15種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析探討
引言
我國正值養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮，各大房地產(chǎn)企業(yè)、保險業(yè)等紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，計劃開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓等產(chǎn)品。而養(yǎng)老地產(chǎn)在我國是新興事物，開發(fā)者雖然看到了其中的商機，但具體到落實層面往往會面臨許多實際問題，例如應(yīng)當(dāng)采用何種方式進行開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)品類型和建筑形式應(yīng)怎樣選擇等等。
近年來，我們對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式也在不斷地研究和探索。一方面實地考察了許多國內(nèi)外的養(yǎng)老項目，對其發(fā)展模式及特征進行了深入研究；另一方面接觸了一些準(zhǔn)備開發(fā)或正在開發(fā)的養(yǎng)老項目，了解到目前市場的狀況和趨勢。通過對這些國內(nèi)外養(yǎng)老項目的梳理和借鑒，我們嘗試提出了15種適應(yīng)于當(dāng)前國內(nèi)市場的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，希望與大家共同探討。
為便于說明，我們將這15種開發(fā)模式劃分為五個類別，分別進行闡述。
第一類：與社區(qū)共同建設(shè)
在目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，較為常見的一類開發(fā)形式是建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設(shè)各類養(yǎng)老居住產(chǎn)品。例如專門建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團或養(yǎng)老公寓等。具體來講，可分為以下4種模式：
模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)
綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業(yè)，也可以是由政府投資進行建設(shè)。
綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產(chǎn)生護理需求。因此在開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)充分考慮這些因素，設(shè)計出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當(dāng)老人健康自理時，可以居住在一般的養(yǎng)老住宅中；當(dāng)需要較為全面的護理時，可以選擇入住護理型養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老設(shè)施(圖1)。
通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發(fā)形式，實現(xiàn)與郊外的環(huán)境協(xié)調(diào)。在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時，可考慮分期建設(shè)，例如先建設(shè)自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時期后，再建設(shè)護理型養(yǎng)老公寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等等。
圖1綜合型養(yǎng)老社區(qū)中應(yīng)包括多種類型的養(yǎng)老居住產(chǎn)品，以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施
圖2大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)可考慮分期建設(shè)
模式2：新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團
一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時，會考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團。這種開發(fā)模式有利于帶動企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團與社區(qū)其他組團能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。
開發(fā)時一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養(yǎng)老組團的規(guī)模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區(qū)的歸屬感。
以廣東惠州某項目為例，其總用地面積約2萬畝，總建筑面積720萬平方米，開發(fā)商從中劃出150畝地進行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，計劃建設(shè)約18萬平方米的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品。從規(guī)劃布局來看，養(yǎng)老社區(qū)靠近整體項目的中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施布置，方便老人到達和使用(圖3)。養(yǎng)老住宅樓棟在規(guī)劃布局時形成多個小型居住組團，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護理組團靠近醫(yī)院和康復(fù)中心，并設(shè)置連廊連接，以滿足老人就近醫(yī)療的需求。
圖3養(yǎng)老住宅靠近中心商業(yè)區(qū)布置，建設(shè)比例控制在一定范圍內(nèi)
模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品
據(jù)調(diào)研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求(圖4)。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合我國現(xiàn)階段國情，將會是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。
圖4普通社區(qū)中可配建的老年住宅和公寓示意圖
普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設(shè)計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設(shè)計時應(yīng)注意根據(jù)住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。
普通社區(qū)中還可以配建養(yǎng)老公寓，其經(jīng)營方式大致可分為出租或出售兩種。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規(guī)劃設(shè)計時，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養(yǎng)老公寓底層可設(shè)置對外商業(yè)或公共設(shè)施，兼顧對外經(jīng)營，同時也便于對養(yǎng)老公寓進行單獨管理。
模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施
據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機構(gòu)困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠郊區(qū)縣，老齡化程度嚴(yán)重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠郊區(qū)縣，由此可見城區(qū)對于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會是一種較為有效的開發(fā)模式。開發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設(shè)。這種開發(fā)模式投資相對較少，易于復(fù)制和實現(xiàn)連鎖經(jīng)營。
此類老年服務(wù)設(shè)施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，其服務(wù)范圍往往輻射周邊多個社區(qū)，因此具體的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務(wù)(圖5)。
圖5日本小規(guī)模多功能老年服務(wù)設(shè)施的常見功能示意圖
第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)
養(yǎng)老地產(chǎn)項目除了依托社區(qū)共同建設(shè)外，還可以與一些其他設(shè)施結(jié)合，共同進行建設(shè)，例如與醫(yī)療機構(gòu)、商業(yè)設(shè)施或其他福利設(shè)施設(shè)置在一起。此類開發(fā)模式能夠充分發(fā)揮各方資源優(yōu)勢，使養(yǎng)老產(chǎn)品和相關(guān)設(shè)施實現(xiàn)互惠互利。常見的開發(fā)模式有以下幾種：
模式5：與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施
目前國內(nèi)一些養(yǎng)老機構(gòu)希望與醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老
設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。與此同時，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養(yǎng)老機構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。
以日本六甲老年公寓為例，開發(fā)企業(yè)將老年公寓與建立了合作關(guān)系的醫(yī)療機構(gòu)鄰近設(shè)置在一起(圖6)，當(dāng)老人遇到突發(fā)疾病時，醫(yī)療機構(gòu)可以做出迅速反應(yīng)，令入住其中的老年人感到十分安心。
圖6日本六甲老年公寓與醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，鄰近設(shè)置在一起
模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)
養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。
在日本，老年設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置的情況比較常見，其設(shè)計形式可以是在同一棟建筑內(nèi)的不同樓層，或是分別設(shè)在不同樓棟，共用庭院及室外活動場地。以日本幸朋苑老人院為例，其建筑首層設(shè)置了一所幼兒園(圖7)。老人平日可以與兒童共同開展做手工、唱歌等活動。老人在二層的室外平臺休息時，也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設(shè)計方式對于消除老年人的孤獨感很有幫助。
隨著我國的人口結(jié)構(gòu)向高齡化、少子化逐漸發(fā)展，一些幼兒園或小學(xué)在未來很可能出現(xiàn)空置，將這些建筑部分改造為養(yǎng)老設(shè)施的情況將會逐漸多起來(見模式15)。
圖7日本幸朋苑老人院與幼兒園共同設(shè)置在一起
模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓
與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。
美國拉薩爾村養(yǎng)老社區(qū)就將老年公寓建在一所大學(xué)的旁邊，老人可以參與大學(xué)課程的學(xué)習(xí)，并利用大學(xué)的公共設(shè)施(如圖書館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平，他們希望能夠獲得終身學(xué)習(xí)的機會，使自己的人生更加充實。由此可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造，還應(yīng)從老人的精神和價值需求方面進行考慮，使老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”，實現(xiàn)自我價值。
第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合
養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、商業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)，也是較為常見的一種形式。
模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品
養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。目前市場上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。這類養(yǎng)老項目一般會選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。
此類項目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務(wù)不到位或老人出行不便等問題。
一些與風(fēng)景資源結(jié)合的項目中，老人可能僅在一年里的某個季節(jié)或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設(shè)計時應(yīng)注意對養(yǎng)老居住產(chǎn)品的創(chuàng)新，例如設(shè)計新型的養(yǎng)老公寓(圖8)，既能適合單人、多人入住，又能滿足舉家外出度假、老人長期療養(yǎng)的需求，還可以供老人與多位子女聚會慶祝、老人與多位朋友結(jié)伴度假等。同時，養(yǎng)老公寓的居室還可轉(zhuǎn)變?yōu)橘e館客房，供公司集體開會、培訓(xùn)使用。這種適應(yīng)性強、靈活可變的產(chǎn)品形式有利于開發(fā)管理者實現(xiàn)多種經(jīng)營。
圖8結(jié)伴式養(yǎng)老公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖
模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓
圖9日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖
在城市中心區(qū)等繁華地段進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護理時，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟實力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。
由于城區(qū)內(nèi)的土地價格較高，開發(fā)者通常會選擇較為集約的開發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結(jié)合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區(qū)內(nèi)，周邊1公里范圍內(nèi)配有大型綜合購物中心、醫(yī)院、公園、大學(xué)等配套設(shè)施。老年公寓采取復(fù)合居住模式，同一棟樓內(nèi)集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產(chǎn)品(圖9)，使出租對象多樣化，從而降低運營風(fēng)險。設(shè)計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。
第四類：與國際品牌接軌
這類開發(fā)模式指與國際養(yǎng)老專業(yè)品牌接軌，引入外資或運營管理團隊，共同開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品。常見的有以下兩種模式：
模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施
目前一些國際養(yǎng)老機構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家(如中國)拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對于我國而言，能夠借此機會引入外資，并學(xué)習(xí)國外先進的護理、管理經(jīng)驗，同時也能在一定程度上促進就業(yè)、帶動消費。
模式11——與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式
圖10美國養(yǎng)老社區(qū)在規(guī)劃時對于朝向的限制要求較少，與我國國情不太相同
最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮促使很多開發(fā)商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，并希望能夠?qū)⑵湓趪鴥?nèi)推行和實現(xiàn)，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發(fā)達國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng)轉(zhuǎn)化。
例如我國老年人的居住習(xí)慣更加重視房間朝向和節(jié)能，他們比較喜歡南向，喜歡陽光和自然通風(fēng)，重視節(jié)約用電，不習(xí)慣長時間使用空調(diào)。諸如這些因素都會對養(yǎng)老項目的規(guī)劃形式、建筑設(shè)計、運營管理模式產(chǎn)生影響(圖10)。如果對我國國
情不夠了解，直接“生搬硬套”，就容易產(chǎn)生很多問題。第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型
除上述幾類開發(fā)模式之外，當(dāng)前市場上還出現(xiàn)了很多其他形式。具體說來，有以下幾種：
模式12——與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)
目前保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險業(yè)可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。
模式13——與護理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)
在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶群是其項目成功的關(guān)鍵因素。
模式14——利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)
在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類公司具有自身獨特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。
模式15——將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施
可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建(圖11)。隨著我國的人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。
這種開發(fā)模式的重點在于，需要選擇便于進行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結(jié)構(gòu)的建筑可改造性較強，內(nèi)部墻體移位相對靈活，更有利于進行改建。
圖11利用舊有房產(chǎn)改建而成的養(yǎng)老設(shè)施：北京石景山區(qū)首鋼老年福敬老院
小結(jié)
養(yǎng)老社區(qū)是當(dāng)前老齡化浪潮下的新興事物，在開發(fā)模式、經(jīng)營管理和規(guī)劃設(shè)計等方面都亟待探索。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)并不因市場的缺乏而變得容易，開發(fā)者要做好承擔(dān)風(fēng)險的準(zhǔn)備。在項目策劃之初，就需要對養(yǎng)老地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)進行整體把握，系統(tǒng)化思考，從而明晰自身適合的開發(fā)類型和可利用的資源；在進行養(yǎng)老居住產(chǎn)品的設(shè)計時，應(yīng)充分挖掘我國老年客戶群的特征，創(chuàng)造出適應(yīng)中國國情的產(chǎn)品類型。
篇2：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利產(chǎn)品定價
養(yǎng)老地產(chǎn)盈利與產(chǎn)品定價
【項目簡介】作為中高檔老年住宅項目的開山之作，項目雖然在自然景觀、地理位置、文化氛圍、片區(qū)形象、宏觀政策、市場機遇等方面存在著得天獨厚的優(yōu)勢，但項目地塊的用地限制、規(guī)劃限制、建筑成本、周邊的配套設(shè)施、政府的支持力度等因素又制約著項目的發(fā)展。同時，相關(guān)項目的陸續(xù)推出，為項目帶來目標(biāo)客戶分流的威脅。
根據(jù)政府對宗地用途的要求限定，項目可能要面臨著沒有產(chǎn)權(quán)銷售的不利處境，在這種情況下，不僅會使項目的資金占用量加大，而且將嚴(yán)重影響到項目的市場推廣和積極去化，極大的降低了資金回籠的速度。
作為盈利性老年公寓在收費服務(wù)方面存在著固定收費、經(jīng)常性收費和不固定收費三種途徑：
1.固定收費：
有入住時的一次性收費和每月收費兩種模式，主要是針對入住的環(huán)境來制定收費標(biāo)準(zhǔn)；
2.經(jīng)常性收費：
內(nèi)容包括護理費和醫(yī)療費用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來制定收費標(biāo)準(zhǔn)；
3.不固定收費：
主要體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。
根據(jù)現(xiàn)況，現(xiàn)就本項目的去化盈利模式和價格初步定位作如下論述：
一、盈利模式的比較、分析和建議
根據(jù)對上海親和源項目盈利模式的調(diào)查和研究，以及參考國外相關(guān)老年公寓的操作經(jīng)驗，在中國式創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，就盈利模式提出列舉、分析和建議。
1.盈利模式列舉
(1)會員制盈利型模式及中國式創(chuàng)新
會員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。
中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費習(xí)慣和置業(yè)慣性，上海親和源對會員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎(chǔ)上，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。
(2)逆抵押貸款購房
逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴(yán)格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。
(3)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式
在項目存在不能進行產(chǎn)權(quán)銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。
(4)分散租賃模式
即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。
2.盈利模式分析
以上各種盈利模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創(chuàng)新的會員制盈利模式在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入駐的門檻，在消費理念相對先進和經(jīng)濟條件相對雄厚的上海，或許能贏得市場的認(rèn)同，但在本市是否能被老年群體認(rèn)可，尚不得知，它的操作經(jīng)驗固然值得我們借鑒，但在未進行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬。
逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨立的老人，對消費理念水平也有著較高的要求，能不能適應(yīng)大連市場的需求，也尚不得知；轉(zhuǎn)上使用權(quán)的盈利模式，是目前無法產(chǎn)權(quán)銷售的項目最多采取的手段之一，但在繼承和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場的認(rèn)同度也會受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設(shè)施服務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。
3.盈利模式建議
在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式建議，結(jié)合本市場實際情況，在項目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據(jù)項目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴大目標(biāo)客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強目標(biāo)客戶投資信心；
在項目開發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)模或開始運營的情況下，采取以會員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對于會員制盈利型模式要注意適當(dāng)降低入駐門檻；在項目開發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的基礎(chǔ)上，以會員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。
二、價格初步定位
在價格定位上，針對項目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價法方法進行價格定位。
1.采取會員制盈利模式的價格定位
會員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。
2.采取逆抵押貸款購房的價格定位
參照項目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場價格4000元/平米的價格水準(zhǔn)，項目價格定位在3180/平米的水準(zhǔn)，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標(biāo)準(zhǔn)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，所居住期間按照房產(chǎn)總額的整存一年的利息模式每月發(fā)放生活費，45平米的業(yè)主每月發(fā)放600元左右生活費；65平米的業(yè)主每月發(fā)放750元左右生活費；90平米的業(yè)主每月發(fā)放1050元左右生活費；（剩余房款＝購房總款*(90-去世年齡)/50）。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。
3.采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價格定位
參照項目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場價格4000元/平米的價格水準(zhǔn)，根據(jù)其它項目70年使用年限和有產(chǎn)權(quán)可升值的實際情況，以項目的使用年限為50年的標(biāo)準(zhǔn)，項目在采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價格應(yīng)定位在3100元/平米左右。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)
客戶要求配置。4.采取分散租賃模式的價格定位
參照目前大連租賃市場的價格水準(zhǔn)，在高品質(zhì)配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，項目的分散租賃價格應(yīng)放在**元/平米/月的水準(zhǔn)上，在加上經(jīng)常性和特殊性收費的盈利，整體的盈利水平可達到**元平米/月左右。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。
三、一期產(chǎn)品建議
1.面積及戶型建議
根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，50平米以下、61~70平米以及81平米以上的戶型面積在市場中的市場的認(rèn)同度最高，約占所有調(diào)查者的71%，因此，建議項目在產(chǎn)品設(shè)計上以45平米、60平米和90平米為主打產(chǎn)品；受老年住宅規(guī)范限制，根據(jù)設(shè)計面積，主打的戶型可為一室一衛(wèi)（45平米）、一室一廳一衛(wèi)（65平米）以及兩室一廳一衛(wèi)（90平米）。
2.產(chǎn)品精裝修建議
根據(jù)《****前期調(diào)研定位報告》調(diào)查結(jié)果顯示，57％的受訪問人群對精裝修還是很感興趣的，至于精裝修的市場抗性主要表現(xiàn)在價格和裝修風(fēng)格上，在價格問題上，項目具有存在優(yōu)勢的可能性；對于裝修風(fēng)格上，可以通過多種裝修風(fēng)格并舉的模式，供目標(biāo)客戶選擇。
3.一期產(chǎn)品規(guī)劃建議
康體中心工程和住宅工程是相互聯(lián)系相互影響的，康體中心的工程的及時完工利于樹立消費者投資信心和項目形象，利于住宅工程的積極去化，住宅工程的積極去化和進入運營又對康體中心的完善和運營有極大的推動作用，故建議康體中心工程的建設(shè)規(guī)劃應(yīng)積極而快速地進入施工狀態(tài)；
而住宅工程則受到老年住宅的市場概念引導(dǎo)、戶型種類的市場認(rèn)同以及盈利模式的市場認(rèn)同等各方面因素制約，須堅持先以產(chǎn)品的小體量、多元化以及盈利模式的多樣化進行市場試探，根據(jù)市場反饋，再及時調(diào)整整體規(guī)劃的市場策略。
結(jié)合方案的規(guī)劃設(shè)計，故建議項目在一期開發(fā)時，住宅工程的規(guī)劃建設(shè)順序要遵守以下三個原則：
(1)總體量不應(yīng)過大，以防市場抗性較大，不利于后期調(diào)整；
(2)以距康體中心距離最近的多層住宅為最佳選擇；
(3)以80平米和65平米的戶型作為前期主打產(chǎn)品；
總體體量不大，約為10000平方，其中1幢三個單元皆規(guī)劃為80平米戶型； 1幢兩個單元規(guī)劃為80平米，另外三個單元規(guī)劃為65平米的戶型；1幢兩個單元規(guī)劃為65平米戶型，剩余一單元規(guī)劃為45平米戶型。（建議80平米單元設(shè)計為1梯兩戶；65平米單元設(shè)計為1梯三戶；45平米單元規(guī)劃為1梯四戶）。
根據(jù)一期開發(fā)產(chǎn)品的市場試探反饋，及時調(diào)整項目后期開發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計，以利于項目的良性和平衡地發(fā)展。（來源：東南建設(shè)資訊網(wǎng)）
篇3：太陽城PK萬科:你所不知道養(yǎng)老地產(chǎn)
太陽城PK萬科--你所不知道的養(yǎng)老地產(chǎn)
目前，包括遠洋、萬科、保利、綠城等在內(nèi)的眾多房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。龐大的老年人居住市場，等著廣大開發(fā)商去照護、開發(fā)。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的核心戰(zhàn)略問題，在于適老化設(shè)計、養(yǎng)老配套服務(wù)、運作模式和成本精心測算、有彈性的土地開發(fā)控制模式、在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合。
有報告顯示，養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式包括銷售模式、租賃模式以及會員卡模式。選擇哪種模式取決于目標(biāo)客戶及其服務(wù)需求、資金回報期限要求等。那么，除了這幾種養(yǎng)老地產(chǎn)慣用模式，是否還有商業(yè)模式的混搭、綜合及變種呢？
一、養(yǎng)老地產(chǎn)頂級標(biāo)桿“太陽城”：精準(zhǔn)定位、銷售快速回款反哺持有運營
1.太陽城開發(fā)模式九大特征
（1）屬于住宅開發(fā)性質(zhì)；
（2）依靠銷售回款盈利；
（3）限定55歲以上的老人才能入住；
（4）專為健康活躍老人提供會所和戶外運動設(shè)施；
（5）沒有醫(yī)療、護理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套，社區(qū)內(nèi)沒有建設(shè)相應(yīng)設(shè)施；
（6）一般都位于郊區(qū)區(qū)位，占地大、容積率低，建筑形態(tài)多為單層、獨棟或雙拼，精裝修標(biāo)準(zhǔn)、拎包入住；
（7）房價便宜，“蘋果谷太陽城”在洛杉磯東北方向120公里左右，其房價是洛杉磯市內(nèi)的1/3 左右，對老年購房群體很有誘惑力；
（8）附近一般都配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；
（9）兼有旅游度假功能，目標(biāo)客戶同時有常住客戶，也有旅游度 假客戶。如鳳凰城“太陽城”，每年居住的總?cè)藬?shù)在44000左右，其中28000人是常住客戶，而16000人是旅游度假客戶；鳳凰城東南方向的“牧場太陽城”，也具有鮮明的“候鳥型”度假特征。
2.“太陽城”開發(fā)模式的優(yōu)點
（1）住宅立項，依靠銷售迅速回款；
（2）客戶定位精準(zhǔn)，以健康活躍老人為主要客群，為其進行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等的需求；
（3）不設(shè)醫(yī)療、護理等配套設(shè)施，降低了前期投入成本，提高了資金使用效率，降低了開發(fā)風(fēng)險；
（4）在市場和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時，可與分時度假管理公司緊密合作， 在項目開始時便實現(xiàn)訂單生產(chǎn)。
3.借鑒應(yīng)注意：因地制宜，揚長避短
（1）國地少人多的國情，不適合大量興建低密度、單層的單體建筑，應(yīng)以多層或小高層的單體形態(tài)為主；
（2）中國的公共醫(yī)療資源匱乏，如社區(qū)內(nèi)不能提供一定的醫(yī)療、護理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會影響老人的入住選擇。中國的老人和子女，選擇老年住區(qū)最為關(guān)系的，還是所在社區(qū)能否提供及時、持續(xù)的醫(yī)療、護理條件。
二、持續(xù)照料退休社區(qū)：據(jù)年齡段與健康程度分類照顧，服務(wù)資源按需配比
1.老人按年齡段和健康活躍度分3類
持續(xù)照料退休社區(qū)一般將老人按其健康活躍或需要照料的程度，分為以下三類：
（1）完全可以自理的健康活躍老人，一般在55歲～65歲之間；
（2）需要半護理的老人，一般在65歲～75歲之間，可以部分自理，或在醫(yī)院醫(yī)治后可以回家康復(fù)理療的老人；
（3）全護理老人，一般在75 歲以上，行動不便或患有老年癡呆癥的老人，需要24 小時看護和照料的老人。持續(xù)照料退休社區(qū)的概念就是，在一個綜合社區(qū)中，為上述三類老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對居住和配套服務(wù)的要求，老人不需要搬家就可以在社區(qū)中完成人生三分之一的幸福旅程。
2.持續(xù)型照料的9大特征
（1）至少同時滿足三類老人的居住需求，并配備了相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施；
（2）產(chǎn)品類型，按三類老人的基本特征，有所區(qū)別；
（3）一般三類產(chǎn)品的配比為12:2:1；
（4）附近緊鄰醫(yī)院資源，社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)置秘書站（護理站）；
（5）設(shè)老人專屬食堂，給老人提供營養(yǎng)配餐；
（6）不設(shè)大會所，但化整為零，為老人提供豐富的活動設(shè)施；
（7）在經(jīng)營模式收取入門費+年費。只提供租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，不提供房屋產(chǎn)權(quán)。①入門費（或押金） 按房間大小，入門費從20萬～100萬美元不等。②年費（或月費）。健康活躍老人，3000美元/月；半護理老人，4000美元/月；全護理老人：5000美元～6000美元/月。
（8）郊區(qū)區(qū)位，以多層為主，規(guī)劃布局緊湊，有力與集中的護理服務(wù)，減少管理成本，方便對老人開展及時的護理和照料；
（9）擁有較高的管理和護理服務(wù)人員比例，管理和護理人員與老人的比例一般可達1:1。
3.持續(xù)型照料開發(fā)模式啟示中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)
（1）滿足了老人對健康管理、護理和醫(yī)療等基本養(yǎng)老需求；
（2）在同一社區(qū)中滿足了老人不同生理年齡階段的不同養(yǎng)老需求；
（3）經(jīng)營方式上的可取之處：①通過會員費的收取，迅速回籠資金；②開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)可以獲得抵押貸款等進一步擴張所需的資金支持；③通過年費（或月費）獲得日常經(jīng)營收益；④通過出租店面獲得租金收益。
（4）由于配套設(shè)施要求較高，導(dǎo)致前期資金投入較大、資金回籠相對較慢；
（5）持續(xù)照料退休社區(qū)是值得在中國推廣的真正的老年住區(qū)，但起成功過的前提，必須依靠值得客戶信賴的管理和服務(wù)品牌贏得客戶的信任，客戶在一開始就能支付入門費。如果沒有一定過的市場認(rèn)可度、企業(yè)品牌，一個新公司要成功運用這種商業(yè)模式銷售會員卡（入門費），難度還是比較大的；
（6）持續(xù)照料退休社區(qū)模式的風(fēng)險，將來自于會員卡的預(yù)付費性質(zhì)，如遇到不誠信的開發(fā)企業(yè)，或開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善或出現(xiàn)管理漏洞導(dǎo)致群體性對抗事件，使資金流出現(xiàn)嚴(yán)重問題時，老人預(yù)先繳納的入門費（會員卡費用）就難免會有損失，而且損失一般很難彌補。
三、“復(fù)合型的老年住區(qū)”，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)循之道
1.居住人群的復(fù)合
（1）中國現(xiàn)階段還未進入細(xì)分的老年住區(qū)開發(fā)市場，還做不到像 美國一樣的客戶細(xì)分和服務(wù)細(xì)分；
（2）中國的傳統(tǒng)還是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一個小區(qū)。老年住區(qū)中生活的人群應(yīng)該是復(fù)合的，老人希望能夠看到兒童。
（3）在老年住區(qū)中生活，隨著時間的推移，老人本身對護理照料 的要求也會發(fā)生改變。健康老人、半護理老人、全護理老人也會逐漸在同一個住區(qū)*存，形成復(fù)合的老年人群。
2.服務(wù)功
能的復(fù)合開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)不能只是賣房子，開發(fā)企業(yè)要真正實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，需要 學(xué)習(xí)如何在養(yǎng)老住區(qū)中配套必要的養(yǎng)老設(shè)施，需要專業(yè)的服務(wù)和護理人員，這樣才能可持續(xù)發(fā)展。
3.產(chǎn)品形態(tài)的復(fù)合
（1）比如說在同一住區(qū)中提供老少戶、老人專用戶等不同的戶型，針對同一住區(qū)內(nèi)不同的居住人群，提供不同產(chǎn)品形態(tài)。
（2）在老年人從健康活躍老人向半護理、全護理老人轉(zhuǎn)變過程中，功能空間應(yīng)該相應(yīng)變化調(diào)整，在策劃、設(shè)計、建造的過程中，應(yīng)該應(yīng)用“百年住宅”和SI體系等理念和技術(shù)手段，實現(xiàn)空間的可變性。
4.產(chǎn)業(yè)的復(fù)合
我們能不能很好地發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，關(guān)鍵是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈必須要盡快 形成，來支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和運營服務(wù)。產(chǎn)業(yè)鏈中應(yīng)該包括老人專用的設(shè)施設(shè)備、生活用品，老年大學(xué)，醫(yī)療、康復(fù)、護理、家政服務(wù)等環(huán)節(jié)。 可以預(yù)見，未來將會在一些主要城市帶的核心城市中形成養(yǎng)老產(chǎn) 業(yè)集聚區(qū)，吸引國內(nèi)外老年產(chǎn)業(yè)鏈的各類環(huán)節(jié)入住園區(qū)，依靠老年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的輻射作用推動周邊養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展。
5.盈利模式的復(fù)合
除了產(chǎn)權(quán)銷售和會員制方式，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展中還將產(chǎn)生多種盈 利模式。開發(fā)企業(yè)做好盈利模式研究至關(guān)重要，盡量避免單一的盈利模式給企業(yè)帶來的可能的資金壓力和風(fēng)險。一定會有企業(yè)在項目發(fā)展初始階段，因其品牌影響力不夠，會員卡的銷售不理想，就必須銷售部分產(chǎn)權(quán)以支撐現(xiàn)金流。如果在項目立項時，至少其中一部分能夠按照住宅立項，就能為實施多種盈利模式的復(fù)合、降低企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險提供靈活保障。
四、“養(yǎng)老為老”，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)的無障礙設(shè)計
北京萬科總經(jīng)理毛大慶此前公開指出，萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品未來經(jīng)營的兩種形式：嫁接到住宅產(chǎn)品和嫁接到持有型物業(yè)。但也考慮到東西方差異進行產(chǎn)品調(diào)研和規(guī)劃研發(fā)。
那么，萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)的研究上有哪些精細(xì)化管理？(略)