商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計論證和經(jīng)營方案的制定與審批
第一節(jié) 前期與規(guī)劃設(shè)計論證
1、商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項目論證管理規(guī)范》相關(guān)規(guī)定基本一致。
2、論證附件
附件1《市場定位報告》
附件2《項目全程價格方案》
附件3《營銷計劃書》
附件4《規(guī)劃設(shè)計要點一覽表》
附件5《經(jīng)營計劃財務(wù)評估分析編制說明》
附件6《項目經(jīng)營計劃財務(wù)評估分析規(guī)定》
附件7《各經(jīng)營期利潤測算表》
附件8《項目經(jīng)營計劃成本明細(xì)表》
附件9《項目各期資金回籠預(yù)測表》
附件10《項目經(jīng)營計劃各期現(xiàn)金流量分析表》
附件11《項目經(jīng)營計劃各期融資計劃及還貸計劃表》
附件12《項目經(jīng)營計劃資金成本估算表》
附件13《單位（項）工程進(jìn)度計劃表》
附件14《單位（項）工程主要進(jìn)度控制點匯總表》
附件15《項目工程工作計劃表》
附件16《地塊住宅主要進(jìn)度控制點完成時間計劃》
附件17《項目網(wǎng)絡(luò)計劃圖》
附件18《住宅項目網(wǎng)絡(luò)計劃圖》
備注：（1）共18個附件，黑色加粗附件呈報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)閱
（2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式與《項目論證管理規(guī)范》相關(guān)文件一致。
第二節(jié) 租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程
工作指引
1、項目公司與經(jīng)營部分別就各自的投資回報要求，確定每間鋪售價、租價，應(yīng)根據(jù)實際的位置、平面、進(jìn)深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉(zhuǎn)換。
2、在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會議，在項目商業(yè)交付前三個月要召開專項租售規(guī)劃會議。
3、租售比例原則上為7：3。
4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。
5、對于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。
6、對于未出租的，經(jīng)地區(qū)財務(wù)核對《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。
7、在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營部考核指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。
篇2：學(xué)院食堂經(jīng)營方案
一、指導(dǎo)思想和總體目標(biāo)
(一)指導(dǎo)思想
學(xué)生食堂是學(xué)生在就學(xué)過程中的生活保障,在飲食安全衛(wèi)生的前提下,以低利潤水平,高質(zhì)量的服務(wù)在校方的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督下,服務(wù)好學(xué)生生活,服務(wù)好學(xué)校教學(xué)工作。
(二)總體經(jīng)營目標(biāo)
----切實保障所有住讀學(xué)生的生活,按日平均2500人就餐水平配置經(jīng)營規(guī)模,并能滿足極端就餐量3500人的需求。
----滿足高、中、低三個不同等次家庭收入的學(xué)生就餐需求,基本配餐標(biāo)準(zhǔn):3.85-4.40元,平均日就餐標(biāo)準(zhǔn)4.36元。為保證最低需求,配有2-3元的生活標(biāo)準(zhǔn),以滿足所有學(xué)生的生活之需求。
----保證完成校方對食堂投資年收回20萬元資金的目標(biāo),為了最大限度適應(yīng)校方對食堂經(jīng)營的管理,我方愿上交校方食堂管理費1.8萬元,合計為21.80萬元。
----年餐費收入283.40萬元,經(jīng)營毛利水平16.3%;經(jīng)營費用20.42萬元;經(jīng)營費用率7.21%;經(jīng)營者年利潤3.92萬元;利潤率為1.38%(具體指標(biāo)詳見附表)。
二、建立健全有一中食堂特色的管理模式
(一)校方自始至終參與食堂管理,指導(dǎo)是食堂經(jīng)營管理工作,要求校方成立專門的班子參與經(jīng)營之中監(jiān)督、指導(dǎo)、服務(wù)我方的經(jīng)營管理工作,以保證我們的經(jīng)營行為合法有效。
(二)學(xué)校的管理監(jiān)督職責(zé):
1、監(jiān)督審批、經(jīng)營者的服務(wù)品種與價格;
2、檢查監(jiān)督食堂的衛(wèi)生安全工作,對違規(guī)行為予以處罰;
3、抽查評價服務(wù)品種的質(zhì)量,對違規(guī)行為予以處罰;
4、管理售飯卡系統(tǒng),向經(jīng)營者結(jié)付餐費。
5、協(xié)調(diào)學(xué)生就餐秩序。
(三)經(jīng)營者實行電腦化成本管理,并按日向校方提供全部材料成本的明細(xì)消耗和日累計情況,以提供明細(xì)監(jiān)督依據(jù)。
(四)建立利益調(diào)控機(jī)制,保證校方、經(jīng)營者的合作關(guān)系長期有效。
本方案是按就餐學(xué)生日平均2500人結(jié)合鄖縣市場價格水平測定的,且成本費用均是按低標(biāo)水平估算的,購銷價格允許浮動5%左右,為此,建議:按就讀學(xué)生的多少控制收回投資之比例,即就餐學(xué)生每超過200或下降100人,按比例調(diào)整收回投資(收回投資和管理費)之比例。
三、經(jīng)營估算情況
(一)經(jīng)營指標(biāo)
1、餐費營業(yè)收入283.40萬元,其中富裕家庭類比重30%,750人,日平均餐費標(biāo)準(zhǔn)5元/人,年97.50萬元;中等收入家庭類比重30%,750人,日平均餐費標(biāo)準(zhǔn)4.40元/人,年85.80萬元;一般收入類比重40%,1000人,日平均餐費標(biāo)準(zhǔn)3.85/人,年100.10萬元。
就餐實際天數(shù)每月按26天,每年按10個月。
2、材料成本182.61萬元,材料成材成本64.53%。共分糧、油、豆制品、肉蛋、蔬菜、調(diào)料六大類21個品種,其日、月年消耗定額見《成本消耗明細(xì)表》。
3、燃料27.36萬元。燃料費率9.65%,其中日耗煤800公斤,每公斤0.45元,月耗10800元;水電月耗7600元;柴油日耗70.8升,月耗2124升,每升4.22元,月為8963元,月耗為27363元,三種燃料年耗為27.36萬元。
4、工資27.29萬元,費率為9.63%,月薪經(jīng)理1100元,副經(jīng)理1000元,樓層食堂主管800元,管理人員450-600元;食堂主廚400-500元,勤雜工350元,加停工期間管理人員工資8400元,每年工資27.29元,詳見《工資及定員明細(xì)表》。
5、校方收回投資(包括管理費)21.80萬元,費率為7.69%,其中:收回投資20萬元,食堂管理費1.8萬元。
6、企業(yè)管理費用20.42萬元, 費率為7.21%,詳見《企業(yè)管理費明細(xì)表》。
7、經(jīng)營者利潤3.92萬元,營業(yè)收入-材料成本-燃料-工資-校方收回投資-企業(yè)管理費=283.40-182.61-27.36-27.29-21.80-20.42=3.92萬元。
按簡易核算:總收入-總成本=利潤,即:283.40-279.48=3.92萬元。計算成本率為98.72%,利潤率1.28%。
篇3：P住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)營方案
物業(yè)服務(wù)要獲得持續(xù)的經(jīng)營效益，就要立足發(fā)展，“只有發(fā)展才是硬道理”，我們應(yīng)當(dāng)主動地參與市場競爭，以積極的心態(tài)拓展項目，尋求更大的規(guī)模效益。為更好地提高物業(yè)服務(wù)收益，解決如何突破困境、提高經(jīng)營效益的問題，特制定此多種經(jīng)營方案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè) “一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的經(jīng)營戰(zhàn)略是值得提倡的，即以物業(yè)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上開展其他各經(jīng)營活動，但是“多種經(jīng)營”并非不務(wù)正業(yè)，不能偏離物業(yè)服務(wù)和服務(wù)的主題，物業(yè)經(jīng)營要圍繞 “服務(wù)業(yè)戶”這一中心，開發(fā)能產(chǎn)生一定經(jīng)濟(jì)效益、能滿足業(yè)戶多種需求的經(jīng)濟(jì)增長體，達(dá)到“雙贏”目的。
一、控制成本和各項支出是開展多種經(jīng)營的前提
開展經(jīng)營的目的是為了增加收益，而增加收益一方面可以體現(xiàn)在節(jié)約成本和各項支出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)約成本，是提高經(jīng)營效益的根本途徑。可以采取以下措施：
1.執(zhí)行全面預(yù)算管理制度
對于年度各項支出和成本費用按本年度實際情況進(jìn)行預(yù)算管理，在年度支出中嚴(yán)格按預(yù)算進(jìn)行支出，超出部分無特殊原因不行進(jìn)行支出，這樣一方面嚴(yán)格了財務(wù)制度，另一方面對于支出管理也能做得“心中有數(shù)”，有利于減少盲目的支出和不必要的支出;
2.節(jié)約管理費用。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭激烈，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求也在不斷提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有千方百計地降低管理成本，才能在競爭中站穩(wěn)腳跟。
(1)控制公司人數(shù)，培養(yǎng)一專多能的人才，以節(jié)余人工成本。
(2)做好設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)，降低維修成本。
(3)教育員工厲行節(jié)約，以降低辦公等費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該節(jié)約管理費用，但也要省錢省到該省的地方，絕不能打著節(jié)約之名，行“少服務(wù)”或“不服務(wù)”之舉。
二、開展多種經(jīng)營的方式
物業(yè)服務(wù)首先應(yīng)該當(dāng)是服務(wù)，在服務(wù)好業(yè)戶的情況下進(jìn)行多種經(jīng)營，針對項目小區(qū)的特點和實際情況，可以采取以下幾種經(jīng)營方式：
1、與裝修公司及其它單位進(jìn)行合作，收取廣告費和管理費。
由于小區(qū)業(yè)主入住率不太高、未裝修戶數(shù)較多、戶型面積較大;同時現(xiàn)階段也是裝修一個相對的高峰期，對于裝修公司和其它與裝修息息相關(guān)的商品商家、企業(yè)的吸引比較大，可以與相關(guān)的單位聯(lián)系，在小區(qū)內(nèi)比較顯眼的位置設(shè)立相關(guān)的廣告牌，以增加廣告收入或根據(jù)實際成交的業(yè)務(wù)量進(jìn)行提點(按多少錢一個平方收取管理費)。前期洽談的幾家裝修公司從業(yè)績上來看并不理想，這與他們的市場定位、宣傳力度以及單位本身的知名度有關(guān)，項目小區(qū)在長沙屬于中高檔樓盤，業(yè)主相對來說都具備一定的經(jīng)濟(jì)實力，可以引進(jìn)部分品牌裝修公司，一來公司實力雄厚，二來有豐富的市場開拓能力，三來已搶占了市場的知名度。裝修是買房后的一項重大工作，業(yè)主在選擇家裝時，總希望可以找到質(zhì)量比較放心、能信任的裝飾公司，選擇品牌裝修公司對業(yè)主來說也少了許多顧慮。在與裝修公司www.dewk.cn簽定相關(guān)的合作協(xié)議時，建議根據(jù)業(yè)務(wù)量來確定收取的管理費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)務(wù)量越多管理費就相對來說比業(yè)務(wù)量一般的標(biāo)準(zhǔn)就低。此舉更能刺激裝修公司搶占項目小區(qū)的市場份額，只有他們的業(yè)務(wù)量上去了，相應(yīng)的也就提高了我們的管理費。
2、 電梯廣告
目前小區(qū)電梯內(nèi)廳廣告已與第六感廣告公司有了初步協(xié)議，每臺電梯600元/年的廣告費。
利用進(jìn)出電梯口處，可以聯(lián)系相關(guān)傳媒公司(如分眾傳媒)來安裝小型液晶電視，由對方按月支付相關(guān)費用(電費)。
3、 燈箱廣告
利用小區(qū)內(nèi)高架燈桿，可以聯(lián)系相關(guān)的廣告公司來制作燈箱，費用由對方承擔(dān)，燈箱具體內(nèi)容可以與廣告公司進(jìn)行協(xié)商，我們可以向其收取電費和廣告費，一來可以美化小區(qū)的環(huán)境，另一方面節(jié)省了一部分自身的公共照明電費開支。
4、開展有償服務(wù)項目
有償服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收益一部分，有償服務(wù)要在前期物業(yè)服務(wù)中予以收取，這樣更利于業(yè)主的理解和認(rèn)可，先制定物業(yè)有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，報相關(guān)單位進(jìn)行審批，然后在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示的同時，向業(yè)主提供有償服務(wù)。目前管理處有償收費服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)已確定，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。為體現(xiàn)管理處人性化管理，建議每次費用在20元以下免收，每次服務(wù)后告知業(yè)戶。
5、電話、網(wǎng)絡(luò)
電話初裝向業(yè)主收取初裝費100元，特殊號碼選號費50-400元不等(為一次性的)，目前管理處已實施該項收費。
網(wǎng)絡(luò)每年可向要開通的業(yè)主收取服務(wù)費，具體標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)一步與電信局的進(jìn)行協(xié)商。也可以在小區(qū)業(yè)戶入住率達(dá)到一定比例的時候，采取開通寬帶的方式，如小區(qū)內(nèi)開通若干條