收入和利得如何區分

　　〖解答〗要想正確地理解和把握收入和利得的區別和聯系，能夠熟練地判斷和運用收入和利得，需要從二者的定義入手：

　　收入是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。

　　利得是指由企業非日常活動所形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的流入。

　　從上面的定義可以看出，二者最終均會導致所有者權益的增加，并都與所有者投入資本無關，這是二者的相同之處。二者的區別在于，收入是企業在日常活動中形成的，而利得是由企業非日常活動所形成的，這是二者的本質區別，在判斷一項交易形成的經濟利益的流入到底屬于收入還是屬于利得時，這一點是非常關鍵的判斷依據。

　　定義中的“日常活動”，是指企業為完成其經營目標所從事的經常性活動以及與之相關的活動。這里的理解包括兩個層面，一是企業為完成其經營目標所從事的經常性活動，二是與經常性活動相關的活動。比如，工業企業制造并銷售產品、商品流通企業銷售商品、保險公司簽發保單、咨詢公司提供咨詢服務、軟件企業為客戶開發軟件、安裝公司提供安裝服務、商業銀行對外貸款、租賃公司出租資產等，均屬于企業為完成其經營目標所從事的經常性活動，由此產生的經濟利益的總流入構成收入。而工業企業轉讓無形資產使用權、出售不需用原材料等，則屬于與經常性活動相關的活動，由此產生的經濟利益的總流入也構成收入。

　　企業處置固定資產、無形資產等活動，不是企業為完成其經營目標所從事的經常性活動，也不屬于與經常性活動相關的活動，由此產生的經濟利益的總流入不構成收入，應當確認為營業外收入，這也構成企業的利得。利得又進一步可分為直接計入所有者權益的利得和直接計入當期損益的利得。直接計入所有者權益的利得是指企業非日常活動所形成的、不應計入當期損益、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的流入。相對應的，直接計入當期損益的利得是指企業非日常活動所形成的、應當計入當期損益、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的流入。

　　根據上述定義，企業處置固定資產、無形資產、接受損贈、非貨幣性資產交換、債務重組等所產生的利得屬于直接計入當期損益的利得；直接計入所有者權益的利得，如企業的長期股權投資采用權益法核算時因被投資單位除凈損益以外所有者權益的其他變動，投資企業按應享有的份額而增加或減少的資本公積。

　　另外，因進行股權投資取得的股利收入，屬于讓渡資產使用權取得的收入，其具體的確認和計量應參照長期股權投資準則的規定處理。

　　簡單來說利得對應的科目是營業外收支和資本公積-其他資本公積.

　　對于費用和損失的理解應類比收入和利得把握。

篇2：物業管理營業收入渠道

　　物業管理營業收入渠道

　　物業管理營業收入主要包括主營業務收入和其他業務收入(如多種經營收入)，其中，主營業務收入又包括物業管理費收入和物業經營收入(如房產銷售與出租收入)等。

　　一、物業管理費收入

　　物業管理費是指在物業管理范圍內，物業管理公司為業主或用戶提供標準服務和委托服務所收取的有償服務費。

　　物業管理公司在根據業主或用戶的需要向其提供服務時，可收取相應的有償服務費，而形成物業管理費收入。但是，物業管理收費數額的大小并不能由物業管理公司隨意確定，而是應當根據物業管理公司向業主或用戶所提供服務項目的不同性質，分別實行政府定價、政府指導價和協議定價來確定:

　　1.公共服務費

　　按照《××市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》(見附錄六)的規定，商品住宅物業管理公共服務費應按物業管理范圍內各業主(或用戶)所占房屋建筑面積或按戶分攤。其費用構成為:管理費，服務人員的工資和按規定提取的福利費，樓內公用設施維修及保養費，綠化管理費，清潔衛生費，保安費，辦公費，物業管理公司固定資產折舊費，法定稅費。物業管理服務的利潤不超過15%，房屋所有人應支付前述各項費用。房屋用戶除繳房租外，同時還應繳付清潔衛生費和保安費。

　　(1)住宅管理費由物業管理公司管理人員經費、辦公經費等構成，收取標準由市房管局提出，經市物價局核定后執行。1995年標準為:多層住宅每戶每月3~5元，高層住宅每戶每月5~10元。住宅管理費由業主向提供管理服務的物業管理公司支付。

　　(2)非居住房屋管理費，不論是營業用房，還是辦公用房，均按租金的25%計算，由房屋業主支付。

　　(3)清潔、保安服務費按物價管理機關的批準執行。1995年標準為:住宅每戶每月3~6元，由房屋居住戶支付;非居住房屋按每平方米建筑面積0.2~0.5元/月計算，由房屋使用人支付。

　　清潔、保安服務費的收取，應根據住宅區域的實際情況，由物業管理公司與業主管理組織或業主代表協商，在上述規定范圍內制定具體收費標準，并訂立相關服務制度。清潔、保安服務費應實支實收，合理分攤。

　　2.高層住宅電梯和水泵運行費

　　高層商品住宅的電梯和水泵運行費用，由電梯駕駛人員經費開支、實際耗用的電費構成。具體收費由業主管理委員會和物業管理公司商定的服務方式、時間，按實結算，單獨列賬，并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分攤。

　　公有住宅出售后，高層住宅電梯、水泵運行費的收取辦法和標準由市房管局規定。

　　3.專項服務收費

　　專項服務是為某些業主(或用戶)群體提供的特定服務。該項服務可使部分人受益，如高層電梯維修管理、檢修樓宇的公用設施。專項服務的收費，原則上以成本價格收取，按各業主的建筑面積分攤。

　　4.委托服務收費

　　為滿足業主(或用戶)特別需要而提供的個別服務，只為那些愿意接受或主動要求的人提供，一般與業主(或用戶)的日常生活關系密切，如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送子女入托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。特約項目的收費，凡物價部門已有規定的，按規定執行;暫未規定的，由委托人與物業管理公司協商議定。

　　二、物業經營收入

　　物業管理公司通過經營業主管委會或物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得經營收入，如開展房產的銷售或租賃、經營停車場等。這些經營業務都可收取相當可觀的傭金，而形成相應房產銷售與出租等經營收入。例如，物業管理公司為房地產開發公司銷售房產，一般按售房收入的2%~4%收取傭金:或視銷售價格的高低，確定不同的提成比例。如果在售房合同中特別約定，那么傭金也可由房地產開發公司和購房業主各付2%。如果物業管理是委托管理形式，則物業管理公司代業主出租房產，雙方可簽定協議，由業主支付年租金收入的3%~5%的傭金。傭金的計付主要有以下二種方式:

　　1.業主實行物業出租方式

　　傭金標準按業主年租金收入的3%~5%計取，業主每年支付一次或分多次支付，具體由雙方協商確定。

　　2.業主實行物業出售方式

　　傭金標準按業主售房收入和物業約定使用年限計取。年傭金=(售房收入÷物業約定使用年限)×5%

　　三、多種經營收入

　　由于物業管理在我國還是一個啟動時間不長的行業，人們收入水平又普遍較低，目前各物業管理公司所收取的費用是微利的，有些公司甚至是賠本經營，所以，物業管理公司要生存和發展就必須增加積累，擴大經營規模，因而要靠多種經營取得收入。多種經營收入是當前物業管理公司發展不可忽視的重要資金來源。

　　有些新建住宅小區，由房地產開發公司按該物業總建筑面積的0.5%，撥給物業管理公司開展多種經營使用，或以成本價轉讓給物業管理公司。

　　物業管理公司開展多種經營活動的范圍非常廣泛，但是，物業管理公司要搞好多種經營，則要把自身優勢與有利機會結合起來。物業管理公司自身優勢，主要體現在圍繞物業管理來開拓多種經營領域，比如，物業管理公司開辦建材公司、裝修裝飾材料公司、衛生潔具公司，以及利用小區建設的配套設施開辦商業服務、餐飲服務、信用社、儲蓄所、電影院、卡拉OK廳、健身房、幼兒園、職業介紹所、婚姻介紹所等等。對大型的物業管理公司業說，其多種經營可以涉足物業開發經營，形成物業開發經營、管理與服務一條龍;對有條件的物業管理公司來說，則可以在其他領域進行多種經營，當然，所要付出的代價可能要更大。

　　總之，要按“一業為主、多元經營”的方針，發展多種經營業務，即從市場需求出發，以發展與物業管理相關的多種經營業務為主，諸如超市、百貨、副食品等商業，洗熨、沐浴、餐飲、幼托、娛樂、旅游、郵電、搬家等服務業，銀行、信用社等金融業，房產中介、咨詢、建筑裝潢等房地產業，這樣，就發揮了物業管理公司的優勢，既能滿足物業業主和用戶的多種需要，又能增加物業管理公司的資金來源，彌補物業管理經費的不足。因此，物業管理公司應想方設法開展多種經營活動。

篇3：公寓營業收入審核流程

　　公寓營業收入審核流程

　　一、出納員每日上午8點到前臺，根據昨日前臺收入日記表記錄收取現金，在《前臺收銀交接本》上簽字，填寫"前臺收入交款單"一式兩聯，一聯前臺留存，一聯出納記賬。

　　二、會計每日上午8點到前臺收取昨日入住登記單、客人賬單、押金收據底聯、電腦交易匯總、前臺收入日記表，根據以上原始單據審核無誤后，編制營業收入日報表報財務經理。若發現不符，應立即查證，并備注說明。

　　三、據收入日報表中明細內容，登記收入賬、往來賬。

　　四、月未電腦打出長包房所發生的費用總賬單，一份送交客人簽收認可，一份與客戶單據核對后留存財務部。

　　五、財務經理不定期對收入報表進行抽查審計。

　　簽署人：z物業管理有限公司