商業地產實現資金平衡常用模式

　　時下，商業地產如火如荼，但整體缺乏合理的產業政策指導，卻存在政府盲目規劃引導，和完全滯后的金融體制支撐。

　　縱觀西方，早在1960年就在美國誕生世界上第一只REITs。目前美國大約有300個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。

　　然而國內金融體系不完善，資本市場發育不健全以及相應法律法規尚待建立，使得我國的房地產信托產品與REITs存在顯著差異，運營模式較單一，規模較小，利率缺少彈性，呈現期限較短，流動性較差的問題，難以對商業地產形成必要的支撐。與當前遍地開花的商業地產開發量來講，嚴重不匹配。

　　在這一背景下，“以住養商”和銷售部分或全部商業物業，從而實現資金自平衡成為國內開發主流。雖然與商業地產的本質“先商業、后運營，再地產”相違背，但客觀存在的市場環境和融資渠道作用下，部分銷售，持有項目的優質部分，在實現項目資金自平衡的同時，為企業長遠發展“撿”得優質資產是下策中的“上策”。

　　一般來講，項目資金自平衡有“住宅+商業”、“街區+購物中心”、“塔樓+裙樓”、“地下+地上”等幾種模式。這其中，銷售住宅、街區、塔樓、地下商業都可能實現項目資金自平衡，從而把綜合體中的商業、購物中心、裙樓等優質部分持有。

　　“住宅+商業”模式。一般以所謂的城市綜合體或集合體為多，由于政府主導商業和其他潛規則，商住比例一般是商業略大于住宅。比如建筑面積10萬平米，商業要求超過5萬平米，則實現項目資金自平衡的關鍵就是實現住宅的“短、平、快”去化，尤其是在“三限”政策緊逼下，快銷跑量回收項目整體投入必須在價格上讓利，且實現產品有較強的競爭力。

　　基于此，與剛需樓盤匹配的地段，最大限度贈送，嚴控總價、最大限度少修地下車位，則實現自平衡基本實現。但項目整體能否產生高額利潤，就在于商業部分的運作。一般商業部分盡量做到商業形態的多樣化，產品的高包容性、再加上，商業地產的基本操盤經驗即可。

　　一般來講，“街區+購物中心”、“塔樓+裙樓”、“地下+地上”這三種模式，主要適用于商業占絕大多數，或者全商業地塊。實現資金自平衡和相對較高利潤的關鍵點有幾個：

　　第一，控制集中商業的體量。比如，一個10萬平米的購物中心，一般成本在5000—8000元/㎡.。按照一般公司的管控成本能力，中檔裝修預計，整個項目投資成本6000元/㎡計算，總投入將是6億左右。產品豐富化的思路下，盡量把集中商業控制在5萬平米以內，街區控制在2-3萬㎡，塔樓用完剩下的指標。按照集中商業B1—F4共修5層的思路，單層基本在1萬㎡，F2_F3主力店各占每層5000㎡平米左右，1000平米中庭和挑空，其余精品零售、體驗、餐飲等業態布局實現租金自平衡。銷售室外步行街區、集中商業F1臨街部分、塔樓實現項目整體資金平衡。但問題在于，此種模式如何快速實現塔樓、室外步行街區的快速銷售？

　　第二，接第一點，就是增加塔樓的容量和高包容性，讓步行街有賣相。就塔樓的高包容性來講，在面積劃分上需實現可分可合，預留上下水、預留一定的層高，實現辦公、經濟型酒店、公寓三者之間的高包容性，后期根據市場情況，靈活包裝和營銷。具體就是產品細節，不贅述。此種塔樓，只要不是太貪，可在控制風險的情況下實現跑量回款。至于室外步行街區，銷售的，分散產權的不能說所有的都經營失敗，但后期運營較好的確實沒有幾個，除非返租還可以茍延殘喘幾年。但大多看不到商圈成熟那天的太陽，就混亂不堪。但在商言商，賣相的塑造是重中之重！F1送半地下空間和外擺區、F2層高可搭建，買一層得兩層、F3退臺、F4送屋頂等手段是基本手段，再此產品細節支撐下，做到平面動線流暢、垂直動線簡潔、面積劃分可分可合、最大化滿足經營、返租主力店、招商先行等要求，對于銷售室外步行街都是有效手段。

　　第三，控制酒店等必修項目的體量。酒店與地下車位有類似特征，均是硬投入。除非是集團化的公司，有專業的運營團隊，一般都要盡量控制酒店的體量。至于政府要求的星級質量，采用掛牌、山寨都是有效途徑。另外，如果能把酒店附屬設施單獨辦產權，則后期無論是銷售還是其他資產運作，都進可攻退可守。至于酒店，還有最后一條就是無限期拖延，都懂的??

　　不管哪種模式運作，都不能脫離地段而空談商業。至于哪些項目適合那種模式，回答是：首先看地段，如果地段本來不適合做商業，等死是成本最低的開發；如果地段還可以，那么具體問題具體分析，須知商業地產一案一例，照搬照抄，東施效顰矣！

篇2：征收電力建設資金的暫行規定(1988年)

　　(1987年12月21日國務院批轉)

　　一、為了解決全國嚴重缺電和電力建設資金不足的問題,經國務院批準,決定征收電力建設資金,作為地方電力基本建設的專項資金。

　　二、電力建設資金在全國所有省、自治區、直轄市征收。對所有企業(包括外資企業和中外合資企業)用電,原則上均征收電力建設資金。

　　三、電力建設資金征收標準為每度用電量二分錢,由用戶隨電費繳納。

　　四、電力建設資金由各省、自治區、直轄市統一組織征收,其下屬各級人民政府和部門不得重復征收。

　　五、電力建設資金必須單立帳戶,專款專用。其有關電源建設規劃和布局由水電部統一負責。 “七五”后三年, 電力建設資金首先要用于已列入國家計劃的大中型電力項目建設,彌補國家計劃安排項目的投資缺口。

　　六、使用電力建設資金項目的建設,按照國務院批轉國家經委等部門《關于鼓勵集資辦電和實行多種電價的暫行規定》的通知(國發〔1985〕72號)規定的有關集資辦電政策辦理。產權按該項資金所占電站(含配套送出工程)總投資的比例,歸地方所有,并按此比例分電分利。

　　地方按比例分得的電量,用于地方企業、市政生活和農村用電以及中央在各地現有企業的今后新增用電需要。

　　七、電力建設資金實行有償使用,其利率、還貸期限按國家“撥改貸”辦法執行。收回的本、息、利,應再投資于電力建設。

　　八、企業繳納電力建設資金后,應努力降低成本,自行消化(來自:www.dewk.cn)。生產大耗電產品和電費占總成本比例大的產品的企業,一些政策性虧損企業,以及個別電力富余的地區是否減免征收電力建設資金,可根據地區電力平衡情況、辦電需要,企業承受能力,由省、自治區、直轄市報水電部會同國家計委、財政部批準。企業自備電廠的自給電量,免征電力建設資金。

　　九、對電力建設資金免征各項稅收。

　　十、由財政部會同國家計委、水電部制訂電力建設資金征收和使用的監督辦法,下達執行,并納入審計范圍。有關電力建設資金使用的具體監督事宜,委托中華人民建設銀行辦理。各省、自治區、直轄市應每年向國家計委、財政部和水電部報送電力建設資金的征收和使用計劃, 每半年報送一次電力建設資金的征收、使用和

　　結存情況, 同時抄報國家經委。

　　十一、國務院已批準征收電力建設資金的華東“三省一市”(江蘇、浙江、安徽省和上海市 ), 以及其他已實行每度電加價集資辦電的有關省、 自治區、直轄

　　市 (廣東省除外),均應改按本規定辦理。凡每度電已加收二分錢的不再重復加收。

　　十二、各省、自治區、直轄市可按照本規定制訂具體實施辦法,并報國家計委、財政部和水電部備案。

　　十三、 本規定從1988年1月1日起執行, 執行至1995年12月31日止。1996年以后是否繼續執行,屆時根據具體情況再定。

篇3：中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法（2017年）

　　關于印發《中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法》的通知

　　財綜[20**]2號

　　各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、住房城鄉建設廳(委)，新疆生產建設兵團財務局、建設局、財政部駐各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政監察專員辦事處：

　　為了規范中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理，提高資金使用效益，根據《中華人民共和國預算法》、《中央對地方專項轉移支付管理辦法》(財預〔20**〕230號)和國家保障性安居工程的有關法律法規，我們重新制定了《中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法》。現印發給你們，請遵照執行。

　　附件：中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法

　　財政部 住房城鄉建設部

　　20**年1月20日

　　附件：

　　中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范中央財政城鎮保障性安居工程專項資金(以下簡稱專項資金)管理，提高資金使用效益，根據《中華人民共和國預算法》、《中央對地方專項轉移支付管理辦法》(財預〔20**〕230號)和國家保障性安居工程的有關法律法規，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱專項資金，是指中央財政通過專項轉移支付安排的資金，用于支持各地發放租賃補貼、城市棚戶區改造及公共租賃住房建設。

　　第三條 專項資金管理遵循以下原則：

　　(一)公開、公平、公正。專項資金管理辦法向社會公開，專項資金分配過程公平、公正，分配結果按規定向社會公開。

　　(二)突出重點。向城鎮保障性安居工程任務重、財政困難程度高及工作績效好的地區適當傾斜，根據國家政策要求和城鎮保障性安居工程需要，調整支出投向重點。

　　(三)實物安置與貨幣安置相結合。在實物安置基礎上，鼓勵地方積極推進棚改貨幣化安置工作。對于商品住房庫存量較大、市場房源充足的地方，要進一步提高棚改貨幣化安置比例。

　　(四)注重績效。對城鎮保障性安居工程財政資金使用管理情況開展績效評價，強化績效評價結果運用，績效評價結果將作為分配城鎮保障性安居工程資金的參考依據。

　　(五)強化監督。充分發揮財政部駐各地財政監察專員辦事處(以下簡稱專員辦)財政預算監管優勢，對專項資金管理實行全面監管。

　　第二章 資金分配

　　第四條 專項資金采用因素法，按照核定的各地區年度租賃補貼戶數、城市棚戶區改造套數、績效評價結果等因素以及相應權重，結合財政困難程度進行分配。上述因素將根據國家城鎮保障性安居工程政策調整而相應調整。具體計算公式如下：

　　分配給某地區的專項資金總額=〔(經核定的該地區年度租賃補貼戶數×該地區財政困難程度系數)÷∑(經核定的各地區年度租賃補貼戶數×相應地區財政困難程度系數)×相應權重+(經核定的該地區年度城市棚戶區改造戶數×該地區財政困難程度系數)÷∑(經核定的各地區年度城市棚戶區改造戶數×相應地區財政困難程度系數)×相應權重+(經核定的該地區上年度績效評價結果÷∑經核定的各地區上年度績效評價結果)×相應權重〕×年度專項資金總規模。

　　第五條 本辦法第四條所稱核定的年度租賃補貼戶數、城市棚戶區改造套數按照各地區當年租賃補貼、城市棚戶區計劃數，加(減)上年度超額(未)實施數計算。

　　前款中所稱上年度超額(未)實施數，按照各地區上年度城鎮保障性安居工程實際完成數，減去上年度計劃任務數計算。其中，上年度實際完成數按以下口徑確定：

　　(一)租賃補貼戶數，以當年實際發放租賃補貼戶數為準。

　　(二)城市棚戶區改造套數，以當年開工建設安置住房套數和當年貨幣化安置套數為準。對于上年度超計劃開工套數和貨幣化安置套數，如果上年度沒有納入中央財政補助范圍，且已列入當年度計劃任務，可視同為當年開工套數和貨幣化安置套數。

　　(三)對于經國務院同意新建公共租賃住房的地區，公共租賃住房套數以當年開工建設或簽訂購買協議確定的公共租賃住房套數為準。

　　第六條 實行實物安置方式的棚改安置住房開工統計口徑為：設計采用地基處理的，開始地基處理施工;設計采用樁基礎的，開始樁基礎施工。開工數量按已開工單體工程設計的安置住房套數進行統計。

　　實行貨幣化安置方式的棚改安置套數按以下口徑統計：

　　(一)實行直接貨幣補償的，以棚改項目為單位，按以下公式計算開工套數：直接貨幣補償開工套數=項目貨幣補償款/(當地上一年度新建商品住房均價×80平方米)，計算結果取整不進位。按照以上公式計算核定的開工套數小于簽訂征收補償協議的戶數時，可以按照簽訂征收補償協議的戶數統計開工套數。對于采取實物安置與貨幣補償相結合的要分別計算核定。

　　(二)實行政府組織棚改居民購買商品住房(含當地政策性住房等)安置的，按被征收人與房屋征收部門簽訂的合同(協議)中明確的購買住房套數，核定開工量。按上述規定無法統計的，可按照上一項中的計算公式核算。

　　(三)實行政府購買商品住房(含當地政策性住房等)安置的，按政府部門或其委托的單位與商品住房所有者簽訂的購買協議(合同)中載明的購買套數核定開工量。

　　第七條 租賃補貼戶數、城市棚戶區源 自管理資料 改造套數、績效評價結果等因素的權重，根據各年度城鎮保障性安居工程任務狀況、需要政府投入的資金需求、上年度專項資金補助水平以及績效評價工作開展情況等因素綜合確定。

　　財政困難程度參照中央財政均衡性轉移支付財政困難程度系數確定。

　　第八條 對于發生重大自然災害等特殊情況的地區，以及黨中央、國務院確定需要重點支持的地區和項目，財政部會同住房城鄉建設部在專項資金分配時予以適當傾斜。

　　第三章 資金申報和審核

　　第九條 省級財政部門應當會同同級住房保障部門及時組織本地區各市、縣申報資料，并匯總審核申報資料，于每年3月15日之前向專員辦提交下列資料：

　　(一)本地區以及各市、縣城鎮住房保障家庭租賃補貼年度計劃，城市棚戶區改造年度計劃，公共租賃住房年度計劃，簽訂的目標責任書，住房保障部門年度工作總結。城鎮保障性安居工程計劃以及列入計劃的項目發生變更的，以市、縣政府出具的文件為準。

　　(二)省級財政部門、住房保障部門加蓋部門印章的《城鎮住房保障家庭租賃補貼計劃和實施情況表》(附表1)、《城市棚戶區改造項目計劃和完成情況表》(附表2)、《公共租賃住房項目計劃和完成情況表》(附表3)、《中央財政城鎮保障性安居工程專項資金收支情況表》(附表4)。

　　(三)市、縣有關部門上年度實際發放城鎮住房保障家庭租賃補貼名單的電子版數據;上年度城市棚戶區改造計劃，城市棚戶區改造項目實物安置住房開工證明及貨幣化安置協議等證明材料的電子版數據;上年度公共租賃住房開工證明以及簽訂購買合同或協議的電子版數據;上年度新建商品住房均價。

　　(四)本地區《城鎮保障性安居工程財政資金績效評價量化指標表》(附表5)等績效評價有關材料。

　　(五)省級財政部門、住房保障部門對市、縣申報材料審核情況的說明。

　　(六)與審核有關的其他材料。

　　對申請材料不全或不符合規定的，專員辦應及時退回并請省級財政部門、住房保障部門在3個工作日內補充完備。

　　第十條 專員辦應對地方報送的相關資料進行案頭審核和實地抽查。其中，實地抽查審核比例原則上不少于3個地級市(含省直管縣)，抽查數據比例原則上不低于該地區申報數據的20%。抽查審核結果與報送數據相差較大的，應當及時將申報材料退回，要求省級財政部門會同同級住房保障部門核實數據后重新報送。

　　對審核發現嚴重弄虛作假或重大違規等問題，應及時向財政部報告。

　　第十一條 專員辦在審核過程中應及時將審核結果反饋省級財政部門、住房保障部門。專員辦審核工作結束后，應于4月15日之前將審核意見表(附表6)報送財政部，并于4月30日之前上報審核總結報告。

　　第十二條 省級財政部門會同同級住房保障部門每年4月15日之前，將根據專員辦審核認定結果調整后的附表1、附表2、附表3、附表4和附表5，以及相關文字說明，分別報送財政部、住房城鄉建設部。

　　第四章 資金下達

　　第十三條 財政部會同住房城鄉建設部對各地區報送的有關資料進行審核匯總后，將專項資金預算在全國人大批準預算后90日內分配下達各地區省級財政部門，同時將下達文件抄送專員辦。

　　第十四條 省級財政部門接到中央財政下達的專項資金預算后，應當參照中央財政的分配方案，結合本地實際情況，于30日內，會同同級住房保障部門，一次性分解下達本行政區域內縣級以上各級財政部門，同時將下達文件抄送專員辦。

　　省級財政部門分配專項資金時，可以適當向城鎮保障性安居工程任務較重的資源枯竭型城市和三線企業比較集中的城市傾斜。

　　第十五條 市、縣財政部門收到專項資金預算后，應當會同同級住房保障部門盡快將資金分解或明確到具體項目，并將分配結果報上級財政部門、住房保障部門備案。市、縣住房保障部門應當督促項目實施單位加快城鎮保障性安居工程項目進度，市、縣財政部門應當確保城鎮保障性安居工程資金需要，切實提高資金使用效率。

　　專項資金的支付，按照國庫集中支付制度的有關規定執行。屬于政府采購范圍的，按照政府采購有關法律制度規定執行。

　　第五章 使用管理

　　第十六條 專項資金可統籌用于支持納入國家城鎮保障性安居工程計劃的項目：

　　(一)向符合條件的在市場租賃住房的城鎮住房保障家庭發放租賃補貼，不得向政府投資運營的公共租賃住房承租家庭再發放租賃補貼。

　　(二)支持城市棚戶區改造項目，包括用于城市棚戶區改造項目中的征收、安置房建設(購買)和相關配套基礎設施建設等支出，不得用于城市棚戶區改造中回遷安置之外的住房開發、配套建設的商業和服務業等經營性設施建設支出。

　　(三)支持公共租賃住房項目建設(含新建、改建、購買公共租賃住房)。

　　專項資金可以直接支出，也可以采取注入項目資本金、貸款貼息等方式，發揮財政資金引導作用，吸引社會資本參與城鎮保障性安居工程投資建設和運營管理。

　　第十七條 地方各級財政部門應當對專項資金實行專項管理、分賬核算，并嚴格按照規定用途使用;不得截留、擠占、挪作他用，不得用于平衡本級預算。

　　地方各級住房保障部門及項目實施單位應當嚴格按照本辦法規定使用專項資金，不得挪作他用。專項資金不得用于人員經費、公用經費、購置交通工具等支出。

　　第六章 績效評價

　　第十八條 績效評價以預算年度為周期，對預算年度內各地區城鎮保障性安居工程資金管理、項目管理、項目效益和居民滿意度情況進行客觀、公正的評價。績效評價工作由財政部、住房城鄉建設部統一組織、分級實施。

　　各地區可以根據需要，委托專家、中介機構等第三方參與績效評價工作。

　　第十九條 績效評價的工作程序按照財政部會同住房城鄉建設部制定的城鎮保障性安居工程財政資金績效評價辦法實施。

　　第二十條 績效評價結果將作為各級財政部門會同同級住房城鄉建設部門分配以后年度城鎮保障性安居工程資 金、制定調整相關政策以及加強保障性安居工程建設和運營管理的參考依據。

　　第七章 法律責任

　　第二十一條 對不按時向專員辦報送審核資料的地區，專員辦應及時向財政部報告，財政部在分配專項資金時，將酌情扣減分配給該地區的專項資金數額，并將扣減資金進行重新分配。

　　對年底專項資金結余較多的地區，財政部將酌情減少安排該地區下一年度專項資金數額，并將扣減資金進行重新分配。

　　第二十二條 單位和個人違反本辦法規定，弄虛作假，采取虛報、多報等方式騙取專項資金，或者不按規定使用專項資金的，依照《財政違法行為處罰處分條例》等國家規定追究法律責任。

　　負責專項資金審核、分配、管理工作的各級財政部門、住房保障部門及其工作人員，存在違反規定分配資金，以及其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違紀行為的，按照《預算法》、《公務員法》、《行政監察法》、《財政違法行為處罰處分條例》等國家有關規定追究相應責任;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

　　第八章 附 則

　　第二十三條 中央財政對新疆生產建設兵團專項資金的分配、下達、支付、使用、管理，以及相關資料申報與審核，按照本辦法規定執行。省級財政部門以及新疆生產建設兵團財務局會同同級住房保障部門根據本辦法，結合實際制定具體實施辦法，并報財政部、住房城鄉建設部備案。

　　第二十四條 按照國務院要求，中央財政安排的對公共租賃住房配套基礎設施補助等專項資金，參照本辦法分配下達。

　　第二十五條 本辦法自發布之日起施行。《中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法》(財綜〔20**〕14號)同時廢止。

　　附表：1.城鎮住房保障家庭租賃補貼計劃和實施情況表

　　2. 城市棚戶區改造項目計劃和完成情況表

　　3. 公共租賃住房項目計劃和完成情況表

　　4.中央財政城鎮保障性安居工程專項資金收支情況表

　　5. 城鎮保障性安居工程財政資金績效評價量化指標表

　　6.專員辦審核中央財政城鎮保障性安居工程專項資金意見表