解讀房地產(chǎn)稅的征收
不久前，不動產(chǎn)登記還是一件比較遙遠的事情，然而，自3月1日起，它真的要開始實施了。而根據(jù)中國國土資源部官方微博發(fā)布的消息，不動產(chǎn)登記簿證樣式于2月26日正式公布。
作為物權(quán)法明確要求的內(nèi)容，不動產(chǎn)登記核心載體的登記簿由登記機構(gòu)管理；證書是權(quán)利人享有的法定憑證，由權(quán)利人持有。統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿證問世，意義十分重大，也必然帶來一系列的影響，譬如為房地產(chǎn)稅的征收起到基礎(chǔ)性作用，推動遺產(chǎn)稅、物權(quán)保護等一攬子制度改革。下面，zz為你一一詳細解讀。
一、不動產(chǎn)證將促進交易透明化
根據(jù)國土部不動產(chǎn)登記工作第三次部際聯(lián)席會議的部署，全國已完成職責(zé)整合及機構(gòu)建設(shè)的地區(qū)將盡快頒布統(tǒng)一的登記簿冊和證書，力爭今年底全面頒發(fā)新證書。首批淘汰房產(chǎn)證的工作將在廣州、成都、青島、杭州、廈門、濟南、武漢等15個城市提前開展。
根據(jù)公開的信息，新的“不動產(chǎn)權(quán)證”比現(xiàn)在居民手握的“房產(chǎn)證”內(nèi)容更詳細（詳見表1）。
表1 不動產(chǎn)證和房產(chǎn)證的對比
不動產(chǎn)證
房產(chǎn)證
外頁內(nèi)容
除了中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證外，在其右上角寫有不動產(chǎn)登記抵押權(quán)、異地登記、查封登記等登記類型；
只有中華人民共和國房屋所有產(chǎn)權(quán)證，并無其它內(nèi)容；
內(nèi)頁內(nèi)容
規(guī)定了權(quán)利人、證件種類、證件號、共有情況、權(quán)利人類型、登記原因、使用期限、取得價格(以萬元/平米為單位)。
包括房屋所有權(quán)人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況。
通過對比可以發(fā)現(xiàn)，“不動產(chǎn)證”比“房產(chǎn)證”產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細：
（1）、日期和價格明確記載：“不動產(chǎn)證”對使用年限進行了明確規(guī)定“起和止日期”和房屋取得價格，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)，讓交易透明化、明確化和增加安全性?！胺慨a(chǎn)證”對房屋使用年限和房屋價格采取了規(guī)避態(tài)度。未來政府的稅基將逐漸從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財產(chǎn)稅的二次分配將更加明顯，房產(chǎn)稅將很快全面落地。
?。?）、70年后自動續(xù)期：不動產(chǎn)登記是和《物權(quán)法》一體的，《物權(quán)法》明確了土地使用權(quán)自動續(xù)期。
?。?）、將來的“房本”上，也可以包括土地的使用權(quán)信息。比如房屋建筑面積多少，土地使用權(quán)分攤面積多少；甚至除了房屋建筑面積圖幅，還會附加上土地使用面積圖幅。但土地確權(quán)公攤部分計算困難還在商討中，比如小區(qū)內(nèi)幼兒園等公建面積就難以處理。
新版不動產(chǎn)證書
不動產(chǎn)登記證明樣本
二、不進行不動產(chǎn)登記，房子將無法買賣
房產(chǎn)證的具體淘汰流程：居民持有統(tǒng)一的簿冊證→持有納稅人識別號（很可能就是居民的個人身份證號碼）→換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利登記證→全民不動產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)。
通過此舉，個人房產(chǎn)將納入到稅務(wù)征管部門的信息系統(tǒng)，之前未被信息化的房屋產(chǎn)權(quán)將被聯(lián)網(wǎng)信息化，同時一并進入稅收征管部門的系統(tǒng)，為房地產(chǎn)稅的征收奠定技術(shù)、數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)等基礎(chǔ)。
根據(jù)不動產(chǎn)登記局王廣華局長對媒體的說法，新證問世，舊證依舊有效，不受任何影響。新證按照不變不換的原則，不能要求當(dāng)事人強制更換，以后房地產(chǎn)不變更、不交易，就不用換領(lǐng)新證。然而，如果新政實施后，要變更或者交易房地產(chǎn)就必須要換領(lǐng)新政。此前，國土部多次明確，不進行不動產(chǎn)登記，房子將無法買賣。
三、“小產(chǎn)權(quán)房”依然不會得到“洗白”
以前，不少關(guān)于房地產(chǎn)政策出臺后，大家都比較關(guān)心小產(chǎn)權(quán)房的問題。早在不動產(chǎn)登記條例制定階段，輿論認為，實行不動產(chǎn)登記后，“小產(chǎn)權(quán)房”可能藉此得到“洗白”，然而，這終究還是一個幻想。
據(jù)媒體報道，不動產(chǎn)登記局負責(zé)人強調(diào)，不動產(chǎn)登記是依法保護不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西?，F(xiàn)行法律法規(guī)明確，世界普遍實施土地用管制，所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記，這樣的念頭應(yīng)該打消。
四、短期將致高端“二手房”拋售的增加
普通民眾對不動產(chǎn)登記條例寄予的最大期望之一是，該條例的實施，不僅保護普通民眾合法擁有的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，同時起到反腐的作用。推斷的邏輯是，通過不動產(chǎn)登記迫使貪腐分子吐出灰色甚至黑色房產(chǎn)，并且遏制其繼續(xù)通過不正當(dāng)手段獲取多套房的行為。
顯然，民眾對該政策的期望過高了。國土資源部不動產(chǎn)登記中心副總登記師、產(chǎn)權(quán)登記處處長劉燕萍表示，只有權(quán)利人和利害相關(guān)人才能夠查詢信息；相關(guān)部門，如司法部門、司法機關(guān)需要查詢權(quán)利人的財產(chǎn)時是可以查詢的，但必須提供查詢目的和查詢的證件。
然而，公開報道顯示，自從不動產(chǎn)登記條例醞釀以來，各地要求房源信息不能登記上網(wǎng)，只供門店咨詢購買的“神秘”業(yè)主均不同程度地增加。更為詭異的是，這類業(yè)主一般都只留下手機號碼，而不登記其他個人信息，房源總價比周邊平均售價低大約10%。這種神秘業(yè)主的身份，容易讓人陷入想象。這些“神秘”業(yè)主出售的大多為高端產(chǎn)品和大戶型。預(yù)計隨著不動產(chǎn)登記的開啟和加速，這種現(xiàn)象還會加劇。市場流通的加速，可能在局部區(qū)域?qū)е鹿?yīng)增加，從而推動房價下行。
然而，需要指出的是，“拋售”不等于“甩賣”。因為，一般來說，“神秘”業(yè)主們持有的都是地段優(yōu)越、配套完善，具有投資持有價值的房產(chǎn)，下行的空間并不大。
對于首套房置業(yè)者來說，為了避免被征稅及換房麻煩，若能力允許，最好一步到位買大戶型。
五、短期影響有限，中長期將有利于樓市
當(dāng)然，不動產(chǎn)登記進入實操，房企和民眾最關(guān)心的還是房價是漲還是跌。
對此，早在20**年，SOHO中國董事長潘石屹在微博中就此政策評論道：這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。
不動產(chǎn)登記是實現(xiàn)住房所有權(quán)信息全國聯(lián)網(wǎng)，打造管理部門信息共享平臺的有效途徑;而這種統(tǒng)一的房產(chǎn)信息又是進行房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。而房產(chǎn)稅，是我國構(gòu)建合理房價機制中的重要步驟。由于在前幾年房價快速上漲時期，我國出現(xiàn)了大量“一人多房”“投機囤房”的現(xiàn)象，因此，以不動產(chǎn)登記作為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅有望通過增加房產(chǎn)的持有成本，而迫使囤房者吐出房產(chǎn)，從而推動房價合理回歸。
從一般意義上來說，一個明確產(chǎn)權(quán)的積極信號，通過申報個人的不動產(chǎn)，可以明確產(chǎn)權(quán)邊界，及時消除潛在的產(chǎn)權(quán)糾紛。從公簿持有到地產(chǎn)契據(jù)登記再到地產(chǎn)權(quán)登記，英國不動產(chǎn)登記制度的曲折歷史就表明，建立一種系統(tǒng)性的明確產(chǎn)權(quán)的制度，可以促進產(chǎn)權(quán)交易，降低交易成本，避免產(chǎn)權(quán)不明晰的情況下更有市場勢力者占盡便宜的現(xiàn)象，從而促進經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定之間的平衡關(guān)系。
另外，進行不動產(chǎn)登記有利于消除各部分分塊管理而形成的“信息孤島”，從而讓國家對全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)的分布和產(chǎn)權(quán)情況進
行了解，制定出更符合各地方實際狀況的具體政策。zz并不完全認同潘石屹的說法。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌曾表示，不動產(chǎn)登記制度的出臺對房價的影響沒有想象中那么大。因為不動產(chǎn)登記制度并不直接影響房價，只是以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅會影響。而且如果從3月開始登記，完成登記還要好幾年，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅如何收繳也是未知數(shù)，因此，現(xiàn)在談不動產(chǎn)登記對房價的影響為時過早。
此外，李總理多次申明，希望中國樓市平穩(wěn)發(fā)展。20**年以來，政府政策頻發(fā)，不斷給疲軟的樓市打強心針?，F(xiàn)在中國樓市依然面臨去庫存的考驗，不動產(chǎn)登記實操以后，對房企來說短期確實是“雪上加霜”。
但坊間傳聞，政府已做好相關(guān)政策儲備，以應(yīng)對經(jīng)濟持續(xù)下滑及房地產(chǎn)市場低迷。儲備政策包括降低購買二套房的首付比例，并考慮調(diào)整二手房交易營業(yè)稅的免征期限，由5年后免征恢復(fù)至2年后免征。由此前的給力政策或許可以預(yù)見，20**或?qū)⑹钦哳l發(fā)的一年，是政府調(diào)控市場的一年。在不動產(chǎn)登記棋至盤前之時，不動產(chǎn)證率先替換房產(chǎn)證，深入保護購房人權(quán)利，將促進交易的公開透明以及高效，能有效地降低交易成本，中長期對樓市則是一大利好。
篇2：北海市處置積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策操作辦法(2003年)
北政發(fā)[20**]23號
二00三年四月三日
北海市處置積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策操作辦法
為認真貫徹落實財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財稅[20**]205號)的精神,明確辦理稅收優(yōu)惠政策的程序和要求,根據(jù)《北海市處置積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策實施細則》,特制定本操作辦法。
一、申報
凡符合享受處置積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的單位和個人,均按本辦法申請辦理免稅審批手續(xù)。申請人申請免稅手續(xù),統(tǒng)一向財稅部門設(shè)在市房地產(chǎn)交易中心的財稅征收點申報,申報時需填寫《免稅申請審批表》,并提交有關(guān)材料。
(一)空置商品房銷售
l、免稅申請審批表一式3份
2、房屋所有權(quán)證復(fù)印件1份
3、房屋買賣協(xié)議(合同)復(fù)印件l份
4、《空置商品住房銷售證》復(fù)印件1份
5、買賣雙方身份證明復(fù)印件l份(法人提供營業(yè)執(zhí)照副本,自然人提供居民身份證件)
(二)購入的空置商品房銷售
l、免稅申請審批表一式3份
2、房屋所有權(quán)證復(fù)印件1份
3、房屋買賣協(xié)議(合同)復(fù)印件l份
4、《空置商品住房銷售證》復(fù)印件l份
5、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件l份
6、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)(賣方)購房發(fā)票復(fù)印件l份
7、買賣雙方身份證復(fù)印件l份(法人提供營業(yè)執(zhí)照副本,自然人提供居民身份證件)
(三)停緩建房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓
l、免稅申請審批表一式3份
2、停緩建工程買賣協(xié)議(合同)復(fù)印件l份
3、《停緩建工程項目確認書》復(fù)-印件l份
篇3：永州市區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理辦法
湖南省永州市人民政府
永政發(fā)〔20**〕16號
二00八年八月三十一日
第一章 總 則
第一條 為切實加強和規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)稅收管理,促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[20**]89號)等法律、法規(guī)和文件,結(jié)合我市實際,制定本辦法。
第二條 按照公平稅負、簡化手續(xù)、行政高效、便民服務(wù)的原則,房地產(chǎn)稅收實行一體化管理。
房地產(chǎn)稅收一體化管理是指由稅收征收機關(guān)在房地產(chǎn)交易登記場所統(tǒng)一設(shè)置征收窗口,對房地產(chǎn)交易所涉及的稅收,由辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)的單位和個人,向稅收征收機關(guān)繳納各項稅收后,國土資源、房產(chǎn)管理部門憑主管稅收征收機關(guān)開具的發(fā)票和完稅證辦理土地、房產(chǎn)權(quán)屬登記(包括贈予、變更、過戶)等相關(guān)手續(xù),實行“一窗式”服務(wù),以票控稅、先稅后證。
第三條 凡在市區(qū)范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、建筑物、構(gòu)筑物、其他土地附著物(以下簡稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為納稅義務(wù)人,均應(yīng)當(dāng)依法繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅等。
凡在市區(qū)范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。
以上稅收統(tǒng)稱房地產(chǎn)稅收。
第二章 計稅依據(jù)
第四條 營業(yè)稅計稅依據(jù)
(一)以納稅人申報的房地產(chǎn)實際成交價格為計稅依據(jù);納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格(轉(zhuǎn)讓額)偏低的,以評估價格作為計稅依據(jù)。
(二) 納稅人自建房屋出售,納稅人集資、合伙、合作建房出售、贈予,依照組成計稅價格計征稅收。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)計征稅收。
第五條 城建稅、教育費附加和地方教育費附加按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅附征;印花
第三章 征收管理
第六條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)稅收入時必須為受讓人開具《湖南省銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。
第七條 個人購買普通住房或非普通住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,轉(zhuǎn)讓時按轉(zhuǎn)讓收入全額征收應(yīng)繳稅款。
個人購買住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,依照下列規(guī)定征免:
1、普通住房免征營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加和地方教育附加(應(yīng)提供相關(guān)的有效憑證),但應(yīng)按有關(guān)規(guī)定征收個人所得稅、印花稅等。
2、非普通住房按其售房收入減去購買房屋時取得的《湖南省銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》所載明金額的差額計征營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加;按轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得征收個人所得稅等。
第八條 納稅人須先憑《湖南省銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》和受讓合同申報繳納契稅,再憑發(fā)票和契稅完稅證辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
第九條 稅收征收機關(guān)在房地產(chǎn)交易登記場所設(shè)置辦稅窗口,為納稅人開具發(fā)票和辦理納稅事宜。稅收征收機關(guān)應(yīng)制定簡便的辦稅流程和辦稅職責(zé),窗口辦稅人員在受理涉稅事項時,手續(xù)完備的,應(yīng)當(dāng)天即時辦結(jié);工作量大、復(fù)雜的,應(yīng)在三天內(nèi)辦結(jié);手續(xù)不完備的,應(yīng)及時一次性書面告知。
第四章 部門職責(zé)
第十條 財政征收機關(guān)在征收契稅時憑受讓人取得的稅務(wù)發(fā)票和有關(guān)受讓憑據(jù)辦理契稅征收手續(xù);房產(chǎn)管理部門、國土資源管理部門應(yīng)核對并收存納稅人提供的《湖南省銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》辦證聯(lián)和契稅完稅證方可辦理房地產(chǎn)相關(guān)手續(xù),對應(yīng)提供而未提供上述憑證的(來自:www.dewk.cn),一律不予辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記等相關(guān)手續(xù)。
第十一條 協(xié)稅護稅部門應(yīng)當(dāng)與稅收征收機關(guān)實現(xiàn)房地產(chǎn)涉稅信息共享,協(xié)稅護稅部門應(yīng)當(dāng)與稅收征收部門實行計算機數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)鏈接,建立健全符合稅收征收管理需要的監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)和監(jiān)控機制。協(xié)稅護稅部門應(yīng)根據(jù)稅收征收機關(guān)的需要,定期向稅收征收機關(guān)提供房地產(chǎn)涉稅信息:
(一)國土資源管理部門應(yīng)于每季后10日內(nèi)向稅收征收機關(guān)提供有關(guān)儲備土地出讓及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓信息,包括權(quán)利人名稱、土地權(quán)屬狀況、土地轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議、土地價格等內(nèi)容。
(二)房產(chǎn)管理機構(gòu)應(yīng)于每季后10日內(nèi)向稅收征收機關(guān)提供房產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)交易、登記信息(含房產(chǎn)預(yù)售許可證信息)。
(三)規(guī)劃建設(shè)管理部門應(yīng)于每季后10日內(nèi)向稅收征收機關(guān)提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑施工許可證發(fā)證信息、住房容積率、建設(shè)項目中標(biāo)單位信息和竣工驗收工程信息。
(四)協(xié)稅護稅部門、稅收征收機關(guān)應(yīng)在當(dāng)年4月10日前相互傳遞上年度房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、許可發(fā)證和稅收征收匯總信息。
第五章 監(jiān)督考核
第十二條 市政府成立市區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組,領(lǐng)導(dǎo)小組組長由市政府常務(wù)副市長擔(dān)任,領(lǐng)導(dǎo)小組成員由市政府辦、法制辦、政務(wù)服務(wù)中心、稅務(wù)、
財政、稅務(wù)、國土、房產(chǎn)、規(guī)劃建設(shè)部門應(yīng)結(jié)合實際,按照本辦法制定具體的業(yè)務(wù)操作規(guī)程。
第十三條 稅收征收機關(guān)應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)行業(yè)實行專業(yè)化管理,建立健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫,加強稅源信息的采集錄入、分析比對、監(jiān)控管理,優(yōu)化征管流程,規(guī)范征管秩序,嚴(yán)肅征管紀(jì)律,落實行政過錯責(zé)任追究,提高征管效率。
稅收征收機關(guān)人員濫用職權(quán),收“人情稅、關(guān)系稅”的;故意刁難納稅人,以權(quán)謀私、以稅謀私的,依情節(jié)依法給予行政處分。
第十四條 協(xié)稅護稅部門未按規(guī)定及時向稅收征收機關(guān)提供房地產(chǎn)涉稅信息、未按規(guī)定實行先稅后證,要追究相關(guān)單位主要負責(zé)人和直接責(zé)任人的行政責(zé)任;因上述過失造成房地產(chǎn)稅收流失的由市區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報市政府批準(zhǔn)后相應(yīng)扣減其單位經(jīng)費。
第十五條 加大對房地產(chǎn)稅收一體化管理的信息化建設(shè)力度,構(gòu)建信息化管理平臺,市區(qū)政府在人力、財力、物力上予以政策傾斜和支持。
第十六條 協(xié)稅護稅部門按照本辦法規(guī)定,為開展協(xié)稅護稅工作所增加的人力、財力、物力,財政應(yīng)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)費補助。
第十七條 市政府對稅收征收工作和協(xié)稅護稅工作成績突出的單位和個人,給予通報表彰等形式的精神鼓勵和適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)獎勵。
第六章 附 則
第十八條 本辦法所稱的市區(qū)是指冷水灘區(qū)、零陵區(qū)行政管轄區(qū)域。
第十九條 各縣可參照本辦法執(zhí)行。
第二十條 本辦法自20**年10月1日起實施。