=69642元/年
11、固定資產折舊：14155元/年
12、遞延資產攤銷：5329元/年
13、社區文化活動費：30000元/年
14、不可預計費用(前13項之和的1%)：30652元/年
3065154×1%=30652元/年
15、酬金(前14項之和的5%)：154790元/年
3095806×5%=154790元/年
16、稅收：219923元/年
3665375×6%=219923元/年
年度收支預算說明：
1、全年收入3665375元，支出3470519元，贏利194856元。
2、本預算未計入游泳池收支。
3、有償服務收入中含會所及商務中心收入。
第三年度收支預算表
單位：元
收入支出
物管費3049522.00工資946400.00
經營用房租金422898.00福利費等170352.00
地面泊位59400.00社會保險230020.00
有償服務133555.00工作餐費178500.00
辦 公 費104310.00
共用設施設備維修283000.00
綠化清潔96615.00
保安耗費55840.00
公 共 水 費76433.00
公 共 電 費874200.00
固定資產折舊費14155.00
遞延資產攤銷5329.00
社區文化活動費30000.00
不可預計費.30652.00
酬金154790.00
稅金219923.00
收入合計3665375.00支出合計3470519.00
利潤194856.00
篇2：物業知識教材：物業財務預算
物業知識教材：物業財務預算
在物業管理企業的財務管理過程中，財務預算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現在和規劃未來，物業管理財務也不例外。財務預算既是這些了解、分析和規劃活動結果的集中體現，又是保證公司的規劃目標或財務管理目標得以實現的管理控制工具。
一、財務預算的含義及其要求
財務預算是現代公司理財的重要手段，通過對公司資金運動規律的認識，以及充分調動公司員工參與財務預算編制和實施的積極性，它實現了科學管理和民主管理的結合。
(一)財務預算及其作用
理論上，財務預算有廣義和狹義之分。廣義的財務預算是根據物業管理公司的經營目標和經營方針，在了解過去、分析現在和預測未來的基礎上，對公司未來資金運動的過程和結果(包括資金來源、資金運用和資金結構等)進行事先安排的一種財務管理活動。具體而言，了解過去和分析現在是指了解公司過去和現在經營成果及其財務狀況；預測未來是在了解過去和分析現在的基礎上，對未來可能出現的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學的推斷；而財務安排則是指為達成未來的財務狀況和經營成果，針對相關影響因素而進行的各種財務決策活動。狹義的財務預算則是各種財務安排的系統化和具體化，即財務決策結果的匯總。可見，財務預算是物業管理公司理財活動的重要環節，它提供了物業管理公司未來資金運動的信息，為物業管理公司管理層和業主等信息需求者評估物業管理公司未來的現金流量和經營業績提供了基礎。
財務預算是物業管理公司理財活動的起點。廣義財務預算過程中，基于對公司資金運動的分析和預測，管理層對物業管理公司未來財務狀況進行了各種安排，財務預算就是這些安排的匯總。就本質而言，廣義財務預算確立了物業管理公司下一年度理財的方向和策略，因而，作為集中體現其結果的載體--財務預算，指明了物業管理公司理財的具體目標，提供了對物業管理公司日常資金運動進行控制的依據，并可作為物業管理公司經營業績的考評標準。
(二)財務預算的要求
財務預算的編制過程，是對公司未來經營活動和經營結果的安排過程。為此，為了保證財務預算的有效性，編制財務預算時，必須遵循以下原則或要求:
1.加強調查研究，認識資金運動規律
與其他企業的資金運動相比，物業管理公司的主營業務--物業管理服務的資金運動相對較為簡單，主要涉及收取管理費和費用支出兩個環節。盡管如此，為提高財務預算的準確性和可操作性，仍需在編制財務預算之前，了解其資金運動的特點，特別是設備維修保養等費用支出項目的規律性。
2.實行參與管理，調動員工積極性
財務預算是一種財務管理手段，其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執行得以實現。實質上，財務預算的編制過程，就是財務管理目標的設置過程。現代管理研究表明:員工參與其目標的確定過程，能有效地增強對其目標的認同，從而提高達成目標的可能性。由于公司全體員工都將參與財務預算的執行，因此，應盡可能讓員工參與財務預算的編制過程。
3.符合實際，適當留有余地
預算作為一種控制目標，其水平的高低既應該體現出挑戰性，同時也應是可實現的，不應是高不可攀的，否則，財務預算難以起到應有的作用。具體而言，編制的財務預算既應符合公司的實際情況，不宜過低，同時也不宜過高，通過全體員工的努力應能夠實現。
4.全面權衡，提高資金使用效益
現代管理研究證明:計劃帶來的節約是最大的節約。物業管理服務中，管理收費有既定標準，如何提高管理收費的使用效益必然是物業管理公司始終關心的主題。為此，不僅要求嚴格控制費用支出，更重要的是在財務預算過程中，應充分考慮各費用支出的必要性及其經濟價值，防止預算中包含不應發生的費用項目。
(三)財務預算編制方法
財務預算有多種不同的編制方法。理論研究表明，財務預算的編制方法不同，其效益性和實現的可能性大不相同。現實中，物業管理公司編制財務預算的常用方法為固定預算和零基預算兩種。
1.固定預算
固定預算，是指以過去的實際費用支出為基礎，考慮預算期內相關因素可能發生的變動及其影響，在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法。
固定預算是傳統的預算編制方法，在現實生活中得到了廣泛應用。其優點集中表現為:編制簡單，預算的編制成本較低；此外，由于固定預算以過去的費用支出為基礎，費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結合預算期的情況，重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證，難以實現費用支出效益的最大化；同時，由于采用該方法編制的預算缺乏挑戰性，因而，也難以調動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。
2.零基預算
零基預算是指一切從零開始，通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經濟效益而編制的預算。該方法是美國學者P.德魯克等于20世紀60年代首先提出的，它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年，美國總統卡特將零基預算引入政府的預算管理，取得了較好的成效。在我國，零基預算作為成本費用預算的一種編制方法，越來越多地應用于政府部門和以微利為主要特征的行業(如物業管理行業等)。
零基預算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據預算期業務活動的需要和各項業務的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預算。具體而言，零基預算的編制程序為:①由各部門提出預算期內可能發生的費用項目及費用額，而不考慮這些費用項目以往是否發生及發生額是多少；②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類；③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析，并按照成本效益率的大小進行排序；④將預算期內可動用的經濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時，首先滿足必須保證支出的費用項目，然后再按成本效益率的高低，將經濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優化分配。
對物業管理公司而言，零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下，它有助于提高管理收費的使用效益，改善公司與業主之間的關系，從而增強物業管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是，零基預算也有一定的不足，主要表現為:編制預算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據等。
二、物業管理財務預算的主要內容
物業管理的財務預算，是對物業管理中資金運動過程和結果的全面反映，它涉及到公司經營活動的方方面面，內容十分豐富。為此，有必要對其具體內容作一認識。
(一)編制財務預算的假定
現實中，物業管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務預算時，首先應明確編制預算的前提條件，即為公司財務預算的編制作出必要的、合理的假定。
1.持續經營假定
持續經營假定與持續經營會計假定相同，是指在可預見的將來，物業管理公司將繼續為目前所管理的物業提供服務。物業管理公司根據合同對物業進行管理，除雙方或單方違約情形外，這一假定是合理的。
2.單一業務假定
單一業務假定是指物業管理公司僅提供物業管理服務，不從事多種經營。現實中，許多物業管理公司從事多種經營，但由于其非物業管理服務業務的預算與一般公司的預算并無差別，而物業管理財務預算需經業主大會批準，因此，有必要確立該假定，以簡化財務預算的編制。
3.現金收支假定
現金收支假定是假定公司有完善的財務管理制度，包括內部牽制制度、內部稽核制度和現金庫存量(上、下限)制度等。
4.存貨假定
存貨假定是指假定公司的存貨按經濟批量(經濟批量是確定存貨采購量的一種方式，在該方式下，預算期內存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購，且庫存量能滿足日常維修保養之用。由于物業管理服務所需存貨多可在本地購買，因此，公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。
5.營運資金假定
營運資金為任何公司從事生產經營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業管理公約所規定的、由業主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現實意義在于，物業管理公司僅在極少數情形下為日常物業管理服務進行外部融資。
(二)財務預算的內容
各物業管理公司的經營活動是在財務預算的指導下展開的，財務預算綜合反映了公司預算期內的資金運動。一般而言，物業管理公司的財務預算包括收入預算、營業成本預算、管理費用預算、財務費用預算、資本預算、預計損益表、現金預算和預計資產負債表等多項內容。
財務預算的具體內容，主要包括八部分:
1.收入預算
物業管理公司的收入來自物業管理服務和多種經營(多種經營部分的預算應單獨編制預算，在此僅探討物業管理服務部分)兩個方面。管理服務收入是物業管理公司的主營業務收入，這一主營業務收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務、公眾代辦性服務和特約服務三部分)、經營收入和大修收入等。
2.營業成本預算
營業成本是物業管理公司在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中，直接人工費預算是公司在預算期內直接從事物業管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出，而直接材料費預算是物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。
3.管理費用預算
管理費用預算是財務預算的主要組成部分之一，是從事物業管理活動中所發生間接費用的預算。其內容包括物業管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。
4.財務費用預算
財務費用預算是物業管理公司在預算期內為籌措資金所發生費用的預算，其構成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續費和其他財務費用等。
5.資本預算
資本預算也稱設備維修更新計劃，是物業管理公司為實現物業的保值和增值，根據設備的運行狀況和管理服務的需要制定的有關長期資產(固定資產等)購入和更新改造支出的預算。
6.現金預算
現金預算亦稱現金流量表，是反映預算期內貨幣資金的流入、流出以及資金調度的預算。在此，現金并非指現鈔，而是指公司的貨幣資金。該預算是物業管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段。
7.預計損益表
預計損益表又稱年度利潤計劃，是在經營決策(包括財務決策)基礎上，綜合反映物業管理公司預算期(通常為一年，下同)內收入、成本費用和凈利潤的預算。
8.預計資產負債表
預計資產負債表或稱預計財務狀況表，是揭示物業管理公司資產、負債和股東權益在預算期末的水平及其構成的預算。
(三)現金預算和現金持有量的確定
現金預算是財務預算中居于中心地位的預算，它由現金收入、現金支出、現金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現金是無收益或收益較低的資產，編制現金預算時，確定現金持有量是一項十分重要的財務決策。
1.現金預算
現金預算集中反映了物業管理公司預算期內現金或貨幣資金收支及余缺情況，為物業管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據，因而，在物業管理公司理財中，對這一工具應予以足夠的重視。
通常，現金預算由四部分內容組成:
(1)現金收入
現金收入是指公司物業管理服務取得的現金收入。現金收入不同于營業收入，營業收入是一個會計概念，其確認基礎是權責發生制，無論款項是否收到，只要取得了收取款項的權利，即可確認為收入；現金收入是一個財務概念，其確認以收付實現制為基礎，即只有收到現金后才確認為現金收入。兩者之間的差異主要體現在公司的應收款項上。
(2)現金支出
現金支出的內容很多，分為營業現金支出和其他現金支出兩部分。營業現金支出是預算期內同物業管理公司管理服務有關的現金支出，包括采購材料、員工工資、營業費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現部分；其他現金支出主要有固定資產更新、上交的營業稅和所得稅等方面的付現支出。
(3)現金余缺
現金余缺是現金收入和現金支出之間的差額。差額為正數，說明現金有多余；差額為負數，表明物業管理公司入不敷出，現金短缺。
(4)余缺的運用或籌措
持有現金，收益很低；現金短缺，則公司的正常運作難以為繼。為此，在保證現金最低余額的前提下，可將多余的現金用于償還物業管理公司的借款或作短期投資；現金短缺部分，應考慮利用各種融資方式，如向銀行借款、調整物業管理收費等加以解決。
2.現金持有量的確定
物業管理公司持有現金的動機不同，其現金持有量各不相同。合理確定現金持有量的方法很多，較為常用的有鮑摩爾模式等。
(1)持有現金的動機
現金持有量的確定，與公司持有現金的動機有密切關系。理論上，物業管理公司持有現金的動機主要表現為:
①交易性動機。交易性動機是指企業為了滿足日常營業的需要而持有現金。在任何企業，現金收入和現金支出都不可能完全同步、同金額發生，為此，必須持有一定數量的現金，以滿足支出大于收入時的現金需求。對物業管理公司而言，由于其現金收入主要來自物業管理服務收費，在時間上相對集中，而支出發生的時間又相對分散，出于交易性動機而持有現金顯得尤為必要。
②預防性動機。預防性動機是指企業為了應付意外情況而持有現金。構成現金預算的現金收入和支出，都來源于公司對未來的預測。由于未來存在不確定性，任何預測都難以百分之百準確，出現意外情況在所難免。為了滿足出現意外情況下的現金需求，有必要持有一定數量的現金作緩沖之用。如物業管理公司預計的公眾代辦性或特約服務收費未能及時取得，或物業的供水(電)系統的維修支出大大超出計劃等，這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業需要的現金儲備。
③投機性動機。投機性動機是指企業為了利用可能出現的有利機會而持有現金。如預期存貨價格可能會發生暫時性大幅波動時，物業管理公司若計劃利用這一可能機會，則必須持有與之相應的現金。現實中，僅有極少數公司出于此動機而持有現金。
一般而言，公司持有現金的數量取決于上述三項動機，但值得注意的是，若出現現金需求時，公司能從銀行等外部渠道取得資金，則公司持有現金的數量可相應地減少。
(2)現金持有量的確定
現金是一項無直接收益或收益甚低的資產，為此，公司持有現金數量越少越好；但另一方面，持有現金不足，又會給公司帶來嚴重后果。可見，合理確定公司的現金持有量十分重要。最佳現金持有量的確定方法有多種，物業管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。
鮑摩爾模式中，假定公司將多余的現金投資于國庫券等有價證券。需要現金時，則出售有價證券。現金支出相對穩定:即在0~t1或ti~ti+1期間內，公司的現金持有量N隨支出穩步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現金持有量是總成本最低時的持有量，它取決于兩個因素:持有現金的機會成本。即一筆資金既以現金形式持有，就無法同時以有價證券形式持有，此時，因持有現金而損失的有價證券投資收益，稱為持有現金的機會成本。一般而言，持有現金的機會成本是一項變動成本，即與現金持有量成正比例變化；有價證券轉換為現金的成本。轉換成本是指出售有價證券所必須支付的費用，如通訊費、稅金和手續費等。轉換成本是一項固定成本，即僅與轉換次數有關系，而與每次的轉換金額無關(注:即使轉換成本中存在變動成本，鮑摩爾模式仍然成立)。
三、物業管理財務預算的編制
不同的物業管理公司，編制預算的方式和程序各不相同。一般而言，為調動廣大員工的積極性，在全面預算的編制過程中，應盡可能讓物業管理公司的各個部門和所有員工共同參與，并由物業管理公司財務部門負責編制財務預算。
(一)財務預算的編制程序
財務預算的編制涉及公司的各個部門，編制預算時，需對財務預算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規定。現實中，財務預算的編制方式和程序為:
1.編制方式
各物業管理公司常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業管理公司管理層首先將財務規劃確定的預計損益表分部門下達，作為各部門編制預算的控制目標(一下)；各部門根據控制目標的要求，結合自身的實際情況，編制出分季度的預算草案，并上報物業管理公司財務部門(一上)；財務部門對各部門的預算草案進行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務預算，并報物業管理公司管理層，然后再由管理層交業主大會討論批準后，正式下達給各部門執行(二下)。
2.財務預算的編制程序
財務預算是經營預算中其他預算的匯總，編制財務預算應以其他預算為基礎。具體編制程序為:①根據相關法規和管理服務合同的要求(特別是物業管理的內容和收費標準等)，編制資本預算及年度收入預算；②以收入預算為基礎，制訂營業成本預算，即直接材料費和直接人工費預算；③依據收入預算，編制管理費用預算；④根據收入預算、營業成本和管理費用預算等，并進而結合物業管理公司的收付款政策和資本預算，編制現金預算；⑤最后，綜合所有各項預算，編制利潤預算(預計損益表)和預計資產負債表。值得注意的是，利潤預算與財務規劃中的預計損益表并無不同。因為，預計損益表作為物業管理公司的控制目標下達給各部門，然后再由各部門按照以上程序編制相應的預算。這一編制過程，一方面使預計損益表得以分解，具備了實現的可能；另一方面，為物業管理公司理財提供了所需的新信息，如現金預算等。
(二)財務預算的編制過程
財務預算的編制過程十分復雜，現以天馬物業管理公司為例，具體揭示財務預算的編制過程。
天馬物業管理公司僅負責一高層住宅小區--簡稱“閑逸小區”的物業管理服務。1999年10月，天馬物業管理公司管理層進行調查研究后決定:2000年的財務預算按靜態預算進行編制。此后，天馬物業管理公司財務部將預計損益表(表5.5)按部門進行了分解，并下達給各部門。各部門根據下達的控制目標，結合自身的實際情況，編制了預算草案，其編制過程為:
1.收入預算
天馬公司的物業管理收入相對簡單，僅包括公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入三部分。根據管理服務合同，公共服務的收費執行微利原則，并盡可能與政府指導定價相一致；公眾代辦性服務和特約服務的收費執行政府指導價。原則上，各項收費都應按時收取，但據以往經驗知，本季度的管理公共服務收入中，80%于當季收到款項，其余20%于下季度收到；其他服務收費基本上都于當季收取。
另外，按照我國現行稅法的規定，物業管理企業應就其營業收入繳納營業稅、城市建設維護稅、教育費附加和防洪工程維護費等流轉稅。由于其流轉稅的征稅對象為營業收入，為簡便起見，將付現支出--營業稅金列入了營業收入預算。
2.營業成本預算
營業成本是公司為賺取收入而發生的直接費用，包括直接材料和直接人工費。因此，編制營業成本預算，應以收入預算為基礎，分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業采用的方法確定；公共服務的直接人工費，據保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數和當地的工資水平(包括職工福利費)確定，其材料成本可以上年度實際發生的成本為基礎，增減一定百分比(通常為物價指數)來確定。由于直接材料多定點采購，公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當季支付，其余的30%于下季度付款。因此，本季度直接材料費的現金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。
3.管理費用預算
管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業管理公司在提供服務過程中發生的所有間接費用，包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算，但為了簡便起見，天馬公司采用的仍然是固定預算。
4.現金預算
現金預算的編制，如上所述，以收入預算和成本費用預算為依據。天馬物業管理公司所需營運資金由管理費押金提供，最低的現金余額為10萬元，多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%)；1999年度，物業管理公司無借款，也無投資。按物業管理合同，物業管理公司每季度收取經理人酬金10萬元，預計所得稅為30萬元。
5.預計損益表
預計損益表是物業管理公司在預算期內經營成果的匯總反映。
由于缺少1999年度天馬物業管理公司的資產負債表，在此省略其預計資產負債表的編制。天馬物業管理公司的財務預算經“閑逸小區”業主大會通過后，于2000年1月正式下達執行。
四、物業管理的財務預算控制
財務預算，就其本質而言，是一種控制手段。在物業管理公司，財務預算的實施就是借助于財務預算，對物業管理公司的資金運動過程進行控制，即財務預算控制。為了保證財務預算能真正落到實處，公司財務管理部門應搞好物業管理財務的預算控制工作。
(一)財務預算控制的目的
財務管理部門進行財務預算控制的目的主要有:
(1)落實財務預算或財務計劃。財務預算能否有效地實施，很大程度上取決于財務預算控制是否有效。如果財務預算編制得好，但財務預算控制系統失效，則很難保證公司目標的順利實現。
(2)及時糾正偏差。由于不可預見因素的存在，財務預算在實施過程中難免會出現偏差，因而需要通過財務預算控制系統，及早發現問題，找出產生偏差的原因，然后提出修改和補救辦法進行糾正，保證財務預算任務的完成。
(3)提供決策依據。財務預算控制是對財務預算在實施過程中所進行的定期性考核與檢查，因而在財務預算控制的過程中會形成各種反饋信息，這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據。
財務預算控制的內容很廣泛，主要有成本費用控制、現金流轉控制、應收票據控制、存貨控制、流動負債控制、長期負債控制和利潤分配控制等。
(二)財務預算控制的內容
財務預算控制主要應做好以下幾項工作:
(1)將財務計劃的各項預算指標分配落實到公司各部門。
(2)通過會計核算反映和監督公司各部門有關指標的實際完成情況。
(3)定期(按年或月)把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析，找出存在的偏差，并分析產生偏差的原因，提出降低成本費用的途徑，制定糾偏的有效措施。
(4)對責任部門和責任人進行評價和考核。
(5)根據考核結果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。
(6)調整預算。在財務預算執行過程中會發生一些不可預見的因素，造成財務預算執行發生偏差，為了做到考核合理，獎罰分明，一般在每年第三季度對財務預算指標進行有依據的必要調整，保證預算的合理性和可行性。
(三)財務預算控制系統的構成要素
為保證財務預算的貫徹落實，物業管理公司應建立有效的財務預算控制系統。一般來說，財務預算控制系統由組織系統、信息系統、考核和獎懲制度等組成。
(1)組織系統
組織系統對財務預算控制機構及其各自工作職責作了規定。實施財務預算控制的基本要求是實行責任中心制，即在公司內部劃小預算單位，各預算單位(公司內部有特定責任的單位或部門)成為責任中心，每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據所負責任和控制范圍的不同，責任中心又可分為成本中心、費用中心，利潤中心和投資中心。一般地，物業管理公司的業務部門(如保安隊、綠化隊、維修隊等)和各職能科室成為成本中心，該成本中心負責將人工、原材料和機器設備等投入轉變為物業管理服務。利潤中心是獲取最大凈利潤為經營目標的組織單位。對一般物業管理公司或物業管理企業集團來說，投資中心和利潤中心應分開，母公司或集團公司是投資中心，而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心，母公司或集團公司對子公司實行投資控股關系，集團公司內部的各分公司和具體業務部門則是成本中心。
(2)信息系統
信息系統是財務預算控制系統的重要組成部分。財務預算控制系統的信息分為公司內部信息和外部信息。內部信息包括財務預算數據和實際執行結果的數據，這些數據可從財務計劃(或財務預算)和會計信息系統中取得。而外部信息如市場預測、市場行情、政策法規變動等一般較難取得。在編制財務計劃預算時，預算人員必須熟悉公司內部和外部信息，計劃(預算)信息和現實信息。
(3)考核制度
考核是財務預算控制系統發揮其作用的重要因素。考核的一般做法是:根據財務預算數據，找出實際發生的結果與財務計劃(或財務預算)要求之間的差異，分析產生這種差異的原因，落實責任人，并提出補救辦法，最后形成財務報告，并作為公司決策和采取行動的依據。
(4)獎懲制度
獎懲是根據業績考核結果，對業績突出者給予獎勵，對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為。考核的結果必須與獎懲掛鉤，否則，財務預算控制就如同紙上談兵，財務預算控制系統也就形同虛設。
(四)財務預算控制的步驟
財務管理部門實施財務預算控制，一般應遵循以下幾個步驟:
(1)建立財務預算
控制系統。建立財務預算控制系統包括建立財務預算控制的組織系統和信息系統，建立考核制度和獎懲制度。財務預算控制組織系統是財務預算控制的組織保證，包括專門機構的設立、人員的配置、崗位責任的確立和責任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統包括建立各種量化的控制標準(指標)，它是實施財務預算控制的依據。信息系統還應包括信息反饋系統，以保證各種信息能及時傳遞和反饋，保證控制措施的及時落實。考核制度和獎勵制度是實施控制以及對考核結果進行處理的有關規定。它們在制度上保證了財務預算控制的有效實施及財務預算目標的實現。
(2)檢查監督。根據信息系統確立的標準，實行監督、檢查，比較實際執行結果與標準之間的差異。
(3)分析原因。實際執行結果與財務預算的標準之間必然會產生偏差，那么，到底是什么原因產生這些偏差，責任者是誰，應該予以明確。
(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策，并組織實施，盡最大努力減少損失。
(5)獎懲兌現。根據監督檢查結果，落實責任，兌現獎懲辦法。
篇3：物業知識教材：房屋維修工程預算
物業知訓教材：房屋維修工程預算
一、房屋維修工程預算造價及其費用構成
1.房屋維修工程預算及造價
房屋維修工程預算是指在工程開工前預先計算維修工程造價的計劃性文件。其主要作用是承發包雙方核算工程款，最終確定維修工程造價的依據。維修工程造價的確定，一般是在維修工程預算造價的基礎上，根據國家有關規定以及施工承包合同條件的約定，通過招投標競爭確定合同價，再根據施工中發生的變更因素對原合同價進行調整來實現的。
所謂維修工程造價，是根據工程承包合同的約定，施工單位為完成工程施工任務所發生的費用總和。也即發包工程的承包價格。它是對房屋進行維修所發生的價值的貨幣表現，是由房屋在維修中所消耗的社會必要勞動量決定的。
維修工程造價的大小取決于該工程的工程內容(工程量)、施工生產要素的價格水平以及施工中各施工作業過程的生產效率(定額水平)。
2.房屋維修工程預算造價的費用構成
房屋維修工程預算造價是指發生在維修工程施工階段的全部費用，它們構成了房屋維修工程的預算造價。維修工程的全部費用是根據維修施工設計圖、維修工程預算定額和取費標準等確定的，是完成該項維修工程生產過程中所應支付的各種費用的總和。
按照國家現行規定，維修工程費用由直接工程費、間接費、計劃利潤、其他費用和稅金5個部分構成。各省、市、自治區可以根據國家主管部門的規定，結合本地區的實際情況制定本地區的維修工程費用構成與取費標準。
(1)直接工程費。直接工程費是直接用于房屋維修工程的有關費用。即維修施工單位的作業層(施工項目部)為完成該工程的施工任務所發生的費用。由直接費、現場經費、其他直接費組成。
①直接費。直接費是指直接用于工程施工的費用，即工地上的生產工人通過勞動形成工程實體或有助于工程實體形成過程中所發生的費用。包括直接人工費、直接材料費、直接施工機械使用費3個部分。
a.直接人工費。直接人工費是指直接從事維修施工的工人(包括現場運輸等輔助工人)和附屬生產工人(制作構件等工人)的基本工資、輔助工資、工資性津貼、職工福利費和勞動保護費。
b.直接材料費。直接材料費是指為完成維修工程所耗用的材料、構件、配件和半成品的價值以及周轉性材料的攤銷費。定額中規定的材料預算價格包括:材料原價、材料供銷部門的手續費、燃料費、材料運輸費、材料采購保管費等。
c.直接施工機械使用費。直接施工機械使用費是指維修工程施工中所使用的各種機械費用的總和。主要包括折舊費、經常修理費、場外運輸費、操作工人工資、動力燃料費等。
②其他直接費。其他直接費是指定額直接費中沒有包括的，而在實際中發生的，具有直接費性質的費用。包括以下幾項:
a.材料二次搬運費。指由于維修工程零星分散、現場狹窄等原因，造成材料多次倒運所發生的搬運費。包括一次運輸卸料點至施工現場、材料存放點的各次運費。
b.冬雨季施工增加費。指冬雨季期間進行維修工程施工而增加的費用。包括采取防凍、保溫、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增加的費用。
c.生產工具、用具使用費。指施工、生產所需的不屬于固定資產的生產工具，檢驗、試驗用具等的購置、攤銷和維修費等。
d.試驗檢驗費。指對材料、構件和物品進行的一般鑒定、檢查所發生的費用。但不包括新技術、新材料的試驗費及其他特殊要求的試驗檢驗費。
e.工程定位、復測、點交、場地清理費。
f.夜間施工增加費。
g.預算包干費。指預算定額中未包括，而在工程實際中可能發生的各項費用。
③現場經費。維修工程現場經費是指施工單位作業層(施工項目部)為施工準備、組織和管理房屋維修工程施工所發生的各項費用。一般包括現場管理費、臨時設施費。
a.現場管理費。是指維修企業的作業層為組織和管理維修工程施工所需的各種費用。現場管理費內容繁多，一般可歸納為:工作人員工資及工資附加費；生產工人輔助工資；職工教育經費，辦公費；差旅交通費；固定資產使用費；行政工具用具使用費；勞動保護費；上級管理費等。
b.臨時設施費。指為維修工程施工需要臨時搭設的生產和生活用各種設施的費用。
(2)間接費。指維修施工單位為組織施工和進行經營管理以及為施工生產提供間接服務所需的費用。即維修施工單位的企業管理層為從事整個企業的經營管理活動所需發生的費用。包括企業管理費、財務費用和其他費用3個部分。
①企業管理費。指施工單位的企業管理層為組織施工生產經營活動所發生的管理費用。
②財務費用。指施工單位為籌集資金所發生的費用。
③其他費用。包括施工單位應上繳的定額管理費、勞動定額測定費、上級部門管理費等。
(3)其他費用。其他費用是指維修工程施工中實際發生的，而在直接工程費和間接費中均未包括的支出費用。這些費用根據各地區實際情況確定，一般包括城鎮土地使用稅，材料預算價格與市場價格的差價，勞保支出，供暖費，印花稅，水費調增，殘土運費，維修工程設計費以及根據施工承包合同條件應該計算的費用等。
(4)計劃利潤。按國家規定，為了適應招標承包制的需要，將國營施工企業原有的法定利潤改為計劃利潤，其實質同企業管理費、臨時設施費一樣，允許施工企業在投標報價時向下浮動，以利于公平競爭。計劃利潤按定額人工費(或定額直接費)的一定比例計取。
(5)稅金。一般維修施工企業也像其他企業一樣，按國家規定交納稅金，主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育附加費。
二、維修工程預算定額和地區單位估價表
1.預算定額的概念
維修工程預算定額是指由國家受權部門編制的，用以確定在正常合理的施工條件下，為完成單位合格建筑產品(分項工程)所需勞動工時、機械臺班和材料消耗的數量標準。維修工程預算定額是確定維修工程造價的主要依據。房屋維修工程預算定額按其適用范圍，一般有以下幾種:
(1)房屋維修工程預算定額。凡以原有房屋拆除或改建，零星添搭、接建，局部建筑物、配件(設備)部件的拆舊換新等施工作業為內容的維修工程，即大、中修工程，均應采用維修工程預算定額。
(2)古建筑維修工程預算定額。適用于古建筑的維修工程。
(3)房屋抗震加固工程預算定額。適用于原有房屋進行抗震加固的專用工程。
(4)房屋零星養護工程預算定額。又稱小修工程預算定額，適用于工程量小、維修內容零星分散的養護工程。
2.預算定額的作用
(1)維修工程預算定額是編制維修工程施工圖預算、確定維修工程造價的基礎。
(2)維修工程預算定額是編制維修工程施工組織設計的依據。
(3)維修工程預算定額是甲乙雙方進行工程結算的依據。
(4)維修工程預算定額是維修施工單位進行經濟活動分析的依據。
(5)維修工程預算定額是合理編制標底、投標報價的基礎。
(6)維修工程預算定額是物業管理公司內部各部門進行經濟核算的依據。
3.預算定額人工、材料、機械消耗量的組成內容
維修工程預算定額中人工、材料、機械消耗量的數量標準，是指在正常的施工生產條件下，在施工現場范圍內為完成一個計量單位合格的分項工程的施工任務所需發生的一切消耗。
其中，人工消耗量指在正常的施工生產條件下，生產一個計量單位合格分項工程或結構構件所必須消耗的人工工日數量。按人工的工作性質分，人工消耗量又由以下內容組成:
(1)基本用工。指施工現場內技術生產工人的用工。
(2)輔助用工。指施工現場內輔助生產工人的用工。
(3)超運距用工。指施工現場內的材料水平運輸距離大于勞動定額規定運輸距離所計算的用工。
(4)人工幅度差。指施工現場內發生的一些零星的、很難單獨計量的人工消耗。
4.地區單位估價表
(1)地區單位估價表是地區維修工程的預算單價表。它是根據所在地區的維修工程預算定額規定的人工、材料和施工機械臺班消耗量，和直接參加工程施工的生產工人的平均人工單價、地區材料預算價格和機械臺班預算價格算出的以貨幣形式表現的定額單位預算價格表。由此可見，地區單位估價表是現行維修工程預算定額在某個地區或城市的具體化，是編制本地區維修工程預算的基本依據。
(2)地區單位估價表經當地建(計)委批準后，即成為法定準價。不得任意修改或補充，如遇特殊情況必須修改或補充時，必須經當地建(計)委批準。
(3)地區單位估價表的編制方法是將定額中各個項目的合計用工數、材料消耗數和機械臺班消耗量套乘相對應的人工單價、材料預算價格和機械預算價格，即為各個項目的預算單價。計算如下:
人工費:某定額項目的合計工日數乘以相應等級的人工單價。
材料費:某定額項目的各種材料消耗量分別乘以相應地區材料預算價格之和。
施工機械使用費:某定額項目的各種機械臺班消耗量分別乘以相應地區施工機械臺班預算價格之和。
預算單價:人工費、材料費、施工機械使用費之和。
(4)生產要素的價格。
人工單價。指一個直接從事工程施工的技術工人一個工作日在預算中應計算的全部人工費用。包括基本工資、工資性補貼、輔助工資、職工福利費和生產工人勞動保護費。
材料預算價格。指材料從其來源地通過采購活動到達工地倉庫后出庫的綜合平均價格。包括材料原價、運雜費和采購保管費。
機械預算價格。指機械正常工作一個臺班所需消耗的人工、材料、燃料動力和應分攤的費用。包括機械折舊費、大修理費、經常修理費、安拆及場外運輸費、燃料動力費、人工費、養路費及車船使用稅。
(5)單位估價匯總表。是單位估價表的簡化和綜合形式，它是將單位估價表中各分項工程的單價匯總在一個表格里。其特點是所占篇幅少，使用方便。
(6)補充單位估價表是對定額中的缺項，在編制地區單位估價表時，根據定額的編制原則和方法進行補充，并報原批準單位審批后執行。
三、房屋維修工程預算的編制
房屋維修工程預算是以某一維修工程為對象，依據預算定額或地區單位估價表逐一計算，再加規定收取的現場經費、其他直接費、間接費、其他費用以及計劃利潤和稅金而得出的全部維修工程費用。
1.編制依據
維修工程預算的編制，一般應以下列文件和資料為依據:
(1)經過審查批準的維修施工圖或維修方案；
(2)現行維修工程預算定額；
(3)地區單位估價表；
(4)各種取費標準；
(5)材料預算價格；
(6)維修工程施工合同；
(7)其他有關文件和說明等資料。
2.編制的步驟
維修工程預算的編制步驟如下:
(1)收集有關基礎資料。包括維修工程施工圖紙；國家或地區頒發的現行維修工程預算定額；工資標準、材料預算價格、機械臺班單價、各種取費率標準；現場情況等。
(2)熟悉施工圖紙，了解維修工程內容和要求。施工圖紙是編制預算的主要依據，編制預算之前必須全面熟悉、了解維修內容和要求，了解和掌握房屋結構和特征，這是準確、迅速編制維修工程預算的關鍵。
(3)現場勘查。深入現場認真勘查施工條件，了解房屋的實際損壞情況，擬定施工方案。
(4)熟悉定額或單位估價表。認真熟悉定額或單位估價表，并注意影響工程預算造價的有關因素，提高預算的準確性。
(5)計算工程量。工程量是編制預算的原始數據，也是組織施工進度和調配施工力量的主要依據，必須正確計算。為避免重算和漏算，應按定額項目的排列順序和施工的先后順序來計算。一般維修工程工程量的計算順序是先計算拆除工程，再由底層起逐層向上計算，即先由下向上，再由內向外；可以先計算土建，再計算設備，最后計算裝飾。維修工程工程量的計算，應根據維修工程的特點，以不錯、不漏、不重、計算準確、便于套用定額為原則，不能死搬硬套。