第一物業(yè)公司會所公開文件管理規(guī)定

　　一、會所公開文件系指會所章程、開放項目、開放時間和收費標準，各類服務項目使用規(guī)定，會所舉行活動之通知記錄等。

　　二、會所公開文件由客戶服務中心經(jīng)理擬定，交由公司經(jīng)營發(fā)展部審定。

　　三、文件須由客戶服務中心經(jīng)理簽字后對外公開。

　　四、客戶服務中心社區(qū)事務管理員負責文件的歸檔管理工作。

篇2：物業(yè)管理招標文件編制須注意的問題

　　物業(yè)管理招標文件編制須注意的問題

　　隨著《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》的實施，物業(yè)管理招投標在成都市逐漸興起，據(jù)不完全統(tǒng)計，至20**年初，全市通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的已達160個項目。

　　通過一年來對本市物業(yè)管理招投標活動的參與，現(xiàn)就有關物業(yè)管理招標文件編制中應注意的問題談談自己的看法。

　　一、目前物業(yè)管理招標文件普遍存在的問題

　　1）對招標項目基本情況的描述過于簡略，各類技術參數(shù)和指標不完整。

　　招標文件對招標項目的描述是投標人據(jù)已對項目進行評估和編制投標文件的主要依據(jù)，也是評標時專家必須了解和掌握的重要數(shù)據(jù)。但是在相當一部分招標文件中，“項目簡要說明”只僅僅是表明地理位置、總建筑面積、總戶數(shù)、容積率、綠地率、有多少個停車位等。而有關項目的配套設施設備、環(huán)境條件、投標人必須掌握的各類技術參數(shù)和指標則很不完整。據(jù)了解，造成如此狀況的原因有二:一是開發(fā)商對物業(yè)管理不太重視，僅提供一些基本數(shù)據(jù)就讓相關人員(或代理機構(gòu))編制招標文件;二是倉促招標，資料本身就不完整。

　　《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》規(guī)定:“預售新建商品房項目的，應當在取得《商品房預售許可證》之前完成”，但是并沒有明確各類項目在具備什么條件下才能進行物業(yè)管理招標。

　　因此，一些開發(fā)商為了早日取得《商品房預售許可證》，就“盡可能地將工作做在前面”，在配套設施設備還沒有最后確定的情況下就倉促招標，故無法提供較為詳細的技術參數(shù)。還有一種情況是開發(fā)商對項目實行總體規(guī)劃、分期開發(fā)，在進行物業(yè)管理招標時，招標人只能提供首期開發(fā)物業(yè)的數(shù)據(jù)，但是又要對項目進行總體招標，因此根本就沒有完整的數(shù)據(jù)。

　　招標項目的技術參數(shù)和指標是招標文件的要件之一，不完整的項目信息使投標人很難準確地編制投標文件，盡管“現(xiàn)場勘察”和“答疑”也可以增加對項目的了解，但是對于在建項目而言，“現(xiàn)場”只是一個工地;在配套設施設備尚未確定的情況下，“答疑會”也無法回答相關問題。這種現(xiàn)象實際上損害了投標人的利益，因為在配套設施設備未確定、技術參數(shù)和指標的不完整的情況下投標人是無法比較準確地測算出物業(yè)管理成本的，如果成本測算偏低，則將造成日后的經(jīng)營虧損;如果成本測算偏高，又有可能造成因報價高而投標不中。

　　同時，招標項目數(shù)據(jù)的不完整還影響了評標委員會對投標文件的評審。法律、法規(guī)、規(guī)章和招標文件是評標委員會對投標文件評審的依據(jù)，招標文件提供的情況、數(shù)據(jù)不完整，使評標委員會成員難以判斷投標文件中的管理服務措施是否適合項目需要;人員配置是否合理;成本測算是否準確等，從而影響了評標的科學性。

　　2）文件前后不對應，評標內(nèi)容、方法、標準界定不嚴密，缺乏邏輯性。

　　一些招標文件前后不對應，邏輯性較差，例如:有的招標文件在“技術規(guī)范及要求”或“投標文件的編寫”中提出了一些要求投標人響應的內(nèi)容、要求和標準，但是，這些內(nèi)容、要求和標準在評標內(nèi)容、評分標準中卻未得到體現(xiàn)，而一些在招標文件中沒有要求的內(nèi)容卻出現(xiàn)在評分標準中。這種文件邏輯上的矛盾不僅使評標專家無所適從，而且還使招標的擇優(yōu)性大打折扣。

　　此外，在筆者所見到的不少招標文件中，對評標的方法和標準界定不嚴密，“評分細則”不細，例如:在“評分細則”中只是簡單的標注“好(或合理)得多少分(通常是滿分);一般得多少分(通常是滿分的50%);不好得多少分(通常是0分)”，但是，什么標準是“好、一般、不好”，文件并沒有描述，這一方面增加了評標的難度，另一方面增大了評標中的隨意性。

　　3）技術要求雷同，評分標準缺乏對項目的針對性。

　　為了有利于物業(yè)管理招投標的實施，成都市房管局印發(fā)了《物業(yè)管理招標文件(示范文本)》。“示范文本”主要為住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理招標提供了招標文件的范本，但是一些招標人和代理機構(gòu)卻照本宣科，不分物業(yè)類型、不管項目特點，一律按照“示范文本”編制招標文件，這就造成了各類物業(yè)技術要求雷同，項目的個性需求難以滿足。

　　另外，一些招標文件的評分標準缺乏對項目的針對性，例如:本市曾有一座7萬多平方米的大型、智能化程度較高的辦公大樓進行物業(yè)管理招標，但是，在招標文件有關投標人資信的評分標準中，卻沒有突出投標人應具有大型、高智能化辦公樓宇的管理經(jīng)驗，而僅以管理過普通1萬平方米辦公樓的經(jīng)驗作為評定管理業(yè)績的標準。眾所周知，一座7萬多平方米的大型辦公樓宇和一個1萬余平方米的小型寫字樓不論是在設施設備的配置，還是在對管理服務技術支持的需求上都是有很大的差異的，管理過多個小型辦公樓的經(jīng)驗并不一定適用于一座大型辦公樓宇。評分標準缺乏對項目的針對性，極有可能造成招標結(jié)果違背招標人的初衷。

　　4）評標方法欠規(guī)范，影響其合法性。

　　《成都市物業(yè)管理評標規(guī)則(試行)》規(guī)定:“物業(yè)管理評標方法一般采用綜合評估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評標方法”，并明確規(guī)定:“資信部分、技術部分、商務部分、現(xiàn)場答辯部分評審評分權(quán)重比例可以為20:30:30:20 ”。另外，政府采購，財政部令第18號《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》也明確規(guī)定:“采用綜合評分法的，貨物項目的價格分值占總分值的比重(即權(quán)值)為30~60%;服務項目的價格分值占總分值的比重(即權(quán)值)為10%至30%”。以上兩個文件均明確了采用綜合評分法的商務分值(價格分值)的評分權(quán)重比例最高為30%。

　　目前成都市對物業(yè)管理招投標的評標方法基本上都采用綜合評估法，但是有不少的招標人(其中包括政府采購)并未按文件規(guī)定設置評分權(quán)重，而隨意將商務分值的評分權(quán)重比例提高到35%或40%，甚至更高。

　　物業(yè)管理招標是一項服務采購，采用綜合評分法的目的是為了最大限度地滿足招標人的實質(zhì)性要求，如果招標人決定以價格作為確定中標候選人的主要因素，那么就應該選用最低評標價法。在采用綜合評估法作為物業(yè)管理招投標的評標方法的前提下，過分強調(diào)商務分值(價格分值)不僅其合法性值得商榷，而且還有可能造成評標結(jié)果偏離招標人的實質(zhì)性要求。

　　二、關于規(guī)范招標文件的建議

　　招標文件是招標活動最直接的依據(jù)，對招標項目的描述、技術規(guī)范及要求、投標人須知、技術響應、評標程序和標準、投標文件格式等項目是其主要的內(nèi)容，文件內(nèi)在的邏輯性、完整性、對項目的針對性和合法性是其精髓所在。規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，首先應當規(guī)范招標文件的編制。為此，筆者建議通過加強物業(yè)管理招標備案的審核來控制和減少招標文件中的不規(guī)范、不嚴謹?shù)默F(xiàn)象:

　　1）增加對物業(yè)管理招標條件的限制。

　　“建住房〔20**)130號”文件和地方行業(yè)主管部門的有關文件對完成物業(yè)管理招標投標工作的時限做了規(guī)定，但是都沒有就物業(yè)管理招標所應具備的條件做出界定，由此就出現(xiàn)了前述的招標文件要件不全的現(xiàn)象。為了杜絕這一問題的出現(xiàn)，建議對物業(yè)管理招標的前提條件進行規(guī)范。

　　2）實行專家審核制度。

　　在物業(yè)管理招標備案時，可由行業(yè)主管部門安排，在專家?guī)熘须S機抽取2~3名物業(yè)管理評標專家對招標文件進行審核，將發(fā)現(xiàn)的不規(guī)范、不嚴密或有礙公平、公正等的相關內(nèi)容向招標人(或代理機構(gòu))提出，并請其修正;同時，專家還可以根據(jù)招標人的實際需求提出相關的建設性意見。

　　通過規(guī)范招標文件，將能更好地堅持和貫徹物業(yè)管理招標“三公一誠”的原則。

　　參考文獻:

　　①成都市房產(chǎn)局，《 成都市物業(yè)管理招標文件(示范文本)》[20**]210號

　　②謝紹志，《物業(yè)管理與招標投標實務全書》，安徽文化音像出版社，20**.11

篇3：探析物業(yè)管理文件資料送達和簽收

　　探析物業(yè)管理文件資料送達和簽收

　　作為物業(yè)管理從業(yè)者，熟知物業(yè)管理法律知識可以使我們很好地與發(fā)展商、客戶進行溝通交流，對日常工作幫助很大。下面我們就一起去探討兩個在物業(yè)管理中經(jīng)常遇到的案例。

　　案例一：入伙后，管理處接到房屋質(zhì)量問題的報修，經(jīng)過現(xiàn)場查看，初步判定是施工質(zhì)量問題，工作人員填寫《工程質(zhì)量問題通知單》告知施工單位、請施工單位負責人簽收。這個簽收是否有效？幾年后，該單能否做證據(jù)使用、效力如何？

　　案例二：某小區(qū)入伙將近2年，有幾戶業(yè)主一直沒有來辦理入伙手續(xù)。管理處想給業(yè)主寄發(fā)催費通知單，就按照發(fā)展商提供的業(yè)主身份證復印件上的地址寄發(fā)了催費通知單。請問，按這個地址寄發(fā)的催費通知單是否合適、是否具有法律效力？

　　案例一涉及文件資料的簽收問題，案例二涉及文件資料的送達和通訊地址問題，這都是在我們?nèi)粘９ぷ髦凶畛Ｒ姟⒔?jīng)常發(fā)生的事情。對于上述提問，大家似乎不假思索的就能給出答案，“施工單位負責人都簽字了，單據(jù)肯定有效！身份證上面的地址是戶籍所在地，肯定具有法律效力！”

　　但事實呢？我們看看律師給出的專業(yè)意見。

　　案例一：經(jīng)過一段時間（如幾年）后，管理處如何證明該簽字人員是施工單位的負責人？即便證明了簽字人是施工單位的負責人，但又如何證明該簽字是其本人的簽字？

　　案例二：律師給出的意見是，按身份證上登記的地址寄送函件不一定有效！因為身份證上的地址是戶籍所在地，但通常人們的經(jīng)常居住地、實際居住地與戶籍所在地存在不一致的問題。而且，在商品房買賣合同中都會約定業(yè)主的實際通訊地址，該地址才是最具有法律效力的聯(lián)系地址！管理處寄發(fā)函件應往業(yè)主留存在買賣合同中的地址為準。

　　那么，在日常工作中我們該如何操作、注意哪些細節(jié)，才能盡可能的規(guī)避法律風險呢？

　　一、關于通訊地址和聯(lián)系人的問題。

　　1、新項目入伙前，以發(fā)展商整理登記的地址為準（如發(fā)展商寄發(fā)《入伙通知書》的地址）。

　　2、新項目辦理業(yè)主入伙時，請業(yè)主重新登記最新的通訊地址（在登記表上，應注明，該通訊地址作為日常聯(lián)系使用，具有法律效力），并請業(yè)主提供電子郵件地址。

　　3、如業(yè)主沒有辦理入伙手續(xù)，待入伙過程結(jié)束后，向發(fā)展商確認業(yè)主的通訊地址（該地址一般以商品房買賣合同上的地址為準，如業(yè)主更改了通訊地址，應以最后登記地址為準，并復印該合同和文件存檔）。

　　4、如業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，但沒有居住在物業(yè)小區(qū)內(nèi)；如向業(yè)主發(fā)函，可以同時向小區(qū)內(nèi)的業(yè)主房屋地址、登記的通訊地址、身份證地址等寄發(fā)函件。

　　5、對于工程維保單位。可在入伙前，物業(yè)公司與所有施工單位簽訂一份書面協(xié)議（或采用《會議紀要》形式），約定各個施工單位負責接收《維修通知單》負責人，并請負責人人在協(xié)議上留取簽字樣本。或者，請發(fā)展商要求各施工單位發(fā)函給物業(yè)公司、管理處，明確施工單位接收《維修通知單》的負責人及簽字樣本。

　　6、對于其他供方、合作方及關聯(lián)方等，可在合同、協(xié)議文本中（或另行起草協(xié)議）約定雙方的通訊地址、聯(lián)系人、聯(lián)系人簽字樣本及聯(lián)系電話等內(nèi)容。

　　二、關于文件資料的送達和簽收問題。

　　送達是法律術語，是指人民法院依照法律規(guī)定的程序和方式，將訴訟文書送交當事人或者其他訴訟參與人的行為。目前我國法律沒有對通知、往來函件等非訴訟類文件的送達做出規(guī)范，但在實際工作，文件資料送達是很多很頻繁的，如工程維修通知、催費通知、與發(fā)展商的往來函件等，這些文件資料如在日后涉及到訴訟、仲裁等法律程序，就需要舉證人證明文件資料已送到收件人手中。但通常我們認為實實在在是對方簽收文件資料，在律師眼中不堪一擊、沒有什么證據(jù)力。除本文最初列舉的第2個案例，還有以下常見的不太具有證據(jù)力或證據(jù)力很弱的情況，如：

　　1、向業(yè)主送達催費通知單、裝修整改通知單等不利于業(yè)主的文件資料，業(yè)主往往拒簽、或者是由業(yè)主家庭成員簽收的。

　　2、將催費通知單、裝修整改通知單等文件資料貼在業(yè)主家的大門上，然后附加當日報紙（著重突出報紙日期）拍照存檔，作為證據(jù)。

　　3、將催費通知單、各類通知等資料直接投遞到業(yè)主信箱中。但事后查找《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《物業(yè)服務合同》、《管理規(guī)約》等文件資料中都沒有業(yè)主同意或認可、將業(yè)主信箱約定成法定通訊地址的約定內(nèi)容。

　　4、發(fā)展商或相關單位發(fā)函。

　　（1）使用傳真方式，但沒有合同或協(xié)議約定傳真號碼。

　　（2）有書面簽收的，但簽收人不是合同或協(xié)議約定的簽收人，或者書面簽收人不是單位的法人代表、負責人或具有收發(fā)文件職責的行政、門崗人員。

　　（3）發(fā)文單位請簽收人員在簽收表上簽名，但事后不能證明簽字文件內(nèi)容與留存文件內(nèi)容相一致。

　　（4）發(fā)文單位請簽收人在發(fā)函函件復印件上簽收，但只有簽名和日期，無詳細的簽收單位和簽收人的職務，證據(jù)力很弱。

　　那我們在實踐中如何送達和簽收函件，才是合法有效、才能成為以后雙方爭議乃至訴訟時對己方有利的證據(jù)。我們可以：

　　1、按本文前段內(nèi)容，提前在合同和協(xié)議中約定聯(lián)系地址、通訊地址（送達地址）和聯(lián)系人或文件簽收人（預留簽名樣式），以便文件的直接送達。

　　2、直接送達。自然人的必須由本人簽收（無完全民事行為能力人由法定代理人簽收）；受送達人是法人或者其他組織的，應當由法人的法定代表人、其他組織的主要負責人或者該法人、組織負責收件的人簽收；受送達人有代理人（需提前書面告知，或有合同、協(xié)議約定），可以送交其代理人簽收。

　　3、郵寄送達。目前常用的是采用“EMS”郵政快遞或其他快遞公司郵寄送達。但須注意：

　　（1）發(fā)件人一定要在快遞運單上的“物品名稱”及“數(shù)量”一欄中詳細記載文件的準確名稱及份數(shù)（如：郵寄催費通知單，在快遞運單上要注明“物業(yè)服務費催繳通知單、文件份數(shù)和頁數(shù)、欠費期間、欠費金額等”）。

　　（2）保存好快遞運單的底單和函件復印件；如快遞被退回，將退回的快遞保存好。

　　（3）如郵寄函件是多頁的、需注意函件要加蓋騎縫章。

　　（4）業(yè)主具體居住地址不確定的，可多發(fā)幾份快遞，可以同時向身份證登記地址、提前約定的通訊地址及物業(yè)小區(qū)內(nèi)的房屋地址等擊發(fā)快遞。

　　（5）、重要文件或需要證據(jù)力很強的文件，可采用“公正送達”。

　　4、電子郵箱送達。電子郵箱作為現(xiàn)代人常用的聯(lián)系方式，以其快速、便利、成本低等優(yōu)勢已成為人們生活中不可或缺的一部分。而且，電子郵件被新合同法所確認，采用電子郵箱形式發(fā)送函件是具有法律效力的。另外，發(fā)送電子郵件等數(shù)據(jù)電文、只要該數(shù)據(jù)電子到達被送達人的特定系統(tǒng)就視為送達，不存在拒收的情況。發(fā)送電子郵件，我們需要注意：

　　（1）必須提前在合同、協(xié)議或者其他書面文件中約定好電子郵箱，并注明該電子郵箱作為有效通訊聯(lián)系地址、具有法律效力。

　　（2）對外發(fā)送相關郵件時務必使用公司郵箱 ；在公司郵箱的設置上，設置發(fā)送回執(zhí)，這樣對方收到郵件后打開即發(fā)送送達回執(zhí)，表明對方已收到。

　　（3）注意保存電子郵件，不要隨便刪除，以便應對不時之需；重要的郵件要另外備份，重裝電腦系統(tǒng)等要備份出所有郵件。

　　（4）通過郵件的后續(xù)行為確定電子郵件的存在，例如在發(fā)出電子郵件交易信息后，發(fā)出方在之后的交易單證中證明了前期電子郵件中的內(nèi)容。

　　（5）重要文件可采用掃描儀等器材制作成圖片、作為附件發(fā)送，避免篡改。

　　在日常工作中，如須向業(yè)主、發(fā)展商及相關供方送達文件資料，在直接送達存在困難的情況下，我建議應采用快遞和電子郵件形式送達。

　　三、關于外來函件的簽收問題。

　　我們在日常工作中，經(jīng)常碰到業(yè)主、發(fā)展商拿著書面函件（不利于我方的函件）要求簽收。簽還是不簽，大家心里很糾結(jié)，因為大家通常認為簽收函件就相當于確認了函件的內(nèi)容了，其實不然。律師告訴我們，外來函件大部分都可以簽收，但若涉及到與公司有關權(quán)利處分的事宜時，當場不要做任何有關責任方面的承諾即可。

　　那么，收到外來函件（直接、郵件或者電子郵件等）我們該注意什么呢？

　　1、簽收確認。在簽收后要做好登記記錄（包括簽收時間），對于簽收的函件應充分重視，所有來函應保留存檔以備隨時查詢。

　　2、如有異議應及時回函。對來函中所述內(nèi)容如有異議的，則應及時回函澄清，表明觀點。

　　3、如對方又回函表示新的不同意見時，應再予回函澄清。如無新意見，則不必回函。

　　以上，就是本人的片面之見，希望能起到拋磚引玉的作用，引起大家思考和注意。

　　周勇/《深圳物業(yè)管理》/20**年第7期